Herontwikkeling van verouderde en planning van nieuwe bedrijventerreinen uit het moeras? Drs. Paul Bleumink Managing Partner Amsterdam Provada, 4 juni 2013 Buck Consultants International Postbus 1456 6501 BL Nijmegen Telnr : 024 379 02 22 Mobiel : 065 356 31 01 Fax : 024 379 01 20 E-mail : paul.bleumink@bciglobal.com
Agenda 1 Thermometer Herstructurering 2013 2 Toekomst van herstructurering 3 Vernieuwende aanpak in de praktijk 4 Planning nieuwe bedrijventerreinen Buck Consultants International, 2013 1
1 Thermometer Herstructurering 2013 Uitgifte nieuwe bedrijventerreinen daalt. 915 784 433 418 334 2007 2008 2009 2010 2011. maar hoe staat het met de herstructurering? Monitoring via Ministerie I&M (IBIS) moeizaam Dus: quickscan Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland en Buck Consultants International Buck Consultants International, 2013 2
Participanten SKBN (niet landsdekkend) Buck Consultants International, 2013 3
Wat is de afgelopen 3 jaren tot stand gekomen? Recente jaren (2010-2012) Realisatie / Uitvoering in hectaren in euro s Oost Oost NV 334 8,4 mln Zuid BOM/BHB Brabant 1.170 28 mln LIOF Limburg 130 4 mln Regio Rotterdam 130* - Regio Den Haag 13 9,6 mln West Metropoolregio Amsterdam 122 8,5 mln OMU Utrecht - - Noord-Holland Noord 97 7 mln Noord Gemeente Groningen 241 8,1 mln Totaal 2.237 73,6 mln * Geen hectaren bekend RHOB Stadsregio Rotterdam Bron: Enquête SKBN Buck Consultants International, 2013 4
Conclusies Op het eerste oog lijkt flinke progressie gemaakt, maar in Brabant-cijfers zitten ook Masterplannen Realisatie per ha is slechts 33.000 /ha Ter vergelijking Noordanus-normbedragen - revitalisering 230.000 /ha - zware revitalisering 1.400.000 /ha - herprofilering 1.400.000 /ha We zitten op pakweg 20% van de Noordanusopgave Buck Consultants International, 2013 5
Waarom zit herstructurering in het slop? Markt geen marktvraag/flow weinig nieuw voor oud (verevening) Financieel overheden moeten bezuinigen ondernemers voorzichtig met geld uitgeven weinig investeringsruimte voor verzakelijking Institutioneel overheden andere prioriteiten Buck Consultants International, 2013 6
2 Toekomst van herstructurering Nabije toekomst (2013-2015) Realisatie / Uitvoering Planvorming in hectaren in euro s in hectaren Oost Oost NV 170 4 mln 484 Zuid BOM/BHB Brabant 310 13,6 mln 3.786 LIOF Limburg 363 32 mln 972 Regio Rotterdam 140* - 78 Regio Den Haag 18,5 6,6 mln 45 West Metropoolregio Amsterdam - - 269 OMU Utrecht 28-23 Noord-Holland Noord 102 1,7 mln 14 Noord Gemeente Groningen 248 7,1 mln 70 Bron: Enquête SKBN * Geen hectaren bekend RHOB Stadsregio Rotterdam Buck Consultants International, 2013 7
Welke publieke financiële middelen kunnen worden ingezet? 0% 18% 43% Totaal (naar verwachting) in periode 2013-2015: 153 mln euro Gemeente / Regio Provincie 39% Rijk EU + overig Buck Consultants International, 2013 8
Opgave volgens Noordanus : 6.500 ha Opgave SKBN gerealiseerd 2010-2012 : 2.237 ha in uitvoering 2013-2015 : ± 1.400 ha planvorming : ± 5.700 ha Opgave nu is groter dan geschat in 2008 : logisch! Buck Consultants International, 2013 9
Nieuwe dynamiek Top-3 instrumenten om beweging te krijgen in de herstructurering Co-creatie met bedrijfsleven (gebruikers) en/of eigenaren en óók private investeringen uitlokken c.q. aanjagen Meer flexibiliteit, zowel in (ruimtelijk) instrumentarium en regelgeving, als in toelaten/denken over herbestemmen Regionale samenwerking moet beter, behalve gemeenten ook de koepels zoals KVK, VNO en MKB Bron: Enquête SKBN Buck Consultants International, 2013 10
