Vooroverlegplan transformatie en herontwikkeling voormalig terrein CNV Bouw- en houtbond aan de Oude Haven in Odijk

Transcriptie

1 gemeente Bunnik Discussienota Aan: Van: raadsleden van de gemeente Bunnik college van B&W Datum: 7 oktober 2016 Onderwerp: Vooroverlegplan transformatie en herontwikkeling voormalig terrein CNV Bouw- en houtbond aan de Oude Haven in Odijk Geachte raadsleden, Inleiding In het kader van het vroegtijdig betrekken van de gemeenteraad bij bestemmingsplanprocedures wordt uw aandacht gevraagd voor het volgende. Eigenaar/ontwikkelaar GBV (Gecombineerde Bunnikse Vastgoedbedrijven) heeft een vooroverlegplan ingediend voor de transformatie en herontwikkeling van het voormalig kantoor van de CNV Bouw- en houtbond aan de Oude Haven in Odijk naar woningbouw. De initiatiefnemer heeft er voor gekozen om het vooroverleg plannen in te dienen als concept ontwerpbestemmingsplan. De opzet en nadere onderbouwing voor zijn plan is terug te vinden in de toelichting annex ruimtelijke onderbouwing. Voorgeschiedenis Het kantoorpand op de hoek Singel - Oude Haven is een geruim aantal jaren geleden via een (openbare) inschrijvingsprocedure op de markt gebracht. In aansluiting op deze door de CNV Bouw- en houtbond en hun makelaar/adviseur in gang gezette procedure zijn in 2011 door het toenmalige college uitgangspunten en randvoorwaarden geformuleerd. Dit om geïnteresseerde partijen aan de voorkant te faciliteren. Uiteindelijk heeft GBV de hoogst bieding uitgebracht en het object in eigendom verkregen. Door GBV is in 2013 een vooroverlegplan ingediend. Dit plan voldeed niet aan de aan de voorkant geformuleerde criteria vanuit de gemeente. Het toenmalig college stond destijds positief tegenover de transformatie van het kantoorpand, maar heeft het vooroverleg plan op inhoudelijke gronden afgewezen en verbetervoorstellen aangereikt in lijn met de eerder geformuleerde randvoorwaarden/uitgangpunten. Het vooroverlegplan is in deze fase niet voorgelegd aan de raad via het Open Huis. Voor de initiatiefnemer vormde deze besluitvorming de aanleiding om het plan te heroverwegen en het object tijdelijk te verhuren als kantoor. Hernieuwd initiatief Circa twee jaar geleden heeft GBV de transformatie-/ontwikkelopgave opnieuw ter hand genomen. Het object is immers aangekocht met als doel te komen tot transformatie en herontwikkeling. Bij de herstart is aansluiting gezocht bij de collegeagenda binden & bewegen en is in de lijn van uitnodigingsplanologie (ja, mits ) ruimte gelaten aan de initiatiefnemer om met een nieuw vooroverlegplan te komen. Draagvlak

2 2 vanuit de (directe) omgeving en de volkshuisvestelijke beleidslijn voor 30% sociale woningbouw vormde het belangrijkste vertrekpunt. De overige randvoorwaarden/uitgangspunten, zoals woningdichtheid, bouwhoogten, ontsluitingsstructuur en beeldkwaliteit zijn losgelaten. Het is dus aan de ontwikkelaar gelaten om met een goed onderbouwd plan te komen en daarvoor draagvlak te creëren in de omgeving. Vervolgens toetst de gemeente het plan en neemt hierover een besluit. Op dat punt staan we nu. Vooroverlegplan Oude Haven Inleiding De Gecombineerde Bunnikse Vastgoedbedrijven hebben een concept ontwerpbestemmingsplan ingediend voor de herontwikkeling van de locatie Oude Haven 1 te Odijk met woningbouw (maximaal 21 wooneenheden). Zoals al aangegeven heeft GBV er voor gekozen om zijn plan te presenteren in de vorm van een concept ontwerpbestemmingsplan. Met deze stap gaat de initiatiefnemer verder dan te doen gebruikelijk in deze fase van planvorming. Deze keuze is op eigen initiatief gemaakt en komt ook voor eigen rekening en risico. Inhoud concept ontwerpbestemmingsplan