Wel transformatie; meer service

Transcriptie

1 Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (SKG) Initiatief toenmalig ministerie van VROM en aantal marktpartijen. In publieke en private partijen plus Kring van Adviseurs. Bevorderen Uitstekend opdrachtgeverschap Het leggen van verbindingen tussen relevante disciplines, (beleidssectoren, markt en overheid; Het verbeteren van kwaliteitsbewustzijn en marktgerichtheid en tempo in projecten; Het optimalisering van de randvoorwaarden (o.m.) in wetgeving en opleidingen; Leren uit de praktijk van projecten. Via Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling Platform Gebiedsontwikkeling.nu SKG Academie De transformatie van de binnenstad Nut en noodzaak herbestemmen Dooie winkelstraten, leegstand,. Van doemdenken naar aanpakken maatschappelijke opgave Verandering in bestedingsgedrag Afgelopen 10 jaar 30% nieuw m2, 13% minder omzet Minder en andere m2 nodig Combinatie fysiek en digitaal Blijvers Wel transformatie; meer service 1

2 Trends Van eigendom naar gebruik Services worden steeds belangrijker Klant centraal betekend denken in totaaloplossing Nieuwe partijen; Amazon, Ebay Places met traffic en places to be Beleving, Verhalen, Verrassing Comfort HOE Transformatie strategie? DNA Delft DROMEN EN TALENTEN SAMENBRENGEN Start met DNA en aanwezig kapitaal Geleidelijke transformatie en waardecreatie Goede detailhandelstructuur nog steeds belangrijk Geef duidelijke kaders Mobiliseer ondernemers, burgers, netwerken gefaciliteerd door de overheid Bron: Masterplan Masterstudenten TU Delft 2014 Geleidelijke transformatie op basis van waardecreatie (ook in gebruik) Structuur en kaders: Zoetermeer en Zaanstad probleem scope concept ontwerp realisatie financieringonderhoud exploitatie Stan Roestenberg 2

3 Mobiliseer; Honig fabriek Nijmegen Transformatie strategie basis voor beleving: maatschappelijke gedragen verhalen en doorwaadbare plaatsen Rol verdeling tussen overheid en markt Complexiteit is een gegeven Ongestructureerde problemen en vele belanghebbende vragen om procesmanagement Benutten instrumenten; ontslakken, herverkavelen Contract en relaties (F) actor mens Complexiteit gegeven Ongestructureerde problemen Geen gezaghebbende oplossing Geen consensus over norm Netwerksituatie Veel partijen, verschillende belangen, percepties Interdependenties Strategische gedrag dynamiek Bron: de Bruin et.al Vraagt andere aanpak Instrumenten; Ontslakken benadering Er is een probleem: inhoudelijke analyse Wat is de juiste probleemdefinitie? Probleem preciseren en afbakenen Procesbenadering Er zijn probleempercepties: die moeten worden beïnvloed Wie zijn probleemeigenaren, wat is hun commitment power? Probleem breed formuleren, Naming and framing Agendeer probleem wanneer het zich voor doet Wacht op de window of opportunity Bron: de Bruin et.al 3

4 Instrumenten; herverkavelen Contract en relaties Formele en informele samenwerking Vertrouwen samen bouwen Gebruik de formele samenwerking voor het vastleggen van afspraken gekoppeld aan doelen, rollendefinitie en taken en tijdspad Samen waar het moet, ontvlechten waar het kan Aanjaagteam en (f)actor mens ROTTERDAMSE PRAKTIJK ZUS met Luchtsingel Winnaar Stadsinitiatief Rotterdam Steeds helder gezamenlijk doel voor ogen houden Een vertrouwensrelatie waarin ruimte is voor een open dialoog over de echte kwesties, voor kwetsbaarheid en elkaar aanspreken Helderheid over ieders rol en verantwoordelijkheid Een goed gedefinieerd en beheerst (deel) proces De vaardigheid om als team verschillen te overbruggen / conflicten op te lossen De vaardigheid om als team goed om te gaan met stakeholders en ontwikkelingen buiten het team Persoonlijke betrokkenheid bij de plek Door netwerkbenadering vergroten van de betrokkenheid Ontwerp als marketing Bron: Eva Boudewijn Motion 17 februari INSPIRATIE GROTER GEBIED 4

5 lot 5

6

7 VISIE OP (HER)ONTWIKKELING GEMEENTE DELFT POSITIONERING VAN DE BINNENSTAD IN HET NIEUWE TIJDPERK Laurens Engelbrecht Afd. Ruimte Advies 1. De Stad 2. Delft 3. Het verhaal van Delft 4. De binnenstad 5. De Visie 1. Bestemmingsplan 2. Visie en agenda 6. Resultaten? DE STAD DELFT 5 6 1

