Aan de Gemeenteraad van Delft, Phoenixstraat 16, Postbus 78, 2600 ME - Delft Delft, 14 januari 2016

Transcriptie

1 Aan de Gemeenteraad van Delft, Phoenixstraat 16, Postbus 78, 2600 ME - Delft Delft, 14 januari 2016 Betreft: Ontwikkeling Spoorzone en plaats voor burgerinitiatief Bijlage: Massastudie CPO-project Veld 3 Noord, Van Leeuwenhoekkwartier Spoorzone Delft 18 november 2015 Geachte Leden van de Gemeenteraad, Op 8 maart 2014 heeft het Ontwikkelingsbedrijf Spoorzone (OBS) voor de gebiedsontwikkeling Nieuw Delft, in het bijzonder voor de Coendersbuurt, een informatiemarkt gehouden waar zowel individuele architecten als projectontwikkelaars hun woonconcepten hebben gepresenteerd aan geïnteresseerden. Op basis daarvan zijn inmiddels de bouwplannen voor de Coendersbuurt in volle gang. Wij verheugen ons op de start ervan en het feit dat een mooi gebied in het hartje van de stad Delft tot ontwikkeling kan komen. Voor ons was het een aangenaam vooruitzicht dat uw gemeenteraad in het bouwbeleid het burgerinitiatief ruim baan zou gaan geven. Voor ons aanleiding om ons voor te bereiden op de mogelijkheid om in een volgende fase zelf een woning of een appartement te gaan bouwen in de Spoorzone. Wij, een groep van zo n zes tot tien huishoudens, hadden als senioren in het bijzonder belangstelling voor het Van Leeuwenhoekkwartier. Wij willen daarin graag met elkaar een woongebouw realiseren wat ons naast woongenot ook een vorm van sociale bescherming kan bieden. Een beetje op elkaar letten kan immers nooit kwaad. En pal op het station biedt ons nog jarenlang mobiliteit. Wij geloven dat dit juist voor onze groep het beste kan worden bereikt binnen een CPO-project. In ons enthousiasme hebben wij dan ook al stappen gezet en geld geïnvesteerd om, zodra er opnieuw sprake zou zijn van een kaveluitgifte, direct te kunnen instappen en met voortvarendheid ons woningbouwplan te kunnen ontwikkelen. Wij hebben dan ook op 10 oktober 2015 aan Liesbeth Janson van Studio Huijgens gevraagd om voor ons een verkenning te doen door het maken van een massastudie naar mogelijke CPO-kavels binnen het voorlopig

2 stedenbouwkundig plan en bestemmingsplan. Studio Huijgens heeft binnen het gebied reeds ervaring opgedaan en is verantwoordelijk voor de totstandkoming van het bouwplan (zie illustratie) voor de bouwgroep Grachtenhuis Nieuw Delft in de Coendersbuurt. Dit bouwplan, waarvan binnenkort de eerste paal zal worden geslagen, is een overtuigend bewijs dat burgers i.s.m. een zelf gekozen architectenbureau, snel tot handelen kunnen komen. De Massastudie voor een cpo-project in Veld 3 Noord, Van Leeuwenhoekkwartier Spoorzone Delft, 18 november 2015 (zie bijlage) is, via Studio Huijgens, aangeboden aan wethouder L. Harpe, deze heeft onze studie tevens doorgezonden aan wethouder R. de Prez die verantwoordelijk is voor het Woonbeleid. In de massastudie is een drietal mogelijkheden opgenomen voor kavels die geschikt zijn voor een CPO-project, te weten een park-, gracht- en hofblok. De laatste locatie heeft onze voorkeur voor een verdere uitwerking. Wij vinden het belangrijk om ook u als gemeenteraad op de hoogte te stellen van ons plan. Dit heeft meer betekenis gekregen nu, naar wij hebben begrepen, de gedachten binnen het OBS uitgaan naar een gronduitgifte in de vorm van een tender waarbij het vooral gaat om een institutionele ontwikkeling van het gebied. De ruimte die dan eventueel zou worden opgenomen lijkt zich te beperken tot enkele kavels voor eengezinswoningen terwijl er voor gestapeld wonen, wat juist door de ligging van de locatie (nabijheid station) voor een CPO-project een gewenste kavelvorm is, geen ruimte lijkt te zijn. Dat zou betekenen dat initiatieven van burgers die graag zelf hun plan willen ontwikkelen en juist in Delft (komen of blijven) wonen, de mogelijkheid om vorm te geven aan ons eigen wonen op de lange baan wordt geschoven. Wij dringen er op aan dat van de zijde van de Gemeenteraad de ruimte voor het burgerinitiatief gegarandeerd wordt binnen de Spoorzone. Burgerinitiatief, andere voorbeelden in Nederland (o.a. Enschede en Almere) laten dat inmiddels overtuigend zien, draagt zorg voor een veel grotere diversiteit in het programma van de stad, de typologieën van de woningen en draagt tevens aantoonbaar bij aan de sociale cohesie van een nieuwe wijk en buurt en ja, voor de gemeente niet onbelangrijk, genereert zelfs een snellere en hogere grondwaarde dan bij een uitgifte aan institutionele partijen. Delft is gebouwd door burgers, dit heeft het karakter van Delft bepaald en is historisch van grote betekenis. Laat Delft, nu die kans zich weer voordoet en de Gemeente zelfs beschikt over eigen grond, opnieuw de burgers de kans geven om aan het eigen wonen inhoud te geven en daarmee bij te dragen aan de bouwcultuur van de stad.

