Buurt aan het park, stad langs de Mark

Transcriptie

1 Buurt aan het park, stad langs de Mark Schakelkaart voor de Gasthuisvelden Gasthuisvelden Noord Onderwijscampus Rooi Pannen Seelig-Noord, opening 2018 Markendaalseweg, uitvoering 2017 Hoogstedelijk milieu (wonen, werken, horeca) transformatie UWV, medio 2018 de Nieuwe Mark (inclusief brug Markendaalseweg) verdiepen 2e fase, aanleg noordelijk deel 3e fase, vanaf 2018 Hoogstedeijk milieu (werken, wonen) transformatie Kadaster, vanaf 2020 Gasthuisvelden West Noord Huisvesting AZC belastingkantoor, ~2026 Hoogstedelijk milieu (wonen, werken) rechtbank e.o., vanaf 2018 West Fellenoordstraat, na 2018 Hoogstedelijk milieu (wonen, werken) belastingkantoor e.o., na 2021 Gasthuisvelden, na 2021 Zuid Gasthuisvelden Zuid Park Seelig-Zuid (buitenruimte) Seelig-Zuid, vanaf 2021 Leisure Seelig-Zuid (horeca, verblijf, stadshal) Seelig-Zuid, vanaf 2021 de Nieuwe Mark (inclusief brug Fellenoordstraat) zuidelijk deel 3e fase, vanaf 2021 Markendaalseweg, vanaf 2021 Fellenoordstraat, vanaf 2021 Hoogstedeijk milieu (werken, onderwijs, wonen)

2 De schakelkaart voor de Gasthuisvelden is een product van de volgende partijen: de Rooi Pannen Kees van Strien, Menno Klok Oranjebos Ben Groenewoud Havermans Hielkema Architecten Lode Havermans Buurt aan het park, stad langs de Mark schakelkaart voor de Gasthuisvelden in Breda BPD Frans van den Boomen Hoesbergen Advies Peter Hoesbergen Van der Vorm Vastgoed Janneke Wijnhorst Rijksvastgoedbedrijf Gertjan Klerx, Eric de Vetter AIR Patrick van der Klooster Gemeente Breda Bonnie van Wijk, Peter van Schie, Marcel Hermans, Jan van Gurp, Frank Bouwkamp, Monique Bax Wonen Breburg Alex Jansen AlleeWonen Jos Hendrickx Breda, mei 2016

3 INHOUD Een reeks aan transformaties 3 De schakelkaart 5 Stand van zaken 9 Buurt aan het park, stad langs de Mark schakelkaart voor de Gasthuisvelden 1

