Stichting Maatschappelijk Vastgoed Comeniusstraat 2A, 1817 MS Alkmaar postbus 1046, 1810 KA Alkmaar

Transcriptie

1 memorandum financiering en exploitatie FBK Stadion Hengelo aan : de heer H. Kloosterman, directeur FBK Games datum : 29 oktober 2013 kenmerk : HJ dossier : MV project : FBK stadion Hengelo betreft : beleidsmemorandum financiering en exploitatie behandeld door : H.J.M Jansen / D.P. van der Veen telefoon / / herman.jansen@mvastgoed.nl bijlagen : geen DOEL In vervolg op de opdracht van de Raad van de Gemeente Hengelo om de eerdere exploitatiestudie door Stichting Maatschappelijk Vastgoed (SMV) van 22 augustus 2013 nader te verdiepen heeft op 29 oktober 2013 een bespreking plaatsgevonden tussen vertegenwoordigers van de Gemeente Hengelo en de FBK Games in aanwezigheid van de adviseurs van beide partijen. Tijdens deze bespreking heeft SMV haar nadere exploitatiestudie gepresenteerd en toegelicht. Partijen hebben tijdens deze bespreking afgesproken dat de conclusies van deze exploitatieverkenning in een aanvullend memorandum zouden worden samengevat ten behoeve van de besprekingen in het College van B&W en de Raad. Er is onderzocht in hoeverre een substantiële vermindering te bereiken is van de exploitatielasten voor de Gemeente Hengelo ten einde de continuïteit van het stadion en de FBK Games te waarborgen. Om dit te realiseren stelt SMV voor om te werken volgens het door hen ontwikkelde concept Huren als een Eigenaar, een private financierings- en exploitatievorm. OPLOSSINGSRICHTING SMV voorziet in de oprichting van een beheerstichting, die als eigenaar en verhuurder van het stadion en bijbehorende opstallen optreedt. Huuroplossingen leiden tot lagere aanvangslasten dan bij eigendom het geval is. De voorgestelde huuroplossing leidt ook over vrijwel de totale exploitatieperiode tot lagere lasten vanwege de verschillen in de waarderingsstelsels, zoals die wettelijk voor gemeenten en privaatrechtelijke stichtingen gelden. Deze beheerstichting heeft geen winstoogmerk en wordt onder controle van de Gemeente Hengelo, de Stichting FBK Games of een combinatie van verschillende partijen gebracht; één en ander ingericht naar wens van de betrokken partijen. Stichting Maatschappelijk Vastgoed Comeniusstraat 2A, 1817 MS Alkmaar postbus 1046, 1810 KA Alkmaar telefoon KvK Noordwest Holland Rabobank BTW NL B01

2 Indien gewenst blijft de grond eigendom van de gemeente; er wordt in dat geval door de Gemeente Hengelo een opstalrecht gevestigd ten gunste van de beheerstichting om de financiering mogelijk te maken. Het is echter ook mogelijk om zowel de grond als de opstallen onder te brengen in de nieuwe beheersstichting (eventueel zijn andere rechtsvormen ook mogelijk). De opstallen (en desgevraagd ook de grond) worden volledig bancair gefinancierd. De nieuwe beheerstichting gaat een hypotheekovereenkomst aan met de bank en financiert de kosten hiervan met de huuropbrengsten. EXPLOITATIEONDERZOEK In de afgelopen weken is allereerst gedetailleerd onderzocht wat de actuele en toekomstige exploitatielasten zijn voor de Gemeente Hengelo voortvloeiende uit het eigendom van het stadion. Het gaat derhalve om de eigenaar gerelateerde lasten, zoals rente, afschrijvingen, onderhoud en zakelijke beheerlasten. Op verzoek van de Gemeente Hengelo is tevens de energiecomponent meegenomen in het onderzoek. Ten behoeve van dit onderzoek heeft een gedetailleerd boekenonderzoek plaatsgevonden naar de verschillende activanummers, afschrijvingstermijnen, rekenrente en dergelijke. De actuele lasten zijn in beeld gebracht over de periode 1998 tot en met Tegenover deze lastenontwikkeling is de geprognosticeerde lastenontwikkeling afgezet voortvloeiende uit de implementatie van het huurconcept. Hierbij is uitgegaan van een fictieve 40 jarige exploitatieperiode vanaf 2014 tot en met Hierdoor kan een gedetailleerde lastenvergelijking worden gepresenteerd over een beschouwingperiode van 2014 tot en met De beheerstichting zal door de Belastingdienst worden aangemerkt als belastingplichtige in de zin van de vennootschapsbelasting (vergelijkbaar met woningcorporaties). De onderneming zal verhuren vrij van BTW (dit aspect behoeft nadere fiscale studie in verband met recente beleidswijzigingen door de staatssecretaris). Voor de financiële verkenningen zijn de volgende rekenparameters aangehouden: - overdracht van de opstallen: tegen boekwaarde, berekend per ; - transactiesom: ; - transactie: tegen Kosten Koper, dus de overdrachtsom wordt vermeerderd met 6% overdrachtsbelasting; - start exploitatie: per ; - initiële huurperiode: 30 jaar met doorzicht naar 40 jaar; - huurprijsarrangement: op basis van het concept Huren als een Eigenaar; - huurtrend: 2,25%; - inflatie: 2,00% - lening: annuïtair aflosschema van 30 jaar met een restschuld van nihil; - rente: 4,50% op basis van 3-maands Euribor; - renterisico: afgedekt voor gemiddeld 15 jaar middels renteswaps en tranchering van de hoofdsom in diverse delen met verschillende rentetypische looptijden; - afschrijving: lineair in 40 jaar naar de helft van de WOZ waarde (rekenregels voor fiscaal medegebruik); - vennootschapsbelastingtarief: 20,00%; - compensabele verliezen: carry back periode van 9 jaar; - onderhoud: op het niveau om een internationaal wedstrijdstadion te kunnen garanderen (aanvangsjaar ); - ingrijpende renovatie: na 30 jaar; - opstalverzekering: 0,2000% over de verzekerde waarde (boekwaarde bij aanvang); - OZB eigendom: 0,2851% over de WOZ waarde (tarief Hengelo niet-woningen); HJ FBK Stadion Hengelo - 2 -