3 Concluderend, verzoeken wij de gemeenteraad dringend om het mogelijk te maken dat binnen het Van Leeuwenhoekkwartier ruimte ontstaat voor een directe kaveluitgifte aan bouwgroepen van burgers. U kunt er van verzekerd zijn, de Coendersbuurt laat dat inmiddels zien, dat wij, mét het realiseren van de gewenste woning waarvan wij al zo lange tijd dromen, óók aan de ontwikkeling van het Van Leeuwenhoekkwartier onze waardevolle bijdrage kunnen en willen leveren. Het moge duidelijk zijn dat wij graag direct aan de slag willen. Tijd is voor ons senioren kostbaar en het ijzer hebben wij als groep nu heet genoeg gesmeed. Wij staan te popelen om te starten! Graag vernemen wij van u en hopen wij op uw support voor ons initiatief voor het Van Leeuwenhoekkwartier. Namens Bouwgroep Van Leeuwenhoek i.o. Henk en Henny Uilenreef, Do Harsveld van der Veen en René Alberda, Jeroen Beumer, Henk van Halen en Gerrie de Koe, Ad Paauwe en Nelleke Boel, Margriet en Ed Tromp Correspondentie adres: Studio Huijgens Huijgensstraat 7, 2515 BC Den Haag, post@studiohuijgens.nl CPO Grachtenhuis Nieuw Delft Coendersbuurt, Hoek Keizer Karelstraat en Graaf Floriskade (ontwerp 2015 door Studio Huijgens)

4 Massastudie voor een cpo-project in Veld 3 Noord, Van Leeuwenhoekkwartier Spoorzone Delft, 18 november November 2015

5 Kansen voor bouwgroepen in de Spoorzone Delft Studio Huijgens heeft in 2014 op de informatiemarkt van de Spoorzone Delft haar concept voor het Grachtenhuis gepresenteerd. Een vijftal huishoudens hebben dit woonconcept, in samenwerking met Studio Huijgens, doorontwikkeld, een bouwgroep opgericht en is verkregen. Op dit moment loopt de aanbesteding van het bouwplan en hoopt de Bouwgroep Het Grachtenhuis Nieuw Delft begin 2016 met de bouw te kunnen starten. In het afgelopen jaar hebben verschillende geïnteresseerden zich bij Studio Huijgens gemeld en aangegeven graag hun eigen woning te willen bouwen in de Spoorzone van Nieuw Delft. In opdracht van een zestal huishoudens heeft Studio Huijgens, vooruitlopend op de komende gronduitgifte voor Veld 3 in het Van Leeuwenhoekkwartier, een massastudie gemaakt van de mogelijke locaties voor een CPO-project. Het gaat hierbij om de bouw van een appartementencomplex. Bij de ontwikkeling van dit project werkt Liesbeth Janson (Studio Huijgens) samen met Mark van Kessel van het bureau Espace Continue Ontwerp in Rijswijk. De massastudie is gebaseerd op het ontwerpbestemmingplan Nieuw Delft, de presentatietekeningen van Veld 3 en is gebruik gemaakt van informatie welke is verkregen uit de gesprekken met het Ontwikkelingsbedrijf Spoorzone Delft (OBS). De voorstellen in deze massastudie geven een richting aan waarbinnen potentiële bouwgroepen graag hun eigen appartementencomplex zouden willen realiseren.

