INFORMATIEBROCHURE CPO STARTERS

Transcriptie

1 CPO starters

2 INFORMATIEBROCHURE CPO STARTERS Deze informatiebrochure is speciaal door ons bureau opgesteld met als doel u, als starter op de woningmarkt, te informeren over de mogelijkheden die wij u kunnen bieden bij het bouwen van uw eigen woonhuis in een collectief project, volgens het zogenaamde Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) is een manier om een eigen huis te bouwen samen met anderen, waardoor bespaard kan worden in plan- en bouwkosten en toch een huis op maat gerealiseerd kan worden, afgestemd op de wensen m.b.t. uitstraling, indeling, materialisering en duurzaamheid en hoeveelheid die men zelf mee wil bouwen. Wij begeleiden u van het bij elkaar brengen van een groep initiatiefnemers, door een communicatief proces van wensen en bestedingsbudget naar een individueel ontwerp en uiteindelijk tot een bouwproces waarbij kwaliteit van uw woning en de hele buurt voorop staat. U staat in dit gehele proces centraal, waardoor u de vrijheid heeft om zowel het ontwerp als het bouwproces op uw wensen af te stemmen. Met al deze zaken houden wij ons dagelijks bezig en zien wij onze rol als een uitdaging u hierbij op maat te adviseren, te begeleiden en te ondersteunen. Wij hopen u met deze informatiebrochure het vertrouwen te geven dat wij uw juiste partner (zullen) zijn bij de realisatie van uw droomhuis in een collectief project. Leenders Architecten Mgr. van den Tillaartstraat KX Veghel Tel: info@leendersarchitecten.nl Website: 2

3 ONTWIKKELINGSVISIE OP CPO Visie op de ontwikkeling van woningen voor starters d.m.v. collectief particulier opdrachtgeverschap. De particuliere woonconsument heeft steeds meer behoefte aan een woning op maat, dat wil zeggen dan hij of zij streeft naar een woning die zowel qua kosten als uitvoering volledig op zijn/haar wens is afgestemd. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) is een inmiddels beproefd middel om dit doel te bereiken. Voor starters hebben wij deze ontwikkelmethode al meerdere malen met succes toegepast, maar ook voor senioren/ medioren zien wij grote kansen voor een variant op deze ontwikkelmethode Het vraagt om een geheel andere benadering van het ontwikkelen bouwproces dan de traditionele methode waarbij de meeste keuzes vooraf door een projectontwikkelaar/initiatiefnemer zelf zijn/worden bepaald. Om het proces van de totstandkoming van het ontwerp tot en met de realisatie van het CPO project optimaal te laten verlopen heeft Leenders Architecten voor zowel de doelgroep starters als ook voor medioren/senioren een organisatiemodel opgezet waarbij de individuele belangen/wensen van alle deelnemers/participanten in alle fasen van het proces de belangrijkste factor zijn. Hierbij wordt steeds de grens opgezocht tussen het individuele en het collectieve belang. In deze benadering zijn alle deelnemers gelijk ongeacht het individueel taakstellende bestedingsbudget. Dit houdt impliciet in dat wij zorgdragen voor individuele keuzevrijheid en herkenbaarheid van alle woningen en tegelijkertijd die eenheid in diversiteit zullen creëren, die de kwaliteitsbeleving van het totale project en die 3

4 ONTWIKKELINGSVISIE OP CPO van de buurt sterk vergroot. Het totale projectmanagement kan volledig door ons bureau worden uitgevoerd; De communicatie met de gemeente met betrekking tot grond-opties en aankoop, bestemmingsplan- en/ of omgevingsvergunnings-procedures en planning is bij Leenders Architecten in goede handen. Vanzelfsprekend geldt dit ook voor het stedenbouwkundige-, architectonische- en technische ontwerp, de bouwcoördinatie en de algehele en individuele financiële monitoring in alle fasen van het project tot en met de oplevering en de uiteindelijke overdracht van de woningen. En, last but not least: wij kunnen helder inzicht geven in de mogelijke toepassingen van duurzame maatregelen, denk hierbij aan energie en materialisering, en wat dit betekent in de woonlasten. De terugverdientijd mede in relatie tot subsidiemogelijkheden en eventuele groenfinanciering maken vaak meer mogelijk dan oorspronkelijk verwacht. Ook is het mogelijk om het projectmanagement in opdracht te geven bij de plaatselijke woningbouwcorporatie die hiervoor natuurlijk ook de know-how in huis hebben. Het voordeel kan zijn dat zij het projectrisico mede voor haar rekening kan nemen. Daar staat tegenover dat de algemene kosten van het project en dus de totale kosten per woning, de totale stichtingskosten, hierbij zullen toenemen. Deze vorm van collectieve planrealisatie wordt ook wel CBO Collectief Begeleid Opdrachtgeverschap genoemd. Schets CBO Poederoijen Een dergelijk opgezet project wordt 4

