NOTITIE. Plan Van Aanpak Centrum Zuidoost

Transcriptie

1 NOTITIE Plan Van Aanpak Centrum Zuidoost Van : Dick Janssen Aan : Arjen Luinenburg c.c. : Onderwerp : Plan van aanpak initiatief gebiedsontwikkeling Delfzijl Centrum Zuidoost Datum : November 2018 Inhoud 1 Inleiding 2 Vertrekpunt en afbakening 3 Organisatie 4 Formalisering 5 Communicatie en planning 6 Financiën en risico s 1. Inleiding 1.1 Aanleiding Gemeente Delfzijl werkt met verve aan haar toekomst en die van haar inwoners. Reeds bestaande plannen en ideeën laten duidelijk de kwaliteitsimpuls zien waar Delfzijl voor gaat. Delfzijl is met recht een gemeente met ambitie. Een kwaliteitsimpuls staat of valt met het woningaanbod en het voorzieningenniveau in de gemeente. Om verschillende doelgroepen aan je gemeente te binden, is het wenselijk om een divers woningaanbod te creëren en zoveel mogelijk voorzieningen aan te bieden. Zo hou je niet alleen de leefomgeving bruisend voor je huidige inwoners, maar trek je ook (gericht) doelgroepen aan en daarmee een diversiteit aan inwoners. In dit plan van aanpak ligt de focus op de gebiedsontwikkeling Delfzijl Centrum Zuidoost, dat het aaneengesloten gebied beslaat van de kop van de Havenstraat (AH-locatie) tot de kop van de Nieuweweg (brug Oude Eemskanaal) en de aansluitende gebieden Zuidzijde Molenberg, Damsterkade, Buiskoolplein, aansluiting Singelgracht en de kop van de Doklanden (Ubbensterrein). Er is momenteel veel gaande. Zo is Theater De Molenberg toe aan vernieuwing en is het naastgelegen pand De Bolder te koop. Zorgpartijen vragen om ruimte in het centrum en op diverse locaties vraagt de openbare ruimte om een opknapbeurt. En of dat nog niet genoeg is, is er een potentiele vraag naar woningbouw. Pagina 1 van 14

2 Al deze ontwikkelingen zijn op elkaar van invloed. Keuzes die voor De Molenberg gemaakt worden, raken bijvoorbeeld ook De Bolder en het al of niet aanpassen van bestemmingsplannen en vice versa. Worden de juiste keuzes gemaakt, dan kan er een sneeuwbaleffect optreden, waarbij er een momentum ontstaat, dat de ontwikkeling van het gehele gebied kan versnellen. Dit momentum gaat aan ons voorbij, als we nu niet gaan bewegen. (Zie het projecten overzicht verderop in dit document). De gebiedsontwikkeling Centrum Zuidoost heeft een regionale uitstraling en is van invloed op aanpalende ontwikkelingen in en rond Delfzijl. Keuzes die voor Centrum Zuidoost gemaakt worden, kunnen zowel een negatieve als positieve wending geven binnen de gebiedsontwikkeling zelf, maar ook aan ontwikkelingen elders in en rond Delfzijl. Dit besef laat niet alleen de noodzaak zien van goede planvorming voor Centrum Zuidoost en andere ontwikkelingen, maar biedt ook kansen voor mogelijkheden voor ontwikkelingen elders. Hoe dan ook: er staat veel op stapel voor Delfzijl. Dit biedt kansen, maar vraagt ook om een goed gecoördineerd gebiedsgericht planvormingsproces. 1.2 Doel Plan van Aanpak (PVA) Dit plan van aanpak beschrijft het proces voor herontwikkeling van de zone Centrum Zuidoost (het aaneengesloten gebied van de kop van de Havenstraat (AH-locatie) tot de kop van de Nieuweweg (brug Oude Eemskanaal) en de aansluitende gebieden Zuidzijde Molenberg, Damsterkade, Buiskoolplein, aansluiting Singelgracht en de kop van de Doklanden (Ubbensterrein). en de projectmatige aanpak die daarop van toepassing is. Zo wordt het vertrekpunt van de planvorming beschreven, wordt de projectorganisatie inzichtelijk gemaakt, komt de communicatie en de planning aan bod en worden het financiële plaatje en de risico s besproken. Het plan van aanpak moet leiden tot een gebiedsagenda met een vlekkenplan voor de inrichting van het plangebied in mei en uiteindelijk eind 2019 tot een gebiedsplan voor de ontwikkeling van het zuidoostelijk deel van het centrum van Delfzijl. 2. Vertrekpunt en afbakening Voor uitwerking van het PVA zijn de volgende beleidsmatige kaders relevant: - Integraal Investeringsprogramma ( ) - Actieplan Centrum ( ) - Woon- en leefbaarheidsplan Noord Groningen Leeft! Woonvisie Delfzijl ( ) - Kleur bekennen Vervolgonderzoek ontwikkeling cultuurcluster Delfzijl 2018 Deze kaders worden integraal meegenomen tijdens de planvorming. Ze zijn mede bepalend voor de inkleuring van de gebiedsagenda. Het doel is dat de gebiedsagenda past bij het DNA Pagina 2 van 14