6 Voorlopige stedenbouwkundige uitgangspunten voor Veld 3 In onze massastudie hebben wij voor de ontwikkeling van Veld 3 rekening gehouden met de volgende voorlopige uitgangspunten: Aan de noordelijke kop is er een maximale bouwhoogte van 32 meter (ca. 9 bouwlagen) terwijl het blok aan de zuidelijke helft aan de zijde van de Ireneboulevard een verhoogde beëindiging van ca. 28 meter zou kunnen krijgen De tussenliggende bouwstroken kennen een bouwhoogte van maximaal 22 meter Halverwege Veld 3 is aan de parkzijde een hof gepland om de doorsteek door het lange bouwblok te accentueren. Uitgifte kavels: Het OBS gaat tot nog toe uit van een mogelijke kaveluitgifte van het zuidelijk deel van Veld 3 aan Ballast Nedam. Binnen het noordelijke deel is ruimte opgenomen voor particulier opdrachtgeverschap, waaronder CPO-projecten. Omdat het in onze massastudie om CPO-projecten gaat hebben wij ons geconcentreerd op een uitwerking in het noordelijk deel.

7 Vier modellen voor een CPO-project: Parkblok, Hofblok, Grachtblok en Schakelblok In Veld 3 Noord hebben wij een viertal locaties onderzocht die voor de realisering van een CPO-project in aanmerking komen. Dit zijn de locaties: Parkblok, Hofblok en Grachtblok en Schakelblok. Voor deze locaties hebben wij, mede op basis van de geformuleerde woonwensen van de individuele huishoudens, een massa- en bezonningsstudie gemaakt. Daaruit blijkt dat drie locaties in beginsel geschikt zijn voor de ontwikkeling van een CPO-project. Alleen het Schakelblok is niet uitgewerkt, omdat dit een variant van het Grachtblok betreft. Bovendien is daar waarschijnlijk een niet-woonprogramma in de plint gewenst zoals uit de beelden van de stedenbouwkundige valt op te maken. De voorkeur van het merendeel van onze opdrachtgevers gaat uit naar het Parkblok en het Hofblok. Voor beide locaties is een CPO-ontwikkeling realistisch.

8 Indicatieve schets van mogelijke locaties Veld 3 Noord in het Van Leeuwenhoekkwartier

9 Parkblok Kenmerken van de locatie en de woningen: Het gaat hier om een breed kavel, waar men kan wonen aan het park. Het parkblok is gesitueerd in een verkeersluwe omgeving. Er is zicht op het oude centrum van Delft. Op de begane grond is ruimte voor zowel een privé tuin, als de mogelijkheid van een grote gemeenschappelijke tuin. In het parkblok kan in het bestemmingsplan tot 22 meter hoogte gebouwd worden waardoor er bij 7 bouwlagen ruimte ontstaat voor ca. 12 brede woningen. Wij zijn uitgegaan van de realisering van doorzonwoningen. Hierdoor zijn de woningen 2-zijdig georiënteerd. Aan de oostzijde is er uitzicht op het park. Aan de westzijde is er ruimte voor een balkon op de zon. In lagere varianten is er ruimte voor tien woningen bij 6 bouwlagen en acht woningen bij 5 bouwlagen.

10

11

12

13 Bezonning uitgangspunten In het model zijn de bebouwingshoogten uit de verbeelding bij het (ontwerp) bestemmingsplan verwerkt, de hoogte in meters staat bovenop het bouwblok aangegeven. De diepte van de bouwblokken is een interpretatie, namelijk 12m aan de parkzijde en 16m aan de grachtzijde. De afmetingen van het Hof zijn enigszins bepaald uit de studie City Lounge van Palmbout voor de gemeente Delft. De blokgegevens blijven daarmee suggestief maar geven een beeld van wat er mogelijk is bij min of meer benutting van de toegestane bouwhoogten volgens het (ontwerp) bestemmingsplan. Een worst case scenario voor de belemmering van zonlicht op de locatie is hiermee verbeeld. Voor de bezonning zijn steeds 2 verschillende jaarmomenten per blok (locatie) in beeld gebracht: 21 maart, tevens vergelijkbaar met de maand september: De tijden zijn uur 21 Juni: De tijden zijn uur

14 Eén standpunt per blok (Gracht- Park- en Hof) is als zichtpunt genomen om het goed in beeld te brengen. De wintersituatie is vooralsnog buiten beschouwing gelaten, een veel lagere zonnestand levert een aanzienlijk sterkere schaduwval op die verder reikt. In alle animaties is een tijd aangehouden van UTC + 2 uur, dat wil zeggen Nederlandse zomertijd (hoewel die 21 maart nog net niet is ingegaan). De animaties zijn uitgevoerd met behulp van het programma Sketch-Up 8. De geografische locatie is afgelezen op GPS enigszins in de buurt, de kaart die als onderlegger zichtbaar is werd ontleend aan digitale tekeningbestanden van Gemeente Delft met correcte Noordrichting.