4

5 EEN REEKS AAN TRANSFORMATIES Het gebied Het gebied Gasthuisvelden ligt aan de zuid-west kant tegen de binnenstad en omvat (van west naar oost) de rechtbank en belastingkantoor + aanverwante kantoren (1 t/m 3 ), Het deel van de Seelig Kazerne ten zuiden van de Fellenoordstraat (Seelig-Zuid, 6), het noordelijk deel van de Seelig Kazerne (Seelig-Noord, 5), het voormalige UWV pand (7) en Kadasterpand (4) aan de Markendaalseweg. De totale oppervlakte van dit gebied bedraagt ca 16 hectare. Binnen dit gebied spelen diverse vraagstukken op het vlak van vastgoedontwikkeling en openbare ruimte. De opgaven Het pand van de Rechtbank zal volgens afspraak en planning medio 2018 eigendom worden van de gemeente. Voor de naastgelegen kantoren, die door de Rechtbank worden gehuurd van particuliere eigenaren, moet dan ook een nieuw gebruik of nieuw plan worden gevonden. Het belastingkantoor wordt ook eigendom van de gemeente en zal m.i.v. medio 2016 worden verhuurd aan COA t.b.v. een AZC, voor de duur van 5 jaar met een optie tot verlenging van maximaal 5 jaar. Het zuidelijk deel van de Seelig kazerne zal in 2017 door het Rijksvastgoedbedrijf overtollig worden gesteld. Seelig-Noord is verworven door scholengemeenschap de Rooi Pannen, die in overleg met de gemeente hun plannen aan het uitwerken zijn om in het schooljaar 2017/2018 te starten op deze locatie met MBO praktijkonderwijs voor handel, horeca, toerisme/ recreatie, vormgeving en marketing/evenementen. Het voormalig UWV-kantoor en het voormalige Kadasterpand aan de Markendaalseweg zijn niet langer courante kantoorgebouwen, maar eerder ingediende transformatieplannen hiervoor zijn afgewezen vanwege kwalitatieve en kwantitatieve argumenten. Op de Markendaalseweg (B) moet de riolering worden vervangen waardoor er meteen een verbetering van de inrichting van de openbare ruimte kan plaatsvinden, met behoud van mobiliteit en bereikbaarheid. De Fellenoordstraat roept ook vragen op m.b.t. de kwaliteit van de straatinrichting, mede in het licht van de relatie met de beoogde gebiedsontwikkeling en de aanliggende woonbuurt Fellenoord. Een nieuw stads- en buurtpark op de grote open groene ruimte van Seelig-Zuid, gelegen aan de 3 e en fase van het herstel van de rivier de Mark door de stad is een kansrijke en belangrijke drager. Het park is een noodzakelijke publieke ruimte aan de Nieuwe Mark en drager van onderscheidende identiteit van het gebied. Belanghebbenden Deze opgaven leven bij particuliere eigenaren, de gemeente en het Rijk. Er was slechts één partij (scholengemeenschap de Rooi Pannen) die de gelegenheid had zijn plannen te realiseren; de verwerving en verbouwing van Seelig-Noord t.b.v. MBO praktijkonderwijs. Overige vragen m.b.t. het transformeren van vastgoed stuitten op bezwaren van programmatische aard; er was kwantitatief noch kwalitatief voldoende ruimte om de ambities te realiseren, omdat het vaak ging om een vraag om woningbouw te realiseren. De kwaliteit van deze plek in de stad en de voorzichtig aantrekkende vraag in de markt leidden bij de gebiedseigenaren tot het besef dat hier in breder verband toch kansen zouden moeten liggen. Daarom hebben zij het initiatief genomen om de individuele opgaven met elkaar in verband te brengen in een gebiedsvisie Gasthuisvelden. Door het gebied als geheel te benaderen wordt een meerwaarde gecreëerd voor de buurt en de stad, waardoor de kans ontstaat dat losse opgaven kwalitatief verbeteren én tot realisatie kunnen komen. Buurt aan het park, stad langs de Mark schakelkaart voor de Gasthuisvelden 3

6 Gasthuisvelden Noord Onderwijscampus Rooi Pannen Seelig-Noord, opening 2018 Markendaalseweg, uitvoering 2017 Hoogstedelijk milieu (wonen, werken, horeca) transformatie UWV, medio 2018 de Nieuwe Mark (inclusief brug Markendaalseweg) verdiepen 2e fase, aanleg noordelijk deel 3e fase, vanaf 2018 Hoogstedeijk milieu (werken, wonen) transformatie Kadaster, vanaf 2020 Noord Gasthuisvelden West Huisvesting AZC belastingkantoor, ~2026 Hoogstedelijk milieu (wonen, werken) rechtbank e.o., vanaf 2018 West Fellenoordstraat, na Hoogstedelijk milieu (wonen, werken) belastingkantoor e.o., na 2021 Gasthuisvelden, na 2021 Zuid Gasthuisvelden Zuid Park Seelig-Zuid (buitenruimte) Seelig-Zuid, vanaf 2021 Leisure Seelig-Zuid (horeca, verblijf, stadshal) Seelig-Zuid, vanaf 2021 de Nieuwe Mark (inclusief brug Fellenoordstraat) zuidelijk deel 3e fase, vanaf 2021 Markendaalseweg, vanaf 2021 Fellenoordstraat, vanaf 2021 Hoogstedeijk milieu (werken, onderwijs, wonen) Betonlad e.o., vanaf 2021

