Activiteitenplan. Woningbedrijf Opmeer

Transcriptie

1 Activiteitenplan Woningbedrijf Opmeer

2 Postregistratienummer * * Activiteitenplan Woningbedrijf Opmeer Definitief Versie Status Sector Afdeling Auteur Paraaf Definitief CTW Van Neure Vastgesteld door Datum Gecontroleerd B&W 4 februari 2014 Commissie Ruimte 18 februari 2014

3 Inhoudsopgave Inhoudsopgave Inleiding Kwaliteit van de woningen... 3 Strategisch Voorraadbeleid (SVB)... 3 Regionale afspraken... 3 Luxe voorzieningen/ Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV)... 4 Energielabel... 4 Serviceabonnement... 4 Planmatige werkzaamheden Leefbaarheid... 6 Monitoring... 6 Veiligheid... 6 Speelvoorzieningen en openbare verlichting... 6 Openbare Geestelijke Gezondheidszorg (OGGZ)... 7 Tuinonderhoud Wonen en Zorg... 7 Woonzorgcomplex De Schakel... 7 Senioren... 7 Wet Maatschappelijke ondersteuning (Wmo) Huisvesten van de doelgroep... 8 Verkoop... 8 Starterslening... 8 Statushouders... 8 Senioren... 8 Energie Betrekken van bewoners bij beleid en beheer... 9 Bewonerscommissie... 9 Klachten... 9 Jaarrekening, jaarverslag en volkshuisvestingsverslag Continuïteit en Financiën... 9 Financieel beleid en beheer... 9 Jaarrekening / begroting... 9 Woningwet Huurprijsbeleid... 10

4 1. Inleiding Dit activiteitenplan geeft een overzicht van de voorgenomen activiteiten van het gemeentelijk Woningbedrijf voor het jaar Het opstellen van dit overzicht was een verplichting op grond van artikel 25a van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Het gemeentelijk Woningbedrijf is geen toegelaten instelling zoals is bedoeld in de Woningwet. Daarom hoeft het gemeentelijk Woningbedrijf zich niet aan het BBSH te houden. Dit betekent dat de voorgenomen activiteiten niet langer hoeven te worden opgesteld. Het Woningbedrijf hanteert echter het BBSH als richtlijn. Dit geeft niet alleen ons richting in wat we (behoren te) doen, maar geeft ook de huurders meer duidelijkheid. Op hoofdlijnen wordt inzicht verschaft in de voornemens van het Woningbedrijf over uitvoering van de artikelen 12 tot en met 25 van het BBSH. De zes prestatievelden: kwaliteit van de woningen, leefbaarheid, wonen en zorg, huisvesten van de doelgroep, betrekken van bewoners bij beleid en beheer en continuïteit financiën gelden daarbij als uitgangspunt. De activiteiten zoals genoemd in de verschillende prestatievelden vinden hun basis in de vastgestelde beleidsstukken zoals de kadernota regionale Woonvisie, het raadsprogramma, het Strategisch voorraadbeleid en het verkoopbeleid. Met het vaststellen van de kadernota regionale Woonvisie door de gemeenteraad in 2011 en het Regionale Actie Programma (RAP) staat het woonbeleid van de gemeente Opmeer voor de komende jaren vast. In de kadernota regionale Woonvisie hebben de gemeenten afgestemd hoeveel woningen de komende jaren waar en wanneer worden gebouwd. Een en ander is verwoord in de programmabegroting Speciale aandacht gaat uit naar ouderen, jongeren/starters en de lagere inkomensgroepen. De maatregelen hebben niet alleen betrekking op nieuwbouw, maar ook op renovatie van huurwoningen. 2. Kwaliteit van de woningen Strategisch Voorraadbeleid (SVB) In 2014 worden de acht eengezinswoningen aan de Schoolstraat D in Aartswoud aangepakt. De gevels worden hersteld, geïsoleerd en de woningen worden, in overleg met de bewoners, voorzien van een erker. Dit gebeurt in combinatie met de onderhoudsmaatregelen uit de reguliere onderhoudsbegroting. Deze actie vloeit voor uit het SVB dat in 2013 is vastgesteld. Regionale afspraken In de kadernota regionale Woonvisie en het daaruit volgende Regionaal Actieprogramma Wonen (RAP) zijn de volgende afspraken gemaakt: Streven dat 30% van de bestaande voorraad die in potentie geschikt is voor bewoning door senioren, daadwerkelijk geschikt gemaakt wordt voor deze doelgroep. Ten minste 1/3 deel van de nieuwbouw is geschikt voor bewoning door senioren/nultredenwoningen. Duurzaamheidsambitie van 7 in 2012 naar 8 in 2015, dit op basis van het programma GPR- Gebouw. In 2014 wordt de RAP geëvalueerd.

