Informatiebijeenkomst VSM

Transcriptie

1 Informatiebijeenkomst VSM 15 mei 2013 Strikt vertrouwelijk, niet voor verdere verspreiding. Uitsluitend voor discussiedoeleinden.

2 en fondsbegroting 4. Voortgang verhaalsacties & aangifte obligatiehouders in strafzaak Belangen Obligatiehouders VSM Pagina 2

3 Opening Welkom Aan het einde van de presentatie heeft u de mogelijkheid om aanvullende vragen te stellen Pagina 3

4 Algemeen Indiensttreding financieel directeur Arjan Zwiers Start Annexum Academy Introductie Annexum nieuwsbrief Geplaatste fondsen in 2012 Winkelhart Lelystad Zorgveste Koetshuys Erica Fondslancering Supermarkt Beleggingsfonds Zorgveste De Residentie Pagina 4

5 Macro economische ontwikkelingen In het 4 e kwartaal 2012 Nederlandse economie voor de 3 e keer in recessie sinds 2009; Werkloosheid in januari 2013 opgelopen tot 7,5%; Positief exportcijfer. In het 4e kwartaal 3,2% stijging t.o.v. jaar eerder; Inflatie is in 2012 verder opgelopen. (3,0% in februari 2013); Pagina 5 Bron: CBS 13 februari 2013 CBS: 14 februari 2013

6 Macro economische ontwikkelingen Consumentenvertrouwen en bestedingen zijn historisch laag; De consumptie door huishoudens was 1,4 procent lager; Onderstaande grafiek toont de relatie tussen het consumenten vertrouwen en de ontwikkeling van de woningprijzen. Pagina 6 Bron: database CBS Statline 2013

7 De vastgoedmarkt kantoren 2012 Leegstand blijft stijgen: Circa 16% in 2012 (14,5% in 2011); Structurele leegstand (> 3 jaar) inmiddels 43% (36% in 2011); Gemiddelde huurprijzen iets gestegen, maar voornamelijk door verdere kloof tussen goede regio s en minder goede regio s Transacties van kantoorobjecten nog steeds zeer beperkt. Prijzen weer verder gedaald. Stijging aanvangsrendement met 0,60%. Pagina 7 Bron: NVM, maart 2013

8 De vastgoedmarkt kantoren 2013 Kansen en bedreigingen De economische omstandigheden blijven zwak Opnameniveau kantoren is blijvend veranderd; minder metrage benodigd door het nieuwe werken en automatisering (geen vaste werkplek) Markt stabiliseert; transformaties en herontwikkelingen vinden weer plaats in samenwerking met financiers, investeerders en gemeenten Inspelen op gebruikers; belevingswaarde wordt belangrijker (faciliteiten, omgeving, en ontmoetingsmogelijkheden) Flexibiliteit en service vormen nu onderscheidende aspecten Annexum pakt dit op door vanaf 2012 te investeren in FlexOffiZ, het verhuren inclusief servicekosten en het transformeren van panden Pagina 8

9 VSM Vastgoedportefeuille

10 Vastgoedportefeuille Kenmerken: 15 objecten* Kantoor- en bedrijfsruimte Verhuurbaar vloeroppervlak ca m² Actuele jaarhuur Leegstand m² (35%) * Tevens appartement Viehhofen Oostenrijk Pagina 10

11 Vastgoedportefeuille Veenoord Klazienaveen Zaandam Almelo Deventer Apeldoorn Oldenzaal Hengelo Wijchen Breda Best Eindhoven * Tevens appartement Viehhofen Oostenrijk Pagina 11

12 Huurverlengingen Best, 455 m² bedrijfsruimte, 5 jaar Hengelo, 480 m² kantoorruimte, 5 jaar Hengelo, 380 m² kantoorruimte, 5 jaar Deventer, m² bedrijfsruimte, 5 jaar Almelo, 580 m² bedrijfsruimte, 5 jaar Klazienaveen, m² bedrijfsruimte, 5 jaar Pagina 12

