Inleiding. Factsheet De Lasso Noord. De Lasso Noord in beeld

Transcriptie

1 Inleiding in beeld (gemeente De Kaag en Braassem) is een van de terreinen die in kader van de regionale bedrijventerreinenstrategie Holland-Rijnland op de rol staan voor een pilot herstructurering. In deze sheet treft u een overzicht aan van de belangrijkste feiten en cijfers van (waar uitsplitsing van gegevens niet mogelijk was, zijn de. De sheet vormt basis voor uw herstructureringsstrategie en input voor uw op te stellen database bedrijventerreinen Holland-Rijnland. De factsheet bestaat uit drie onderdelen: functionele indicatoren: dit onderdeel zoomt in op aspecten als omvang, milieucategorie en leeftijd van. economische indicatoren: dit onderdeel besteedt aandacht aan aspecten als aantal (en aard van) vestigingen en banen op, WOZwaarde, ruimteproductiviteit en leegstand. in perspectief: in dit laatste onderdeel plaatsen we de functionele en economische prestaties van in het perspectief van vergelijkbare terreinen in Zuid-Holland met onze Economische Effect Rapportage (EER) Bedrijventerreinen. Daarnaast treft u als bijlage een lijst met definities en toelichting op afkortingen aan. Figuur : ligging

2 Functionele indicatoren Bruto en netto oppervlakte (in ha) heeft een oppervlakte van 3,7 hectare bruto en 0,8 hectare netto (bron: Infodesk bedrijventerreinen, 0). In deze factsheet behandelen we alleen. is,7 hectare bruto en 9 ha netto. Aantal m² bvo per terrein en kavel telt circa 9 hectare netto. De voorraad bedrijfsruimte is niet bekend. Een theoretische som laat zien dat de voorraad circa m² bvo is. We zijn uitgegaan van het bebouwingspercentage van het bestemmingsplan van 004. Het maximale bebouwingspercentage is 80%. Daarnaast zijn we uitgegaan van gemiddeld één bouwlaag. Tabel : gebruikers (006) Gebruikers A. v.d. Ven A.J. van der Voet Holding B.V. Aata International B.V. Accountantskantoor van Oeffel Anthony BV Appartement Asian Gear B.V. Autobedrijf van der Wereld B.J.K. Dakkapellen Baby Dump Badkamer Compleet B.V. BCB Ben Witgoed Service Bouw '80 B.V. Bovo Tours Crastinus B.V. Didjital B.V. Do Buy Egberts Food Machinery B.V. F.H.J. Schouten Service B.V. Greenex grond, braakliggend H.C.M. de Vreede Beheer B.V. H.O. Rob Hogeboom B.V. Handelsonderneming L'Ami Hogenboom Transport B.V. Hooymans Products B.V. Isoveen B.V. J.C.M. van Ruiten Lease Express B.V. Leewis Montfleury Sélection B.V. N.V. Nuon Infra West N.W. van Ruiten & Zn B.V. N.W. van Ruiten B.V. N.W. van Ruiten Holding B.V. (opslag) Nadrecon Naval Architects B.V. PF Concept International B.V. R.M. Kokosa Robotag Sales B.V. i.o. Ruigrok en van Egmond Elektrotechniek Sani-dump B.V. Sevior Solid Rental Speciaalbouw Zierikzee B.V. Ster Kranen De Bruin B.V. Strongman studios TCN Reclame TCN TV Krant te huur (vd Ploeg) Twood Unisol Paneel B.V. V & S Nederland B.V. Van den Berg van Klink Verhuur/Opslag Van Marwijk weiland, braakliggend Woningbouwvereniging Alkemade Yongo Europe B.V. Hooymans Products B.V. Isoveen B.V. J.C.M. van Ruiten Lease Express B.V. Leewis Montfleury Sélection B.V. N.V. Nuon Infra West N.W. van Ruiten & Zn B.V. N.W. van Ruiten B.V. N.W. van Ruiten Holding B.V. (opslag) Nadrecon Naval Architects B.V. PF Concept International B.V. R.M. Kokosa Robotag Sales B.V. i.o. Ruigrok en van Egmond Elektrotechniek Sani-dump B.V. Sevior Solid Rental

