Catrinus Tuinstra 27 september 2012
Persoonlijk voorstellen Wie is, wat wil en hoe doet CPOZ Instrumenten Portfolio projecten Zeeland Van CPO naar Collectief Particulier Eigendom? Co-housing, Community Land Trust (CLT) 11-09-2012 CPOZ 2
EVEN VOORSTELLEN Drs. Catrinus B. Tuinstra Coördinator Martin Buter ICT/Projectbegeleider Marketing- en communicatie project- + gebiedsontwikkeling Coördinator MAP Fonds Zeeland energiebesparing en energieproductie Coördinator CPOZ Cedusch Milieudoorlichting The Green Key EPA Maatwerkadviezen Projectontwikkelaar 29-4-2011 CPOZ 3
Wie is CPOZ/zijn wij? STICHTING: Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Zeeland OPGERICHT: 7 februari 2008 FINANCIEEL: Provincie Zeeland 2009 2010 SECRETARIAAT BESTUUR: Biggekerke KANTOOR CPOZ: Aardenburg BEMANNING: 2 personen in deeltijd BEHEER: Provinciaal Ontwikkelingsfonds Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Rijksgelden naar rato TAAKSTELLING: ontwikkelen circa 100 CPO woningen komende 5 jaar in Zeeland DOELSTELLING: Duurzaam bouwen 29-4-2011 CPOZ 4
Wat financiert/subsidieert CPOZ? FINANCIEREN RECHTSPERSOON: OVK Bewonerscollectief/ Kopersvereniging PRODUCT: Voorfinancieren CPO Fonds 1)Renteloos + risicovrij voorfinancieren startkosten 2) Zachte lening startkosten ZEKERHEIDSTELLING: Alle rechten op locatie en ontwerp VOORSCHOT: Max. 4.000/woning met max. 50.000/project SUBSIDIEREN STIMULERINGBIJDRAGE: Voorfinanciering omgezet in Stimuleringsbijdrage van 2.500/woning en 40.000/project VOORWAARDEN: Succes project Woningbehoud gedurende 2 jaar SUCCESFACTOR CPO: Voorfinanciering belangrijkste succesfactor! 29-4-2011 CPOZ 5
Instrumenten CPOZ IV Praktijkbezoek levensloopbestendige woning 29-4-2011 CPOZ 6
Portfolio CPOZ Projecten Zeeland 11-9-2012 CPOZ 7
Projecten CPOZ Zeeland CPO Meliskerke: 6 x 2/1 kap CPO Mannee I Goes: 10 x rijwoningen CPO Stromenwijk Middelburg: 5 x rij levensloop 11-9-2012 8-6-2012 CPOZ CPO Paauwenburg Vlissingen: 8x patiobungalows 8
CPO, KV, CPE, Co-housing, CLT 11-09-2012 CPOZ 9
Stichting Rodichem Zeist Eigenaar Park Rodichem (4 ha) + 107 Ouderenwoningen Doel: bieden ouderenhuisvesting 55+ + beheer landschapspark Dagelijks beheer Bestuur Begroting Contractanten Contractantenvergadering (2x jaar) sanctioneert DB + begroting Recht van bewoning kopen/verhandelbaar: geen pandrecht hypotheek Bereidverklaring woonrecht + Woonvergunning gemeente Bereidverklaring gepasseerd via notaris (akte van overdracht) Woonrecht verhandelbaar op de markt Entreefee ( 1.600, -) + Maandlast (190, -) + Recht van bewoning 11-09-2012 CPOZ 10
Project CPO Meliskerke 2/1k 8-6-2012 11-9-2012 CPOZ 11
Project CPO Mannee I 8-9-2012 11-9-2012 CPOZ 12
Zelfsturingservaringen CPO Molenwerf Meliskerke - Starters: Kopersvereniging nut bewezen, o.a. ontwerp, aanbesteding, enz. CPO formule en spelregels in Statuten + HR, ALV s beperkt. CPOZ: voorzitter bijeenkomsten/vergaderingen KV na oplevering opgeheven. Zelfsturend zonder veel protocollen. Eigen bouwdirectie, veel eigen inbreng op bouwplaats. CPO Goes Mannee I Starters/Doorstromers: Kopersvereniging echte Vereniging en besluitvormingsorgaan CPO formule en spelregels in HR geconcentreerd, 11 e ALV, CPOZ: coach, adviseur, planeconomie, bemiddeling gemeente, derden Eigen bouwcommissie, externe bouwbegeleiding Sterk zelfsturend volgens protocol KV gecontinueerd, collectief eigendom gem. ontsluitingsweg. CPO Stromenwijk Middelburg Senioren/Doorstromer: Kopersvereniging in oprichting CPOZ belangrijk voor alles. Fase Definitief ontwerp: confrontatie Collectief en Particulier 11-09-2012 CPOZ 13