3 van Delfzijl. Door te kiezen in woningtypologie, kwaliteit van de openbare ruimte, sfeer en type voorzieningen geven we inhoud aan de ambitie van het plan en Delfzijl. 2.1 Vertrekpunt planvorming De volgende opgaven liggen ten grondslag aan de start van de gebiedsontwikkeling: - De raad heeft de wens uitgesproken om het cultuurcluster dat gelegen is aan het Plein de Molenberg op enigerlei wijze in de tijd duurzaam te behouden / te versterken. In de (meerjaren) begroting zijn daarvoor in beperkte zin middelen beschikbaar. Externe financiering is noodzakelijk. - De komst van het gezondheidscentrum legt druk op de parkeerfunctie van het gebied, met name rondom en op het Molenbergplein. Dit is tijdelijk opgelost door ingebruikname van de Damsterkade voor parkeren, maar een permanente oplossing is wenselijk - Er ligt een bestuurlijke en beleidsmatige wens (Woonvisie 2017) om het wonen in het Centrum Zuid-gebied (Damsterdiepzone etc.) te versterken. Het is denkbaar dat een gedeelte van de herstructurering- en / of de versterkingsopgaven als vervangende nieuwbouwopgave in dit gebied kan plaatsvinden. Zowel het centrum als de Nieuweweg 1 en het voormalig Ubbensterrein kent locaties die mogelijk geschikt zijn voor nieuwe woondoeleinden. Mogelijk kunnen de minder passende detailhandel functies en centrumvoorzieningen verplaatst worden ter verdere versterking van het centrum Delfzijl. Dit is in de lijn van het gemeentelijk actieplan Centrum. - De openbare ruimte is deels verouderd, de uiteindelijke kwaliteit moet aansluiten bij de ambitie en de keuzes. Extra aandacht is nodig voor verblijfskwaliteit, beleving/sfeer en parken. - Er ligt vanuit het actieplan een wens om de Singelgracht beter bereikbaar te maken voor de recreatievaart. - Het plangebied kan mogelijk voorzien in een gedeelte van de herhuisvesting van de regionale en / of gemeentelijke zorgpartijen. - Voor de lange termijn streeft Delfzijl naar het uitplaatsen van de zeewering naar de buitenkant van de haven met een waterkering in het Zeehavenkanaal. De ontwikkelingen op korte termijn moeten passen in deze gewenste lange termijn agenda. Pagina 3 van 14