Op het bewuste perceel staat momenteel het leegstaande kantoorgebouw van de vakbond CNV (2 lagen met kap) met omliggend parkeerterrein voorzien van een klinker- en asfaltverharding. Aan de achterzijde van het kantoorgebouw ligt een tuin, waarin sprake is van een aflopend reliëf. Het plangebied is gelegen in het zuiden van de kern Odijk op de hoek van de Oude Haven (oostzijde) en de Singel (zuidzijde). Aan de noordzijde wordt het plangebied begrensd door het water van de Oude Haven met aan de overzijde van dit water een begraafplaats en daarnaast enkele woningen aan een hofje (Zeisterweg 36 t/m 38C). Ten westen van het plangebied is een vrijstaande woning gelegen aan de Singel 57B. Deze woning is via een bijgebouw geschakeld aan de vrijstaande woning op 57A. De initiatiefnemer wil het leegstaande kantoorgebouw slopen en daarvoor in de plaats maximaal 21 woningen terugbouwen, bestaande uit: 6 sociale gestapelde woningen. 5 rijenwoningen. 8 2-onder-één-kap-woningen 2 vrijstaande woningen. De segmentering die in de toelichting is omschreven zijn de 6 sociale huurappartementen. De grondgebonden woningen zijn in het plan niet benoemd naar huur of koop en duur, middelduur of goedkoop. Uit de parkeerberekening kan impliciet afgeleid worden dat dit woningen betreft in de middeldure (de 5 rijenwoningen) en dure sector (de 2 onder 1-kapwoningen). De hoofdopzet van het plan gaat uit van drie 'bouwstroken' die in noord-zuid richting lopen. De zuidoostelijke bouwstrook bestaat uit een appartementengebouw in 2 bouwlagen met een kap, en 6 sociale huurappartementen. De noordoostelijke bouwstrook bestaat uit 5 rijenwoningen. De middelste bouwstrook bestaat uit 2 vrijstaande woningen aan de beide uiteinden, en 4 tweeonder-één-kap-woningen daartussen. De westelijke bouwstrook bestaat uit 4 twee-onder-één-kap-woningen.

3 3 In bijgaande figuur is de beoogde verkaveling weergegeven. Ontwerp stedenbouwkundig plan locatie Oude Haven Met de noord-zuid richting wordt aangesloten op de bestaande bebouwing aan de Singel door drie koppen aan deze weg te projecteren die allemaal hierop georiënteerd zijn en tevens op de Oude Haven dan wel het woonpad waaraan de woningen zijn gelegen. Deze koppen krijgen bij de architectonische uitwerking extra aandacht. De drie 'bouwstroken' geven door hun positie en oriëntatie ruimte en doorzicht aan het plan. Daarbij is tevens rekening gehouden met een maximaal 'groen beeld' voor de bestaande bewoners van het noordelijk gelegen woonhof. Aan deze zijde van het plan wordt het bestaande water zoveel als mogelijk in tact gelaten en waar mogelijk zelfs verbreed en voorzien van natuurlijke oevers. Voor het openbaar gebied wordt eveneens een zo groen mogelijke inrichting voorgesteld. Ook de voorgestelde groene erfscheidingen van privé naar openbaar dragen daar aan bij. De voorgestelde woningen bestaan uit maximaal twee bouwlagen met een kap. Door te spelen met kaprichtingen krijgen de eindwoningen een verbijzondering en wordt de massa verzacht naar de omgeving. Aan de oostzijde worden twee woonblokken aan de Oude Haven voorgesteld. De woningen zijn op de Oude Haven georiënteerd. In het zuidelijke woonblok komen 6 sociale huurappartementen. De kop van dit gebouw wordt verbijzonderd waardoor het inspeelt op de ligging aan de rotonde. Het noordelijk gelegen woonblok bestaat uit 5 grondgebonden woningen. Beide woonblokken worden als architectonische eenheid ontworpen. De twee westelijk gelegen woonstroken bestaan uit twee-onder-één-kapwoningen en vrijstaande woningen en worden ontsloten via een woonpad waar tevens het (bezoekers)parkeren is opgelost. Alle woningen aan dit pad zijn hierop georiënteerd.