5 Bij uitvoering van de volgende plannen wordt rekening gehouden met bovenstaande afspraken: De te realiseren seniorenappartementen aan de Van Roozendaalstraat te Spanbroek en De Graaf Florisstraat te Hoogwoud worden volgens de norm van Passief Bouwen gerealiseerd. Hier wordt beter en energiezuiniger gebouwd dan de landelijke norm. De woningen worden zoveel mogelijk volgens Woonkeur gebouwd. Aan huurders van diverse eengezinswoningen worden zonnepanelen aangeboden tegen een huurverhoging. Als de bewoners akkoord gaan dan worden deze geplaatst. Zonnepanelen wekken elektriciteit op door zonlicht. Vanwege verbeterde kwaliteit van de woning worden de woonlasten verlaagd. Deze actie stond oorspronkelijk in 2013 gepland. Luxe voorzieningen/ Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV) Voor de huurders bestaat de mogelijkheid om in overleg met het Woningbedrijf luxe voorzieningen in woningen (badkamer, keuken en toilet) aan te brengen, deze voorzieningen zijn dan in overeenstemming met het Zelfaangebrachte voorzieningenbeleid (ZAV-beleid). Het Woningbedrijf verleent hiervoor een ontheffing van de algemene huurvoorwaarden. Bij renovatieprojecten van zowel badkamer als keukens bestaat de mogelijkheid om tegen een geringe huurverhoging luxe en energiezuinige voorzieningen te laten plaatsen. Energielabel Aan nieuwe huurders wordt het certificaat energielabel meegegeven. Per 1 juli 2011 is het energielabel onderdeel van het Woningwaarderingstelsel (WWS). De energie labels worden regelmatig geactualiseerd: bij aanpassing van een woning, bij mutatie of bij gewijzigde regelgeving. Bij complexmatig vervangen van CV-ketels in eengezinswoningen wordt, tegen geringe huurverhoging, een zonneboiler aan de huurders aangeboden. Hierdoor krijgt de woning meestal een beter energielabel. Serviceabonnement Sinds 2003 wordt het serviceabonnement aan de huurders van het Woningbedrijf aangeboden. Met een dergelijk abonnement neemt het Woningbedrijf voor 5,00 per maand een deel van het onderhoud, dat normaal gesproken voor rekening van de huurder komt, over. Dit betreft voornamelijk geringe, dagelijkse reparaties welke betrekking hebben op veel voorkomende kleine beschadigingen die het gevolg zijn van normaal gebruik. Op 1 januari 2014 bedraagt het aantal serviceabonnementhouders 77. Het serviceabonnement wordt voornamelijk gebruikt door huurders die zichzelf niet kunnen redden en geen hulp van anderen kunnen of willen inroepen.