3 - waterschapslasten: 0,0234% over de WOZ waarde (exacte tarief onbekend); - rioolrechten: 0,0200% over de WOZ waarde (exacte tarief onbekend); - administratie: stelpost van per jaar bij aanvang; - diverse kosten: stelpost van per jaar bij aanvang; - personeel: 1 medewerker voor 65 dagen per jaar à 55,- per uur; - huuropbrengsten: op basis van huidige situatie; in de nieuwe situatie kan een extra huurder worden aangetrokken (Golazo heeft bevestigd dit te zullen doen). Er is in het model defensief gerekend. Met name geldt dit de gehanteerde rente en onderhoudsbedragen. Op basis van deze parameters en invoergegevens zijn prognose balansen en resultatenrekeningen opgesteld voor een exploitatieduur van 40 jaar. Bij het onderzoek is niet gestuurd op vastgoedrendement, daar sprake is van een volledige not-for-profit oriëntatie. Van doorslaggevend belang is het handhaven van een continu positieve liquiditeit gedurende de volledige exploitatieperiode. Uit dit exploitatieonderzoek blijkt dat er een aanzienlijke besparing kan worden gerealiseerd door de toepassing van het concept Huren als een Eigenaar. De belangrijkste reden is het andere waarderingsstelsel dat geldt voor privaatrechtelijke stichtingen. Uit het exploitatieonderzoek blijkt dat het waarderingsstelsel en de fiscale verhoudingen voor privaatrechtelijke stichtingen dusdanig anders zijn dan de rekenregels, zoals deze voor gemeenten gelden, dat er met dezelfde gebouwspecificaties aanmerkelijke kostenreducties kunnen worden bereikt. Bij de lastenvergelijking is uitgegaan van de huidige gemeentelijke rekenrente van 5,5%, een resterend lineair afschrijfregime conform de in de administratie van de Gemeente Hengelo opgenomen boekwaarden en resterende afschrijftermijnen per activanummer. INVESTERING EN FINANCIERING De investering in het FBK stadion wordt geraamd op een bedrag van circa , exclusief Kosten Koper. Dit bedrag is gebaseerd op de boekwaarde per ultimo 2013 conform het kapitaallastenoverzicht van het FBK stadion bij de gemeente Hengelo en de bijkomende transactiekosten. Voor de financiering wordt uitgegaan van een 100% bancaire financiering in de vorm van een hypothecaire geldlening. Om een hypothecair zekerheidsrecht te kunnen vestigen is het van belang dat het hypothecair zekerheidsrecht van voldoende waarde is voorzien. Daartoe dient er een partij te zijn, waarvan met grote zekerheid kan worden gesteld dat deze kredietwaardig is en de waarde garandeert. Hiervoor is het instrument van een koopverklaring ontwikkeld, waarbij de Gemeente Hengelo aan de bank verklaart dat in geval van faillissement van de beheerstichting het stadion wordt teruggenomen tegen de bancaire restschuld. De leningdocumenten kennen hiertoe een bijzondere vorm. Een gemeentelijke achtervangconstructie is dus noodzakelijk. Op de vraag of een dergelijke constructie zich houdt in de huidige omstandigheden op de financiële markten is door SMV aangegeven dat in juli van dit jaar op basis van een vergelijkbare constructie voor de nieuwbouw van een school voor voortgezet onderwijs een dergelijke 100% financiering tegen scherpe voorwaarden beschikbaar is gesteld door een bekende internationale bank met Nederlandse thuisbasis. HJ FBK Stadion Hengelo - 3 -