5 WAAROM CPO? momenteel door ons bureau in Poederoijen, gemeente Zaltbommel, gerealiseerd samen met de plaatselijke woningbouwcorporatie. Een eigen huis is een door velen gekoesterde wens; Door zelf in een collectief samen te bouwen worden behoorlijke plan- en bouwkosten bespaard (meer woning voor hetzelfde geld/minder geld voor eenzelfde woning); Starters op de markt kunnen ervoor kiezen om zoveel mogelijk zelf te doen, zowel in de planfase als in de afbouw van de woning (bijv. met familie en vrienden); Het marktaanbod woning typologieën sluit niet aan op de vraag; door zelf opdrachtgever te zijn kan op maat worden gebouwd; Te onderscheiden typologieën voor starters: - Grondgebonden/niet-grondgebonden woningen - Aanpasbare woningen - Groeiwoningen - Levensloopbestendige woningen Door zelf bouwinitiatieven te ontplooien kan men mogelijk in de eigen omgeving blijven wonen. Door zelf in een collectief samen te bouwen kan het ambitieniveau in kwaliteit en duurzaamheid door de initiatiefnemers gezamenlijk maar ook individueel worden bepaald. Als reactie op de globalisering lid willen zijn van een gemeenschap met een lokaal karakter (niet alleen woningen, maar ook een buurt bouwen en zorgen voor elkaar) Er ontstaat een buurt nog voordat de eerste steen is gelegd. De deelnemers voelen zich betrokken bij hun woning, bij elkaar en bij de buurt als geheel; CPO betekent mensenwerk, met elkaar bezig zijn, met je eigen woning en woonomgeving aan de slag zijn. Samen tegenvallers tegemoet treden maar ook successen delen. Je droom waargemaakt zien worden, je eigen woning en woonomgeving tot stand zien komen. Door het omdraaien van de bouwkolom is de betrokkenheid van 5

6 toekomstige bewoners met hun woonomgeving verzekerd, zowel emotioneel als financieel. Je bent immers niet langer woonconsument maar woonproducent. Omdat in het CPO planproces anders dan in het traditionele proces, het de deelnemers/bewoners zelf zijn die optreden als ontwikkelaar, hebben we dit onderstaand verder uiteengezet. Het proces kan in feite in twee trajecten worden onderscheden nl.: het collectieve en het individuele traject. In het collectieve traject wordt met elkaar samengewerkt aan de stedenbouwkundige inrichting van de ruimte en de oriëntatie, typologieën en massa s van de woningen. Ook de basisconstructie en de materialisering van de woningen en de buitenruimte worden collectief bepaald. In het individuele traject worden puur individuele keuzes gemaakt. Het betreft hier feitelijk de gehele 6

7 indeling, inrichting en afwerking van de eigen woning. CPO Starters Dit betekent bij starters dat het individuele wensenpakket wordt ingebracht aan de voorzijde van het planproces en dit verder collectief meeloopt tot halverwege het proces; Collectief Collectief Individueel tot aan de definitieve ontwerpfase. Veelal wordt in deze fase pas de individuele keuze gemaakt voor de woning met bijbehorende situering, waarna de planontwikkeling weer verder collectief wordt doorgezet. We noemen dit ook wel het zandlopermodel. Bepalen programma van eisen Aantal woningen met doelgroep Breedte/grootte woningen per type Kavelgrootte Indelingsvarianten Uitbreidingsvarianten Gevelvarianten Installatievarianten Keuze woningtype Kavelkeuze Keuze in varianten Aanvullende individuele keuzes Definitief programma van eisen Definitief ontwerp met technische omschrijving 7