8 HET VERHAAL van DELFT

9 Kernwaarden van Delft HISTORIE INNOVATIE Onderzoek voorafgaand aan Nota Stadsmarketing (2007) Het verhaal van Delft Kernwaarden Historie, Technologie, Innovatie, Creativiteit TECHNOLOGIE CREATIVITEIT DE VISIE In de Battle for Brains wint de beste combinatie universiteit - stad

10 Bestemmingsplan Sfeergebieden Sfeergebieden noordelijk en zuidelijk winkelgebied apart kwalificeren: kernkwaliteiten Markt niet meer primair kernwinkelgebied Alternatief voorstel voor functieregulering Cultuur en horecapleinen: concentratie Vier programmalijnen: 5. DE BINNENSTAD 1. Economie in beweging 2. Cultureel podium 3. Gastvrij, verbonden en ontsloten 4. Netwerk en partnerschap

11 RESULTATEN?

12

13 37 38 DANK VOOR UW AANDACHT 39 7

14

15 U kent ons van. Metrum + Van Heijst + PurpleBlue 50 pers: locatieontwikkeling, transformaties, etc. management, planeconomie, beleid, contracten Van visie naar uitvoering, meestal namens gemeentes Artikel: Transformatie winkelstraten financieel beschouwd Financieel inzicht in transformatie van visie naar aanpak Platform binnenstadsmanagement 2 april 2014 Dick Boeve, Joost Kamps, Erik Linssen, Niek Wicherink Onderwerpen 1. Focus op de kern 1. Focus op de kern 2. Financiële consequentie achteruitgang winkelstraat 3. Transformeren en financiën 4. Een rekenvoorbeeld 5. Rol gemeente Gevolgen leegstand winkels - Versnippering -Slecht imago - Minder bezoekers - Huurdaling - Meer leegstand Voorspellingen: leegstand onafwendbaar * Waardedaling voor vastgoedeigenaren 6. Ter afsluiting * Shopping 2020: afname winkeloppervlak 20 a 30% 1. Focus op de kern 1. Focus op de kern Keus: - Versnipperd leegstand verspreid door centrum OF - Compacter centrum + leegstand aan de randen Onze keus: - Focus op de kern - Transformeer daar buiten Compacte levendige kern 1. Concentreren / hogere kwaliteit. 2. Functiemix: beleving 3. Bereikbaarheid en parkeervoorzieningen. 4. Openbare ruimte. Voorbeeld ter illustratie Voorbeeld ter illustratie 1

16 1. Focus op de kern 2. Financiële consequentie achteruitgang winkelstraat Buiten kern: Transformeren! 1. Wonen 2. Cultuur 3. Maatschappelijke voorzieningen 4. Zorg 5. Leisure 6... Retail ontmoedigen, meewerken aan transformatie Aandacht buiten de kern! Waarde winkelpand Rekenvoorbeeld: Opp. (vvo) Huurprijs ( / m2) BAR* (afh. v. risico) Waarde ** (koper) In goede straat ,1% (14x) In straat in verval % (10x) Waardedaling matig winkelvastgoed is groot! - Treedt op bij achteruitgang gebied / leegstand buren - Ook bij lopend huurcontract of eigen gebruik * BAR = Bruto Aanvangs Rendement ** Waarde = wat een koper wil betalen (focus: lange termijn) 3. Transformeren en financiën Hoe werkt transformatie financieel? Winkelvastgoed levert hoogste huur en hoogste waarde Als verhuur winkels niet meer lukt: transformatie 3. Transformeren en financiën Toekomstige functie bepaalt beleggingswaarde Matig perspectief als winkelstraat Goed perspectief als woongebied } Consequenties beleggingswaarde! Waarde parameters: Huur Bruto aanvangsrendement (BAR) = Huuropbrengst Investering Winkel basis: BAR = 8% Marktwaarde = 12,5 x huurwaarde Wonen top: BAR = 5% Marktwaarde = 20 x huurwaarde Bron: DTZ januari Rekenvoorbeeld 4. Rekenvoorbeeld Rekentool winkeltransformatie DCF-berekening (Excel): invoer functie, pand, bouwlagen, etc. Investeringen + toekomstige kosten & baten (10 jaar) Kasstroom, inschatting eindwaarde (Exit Yield) Winkelpand in aanloopstraat stad met inwoners Input berekening winkeltransformatie Metrage begane grond 200 m 2 bvo Metrage 1 e verdieping 100 m 2 bvo Huurprijs winkel was 160, /m 2 bvo/jr Huurprijs wonen 8,50/m 2 bvo/mnd Situatie: Winkelruimte bgg is leeg gekomen 1 e verdieping is niet verhuurd 2

