Onderwerp Startnotitie Gebouw De Holland, 28 augustus 04 1. Stand van zaken /Inleiding De gemeente Dordrecht is per 9 augustus 04 eigenaar geworden van het pand "De Holland", een en ander conform het raadsbesluit van l juni 04. Het pand, gelegen aan de Burgemeester de Raadtsingel 97, is aangekocht vanwege haar beeldbepalende kwaliteit voor de gemeente Dordrecht in combinatie met een dreigende sloop van het pand. Ooit gebouwd als kantoor voor de verzekeringsmaatschappij "De Holland van 1859", heeft het pand recentelijk dienst gedaan als huisvesting van grootschalige detailhandel vestigingen. Eerst Albert Heijn en later Kwantum. Ten behoeve van deze filialen is het oorspronkelijke pand uitgebreid met twee vleugels aan de l e verdieping, die zweven boven de begane grond. Het totale metrage bedraagt nu ongeveer 20 m2 verkoopvloeroppervlak met daarbij ongeveer 500 m2 secundaire ruimten. In de parkeerkelder zijn 96 parkeerplaatsen behorend bij het pand. Het pand is vrijstaand gelegen op 3904 m2 grond. Het oorspronkelijke pand bevatte tijdens haar bouw in 1939 ongeveer 10 m2 als kantoor ten behoeve van de verzekeringsmaatschappij. Verschillende partijen zijn de afgelopen jaren betrokken geweest bij een mogelijke herontwikkeling en herbestemming van het pand en haar directe omgeving. Deze hebben tot op heden niet geleid tot een haalbare en wenselijke ontwikkeling. De plannen gingen allemaal uit van een forse gemeentelijke bijdrage. 2. Probleemstelling Nadat de gemeente eigenaar is geworden van het pand is zij ook eigenaar van alle lusten en lasten van het pand en het perceel. Zij wil voorkomen dat het gebouw verder verloedert, laat staan overlast gaat veroorzaken. Vervolgens moeten de beeldbepalende aspecten zoveel als mogelijk worden behouden/hersteld. 3. Gewenst resultaat Het streven is een per saldo budgetneutrale overdracht van het eigendom aan een derde met de garantie van behoud en herstel van het oorspronkelijke gebouw De Holland. De nieuwe eigenaar dient het gebouw vervolgens te gaan (doen) gebruiken voor functies die zo passend mogelijk zijn bij de locatie en de aard van het gebouw. In de doorlooptijd van het project moet een beheersbare situatie in en rondom het pand (blijven) bestaan. 4. Afbakening Organisatorisch (stakeholders) Met de afdelingen Beleid en Inrichting Stadsdelen van Stadsontwikkeling zal worden afgestemd welke gebruiksmogelijkheden als haalbaar en wenselijk worden gezien. De afdeling Inrichting Stadsdelen /Monumenten en archeologie zal consulterend worden betrokken. Met marktpartijen zal worden gezocht naar een invulling van het pand en de
omgeving. De invulling en uitwerking zullen worden vastgelegd in een contractuele relatie tussen gemeente en de marktpartij waarbij de marktpartij als risicodragende partij wordt betrokken. Het huidige bestemmingsplan en haar voorwaarden zijn niet maatgevend voor de toekomstige ontwikkeling van De Holland. De toekomstige bestemming moet echter wel overeenstemmen met de ligging van De Holland in de spoorzone van Dordrecht. De directe omgeving van het perceel kan mogelijk in de ontwikkelingsrichting van De Holland worden betrokken om optimaal gebruik te maken van de ontwikkelingspotentie van de locatie. 