Nieuwe partners Top-3 nieuwe partners om beweging te krijgen in de herstructurering Private partners: eigenaren, ondernemers c.q. gebruikers Publieke partners: o.a. politie, milieudienst en gemeenten Investeerders: lokale beleggers en ontwikkelaars, maar ook institutionele partijen Bron: Enquête SKBN Buck Consultants International, 2013 11
Prioritering van herstructurering is noodzaak: voorbeeld Noord-Brabant Zeef 1: beleid 130 terreinen 1 Stedelijk Concentratiegebied 2 Multimodaliteit 3 Relatie topsectoren & speerpuntsectoren LONGLIST Zeef 2: economisch belang 92 terreinen (68 met herstructureringsopgave) Voor samenhangende terreinen Performance Dynamiek Voor individuele terreinen Functionele kwaliteit Toekomstpotentie Input voor afweging: SHORT- LIST 62 terreinen Buck Consultants International, 2013 12
Samenvatting Oplossingen worden vooral gezocht in: Méér samenwerking met private partijen Méér flexibiliteit Méér nieuwe concepten/ideeën Buck Consultants International, 2013 13
3 Vernieuwende aanpak in de praktijk Op zoek naar: Schijf van zes Co-creatie met bedrijfsleven Gedeeltelijke herbestemming Bron: Enquête SKBN, 2013 Bron: Buck Consultants International, 2012 Buck Consultants International, 2013 14
Organische herontwikkeling samen met ondernemers Voorbeeld: ondernemersgerichte benadering - Regio Achterhoek als illustratie 1 2 3 1 Verouderde bedrijventerreinen 2 Bedrijven met een ontwikkelopgave 3 Top-50 Grootste groeiers (2010-2012) 4 5 6 4 Top-50 Grootste dalers (2010-2012) 5 Top-50 Grootste werkgevers (2012) 6 Totaalplaatje Buck Consultants International, 2013 15
Voorbeeld Achterhoek: concentraties van economische belang en ontwikkelopgaven Locaties en bedrijventerreinen om verder op in te zoomen, in de zoektocht naar ondernemend en ondernemersgericht herstructureren Bron: IBIS, 2012, PWE, 2012 Verouderde bedrijventerreinen Bedrijven met een (ontwikkel)opgave Grootste werkgevers (in aantal banen) (exclusief uitzend- en schoonmaakbedrijven e.d.) Buck Consultants International, 2013 16
A KLASSIEKE BENADERING VAN HET VRAAGSTUK: OPGAVE IN HECTAREN B ONDERNEMERSGERICHTE BENADERING: OPGAVE IN ECONOMISCHE URGENTIE Klassieke- én ondernemersgerichte benadering van de herstructureringsopgave vullen elkaar aan input van beide maakt inzichtelijk waar sprake is (of kan ontstaan) van urgentie of kansen kaartbeelden vormen het startpunt om in gesprek te gaan, onder meer over prioriteiten en benodigde investeringen aan publieke en private zijde oogst van bedrijven is indicatief en dynamisch: economisch belang en kansrijke investeringen zijn continu in beweging en daardoor niet te vangen in statische lijsten informatie van beide sporen geeft richting in de zoektocht naar de -vanuit economisch perspectief- prioritaire investeringen op bedrijventerreinen Buck Consultants International, 2013 17
Gedeeltelijke herbestemming: koppeling met andere functies Food Center Amsterdam Midden in de stad (Jan van Galenstraat) 23,5 ha De buik van Amsterdam 100 handels- en productiebedrijven op het gebied van (verse) levensmiddelen alleen B2B 2.500 medewerkers Assortiment van 50.000 producten Noodzaak herstructurering/nieuwbouw groot Basisinsteek: 100.000 m2 bvo bedrijfsruimte vernieuwen Centrale Markthal in hergebruik nemen 12,5 ha voor woningbouw/ 1.570 woningen Concurrentiegerichte dialoog met als enige inschrijver Ballast Nedam/Volker Wessels Buck Consultants International, 2013 18
Start Bestaand Nieuwe concepten Campussen Campusinitiatieven met revitalisering bestaand vastgoed Research & Business Campus Chemelot (Sittard-Geleen) Wetsus Leeuwarden Campusinitiatieven met nieuwe locaties/nieuwe gebouwen Utrecht Science Park Technopolis Delft Space Business Park, Noordwijk Kennispark Twente Health Campus Maastricht Novio Tech Campus, Nijmegen Life Sciences Campus, Oss Aerospace en maintenance Campus (Ericsson, Gilze Rijen) AMC Medical Business Park (Amsterdam) TU/e campus (Eindhoven) Buck Consultants International, 2013 19
