Ontwikkelingsbubbles en planningsdromen

Transcriptie

1 Ontwikkelingsbubbles en planningsdromen P. 244 Ontwikkelingsbubbles en planningsdromen (foto: Leonie Janssen-Jansen)

2 Achtergrond: Leonie Janssen-Jansen en Merel Mulders P. 245 Achtergrond Leonie Janssen-Jansen en Merel Mulders In het themanummer Gebiedsontwikkeling worden vele crises als -externe- oorzaak van de vastgelopen gebiedsontwikkelingsprojecten aangedragen: de economische crisis, de financiële crisis, de grondexploitatiecrisis, de vastgoedcrisis. Aandacht voor de structurele oorzaken ontbrak grotendeels. Het gaat hier om de ontwikkelingsluchtbellen -luchtkastelen en planningsdromen die het laatste decennium zijn gecreëerd. Zowel marktpartijen als gemeenten zuchten nu onder de financiële gevolgen en zoeken naarstig naar een oplossing, vooral op de korte termijn. Maar hoe wordt dit in verband gebracht met het langetermijnperspectief? In het afgelopen decennium zijn onder invloed van de economische hoogconjunctuur veel plannen gemaakt en ontwikkelingen gestart, niet zelden gestimuleerd door subsidies of aanjaagbeleid (De Zeeuw, 2011). Met de juiste aannames voor afzet, opbrengsten en kosten bleek vrijwel elk project, in elk geval op papier, dicht te rekenen: de spreadsheetplanologie. Dit gebeurde aanbodgericht vanuit het idee dat iedere stad en regio in het middelpunt van de dynamiek gesitueerd kan worden en dat mensen, winkels en bedrijven vanzelf komen bij voldoende goed aanbod. Een lange tijd was dat ook zo, gezien de gestage economische en bevolkingsgroei, tezamen met een steeds grotere en zeer goedkope leencapaciteit voor burgers en bedrijven. Het opnemen van dure woningen en kantoren in de plannen was voor alle partijen het lucratiefst. Deze ontwikkelingen worden gezien als een belangrijk onderdeel van een kwalitatief goed vestigingsklimaat van een stad. Dit geldt weer als noodzakelijk voor verdere groei. Alle partijen hebben geprofiteerd van deze hausse aan vastgoedontwikkelingen. Marktpartijen behaalden grote ontwikkelwinsten en/of mooie rendementen. Gemeenten hebben, vanuit hun bevolkings- en werkgelegenheidsgroeiambities en in onderlinge concurrentie met elkaar om inkomsten uit grond, ook massaal ingezet op ontwikkel zoveel als je kan-strategieën. Van de grondinkomsten zijn onrendabele zaken als sportvoorzieningen gefinancierd, waarmee een impuls aan de kwaliteit van de leefomgeving in de gemeente kon worden gegeven. Burgers en het bedrijfsleven profiteerden van deze toename van voorzieningen of verbeterde kwaliteit van de leefomgeving, zonder daar direct extra voor te hoeven betalen. Kopers van woningen en kantoren betaalden hier indirect, via de grondprijs, wel voor. Overaanbod of vraaguitval? Veel van de gebiedsontwikkelingsprojecten beoogden een flinke impuls aan de ruimtelijke kwaliteit in bredere zin te geven, bijvoorbeeld door investeringen in landschap en groen. Met een goed idee, grote betrokkenheid van actoren en investeringsbereidheid aan publieke en private kanten, kwamen ondanks