4 4 In de nieuwe situatie vindt de ontsluiting van de woningen aan de zuidzijde van het plangebied plaats door middel van een woonpad dat uitkomt op de Singel. De woningen en appartementen aan de Oude Haven hebben hun voordeur aan de Oude Haven zelf. Het parkeren van de auto's van de bewoners van de rijwoningen aan de Oude Haven vindt aan de voorzijde plaats, deels op eigen terrein en deels in openbaar gebied. Voor de appartementen aan de Oude Haven wordt het parkeren opgelost aan de Oude Haven zelf in openbaar gebied. Hier zijn 8 langsparkeerplaatsen geprojecteerd. Voor alle overige woningen is voorzien in twee parkeerplaatsen op eigen terrein. Aan het woonpad is daarnaast nog voorzien in 11 openbare (bezoekers)parkeerplaatsen. Door de situering van (de uitrit van) het woonpad dient de bestaande bushalte te worden verplaatst. In het plangebied zijn voorzien: 19,6 parkeerplaatsen op eigen terrein; 19,0 parkeerplaatsen in openbaar gebied In het plan is niets vermeld over de beoogde duurzaamheid van de nieuwe woningen. Planologisch kader De locatie Oude Haven 1 valt binnen het bestemmingsplan Dorp Odijk De gronden hebben in dit bestemmingsplan de bestemming 'Kantoor'. Er is een groot bouwvlak opgenomen dat voor maximaal 80 % bebouwd mag worden met een maximum goot- en bouwhoogte van 6 meter respectievelijk 7 meter. Binnen deze bestemming is het bouwen van woningen niet toegestaan. Tevens is een groot deel van het plangebied voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 4'. Dit betekent dat de realisatie van woningbouw op de locatie Oude Haven te Odijk in strijd is met het vigerende bestemmingsplan Dorp Odijk Er kan daarom alleen medewerking aan het initiatief worden verleend indien het bestemmingsplan wordt herzien. Constateringen Het plan voldoet aan de basisvereisten die bij de herontwikkeling van het plan zijn meegegeven, zijnde een gedragen plan door de omgeving en 30% sociale woningbouw. Daarmee ligt er in de basis een positieve beoordeling. Wel kent het plan nog wat onderdelen waarop in het vervolg nog met de initiatiefnemers gesproken zal worden. Alhoewel een concept ontwerpbestemmingsplan is ingediend zijn er dus nog wel punten van overleg. In het navolgende worden enkele opmerkingen gemaakt over het inhoudelijke plan. Ruimte Het ruimtelijk beleid van rijk, provincie en gemeente is erop gericht om nieuwe stedelijke ontwikkelingen, zoals woningbouw, primair in bestaand stedelijk gebied te laten plaatsvinden. Dit door herstructurering en transformatie van locaties bestaand stedelijk gebied. Daarnaast is het beleid van de provincie Utrecht erop gericht om te komen tot herbestemming en transformatie van leegstaande kantoren. Kantoren waarnaar geen marktvraag meer is verdwijnen zo, waardoor vraag en aanbod naar kantoorruimte meer in evenwicht komt en de ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid van leegstaande kantoorlocaties door herbestemming/transformatie verbeterd kan worden. De realisatie van woningbouw op de Oude Haven 1 past binnen dit ruimtelijk beleid. Er is immers sprake van woningbouw in bestaand stedelijk gebied middels transformatie van een kantoorgebouw. Het kantoorgebouw staat leeg, is gedateerd, solitair gelegen en voldoet niet meer aan de hedendaagse marktvraag naar kantoorruimte. Mede gezien het grote aanbod aan kantoorruimte in de omgeving wordt niet verwacht dat deze leegstand in de toekomst zal afnemen. De locatie Oude Haven 1 grenst aan bestaande woongebieden. Wonen op deze locatie past daarom binnen de functionele structuur van dit deel van de kern Odijk. De Ladder voor duurzame verstedelijking uit het Besluit ruimtelijke ordening vereist dat voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen, zoals woningbouwlocaties, de actuele regionale behoefte wordt aangetoond. Het concept ontwerp bestemmingsplan bevat een veel te summiere onderbouwing van de actuele regionale behoefte. Volgens de geldende jurisprudentie is een enkele verwijzing naar een niet meer actuele woonvisie onvoldoende. Op dit onderdeel moet de onderbouwing aangevuld worden. Er lijkt voldoende informatie voorhanden om deze lacune alsnog in te vullen.