15 Bezonning Parkblok

16 Grachtblok Kenmerken van de locatie en de woningen: Het betreft hier een kavel aan de Nieuwe Gracht. Op de begane grond grenst dit bouwblok aan de oostzijde waarschijnlijk aan een, in het binnenterrein gelegen, half verdiepte parkeergarage. Hierdoor is er geen mogelijkheid om op de begane grond te wonen en is er geen - al dan niet gemeenschappelijke - tuin. De voorzijde van het Grachtblok is op het westen gelegen. Hierdoor hebben de balkons een optimale bezonning aan de straat- en grachtzijde. Daartegenover staat dat er sprake zal zijn van een doorgaande hoofdstraat. Aan de voorzijde zijn geluidswerende maatregelen vanwege het verkeer waarschijnlijk noodzakelijk. De slaapvertrekken kunnen aan de rustige oostzijde in het binnenterrein worden gesitueerd. In ons voorstel hebben wij een zevental woningen opgenomen in een blok van 5 bouwlagen. Er is in beginsel ruimte voor een woning met een bedrijfsfunctie. Wij zijn in dit plan uitgegaan van een woning op het bel-etage niveau. De bergingen en de fietsenstalling zijn op het begane grond niveau opgenomen. In een variant met 6 bouwlagen kunnen hier 9 appartementen gerealiseerd worden. In de massastudie zijn de woningen terrasvormig ontworpen zodat iedere woning met haar terras optimaal van de zon kan profiteren.

17

18

19

20 Bezonning Grachtblok

21 Hofblok Kenmerken van de locatie en de woningen: Het betreft hier een kavel aan een half omsloten hof. Hierdoor ontstaat een langwerpig bouwblok dat het binnenterrein van het noordelijke deel afsluit. Alle verblijfsruimtes kijken uit op de hof. Door deze situering ontstaat er een bijzondere plek met woningen die voor wat betreft de typologie een afwijkend formaat hebben. De woningen zijn met hun langsgevel georiënteerd op het zuiden en liggen met de kopgevel aan het park. Het bouwblok is bruto 9.90 meter diep en de woningen hebben wisselende lengtes tot wel 15 meter in de breedte. Je kunt hier wonen in de luwte van de hof met een goede bezonning en hebt tegelijkertijd uitzicht op het park. In dit voorstel gaan wij uit van twee varianten met respectievelijk 5 en 7 bouwlagen. Hierdoor ontstaat ruimte voor 8 dan wel 11 woningen. De variant met 8 woningen heeft een portiekontsluiting, terwijl de variant van 7 bouwlagen uitgaat van een situatie met een veiligheidstrappenhuis. Het Hofblok heeft de volgende voordelen: zuidligging, parkligging, kleine kaveloppervlak en verkeersluw. Nadeel kan zijn dat er geen ruimte voor een tuin is. De woningen hebben relatief veel geveloppervlak, wat prettig is maar tevens kostenverhogend werkt.

22

23

24

25

26

27

28

29 Bezonning Hofblok

30 Conclusie en aanbevelingen ten behoeve van een voorspoedige ontwikkeling van bouwinitiatieven in het Van Leeuwenhoekkwartier bezien vanuit CPO-perspectief (1) Uit de massastudie blijkt dat het Parkblok zeer geschikt is voor een CPO-project vanwege de gelijkwaardige oriëntatie van de woningen. Een nadeel van deze locatie is dat de tuin, vanwege het kaveloppervlak, in financiële zin onevenredig zwaar drukt op de stichtingskosten van de individuele woningen. Voor veel kandidaten kan de grondprijs een obstakel zijn om te kunnen deelnemen. Het Hofblok is juist door zijn a-typische vorm, een dwarsrichting, een aantrekkelijke locatie. Voor een bouwgroep kan dit bijdragen aan een eigen woonidentiteit. Het Grachtblok is minder geschikt voor een CPO-project omdat, door de ligging tegen verkeersweg en parkeergarage aan, er hierdoor juist minder aantrekkingskracht van de locatie uit gaat. Dit bemoeilijkt de vorming van een groep die dit proces daadwerkelijk kan dragen. Voor een voorspoedige ontwikkeling van bovengenoemde locaties is het gewenst dat het OBS een volstrekt helder kavelpaspoort aanlevert. Daarbij verdient het de aanbeveling dat de gemeente rekening houdt met het feit dat het ritme van een CPO-project fundamenteel anders is georganiseerd dan dat van een commerciële projectontwikkelaar. Voor de laatste is het vaak een van de meerdere projecten en voor de bouwgroep gaat het altijd om dat ene project. Bouwen is voor hen een kwetsbaar proces, waaraan reële financiële risico s verbonden zijn. Belangrijk is dan ook dat de gemeente zich faciliterend en dienstbaar opstelt naar de bouwgroep en zorg draagt voor een voorspoedige en vooral eenduidige behandeling van het bouwvoornemen.