3 Speciaalbouw Zierikzee B.V. Ster Kranen De Bruin B.V. Strongman studios TCN Reclame TCN TV Krant te huur (vd Ploeg) Twood Unisol Paneel B.V. V & S Nederland B.V. Van den Berg van Klink Verhuur/Opslag Van Marwijk Woningbouwvereniging Alkemade Yongo Europe B.V. Bron: Gemeente Kaag en Braasem, WOZ gegevens (006) * exclusief woningen,parkeerplaatsen en trafo In bovenstaande tabel staan minder bedrijven dan in het bestand van de Kamer van koophandel. Dit komt doordat de Kamer van koophandel ook alle verschillende BV s registreert en het WOZ bestand houdt dit niet bij. Voor het aantal banen en het aantal vestigingen houden we het werkgelegenheidregister van de Kamer van Koophandel aan. FSI per terrein en per kavel De Floor Space Index (FSI) is de verhouding tussen het aantal m² vloeroppervlak en het oppervlak van de kavel. Voor bedrijvengebied komt de FSI op circa 0,8. Deze FSI is indicatief, omdat we het daadwerkelijke aantal vierkante meters bvo niet weten. Maximale toegestane milieucategorie Op bedrijventerrein kunnen zich bedrijven vestigen tot en met milieucategorie 4. (bron: bestemmingsplan, 004). Aantal hectares en m² bvo per milieucategorie In figuur staat hoeveel hectare er per milieucategorie in het bestemmingsplan beschikbaar is op De Lasso Noord. Er valt af te lezen dat ruim een derde van het terrein plaats biedt aan bedrijven in categorie 4. en ruim een derde in categorie 3.. Figuur : maximale toegestane milieucategorie (in %) 37% 6% 36% % Bron: Bestemmingsplan, 004 maximaal milieucategorie maximaal milieucategorie 3. maximaal milieucategorie 3. maximaal milieucategorie 4. Het daadwerkelijke ruimtegebruik (in m² bvo) per milieucategorie is niet bekend. Leeftijd van het terrein De eerste uitgifte vond plaats in 965 (bron: Infodesk bedrijventerreinen, 0). Aantal openbare parkeerplekken Formeel zijn er geen openbare parkeerplaatsen. Er zijn wel stelconplaten. In het kader van de revitalisering komen er tientallen bij. Ook komen er vrachtwagenparkeerplaatsen (5 op locaties) Organisatiegraad OVA Ondernemersvereniging Kaag en Braassem. Wel/ niet parkmanagement aanwezig Parkmanagement in overleg vanuit de projectgroep. Lijst met vestigingen en vastgoedposities De lijst met vestigingen vindt u in tabel onder de paragraaf Aantal m² bvo per terrein en kavel. In tabel 3 treft u een overzicht aan van de vastgoedposities op. We concluderen dat er sprake is van een veelheid aan eigenaren op het terrein. Grote eigenaren qua oppervlakte (kavels) zijn J.C.M. van Ruiten, Eurotrade Properties Europe I b.v., Staat der Nederlanden, S. van der Meer Holding B.V. en J. W. van Klink (zie ook onderstaande tabel) 3

4 Tabel : eigenaren panden Eigenaar Oppervlakte Aantal WOZobjecte n J.C.M. van Ruiten.73 4 Eurotrade Properties Europe I b.v Staat der Nederlanden S. van der Meer Holding B.V J. W. van Klink.653 Stichting Beheer Jelenco B.V M. van der Voet 6.00 Gemeente Kaag en Braassem WBA holding B.V Yongo Europe B.V J.N.M. van der Sprong Beheer B.V Visser Beheer B.V..358 J. van de Weteringh.075 M.W.C. van Marwijk.95 J.N.J. van Ruiten (woonhuis).90 Bomvol B.V..67 B.J.T. van der Wereld.630 H. de Bruin (woonhuis).65 te huur (vd Ploeg).48 S.M.M. van Ruiten.30 Hogeboom Transport B.V..60 Anthony BV.05 Sterkranen De Bruin B.V..5 H.T.A. l'ami.08 Bedrijvencentrum Globy 875 J.A.M. Belt (woonhuis) 745 Tom Bavelaar 744 R.A. Ramsaran 70 Egberts Food Machinery Import/Export BV 670 J.N.J. van Ruiten 505 Bavelaar Vastgoed B.V. 480 F.H.J. Schouten 440 J.C.A. Clemens 39 B.J.T. van der Wereld (bovenwoning) 340 Egberts Food Machinery Import/Export 335 J.W. van Klink 90 H. W. Fennes N.W. van Ruiten Holding B.V. 40 N.V. Nuon Infra West 8 3 Liam B.V. - Meer B.V. Handels- en Transportb. - Distrimail B.V. Worldwide Mail Distribution - J.A.M. Belt - Leo Jansen Holding B.V. - M.W. Heemskerk - Ploeg Beheer B.V. - Stichting het eeuwige leven II - Vm Opportunities B.V. - 3 Bron: Gemeente Kaag en Braasem, WOZ gegevens (006) 4