13 Nieuwe verhuur Breda, 220 m² bedrijfsruimte, 2 jaar en 316 m² bedrijfsruimte, 5 jaar Hengelo, 128 m² kantoorruimte, 3 jaar Apeldoorn, 65 m² bedrijfsruimte, 1 jaar Zaandam, m² bedrijfsruimte, 1 jaar Almelo, m² bedrijfsruimte, 1 jaar Pagina 13

14 Onderhoud Vrijwel geen groot onderhoud uitgevoerd in de afgelopen jaren In is beperkt regulier onderhoud gepleegd Bilfinger Real Estate heeft in 2012 onderhoudsplan opgesteld Onderhoudsbudget 2013 is 150k Pagina 14

15 Verhuurstrategie Behouden van bestaande huurders en aantrekken van nieuwe huurders Objecten in delen verhuren Onderscheidend vermogen creëren: Verhuren inclusief servicekosten Flexibele looptijden Werkplekken verhuren: FlexOffiZ Pagina 15

16 FlexOffiZ Hengelo Voor: Na: Pagina 16

17 Financiële positie Algemeen: Financiële administratie is op orde gebracht Fiscale aangiftes zijn gedaan of er is uitstel aangevraagd Jaarrekeningen 2009, 2010 en 2011 zijn opgesteld Concept jaarrekening 2012 is opgesteld De lopende openstaande crediteuren zijn weggewerkt, behoudens de hierna te vermelden verhaalsacties Cash situatie in het fonds is krap Pagina 17

18 Structuur VSM Pagina 18

19 Enkelvoudige balans VSM B Concept Actueel Actueel Balans 31-dec dec dec-10 Activa Vastgoedbeleggingen Financiele vaste activa Vlottende activa Vorderingen Liquide middelen Groepsmaatschappijen Passiva Eigen vermogen Geplaats kapitaal Agioreserve Overige reserve ( ) ( ) ( ) Resultaat boekjaar (97.582) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Voorzieningen (derivaten) Langlopende schulden Hypotheken Geldleningen Kortlopende schulden Pagina 19 Annexum staat niet garant voor de juistheid van de financiële gegevens en aanvaardt derhalve geen aansprakelijkheid.

20 Enkelvoudige winst- en verliesrekening VSM B Actueel Begroting Concept Begroting Winst- en verliesrekening Opbrengsten uit beleggingen Bruto huuropbrengsten Huurincentives - (84.000) (8.764) (2.980) Exploitatiekosten ( ) ( ) ( ) ( ) Exploitatieresultaat beleggingen Waardeverandering vastgoed ( ) - pm pm Waardeverandering renteswap pm pm Afboekingen geldleningen ( ) - pm pm ( ) Bedrijfslasten Rentelasten hypotheek ( ) ( ) ( ) ( ) Beheerkosten (64.326) (58.000) (50.672) (42.700) Fiscale advieskosten (39.277) (15.000) (15.733) (12.000) Juridische advieskosten (53.660) ( ) ( ) (58.000) Overige bedrijfslasten (7.172) (10.000) (46.051) (5.000) Som der bedrijfslasten ( ) ( ) ( ) ( ) Netto resultaat ( ) ( ) (97.582) ( ) Pagina 20 Annexum staat niet garant voor de juistheid van de financiële gegevens en aanvaardt derhalve geen aansprakelijkheid.