7 DE SCHAKELKAART We verwachten dat de ontwikkeling van dit gebied van 16 hectare in de binnenstad circa 15 jaar zal duren. De schakelkaart verbeeld de mogelijke volgordelijkheid van en samenhang tussen opgaven in het gebied. Overwegingen die op de schakelkaart staan zijn: \\\\\ De volgorde van ontwikkeling. De volgorde van ontwikkelen is op hoofdlijnen: Gasthuisvelden Noord: Gasthuisvelden West: Gasthuisvelden Zuid: \\\\\ De Nieuwe Mark. Leg de Nieuwe Mark gefaseerd aan: Realiseer bevaarbaar water in de 2 e fase; Leg het noordelijk deel gelijktijdig aan met de ontwikkeling van de Rooi Pannen en UWV; Graaf het zuidelijke deel zodra Seelig-Zuid beschikbaar komt en mede daarmee Park Seelig-Zuid gelijk gestalte geeft. \\\\\ Hoogstedelijk milieu. Realiseer een hoogstedelijk milieu met programma dat aanvullend en onderscheidend is. Zo wordt een bijdrage geleverd aan het Bredase vestigingsklimaat. Hoogstedelijkheid is een opgave die zowel op gebied als op locatieniveau geldt: Op gebiedsniveau: grote variatie aan gebruikers en functies logisch verbonden met de omgeving. Zoals onderwijs, stadspark, lokaleen stedelijk routes, stedelijke leisure, wonen, werken, de Nieuwe Mark. Op locatieniveau: combinatie van gebruikers en functies. Zoals: wonen en werken; gestapeld en grondgebonden; private, openbare en collectieve buitenruimte; onderwijs en stadspark. \\\\\ Samenwerking. Een locatie is een ruimtelijk samenhangend gebied die niet per definitie gelijk valt met eigendom of perceelsniveau. Het is noodzakelijk om met eigenaren van percelen binnen de locaties vanuit een gezamenlijk ontwikkelperspectief tot realisatie te komen. Buurt aan het park, stad langs de Mark schakelkaart voor de Gasthuisvelden 5

8 Gasthuisvelden Noord A. de Nieuwe Mark (inclusief Tolbrug) bevaarbaar maken 2e fase, vanaf 2018 A B. Hoogstedeijk milieu (werken, wonen) transformatie Kadaster, vanaf 2018 C. Markendaalseweg, uitvoering 2017 B D. Onderwijscampus Rooi Pannen Seelig-Noord, opening 2018 E. Hoogstedelijk milieu (wonen, werken, horeca) transformatie UWV, medio 2018 F. de Nieuwe Mark (inclusief brug Markendaalseweg) 3e fase, noordelijk, vanaf 2018 D F C E De kans om synergie te scheppen uit losse opgaven wordt verzilverd door belanghebbenden die afspraken maken over de realisatie van dat wat de opgaven bindt: de bevaarbare Nieuwe Mark. Voor de herontwikkeling van het voormalig Kadasterpand ligt de opgave en kans om een bijdrage te leveren aan de sterk veranderende omgeving: aan de bevaarbare rivier, tegenover Hotel Nassau Breda. De locatie ligt aan de 2e fase van de rivier, tegenover het terras van het hotel. De vanzelfsprekende volgorde om de bevaarbare rivier door Breda te laten stromen is eerst de 2e fase te verdiepen en aansluitend door te gaan met de aanleg van de 3e fase van de Nieuwe Mark. De onderwijscampus Rooi Pannen, het voormalig UWV kantoor en het door de gemeente beoogde tracé van de 3e fase Nieuwe Mark overlappen elkaar. De drie belanghebbenden willen en kunnen hierin op elkaar aansluitend tot realisatie van de opgaven overgaan. Om die reden staat dit deel van het gebied gelijktijdig in de fasering. Voor de herontwikkeling van het voormalig UWVkantoor geldt de bijzondere omstandigheid dat ze aan beide zijden een wederkerige relatie heeft met de kwaliteit van de openbare ruimte: aan de oostzijde met door de herinrichting van de Markendaalseweg, aan de westzijde door de aanleg van de Nieuwe Mark.

