ACTIVITEITENPLAN 2015 WONINGBEDRIJF OPMEER

Transcriptie

1 ACTIVITEITENPLAN 2015 WONINGBEDRIJF OPMEER

2 Inhoudsopgave Hoofdstuk pagina Inhoudsopgave Inleiding Kwaliteit van de woningen Leefbaarheid Wonen en zorg Huisvesten van de doelgroep Betrekken van bewoners bij beleid en beheer Continuïteit financiën

3 2

4 1. Inleiding Dit activiteitenplan geeft een overzicht van de voorgenomen activiteiten van het gemeentelijk Woningbedrijf voor het jaar Het opstellen van dit overzicht was een verplichting op grond van artikel 25a van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Het gemeentelijk Woningbedrijf is geen toegelaten instelling zoals is bedoeld in de Woningwet. Het Woningbedrijf hanteert echter het BBSH. Dit geeft niet alleen ons richting in wat we (behoren te) doen, maar geeft ook de huurders meer duidelijkheid en maakt onze prestaties inzichtelijk en vergelijkbaar. Op hoofdlijnen wordt inzicht verschaft in de voornemens van het Woningbedrijf over uitvoering van de artikelen 12 tot en met 25 van het BBSH. De zes prestatievelden: kwaliteit van de woningen, leefbaarheid, wonen en zorg, huisvesten van de doelgroep, betrekken van bewoners bij beleid en beheer en continuïteit financiën gelden daarbij als uitgangspunt. De activiteiten zoals genoemd in de verschillende prestatievelden vinden hun basis in de vastgestelde beleidsstukken zoals de kadernota regionale Woonvisie, het raadsprogramma, het Strategisch voorraadbeleidsplan en het verkoopbeleid. Met het vaststellen van de kadernota regionale Woonvisie door de gemeenteraad in 2011 en het Regionale Actie Programma (RAP) staat het woonbeleid van de gemeente Opmeer voor de komende jaren vast. In de kadernota regionale Woonvisie hebben de gemeenten afgestemd hoeveel woningen de komende jaren waar en wanneer worden gebouwd. Een en ander is verwoord in de programmabegroting Speciale aandacht gaat uit naar ouderen, jongeren/starters en de lagere inkomensgroepen. De maatregelen hebben niet alleen betrekking op nieuwbouw, maar ook op renovatie van huurwoningen. 2. Kwaliteit van de woningen 2.1 Strategisch Voorraadbeleid (SVB) In 2013 is het SVB vastgesteld. In 2015 zijn er geen concrete acties. Wel is er aandacht voor leefbaarheid/hangjongeren bij de scholen en tuinaanpak en erfafscheidingen bij complex 29 en 30: Klaproos/Meibloem en Sleutelbloem te Opmeer. 2.2 Regionale afspraken In de kadernota regionale Woonvisie en het daaruit volgende Regionaal Actieprogramma Wonen (RAP) zijn in de regio West Friesland afspraken gemaakt. In 2014 is de RAP geëvalueerd en is onderzocht of de doelstellingen uit de Regionale Woonvisie zijn behaald. In 2015 worden de adviezen en aanbevelingen meegenomen in het proces om in 2015 tot een herijking van de regionale woonvisie en een nieuw RAP te komen. Een woonvisie is ook nodig om prestatieafspraken met corporaties te mogen maken. Aandachtspunten zijn: - De woningbouwprogrammering in West-Friesland - RAP voor de periode tot Herijking van de regionale woonvisie

5 2.3 Luxe voorzieningen/ Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV) Voor de huurders bestaat de mogelijkheid om in overleg met het Woningbedrijf luxe voorzieningen in woningen (badkamer, keuken en toilet) aan te brengen, deze voorzieningen zijn dan in overeenstemming met het Zelfaangebrachte voorzieningenbeleid (ZAV-beleid). Het Woningbedrijf verleent hiervoor een ontheffing van de algemene huurvoorwaarden. Bij renovatieprojecten van zowel badkamer als keukens bestaat de mogelijkheid om tegen een geringe huurverhoging luxe en energiezuinige voorzieningen te laten plaatsen. 2.4 Energielabel Alle woningen zijn voorzien van een certificaat energielabel. Aan nieuwe huurders wordt dit certificaat meegegeven. Per 1 juli 2011 is het energielabel onderdeel van het Woningwaarderingsstelsel (WWS). De energielabels worden regelmatig geactualiseerd: bij aanpassing van een woning, bij mutatie of bij gewijzigde regelgeving. Bij complexmatig vervangen van CV-ketels in eengezinswoningen wordt, tegen geringe huurverhoging, een zonneboiler aan de huurders aangeboden. Hierdoor krijgt de woning meestal een beter energielabel. 2.5 Serviceabonnement Sinds 2003 wordt het serviceabonnement aan de huurders van het Woningbedrijf aangeboden. Met een dergelijk abonnement neemt het Woningbedrijf voor 5,00 per maand een deel van het onderhoud, dat normaal gesproken voor rekening van de huurder komt, over. Dit betreft voornamelijk geringe, dagelijkse reparaties welke betrekking hebben op veel voorkomende kleine beschadigingen die het gevolg zijn van normaal gebruik. Op 1 januari 2015 bedraagt het aantal serviceabonnementhouders 79. Het serviceabonnement wordt voornamelijk gebruikt door huurders die zichzelf niet kunnen redden en geen hulp van anderen kunnen of willen inroepen. 4