5. Afbakening Inhoudelijk (scope) De rol van de gemeente is in eerste instantie faciliterend en regisserend. Zij zal zorgdragen voor een doorgaande procesgang waarbij er in het najaar van 04 inzicht is in de mogelijke en wenselijke richtingen voor de ontwikkeling van gebouw De Holland. Deze richtingen zullen zijn afgestemd met de bovenomschreven partijen. De insteek zal zijn, conform het gewenste resultaat, een ontwikkelingsrichting voor te leggen die budgetneutraal kan worden uitgevoerd. Gelet op de historie van het pand en de reeds uitgevoerde planontwikkeling kan het zijn dat de budgetneutrale ontwikkeling een spanning oplevert met de verschillende voorgestane beleidsrichtingen van de gemeente Dordrecht. Het voorstel aan de raad zal hier in het najaar invulling aan geven en verschillende keuzes voorleggen, zowel qua inhoud als qua financiële consequenties voor de gemeente. De gemeente zal vooralsnog niet zelfde ontwikkeling van het pand ter hand nemen. Zij gaat op zoek naar een derde als ontwikkelende partij. Tijdens de planontwikkeling en planuitwerking zal gestreefd worden naar een nuttig gebruik van het pand. Dit gebruik dient zowel voor een positieve exploitatie van het project als ook het tegengaan van verkeerd gebruik van het pand met alle bijbehorende risico's en aansprakelijkheden voor de gemeente. Conform de gebruikelijke procedures van het Grondbedrijf is sinds de overdracht op 9 augustus 04 een beheerder geactiveerd. In dit geval is via een oppasdienst een bewoner in het pand aanwezig. Voorgesteld wordt Stadsontwikkeling de opdracht te verstrekken een optimale tijdelijke situatie te organiseren die verdere achteruitgang van het pand voorkomt en daarnaast toekomstige ontwikkelingen niet dwarsboomt. Gedacht moet worden aan een tijdelijke verhuur binnen het bestemmingsplan naast of in plaats van de huidige tijdelijke bewoning. 6. Plan van Aanpak Deze Startnotitie gaat gedetailleerd in op de eerste fase tot en met het opstellen van een voorstel voor onderzoeksrichtingen. De nakomende fasen worden slechts globaal aangestipt. In de in de bijlage bijgevoegde planning worden de onderstaande activiteiten in de tijd geplaatst en wordt de volgtijdelijkheid van de verschillende stappen inzichtelijk gemaakt. De fasen die worden voorgesteld te doorlopen zijn: INITIATIEF FASE
1. Vastleggen Randvoorwaarden en uitgangspunten Gemeentelijk besluit d.d. l -6-04 is uitgangspunt In kaart brengen van de bestaande situatie Grootte en kwaliteiten/kenmerken Feitelijke staat van het object Actie te ondernemen tbv consolideren Aankoopvoorwaarden / koopovereenkomst / bestaand verhuurcontract Bestaande afspraken in beeld 2. Analyse van mogelijke en wenselijke partijen voor (tijdelijke) verhuur tijdens planvorming resulterend in een voorstel aan college van B&W hoe om te gaan met de verhuur. Hiertoe worden de volgende acties ondernomen: Consulterende ronde binnen de gemeente, Stadsontwikkeling Overleg met de partijen welke zich hebben aangediend als geïnteresseerden Overleg met makelaars Consulteren persoonlijk netwerk Opstellen voorstel voor omgang met tijdelijke verhuur waarin aandacht voor financiën, tijdsduur, risico's verhuurder, omgang 3. Opstellen van denkrichtingen en toets haalbaarheid Kosten en Baten overzicht, grondexploitatie obv huurprijs per m2 bestemming en globale bouwkosten. Opstellen lijst van mogelijke bestemmingen (intern), na inzicht in kosten en baten. Aftasten globale geïnteresseerden op haalbaarheid en draagkracht Opstellen van gemeentelijk programma van eisen ten aanzien van de locatie, niveau restauratie en gebruik van het pand. 4. Opstellen voorstel voor onderzoeksrichtingen Voorstel Besluitvorming Volgende fasen: DEFINITIE FASE 5. Uitwerken tot haalbaar planidee 6. Betrekken partijen indien gewenst/nodig 7. Gezamenlijk verder brengen planinhoud en voorwaarden 8. Contractering en/of verkoop gebouw ONTWERPFASE 9. Indien gezamenlijke planvorming: uitwerking van plannen in VO, DO 10. Uiterlijk in DO contractering ontwikkelaar/bouwer/exploitant 11. Einde project / exploitatiefase 7. Planning Zie bijlage. Deze startnotitie en het gevraagde krediet betreft de periode tot december 04. Op dat moment zal de Initiatief fase afgerond zijn en een voorstel worden voorgelegd voor de ontwikkeling van gebouw De Holland.
