: ra ra Datum voorstel : 5 november 2012 : Voortgangsrapportage Delfstrahuizen-West. : /

Transcriptie

1 RAADSVOORSTEL Aan de gemeenteraad van : Lemsterland Raadsvergadering : 19 december 2012 Opiniërende voorbespreking : 6 december 2012 Agendapunt : Nummer : ra ra Datum voorstel : 5 november 2012 Onderwerp : Voortgangsrapportage Delfstrahuizen-West Behandeld door : P. Loonstra Telefoon en / ploonstra@lemsterland.nl Portefeuillehouder : J. Wesselius Voorstel: Kennis nemen van de stand van zaken rond de planvorming voor Delfstrahuizen- West. Uitspreken dat u niet langer hecht aan een tweede fase van woningbouw in het gebied Delfstrahuizen-West. Samenvatting Op 7 februari 2011 hebt u bepaald dat de verder uitwerking van een plan voor uitbreiding van Delfstrahuizen hoofdzakelijk plaats moet vinden op basis van schetsontwerp, variant 1. Verder hebt u toen ingestemd met het sluiten van een intentieovereenkomst met Wind Vastgoed over de ontwikkeling van Delfstrahuizen-West. In twee stappen is vervolgens gewerkt aan het uitwerken van de plannen. Eerst is door het college in samenwerking met Wind Vastgoed een uitwerking gemaakt. Bij stap twee is de provincie er bij betrokken. De provincie stelde, mede vanuit het Friese Meren Project, een aantal eisen op grond waarvan de uitwerking moest worden bijgesteld. De provincie wilde dat er een buffer kwam tussen de Tsjûkemar en het plan. Hier zou geen bebouwing mogen komen. Verder stelde de provincie als eis dat er een openbaar pad langs de Pier Christiaansloot zou blijven. Verder moest er een betere overgang komen van de polder naar bebouwd gebied. Deze eisen zijn verwerkt in het plan, maar het plan is hierdoor wel duurder geworden, terwijl er minder opbrengsten zijn. De grootte van het financiële probleem heeft ons verrast. Er is geen andere conclusie mogelijk dan dat dit plan financieel niet haalbaar is. Wind Vastgoed heeft de vrijheid genomen een schetsontwerp te maken dat volgens de ontwikkelaar wel haalbaar is. Wij vinden echter dat deze variant niet meer als uitwerking kan worden gezien van de variant die u op 7 februari 2011 hebt onderschreven. Wij stellen daarom vast dat wij geen mandaat hebben om aan een plan te werken dat gebaseerd is op dit schetsontwerp. Wij zullen opnieuw om de tafel moeten met provincie en Wind Vastgoed om tot een aangepast, wel haalbaar plan te komen en dat wel een uitwerking is van het ontwerp dat u op 7 februari 2012 hebt onderschreven. Het reserveren van ruimte voor een tweede fase van woningbouw in Delfstrahuizen-West, dus nadat er 40 woningen zijn gerealiseerd, is volgens ons niet langer realistisch. 1