31 Conclusie en aanbevelingen ten behoeve van een voorspoedige ontwikkeling van bouwinitiatieven in het Van Leeuwenhoekkwartier bezien vanuit CPO-perspectief (2) De leden van de bouwgroep die het initiatief hebben genomen om de eigen woning vorm te geven, hebben daar ook ideeën en gedachten bij. Vaak gaat het om het in vervulling laten gaan van een lang gekoesterde wens. De keuze voor de locatie in het Van Leeuwenhoekkwartier past daar in. Het maakproces van het appartementencomplex en de individuele woning daarbinnen is een intensief proces tussen de leden van de bouwgroep en de architect. Het is belangrijk dat de gemeente de creativiteit van haar burgers, in dit geval de bouwgroep, respecteert. Binnen die houding mag worden verwacht dat het te ontwikkelen project ook een bijzondere bijdrage zal gaan leveren aan de gemeente Delft en in het bijzonder aan de karakteristiek van de Spoorzone. Tot slot: binnenkort zal de uitgifte van de kavels in Veld 3 Noord gaan beginnen. De vraag is wat daarbij de selectiecriteria zullen zijn. Gaat het de gemeente om de hoogste bieder of staat de kwaliteit van de invulling van het Van Leeuwenhoekkwartier centraal? Het verdient ons inziens de aanbeveling om bij de uitgifte van de grond het aspect van kwaliteit van dit nieuwe stadsdeel en het tot stand brengen van een zo groot mogelijke diversiteit zwaar te laten wegen. De toekomst van het Van Leeuwenhoekkwartier, maar ook de voortgang van de Spoorzone in z n totaliteit zal daarvan in positieve zin kunnen profiteren.

32 Liesbeth Janson studeerde als architect af in 1991 aan de TU-Delft met een ontwerp voor de nieuwbouw van het gerechtshof aan de Prinsengracht in Amsterdam. Het ontwerp werd door Archiprix gehonoreerd met een derde prijs van de landelijke afstudeerprojecten. In 2008 richtte Liesbeth Janson Studio Huijgens op. Zij specialiseerde zich in combinaties van wonen en zorg in zowel institutionele als particuliere woonprojecten. Zo werd in het najaar van 2014 het woon-zorgcomplex FagelCats opgeleverd. Dit binnenstedelijk project is naadloos ingepast in de architectuur van de grachtengordel van Amsterdam zonder daarin restauratief te zijn. In het woon-zorgcomplex zijn een veelvoud van doelstellingen gecombineerd. Er zijn, naast woningen in de sociale huur en de vrije sector, ook kleinschalige woonvoorzieningen voor vier woongroepen met zes ouderen met dementie. In het hart van het plan is een gemeenschappelijk paviljoen met er omheen een geurtuin. Het project kwam tot stand in opdracht van de woningcorporatie Ymere en zorgaanbieder Amsta. Marit Geluk maakte een korte film van FagelCats: In 2014 deed zij mee aan een architectenselectie voor PO in Nieuw Delft. Haar ontwerp, een hedendaags grachtenhuis voor Delft, werd uitgangspunt voor het eerste CPO-project in Nieuw Delft. Eind 2015 is een start gemaakt met de vorming van een zelfbouwgroep in het Van Leeuwenhoekkwartier in Nieuw Delft. In zowel het woon-zorgcomplex FagelCats als de beide genoemde CPO projecten werkt Studio Huijgens in netwerkverband nauw samen Espace-Continue. Dit bureau is in 2010 opgericht door Mark van Kessel en gevestigd in Rijswijk. Mark van Kessel studeerde in 1985 af aan de TU-Delft op een huisvesting voor het Rotterdams Conservatorium en DansAcademie (Dit complex is later onder de naam Codarts daadwerkelijk elders in de stad gerealiseerd). Verbonden aan verschillende architectenbureaus is hij betrokken geweest bij uiteenlopende projecten waaronder vervangende nieuwbouw van een aanzienlijk deel van een ziekenhuis, diverse woningbouwprojecten waaronder appartementen, zorginstellingen, gezondheidscentrum en een scala aan utiliteitsgebouwen. Voor onder andere Vestia heeft Espace-Continue sinds 2010 verschillende uitgevoerde transformaties ontworpen en studies verricht naar herbestemmingen. Als gastdocent is Mark van Kessel al geruime tijd verbonden aan de TU-Delft, faculteit architectuur.