4 Planning nieuwe bedrijventerreinen Waarom zit uitgifte in het slop? Markt zeer beperkte economische dynamiek nieuwe buitenlandse investeringen meer kantoor georiënteerd Institutioneel Financieel Conclusie regionale samenwerking blijft moeilijk lange procedures bestaande terreinen worden nauwelijks uitgegeven terreinen in pijplijn potentiële bleeders : planning nog lastiger Buck Consultants International, 2013 20
EENS ONEENS De planning van nieuwe bedrijventerreinen moet voor onbepaalde tijd bevroren worden, omdat er de komende jaren geen behoefte aan nieuwe bedrijventerreinen is De basis van de prognosemethodiek, met lange termijn scenario s van het CPB en verwachte werkgelegenheidsontwikkeling als belangrijkste uitgangspunten, werkt niet meer 0% 50% 100% Er is meer regionaal maatwerk nodig bij de planning van nieuwe bedrijventerreinen, waarbij regio s zelf moeten kunnen bepalen of en hoeveel nieuwe bedrijventerreinen ze willen aanleggen Regio s die erin slagen veel ruimtevraag in de bestaande voorraad te faciliteren, moeten financieel worden beloond Bron: Enquête SKBN, 2013 Buck Consultants International, 2013 21
Vraagprognoses op basis van CPB-scenario s (economische groei per jaar 2002-2040) Global Economy 2,6% Transatlantic Market 1,9% Strong Europe 1,6% Regional Communities 0,7% Planning: op basis van Global Economy (sommige regio s zelfs GE+) of Transatlantic Markets Realiteit: Vraagprognose (uitgifte per jaar) 2001-2020 Uitgifte Global Economy Transatlantic Market 865 ha/jr 740 ha/jr 2001-2011 614 ha/jr Strong Europe 500 ha/jr Regional Communities 275 ha/jr 2009-2010-2011 396 ha/jr Buck Consultants International, 2013 22
Voorbeeld nieuwe doelgroep: e-fulfillment center Front office Product development Webdesign E-marketing Logistics Storage Order picking Shipping Handling returns Back office Customer service Inventory management Management of returns Financial-administrative services E-fulfillment Buck Consultants International, 2013 23
Nieuwe functies - andere gebouwen Specificaties distributiecentra Arbeidsintensief (verpakken, inpakken) Veel machines, sorteerders en robots Weinig heftrucks Vaak meerdere kleine klanten (e-shops) die worden bediend: dus veel typen producten Ruimte voor veel kleinere bussen / vrachtwagens Andere werktijden: ook s nachts en piek op maandag Gebouweigenschappen Grotendeels lage verdiepingen, vaak meerlaags Veel kantoorruimte (soms tot 20-25%) Vaak kleinere warehouses Flexibel In sommige gevallen cross docking Veel parkeerplaatsen (voor personeel en eventueel afhaal door consumenten) Buck Consultants International, 2013 24
Voorbeeld: Docdata Waalwijk 12 meter hoog, vier verdiepingen hangende vloeren. Material handling systeem bestaat uit aanvoerbanen vanuit de verschillende inpakgebieden, samenvoeging van pakketten, identificatie, pakketsorteersoftware, sorter en 35 uitgangen het systeem sorteert 4.000 pakketten per uur. Het magazijn heeft meer dan 1 miljoen voorraad locaties Buck Consultants International, 2013 25
Locaties van belangrijke e-fulfilment DCs (voorbeelden) Buck Consultants International, 2013 26
Nieuwe elementen verdisconteerd in prognoses? Verdisconteerd Uiteenlopende economische groeicijfers Afnemende trek naar bedrijventerreinen Ja Enigszins Nee Afname ruimtegebruik Jobless growth Buck Consultants International, 2013 27
Nieuwe elementen verdisconteerd in planning? Verdisconteerd Ja Enigszins Nee Flexibelere planning Tijdelijk gebruik Samenhang met herstructurering Buck Consultants International, 2013 28