4 2.2 Projectonderdelen en afbakening Een heldere afbakening van het project is om meerdere redenen noodzakelijk. Het voorkomt dat er projectonderdelen tijdens het planproces worden toegevoegd of vergeten, waardoor onduidelijkheden rondom prioritering kunnen ontstaan. Verder maakt de afbakening inzichtelijk van welke fysieke projectonderdelen de financiering (exploitatie) van het project afkomstig is. Overzicht 1: Projectonderdelen Projectonderdelen Globale beschrijving De Bolder Onderzoek herontwikkeling De Molenberg Sloop nieuwbouw/verbetering Minder passende detailhandel Verplaatsing AH locatie Huisvesting Molenbergplein Aanhelen (Her) inrichting Damsterkade Herontwikkeling Doklanden Woon/verblijflocatie Marktstraat, Oude Schans- Nieuweweg Herinrichting/herstructurering openbare ruimte Buiskoolplein Openbare ruimte Singelgracht Waterverbinding Herhuisvesting zorg Inpassing in centrum zuid < 500M1 van het gezondheidscentrum Wonen (appartementen) Inpassen in Centrum Zuid Molenbergplein, gebied Nieuweweg Woongebouw Oudeschans 32 Herontwikkeling enz.. Het plangebied loopt van de kop van de Havenstraat (AH-locatie) tot de kop van de Nieuweweg (brug Oude Eemskanaal) en de aansluitende gebieden Zuidzijde Molenberg, Damsterkade, Buiskoolplein, aansluiting Singelgracht en de kop van de Doklanden (Ubbensterrein). Op onderstaande afbeelding is het plangebied van de gebiedsontwikkeling Centrum Zuidoost zichtbaar. Alle projectonderdelen hebben een effect op het parkeren. Pagina 4 van 14

5 3. Organisatie 3.1 Partijen Bij de gebiedsontwikkeling Centrum Zuidoost en de verschillende projectonderdelen ervan zijn verschillende (direct) belanghebbenden te benoemen. Deze zogenaamde stakeholders zijn opgenomen in de onderstaande tabel, waarin hun betrokkenheid, houding en mate van invloed op de planontwikkeling globaal beschreven staat. Pagina 5 van 14

6 Overzicht 2: Stakeholderanalyse Belanghebbenden die niet direct bij de planontwikkeling worden betrokken, hebben wel invloed op de gebiedsontwikkeling Centrum Zuidoost. Deze partijen worden namelijk meegenomen in inspraakprocedures en communicatieplannen, zoals beschreven in hoofdstuk 5 (communicatie en planning). Het gaat hierboven om een eerste stakeholderanalyse, tijdens de initiatieffase vindt er een update plaats. 3.2 Projectorganisatie De projectorganisatie ziet er als volgt uit: Bestuurlijk opdrachtgever De bestuurlijk opdrachtgever is wethouder IJzebrand Rijzebol van de gemeente Delfzijl: is initiatiefnemer en trekker van het project ten behoeve van de herontwikkeling van Centrum Zuidoost. Ambtelijk opdrachtgever De ambtelijk opdrachtgever is Arjen Luinenburg afdelingsmanager bij de gemeente Delfzijl. Projectleider De projectleider is extern nog te benoemen. Deze leidt het project in goede banen en heeft als opdracht: de gebiedsontwikkeling/herontwikkeling Centrum Zuidoost verder brengen. Portefeuillehouder overleg De projectleider legt verantwoordelijkheid af aan de ambtelijk en bestuurlijk opdrachtgever. Hiervoor wordt het reguliere Pagina 6 van 14

7 portefeuillehouder overleg gebruikt dat op de maandag plaatsvindt. Indien nodig worden separaat of gelijktijdig andere bestuurders van de gemeente geïnformeerd. Periodiek overleg MT/college Afstemming met het MT en het college vindt plaats tijdens het periodiek overleg MT/college. Maandelijks wordt tijdens dit overleg gevoerd over strategische thema's, waaronder de gebiedsontwikkeling Centrum Zuidoost. De projectleider Centrum Zuidoost zal hierbij aanschuiven en verslag doen van de voortgang, ontwikkelingen en resultaten. Projectgroep De (interne) projectgroep bestaat uit: - projectleider - medewerker vastgoed/planeconoom - teamleider programmabureau - Projectcontroller - medewerker communicatie - stedenbouwkundige - beleidsmedewerker parkeren - Gis-specialist Wanneer nodig zullen beleidsmedewerkers aanschuiven die vanuit hun deskundigheid een toegevoegde waarde leveren op onder andere de thema's zorg, wonen, recreatie en toerisme, openbare ruimte en gebiedsgericht werken Deze incidentele advisering is niet opgenomen in de projectbegroting. De opdracht aan de projectgroep is: -informatie aanleveren voor uitwerking van de verkenning, -input geven voor de op te leveren producten. Externe projectgroep Indien nodig wordt er een externe projectgroep opgetuigd om zo nodig te overleggen over zorg, wonen, enz. Zie de Stakeholderanalyse. De externe projectgroep heeft een adviserende functie. Externe klankbordgroep Bij verschillende projectonderdelen worden externe particulieren en/of bedrijven betrokken bij de planvorming. Voor de afstemming met mede initiatiefnemers en partijen is in eerste instantie de projectleider verantwoordelijk. In een later stadium kan hij daarbij ondersteund worden. De projectleider betrekt indien nodig de leden van de interne projectgroep bij externe overleggen. De externe klankbordgroep heeft een adviserende functie. We nemen in overweging om bij concreter wordende plannen een externe Klankbordgroep Centrum Zuidoost op te richten. Pagina 7 van 14