5 5 Stedenbouw en openbare ruimte Het bestemmingsplan Dorpen Odijk 2012 geeft inzicht in de stedenbouwkundige en cultuurhistorische structuur van het dorp Odijk en daarmee aanknopingspunten voor de stedenbouwkundige invulling van de planlocatie Oude Haven. Onderdeel daarvan zijn onder meer de zogenaamde identiteitsdragers. Bijgaande afbeelding geeft duidelijk aan wat deze identiteitsdragers zijn. Het plangebied ligt in de kern van deze identiteitsdragers. Het nieuwe plan heeft daarmee een belangrijke betekenis in Odijk. In de toelichting van het concept ontwerpbestemmingsplan wordt hier niet op ingegaan noch wordt ingegaan op de historische betekenis van deze locatie. Bijgaande afbeeldingen geven het belang van deze locatie in de historie weer. Identiteitsdragers kern Odijk. (bron: bestemmingsplan Dorp Odijk 2012 en Toekomstvisie Bunnik ). Kaart Ouderdom en samenstelling bebouwing Odijk, waarin de locatie ligt in een zone waar in de vroege vroege/late middeleeuwen al bebouwing was. Naast de historische invloed zijn de ruimtelijke karakteristieken van het plangebied en zijn omgeving van belang voor de nieuwe inrichting. Uit de toelichting op het stedenbouwkundig plan is een aantal ontwerp uitgangspunten te destilleren: De drie 'bouwstroken' geven door hun positie en oriëntatie ruimte en doorzicht aan het plan; Maximaal 'groen beeld' voor de bestaande bewoners van het noordelijk gelegen woonhof; Bestaande water zoveel als mogelijk intact gelaten en waar mogelijk zelfs verbreed en voorzien van natuurlijke oevers; Openbaar gebied wordt eveneens een zo groen mogelijke inrichting. Ten aanzien van de voorgaande uitgangspunten wordt het volgeden opgemerkt: Van doorzichten is nauwelijks sprake. De gekozen opzet maakt dat de zijtuinen en achtererven bebouwd zullen worden en geen sprake meer is van enig (door)zicht. Vraag is overigens of dit uitgangspunt überhaupt haalbaar is in dit plangebied, met de gekozen dichtheid. Het groene beeld vanaf de woningen aan de overzijde is twijfelachtig. Mede door voorgaand genoemd punt van de zij- en achtererven bebouwd kunnen worden. Het middengebied, het woonpad met parkeervoorzieningen, is dan het enige openbaar gebied dat de groene uitstraling moet waarborgen. De

6 6 inrichting biedt weinig houvast en is stenig ingericht om dit beeld te garanderen. In verlengde daarvan is het gecreëerde verblijfsgebied aan de oude loop van de Kromme Rijn gering van omvang voor het groene beeld. Al met al wordt geconstateerd dat de openbare buitenruimte in het huidige plan een matige ruimtelijke kwaliteit kent. Het bestaande water wordt weliswaar zoveel mogelijk intact gelaten, maar hier wordt wel een kans gemist om deze rand te verbijzonderen. Gepleit wordt voor een openbare ruimte langs de oude loop van de Kromme Rijn, waarmee deze rand verbijzonderd kan worden. Hiermee komen we ook bij de genoemde identiteitsdragers die langs het plangebied lopen. Het stedenbouwkundig plan maakt hier geen of in geringe mate gebruik van. De oude loop van de Kromme Rijn zou meer aandacht verdienen. Met name het toepassen van zijtuinen, tot in de oeverlijn van de Kromme Rijn wordt als minpunt ervaren en doet geen recht aan deze locatie en de beleidsdoelen uit het Bestemmingsplan