Toelichting op het bestemmingsplan Midden Reeland, artikel 11 WRO-wijziging HTS- Oranjelaan.

Transcriptie

1 Toelichting op het bestemmingsplan Midden Reeland, artikel 11 WRO-wijziging HTS- Oranjelaan. Dordrecht, 10 maart

2 Toelichting op het bestemmingsplan Midden Reeland, artikel 11 WRO-wijziging HTS- Oranjelaan. 1. Inleiding De voormalige HTS aan de Oranjelaan is enige jaren geleden aangekocht door Amstelland, nu AM-wonen. Het gebouw is verhuurd aan het DaVinci College, maar na verhuizing van deze onderwijsinstelling naar het Leerpark komt het gebouw leeg. AM-wonen, wil het schoolgebouw slopen en ter plaatse woningen bouwen. Deze mogelijke ontwikkeling is bij de opstelling van het bestemmingsplan Midden Reeland reeds aan de orde gekomen en er is op ingespeeld door in dat bestemmingsplan de mogelijkheid te bieden om de op de onderwijsfunctie gerichte bestemming maatschappelijke doeleinden via een procedure als bedoeld in artikel 11 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening te wijzigen in woondoeleinden. In deze toelichting wordt nader ingegaan op de locatie, de voorwaarden uit het bestemmingsplan, de planbeschrijving, de toetsingen. 2. Beschrijving van de locatie 2.1 Reeland Het Reeland ligt tussen de binnenstad en de oostelijke stadsdelen en bestaat uit verschillende buurten met ieder hun eigen karakter, stedelijke opzet, woontypes en bevolking. De omgeving maakt een groene indruk door privé-groen en het openbaar groen, inclusief sportvelden, aan de randen. 2.2 Directe omgeving Het plangebied wordt begrensd door de Oranjelaan, Bankastraat, Celebesstraat en de Javastraat en ligt in de Indische buurt-noord, de westelijke rand van Midden Reeland. Voor de jaren 20 bestond het gebied nog voornamelijk uit boerenland, tuinderijen en boomgaarden De woonbebouwing is tot stand gekomen tussen de jaren De Borneo-, Celebes-, Java-, en Bankastraat bestonden al in Woningbouw is opgericht in verschillende tijdsperioden en de buurt bestaat uit straten met eengezinswoningen, waar zowel boven-,benedenwoningen als eengezinswoningen voorkomen. De woningen bestaan uit twee á drie lagen met kap en zijn gebouwd in baksteen. Aan de achterzijde bevinden zich tuinen. De Oranjelaan is een stedelijke verdeelweg, heeft een bovenwijkse functie en is onderdeel van de route Binnenstad-Randweg N3. Ondanks het feit dat de Oranjelaan een drukke hoofdverkeersweg is, met verkeer in beide richtingen, is het nog wel een echte laan met een ruime middenberm met bomen. Naast het complex aan de zuidzijde staat het oude Gymnasium. Kort nabij de locatie aan de Oranjelaan staat een markant ensemble herenhuizen, met romantische accenten in de architectuur zoals torentjes. De huizen hebben een tuin aan de straatzijde, vaak afgesloten met een smeedijzeren hekwerk. De architectuur is eclectisch met onder andere invloeden van de neo-renaissance. De panden bestaan uit een souterrain, bel-étage, eerste en kapverdieping. Ze zijn gebouwd in baksteen en de kap is bedekt met pannen, vaak in combinatie met leitjes. Voor het gebied aan de andere kant van de Oranjelaan,grenzend aan park Merwestein, loopt een procedure gericht op de aanwijzing als beschermd stadsgebied. De Bankastraat is een wijkontsluitingsweg Aan de overzijde van de Bankastraat, begint de Vogelbuurt. Daar staat een viertal woningen, een basisschool Noordhove, een gymnastieklokaal en het wijkcentrum de Driesprong. Aan de overzijde van de Celebesstraat en de Javastraat staan dertigerjaren-woningen in twee lagen en een kap. 2