6 Planmatige werkzaamheden 2014 Adres Aantal woningen Werkzaamheden Wuiver Spanbroek 11 Herstel straatwerk Van Roozendaalstraat Spanbroek 23 Badkamerrenovatie Schoolstraat D Aartswoud 8 Aanpak gevels, parkeren en schilderwerk Pastoor Meriusflat Spanbroek 48 Hekwerk plaatsen ivm overlast, terrassen aanpakken en aanplant talud Alb. Van Beierenstraat, Radboudstraat Hoogwoud 28 Straatwerk achterpaden Alb. Van Beierenstraat, Beukenlaan Hoogwoud 28 Schilderwerk en houtrotreparaties Boenluif Hoogwoud 9 Keukens vervangen Dotterbloem, Zwanebloem Opmeer 16 Achterpaden herstellen Klaproos, Meibloem, Sleutelbloem Opmeer 48 Ventilatiepan herstellen Fuik Hoogwoud 12 Mechanische ventilatiemotor reinigen Kaar, Fuik Hoogwoud 20 Mechanische ventilatiemotor reinigen Schoolstraat 36 t/m 36 f Aartswoud 8 Schilderwerk en houtrotreparaties Klaproos Opmeer 19 Mechanische ventilatie vervangen Boenluif Hoogwoud 13 Mechanische ventilatie vervangen, schilderwerk bergingen Kamille, Paardebloem Opmeer 11 Mechanische ventilatie vervangen De Glazen Wagen Opmeer 14 Mechanische ventilatie vervangen Pastoor Tetterodestraat, De Hooge Weere, De Weere 18 Mechanische ventilatie vervangen Kwikstaart, Meeuwenstraat Spanbroek 20 Schilderwerk en mechanische ventilatie vervangen Wielewaal Spanbroek 18 Mechanische ventilatie vervangen Dokter Poolstraat Hoogwoud 13 Schilderwerk en mechanische ventilatie vervangen Koetenburg Aartswoud 4 Mechanische ventilatie vervangen Graaf Willemstraat Hoogwoud 24 Schoonspuiten dakrand en tegels bgg Pastoor Tetterodestraat De Weere 16 Badkamerrenovatie, mechanische ventilatie aanbrengen, achterpaden herstellen en herstel metselwerk Bijna alle woningen 854 Algemeen: mechanische ventilatiemotors reinigen

7 3. Leefbaarheid Monitoring Bij beëindiging van de huurovereenkomst wordt door de huurders schriftelijk een exit-enquête ingevuld. De waardering van de leefbaarheid wordt gemeten: bij aandachtspunten wordt gezocht naar een oplossing. Op basis van het visitatierapport wordt tweejaarlijks onderzoek gedaan naar de tevredenheid en wensen van huurders van het woningbedrijf. Het onderzoek vindt plaats in 2014 plaats. Veiligheid Incidenteel kan in 2014, daar waar het nodig is en door de huurders gevraagd wordt, extra verlichting worden geplaatst. De verlichting van de achterpaden van alle huurwoningen is eind 2005 aangepast aan de eisen van het Politiekeurmerk. Door uitvoering van deze maatregelen is tegemoet gekomen aan een mogelijk gevoel van onveiligheid dat onder de huurders kan leven. In het kader van veilig wonen worden, in overleg met de bewoner(s) bij woningmutatie, de cilindersloten vervangen. Door het Woningbedrijf wordt aandacht besteed aan de kwaliteit van het hang- en sluitwerk. Bij vervanging van versleten onderdelen vervangt het Woningbedrijf onderdelen voor een betere kwaliteit. Bij nieuwbouw van huurwoningen wordt zoveel als mogelijk voldaan aan de eisen van Woonkeur. Speelvoorzieningen en openbare verlichting Het Woningbedrijf levert een financiële bijdrage van aan de algemene dienst, te weten: speelvoorzieningen en de openbare verlichting in wijken.