Dorpen Odijk. Ook langs de Singel is sprake van zijtuinen, terwijl hier juist kansen liggen voor een versterking van de stedenbouwkundige situatie. Voorts verdient de ontsluiting van het gebied op de Oude Haven nadere aandacht (zie ook onderdeel verkeer) Er kan niet beoordeeld worden of het plan voldoet aan het gemeentelijk Programma van Eisen Openbare Ruimte, aangezien maatvoeringen in tekeningen ontbreken en inrichtingstekeningen op schaal eveneens ontbreken. Wonen Het concept ontwerp bestemmingsplan voorziet in de bouw van 21 woningen, waarvan 6 sociale huurappartementen. Verder zijn de grondgebonden woningen enkel naar woningtype gedifferentieerd (vrijstaand, twee-onder-één-kap en rijen). Impliciet kan uit de parkeerberekening afgeleid worden dat de rijwoningen tot de middeldure sector behoren en de twee-onder-één-kapwoningen en vrijstaande woningen tot de dure sector. Het plan vermeldt met betrekking tot de grondgebonden woningen niets over de beoogde differentiatie naar huur en koop. Ook de doelgroepen waarop het plan zich richt zijn niet vermeld. Het beleid van de gemeente Bunnik is gericht op de realisatie van een gevarieerd woningprogramma met aandacht voor starters, ouderen en gezinnen met kinderen. Hoewel de doelgroepen waarop het plan zich richt niet vermeld zijn, kunnen met het gedifferentieerde woningbouwprogramma (vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen in de dure sector, rijwoningen in de middeldure sector en sociale huurappartementen) verschillende doelgroepen bediend worden, waaronder starters en gezinnen met kinderen. In die zin sluit het plan aan op het gemeentelijk beleid. Het woningprogramma uit het vooroverlegplan kan de doorstroming bevorderen en kan een bijdrage leveren aan een meer evenwichtige bevolkingsopbouw. De doorstroming kan bevorderd worden doordat het plan middeldure en dure woningen bevat. Een meer evenwichtige bevolkingsopbouw kan ontstaan doordat jongeren/starters de kans wordt geboden in de gemeente Bunnik te blijven of te komen wonen; deze groep is nu sterk ondervertegenwoordigd. Het draagvlak voor bepaalde voorzieningen en daarmee de leefbaarheid van de kern Odijk kan daarmee versterkt worden. Bij het geven van randvoorwaarden bij het hernieuwd initiatief is als randvoorwaarde gesteld het aandeel van 30% sociale huur. Met het aantal van 6 sociale huurappartementen op een totaal van 21 woningen wordt nagenoeg voldaan aan dit vereiste (28,6%). Verkeer In het stedenbouwkundig ontwerp wordt het overgrote deel van het gebied ontsloten op de Singel en de rijen woningen op de Oude Haven. De Oude Haven langs het plangebied is een fietsverbinding en wordt door veel middelbare scholieren gebruikt. Het uitgangspunt te kiezen voor een hoofdontsluiting via een extra aansluiting op de Singel en een secundaire ontsluiting wordt onderschreven. De Oude Haven is weliswaar een fietsstraat, maar meer noordelijk wordt het steeds meer een fietsstraat annex woonstraat. Ook op dit deel nabij de Singel zou een secundaire ontsluiting moeten kunnen. Wel is het de vraag in hoeverre langs deze fietsstraat ook op alle woningen een in-/uitrit gerealiseerd moet worden. Parkeren op een binnenterrein zal de druk op de Oude Haven kunnen verminderen.