Statements CPO (1) CPO is voor mij een professionele instantie die jonge mensen helpt bij het realiseren van hun droomhuis. Verschillende ideeën, wensen, ervaringen en mogelijkheden worden besproken met als één doel; de bouw van een leuk en betaalbaar eigen huis. Monique, CPO Zoutelande CPO: diplomatie, kennis en grenzeloze inzet! Reinier, CPO Mannee I Goes CPO geeft als enige partij particulieren de mogelijkheid op betaalbare manier, samen met anderen je eigen huis te bouwen, omdat de Gemeenten zelden zaken doen met particulieren voor het verkrijgen van bouwgrond. Guus & Josien, CPO Stromenwijk Middelburg Het belangrijkste is dat CPOZ je eigen adviseur en belangenbehartiger is. Geeft een extra stuk vertrouwen. Werkt in principe alleen voor het belang van de koper(s). Jaap, CPO Mannee I Goes CPO: het creëren van mooie kansen en deze hierna benutten. Een situatie met alleen maar winnaars. Hans & Hedy, CPO Mannee I Goes CPO is het uitoefenen van burgerschap op klein niveau: samen kunnen we meer! Robert-Jan, CPO Mannee I Goes 11-09-2012 CPOZ 14
Statements CPO (2) CPOZ: daadkrachtige begeleiding bij het realiseren van gezamenlijke, doch individuele woondromen. Frank & Frederique, CPO Mannee I Goes CPO betekent voor ons begeleiding naar gemeente en aannemer om gezamenlijk naar een mooi eindresultaat te streven met een redelijke zelf in te delen woonprogramma. Gert & Bep, CPO Stromenwijk Middelburg Het is erg fijn om via CPOZ te werken want zij hebben veel ervaring, korte lijntjes met gemeente maar ook met de architect. je wordt stap voor stap begeleidt, alle opties worden bekeken. Ze nemen de tijd voor je. Karlien, CPO Zoutelande De mogelijkheid om in samenwerking tot een mooi plan te komen. Stukje kosten beperking door gezamenlijke aanbesteding meerdere woningen. Vanuit de overheid c.q. de provincie cq de gemeente ook een stukje stimulering door niet de hoofdprijs te vragen EN energiezuinig bouwen promoten. Gerrit, CPO Paauwenburg Vlissingen 11-09-2012 CPOZ 15
Collectief Particulier Eigendom (1) Waarom CPE als optie? Financieel Onzekerheid mate en duur van renteaftrek Ouderen minder inkomen, lagere belastingtarief, minder belastingaftrek Moeilijker financiering Starters BTW-verhoging + 2% naar 21%; niet-recupereerbaar voor eindconsument Planeconomie Hergebruik leegstaande gebouwen Nieuwbouw grotere vlekken Vraagstukken: fiscaal, financieel, juridisch Van CPO naar CPE? Het is of 100% huur of 100% eigendom KoopGarant regeling Collectief eigendom? Gemeenschappelijk Wonen Samenhuizen is een overkoepelende term om allerlei woonvormen te omschrijven waar meerdere mensen vrijwillig bij betrokken zijn. Het kan bijvoorbeeld gaan om gedeelde woningen, kangoeroewonen, cohousing, leefgemeenschappen, woonwerkgemeenschappen, Co-housing Community Land Trust (CLT) Coöperatie/leden, Vereniging /leden, Stichting/leden, BVaandeelhouders? 11-09-2012 CPOZ 16
Bouwblok Vlissingen 11-09-2012 CPOZ 17
Voordelen CPO en CPE CPO Bouwblok: Aanbesteding in delen casco Activiteiten in eigen beheer Uitbesteden zelfdoen CPE Bouwblok Investeringsfase Energienetwerk/mtr = E, G, W?, 1x aansluitkosten = 10x G/E x 900, - voordeel Pandrecht: 1x i.p.v. 6x? Exploitatiefase Collectief inkopen utiliteiten, onderhoud Enz.! 11-09-2012 CPOZ 18
Collectief Particulier Eigendom (2) Financieel Indien recuperatie 21% BTW als voorbelasting Werkkapitaal bij aftrap wonen maakt interessante woonlast voor starters Situatie wordt gunstiger bij inbreng eigen vermogen Probleem financiering bouwkosten (eigenvreemd vermogen) Probleem pandrecht hypotheek Maar: Belastingdienst beoordeelt Ondernemerschap Wet OB artikel 11 onroerende zaken: Bij permanente woonbestemming: geen belaste prestatie in de zin van aanbieder afnemer Prestatie verricht voor privé doeleinden Wel: na 2 jaar verkopen/ verhuren vrijgesteld van BTW afdracht. 11-09-2012 CPOZ 19