6 2.6 Planmatige werkzaamheden 2015 Adres Aantal woningen Werkzaamheden Middelweg 16 t/m 20 Opmeer 3 Badkamerrenovatie Wuiver 35 t/m 49 Spanbroek 8 Badkamerrenovatie, beschoeiing Wuiver 51 t/m 81 Spanbroek 16 Badkamerrenovatie, beschoeiing Middelweg Opmeer 2 Buitenschilderwerk, badkamerrenovatie Kerkepad 1 t/m 6, Plantsoen 9 t/m 13, Burg. Breebaartstraat 6-8 Hoogwoud 13 Buitenschilderwerk, neuslatten aanbrengen Roozendaalstraat 47-53, 60-66, 76, 78 Herenweg 7, 9 Spanbroek 12 Bestrating Van Roozendaalstr 10,14,18,24,32,36,42,48,50,23,25,31-39 Cv-ketels vervangen: Van Schoolstr. 5, 12, 14, 15, 16, 18 Spanbroek 22 Roozendaalstraat 32 en 50 Pastoor Meuriusstraat 5 t/m 99 Spanbroek 48 Liftonderhoud Purmerlaan 2 t/m 16, Beemsterlaan 1 t/m 11 Hoogwoud 14 Buitenschilderwerk, luifel aanbrengen bij voordeur Akkerwinde 31-51, Pinksterbloem 1-9, 2-18, Planetenlaan Opmeer 30 Cv-ketels vervangen Pinksterbloem 20 t/m 74 Opmeer 28 Cv-ketels vervangen Klaproos 17 t/m 43 Opmeer 14 Groenstrook voorzijde omvormen Klaproos 3 t/m 15, Meibloem 1 t/m 12 e.o, 13 t/m 39, Sleutelbloem 2 t/m 30 Opmeer 48 Buitenschilderwerk, hourotreparaties Kamille 1 t/m 9, Paardebloem 1 t/m 11 Opmeer 11 Bestrating Koekoeksbloem 33 t/m t/m 34, Paardebloem 13 t/m 17 Opmeer 16 Bestrating Koekoeksbloem 9 t/m Bestrating De glazen wagen 2 t/m 28 Opmeer 14 Buitenschilderwerk, neuslatten aanbrengen, cv-ketels vervangen Meeuwenstraat 6 t/m 54, Kwikstaart 7 t/m 25 Spanbroek 20 Goten vervangen Wielewaal 1 t/m 18 Spanbroek 18 Goten vervangen Dr. Poolstraat 76 t/m 100 Hoogwoud 13 Buitenschilderwerk Graaf Willemstraat 29 t/m 75 Hoogwoud 24 Keukens vervangen Vuursteen 5, 7, 9 en 11 Hoogwoud 4 Bijwerken schilderwerk berging en voordeuren Alle complexen Goten schoonmaken 2.7 Zonnepanelen In december 2014 zijn aan huurders van diverse eengezinswoningen zonnepanelen aangeboden tegen een huurverhoging. Als de bewoners akkoord gaan dan worden deze geplaatst in Zonnepanelen wekken elektriciteit op door zonlicht. Door deze woningverbetering worden de woonlasten verlaagd. 2.8 Vereniging van Eigenaars Vereniging van Eigenaren (VvE) Het Woningbedrijf heeft bezit in 2 gemengde koop-huurcomplexen: VvE De Schakel (Woonzorgcomplex te Spanbroek) en VvE Tromp (het appartementen complex aan de Oeverwal Hoogwoud). Het Woningbedrijf neemt deel aan de Algemene Ledenvergadering en in geval De Schakel voert het woningbedrijf de kascontrole uit. 5