7 7 Parkeren Op basis van het woningbouwprogramma in het concept ontwerpbestemmingsplan zijn er op grond van de Parkeernota Bunnik 2008 in totaal 38,6 parkeerplaatsen benodigd, zoals ook in het plan aangegeven. Het plan voldoet hieraan. Het plan voorziet in 19 parkeerplaatsen in de openbare ruimte en 25 op het erf bij de woningen. Uitgangspunt van de Parkeernota is dat alle parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd moeten worden. Het plan voldoet hier niet aan. 8 parkeerplaatsen zijn voorzien aan de overzijde van de Oude Haven op gemeentegrond. Hierover zal nog nader overleg met initiatiefnemers volgen. Niet duidelijk is of het plan voorziet in de aanleg van openbare parkeerplaatsen voor het opladen van elektrische auto s. Naar verwachting zijn er in de toekomst meer oplaadpunten nodig. Het is wenselijk dat hier in het plan rekening mee gehouden wordt. In het plan is niet aangegeven op welke wijze rekening is gehouden met fietsparkeren. Geconstateerd wordt echter dat er schuurtjes bij de grondgebonden woningen zijn waar fietsen gestald kunnen worden. Het kavel van de appartementen is ruim genoeg om op eigen terrein bij de appartementen te voorzien in voldoende ruimte voor fietsparkeren. Strategische Agenda Bunnik In de op 23 juni 2016 vastgestelde Strategische Agenda Bunnik zijn een aantal keuzes opgenomen. De keuzes die relevant zijn in relatie tot het plan voor de Oude Haven 1 worden hieronder weergegeven en zijn gespiegeld aan het plan. We kiezen voor: 1. Menselijke maat: De keuzen die we maken op het gebied van ruimtelijke ontwikkelingen moeten passen bij het dorpse karakter (Bunnikse maat en schaal). Dit betekent minimale hoogbouw; de kerktorens in de oude dorpskernen moeten zichtbaar blijven. We zetten in op losse verkaveling, groene openbare ruimte en een goede verblijfskwaliteit in de dorpscentra. Het plan sluit deels aan bij deze keuze. De voorgestelde bebouwing past, onder meer qua hoogte, bij de Bunnikse maat en schaal, maar er is geen sprake van een groene openbare ruimte. De openbare ruimte van het nieuwe woonpad oogt stenig. Het aanwezige water van de oude loop van de Kromme Rijn krijgt onvoldoende een openbare functie omdat er, behoudens op een deel van de kop van het nieuwe woonpad, geen openbare buitenruimte aan het water wordt gerealiseerd en zijkanten naar het water zijn gericht. We kiezen voor: 2. Wonen voor (jonge) gezinnen, tweeverdieners, (inter)nationale kenniswerkers en ouderen in een dorpse omgeving: We richten ons daarbij primair op huisvesting van (jonge) gezinnen, tweeverdieners, (internationale) kenniswerkers en ouderen, waarbij de woningen bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit van het dorpse karakter. Daartoe behoren ook sociale huurwoningen en vernieuwende woonconcepten. Het plan sluit deels aan bij deze keuze. Hoewel het plan niet duidelijk maakt op welke doelgroepen de woningbouw gericht is, kan door het gedifferentieerde woningprogramma (vrijstaande en twee-ondereen-kap woningen en appartementen, in verschillende prijsklassen) worden voorzien in huisvesting voor (jonge) gezinnen en tweeverdieners. Ten aanzien van de versterking van de ruimtelijke kwaliteit van het dorpse karakter worden echter kansen gemist (oude loop van de Kromme Rijn en karakteristiek van de Singel als identiteitsdragers). In het plan heeft het water grotendeels geen openbare en verbijzonderde functie omdat er weinig openbare buitenruimte aan het water ligt. De zichtbaarheid en toegankelijkheid zijn hierdoor slechts beperkt. Het plan gaat uit van oriëntatie van kopwoningen op de Singel en verbijzondering van de architectuur van deze woningen. Dit kan bijdragen aan de versterking van de karakteristiek. Echter, tegelijkertijd grenzen zij- en achtererven van deze kopwoningen aan de Singel. Deze kunnen (op termijn) dichtslibben met erfbebouwing, zoals schuttingen, hetgeen de beeldkwaliteit van de Singel niet ten goede komt.