5 Economische indicatoren Direct beschikbare ruimte in hectare en aantal m² bvo Er is geen uitgeefbaar terrein in handen van de gemeente. Wel heeft Visser beheer grond in eigendom op. Er worden enkele panden te huur en te koop aangeboden: Tabel 3: Beschikbare bedrijfsruimte per augustus 0 Adres Oppervlakte (m²) Totaal 7. Bron: Stec Groep op basis van Propertynl (0) Tabel 4: Beschikbare kantoorruimte per augustus 0 Adres Oppervlakte (m²) 6.40 Bron: Stec Groep op basis van Propertynl (0) Tabel 5: Beschikbare winkelruimte per augustus 0 Adres Oppervlakte (m²) 70 (Baby Dump) 3.9 Bron: Stec Groep op basis van Propertynl (0) De gemeente is van plan om te herstructureren. Door de herstructurering kan er in de toekomst ruimte vrij komen (zie ook Ruimtelijkeconomische visie, BRO in opdracht Gemeente Alkemade (005)). Leegstand Ruim.500 m² bvo bedrijfsruimte, kantoorruimte en winkelruimte wordt aangeboden. Dit is 8% van het totaal aantal vierkante meters op bedrijventerrein De Lasso Noord. Prijzen per m² grond De laatste uitgifte was in 989. Een vierkante meter koste toen tussen de,69 en 68,07. Het afgelopen jaar zijn er wel transacties geweest in de nabijheid, die een indicatie geven van realistische prijsniveaus voor De Lasso Noord: Veenderveld: 300 per m² en 390 per m² voor een zichtlocatie. Het Oog: 80 per m² Deze prijzen zijn in lijn met de grondprijzen op bedrijventerreinen in de omgeving (tabel 6). Al met al concluderen we dat een grondprijs van 50 à 300 realistisch is voor een regulier bedrijfskavel op de Lasso Noord. De exacte prijzen, zijn afhankelijk van de invulling/ontwikkelingsrichting van het terrein en zullen residueel moeten worden bepaald op basis van de kenmerken van de kavel (ligging, omvang, zichtbaarheid) en het vastgoed dat erop gerealiseerd zal worden. Tabel 6: Overzicht grondprijzen Bedrijventerrein/gemeente Verkoopprijs per m² excl. BTW Alphen aan den Rijn De Schans I en II Hoorn West Molenwetering Leiden Bio Sciencepark Noordwijk Space Businesspark 50 Klei-Oost Teylingen Sassenheim Zuid 400 Voorhout Hillegom Hillegom-Zuid Bron: Ibis werklocaties, Stec Groep en Arcadis (0) en diverse gemeentesites. Lijst van bedrijven/vestigingen per bedrijfstak Er zijn bijna 40 bedrijven gevestigd op en Zuid. De meeste bedrijven op en Zuid vallen in de zakelijke dienstverlening en handel en reparatie. Figuur 3: bedrijven en Zuid naar segment 0% 36% 7% 8% 6% Bouw (Groot- en detail)handel en reparatie Vervoer Financiële instellingen Zakelijke dienstverlening % % Bron: Kamer van koophandel (augustus, 0) 5