3 Ontwikkelingsbubbles en planningsdromen P. 246 de complexiteit van processen veel projecten los. De genius loci van de plek was daarbij uitgangspunt voor de ontwikkeling en invulling van de plannen. De functionele invulling van de gebiedsontwikkelingsprojecten is echter vaak niet in de context van het programma van de totale stad en/of regio geplaatst. De optelsom van alle gewenste ontwikkelingen heeft tot een groot vastgoedoveraanbod geleid en zeker niet alleen in de krimpregio s. Ook in de regio s die een grote groei zagen, of nog voorzien, is sprake van zowel leegstand als van een veel te grote plancapaciteit: de zogenaamde overprogrammering. Dat er veel leegstand is en nieuwe ontwikkelingen nu niet van de grond komen wordt tot nu toe vaak geweten aan het uitblijven van de vraag als gevolg van de financiële en economische crises (zie ook het themanummer Gebiedsontwikkeling, nummer 6, 2011). Ook in het recent verschenen rapport van Deloitte (2011) over de financiële problemen van gemeenten als gevolg van het -nog- niet doorgaan van plannen heeft de crisis de hoofdrol. Dit leidt voor wat betreft de te grote plancapaciteit tot opmerkelijke conclusies als: de woningbehoefte neemt af, waardoor overprogrammering ontstaat (p. 27) en dat overaanbod voor kantoren- en bedrijvenkavels ontstaat door de sterk afgenomen afzet in de afgelopen jaren (p. 31). Dat de overprogrammering niet het gevolg is van vraaguitval, maar van een (on-)bewuste overschatte vraag met overoptimistisch handelen van gemeenten en marktpartijen als gevolg, dat zij daardoor teveel planaanbod, de planningsbubbles, hebben gecreëerd, blijft vaak buiten beeld. Vasthouden aan de crises als externe oorzaak van de problemen leidt tot een soort collectief cognitief-dissonantieproces (Cooper, 2007). Door dit niet te onderkennen is het risico dat veel, kortetermijngeoriënteerde, oplossingen de plank misslaan. Vertrouwen in altijd maar groei Hoewel in andere sectoren de zeepbellen al eerder uit elkaar spatten, leidde dit het afgelopen decennium niet tot een rem op ruimtelijke ontwikkelingsprojecten. Het zichtbaar worden van de eerste structurele problemen op de vastgoedmarkten, bijvoorbeeld kantorenleegstandspercentages van ver boven twintig procent in 2005 (Janssen-Jansen, 2006), zorgde niet voor een correctie. De gebiedsontwikkelingsmaakmachine bleef doordraaien en zowel overheden als de markt bleven aanbodgericht ontwikkelingsluchtbellen opblazen. De economische groei van 2005 tot en met 2007 bleek groter dan ooit verwacht werd en er kwam een overvloedige hoeveelheid geld beschikbaar voor vastgoed tegen lage rentes, mede doordat aandelenmarkten onaantrekkelijk waren geworden voor beleggers. Beleggen in vastgoed nam door het overschot aan investeringsgeld een steeds hogere vlucht. Er werd veel gebouwd. Tezamen met torenhoge ambities en overoptimisme leidde dit tot een verdere overschatting van de vraag. Er werd volop ruimte geboden voor nieuwe ontwikkelingen. Dit leidde tot overproductie, bijvoorbeeld van kantoren. De keerzijde hiervan is dat veel leegstand op andere plaatsen werd genegeerd (Janssen- Jansen, 2010). De overvloed aan goedkoop krediet is in dat opzicht een veel grotere oorzaak van het ontsporen van het systeem, dan het tekort aan middelen dat er nu is. De aannames die ten grondslag lagen aan al deze stedelijke ontwikkelingsambities waren erg optimistisch. Iedereen heeft zich rijk gerekend door uit te gaan van het scenario met het grootste groeipotentieel, zowel in economische zin, als qua bevolkingsgroei (Janssen- Jansen, 2011). Het Global Economy-scenario (Centraal Plan Bureau, 2004) werd massaal geadopteerd in de bouwaannames. Dit scenario gaat uit van een bevolkingsgroei tot zo n twintig miljoen mensen in 2040, terwijl de prognoses een heel ander beeld laten zien. In de bouwambities en het economisch beleid is hier geen aandacht voor. Een voorbeeld: volgens de prognoses daalt de omvang van de beroepsbevolking de komende decennia naar verwachting met tien procent. Vrijwel alle gemeenten in Nederland gaan echter nog steeds uit van een groeiende werkgelegenheid in dezelfde periode. Hoe realistisch is dit? Veel gemeenten zetten bijvoorbeeld ook in op het bouwen voor gezinnen met kinderen. Ontwikkelaars bouwen graag grondgebonden gezinswoningen, en