7 3. Leefbaarheid 3.1 Monitoring Bij beëindiging van de huurovereenkomst wordt door de huurders schriftelijk een exit-enquête ingevuld. De waardering van de leefbaarheid wordt gemeten: bij aandachtspunten wordt gezocht naar een oplossing. Op basis van het visitatierapport wordt tweejaarlijks onderzoek gedaan naar de tevredenheid en wensen van huurders van het woningbedrijf. Het onderzoek wordt uitgevoerd in Veiligheid Incidenteel kan in 2015, daar waar het nodig is en door de huurders gevraagd wordt, extra verlichting worden geplaatst. De verlichting van de achterpaden van alle huurwoningen is eind 2005 aangepast aan de eisen van het Politiekeurmerk. Door uitvoering van deze maatregelen is tegemoet gekomen aan een gevoel van onveiligheid dat onder de huurders kan leven. In het kader van veilig wonen worden, op verzoek van de nieuwe bewoner(s) bij woningmutatie, de cilindersloten vervangen. Door het Woningbedrijf wordt aandacht besteed aan de kwaliteit van het hang- en sluitwerk. Bij vervanging van versleten onderdelen vervangt het Woningbedrijf deze onderdelen voor een betere kwaliteit. Bij nieuwbouw van huurwoningen wordt zoveel als mogelijk voldaan aan de eisen van Woonkeur. 3.3 Speelvoorzieningen en openbare verlichting Het Woningbedrijf levert een financiële bijdrage van aan de algemene dienst, te weten: speelvoorzieningen en de openbare verlichting in wijken. 3.4 Openbare Geestelijke Gezondheidszorg (OGGZ) / WIJKteam OpMEER Het overleg burenoverlast vindt in 2015 plaats tussen OGGZ (het Meldpunt vangnet en advies) en het woningbedrijf. Indien nodig wordt de GGD, de Brijderstichting, maatschappelijk werk De Wering of de politie ingeschakeld. Dit overleg vindt circa zeven keer per jaar plaats. In 2015 wordt, afhankelijk van de probleemsituatie van de huurder, het WIJKteam OpMEER of OGGZ ingeschakeld. 3.5 Tuinonderhoud In verband met het naleven van de algemene huurvoorwaarden wordt regelmatig gecontroleerd of de tuinen zich in een goede staat van onderhoud bevinden. Als de tuin onderhoud nodig heeft, dan wordt de huurder gevraagd dit in orde te maken. 6

8 4. Wonen en zorg 4.1 Woonzorgcomplex De Schakel Voor woonzorgcomplex De Schakel te Spanbroek wordt, conform het toewijzingsbeleid De Schakel, een aparte toewijzing gehanteerd: eerst komen zorgbehoevenden op grond van een AWBZ- of Wmo-indicatie in aanmerking voor een huurappartement. Voor de exploitatie van woon-zorgcomplex De Schakel te Spanbroek vindt periodiek overleg plaats met een medewerker van De Omring. De gemeente voert regelmatig overleg met de voorzitter van de VvE De Schakel. Ook wordt de kascontrole door de gemeente uitgevoerd. 4.2 Senioren In de planontwikkeling van de 19 seniorenappartementen bij de Van Roozendaalstraat in Spanbroek en de 11 seniorenappartementen bij de Graaf Florisstraat in Hoogwoud wordt rekening gehouden met de toekomstige zorgbehoefte van ouderen. (zie onder de kwaliteit van de woongelegenheden). Ten aanzien van huisvesting voor senioren wordt aangesloten bij de kadernota regionale Woonvisie. Deze is door de gemeenteraad vastgesteld in Onderzocht wordt of de, door de afdeling Samenlevingszaken, gehouden enquête onder 75+ers van onze gemeente bruikbare informatie oplevert. 4.3 Wet Maatschappelijke ondersteuning (Wmo) Bij het vrijkomen van aangepaste woningen wordt de woning toegewezen aan Wmowoningzoekenden, conform de procedurebeschrijving woningmutatie. Het woningbedrijf neemt deel aan de kerngroep regievoering Wmo. Doel hiervan is een integrale organisatiebrede aanpak van Wmo-gerelateerde onderwerpen, die ook het woningbedrijf (en andere afdelingen) raken. Het woningbedrijf neemt deel aan de campagne Langer zelfstandig blijven wonen. Deze is gericht op het stimuleren van inwoners om tijdig hun woningen levensloopbestendig te maken. Onderdeel hiervan is de inrichting van vijf woningen met domotica. We gaan met dit project ervaring opdoen met domotica als middel om langer zelfstandig te blijven wonen. Het woningbedrijf en de afdeling Welzijn gaan in 2015 samen om tafel om verdere invulling te geven aan zaken betreffende de transities. Het gaat hierbij o.a. om het maken afspraken over de betrokkenheid van het woningbedrijf bij de Kerngroep sociaal domein in relatie tot het WIJkteam OpMEER, preventieve aanpak huisuitzettingen, verwerken beleidssignalen die we opdoen in het jaarlijkse gemeentelijke informatieve huisbezoek aan 75-jarigen en het scheiden van wonen en zorg. 7