21 Financiering Per ultimo 2012 bedraagt de totale hypotheekschuld van VSM bij FGH Bank 14,9 mio Het gewogen gemiddelde rentepercentage op de hypothecaire leningen bedraagt 4,6% Met FGH Bank is overeengekomen dat alle financieringsafspraken opgeschort zijn tot oktober 2013 Schuldeiser/2e hypotheekhouder Lelieveld Nederland BV heeft een vordering van 270k waarvoor VSM in 2009 hypotheekrecht heeft verstrekt op het pand aan de Demmersweg 42 te Hengelo. Deze vordering wordt betwist. Pagina 21

22 Uitkering Er is gezien de huidige financiële situatie geen ruimte voor uitkeringen aan obligatiehouders. Pagina 22

23 Verhaalsacties Algemeen: Reeds gestarte verhaalsacties worden voortgezet Inventarisatie andere mogelijke verhaalsacties Kosten/baten analyse per verhaalsactie Pagina 23

24 Verhaalsacties Ooltgensplaat/HendrickStaete (HS): HS heeft in 2012 de toegezegde 1,5 Mio niet betaald en is failliet gegaan. Gevestigde hypotheekrechten in Ooltgensplaat worden uitgewonnen, verkoopopbrengst nog onbekend. Op Maat Groep BV: Betalingen aan voormalig administrateur Op Maat worden betwist en zijn teruggevorderd. In 2012 is Op Maat failliet gegaan. Tegen de voormalige bestuurders van Op Maat loopt een civiele procedure. BMA Vastgoed BV (BMA): BMA heeft eind 2009 een bedrag van 250k geleend van VSM. Er is 109k terugbetaald. De toegezegde betaling van 100k is uitgebleven, Derhalve zal er (wederom) faillissement worden aangevraagd. Pagina 24

25 Aangifte/Strafrechtelijke procedure VSM heeft op 7 februari 2012 aangifte gedaan, 6 verdachten worden vervolgd: de heren P.P.J.Theunissen, R.J.L. Theunissen, C. Chapman, A.Y.E. Dunlop, G.J.T. Mensink en H.C.J. Kops. Eind 2012 is zoeking gedaan in de woningen van vijf verdachte personen in Noord-Brabant, Friesland en Overijssel. Twee verdachten van VSM zijn aangehouden en er zijn een hennepplantage en vuurwapen aangetroffen. Het Openbaar Ministerie heeft beslag gelegd op administratie en vermogensbestanddelen (waaronder drie woonhuizen, auto s en bankrekeningen) alsmede enkele geldbedragen in het buitenland van verdachten. Pagina 25

26 Aangifte/Strafrechtelijke procedure Op 10 april jl. heeft een regiezitting plaatsgevonden om vast te stellen wat voor onderzoek er nog moet worden verricht. VSM en de Stichting zijn op deze zitting geweest in verband met de beoogde voeging als gedupeerden in deze strafzaken. In september/oktober 2013 zal de volgende regiezitting plaatsvinden. Pagina 26

27 Collectieve Voeging Strafzaak In de nieuwsbrief van april 2013 is de wijze waarop dient te worden gevoegd in de strafzaak voor zowel de Stichting als VSM toegelicht. Van belang is dat de voeging niet onredelijke belastend moet zijn, anders zou de vordering tot voeging in de strafzaak - vanwege niet ontvankelijkheid - verloren kunnen gaan. De Stichting zal alleen namens de bij haar aangesloten leden het verzoek tot voeging doen. Nog steeds zijn niet alle obligatiehouders aangesloten bij de Stichting. Pagina 27

28 Vordering tot schadevergoeding in het strafrecht Voordelen: Geen kosten verbonden aan aparte civiele vordering zoals griffierecht Eenvoudig in te dienen Feiten relevant voor vaststellen aansprakelijkheid Gebeurt al grotendeels in het kader van de strafzaak zelf Heel veel bewijs voor vordering zit reeds in dossier van de rechtbank Schadevergoedingsmaatregel: Staat gaat toegewezen vordering innen, onderzoeksmiddelen staan ter beschikking, vervangende hechtenis. Pagina 28

29 Vordering tot schadevergoeding in het strafrecht Nadelen: Mag geen onevenredige belasting strafproces opleveren Vordering moet eenvoudig zijn Geen gespecialiseerde civiele rechter die oordeelt Minder ruimte voor argumenten uitwisseling Pagina 29