17 4. Rekenvoorbeeld A. Verdieping blijft leeg: 3 varianten voor begane grond 1. Winkel opnieuw goed verhuurd: transformatie niet nodig Berekend: half jaar leegstand, dan gelijk huurniveau 2. Winkel draait matig: transformatie is een kans Berekend: 1,5 jaar leegstand, huurprijs 20% omlaag, één jaar huurvrij 4. Rekenvoorbeeld - resultaten A: verdieping blijft leeg 1. Goed draaiende winkel: hoge marktwaarde (steeds minder realistisch) 2. Matig draaiende winkel: lage marktwaarde, biedt weinig perspectief 3. Transformatie wonen bgg: hoge marktwaarde door hoge restwaarde Relatief lage IRR* transformatie (4,3%) door beperkte meeropbrengst op bgg 3. Begane grond omzetten in wonen: transformatie Na verbouwing 2 woonruimtes begane grond (investering 600,-/m 2 ) Gehanteerde Exit Yields: winkels: 10%, wonen: 6% * IRR = Internal Rate of Return (effectief rendement gedurende 10 jr) 4. Rekenvoorbeeld - resultaten A: verdieping blijft leeg 1. Goed draaiende winkel: hoge marktwaarde (steeds minder realistisch) 2. Matig draaiende winkel: lage marktwaarde, biedt weinig perspectief 3. Transformatie wonen bgg: hoge marktwaarde door hoge restwaarde Relatief lage IRR* transformatie (4,3%) door beperkte meeropbrengst op bgg 4. Rekenvoorbeeld - resultaten A: verdieping blijft leeg 1. Goed draaiende winkel: hoge marktwaarde (steeds minder realistisch) 2. Matig draaiende winkel: lage marktwaarde, biedt weinig perspectief 3. Transformatie wonen bgg: hoge marktwaarde door hoge restwaarde Relatief lage IRR* transformatie (4,3%) door beperkte meeropbrengst op bgg * IRR = Internal Rate of Return (effectief rendement gedurende 10 jr) 4. Rekenvoorbeeld - resultaten 4. Rekenvoorbeeld B: verdieping verhuren als woning Bgg: dezelfde 3 varianten als voorheen (goed, matig, woning) Verhoudingen tussen 3 varianten ongeveer vergelijkbaar Marktwaarde en restwaarde in alle gevallen hoger (+ 45K tot + 135K) Hoge IRR transformatie (13,7%) door extra huur 1 e verdieping Resumé Transformatie winkel naar wonen: een kans door lager risico Kantelpunt steeds vaker bereikt: transformatie beter dan niets doen Bij leegstand geen twijfel transformeren (financiering?) Versnelling door leegstandsboetes, subsidies, bloksgewijze aanpak, etc. Meerwaarde door omzetten leegstaande verdieping naar woning Let op: berekeningen verschillen per stad, straat, pand, vroegere functie, passanten, ontsluiting, etc. 3

18 5. Rol gemeente / centrummanagement 5. Rol gemeente / centrummanagement Wat kunnen gemeentes / centrummanagers hier mee? Stimuleer concentratie binnen kern Stimuleer transformatie buiten kern Transformatie goed voor concentratie + levendigheid kern. Leegstaande winkels drukken het huurniveau. Kennis van de sommen is essentieel. 3 strategieën mogelijk: 1. Niets doen. laat het gebeuren Afwachten, de markt zijn werk laten doen. Risico: versnipperd leegstand, algehele achteruitgang 2. Actief, beleid, visie Gebiedsvisie lange termijn + sturing via bestemmingsplannen. Faciliteer retail binnen de kern. Buiten de kern andere functies. Stimuleren verandering, samen met stakeholders 3. Offensief Investeren (vastgoed aankopen, transformeren) Risico: veel kosten 5. Rol gemeente / centrummanagement 5. Rol gemeente / centrummanagement Actieve aanpak: binnen EN buiten de kern 1. Visie op centrum, lange termijn (detailhandel, verkeer, etc.) Duidelijkheid in de markt levensvatbare winkels in beweging 2. Plan van Aanpak: actief, faciliteren, stapsgewijs Stapsgewijze aanpak in kern, strategie voor transformatie 4. Organisatie: faciliteer en stimuleer Wees betrokken, bereikbaar en standvastig! Realiseer verandering. Een nieuw vitaal centrum, voor algemeen belang Aandacht buiten de kern (kern heeft verdienpotentie) Concentratie in kern Transformatie buiten kern Werk aan de winkel! Niets doen alleen verliezers 6. Ter afsluiting 6. Ter afsluiting 1. Waardedaling is fors en treedt snel op 2. Waardedaling maakt transformatie rendabel 3. Concentreer in de kern: vitaal centrum 4. Faciliteer transformaties: beperk verliezen 5. Complex, langdurig proces. Consequent handelen. Faciliterende overheid = voorwaarde. Dit is helaas nodig. En het is mogelijk. Duidelijkheid, visie, inzet en lange adem. SUCCES! met concentreren en transformeren Vragen? Hulp nodig? Bel. Dick Boeve