8 Openbare Geestelijke Gezondheidszorg (OGGZ) Het overleg burenoverlast vindt in 2014 plaats tussen OGGZ (het Meldpunt vangnet en advies) en het woningbedrijf. Indien nodig wordt de GGD, de Brijderstichting, maatschappelijk werk De Wering of de politie ingeschakeld. Dit overleg vindt circa zeven keer per jaar plaats. Tuinonderhoud In verband met het naleven van de algemene huurvoorwaarden wordt regelmatig gecontroleerd of de tuinen zich in een goede staat van onderhoud bevinden. 4. Wonen en Zorg Woonzorgcomplex De Schakel Voor woonzorgcomplex De Schakel te Spanbroek wordt, conform het toewijzingsbeleid De Schakel, een aparte toewijzing gehanteerd: eerst komen zorgbehoevenden op grond van een AWBZ- of Wmo-indicatie in aanmerking voor een huurappartement. Voor de exploitatie van woon-zorgcomplex De Schakel te Spanbroek vindt periodiek overleg plaats met een medewerker van De Omring. De gemeente voert regelmatig overleg met de voorzitter van de VvE De Schakel. Ook wordt de kascontrole door de gemeente uitgevoerd. Senioren In de planontwikkeling van de 19 seniorenappartementen bij de Van Roozendaalstraat in Spanbroek en de 11 seniorenappartementen bij de Graaf Florisstraat in Hoogwoud wordt rekening gehouden met de toekomstige zorgbehoefte van ouderen. (zie onder de kwaliteit van de woongelegenheden). Ten aanzien van huisvesting voor senioren wordt aangesloten bij de kadernota regionale Woonvisie. Deze is door de gemeenteraad vastgesteld in Onderzocht wordt of de, door de afdeling Samenlevingszaken, gehouden enquête onder 75+ers van onze gemeente bruikbare informatie oplevert. Wet Maatschappelijke ondersteuning (Wmo) Bij het vrijkomen van aangepaste woningen wordt de woning toegewezen aan Wmowoningzoekenden, conform de procedurebeschrijving woningmutatie. Het woningbedrijf neemt deel aan de kerngroep regievoering Wmo. Doel is om een uitvoeringsplan te realiseren.

9 5. Huisvesten van de doelgroep Verkoop Op grond van een raadsbesluit in 2010 is het verkoopbeleid geactualiseerd. Het gemeentebestuur heeft een taakstellende opdracht van 48 te verkopen woningen. Aangezien de afgelopen jaren al 41 woningen verkocht zijn dienen de komende jaren nog 7 woningen verkocht te worden (artikel 15 BBSH). Het Woningbedrijf verkoopt de nog niet verkochte woningen uit de aangewezen complexen alsnog tegen 90 % van de taxatiewaarde aan de zittende huurder wanneer deze hiervoor belangstelling toont. Wanneer de huurovereenkomst met de zittende huurder wordt beëindigd, wordt de woning aan andere huurders aangeboden (artikel 15 BBSH) om vervolgens op de vrije markt te koop te worden aangeboden. Dit jaar wordt onderzocht of en welke gevolgen de wijziging in de landelijke regelgeving per 1 november 2013 voor het woningbedrijf heeft. Starterslening Door middel van de VROM Starterslening wordt de overstap voor een starter naar een koopwoning mogelijk gemaakt. Dit geldt ook bij verkoop van een huurwoning. In 2014 wordt onderzoek gedaan of de criteria van de doelgroep starters kan worden vergroot en of de verordening Starterslening wordt aangepast. Statushouders Het Woningbedrijf draagt, net als in voorgaande jaren, ook in 2014 zorg voor de huisvesting van de groep statushouders. De taakstelling voor de eerste helft 2014 bedraagt 5 personen, de taakstelling voor de tweede helft is nog niet bekend. Inclusief de achterstand van 1 persoon worden voor 1 juli 2014 nog 6 personen gehuisvest. Senioren In de planontwikkeling van het realiseren van 19 seniorenappartementen bij de Van Roozendaalstraat in Spanbroek en 11 seniorenappartementen op de Graaf Florisstraat in Hoogwoud wordt rekening gehouden met de toekomstige zorgbehoefte van ouderen. (zie onder de kwaliteit van de woongelegenheden). De bouw start in Het woningbedrijf neemt deel aan de werkgroep Domotica. Onderzocht wordt welke mogelijkheden er zijn om in 5 woningen in de gemeente Domotica-voorzieningen te plaatsen. Het woningbedrijf geeft, in overleg met de bewoners, toestemming om een of twee huurwoningen te voorzien van Domotica. Wet maatschappelijke ondersteuning: zie hoofdstuk 4 Wmo. Energie Aan nieuwe huurders wordt informatie over WoonEnergie gegeven. Door de liberalisering van de energiemarkt in 2004 hebben woningcorporaties de mogelijkheid om energie te makelen voor hun huurders. Het Woningbedrijf is daarom samen met een groot aantal andere verhuurders