8. Organisatie en Communicatie Voor het project is het Grondbedrijf ambtelijk opdrachtgever. Als opdrachtgever fungeert Nora van de Griend. Portefeuillehouder en bestuurlijk opdrachtgever is wethouder Van den Oever. De dagelijkse leiding van het project is in handen van Derk van Schoten van afdeling Projectmanagement. Hij fungeert als projectleider. 2-wekelijks vindt er afstemming plaats over de voortgang met Nora van de Griend als opdrachtgever. In de planning zijn een drietal momenten van besluitvorming voorzien. Voorstel is de Startnotitie, de keus van de oplossingsrichting en de contractering van een derde partij aan het college van B&W en de gemeenteraad voor te leggen. Zie ook de planning. Betrokkenen Bestuurlijk, F.J. van den Oever / WEZ Sector Stadsontwikkeling, Grondbedrijf: Nora van de Griend en Emelie Sprengers Sector Stadsontwikkeling, Monumentenzorg: Connie van Nes Sector Stadsontwikkeling, afdeling Beleid: Roei Essenboom Sector Stadsontwikkeling IS, Edwin van Son Marktpartijen, o.a. BEMOG, verder n.t.b. Communicatie Gedurende de initiatieffase in het najaar van 04 zal geen actieve communicatie vanuit de gemeente met de omwonenden van de projectlocatie plaatsvinden. Communicatie en inspraak zal worden georganiseerd op het moment dat een voorstel bespreekbaar gemaakt, c.q. gevisualiseerd kan worden. Vervolgens zal tijdens de uitvoering van eventuele bouw- en sloopactiviteiten zorggedragen worden voor een aanspreekpunt en heldere afstemming van verwachtingen en werkzaamheden. Ter begeleiding van de besluitvorming over deze Startnotitie zal door de afdeling Communicatie een persbericht worden uitgegeven ten behoeve van de juiste beeldvorming rondom het project. 9. Financieel kader De inzet voor dit project zal in de eerste plaats moeten komen van de betrokkenen zoals hierboven vermeld. Daarnaast zullen echter incidenteel ook andere medewerkers worden ingezet. De totale inzet wordt voor de periode tot 31 december 04 als volgt ingeschat:
Begroting interne uren project De Holland tot en met fase 4 per 1-1-05 Naam uren per wk Derk van Schoten 6 Nora van de Griend, GBD 1 Emelie Sprengers, GBD Connie van Nes, IS Roei Essenboom, BL Eva Roggeveen, IS Edwin van Son, IS Incidenteel doorlooptijd in wk 25 25 totaal pp 150 25 15 10 Totaal interne belasting 04 280 Bovenstaande uren kosten 32.500,- Naast deze uren wordt ingeschat dat een budget voor externe adviezen/kosten benodigd is. Dit bedrag is als volgt opgebouwd: Advies (verhuur) makelaar 5.000,- Bouwkosten raming 5.000,- Verhuurkosten 5.000,- Beheer en instandhouding 7.500,- Belasting (WOZ)en andere lasten 2.500.- TOTAAL 25.000,- Voor het project geldt de budgetneutrale ontwikkeling als een belangrijk uitgangspunt. De budgetneutrale ontwikkeling zal worden beschouwd per saldo op moment van overdracht van gebouw De Holland aan een derde. 10. Voorstel Besluitvorming 1. De in deze startnotitie opgenomen inhoudelijke en procesmatige kaders voor het project vast te stellen en opdracht te verstrekken met het project te starten. 2. Stadsontwikkeling opdracht te geven zorg te dragen voor een passende tijdelijke invulling van het pand De Holland, in afwachting van de definitieve ontwikkelingen. 3. Een voorbereidingskrediet ter grootte van 57.500,- ter beschikking te stellen voor de periode tot 1-1-05, ten laste van het Grondbedrijf.
af j-»' «*.;!. 'Si H= J Sf» * K~I M «T M. S S:!.' ïs&ral^k^sig 5? 'lllf ïfs'km-'gl^^èll MM