Presentaties voor Kenniscafé Meer middeldure huur realiseren. 16 oktober 2017, Honigcomplex te Nijmegen

Maat: px

Weergave met pagina beginnen:

Download "Presentaties voor Kenniscafé Meer middeldure huur realiseren. 16 oktober 2017, Honigcomplex te Nijmegen"

Dries de Meyer
5 jaren geleden
Aantal bezoeken:

1 Presentaties voor Kenniscafé Meer middeldure huur realiseren 16 oktober 2017, Honigcomplex te Nijmegen

3 Mark Straver Vastgoedontwikkelaar & Assetmanager

4 Voorstellen Vastwas Wat doen we? Hoe onze doelstelling realiseren? o Aankoop beleggingen o (Her) ontwikkelen Waar willen wij bezit? Wat voor bezit willen we? Welke trends zijn waar te nemen?

5 Hoe is onze markt? Waar lopen we tegenaan? Wat kan beter? Rol van de overheid Provincie Gemeente Welke rol wil Vastwas?

6 Vragen

8 Middenhuur is remedie tegen gedeelde stad

9 Oplossing Hart voor Huren 1. Sociaal fonds zonder winstmaximalisatie. 2. Minimaliseren van de overhead en verlaging exploitatiekosten. 3. Minimaliseren van de totale woonlasten. 4. Scheefhuurders kunnen voorrang krijgen. 5. Alleen verhuren aan middeninkomens. 6. Afspraken maken over de woning, huurprijs, grondprijs en verhuurtermijn % transparantie voor de gemeente en de plaatselijke corporatie.

10 Resultaat Mensen kunnen wonen in een huurhuis dat bij hun inkomen past. Sociale huurwoningen vrijkomen voor de mensen die ze echt nodig hebben. Gemeenten zeker weten dat de huurwoningen lang in dit segment verhuurd blijven.

11 Duidelijkheid leidt tot actie Bepaal als gemeente wie je doelgroep is en hoe groot die is. Stel duidelijke regels op, zodat je weet dat doel wordt bereikt. Regels zorgen er voor dat dure huur of koop het niet wint van middenhuur. Vraag marktpartijen om te bouwen. Nieuwe kabinet vereenvoudigt de markttoets, zodat als marktpartijen niet willen of kunnen corporaties zelf mogen bouwen.

12 Voorbeeld werkende regels Huurprijs: Grondprijs: Huurindex: Duur: Kwaliteit: Toewijzing: Inkomensgrens Eigendom: Vastleggen: Status: Doelstelling: Gestaffeld Inflatie 20 jaar Twee categorieën: centrum: 40-60m² en overig: 50-80m² - - Vooral markt Erfpacht en anterieur Nog vast te stellen (gemiddeld 850) Gestaffeld Inflatie 25 jaar Per project bepaald 50% doorstromers + deel gezin Vooral gemeente Erfpacht en anterieur Vastgesteld 40% middenhuur

13 Resultaat

14 Conclusie Zelf initiatief nemen. Duidelijk regels noodzakelijk. Veel belangstelling van diverse partijen.

16 Zelf betaalbare appartementen ontwikkelen Coöperatieve huurwoningen voor de middengroepen vullen het gat dat is gevallen tussen woningcorporaties en door de markt aangeboden appartementen in de stad. Peter Kuenzli Het Rotterdams Woongenootschap Nijmegen, 16 oktober 2017

17 Grote bandbreedte coöperatief wonen in NL Zelfbeheer of eigendom + beheer Huren of kopen Sociale huur of betaalbare huur voor de middengroep In Nederland meeste initiatieven met zelfbeheer in bestaande sociale huurwoningen wel/niet in eigendom overgenomen van corporaties; Daarin voorziet ook nieuwe Woningwet en Regeerakkoord Rutte III Mijn verhaal richt zich op nieuwe coöperatieve verenigingen Die in en rond de binnensteden nieuwe aantrekkelijke (gezins)appartementen ontwikkelen ( m2 GBO), realiseren en beheren voor hun leden, 30% onder markthuren Sociale en functionele menging