2 Aanleiding Op donderdag 11 oktober 2012 is tijdens een ambtelijk overleg met een vertegenwoordiger van Wind Vastgoed gebleken dat het schetsontwerp waar partijen het op zich inhoudelijk over eens waren bij lange na niet financieel haalbaar is. Het financiële probleem is zo groot dat het niet zinvol is om verder met dat plan door te gaan. Argumenten Het plan Delfstrahuizen-West kent al een jarenlange voorgeschiedenis. Al op 29 juni 2009 hebt u besloten dat er in het tweelingdorp Echtenerbrug/Delfstrahuizen in de periode tot 2016 veertig woningen kunnen worden gebouwd. Op 18 februari 2010 hebt u een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld van met het oog op het ontwikkelen van Delfstrahuizen-West. U stelde dit bedrag onder andere beschikbaar voor het uitvoeren van het plan van aanpak Workshops Delfstrahuizen-West. Op grond van dit plan van aanpak zijn twee workshops gehouden onder begeleiding van stedenbouwkundig adviesbureau Witpaard uit Zwolle. De workshops zijn in 2010 gehouden met ambtenaren en bestuurders en met inwoners van Delfstrahuizen en Echtenerbrug. Witpaard heeft de uitkomsten van de workshops uiteindelijk vertaald naar twee schetsontwerpen. De schetsontwerpen zijn op dinsdag 19 oktober 2010 in Echtenerbrug gepresenteerd. Een ruime meerderheid van de mensen zag het meest in schetsontwerp 1. Vervolgens hebt u op 7 februari 2011 bepaald dat de verdere uitwerking van het plan voor Delfstrahuizen-West hoofdzakelijk op basis van dat schetsontwerp zou moeten plaatsvinden. intentieovereenkomst De gemeente heeft een deel van de grond in eigendom (de ondergrond van de camping). Wind vastgoed uit Drachten is eigenaar van de overige grond in het gebied. U hebt op 7 februari 2011 ingestemd met een intentieovereenkomst tussen de gemeente en Wind Vastgoed over de ontwikkeling van Delfstrahuizen-West. In de overeenkomst is aangegeven dat de gemeente en Wind Vastgoed samen willen werken aan de ontwikkeling van Delfstrahuizen-West. In de overeenkomst is aangegeven dat het plan voor Delfstrahuizen- West het volgende programma zal bevatten: a) Verplaatsing en vergroting van de camping binnen het gebied b) Woningbouw: 40 woningen tot 2016, voor verschillende doelgroepen en bestemd voor permanente bewoning, mogelijk aangevuld met zorgwoningen op voorwaarde dat voor deze laatste geen contingenten nodig zijn. c) Vijftig recreatie-eenheden d) Een openbare passantenhaven met ca. 40 ligplaatsen e) Een ontsluiting nabij Marwei 51 te Delfstrahuizen. f) Een openbaar strand, geïntegreerd in de planopzet g) Een toegangsweg naar dit openbare strand h) Openbare parkeerplaatsen i) Een zorgvuldige dorpsrand, eventueel met doorzichten. j) Nieuwe waterkering (opgehoogd) In de overeenkomst is aangegeven dat variant 1 als stedenbouwkundig uitgangspunt wordt genomen en dat Wind het plan verder zal uitwerken tot een haalbaar plan. U hebt op 7 februari 2011 ook een motie aangenomen op grond waarvan u ons hebt gevraagd in de intentieovereenkomst op te nemen dat er ruimte moet blijven voor een tweede fase van woningbouw na Dit is in artikel 9 van de intentieovereenkomst vertaald. In de overeenkomst is verder aangegeven dat de gemeente zich zal inspannen om subsidies te verkrijgen voor het plan. Daartoe zijn de openbare onderdelen (passantenhaven, deel ontsluitingsweg strand, parkeerterrein strand, openbaar pad langs de Pier Christiaansloot) voor subsidie bij de provincie aangemeld in het kader van het Friese Meren Project. Verder hebben de gemeente, Wind Vastgoed en het wetterskip Fryslân een overeenkomst gesloten 2