19 Themabijeenkomst Platform BSM Juridisch-planologische roadmap tot herbestemming ROutekaart ROutekaart ROutekaart Belangen Beleid Wet- en regelgeving VISIE Belangen Beleid Wet- en regelgeving Milieu Milieu Financiën Financiën Geef duidelijke kaders! Anders sturen op ruimtelijke ontwikkelingen Een goed einde van de roadmap staat of valt bij een goed begin! STRUCTUURVISIE Recessie Krimp Vergrijzing Internetwinkelen Veranderd koopgedrag consument Schaalvergroting / filialisering / brancheverbreding Vraaggericht sturen i.p.v. aanbodgericht sturen 1

20 Betekenis van de structuurvisie Betekenis van de structuurvisie Betekenis van de structuurvisie Betekenis van de structuurvisie Samenhangend beleid Samenhangend beleid Instrumentarium en middelen Betekenis van de structuurvisie Proces van belang! Structuurvisie Samenhangend beleid Instrumentarium en middelen Creëren van draagvlak / commitment Wie betrekken? Verwachtingenmanagement bij betrokkenen Let op wijze van betrekken (procesorganisatie) 2

21 Afwegingen in structuurvisie Afwegingen in structuurvisie Detailhandelsstructuur heroverwegen Detailhandelsstructuur heroverwegen Keuzes maken in perspectiefrijke en minder perspectiefrijke gebieden. Perspectiefrijke gebieden regelluwe zones Minder perspectiefrijke gebieden wat dan?? Herbestemming is een goede optie Beperkingen aan de sturing: EDR Beperkingen aan de sturing: Ladder (1) Europese Dienstenrichtlijn: Beperkt het beperken Vrijheid van vestiging niet verder beperken dan nodig. Alleen t.b.v.: - Ruimtelijke ordening - Consumentenbescherming - Milieu Verplichte motiveringstool bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen: 1. Actuele regionale behoefte 2. Bestaand stedelijk gebied, herstructurering/ transformatie 3. Indien niet mogelijk, dan passende ontsluiting op nieuwe locatie NB. 4 e trede : EDR van toepassing (voorgenomen wijziging Bro per brief Minister I&M van 9 januari 2014) Géén economische motieven! Beperkingen aan de sturing: Ladder (2) Beperkingen aan de sturing: Ladder (3) Afweging Kwantitatief én kwalitatief Behoefte moet afgewogen worden tegen bestaand aanbod (incl. leegstand) Geen substantiële leegstandsontwikkeling Herstructurering / transformatie bestaande winkelpanden mogelijk?? Kwaliteitsimpuls / creëren van eigen behoefte? Wat is behoefte? Wiens behoefte? Behoefte aan dynamiek? Behoefte aan flexibiliteit? Behoefte aan uniciteit? 3

22 Keuzes vastleggen Aandachtspunten bij bestemmingsplan voor herbestemming Van keuzes in structuurvisie naar juridische borging in bestemmingsplan Globaal of juist gedetailleerd bestemmen? - Welke functies? - Welke bestemmingswijze? - Flexibiliteit - Uitsterfconstructies - Onderscheid in gebieden - Planschade - Rijks- en provinciaal beleid (verordeningen!!) - Milieu- en mobiliteitsaspecten Uiteraard binnen kaders van EDR en Ladder Voorbeeld: centrum Maastricht Inventarisatie aanloopstraten Voorbeeld: centrum Maastricht Versterken woonfunctie Kleinschalige bedrijven Culturele en maatschappelijke doeleinden Voorbeeld: centrum Maastricht Bestemming Centrum Voorbeeld: centrum Maastricht Bestemming Gemengd-1 4

23 Tips & tricks Maar. Bestemmingsplan is niet het enige sturingsmiddel! Verklaring van geen bedenkingen voor categorieën van projecten / gebieden Afwijkingenbeleid Omgevingsvergunning voor afwijken voor functiewijzigingen < m² binnen bebouwde kom Tijdelijke afwijking Parapluplan voor specifieke functies (bijv. webwinkelen) Bijvoorbeeld: stimuleringsverordening Meer achtergrondinformatie?? Combinatie van gemeentelijke subsidieregeling en ondernemersfonds. - Gevelrenovatie - (Winkel)verplaatsing - Planontwikkeling leegstaand vastgoed - Transformatie leegstaand vastgoed - Wonen boven winkels - Brochures KvK Europese Dienstenrichtlijn en Internethandel - Publicatie Winkelgebied van de Toekomst (Platform 31 i.s.m. BRO) op Bij voorkeur i.c.m. actief centrummanagement en flexibel bestemmingsplan. 5