8 Naar aanleiding van de voortgang en de houding en betrokkenheid van de stakeholders, geven we hier in een later tijdstip vorm aan. 3.3 Afstemming overheidsinstanties De besluitvorming van het project Centrum Zuidoost vindt plaats vóór de gemeentelijke herindeling. Goede afstemming met de toekomstige buurgemeenten is mede wenselijk voor het noodzakelijk draagvlak. Overzicht 3: Draagvlak overheidsinstanties Overheidsinstantie Projectonderdeel/thema Provincie Draagvlak, subsidie Buurgemeenten Draagvlak, financiële gevolgen en behoud voorzieningen Rijksoverheid Subsidie, stedelijke vernieuwing en cultuur 3.4 Voortgang project De voortgang met betrekking tot onderlinge afstemming en draagvlak, wordt besproken in de reguliere overleggen. Zie Formalisering 4.1 Projectfasering Voor het project Centrum Zuidoost wordt de onderstaande fasering gehanteerd: Pagina 8 van 14

9 Overzicht 4: Projectfasering Projectfase Begrippen en producten Afgerond 1 Verkenningsfase QuickScan, belangen, Ja Product Verkenning ruimte studie Informeren College en Raad 1a Go no Go Vaststellen plan van aanpak Besluit nov Initiatieffase Uitgangspunten en randvoorwaarden Product Gebiedskompas en -analyse Locatie onderzoek (wonen en zorg) Kansen en mogelijkheden Herijken stakeholderanalyse Jan a Bestuurlijke afweging (kansenkaart) Feb Visie/ambitiefase Gebiedsagenda, (visie en ambitie) wenkend perspectief, inventarisatie van subsidie mogelijkheden en draagvlak. Product Stedenbouwkundige verkenning en verbeelding aangegeven in een vlekkenplan Functies en aantallen Globale kosten, opbrengsten en risico inventarisatie Besluit voorkeur scenario theater De Molenberg 3a Scenario De Molenberg besluit April b Gebiedsagenda Centrum Zuidoost gebiedsagenda besluit Mei Definitiefase Programmatische uitwerking eisenpakket Product Intentieovereenkomsten Programma van eisen voor stedenbouw Financiën, haalbaarheid en risico s Najaar Ontwerpfase Stedenbouwkundige uitwerking groen licht voor bestemmingsplan Product Samenwerkingsovereenkomsten Stedenbouwkundig plan Bestemmingsplan Financiën haalbaarheid en risico s Voorbereidingsfase Aanbesteding, gunning, aankoop / 2021 Vergunningen 7 Realisatiefase Uitvoering fysieke werkzaamheden 2021/ Nazorg en beheer Beheer 2024 Pagina 9 van 14