9 5. Huisvesten van de doelgroep 5.1 Verkoop Op grond van een raadsbesluit in 2010 is het verkoopbeleid geactualiseerd. Het gemeentebestuur heeft een taakstellende opdracht van 48 te verkopen woningen. Aangezien de afgelopen jaren al 43 woningen verkocht zijn dienen de komende jaren nog 5 woningen verkocht te worden (artikel 15 BBSH). Het Woningbedrijf verkoopt de nog niet verkochte woningen uit de aangewezen complexen alsnog tegen 90 % van de taxatiewaarde aan de zittende huurder wanneer deze hiervoor belangstelling toont. Wanneer de huurovereenkomst met de zittende huurder wordt beëindigd, wordt de woning aan andere huurders aangeboden (artikel 15 BBSH) om vervolgens op de vrije markt te koop te worden aangeboden. 5.2 Starterslening Door middel van de VROM Starterslening wordt de overstap voor een starter naar een koopwoning mogelijk gemaakt. Dit geldt ook bij verkoop van een huurwoning. Een lening van maximaal wordt verstrekt. Op dit moment doet het Rijk nog een bijdragen van 50%: Mogelijk is het rijksbudget in het eerste kwartaal van 2015 uitgeput. In 2015 wordt onderzoek gedaan of de criteria van de doelgroep starters kan worden vergroot en of de verordening Starterslening wordt aangepast. 5.3 Statushouders Het Woningbedrijf draagt, net als in voorgaande jaren, ook in 2015 zorg voor de huisvesting van de groep statushouders. De taakstelling voor de eerste helft 2015 bedraagt 10 personen, de taakstelling voor de tweede helft is nog niet bekend. Inclusief de achterstand van 2 personen moeten voor 1 juli 2015 nog 12 personen worden gehuisvest. 5.4 Senioren In de planontwikkeling van het realiseren van 19 seniorenappartementen bij de Van Roozendaalstraat in Spanbroek en 11 seniorenappartementen op de Graaf Florisstraat in Hoogwoud is rekening gehouden met de toekomstige zorgbehoefte van ouderen. (zie onder de kwaliteit van de woongelegenheden). In Hoogwoud is de bouw medio december 2014 gestart. In Spanbroek begint de bouw in januari Regionale afspraken Regionale Woonvisie / RAP In de kadernota regionale Woonvisie en het daaruit volgende Regionaal Actieprogramma Wonen (RAP) zijn in de regio West Friesland afspraken gemaakt. In 2014 is de RAP geëvalueerd en is onderzocht of de doelstellingen uit de Regionale Woonvisie zijn behaald. In 2015 worden de adviezen en aanbevelingen meegenomen in het proces om in 2015 tot een herijking van de Regionale Woonvisie en een nieuw RAP te komen. Aandachtspunten zijn: - De woningbouwprogrammering in West-Friesland - RAP voor de periode tot Herijking van de regionale woonvisie Een woonvisie is ook nodig om prestatieafspraken met corporaties te mogen maken. 8

10 Huisvestingsverordening In 2014 is een start gemaakt met de regionale werkgroep Huisvestingsverordening. Aanleiding om de huidige verordening te herzien is de Huisvestingswet 2014 die per 1 januari 2015 in werking treedt. De werkgroep zorgt dat de gemeenteraad voor 1 juli 2015 een nieuwe Huisvestingsverordening kan vaststellen waarin is geanticipeerd op de wijzigingen in de Huisvestingswet Energie/Woonlasten Aan nieuwe huurders wordt informatie over WoonEnergie gegeven. Door de liberalisering van de energiemarkt in 2004 hebben woningcorporaties de mogelijkheid om energie te makelen voor hun huurders. Het Woningbedrijf is daarom samen met een groot aantal andere verhuurders aangesloten bij WoonEnergie. Sinds 1 juli 2004 kunnen de huurders van het Woningbedrijf via WoonEnergie groene en grijze stroom en gas afnemen tegen aantrekkelijke voorwaarden en prijzen. Het Woningbedrijf hoopt hiermee onder andere een bijdrage te leveren aan een verlaging van de woonlasten van de huurders. Daarnaast wordt bij het aanbieden van de woningen in Woonmatch informatie gegeven over de totale woonlasten. Hierbij wordt gebruikt gemaakt van een landelijk gebruikte woonlastentool. 9