4 Achtergrond: Leonie Janssen-Jansen en Merel Mulders P. 247 gemeenten zien de gezinnen graag blijven, of -nog beter- komen. Dat de totale omvang van dit type huishouden gaat afnemen in Nederland en dat om deze huishoudens geconcurreerd wordt door gemeenten omdat ze allemaal voor deze groep willen bouwen, blijft onbesproken. Bij de interpretatie van prognoses en de vertaling daarvan naar bouwopgaves ontbreekt reflectie nogal eens. Bijvoorbeeld: er wordt een groei in eenpersoonshuishoudens verwacht, maar dat een aanzienlijk deel daarvan een alleenstaande vrouw is ouder dan 75 jaar wordt dan vergeten (Janssen-Jansen, 2011). Wonen en werken worden veelal direct gekoppeld aan een bouwopgave, die vervolgens weer als input meegenomen wordt in de bevolkingsprognoses, daarmee de groeiagenda s versterkend via meer woningen en meer kantoren, bedrijventerreinen en detailhandel. Kwantitatieve ambities, die ook nog eens allemaal hetzelfde zijn, domineren, allemaal onderbouwd met mooie analyses over de vraag. Over het algemeen is er weinig zicht op de mensen en bedrijven erachter, ondanks mooie woorden dat kwalitatief wordt aangesloten bij de daadwerkelijke vraag en er alleen nog maar vraaggericht gebouwd gaat worden. Maar wat dat precies is? De gemeente Medemblik stelde in 2011 bijvoorbeeld in haar collegeprogramma: Wij leggen ons niet neer bij mogelijke krimpscenario s. Bij woningbouw streven we naar groei. De baten van woningbouw worden ingezet voor gemeenschappelijke voorzieningen. De woningbouw moet worden afgestemd op de behoefte, echter die behoefte kan voor een deel worden gecreëerd. Dat heeft veel weg van een 1+1=4 werkelijkheidsbeeld. Het Nicis Institute (2012, p. 5) slaat weer door naar de andere kant door te claimen dat er als gevolg van de overprogrammering [...] een structurele dip in de vraag naar woningen is. Hoewel momenteel zeker sprake is van vraaguitstel op de verschillende vastgoedmarkten, is nog niet te zeggen of dit uiteindelijk tot echte vraaguitval leidt. Ook zonder crisis was de verzadiging van vastgoedmarkten opgetreden. Het vraagstuk is daarmee veel structureler van aard dan nu nog vaak wordt gedacht. Aanbodmaximalisatiestrategieën Duidelijk is dat het gehele systeem is vastgelopen en dat er veel lucht in de vastgoedmarkten is geblazen door de aanbodmaximalisatiestrategieën van overheid en markt: projecten liggen stil en gronden braak, prijzen staan onder druk en de vastgoedmarkten zijn ontwricht. Steeds duidelijker wordt dat met het systeem waar iedereen zo trots op was, dat heeft geleid tot een enorme verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving op veel plekken in Nederland, grote hypotheken op de toekomst genomen zijn. De planningsdroom is door het bestaan van de vastgoedluchtbellen een financiële nachtmerrie geworden voor veel van de betrokkenen. In veel steden is nu sprake van een toenemende winkelleegstand. Ook zijn er hoge en stijgende kantorenleegstandspercentages, terwijl er tegelijkertijd tientallen plannen klaarliggen voor nieuwe kantoorlocaties. Bestaande bedrijventerreinen kampen met veroudering en leegstand, terwijl er een grote voorraad nieuw uit te geven bedrijventerrein ligt te wachten. Dit leidt tot dilemma s. Vanuit financieel en ontwikkelingsperspectief