10 Er wordt gewerkt volgens het principe van gebiedsgericht werken, waarin een gebiedsanalyse de basis vormt voor een gebiedsagenda en gebiedsplan. Alle projecten moeten passen binnen deze fasering en planning. Sommige projecten mogen achter blijven in de tijd, maar sloop nieuwbouw van De Molenberg is een kritiek onderdeel in de projectfasering en uitvoering. Er bestaat een risico dat er meer geïnvesteerd moet worden voor behoud van de functie dan nu begroot, dit risico wordt groter naarmate de voortgang en/of besluitvorming achterblijft. 4.2 Besluitvorming Op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) gelden formele momenten van besluitvorming met bijbehorende producten. Deze formele momenten hebben met name betrekking op de planologische procedure van een bestemmingsplan en zijn weergegeven in de projectplanning. Herontwikkeling van Centrum Zuidoost vereist een aanpassing van het huidige/geldende bestemmingsplan. Hieraan voorafgaand zal een stedenbouwkundig plan uitgewerkt moeten worden in afstemming met de stakeholders. Het stedenbouwkundig plan zal in het college en de gemeenteraad ter besluitvorming worden aangeboden. 4.3 Contractvorming Bij de planvorming van Centrum Zuidoost zijn enkele direct betrokken grond- en opstaleigenaren. Het is van belang dat met name deze belanghebbenden de planvorming gezamenlijk onderschrijven (commitment). Om die reden zal in de definitiefase een intentieovereenkomst worden opgesteld, die in een latere planfase concreet kan worden uitgewerkt in een samenwerkingsovereenkomst. Pagina 10 van 14

11 5. Communicatie en planning 5.1 Communicatie en communicatiemiddelen Bij de planuitwerking Centrum Zuidoost worden verschillende communicatiemiddelen ingezet: burgerparticipatie, voorlichting, inspraak, persmomenten etc. Bijna iedere fase in het project biedt een communicatiekans. Bijvoorbeeld het presenteren van het stedenbouwkundig plan en diverse inspraakmomenten. In de planning voor dit project worden deze kansen benoemd. De planning geeft een overzicht van de mijlpalen en communicatiemomenten, gekoppeld aan in te zetten communicatiemiddelen. Voor Centrum Zuidoost is de timing van de inzet van de externe klankbordgroep van groot belang. Te vroeg inzetten geeft veel ruis, met als gevolg een reactieve houding. Het gevaar is dat er vervolgens in de uitingen als het ware achter de muziek aan gelopen wordt. Te laat inzetten brengt daarentegen het draagvlak in gevaar. Communicatiemiddelen die ingezet worden, zijn: Brieven Omwonenden en belanghebbenden worden over de belangrijkste ontwikkelingen, besluiten en inspraak per brief geïnformeerd. /website/nieuwsbrief De website van de gemeente geeft een actuele stand van zaken rondom de planontwikkeling weer en biedt een overzicht van de meest gestelde vragen met de daarbij behorende antwoorden. Geïnteresseerden kunnen zich aanmelden voor een nieuwsbrief IIP. Inspraak-/informatiemomenten Voorafgaand aan formele besluitvormingsmomenten zullen inspraak- en / of informatiemomenten georganiseerd worden. Op deze momenten zullen projectleider en bestuurder(s) aanwezig zijn om plannen en voortgang toe te lichten en vragen te beantwoorden. Krantenberichten Op de gemeentepagina van de plaatselijke en regionale nieuwsbladen zal regelmatig de voortgang van het project worden beschreven en verbeeld. Ook zullen hier de vooraankondigingen vermeld worden van de inspraak en / of informatie momenten. 5.2 Projectplanning De projectplanning is als bijlage (1) opgenomen Pagina 11 van 14