3 over het ophogen van de kades in het gebied. Als Wind de kades ophoogt volgens de eisen van het wetterskip ontvangt Wind daarvoor een bijdrage. Vanaf april 2011 is Wind Vastgoedontwikkeling met haar architect samen met de gemeente (ondersteund door Witpaard) actief met de uitwerking van de planopzet uit de intentieovereenkomst. Daar is in januari 2012 een plan uitgekomen waarin beide partijen zich konden vinden (plan 4a). In vervolgens gevoerde besprekingen met de provincie Fryslân, onder andere in het kader van de subsidiemogelijkheid vanuit het Friese Meren Project heeft de provincie een aantal uitgangspunten ingebracht die een aantal grote aanpassingen in plan 4a noodzakelijk maakten. De drie belangrijkste punten die de provincie heeft ingebracht waren: - het voorschrijven van een openbare wandelroute direct langs de Pier Christiaansloot. - het opnemen van een bufferstrook tussen de Tsjûkemar en de bebouwing. - het bewaken van de impact vanaf het water en vanuit het landschap. Vanaf januari zijn er diverse overleggen en workshops met de provincie gehouden op basis van de door de provincie geformuleerde punten. Het resultaat van deze workshops is uitgewerkt in schetsontwerp 11 van 21 augustus Vanaf de Tsjûkemar is een bufferstrook gesitueerd en er is een openbaar pad opgenomen langs de Pier Christiaansloot. De kade die aansluit op de net aangepaste kade voor de bestaande woningen zou volgens de provincie ook moeten worden opgewaardeerd. Wind Vastgoed heeft schetsontwerp 11 doorgerekend. De kosten zijn hoger ten opzichte van schetsontwerp 4a. Daar komt dan nog bij dat de opbrengstpotentie van wonen en recreatie is verminderd. Op de eerste plaats kan de ontwikkelaar 1,5 hectare minder grond uitgeven doordat een bufferstrook moet worden opgenomen. Op de tweede plaats betekent het handhaven van de openbare route langs de Pier Christiaansloot dat er niet meer rechtstreeks aan dit water gewoond kan worden met een lagere woonkwaliteit tot gevolg. De kavels aan het water hebben geen obstakelvrije vaarverbinding meer met Pier Christiaansloot/Tsjûkemar omdat er een brug in de verbinding is opgenomen. Daarnaast is ook het zicht op en de beleving van de Pier Christiaansloot minder dan wanneer er geen openbaar pad is. De conclusie is dat door de aanpassingen plan 11 financieel niet haalbaar is. Vervolg aanpak Wind Vastgoed heeft de vrijheid genomen een schetsontwerp te maken (plan 13) dat volgens de ontwikkelaar wel haalbaar is. Wind heeft gevraagd dit plan nog in de raad van december 2012 te behandelen. Volgens Wind sluit het plan, ondanks een andere opzet, goed aan bij de uitgangspunten die door het dorp, de gemeente en de provincie zijn geformuleerd. Volgens Wind betekent het plan ook in deze opzet een sterke impuls voor de watersportgerelateerde recreatie en een versterking van de sociaal-economische structuur van Delfstrahuizen. Wij vinden echter dat deze variant niet meer als uitwerking kan worden gezien van de variant die u op 7 februari 2011 hebt onderschreven. Ook is het plan niet meer in overeenstemming met de intentieovereenkomst. Wij stellen daarom vast dat wij geen mandaat hebben om aan een plan te werken dat gebaseerd is op dit schetsontwerp. Toch zullen wij een korte toelichting geven op het alternatieve plan zoals Wind dat op vrijdag 2 november 2012 bij ons heeft ingediend. Het plan van heeft de volgende elementen: Het handhaven en opwaarderen van de bestaande camping op de huidige locatie met een uitbreiding aan de westzijde. 3

4 Het handhaven en opwaarderen van de bestaande voorzieningen op de camping zoals het toiletgebouw en de parkeerplaats. Het handhaven van de bestaande bomenrij op de camping zodat er een buffer is tussen tussen de camping en het recreatie- en woongebied. Een nieuwe passantenhaven nabij de entree van de camping. Het handhaven van de bestaande ligplaatsen bij de camping. Een woongebied met 40 woningen waarvan de helft aan het water en hoog is gelegen en de andere helft droog en lager is gelegen. Woningen ten noorden van de ontsluitingsweg van het strand (binnen het programma van 40 woningen). Het realiseren van 70 recreatiewoningen (in plaats van 50) in een natuurlijke setting geplaatst en gelegen en aan bevaarbaar water. De uitbreiding van het aantal recreatiewoningen is gesitueerd achter de bestaande boomwal langs de camping. Een bufferstrook tussen de recreatiewoningen en de Tsjûkemar. De buffer zal op de bestaande weilandhoogte blijven waardoor hier een drassig natuurgebied zal ontstaan. Het handhaven van de slinger van water door het terrein als grens tussen het hogere en lagere gebied is gehandhaafd zoals is aangegeven op het door u onderschreven schetsontwerp 1. Dit alternatieve plan wordt door de ontwikkelaar financieel haalbaar geacht. Het wijkt qua opzet echter flink af van de variant die u hebt onderschreven en die onderdeel uitmaakt van de intentieovereenkomst. Wij hebben op voorhand een aantal kritische opmerkingen bij het aangepaste plan: Er is plaatse van menging van functies in plaats van functiescheiding. De camping ligt vlakbij de geprojecteerde woningen en vlakbij de geprojecteerde recreatiewoningen. Ook lijkt er geen extra ruimte te zijn gereserveerd voor het parkeren voor de camping. De camping lijkt onvoldoende vergroot te worden. De camping ligt op een plek waar juist via woningbouw en het doorzetten van het kadeconcept zoals dat recent is gerealiseerd een kwaliteitsimpuls zou worden gegeven. Het ruimtebeslag voor de recreatiewoningen is veel groter dan in de variant die u hebt onderschreven. Verder is op grond van de provinciale verordening Romte het realiseren van 50 recreatiewoningen het maximum, al is er in bijzondere omstandigheden een ontheffing van de verordening mogelijk. Het is niet zeker of een dergelijke ontheffing zou kunnen worden verleend. Aan de noordkant van het plan staan toch weer woningen ingetekend in een gebied waar juist een goede, groene overgang naar de polder gerealiseerd zou moeten worden. Er is maar één toegang via het water naar de recreatiewoningen en de woningen. In planvariant 11 was er een toegang voor de recreatiewoningen en een toegang voor de woningen. In het plan is ook geen ruimte meer voor de door u via een motie geuite wens voor een tweede fase voor woningbouw. De vraag is of u een dergelijke tweede fase van woningbouw nog steeds belangrijk vindt nu de vraag naar woningen de laatste jaren is gedaald. Volgens ons is een tweede fase niet meer realistisch. Volgens ons moeten alle partijen (gemeente, Wind Vastgoed en provincie) nu opnieuw om tafel om te bezien in hoeverre tot een haalbaar plan kan worden gekomen dat aan uw uitgangspunten voldoet. Financiën, risico s en beheersmaatregelen De afspraak is dat Wind Vastgoed een plan voor Delfstrahuizen-West realiseert en dat de gemeente niet bijdraagt aan het realiseren van de openbare infrastructuur. Verder was afgesproken dat Wind Vastgoed zorg zou dragen voor het verplaatsen van de camping, met dien verstande dat Wind de camping droog oplevert en dat de gemeente de verdere 4