hebben alle partijen belang bij nieuwe ontwikkelingen, maar doordat het bij nieuwbouw vaak gaat om een bedrijfsverplaatsing en niet om bedrijfsvestiging, leidt dit tot leegstand op een andere plek. Belangen, bijvoorbeeld nieuwbouw versus transformatie, staan lijnrecht tegenover elkaar. Ook de woningmarkt blijft met problemen kampen: woningen staan langdurig te koop, alle marktondersteunende maatregelen ten spijt. Nieuwe woningbouwprojecten komen niet of slechts met grote moeite van de grond. Dit komt enerzijds omdat er plannen zijn gemaakt voor plekken waar geen, of een andere vraag is. Zo is bijvoorbeeld in veel projecten, vanwege de opbrengsten, ingezet op de bouw van appartementen, terwijl de vraag daarnaar altijd beperkt geweest is. Anderzijds komt het omdat projecten elkaar beconcurreren, zowel binnen als tussen gemeenten. Hierdoor halen ze geen van allen de voorverkoopeis en kannibaliseren ze elkaar. Braakliggende grond is de consequentie. De productie valt stil, ook voor woningen waar wel vraag naar is.

5 Ontwikkelingsbubbles en planningsdromen P. 248 Soms komt een ontwikkeling wel van de grond, maar leidt deze vervolgens tot leegloop van bijvoorbeeld corporatiebezit elders. Verkoopprijzen komen verder onder druk te staan, zowel bij nieuwbouw als bestaande woningen. Hierdoor verslechtert de financiële haalbaarheid van woningbouwontwikkelingen. Alle actoren blijven echter vasthouden aan de ontwikkeling van hun plan. Marktpartijen noch de gemeenten kunnen zich het financieel veroorloven de ontwikkeling uit te stellen of zelfs te annuleren. In elk plan is veel tijd en geld gestoken. De gronden voor de geplande ontwikkelingen zijn al verworven door een gemeente, een ontwikkelaar, een corporatie en soms zelfs beleggers. De renteteller loopt en niet zelden is al een opbrengst voorzien voor de geplande woningbouw-, kantoor-, winkel- of bedrijventerreinontwikkeling. Bij de gemeenten waren deze gedroomde inkomsten zoals gezegd vooral bedoeld om financieel bij te dragen aan een kwaliteitsslag op de locatie of de leefomgeving elders in de stad, om zo de aantrekkelijkheid van de stad door groei te verbeteren. Het niet doorgaan van plannen belemmert dan ook deze investeringen. Het stilliggen van deze projecten is daarom niet alleen financieel voelbaar voor gemeentelijke organisaties en de markt, maar de effecten worden veel breder gevoeld: er is geen geld meer voor bijvoorbeeld het onderhoud van groen, speeltuinen, buurthuizen, brede scholen, bibliotheken, en sportvoorzieningen. Nu projecten (nog) niet gerealiseerd kunnen worden, dwingt dat partijen tot afboeken van de waarde van de grond. De opgelopen rentelasten leiden intussen tot grote financiële problemen, met (dreigende) faillissementen in de markt en zorgelijke gemeentelijke financiën tot gevolg. De financiële ellende bij gemeenten is soms al zo groot dat zij dit niet meer kunnen oplossen met het sluiten van bibliotheken of speeltuinen en het ophogen van de onroerendzaakbelasting. Een aantal gemeenten is intussen onder preventief toezicht van de provincie gesteld. In de toekomst dreigt voor sommigen zelfs de zogenoemde artikel-12-status, als zij niet zelf in staat zijn uit de financiële problemen te komen. De rekening komt dan bij het collectief van gemeenten te liggen. Begin dit jaar bleek uit het rapport op basis van de jaarrekeningen over 2010 dat het verlies dat gemeenten lijden op de aangekochte gronden intussen is opgelopen tot 3,2 miljard euro (Binnenlands Bestuur, 2012). Gezien de wat rooskleurige