9 Gasthuisvelden West A. Regulier & tijdelijk gebruik (kantoor, parkeren, AZC) belastingkantoor e.o., ~2026 B. Hoogstedelijk milieu (wonen, werken) rechtbank e.o., vanaf 2018 C. Fellenoordstraat, na 2018 D. Gasthuisvelden, na 2021 A. Hoogstedelijk milieu (wonen, werken) belastingkantoor e.o., na 2021~2026 Het gebied Gasthuisvelden West geeft invulling aan de ambitie Fellenoord versterkt : door herontwikkeling van de locaties wordt het stedelijk weefsel van de buurt doorgetrokken tot aan de singels en het park op Seelig Zuid. D B C A De verbroken relatie met singel in dit gebied door twee zaken veroorzaakt: de barrièrewerking van de brede infrastructuur die het gebied doorsnijdt en de clustering van kantoren en parkeervoorzieningen. De uitwerking moet uitsluitsel geven hoe de barrièrewerking van de wegen kan worden vermindert: biedt een andere inrichting van de straten Gasthuisvelden en Fellenoordtraat voldoende mogelijkheden of is een ander tracé van deze wegen de beste oplossing? Om met de transformatie het woonmilieu van Fellenoord te versterken zal niet gebouw, maar gebiedsgericht te werk worden gegaan. Er zijn daarom twee transformatiegebieden benoemd, aan weerszijde van de Gasthuisvelden. De kansen voor deze nieuwe delen van de buurt waarin gewoond en gewerkt wordt moeten verder worden getoetst aan de marktvraag. De transformatie van gebied A zal plaats vinden nadat het asielzoekerscentrum het voormalige belastingkantoor heeft verlaten. Dit zal niet eeder zijn dan 2021 en niet later dan De opgave behelst de transformatie van het gehele gebied (twee gebouwen en het er omheen gelegen parkeerterrein) tot een aanvullend woonmilieu, tegen de singel en Park Seelig Zuid. De transformatie van gebied B zal plaats vinden nadat het de rechtbank is verhuisd naar het staionsgebied. De opgave behelst de transformatie van het gehele gebied tot een aanvullend woonmilieu dat ook gericht is op de singel en de Gasthuisvelden. Buurt aan het park, stad langs de Mark schakelkaart voor de Gasthuisvelden 7

10 Gasthuisvelden Zuid A. Park Seelig-Zuid (buitenruimte) Seelig-Zuid, vanaf 2021 B. Leisure Seelig-Zuid (horeca, verblijf, stadshal) Seelig-Zuid, vanaf 2021 C. de Nieuwe Mark (inclusief brug Fellenoordstraat) zuidelijk deel 3e fase, vanaf 2021 D. Fellenoordstraat, Markendaalseweg, vanaf 2021 E. Hoogstedeijk milieu (werken, onderwijs, wonen) Betonlad e.o., vanaf 2021 Het proces van overtollig stellen van Seelig-Zuid start in Daarmee is de gebruiker - Defensie - vermoedelijk nog niet meteen elders ondergebracht. Het hele gebied valt onder beschermd stadsgezicht waarin het open, groene karakter staat vastgelegd. Het gebied bevat een aantal monumenten: de grote loods met bijgebouw en de Witte Huisjes, voormalige officierswoningen die tot op heden deels zijn bewoond. Het is op deze plek waar de rivier straks zijn weg weer door de stad baant, waar de rivier het meest benaderbaar en bruikbaar is voor de Bredanaar en bezoeker, als passant of recreant, gepland of per toeval. D E In deze gebiedsvisie wordt de opgave beschreven om van het sportveld een openbaar park te maken met gebruikers in de aanliggende gebouwen die het openbaar en dynamisch gebruik van het park versterken. Het park is voor de buurt Fellenoord een welkome aanvulling, een groene ontspanningsplek voor bewoners. Op stedelijk niveau voegt het park mogelijkheden toe in het palet van groene verblijfplekkeb met een stedelijke allure zoals Park Valkenberg en Chassépark. Voor de rol als voorziening voor buurt en stad is het gebruik van aanliggende gebouwen van doorslaggevend belang. B A B C B A D Partnership van ondernemers en onderwijs moet leiden tot de juiste mix van benodigde competenties en gebruik. Rooi Pannen ambieert het uitvoeren van een deel van haar onderwijs activiteiten door in de Witte Huisjes vakantiewoningen / B&B s te gaan exploiteren. Partijen zoals NV Stadherstel die bedreven zijn in het restaureren en reactiveren van gebouwd erfgoed zouden kunnen hier mogelijk een rol in vervullen. De opgave die gemeente, Rijk, Rooi Pannen en mogelijk andere partners in de buurt hebben, is om te zorgen dat een ieder vanuit eigen kracht en vermogen kan bijdragen aan deze ambitie die zowel het eigen belang als het collectief dient.