30 Strategie voor VSM Vorderingen beperken om eenvoudig te houden bedrag als vastgesteld in homologatie akkoord, dan wel - inleg minus terugbetalingen; - Wettelijke rente; - Kosten indienen verzoek. Gelet op omvang vordering en verhaalsmogelijkheden geeft dit meer dan voldoende ruimte om iets van schadevergoeding terug te krijgen Inzichtelijk aanleveren in matrix met alle mogelijk relevante gegevens Eventuele vragen en discussie voorafgaand aan inhoudelijke zitting stroomlijnen Bij voorkeur geen individuele vorderingen Pagina 30

31 Strategie voor VSM Openbaar Ministerie ondersteunt deze aanpak met kanttekening op punt van te vorderen wettelijke rente Voordeel: ieder krijgt eigen veroordeling, geen overdracht van vordering aan Stichting of andere partijen Nog te regelen: kosten indienen vorderingen, voorgeschoten door VSM Verrekening van enige vergoeding van verdachten te krijgen met vorderingen op VSM Overige schadeplichtige partijen die niet als verdachte in strafgeding worden meegenomen Pagina 31

32 Eerste beoordeling door rechter Rechter staat open voor deze manier van behandeling, zonder al definitief oordeel te geven Er moet wel een matrix komen zoals geschetst Mogelijk tussentijdse regiezitting over vordering benadeelde partijen Pagina 32

33 Juridisch inhoudelijke punten Vaststellen terugbetalingen en andere vergoedingsacties Causaal verband strafbaar feit en schade Grondslag wettelijke rente Vergoeding kosten voor indienen vorderingen doen toekomen aan Annexum Matiging vanwege mede verwijtbaarheid benadeelden Andere omstandigheden (overlijden of faillissement belegger, fiscale afhandeling, etc). Pagina 33

34 Tijdpad Wat verwachten we van u? Pagina 34

35 Oproep Stichting Belangen Obligatiehouders Oproep van Stichting Belangen Obligatiehouders aan niet-leden obligatiehouders om zich alsnog aan te sluiten. De Stichting zal immers alleen voor de aangesloten leden de voeging verzoeken Het heeft ook de voorkeur dat er geen individuele vorderingen worden ingediend in de strafzaak, maar dat dit collectief via de Stichting gaat Pagina 35

36 Rondvraag Indien u vragen heeft dan beantwoorden wij deze graag! Pagina 36

37 Sluiting Pagina 37

38 Belangrijke mededeling Deze presentatie is opgesteld uitsluitend voor discussiedoeleinden en geeft niet het recht tot publicatie of bekendmaking aan enige derde partij zonder de uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van Annexum. Annexum staat niet garant voor de juistheid van de financiële gegevens en aanvaardt derhalve geen aansprakelijkheid voor enige onjuiste of onvolledige informatie of voor nadien te verstrekken informatie. Gegeven de onzekerheid van toekomstgerichte informatie, is onze waardering noch een garantie noch een bevestiging van de realisatie van de toekomstige financiële ontwikkelingen zoals gepresenteerd in deze presentatie. Aan deze presentatie kunnen geen rechten worden ontleend. Pagina 38

39 Bijlage: Vastgoedportefeuille ( ) Pand Adres Plaats Oppervlak (m²) Huurprijs 2013 ( ) 1 Arnsbergstraat Deventer Bijsterhuizen Wijchen Boerdijk Veenoord De Dintel Best De Velden Veenoord Demmersweg Hengelo Einsteinstraat Almelo Pagina 39

40 Bijlage: Vastgoedportefeuille ( ) Pand Adres Plaats Oppervlak (m²) Huurprijs 2013 ( ) 8 Planthofsweg Almelo Hamburgerstr. Oldenzaal Leemkuil Eindhoven Pollux Klazienaveen Rijder Zaandam Veldsteen Breda Welbergweg Hengelo Wilmersdorf Apeldoorn Totaal * Tevens appartement Viehhofen Oostenrijk, jaaropbrengst ca Pagina 40