12 Financiën en risico s 6.1 Exploitatie Een bepalende factor bij de herontwikkeling van Centrum Zuidoost is de financiële haalbaarheid. Om een integraal plan voor Centrum Zuidoost te realiseren, waarbij we De Bolder, De Molenberg, Molenbergplein, Damsterkade, Doklanden, Marktstraat Oude Schans-Nieuweweg, AH locatie, Buiskoolplein aanpakken en zorgen voor de benodigde (her)huisvesting van zorg en wonen, is een herijking van de onderzoeksbudgetten noodzakelijk. Hieronder een overzicht van de globale investering per projectfase. Zoals eerder vermeld, worden de projectfasen 3 a en b afgesloten met een college- en of raadsbesluit. Bij het besluit in mei worden de kosten voor de 4 e en 5 e fase inzichtelijk gemaakt. Overzicht 5: Kosten projectfasering t/m ontwerpfase Projectfase Begrippen en producten Afgerond 1 Verkenningsfase QuickScan, belangen, Product Verkenning gebied Scenario s De Molenberg 1a Go no Go Vaststellen plan van aanpak Nov Initiatieffase ,- incl. interne uren. Jan a Bestuurlijke afweging (kansenkaart) Feb Visie/ambitiefase ,- incl. interne uren. Mei a 3b Besluit Scenario De Molenberg Gebiedsagenda April 2019 Mei Definitiefase PM. najaar Ontwerpfase PM Ja Voor het totaal overzicht t/m 3a en b van de te besteden uren zie bijlage 1 planning en inzet. Pagina 12 van 14

13 Een globale inschatting van de totale investeringen is nog niet te geven. We weten zeker dat de totale investeringen (opkopen opstallen, infra, openbare ruimte, nieuwbouw woningen en theater enzovoort ) tientallen miljoenen gaan kosten Deze kosten zullen deels door de markt en andere maatschappelijke partijen worden opgebracht. Een groot deel komt echter voor rekening van de gemeente Delfzijl. Gesteld kan worden dat de (gehele) doorontwikkeling van Centrum Zuidoost, inclusief scenario 2 of 3 van De Molenberg, alleen maar lukt als er aanvullende middelen worden gevonden in de vorm van provinciale, landelijke of bevingsgelden (totaal tussen de 10 á 20 miljoen). Bij het afronden van de initiatieffase, zal er een globaal en financieel overzicht liggen met een bandbreedte m.b.t. de risico s. 6.2 Risico s Een risico voor het project is de exploitatie. Er zijn op dit moment niet veel commerciële kostendragers betrokken bij de herontwikkeling (zorg, corporatie en ontwikkelaar/belegger). Dit zal een bepalende factor zijn bij de ambities die in de planontwikkeling gelegd worden. Zeker als er geen zicht is op aanvullende middelen. De planning is zeer scherp. We werken van grof naar fijn. Naar mate concrete stappen om onvoorziene redenen vertraging oplopen, verhoogt dat het abstractieniveau van de besluitvorming als die blijft staan conform de planning. Bouwkosten ondergaan momenteel een behoorlijke stijging. Als dit doorzet is dit van grote invloed op de haalbaarheid van diverse projecten in het gebied. Met de huidige bouwkosten en marktontwikkelingen in Delfzijl, is marktconforme ontwikkeling lastig en voor de ontwikkelende partij risico verhogend. Dit risico of mogelijk deficit zal zijn effect hebben op de mogelijke grondopbrengsten en de te sluiten overeenkomsten. Daarnaast geldt voor alle grote gebiedsontwikkelingen dat die zeer afhankelijk zijn van de publieke en bestuurlijke context. Zo kan de gemeentelijke herindeling een kans zijn, maar ook een bedreiging voor het slagen van de gehele gebiedsontwikkeling. Het moet Delfzijl gegund worden de ingezette koers en ambitie af te maken. Voor de ruimtelijke ontwikkeling geldt dat we bouwen aan en naast de waterkering. Ontheffingen zijn mogelijk lastig te verkrijgen. Pagina 13 van 14

14 Tegenslagen en of lange procedures veroorzaken vaak dat ontwikkelingen uit de tijd lopen. Vertragingen hebben altijd een effect op de budgetten en draagvlak. Tijdens de definitiefase starten we met het opstellen van een risicodossier. Het heeft de voorkeur om dit weg te leggen bij iemand de planning, budgetten en risico s en inzicht heeft in de projectcontrole. (intern of externe inhuur) Het visie- en ambitiedocument (de gebiedsagenda), moet concreet en overtuigend genoeg zijn voor het werven subsidie en draagvlak bij derden. Gezien de tijdsspanne staat dit proces onder druk. Dick Janssen november 2018 Bijlagen 1 Planning en bezetting t/m mei Pagina 14 van 14