11 STAND VAN ZAKEN De Rooi Pannen Het noordelijke deel van de Seelig Kazerne wordt getransformeerd naar een onderwijscampus voor de Rooi Pannen. Door sloop van twee cultuurhistorisch oninteressante gebouwen en de latere aanbouw van het Klein Arsenaal wordt het groene en historische karakter van het kazerneterrein versterkt. Door sloop van het legeringsgebouw in de zuidoost hoek van het terrein, wordt ruimte gecreëerd om de 3 e fase Nieuwe Mark te realiseren. Buitenruimte plan Van medio 2016 tot medio 2018 zullen de gebouwen en het terrein worden verbouwd. Het plan past direct in het bestemmingsplan. Groot Arsenaal Groot Arsenaal Groot Arsenaal Onderwijs functies Rooi Pannen Klein Arsenaal Buurt aan het park, stad langs de Mark schakelkaart voor de Gasthuisvelden 9

12 VERBINDINGEN AAN AAN HET HET PARK PARK EN EN LANGS LANGS DE DE MM SYNERGIE AAN HET PARK EN LANGSUWV-locatie DE MARK Voordat er aan deze gebiedsvisie werd gewerkt, werd de herontwikkeling van de UWV locatie opgevat als een relatief eenvoudige opgave om een incourant kantoorgebouw om te bouwen naar bereikbare, kleine woningen. Levendigheid: terras aan het water De inbreng van deze locatie in de gebiedsvisie heeft de eigenaar gaandeweg nieuwe inzichten gebracht, waardoor de contouren van een radicaal andere insteek zichtbaar worden. Het plan waar nu aan wordt gewerkt behelst een transformatie van het bouwblok aan de kant van de Markendaalseweg en de realisatie van een bouwblok dat zicht oriënteert het zich meer op de 3e fase Mark. Onderdeel van de voorstel is een goede aansluiting op het stedelijk weefsel, met doorsteekjes tussen de Markendaalseweg en de Nieuwe Mark op de juiste plek zodat de rivier, het kazerneterrein en het Groot Arsenaal beter te zien valt. Het plan past niet binnen het bestemmingsplan en bevindt zich in de schetsfase. Gestudeerd wordt nog op mogelijkheden voor realisatie van een gedeeltelijke kademuur t.b.v. 3e fase Nieuwe Mark door toevoeging van de ondergrondseparkeergarage aan het bouwvolume. Architectuur referentie Realisatie gedeeltelijke kademuur 3e fase Nieuwe Mark door toevoeging van de ondergrondse parkeergarage op de UWV locatie. Verkavelingsschets Principe doorsnede ruimtelijke visie de Gasthuisvelden

13 Buurt aan het park, stad langs de Mark schakelkaart voor de Gasthuisvelden 11

14