18 Beproefde aanpak o.m. in Duitsland en Zwitserland

19 Programma HRW aantrekkelijke, duurzame, voor middeninkomens betaalbare en met openbaar vervoer goed bereikbare appartementen In of rond binnenstad Rotterdam Woningdifferentiatie van ca. 70 m m2 gbo 60 % appartementen voor huishoudens 3 5 personen Compacte duurzame woningen waar mogelijk gedeelde voorzieningen Hoge dichtheid in maximaal 5-6 lagen Niet alleen wonen, ook ruimte andere functies

20 Rol architect en architectuur Architect wordt in NL naar de marge van het bouwproces gedrukt HRW geeft als bouwheer de architect zijn centrale rol terug als bouwmeester die gehele engineering aanstuurt binnen kaders PVE HRW wil weer monumentwaardige complexen maken, met liefde ontworpen, gedetailleerd en gemaakt en geen m3 kiloknallers Verantwoordelijkheid strekt voorbij oplevering + verzekering (Belgisch model) Architect wordt daarvoor behoorlijk betaald

21 BLIJDORP Coöperatieve vereniging De Eendracht Rotterdam i.s.m. architect J.H. van den Broek 1934 Rijksmonument

22 Onderzoek 2015 Bakker/Beltman Waarom komen coöperaties die nieuwbouwen slecht van de grond in NL.? 1. Meestal bestaand vastgoed wcp.s voor nieuwbouw is grond nodig 2. Financieringsstructuur is niet goed doordacht ( concrete uitwerking ontbreekt bij alle onderzochte 14 initiatieven ; Financiers slecht vertrouwd met fenomeen wooncoöperaties ) 3. Hoe kunnen grondreservering en plankosten worden gefinancierd? (20-30% sti.ko) 4. Exploitatielasten worden vaak te laag ingeschat 5. Bij groot deel beperkt kennis, kunde en middelen aanwezig

23 Hoe kom je aan (bouwrijpe) grond Van gemeente of woningcorporatie: omdat coöperatief wonen voor de middengroep het tekort aan betaalbare woningen voor deze groep duurzaam kan oplossen (ook na 25 jaar!) nu woningcorporaties in de nieuwe Woningwet zich moeten richten op doelgroep onder modaal Omdat ongedeelde wijken onverminderd van belang zijn voor een vitale stad Omdat een marktconforme grondprijs betaald wordt voor middeldure gezinsappartementen die duurzaam aan de speculatie onttrokken zijn

Huurders zijn in 2017 6,9% meer gaan betalen per m2 woonoppervlakte. In grote steden is prijsstijging veel groter. Amsterdam gemiddeld 18,00/m2 p.

24 Huurders zijn in ,9% meer gaan betalen per m2 woonoppervlakte. In grote steden is prijsstijging veel groter. Amsterdam gemiddeld 18,00/m2 p.m. Beleggers in middeldure huur? Verhuurrendement 3-4% + inflatie Verkooprendement na jaar Samen gem. rendement 6-8% Huren stijgen ieder jaar

25 Hoe denkt HRW project van 30 mln. + maakbaar, haalbaar en financierbaar te maken? Stichtingskosten vergelijkbaar met markt, bouwkosten hoger, bijkomende kosten lager omdat HRW opdrachtgeversrol invult en bewoners werft en betrekt bij planproces; Maatschappelijk ontwikkelaar (3-5% AK/W&R) doet voorfinanciering Leden coöp. nemen aandeel 1.000,00 Leden die willen wonen in complex kopen aanvullend aandeel ter grootte van 10% van stichtingskosten/m2 (ca. 300/m2 GBO) Exploitatie op kostprijsbasis zonder winstoogmerk 20% e.v. van corporaties (verbinding/toestemming nodig) of private investeerders 70% v.v. met hypotheek van banken/pensioenfondsen