4 BALANS Onderzocht is of de Gemeente Hengelo tot consolidatie zou moeten overgaan van de balans en resultatenrekeningen van de beheerstichting vanwege een aanmerkelijk bestuursbelang indien zij deelneemt in de beheersstichting. Indien de Gemeente Hengelo deze beheerstichting wenst te besturen, dan is krachtens artikel 1 lid b van het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording Provincies en Gemeenten) sprake van een zogenaamde verbonden partij. Op basis van artikel 5 BBV is balansconsolidatie verboden. Hierdoor blijft ondanks de gemeentelijke invloed toch sprake van een zogenaamde off-balance situatie voor de Gemeente Hengelo. CONCLUSIES Op basis van de gehanteerde parameters en invoergegevens ontstaat de onderstaande lastenvergelijking. Er is sprake van een netto lastensituatie in verband met de huuropbrengsten. netto jaarlasten Gemeente Hengelo jaar actueel lastenpatroon huurvariant verschil actuele lasten-huur verschil cumulatief lasten-huur jaar actueel lastenpatroon huurvariant verschil actuele lasten-huur verschil cumulatief lasten-huur jaar actueel lastenpatroon huurvariant verschil verschil cumulatief jaar actueel lastenpatroon huurvariant verschil verschil cumulatief HJ FBK Stadion Hengelo - 4 -

5 Bij aanvang ontstaat er een substantieel exploitatievoordeel. Dit voordeel neemt echter af vanwege de verschillen in afschrijfregimes. Na 13 jaar slaat het voordeel om in een nadeel. In cumulatieve zin wordt de omslag pas bereikt na 26 jaar. Dat wil dus zeggen dat de exploitatie gedurende vrijwel de gehele huurperiode en leningduur een positiever beeld laat zien dan de toekomstige situatie onder de huidige eigendomsverhoudingen. Dit beeld is in overeenstemming met diverse andere exploitatieonderzoeken ten behoeve van een reeks van andere gemeenten. Er is vernomen dat de Gemeente Hengelo overweegt haar rekenrente (concerntarief) neerwaarts bij te stellen tot 4,5%. Ook deze beleidswijziging hebben wij in de analyse betrokken. Het jaarlijkse exploitatievoordeel slaat dan na 11 jaar om in een nadeel. Cumulatief zien we de omslag ontstaan na 23 jaar. De verschillen zijn derhalve niet substantieel. REFERENTIES De voorgestelde huuroplossing is bekend bij het Ministerie van OC&W, PO Raad (koepel Primair Onderwijs), Stichting Ruimte voor Onderwijs en Kinderopvang (het gezamenlijke kenniscentrum van de VNG, PO Raad, VO Raad, Waarborgfonds Kinderopvang). Bij de ontwikkeling van het huurconcept zijn onder andere betrokken geweest Price Waterhouse Coopers, CMS Derks Star Busmann, De Brauw Blackstone Westbroek, Actus Notarissen, Rabobank Nederland, DHV (nu Royal HaskoningDHV) en BAM Utiliteitsbouw. Inmiddels heeft het Ministerie van Binnenlandse Zaken (Agentschap NL) in haar publicatie Praktijkvoorbeelden Financiering verfrissen van scholen van 7 oktober 2013 het huurconcept Huren als een Eigenaar ten voorbeeld gesteld. Het huurconcept is toegepast en wordt uitgewerkt in onder andere de volgende casussen: - Het Lyceum in Alkmaar (renovatie en uitbreiding VO school, m 2 BVO, in exploitatie) - Petrus Canisius College Heiloo (nieuwbouw VO school, m 2 BVO, in aanbouw) - Brede School Culemborg Oost (nieuwbouw, m 2 BVO, in ontwikkeling) - Vleugelschool Klarenbeek (nieuwbouw basisschool, m 2 BVO, in ontwikkeling) - Brede School Twellosebeek in Voorst (nieuwbouw, m 2 BVO, in ontwikkeling) - Gezondheidscentrum Nieuw Plettenburgh in Utrecht (nieuwbouw, m 2 BVO, in ontwikkeling) - Brede School Hofland in Mijdrecht (nieuwbouw, ca m 2 BVO, in studie) - SAB school in Aerdenhout (basisschool, renovatie, m 2 BVO, in studie) - Muziek- en Dansschool Heiloo (nieuwbouw m 2 BVO, in studie) Op dit moment worden in opdracht van de Gemeente Culemborg voorbereidingen getroffen voor de voorgenomen verzelfstandiging van haar accommodatiebedrijf in de vorm van Stichting Accommodatiebedrijf Culemborg, waarin het eigendom komt te rusten van 82 objecten van maatschappelijk vastgoed, waaronder sportaccommodaties. HJ FBK Stadion Hengelo - 5 -