Dr. Leonie Janssen-Jansen Universitair Hoofddocent Planologie. Optimism should be in the nature of planners, but over-optimism is a dead end street

Transcriptie

1 Dr. Leonie Janssen-Jansen Universitair Hoofddocent Planologie Optimism should be in the nature of planners, but over-optimism is a dead end street

2 Kantorenleegstand in Europese steden

3 Amsterdam Institute of Social Science Research Crisis redt ruimtelijke ordening G32 Conferentie Stedelijke Herprogrammering woningbouw 21 juni 2011

4 Crisis redt RO * 23 juni

5 5

6 Mismatch tussen vraag en aanbod kwalitatief en kwantitatief Vraaguitval? Overaanbod? Hoe kan je snel tot een oplossing te komen? Met evidence-based beleid? (op basis van een bewezen strategie) Crisis redt RO * 23 juni

7 Ontwikkelingsbubbles Kantorentragedie (13.3 % leegstand; enorme plancapaciteit) Detailhandeldrama (verdubbeling m2 in 11 jaar; leegstand + 9% in 2010) Woningmarkt mismatch (te veel en kwalitatief inaccuraat programma) Bedrijventerreinenproblematiek (overaanbod en verouderd) Crisis redt RO * 23 juni

8 Voorraad bedrijventerreinen Crisis redt RO * 23 juni

9 Een stad in Nederland Bestaande voorraad kantoren: m2 (14% leegstand) Groei kantoorgebruik : m2 per jaar Plancapaciteit kantoren tot 2020: m2 (+ 330% voorraad) Regionale afpraken kantoren: - En wat is de vraag? Plancapaciteit woningenbouw tot 2020: (+ 33% voorraad) Netto jaarlijkse toename: 700 woningen/jaar Regionale afspraken woningbouw: Maar opnieuw: kwalitatieve mismatch Crisis redt RO * 23 juni

10 Wat is de vraag naar vastgoed? Mensen willen wonen, werken, winkelen, recreëren Mensen willen ondernemen (bedrijven) Maatschappelijke instellingen die een fysieke plek zoeken Werken volgt wonen Waar wil de beroepsbevolking wonen? Crisis redt RO * 23 juni

11 Prognose (πρόγνωσις = voorkennis, van te voren weten) Crisis redt RO * 23 juni

12 Garbage in, garbage out Crisis redt RO * 23 juni

13 Veel gebruikt in bouwambities: CPB scenario s 2004 Mutaties per jaar in % Global Economy Strong Europe Transatlantic market Regional communities Groei bevolking Huishoudens werkgelegenheid Groei economie Buitenland: Dutch doomed to slow growth without reform. Crisis redt RO * 23 juni

14 Maar in NL: Economisch optimisme Sterke groei in jaren negentig Opnieuw forse groei (3.1 %) in Tegelijkertijd de Niagara of Capital Adoptie GE als hét scenario

15 Groei werkgelegenheid in MRA BCI, 2009 Crisis redt RO * 23 juni

16 Groei beroepsbevolking (x 1000) 9000 Beroepsbevolking x Beroepsbevolking x CBS, 2010 Crisis redt RO * 23 juni

17 Prognose (beroeps)bevolkingsgroei Bevolkingsomvang aantal 0 tot 20 jaar aantal 20 tot 65 jaar aantal 65 jaar en ouder aantal CBS, Crisis redt RO * 23 juni

18 Arbeidsparticipatie Netto arbeidsparticipatie Mannen en vrouwen % Netto arbeidsparticipatie Mannen % Netto arbeidsparticipatie Vrouwen % 10 0 CBS, 2010 Crisis redt RO * 23 juni

19 Arbeidsjaar/werkzame personen 0,95 arbeidsjaar per werkzaam persoon 0,9 0,85 0,8 arbeidsjaar per werkzaam persoon 0,75 Een score van 0,8 betekent dat werkzame personen gemiddeld 4 dagen/week werken. Internationaal heet NL de deeltijdkampioen! 0,7 CBS, 2010 CBS, * Crisis redt RO * 23 juni

20 Groei werkgelegenheid? BCI, 2009 Crisis redt RO * 23 juni

21 Scenario versus prognose (inwoners 2050) Kennis in 2004 Global Economy: 20,3 mln Strong Europe: 19,2 mln Transatlantic Market: 16,8 mln Regional Communities: 15,1 mln Prognose: 17,7 mln Crisis redt RO * 23 juni

22 1+1 =?? Veel concurrerende gebiedsontwikkelingen Tegenstrijdige belangen Individuele gemeenten versus regio Korte versus lange termijn Gebrek aan strategische én realistische visie Elk plan/gebiedsontwikkeling is dicht te rekenen Sluitende business case Vraaggestuurd Crisis redt RO * 23 juni