aannamen over het herstel van de markten in 2010 en 2011 en het feit dat de aangekochte gronden tegen aankoopwaarde op de balans staan, is de kans groot dat dit bedrag de komende jaren hoger zal worden. Dat zorgt voor extra druk om toch te ontwikkelen, desnoods in een aangepaste vorm. Korte versus lange termijn Gewaakt moet worden voor de snelle, makkelijke oplossingen die bijvoorbeeld aansluiten bij de korte termijn individuele rationaliteit van ontwikkelaars en gemeenten, maar niet aansluiten bij de collectieve rationaliteit van de samenleving op langere termijn. Kiezen voor deze kortetermijnstrategieën kan -vanuit ruimtelijke kwaliteitsdoelstellingen geredeneerdleiden tot ontwikkelingen op de verkeerde plek. Hoewel meestal niet letterlijk voor leegstand wordt gebouwd, is dit vaak wel een gevolg van nieuwe ontwikkelingen, maar dan op een andere plek. Vanuit het perspectief van duurzaamheid is dit ongewenst. Ook doelstellingen voor binnenstedelijke herstructurering vlakbij openbaar vervoer zullen bijvoorbeeld moeilijker gehaald worden. Hoewel voor projecten op projectniveau de nut en noodzaak nog wel duidelijk te maken is, heeft de optelsom van al deze projecten tot overaanbod in de stad en de regio geleid. Eigenbelang en concurrentie tussen gemeenten om burgers en bedrijven voeren de boventoon. Dit wordt versterkt door het gebrek aan een realistische planning en goede afstemming van geplande ontwikkelingen. Zowel binnen de gemeente, als in de lokale ontwikkelarena waarin overheid, corporaties en marktpartijen elkaar tegenkomen, bestaan tegenstrijdige belangen, die afstemming lastig maken. Dit treedt in het bijzonder op wanneer dit inhoudt dat een of meer partijen minder mogen ontwikkelen dan

6 Achtergrond: Leonie Janssen-Jansen en Merel Mulders P. 249 ze denken dat mogelijk is, met grote financiële gevolgen voor de partij in kwestie. Er is sprake van een coördinatiedilemma, waarbij actoren een gezamenlijk belang hebben, maar dat niet onderkennen (Janssen-Jansen & Mulders, 2012). Doordat elke partij vasthoudt aan zijn eigen plannen op lokaal niveau neemt de regionale concurrentie, een van de oorzaken van de overprogrammering, juist toe. Er ontstaat ook op dit niveau een coördinatiedilemma. Regionaal afstemmen Vanuit het rijk wordt het probleem van de overprogrammering van woningen, kantoren, winkels en bedrijventerreinen vooral als een vraagstuk van lokale en regionale overheden gezien. In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte wordt gesteld dat met vertrouwen als basis gemeenten en regio s het probleem samen moeten oplossen (Ministerie van Infrastructuur & Mobiliteit, 2012). Provincies hanteren allen een eigen beleidslijn en afsprakenkader. De ervaringen tot nu toe laten zien dat de beleidsconcurrentie op de verschillende niveaus, tezamen met het institutionele kader van het gemeentelijke grondbeleid een groot aandeel in het probleem heeft. De ernst van het probleem en de vele verknoopte belangen maken het onmogelijk voor lokale en regionale overheden dit op te lossen. Ondanks allerlei overleg ontbreekt het aan afstemming. Van samenwerking is al helemaal weinig sprake. Dat is niet zo vreemd, want als het al zo lastig is om lokaal te herprogrammeren gezien de grote financiële belangen, hoe gaat dat dan ooit lukken op regionaal niveau? Zeker als dat betekent dat herprogrammeren voor de ene gemeente grotere gevolgen heeft dan voor de andere. Er is over het algemeen veel onduidelijkheid over de mate van overoptimisme bij de geplande ontwikkelingen