6 Aantal werkzame personen per bedrijfstak en type werkgelegenheid De bedrijven op en Zuid zijn in totaal goed voor bijna 840 fulltimebanen. De meeste banen vallen in de sector handel en reparatie en de bouw. In figuur 4 vindt u de verdeling naar de segmenten. Figuur 4: werkgelegenheid en Zuid naar segment 7% 3% Bouw Starters In totaal waren er 5 startende ondernemingen op De Lasso Noord en Zuid. De startende ondernemingen vielen onder de categorie handel en reparatie, industrie en overige dienstverlening. Figuur 5: starters Lasso Noord en Zuid naar segment (in aantallen) (Groot- en detail)handel en reparatie 4% 5% 4% (Groot- en detail)handel en reparatie Vervoer 37% Bron: Kamer van koophandel (augustus, 0) Werkgelegenheid per hectare en Zuid tellen in totaal bijna 840 banen op 0,8 hectare netto. Het terreinquotiënt voor De Lasso Noord en Zuid bedraagt dus 40 banen per hectare. Jaarlijkse dynamiek In totaal hebben zich in de periode 006 tot en met 00 vijf starters gevestigd, zijn er bedrijven opgeheven en 0 bedrijven opgericht op en Zuid. In verhouding met de gemeente Kaag en Braassem waren er weinig startende bedrijven op De Lasso Noord en Zuid. 009 en 00 vond 3% van alle opheffingen en 4% van alle oprichtingen van de gemeente Kaag en Braassem plaats op en Zuid. Tabel 7: jaarlijkse dynamiek Lasso Noord en Zuid (006-00) Zakelijke dienstverlening totaal Gemiddeld per jaar starters opheffingen 5,4 oprichtingen Bron: Kamer van Koophandel (0) Bron: Kamer van Koophandel (0) Opheffingen In totaal werden er bedrijven opgeheven op De Lasso Noord en Zuid. De meeste opheffingen (6) vonden plaats in de sector handel en reparatie. Figuur 6: opheffingen Lasso Noord en Zuid naar segment (in aantallen) Bron: Kamer van Koophandel (0) 6 Oprichtingen Er werden 0 bedrijven opgericht op en Zuid. De meeste bedrijven vielen onder de sector zakelijke dienstverlening. Figuur 7: oprichtingen Lasso Noord en Zuid naar segment (in aantallen) (Groot- en detail)handel en reparatie 4 Horeca Bouw Financiële instellingen (Groot- en detail)handel en reparatie Zakelijke dienstverlening Bouw Bron: Kamer van Koophandel (0) 6

7 s Toegevoegde waarde per terrein De ruimteproductiviteit van bedraagt bij benadering circa 3,8 miljoen per hectare per jaar. Dit ligt boven het gemiddelde van Zuid-Hollandse van circa miljoen per hectare per jaar. Een van de oorzaken van de hoge ruimteproductiviteit op is de sterke aanwezigheid van bedrijven in de sector industrie en de zakelijke dienstverlening. Beide sectoren met een bovengemiddelde toegevoegde waarde en arbeidsproductiviteit. WOZ-waarde per terrein De taxatiewaarde van alle bedrijven op bedrijventerrein is totaal (bron: Gemeente Kaag en Braassem, WOZ gegevens, 00). Uitgave voor onderhoud openbare buitenruimte De concrete aanleiding voor de revitalisering van bedrijventerrein is de onderhoudsachterstand in de openbare ruimte. Er zijn de afgelopen jaren nauwelijks uitgaven gedaan. Mate van duurzaamheid In contacten tussen gemeente en ondernemers blijkt dat de ondernemers pas bereid zijn na te denken over duurzaam in stand houden als vooraf het gewenste kwaliteitsniveau is bereikt. Vandaar dat de fysieke maatregelen van de revitalisering vooral de multifunctionele stroken (en de overige openbare ruimte) betreffen. Er wordt gestreefd naar samenwerking met eigenaren en gebruikers om tot een optimaal resultaat te komen. Factsheet Score in perspectief Inleiding In dit onderdeel plaatsen we de functionele en economische scores van in perspectief. De scores zijn ongewogen. We gebruiken hiervoor onze EER Bedrijventerreinen. Dit model meet de waarde en prestaties van en benchmarkt deze met vergelijkbare terreinen. De score wordt uitgedrukt in een getal tussen - en + (zie tabel). Door de EER doorrekening zorgen we voor duiding van de resultaten van. Benchmark-score (tussen) Toelichting - en -0,5 Laag -0,5 en -0,5 Benedengemiddeld -0,5 en 0,5 Gemiddeld 0,5 en 0,5 Bovengemiddeld 0,5 en Hoog We presenteren hieronder eerst de totaalscore voor De Lasso Noord. Vervolgens gaan we in op de afzonderlijke scores op de functionele en economische indicatoren. Conclusie: heeft bovengemiddelde economische waarde Bedrijventerrein heeft in vergelijking met vergelijkbare terreinen in Zuid-Holland en Nederland een bovengemiddelde score. Met andere woorden: het economisch belang van voor de economie van Kaag en Braassem en Holland-Rijnland is bovengemiddeld. Figuur 8: EER-score Functionele indicator 0 De Lasso Noord - 0 Economische indicator Bron: Stec Groep (0) 7