23 1 + 1 = 4 Collegeprogramma gemeente Medemblik: Wij leggen ons niet neer bij mogelijke krimpscenario s. Bij woningbouw streven we naar groei. De baten van woningbouw worden ingezet voor gemeenschappelijke voorzieningen. De woningbouw moet worden afgestemd op de behoefte, echter die behoefte kan voor een deel worden gecreëerd. Crisis redt RO * 23 juni

24 BNdeSTEM: Sloop of reclame tegen leegstand BERGEN OP ZOOM - Als nieuwbouwwijk Schelde Veste in Bergen op Zoom volgens de huidige plannen wordt uitgevoerd, moet elders worden gesloopt om leegstand te voorkomen. Meer mensen van buiten de regio naar de wijk trekken kan ook. Dat zei projectleider Bert Melles deze week in de raadzaal. Van de ruim 1300 woningen in Schelde Veste (de doorstart van het mislukte bouwproject Bergse Haven) wordt 20 procent koopappartement. Daar is een markt voor, blijkt uit onderzoek. Maar het gevolg is wel dat op andere plekken in de stad woningen leeg zullen komen staan, waarschuwen de onderzoekers. "Het slopen van leeggekomen woningen is een serieuze optie. Maar we zouden ook meer inspanningen kunnen doen om mensen van buiten de regio naar hier te lokken. Bron: Niels Herijgens, dinsdag 21 juni :15 Crisis redt RO * 23 juni

25 700 = Uit: Langedijker Nieuwsblad GS inhoudelijk overtuigd van Westerdel Provincie ziet nut en noodzaak van nieuwbouwwijk LANGEDIJK - Gedeputeerde Staten van Noord-Holland zijn overtuigd van de noodzaak van de bouw van zevenhonderd woningen in plangebied Westerdel. Daarmee is de grootste stap genomen in de te verkrijgen ontheffing van de provinciale structuurvisie. Uit: Noordhollands Dagblad Niet bouwen kost miljoenen Gepubliceerd op 02 februari 11, 17:03 Laatst bijgewerkt op 23 februari 11, 13:42 HEERHUGOWAARD - Als de nieuwe woonwijk De Draai er niet komt, kost dat de gemeente Alkmaar een bedrag van 5,6 miljoen euro. Die boodschap kreeg de commissie Stadsontwikkeling dinsdag te horen van de kant van het college. Wat betreft wethouder Gretha Baijards moet de schep zo snel mogelijk de grond in. [In het eerste deel van de wijk zijn zo n 650 woningen gepland]. Crisis redt RO * 23 juni

26 Overprogrammering bedreigt ruimtelijke kwaliteit Leegstand + braakliggende investeringen Teruglopende inkomsten, hoge rentelasten, toename planvoorbereidingskosten, grote afboekingen, afname weerstandsvermogen grondbedrijf > bodemloze put Grotere risico s Verscherping regionale concurrentie Algemene middelen naar grondbedrijf Geen investeringen in scholen, sportvoorzieningen, cultuur, zorg Verkeerde prioriteiten Crisis redt RO * 23 juni

27 Mogelijke gevolgen Prioritering van ontwikkelingen komt bij de markt Welk project is het makkelijkste dicht te rekenen? Waar is het snelste waarde te ontwikkelen? Er wordt helemaal niet meer gebouwd door teveel concurrentie haalt geen project de voorverkoopeisen Gemeente bankroet > Artikel 12 status > regie gaat naar provincie of rijk (en verder weg van burgers en bedrijven); stedelijke ontwikkeling stagneert Wie bewaakt de ruimtelijke kwaliteit? Crisis redt RO * 23 juni

28 Hoe verder? Heb het lef te stoppen met naar binnengerichte oplossingen, die het probleem slechts verplaatsen naar de toekomst. Stel je de vragen: Van de 10 locaties die je wilt ontwikkelen, zijn de 10 meest haalbare ook de 10 die je als stad het meest nodig hebt voor je burgers? En wat als je het op regionaal schaalniveau bekijkt? Welke ontwikkelingen sluiten aan op de echte vraag? Crisis redt RO * 23 juni

29 Hoe verder (2)? Ambities hebben realiteitscheck nodig Wees kritisch tov aannames Maak een business én een risicoprofiel van plannen, ontwikkelingen, beleid etc. Doe een regionale behoefte-check bij voorgestelde vraaggestuurde ontwikkelingen Vergroot de schaal & termijn van een businesscase Voor wie moet je wat doen? Crisis redt RO * 23 juni

30 Transformatie zonder groei & zonder geld Inhoud, mensen en kwaliteit voorop Wel visie, geen eindbeelden Wel strategie, geen blauwdrukproces De ultieme uitdaging Flexibiliteit nodig ivm voortdurend veranderende maatschappelijke ontwikkelingen (discontinuïteiten: demografie, waardeontwikkeling) Randvoorwaarden & condities om incrementele ontwikkelingen te sturen Ga brainstormen over mogelijke toekomsten om zicht te krijgen op noodzakelijke randvoorwaarden & condities Crisis redt RO * 23 juni

31 Leonie Janssen-Jansen Crisis redt RO * 23 juni 2011