5 inrichting van de camping zou betalen. Wel zou Wind Vastgoed ligplaatsen voor de camping realiseren. De gemeente heeft subsidie aangevraagd voor het project Masterplan Toegangspoort Delfstrahuizen-Echtenerbrug. De openbare onderdelen van het project Delfstrahuizen-West die niet direct samenhangen met het woongebied en de recreatiewoningen zijn voor subsidie aangemeld. Het gaat dan bijvoorbeeld om het parkeerterrein voor het strand en de ontsluitingsweg voor het strand. De andere onderdelen zijn onder andere het opknappen van het Hellingpad, Turfkade en een deel van de Marwei en het realiseren van een toilet- en doucheaccomodatie voor V.V. Delfstrahuizen en voor passanten. Het project moet op grond van de subsidievoorwaarden uiterlijk 31 december 2015 zijn afgerond. We gaan er vanuit dat de subsidie voor de andere onderdelen in stand blijft als het plan Delfstrahuizen-West onverhoopt niet door mocht gaan. Het wetterskip heeft in beginsel als voorwaarde aan de bijdrage voor Wind voor het ophogen van de kade gesteld dat Wind het ophogen van de kade uiterlijk 31 december 2015 moet hebben voltooid. Als de subsidies en financiële bijdragen aan het project zouden vervallen, zal dat de haalbaarheid van het project verder aantasten. Daarom is er wel haast geboden voor de planontwikkeling nog los van het feit dat de renteklok bij de ontwikkelaar ook hard door tikt. Effecten Als u instemt met het voorstel gaan we opnieuw met partijen om de tafel om tot het aanpassen van het plan te komen. Beleid- en regelgeving Provinciale verordening Romte. Beleid De Friese Meren (openbare toegankelijkheid water, buffer tussen meer en bebouwing). Communicatie Wij hebben de stand van zaken teruggekoppeld met de provincie, de heer Wieling en de vereniging voor plaatselijk belang De Trije Doarpen of we zullen dat binnenkort doen. Digitaal bijgevoegd / ter inzage liggende stukken Het raadsbesluit van 7 februari 2011 waarbij de raad onder andere variant 1 onderschreef. De motie die de raad op 7 februari 2011 heeft aangenomen. Schetsontwerp 1. Intentieovereenkomst gemeente Wind Vastgoed. Plan 4a. Plan 11. Plan 13. Behandeling raadscommissie / aangekondigde amendementen en/of moties De commissiegriffier vermeldt hier na de commissievergadering in het kort wat voor de raadsvergaderingen belangrijke input uit de commissie is. Burgemeester en wethouders van Lemsterland, de secretaris, de burgemeester, B.G.W. Siebers. D.J. Stellingwerf. 5

6 RAADSBESLUIT Besluit Vergadering: 19 december 2012 Nummer: ra De raad van de gemeente Lemsterland; besluit: Kennis te nemen van de stand van zaken rond de planvorming voor Delfstrahuizen- West. Uit te spreken dat niet langer wordt gehecht aan een tweede fase van woningbouw voor Delfstrahuizen-West. Aldus besloten door de raad van de gemeente Lemsterland in zijn openbare vergadering van 19 december 2012 De raad voornoemd, de griffier, de voorzitter, H.A. van Dijk-Beekman. D.J. Stellingwerf. 1