11 6. Betrekken van bewoners bij beleid en beheer 6.1 Bewonerscommissie Ten minste een maal per jaar heeft het Woningbedrijf overleg met de huurders of met hun vertegenwoordigers (artikel 17 BBSH). In 2014 staat er een regulier overleg met de bewonerscommissie gepland. Indien daar vraag danwel aanleiding toe is, kan vaker een bijeenkomst met de bewonerscommissie worden georganiseerd. De bewonerscommissie bestaat uit vier huurders. Ook wordt toepassing gegeven aan de per 1 januari 2009 gewijzigde Overlegwet, zodat bewoners worden gestimuleerd om hun inbreng en ideeën kenbaar te maken. Omdat de bewonerscommissie de overige huurders (nog) niet vertegenwoordigd, worden de overige huurders via publicaties in het Weekblad voor West-Friesland, het tweejaarlijkse Bewonersblad en via op de hoogte gehouden. 6.2 Klachten Klachten over het handelen of nalaten van het Woningbedrijf of klachten over personen die voor het Woningbedrijf werkzaamheden verrichten worden door de interne klachtencommissie behandeld. Vervolgstap is dat de klacht door de Ombudscommissie wordt behandeld (artikel 16 BBSH). 6.3 Jaarrekening, jaarverslag en volkshuisvestingsverslag Het Woningbedrijf stelt de huurders in de gelegenheid kennis te nemen van de jaarrekening, het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag (artikel 18 BBSH). Deze zijn te vinden op en worden op verzoek toegestuurd. 7. Continuïteit financiën 7.1 Financieel beleid en beheer Het Woningbedrijf voert een zodanig financieel beleid en beheer, dat haar voortbestaan in financieel opzicht is gewaarborgd (artikel 21 BBSH). Het Woningbedrijf bestemt batige saldi uitsluitend voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting (artikel 22 BBSH). 7.2 Jaarrekening / begroting De werkzaamheden voor de jaarrekening worden uitbesteed aan Deloitte Advies zodat een tijdige afronding (vóór 1 juli 2015) is verzekerd. In de eerste helft van juni 2015 wordt een begroting van in het jaar 2016 uit te voeren planmatige werkzaamheden aangeleverd. 10

12 In de financiële meerjarenraming wordt aandacht besteed aan de volgende ontwikkelingen: Verhuurdersheffing. De heffing wordt geheven op basis van een percentage van de WOZwaarde. De gemeente doet aangifte van deze heffing. Rentestijging. Mogelijk stijgt de rente op leningen. Onderzocht moet worden welke gevolgen dit heeft. Vennootschapsbelastingplichtig worden. Met ingang van 2016 worden gemeentes ook vennootschapsbelastingplichtig. Onderzocht wordt welke gevolgen deze invoering heeft voor het Woningbedrijf en of er mogelijkheden zijn om deze belastingdruk te verminderen. 7.3 Woningwet In 2015 treedt, naar aanleiding van het wetsvoorstel tot wijziging Herzieningswet Woningwet, de Novelle in werking. De waardering van huurwoningen wordt aangepast: het Woningwaarderingstelsel (WWS) wordt aangepast, WOZ-waarde van de woning en de energieprestatie-index krijgt een andere rol in de puntenwaardering. In 2015 wordt hoogstwaarschijnlijk de huursombenadering ingevoerd. Niet iedere woning krijgt dezelfde huurverhoging. De lagere huren kunnen sneller recht getrokken worden. Het woningbedrijf anticipeert tijdig op wetswijzigingen. 7.4 Huurprijsbeleid Op 1 juli van ieder kalenderjaar worden de huren verhoogd. Het voorstel huurverhoging wordt gemaakt en er wordt rekening gehouden met de huursombenadering. Daarbij wordt de gemiddelde huurverhoging voor alle woningen van een corporatie en de maximale huurverhoging per woning voorgeschreven. De verdeling van de huurverhogingen over de woningen kan dan op verschillende manieren binnen deze kaders plaatsvinden. Dit systeem vervangt het huidige systeem van inkomensafhankelijke huurverhoging. 11