Co-housing (1) Co-housing Samenhuizing / woongemeenschap : dit zijn in Vlaanderen de overkoepelende termen voor al de verschillende vormen van gemeenschappelijk wonen. Hiervan afgeleid spreken we over samenhuizen (samen een woongemeenschap bewonen) en samenhuizers (de mensen die er samen wonen). Gemeenschapshuis: 1 huis dat gedeeld wordt door studenten of jongwerkenden. Privé meestal 1 (slaap)kamer, de rest van het huis gemeenschappelijk. Niet-duurzaam karakter. Voorkomen: vooral in Leuven, ook in andere universiteitssteden. Woongroep:gelijkend op gemeenschapshuis, hoewel soms wat meer privé-ruimte. Duurzamer karakter dan gemeenschapshuizen, ook oudere bewoners of ouderen. Voorkomen: vooral in en rond steden. Centraal wonen (CW) : iedere bewoner heeft een eigen "unit" met naast slaap- en woonkamer ook een keukentje en badkamer. Daarnaast op projectniveau een aantal voorzieningen zoals bewonerscafé, werkplaats, gastenkamers, ontspanningsruimte, tuin,... Er is zeer zelden een keuken en eetzaal voor de volledige gemeenschap. In Nederland hebben ongeveer de helft van de centraal wonen projecten nog een "clusterniveau" (van 2-6 units). Hier kunnen meestal een woonkamer en een keuken/eetkamer (ook andere functies) samen gebruikt worden. Cohousing:sterk gelijkend op centraal wonen maar er is wel een keuken/eetzaal op gemeenschapsniveau waar bewoners minstens enkele keren per week (soms dagelijks) de kans krijgen om samen te eten. RetrofitCohousing: het stap voor stap creëren van cohousing in een bestaande cluster van woningen (straat of appartementsgebouw) door bvb. schuttingen of hagen tussen een aantal tuinen gedeeltelijk of geheel weg te nemen, of nog door het samen beheren van een bepaalde ruimte. Je kan hier onze nota hierover downloaden. Leefgemeenschap:gemeenschappen met een eerder duurzaam karakter waar de graad van gemeenschappelijkheid groter is dan in CW of cohousing. Er is meestal een zekere ideologische factor die de bewoners bindt: religie, ecologie en/of solidariteit bijvoorbeeld. Doordat er meer activiteiten gezamelijk georganiseerd worden, moet er ook meer onderling overlegd worden tussen de bewoners. Cohousing is de naam voor een nieuw woonconcept dat probeert een antwoord te geven op de vervreemding in de maatschappij van vandaag waar buren elkaar niet meer kennen en waar weinig gemeenschapsgevoel leeft. Cohousing probeert het buurtgevoel van een traditionele dorpskern te restaureren dat in het verstedelijkte Vlaanderen vrijwel verdwenen is. In een Cohousing project kennen de buren elkaar en leeft er een sociale bewogenheid die afwezig is in de hedendaagse woonkernen. Cohousing kernen bestaan uit 8 tot 34 volledig uitgeruste privéwoningen met hun eigen keuken en badkamer, met daarnaast uitgebreide gemeenschappelijke voorzieningen. De gemeenschappelijke delen omvatten een centraal huis, een voetgangersstraat, speelpleintjes, ontspanningsruimtes,... Het centraal huis omvat een uitgeruste keuken met een grote eetruimte en daarnaast een kindercrèche, een televisiekamer, een computerroom, een speelruimte, een werktuigplaats, een zitplaats, een vergaderplaats, etc. De architectuur van een cohousing project biedt een verhoogde kans op interactie met de buren. De typische cohousing wijk bestaat uit 8 tot 34 afzonderlijke wooneenheden die gegroepeerd worden langs een gemeenschappelijke voetgangersweg of rond een plein. Je parkeert aan de rand waardoor meer verkeersvrije ruimte en open groen ontstaat. De bewonersgroep bestaat uit een mix van singles, koppels, gezinnen met kinderen en ouderen. Cohousing probeert de voordelen van woningen in private eigendom te combineren met het delen van gemeenschappelijke voorzieningen en een verhoogd gemeenschapsgevoel. Cohousing staat ver af van leefgemeenschappen die minder aandacht schenken aan de nood aan privacy. Cohousing vormt één van de meest beloftevolle oplossingen voor de actuele sociale vervreemding. 11-09-2012 CPOZ 20