van de buren. Gemeenten willen niet hun burgers laten meebetalen aan het oplossen van de ontwikkelingsluchtbel van de buurgemeente, en al helemaal niet als zij zelf wel realistisch gepland hebben en in de goede tijd niet hebben meegedeeld in de overvloedige baten. Samen verlies nemen en de pijn verdelen is dan onbespreekbaar. Elke gemeente zal moeten starten met orde op zaken te stellen in het eigen huishoudboekje. Realistisch of overoptimistisch Aan de hand van welke criteria is vast te stellen of een gemeente een realistische of overoptimistische programmering hanteert? Een bekend fenomeen is bijvoorbeeld dat gemeenten uitgaan van een bepaalde overmaat in plancapaciteit voor wonen en werken. Door procedures lopen plannen soms vertraging op, of blijken ze sowieso strijdig met een goede ruimtelijke ordening te zijn. Vanuit dat opzicht is het goed om tijdig alternatieven achter de hand te hebben. Daarom zijn in een gezonde vijfjaarsprogrammering iets meer plannen opgenomen dan noodzakelijk voor de behoefte. Gemeenten willen daarom vooral vast houden aan deze overmaat, maar verliezen daarbij soms de realiteit uit het oog. In het concept Regionale Actieprogramma van de Kop van Noord-Holland (Companen, 2011, p. 4) over de regionale woningbouwopgave lezen we bijvoorbeeld: uit de praktijk van afgelopen jaren blijkt dat een overmaat van 30% in de geplande productie noodzakelijk is, omdat er altijd planuitval ontstaat door procedures en afzetproblemen. Daardoor worden programma s en planning continu bijgesteld. Die dertig procent is een veel gebruikte en breed geaccepteerde norm in Nederland. In de huidige crisistijd zien we deze gehanteerde norm eerder stijgen dan dalen. Deze cirkelredenering dat als antwoord op toegenomen afzetproblemen door de crisis nog meer plancapaciteit moet worden geprogrammeerd, leidt alleen maar tot meer struisvogelgedrag en een heel interngerichte blik in steden. Sommige gemeenten houden vast aan een overmaat voor meer dan tien of vijftien jaar, of zelf nog langer. Dat biedt weinig basis voor vertrouwen en een daadwerkelijke realisatie van plannen, maar leidt tot ook enorme plankosten die niet meer goedgemaakt gaan worden door het uitblijven van realisatie. Ook opvallend is het doorschuiven van de projecten met de duurdere woningbouw naar een moment later in de tijd, terwijl juist op deze markten voorlopig maar weinig vraag is te verwachten. Dit maakt de onderbouwing van veel plannen nog steeds weinig duurzaam.

7 Ontwikkelingsbubbles en planningsdromen P. 250 Hetzelfde geldt voor het omzetten van woningbouwplannen naar de ontwikkeling van studentenwoningen. Demografisch gezien is daar geen grote groei te verwachten. Vandaag de dag wordt nog steeds veel vanuit aanbod gedacht. In het themanummer Gebiedsontwikkeling noemt Len de Klerk (2011, p. 403) grootschalige gebiedsontwikkeling zoals de Blauwe Stad [...] een voorbeeld van de verwaarlozing van oude wijsheden in ons vakgebied door de gebrekkige inbedding in en toetsing aan structurele ontwikkelingen van (boven-) regionale schaal op de lange termijn. Wij zouden willen bepleiten dat deze vakwijsheid niet alleen zou moeten voor grootschalige gebiedsontwikkeling, maar juist ook voor de kleinschalige, en al helemaal voor het collectief van vele kleine bij elkaar, om niet in dezelfde valkuilen te stappen en straks met een woningvoorraad en plancapaciteit te zitten die niet aansluit bij de vraag. De Klerk stelt ook dat de staat alleen in projecten met een uitgesproken groeidoelstelling moet