3 2.3 Locatie zelf De oppervlakte bedraagt volgens de gegevens van het kadaster m2. Het plangebied wordt begrensd door de Oranjelaan, Bankastraat, Celebesstraat en de Javastraat. Op het perceel staat nu een schoolgebouw. Het gebouwdeel aan de Oranjelaan bestaat uit 5 bouwlagen (ca.25m hoog). Het middendeel bestaat uit 4 bouwlagen met lagere vertakkingen. De ruimte tussen de verschillende bouwdelen is benut voor schoolplein en groenvoorziening. 3. Bestemmingsplan De locatie heeft in het in mei 2006 van kracht geworden bestemmingsplan Midden-Reeland, de bestemming Maatschappelijke doeleinden, te weten: educatieve, sociaal-medische, sociaalculturele, levensbeschouwelijke, sport -en recreatieve voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening. In het plan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd de bestemming Maatschappelijke doeleinden te wijzigen in de bestemming Woondoeleinden. (artikel 11 WRO). Het bestemmingsplan noemt vervolgens enkele voorwaarden: * Aan de Oranjelaan is bij sloop en vervolgens nieuwbouw een bouwhoogte van 15 meter toegestaan, Op de rest van het perceel is een bouwhoogte van 12 meter toegestaan. * In totaal mogen maximaal 100 woningen worden opgericht. * Bebouwing is uitsluitend toegestaan binnen de rooilijnen van de kavel( bestaande rooilijnen van de omliggende woonbebouwing van de Oranjelaan, Bankastraat, Celebesstraat en Javastraat) * Qua typologie en bouwhoogte moet aansluiting worden gezocht bij de karakteristiek van de omliggende bestaande bebouwing. * Er mag geen nieuwe ontsluiting van de Oranjelaan worden aangelegd en bij voorkeur geen nieuwe ontsluiting vanaf de Bankastraat. * Op het te ontwikkelen terrein moet worden voorzien in de eigen parkeerbehoefte conform het gemeentelijk parkeer beleid. 4. Planbeschrijving en toetsingen Er is een plan ontwikkeld bestaande uit 50 grondgebonden woningen en 14 levensloopbestendige appartementen. De appartementen in de koopsfeer zijn gesitueerd op de hoek Bankastraat/Celebesstraat. Er is voorzien in een mix van verschillende woningentypen. De bebouwing sluit, qua typologie en bouwhoogte, aan bij de omgeving. Door de opzet beschikken verschillende woningen over een voortuin en dat past in de opzet van het Reeland. De toegang tot het plangebied ligt aan de zijde van de Celebesstraat. Het parkeren vindt plaats op eigen terrein en in het openbaar gebied in het plangebied. Wonen De locatie is in het Actieprogramma Wonen, Zorg en Welzijn (2005) opgenomen als mogelijke ontwikkellocatie. Voor Het Reeland is het tekort aan zelfstandige ouderenwoningen tot 2015 berekend op 745, waarvan 130 in een woonzorgcomplex en 615 individueel zelfstandig. Gezien de vraag en het huidige aanbod in de wijk is er een verzoek vanuit de wijk binnengekomen om specifiek woningen te bouwen voor senioren. Vanuit de gemeente is aangegeven dat er niet alleen ingezet moet worden op seniorenwoningen, maar op differentiatie. Op een goede mix in type woning en inkomen. Levensloopbestendige woningen (starters en senioren), woningen voor de sociaal stijgende middenklasse en gezinnen. De woningen dienen te voldoen aan de Kwaliteitseisen Nieuwbouwwoningen Drechtsteden, inclusief bij levensloopbestendige woningen aan aanvullende Eisen Seniorenwoningen en de Checklist Duurzaam bouwen niveau B, zodat de woningen toegankelijk, aanpasbaar, veilig en duurzaam zijn. 3

4 Parkeren De parkeernormvoor de woningcategorie v.o.n bedraagt 1,3-1,5 pp/wo, exclusief 0,3 bezoekers-parkeren. Voor de zekerheid wordt de maximale norm van 1,5 exclusief bewoners-parkeren aangehouden. Voor de woningcategorie > ,- loopt de range van 1,4 1,7 pp/wo., exclusief 0,3 bezoekers-parkeren. Voor de zekerheid wordt hier ook de maximale norm aangehouden van 1,7, exclusief bezoekers-parkeren. De randen van het eigen terrein, langs de Celebesstraat, Bankastraat, Javastraat en de Oranjelaan mogen meegerekend worden tot het beschikbare terrein om (bezoekers) parkeerplaatsen te realiseren. Het plan voorziet in het benodigde aantal parkeerplaatsen. Luchtkwaliteit In het voorjaar van 2006 is er een quick scan uitgevoerd naar de gevolgen voor luchtkwaliteit bij realisatie van dit plan Uit deze quick scan kan geconcludeerd worden dat de nieuwbouw ter plaatse van de voormalige HTS aan de Oranjelaan geen verslechtering van de luchtkwaliteit betekent. Gelet op het Besluit luchtkwaliteit 2005 is door AM Wonen in het kader van de nu aan de orde zijnde wijzigingsprocedure als bedoeld in artikel 11 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening onderzoek gedaan naar de luchtkwaliteit. Uit dat onderzoek (rapport Peutz d.d. 21 september 2007) blijkt dat de berekende toenamen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden zoals opgenomen in het Besluit luchtkwaliteit Het rapport concludeert dat het aspect luchtkwaliteit derhalve geen belemmering vormt voor de realisatie van het plan. Inmiddels is de Wet luchtkwaliteit per 17 november 2007 in werking getreden en kan worden geconstateerd dat het onderhavige bouwinitiatief niet leidt tot met de Wet strijdige situaties. Geluid Onderzoek naar geluid op de gevels als gevolg van wegverkeer, heeft plaatsgevonden in het kader van het bestemmingsplan en een procedure hogere grenswaarden is doorlopen. Voor de bouw van maximaal 100 woningen op deze locatie zijn bij besluit van 23 april 1998 door gedeputeerde staten hogere grenswaarden vastgesteld: 61 db(a) vanwege de Oranjelaan en 59 db(a) vanwege de Bankastraat. Archeologie en Monumentenzorg Ondanks dat het plangebied is gelegen in een gebied dat in de Cultuurhistorische Hoofdstructuur is betiteld als een gebied met een kleine kans op archeologische sporen, zal de ontwikkelaar archeologisch vooronderzoek (doen) verrichten. Nadere afspraken hierover worden gemaakt met bureau Monumentenzorg en Archeologie van de sector Stadsontwikkeling. De kosten voor archeologisch onderzoek zijn voor de ontwikkelaar. De school, gebouwd in 1983, is geen rijks -of gemeente monument en kwam door de lage leeftijd ook niet in aanmerking om een monument te worden. Watertoets In het bestemmingsplan Midden Reeland is een hoofdstuk over de watertoets opgenomen; dit heeft geen consequenties voor het onderhavige planinitiatief. 6. Juridische opzet en procedure In artikel 6 van het bestemmingsplan Midden Reeland zijn richtlijnen aangegeven die bij het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid in acht dienen te worden genomen. Die richtlijnen moeten waarborgen dat de ontwikkelingsrichting die met de toepassing van de wijzigingsbevoegdheid wordt nagestreefd, past binnen de sfeer en karakteristiek van het plangebied. De richtlijnen hebben zowel betrekking op de inhoud van de bestemming, als op de te volgende procedure. Concreet gaat het om de volgende onderdelen: * Aan de Oranjelaan is bij sloop en vervolgens nieuwbouw een bouwhoogte van 15 meter 4