Co-housing (2) 11-09-2012 CPOZ 21
Co-housing (3) 11-09-2012 CPOZ 22
Co-housing (4) 11-09-2012 CPOZ 23
Co-housing (5) 11-09-2012 CPOZ 24
Community Land Trust (1) 29-4-2011 CPOZ 25
Community Land Trust (2) 29-4-2011 CPOZ 26
Community Land Trust (3) 29-4-2011 CPOZ 27
Letchworth Garden City 11-09-2012 CPOZ 28
Burlington VS (1) 11-09-2012 CPOZ 29
Burlington VS (2) 11-09-2012 CPOZ 30
CLT L Espoir Brussel Bewoners eigenaar woningen, Grond in eigendom overheid/wijk/actoren 11-09-2012 CPOZ 31
Wat is/wil CPOZ? CPO is: Vraaggestuurd instrument om woningmarkt te stimuleren 3 e Weg: naast Projectmatige- en Corporatiebouw Gericht op Mensen: doelgroepen & leefstijlen Aanspreekpunt Gemeente: nieuwbouw meerdere woningen Intermediair: tussen gemeente en bewonerscollectieven CPO wil: Mensen begeleiden & faciliteren bij samen met anderen in eigen beheer ontwerpen, aanbesteden en bouwen eigen huis Minder kapitaalkrachtige vraag ondersteunen en kans geven opdrachtgever voor eigen woning te zijn 29-4-2011 CPOZ 32
Wat doet CPOZ? HELPEN: Particulieren helpen bouwlocaties vinden + grondposities te verwerven SAMENWERKEN: gemeente, corporaties, projectontwikkelaars om CPO projecten te realiseren REALISEREN: achtervangfunctie bij corporaties en anderen 29-4-2011 CPOZ Adviseren en begeleiden CPO groepen in voorbereidingsfase Planeconomie, Plan van Eisen, Inhuren adviseurs Opstellen Plan van Aanpak Ontwikkeling & Bouw Stimuleren om duurzaam te bouwen 33
Missie CPOZ 29-8-2012 CPOZ 34
Welke criteria hanteert CPOZ? Collectief als rechtspersoon Minimaal 3 woningen: tenzij bijzondere doelen Medewerking gemeente: via brief Beschikbaarheid bouwgrond: via brief Professionele begeleiding Transparante kostenverantwoording Duurzaam bouwen: Binnen haalbare budgetten 29-4-2011 CPOZ 35
Kenmerken en Voordelen CPO KENMERKEN CPO Betaalbaar: Eigen woningbezit tegen betaalbare kosten Eigen inbreng: Woon- en woonomgeving met eigen inbreng op basis persoonlijke wensen en behoeften Draagvlak collectief: Gebruik maken draagvlak collectief Competenties: Versterken persoonlijke competenties Gemeenschapszin: Toepassen gemeenschappelijke waarden duurzaamheid, buurtcohesie, saamhorigheid VOORDELEN CPO (kans op) Betrokkenheid: Betrokkenheid toekomstige bewoners bij realisering woning/buurt Maatvoering: Bouwen op maat Meerwaarde: Meer volume en duurzaamheid Kostenbesparing: Reële kostenbesparing Tijdwinst: Kans op tijdwinst Diversiteit: Grotere diversiteit in wonen Vrijheid: Bouwvrijheid ondernemingsgerichte mensen Starters: Ideale mogelijkheid starters bezit eigen woning 29-4-2011 CPOZ 36
CPO Meliskerke Start QII 2009 Herverkaveling 4x2/1kap Meten & tekenen Kerngroep 4 leden/huishoudens Werven gemeenschap Keuze architect Duurzaam EPC 0.6 Voorontwerp Welstand Keuze bouwbegeleider Kostenraming Aanbesteding Financieel Voorfinanciering OVK met CPO Subsidies, Zachte leningen, Garanties 29-4-2011 CPOZ 37
Project Meliskerke 6 x 2/1 kapwoning 29-4-2011 CPOZ 38
CPO MELISKERKE 2/1 KAP 29-4-2011 CPOZ 39
Meliskerke 6 x 2/1 kapwoning ERVARING/MENING COLLECTIEF CPOZ Kartrekker groep Toegang instanties Betrokkenheid proces Flexibel tijdsinzet Coach groep Maximale inzet Belang duurzaamheid Eerlijk & betrouwbaar Brengen ook nog geld mee! Neutrale Personel Coach!
CPO MELISKERKE 5 RIJWONINGEN 29-4-2011 CPOZ 41
Project Stromenwijk Middelburg 29-4-2011 CPOZ 42
Vlissingen Paauwenburg Patiobungalows 0-energiewoning levensloopbestendig 29-4-2011 CPOZ 43