10 aangesloten bij WoonEnergie. Sinds 1 juli 2004 kunnen de huurders van het Woningbedrijf via WoonEnergie groene en grijze stroom en gas afnemen tegen aantrekkelijke voorwaarden en prijzen. Het Woningbedrijf hoopt hiermee onder andere een bijdrage te leveren aan een verlaging van de woonlasten van de huurders. 6. Betrekken van bewoners bij beleid en beheer Bewonerscommissie Ten minste een maal per jaar heeft het Woningbedrijf overleg met de huurders of met hun vertegenwoordigers (artikel 17 BBSH). In 2014 staat er een regulier overleg met de bewonerscommissie gepland. Indien daar vraag danwel aanleiding toe is, kan vaker een bijeenkomst met de bewonerscommissie worden georganiseerd. De bewonerscommissie bestaat uit vier huurders. Ook wordt toepassing gegeven aan de per 1 januari 2009 gewijzigde Overlegwet, zodat bewoners worden gestimuleerd om hun inbreng en ideeën kenbaar te maken. Omdat de bewonerscommissie de overige huurders (nog) niet vertegenwoordigd, worden de overige huurders via publicaties in het Weekblad voor West-Friesland, het tweejaarlijkse Bewonersblad en via op de hoogte gehouden. Klachten Klachten over het handelen of nalaten van het Woningbedrijf of klachten over personen die voor het Woningbedrijf werkzaamheden verrichten worden door de interne klachtencommissie behandeld. Vervolgstap is dat de klacht door de Ombudscommissie wordt behandeld (artikel 16 BBSH). Jaarrekening, jaarverslag en volkshuisvestingsverslag Het Woningbedrijf stelt de huurders in de gelegenheid kennis te nemen van de jaarrekening, het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag (artikel 18 BBSH). Deze zijn te vinden op en worden op verzoek toegestuurd. 7. Continuïteit en Financiën Financieel beleid en beheer Het Woningbedrijf voert een zodanig financieel beleid en beheer, dat haar voortbestaan in financieel opzicht is gewaarborgd (artikel 21 BBSH). Het Woningbedrijf bestemt batige saldi uitsluitend voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting (artikel 22 BBSH). Jaarrekening / begroting De werkzaamheden voor de jaarrekening worden uitbesteed aan Deloitte Advies zodat een tijdige afronding (vóór 1 juli 2014) is verzekerd. In de eerste helft van juni 2014 wordt een begroting van in het jaar 2015 uit te voeren planmatige werkzaamheden aangeleverd.

11 In de financiële meerjarenraming wordt aandacht besteed aan de volgende ontwikkelingen: Verhuurdersheffing. De heffing wordt geheven op basis van een percentage van de WOZwaarde. De gemeente doet aangifte van deze heffing. Rentestijging. Mogelijk stijgt de rente op leningen. Onderzocht moet worden welke gevolgen dit heeft. Vennootschapsbelastingplichtig worden. Mogelijk worden gemeentes in de toekomst vennootschapsbelastingplichtig. Onderzocht wordt of deze invoering nadelige gevolgen heeft voor het Woningbedrijf en of er mogelijkheden zijn om deze belastingdruk te verminderen. Woningwet In 2014 wordt het wetsvoorstel tot wijziging Herzieningswet Woningwet besproken. Mogelijk wordt de waardering van huurwoningen aangepast: het Woningwaarderingstelsel (WWS) wordt mogelijk afgeschaft en daarvoor in de plaats komt de huursombenadering. Niet iedere woning krijgt dezelfde huurverhoging. De lagere huren kunnen sneller recht getrokken worden. Het woningbedrijf anticipeert tijdig op wetswijzigingen. Huurprijsbeleid Op 1 juli van ieder kalenderjaar worden de huren verhoogd. Het voorstel huurverhoging wordt gemaakt en diverse scenario s op basis van inkomensafhankelijke huurverhoging worden voorgelegd. De huurprijs van de twee nieuwbouwseniorencomplexen wordt vastgesteld. Rekening wordt gehouden met de eigen woningbehoefte zoals is verwoord in de kadernota Regionale Woonvisie.