deelnemen (2011, p. 403). Maar ook daarvoor geldt: niet allemaal tegelijkertijd. Dat in sommige gemeenten en regio s nu alleen nog wordt gepraat over kwaliteiten, met name om de discussie over aantallen te vermijden, helpt niet. Selectiviteit en kwaliteit Uiteindelijk zal iedere gemeente, in samenspraak met de betrokken actoren zélf realiteitszin in zijn planning en programma moeten aanbrengen. Dat betekent niet dat er niets kan, maar wel dat er selectie nodig is en dat keuzes gemaakt moeten worden, bijvoorbeeld om sommige geplande ontwikkelingen te schrappen. Ondanks al het gepraat erover gebeurt dit nog niet veel. Niet in de laatste plaats uit angst voor schadeclaims van marktpartijen of corporaties. Meestal is er op deze plekken echter helemaal geen marktvraag. Marktpartijen en corporaties hebben dan juist ook belang bij het schrappen van deze locaties. Vasthouden aan te veel verkeerde plancapaciteit belemmert gemeenten immers om mee te werken aan nieuwe initiatieven waar wel marktvraag voor is en die vanuit een lange-termijn ruimtelijk oogpunt waarde aan de stad kunnen toevoegen. Voor dit soort initiatieven zou vanuit de kwaliteitsgedachte ruimte gemaakt moeten worden. Hoe paradoxaal het ook klinkt, om te sturen op kwaliteit in een vraaggerichte context, wordt de aanbodzijde belangrijker. Maar dan wel in de vorm van een realistische programmering, die ontdaan is van perverse incentives. Discontinuïteiten Wie naar de huidige stedelijke realiteit kijkt, kan de gevolgen van discontinuïteiten in waardeontwikkeling, financieringsmogelijkheden, economische groei en demografie niet over het hoofd zien. Wat de gevolgen van deze nieuwe economische condities zijn voor het gedrag van mensen en bedrijven is lastiger te voorspellen. Het is echter duidelijk dat de kennis over bestaande verbanden en relaties gebaseerd op dit gedrag in het verleden snel aan waarde lijkt te verliezen. De al jaren gebruikte trendmodellen hebben in het verleden zeker hun diensten bewezen, maar wat zijn zij nog waard in tijden van trendbreuken? Op dit moment lijken mensen terughoudend geworden om in een markt waar de prijzen onder druk staan een langetermijninvestering in een woning of bedrijfsruimte te doen, ook als ze wel een financiering kunnen krijgen. De in onderzoeken gemeten woonbehoefte vertaalt zich allang niet meer in marktvraag en investeringsbeslissingen. Dit wordt nog eens versterkt door de grote onzekerheid ten aanzien van de economische situatie en de mogelijke verandering in regelgeving. Tegelijkertijd is duidelijk dat wijzigingen in bijvoorbeeld de hypotheekrenteaftrek niet zullen gaan leiden tot een grotere leencapaciteit, waardoor er sprake zal blijven van een structurele verandering. Thinking outside the box Nederland is intussen begonnen aan een nieuw hoofdstuk van ruimtelijke ordening en ontwikkeling. Programmaruimte en vraag zijn beperkt, ambities zijn vooralsnog niet minder en met minder middelen moeten duurdere herstructureringsopgaven worden

8 Achtergrond: Leonie Janssen-Jansen en Merel Mulders P. 251 aangepakt. Op dit moment zijn de bladzijden van het nieuwe hoofdstuk nog leeg. Betrokkenen wachten op elkaar en nemen nog te weinig hun eigen verantwoordelijkheid. Het is nodig om het bestaande afwegingskader voor ruimtelijke plannen, dat stamt uit de tijd dat alles kon, te herijken aan de nieuwe werkelijkheid. Een robuuste oplossing vraagt om selectiviteit, creativiteit en een duidelijke visie, ook voor de lange termijn. De oplossing van het probleem van vandaag, moet niet