5 toegestaan, Op de rest van het perceel is een bouwhoogte van 12 meter toegestaan. * In totaal mogen maximaal 100 woningen worden opgericht. * Bebouwing is uitsluitend toegestaan binnen de rooilijnen van de kavel( bestaande rooilijnen van de omliggende woonbebouwing van de Oranjelaan, Bankastraat, Celebesstraat en Javastraat). * Qua typologie en bouwhoogte moet aansluiting worden gezocht bij de karakteristiek van de omliggende bestaande bebouwing. * Er mag geen nieuwe ontsluiting van de Oranjelaan worden aangelegd en bij voorkeur geen nieuwe ontsluiting vanaf de Bankastraat. * Op het te ontwikkelen terrein moet worden voorzien in de eigen parkeerbehoefte conform het gemeentelijk parkeer beleid. Zoals uit de beschrijving van het plan en uit de toetsingen blijkt voldoet het plan aan de hiervoor genoemde voorschriften uit het bestemmingsplan. Ten aanzien van de procedure is bepaald dat: * het ontwerp-besluit tot wijziging ligt met de bijbehorende stukken gedurende twee weken voor een ieder ter inzage * de burgemeester de ter inzage legging tevoren bekend * de bekendmaking houdt mededeling in van de bevoegdheid van belanghebbenden tot het schriftelijk indienen van zienswijzen * bij de indiening ter goedkeuring aan Gedeputeerde Staten worden de ingediende zienswijzen meegezonden. Op basis van artikel 12 en 14 van het Besluit op de Ruimtelijke Ordening behoort bij een wijzigingsplan als bedoeld in artikel 11 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening in ieder geval: - een toelichting - een plankaart - voor zover nodig, voorschriften omtrent het gebruik van de in het plan begrepen grond en de zich daarop bevindende opstallen. De algemene voorschriften uit het bestemmingsplan Midden Reeland, zoals de begripsbepalingen, de wijze van meten, de gebruiksbepalingen, overgangs-, straf-, en slotbepalingen blijven van toepassing en behoeven niet in dit artikel 11 WRO-wijzigingsplan te worden opgenomen. De plankaart is op dezelfde wijze opgezet als de plankaart behorend bij het bestemmingsplan Midden Reeland. De gebruikte bestemmingen woondoeleinden, verkeersdoeleindenwegverkeer, groenvoorzieningen zijn identiek aan die in het bestemmingsplan Midden Reeland. 7. Uitvoerbaarheid Financieel De wijziging van de bestemming heeft voor de gemeente geen financiële consequenties. De locatie is door een projectontwikkelaar verworden en de ontwikkeling geschiedt op zijn kosten. Maatschappelijk Zoals de voorschriften voor de wijzigingsprocedure dit voorschrijven is dit wijzigingsplan gedurende 2 weken voor belanghebbenden ter visie gelegd. Projectontwikkelaar en gemeente hebben vooraf tijdens een informatiebijeenkomst de directe omgeving geïnformeerd over het bouwplan. 5