8 Toelichting score functionele indicator Op de indicator functioneel heeft een gemiddelde score van 0. Dit wordt veroorzaakt door (de combinatie van):. een gemiddelde score ruimtegebruik;. een bovengemiddelde score op levensfase bedrijventerrein; 3. een gemiddelde score op bereikbaarheid; 4. een benedengemiddelde score op voorzieningen. Figuur 9: levenscyclus voor bedrijventerreinen - -0,5 0 0,5 0 Bron: Stec Groep (0) Normaal gesproken nemen we de milieuruimte mee in deze indicator. Het aantal vierkantenmeters bvo per milieucategorie is echter onbekend. Hieronder lichten we de scores toe.. Indicator ruimtegebruik (FSI) Hoe hoger de FSI, hoe intensiever de ruimte wordt gebruikt. scoort gemiddeld op de indicator FSI. De FSI van is circa 0,8. Dit is gemiddeld voor gemengde bedrijventerreinen. Deze FSI is indicatief, omdat we het daadwerkelijke aantal vierkante meters bvo niet weten.. Indicator levensfase bedrijventerrein Bedrijventerreinen kennen een levenscyclus, waardoor het, net als bij producten, nodig is soms de zaak op te knappen en nieuw leven in te blazen. bevindt zich op dit moment op het kruispunt van fase en. Dit is hét moment om door relatief kleine ingrepen, zoals upgrading van infrastructuur en parkeren, verzorgd groen en een actueel bestemmingsplan, economische ontwikkelingsruimte voor te boeken en de levensduur van het terrein te verlengen. 3. Indicator bereikbaarheid scoort gemiddeld op bereikbaarheid. We kijken voor de indicator bereikbaarheid naar auto bereikbaarheid, bereikbaarheid OV, congestie, parkeergelegenheid, goederenspoor en op- en overslagfaciliteiten water. Het terrein komt voldoende tegemoet aan de basis eisen voor een gemengd terrein: is goed bereikbaar met de auto (direct aan de A4). Het terrein bereikbaar per bus: halte Westeinde (lijn 56, 56) en met de interliner Alphen aan de Rijnaanwezigheid voorzieningen Amsterdam. 4. Indicator Bedrijventerrein scoort benedengemiddeld op de indicator voorzieningen. Een bedrijventerrein scoort gemiddeld als het minimaal twee voorzieningen heeft (waaronder een ondernemersvereniging). heeft geen, parkmanagement, BIZ,, glasvezel, fietsenstalling en horeca. heeft wel een ondernemersvereniging. Toelichting score economische indicator Op de indicator economie heeft een bovengemiddelde score van 0,4. Dit wordt veroorzaakt door (de combinatie van):. een gemiddelde score op ontwikkelpotentie;. een gemiddelde score op leegstand; 3. een bovengemiddelde score op werkgelegenheid; 4. een gemiddelde score op indirecte werkgelegenheid; 5. een bovengemiddelde score op ruimteproductiviteit. 8

9 - -0,5 0 0,4 0,5 5. Indicator toegevoegde waarde De ruimteproductiviteit van bedraagt circa 3,8 miljoen per hectare per jaar. Dit ligt boven het gemiddelde van Zuid-Hollandse bedrijventerreinen (circa miljoen per hectare per jaar). Normaal gesproken nemen we de grondprijsontwikkeling mee in deze indicator. Er zijn echter geen recente grondprijzen bekend. De laatste uitgifte was in 989. Ook zijn er geen grote transacties geweest in de periode 008 tot en met 0 (bron: Propertynl, 0) Hieronder lichten we de scores toe.. Indicator ontwikkelpotentie Bedrijventerrein scoort gemiddeld op ontwikkelpotentie. De gemeente heeft geen direct uitgeefbare grond beschikbaar. Wel heeft Visser beheer grond in eigendom op en is er ruimtewinst te halen door herstructurering.. Indicator leegstand In totaal staat 8% van de totaal aantal vierkantenmeters (bvo) leeg. Dit is iets hoger dan de frictieleegstand van 5%, maar komt overeen met de gemiddelde leegstand op dit type terreinen in Zuid-Holland.. Bedrijventerrein De Lasso Noord scoort dan ook gemiddeld op de indicator leegstand. 3. Indicator werkgelegenheid Met een werkgelegenheid van 838 is goed voor ruim 3% % van de totale werkgelegenheid in de gemeente Kaag en Braassem.. Vergeleken met dit type terreinen in andere gemeenten, heeft De Lasso Noord een bovengemiddelde werkgelegenheidsfunctie. 4. Indicator indirecte werkwerkgelegenheid De 838 banen bij bedrijven op zorgen ook voor afgeleide werkgelegenheid enheid bij andere bedrijven (denk aan onderhoud- en reparatiebedrijven, catering, schoonmaak, etc.). De multiplier van bedraagt volgens onze EER,58; ofwel 0,58 afgeleide banen per directe baan. Hiermee scoort De Lasso Noord gemiddeld. 9