het vergroten van het probleem van morgen zijn. Juist nu zouden gemeenten, provincies, en het Rijk met de andere stedelijke partijen moeten nadenken over hoe zij de ruimtelijke toekomst zien om een inhoudelijke afweging te kunnen maken tussen de vele plannen die er zijn. De planoloog kan en moet in deze processen een belangrijke rol spelen, maar wel anders dan voorheen. Hoewel zij zeker van zich hebben laten horen, zijn ze de laatste tien jaar te onzichtbaar geweest en hebben ze te weinig de luchtbellen ter discussie gesteld. Voorstellen iets niet te doen is geen leuke boodschap, die als hij al aankomt vaak genegeerd wordt. Vanuit hun multidisciplinaire achtergrond hebben planologen de competentie om de ontwikkelingsluchtbellen inzichtelijk te maken. Zij zouden daar meer vragen over moeten én kunnen stellen. Daarmee kunnen zij de bestuurders en volksvertegenwoordigers helpen na te denken over wat de strategische hoofdlijnen voor de ruimtelijke ordening en ontwikkeling in steden zijn en welke prioriteiten gesteld kunnen en moeten worden als samenleving voor een goede kwalitatieve en duurzame leefomgeving. Een helder, alomvattende strategie is lastig te geven. Maar als begin is het misschien een idee om na alle prijzen die zijn uitgereikt aan innovatieve gebiedsontwikkelingsprojecten die achteraf luchtkastelen bleken, nu een prijs in te stellen voor de gemeente die er het beste in slaagt plannen te schrappen! Literatuur Binnenlands Bestuur (2012) Grondbezit brengt gemeenten in flinke financiële problemen, grondbezit-brengt-gemeenten-in-flinke-financiele lynkx Centraal Planbureau (2004) Vier vergezichten op Nederland: Productie, arbeid en sectorstructuur in vier scenario's, Centraal Planbureu, Den Haag Companen (2011) Regionaal Actie Programma Regio Kop van Noord-Holland (definitief concept), Companen, Arnhem Cooper, J. (2007) Cognitive Dissonance. Fifty years of a classical theory, SAGE publications Ltd., London Deloitte (2011) Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven Update 2011, Deloitte Real Estate Advisory, Amsterdam Gemeente Medemblik (2011) Coalitieprogramma , VVD CDA PvdA CU PW2010, Vertrouwen in eigen kracht en verantwoordelijkheid, Gemeente Medemblik, Medemblik Janssen-Jansen, L. (2006) De tragedie van de kantoren,, jg. 39 nr. 8, p Janssen-Jansen, L. (2010) Ontwikkelingsbubbles en planningsdromen, Optimism should be in the nature of planners, but over-optimism is a deadend street, BNSP, Amsterdam Janssen-Jansen, L. (2011) Crisis redt ruimtelijke ordening, Agora, jg.27, nr. 3, p Janssen-Jansen, L.& M. Mulders (2012) Leegstand, braakliggende terreinen en ontwikkelingsluchtbellen: een nieuw hoofdstuk in de stedelijke ruimtelijke ordening, Bestuurskunde, jg. 2012, nr. 1, p Klerk, L. de (2011) Terug naar AF, uw krediet is verdampt,, jg. 44, nr. 6, p Ministerie van Infrastructuur & Milieu (2012) Structuurvisie infrastructuur en ruimte. Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig, Ministerie van I&M, Den Haag Nicis Institute (2012) Notitie van opbrengsten. Expertmeeting regionale samenwerking, Nicis Institute, Den Haag (2011) Themanummer gebiedsontwikkeling, jg. 44, nr. 6, Universiteit van Amsterdam, Amsterdam Zeeuw, F. de (2011) Gebiedsontwikkeling in Nederland: diepe val dwingt tot reflectie,, jg. 44, nr. 6, p Leonie Janssen-Jansen (l.b.janssen-jansen@uva.nl) is werkzaam als universitair hoofddocent planologie bij de Universiteit van Amsterdam. Merel Mulders (merelmulders@hotmail.com) werkt als planoloog in de gemeentelijke praktijk.