26 En nu ook Gelders Woongenootschap? Wat is er al? Met coöperatief wonen vertrouwde partijen, betrokkenheid burgers, stedelijke cultuur, rijke provincie en woningnood middengroep Stuurgroep wooncoöperaties Gelderland Wat is nodig? mensen die initiatief willen nemen en leden gaan werven 2. Gemeente en corporatie die 1-2 ha. grond willen reserveren voor wooncoöperatie bijv. in of rond binnenstad Arnhem, Nijmegen, Wageningen 3. (Lokale) architect(en) die in initiatieffase energie willen steken in verkennende studies/ontwerpen als basis Businesscase 4. Kennis en kunde in bestuur en ondersteuning 5. Al zeer tijdig financieringsmogelijkheden verkennen en samenwerkingsmogelijkheden met maatschappelijke ontwikkelaars

28 Ongedeelde Stad Middeldure huur scharnier tussen sociale huur en koop Richard Oversluizen Talis woningcorporatie in Nijmegen en Wijchen Kenniscafé Meer middeldure huur realiseren Nijmegen 16 oktober 2017

29 Waarom? Ongedeelde stad! Differentiatie van de woningvoorraad tussen huur en koop, tussen duur en goedkoop, tussen laagbouw en etage, is nog altijd gewenst. (Stadsvisie 2020 Nijmegen in zicht ) Aandeel corporatiewoningen binnen zelfstandige woningvoorraad 2015, Stadsmonitor 2017

30 Condities ongedeelde stad Gedifferentieerde wijken Balans in prijs / kwaliteit verhouding Afstemming vraag / aanbod

31 Stagnatie op de huurmarkt Komende jaren nauwelijks plannen middeldure huur

18 huurwoningen vanaf 850 en hoger Entree, een dag in

32 Huren in de Waalsprong vanaf 700 tot 850 per maand? Funda, een dag in 2017: 0 huurwoningen tussen 700 en huurwoningen vanaf 850 en hoger Entree, een dag in 2017: 0 huurwoningen tussen 700 en huurwoning vanaf 850 en hoger

33 Visie Talis Sociaal huisvester, focus op huurtoeslaggerechtigden Wij vragen maximaal 635 voor een sociale huurwoning Kwaliteit woningen afstemmen op huurprijs, niet concurrerend voor beleggers Dus: ruimte creëren voor commerciële partijen in dure sociale huur en middeldure huursegment

34 Wat is nodig? Commitment Beleggers op ontwikkelen middeldure huur Inzet instrumentarium gemeente - Grondprijsdifferentiatie - Gronduitgifte onder voorwaarden (hoogte huurprijs, termijn)

Practise what you preach Pilot dure sociale huur in Grote Boel Talis 15 woningen 9 huur tot 592 6

35 Practise what you preach Pilot dure sociale huur in Grote Boel Talis 15 woningen 9 huur tot huur tot 635 Stienstra 16 woningen huur tot 710 Achmea 35 woningen huur tot koop VON

36 Tussen feit en fictie FEIT: In pilot geen financiële consequenties GREX gemeente FICTIE: Dat er altijd geld bij moet UITDAGING VOOR DE TOEKOMST: Gezamenlijk ambitieniveau vanuit volkshuisvestelijk belang

37 Gezamenlijke opgave Oproep aan gemeente Nijmegen: doortastend en creatief optreden voor het middeldure huursegment in Nijmegen om het aanbod van middeldure huurwoningen flink te laten stijgen. Want: Corporaties kunnen dit niet zelfstandig realiseren Beleggers doen dit niet vrijwillig

38 Niks doen is geen optie! Ongedeelde stad staat onder druk: eenzijdige wijken met veel goedkope huurhuizen of juist dure koophuizen op de loer Wij vragen gezamenlijke creativiteit en daadkracht met bijbehorend instrumentarium!

40 Uitkomsten Socrates Gewenste Nieuwbouw Gemid. Per jaar Woonvisie programma Gemid. Per jaar Sociale huur tot Middeldure huur Dure huur > Totaal huur Totaal koop

Vergelijkbare documenten

Het heft in eigen handen met de wooncoöperatie

Het heft in eigen handen met de wooncoöperatie Tineke Lupi, projectleider Platform31 netwerk bijeenkomst van afterworknet, op 31 oktober 2017 Den Haag Wat is een wooncoöperatie? Zelforganisatie in het