8 8 We kiezen voor: 3. Faciliteren van organische groei met behoud van ruimtelijke kwaliteit: De druk van bevolkingsgroei biedt kansen voor het creëren van draagvlak voor goede basisvoorzieningen en om de ruimtelijke kwaliteit binnen de dorpen ( ) te versterken. Die kans krijgen we maar één keer en we gaan daar zorgvuldig mee om. Door transformatie en intensivering van functies (bijv. omzetten van bedrijfspanden in woningen) in de centra van de dorpskernen voegen we ruimtelijke kwaliteit aan de dorpen toe. Het plan sluit deels aan bij deze keuze. Mede door het gedifferentieerde woningprogramma, kan het plan een bijdrage leveren aan het draagvlak voor basisvoorzieningen. Er blijven echter kansen onbenut om de ruimtelijke kwaliteit te versterken. De transformatie van het kantoorgebouw op basis van het huidige plan leidt tot een beperkte toevoeging van ruimtelijke kwaliteit aan het dorp Odijk. (zie hiervoor onder 2, de identiteitsdragers.) Voorts dient opgemerkt te worden dat het concept bestemmingplan maximale flexibiliteit biedt, maar daardoor de totstandkoming van ruimtelijke kwaliteit niet waarborgt. Op de verbeelding en in de planregels zijn de verkeers- en bebouwingstructuur niet vastgelegd. Ook is de situering van de verschillende woningtypen en de verdeling van de woningen over de verschillende typen niet vastgelegd in de regels en verbeelding. Dit zal punt van bespreking zijn met initiatiefnemers.. We kiezen voor: 4. Een actieve bijdrage aan een groene, gezonde en slimme topregio met internationale uitstraling: Er is nog veel winst te behalen binnen onze gemeente als het gaat om energiebesparing. ( ) Bij transformatie en nieuwbouw volgen we niet alleen het Bouwbesluit maar leggen we ook een relatie met duurzame energie opwekking (energie producerende gebouwen). We streven tenminste naar energie neutrale nieuwbouw. Het is niet duidelijk of het plan al dan niet aansluit op deze keuze. In het plan is namelijk niets vermeld over te treffen duurzaamheidsmaatregelen. We kiezen niet voor: 5. Bebouwing die qua omvang en volume niet past bij de Bunnikse schaal en/of de ruimtelijke kwaliteit in onze dorpen ( ) onder druk zet: Nieuwbouw- en verbouwplannen moeten een meerwaarde opleveren voor de ruimtelijke kwaliteit in onze dorpskernen ( ). Hierbij houden we rekening met het (behouden van het) kleinschalige, dorpse karakter waarbij verdichting van de openbare ruimte de voorkeur geniet boven hoogbouw. Het plan sluit beperkt aan op deze keuze. Weliswaar past de omvang en volume van de beoogde bebouwing wel bij de Bunnikse schaal, maar de meerwaarde voor de ruimtelijke kwaliteit in de dorpskern van Odijk is onvoldoende omdat er kansen worden gemist. Rol van de raad Om de geschetste ontwikkelingen te kunnen realiseren is het opstellen van een bestemmingsplan noodzakelijk. De raad is bevoegd als het gaat om het vaststellen van het bestemmingsplan. In dit stadium van de planvorming vragen wij u een reactie te geven op dit initiatief. Deze reactie wegen wij mee bij de verdere stappen in het kader van de verdere ontwikkeling van het bestemmingsplan. De gemeenteraad behoeft op dit moment nog geen besluit te nemen. Pas bij het voorstel tot vaststelling van het bestemmingsplan vragen wij de gemeenteraad een formeel besluit te nemen. Bijlagen Vooroverlegplan Oude Haven

9 9 Procedure raadsvoorstel / besluit Onderwerp Herontwikkeling voormalig terrein CNV Bouw- en houtbond aan de Oude Haven in Odijk Bijgevoegde stukken Vooroverlegplan Oude Haven Ja Nee Ter inzage Vooroverlegplan Oude Haven Ja Nee Inhoud besluit B&W Datum besluit B&W 4 oktober 2016 Digitaal beschikbaar bij griffie Ja Nee Het vooroverlegplan door middel van bijgevoegde discussienota neutraal voorleggen in het Open Huis en de raad vragen een richtinggevende uitspraak te doen over het plan en (hernieuwde) kaders mee te geven. In Voorrondes Open Huis Bijzonderheden Bespreken Gewenste planning Open Huis Raad n.v.t. Uiterste datum Raad n.v.t. Agenda Commissie Datum bespreking Opmerkingen n.v.t.