8 Definitieve bouwkosten bekend Aannemingsovereenkomst individuele bewoners Overlegdagen met woningbezichtiging Technische oplevering Sleuteloverdracht Fase 0: Initiatief In deze fase worden de eerste contacten gelegd tussen de deelnemers/potentiële kopers. Er wordt met elkaar gebrainstormd en gedagdroomd over het gezamenlijke avontuur van ontwikkelen, bouwen en wonen. Iedere deelnemer krijgt in deze fase ook een volgnummer wat op basis van volgorde van aanmelding of per loting wordt bepaald. Ook wordt er 8

9 een vertegenwoordigende rechtsvorm in het leven geroepen in de vorm van een stichting of vereniging waaruit een bestuur wordt benoemd, die als rechtspersoon de groep vertegenwoordigd en die haar belangen behartigd ten opzichte van andere partijen in het planproces. Een en ander wordt door een notaris bekrachtigd. Afhankelijk van de grootte van de groep, kan het om praktische redenen wenselijk zijn om naast het bestuur ook een werkgroep op te richten die namens de groep samenwerkt met de ontwerpende partijen en dit frequent terugkoppelt naar de groep. Fase 1: Situering en massavorming Hier wordt de bandbreedte bepaald van de basiswoning ten aanzien van de grootte van de woning in relatie tot het budget. De basiswoning moet uiteraard voor alle deelnemers financieel haalbaar zijn; alle andere woningen worden hiervan afgeleid. Vervolgens wordt er een stedenbouwkundig plan gemaakt waarin alle woningen worden gesitueerd met inbegrip van mogelijkheden van aan- en uitbouwen. Ook moeten voorstellen worden gemaakt voor de beeldvorming en de keuzes worden bepaald; wat willen we met de woningen uitstralen, welke architectuurstijl past op deze plek of in deze omgeving of Schets CPO Den Burg 9

10 ligt er een beeldkwaliteitsplan waaraan moet worden voldaan. Vervolgens worden in hoofdlijnen ook de materialen bepaald. Als hierover overeenstemming is, dan worden alle woningconcepten getoetst op de financiële haalbaarheid op basis van grove kengetallen. Bij gebleken haalbaarheid kan het concept voor reacties worden voorgelegd aan de voltallige groep. Hierna worden allerlei mogelijkheden van plattegrond-indelingen van de woningen ontworpen, inclusief de mogelijkheden voor aan- en bijgebouwen. Het concept wordt vervolgens weer financieel getoetst en ter beoordeling voorgelegd aan de voltallige groep. Fase 2: Voorlopig Ontwerp Plattegrond mogelijkheden worden nu verder uitgewerkt en constructie- en installatiemogelijkheden worden integraal mee-ontworpen, waarbij het accent wordt gelegd op energiezuinigheid en duurzaamheid. In dit stadium worden er ook allerlei gevelvarianten gemaakt van waaruit later in een volgende fase individueel een keuze kan 10

11 worden gemaakt. Er worden voorstellen gedaan voor de materialisering van de ruwbouw/ casco s en moodboards gemaakt van de materialisering en kleurstelling aan de buitenzijde van de woningen, zoals gevels, daken, gevelelementen als betimmeringen, kozijnen, ramen en deuren, zonweringen, overkappingen e.d.. Ook de inrit-bestratingen en tuinafscheidingen worden hier bemonsterd. Bij accordering worden de woningen wederom getoetst aan de financiële haalbaarheid en wordt het plan aan de gemeente voorgelegd voor een stedenbouwkundige beoordeling alsmede voor een toetsing aan het bestemmingsplan en een pre-advies van welstand. Fase 3: Definitief Ontwerp (individuele keuzes) Alle collectieve keuzes worden nu definitief gemaakt. Het betreft hier: Alle mogelijke gestandaardiseerde uitbreidingsopties De materialisering van de casco-draagconstructie Diverse indelingsvarianten met afwerkingen van de woningen Diverse gevelvarianten De materialisering en afwerkingen van de gevels en daken De definitieve keuzes van kozijnen, ramen en deuren incl. hang- en sluitwerk en zonweringen De basisinstallaties inclusief sanitaire toestellen en keukens, en elektrotechnisch (domotica) De bestratingen (excl. privé-terrassen) en de uniforme tuinafscheidingen 11

12 Het buitenschilderwerk en de binnenzijde van de buitenkozijnen, ramen en deuren Op dit moment is er duidelijkheid verkregen over alle woningtypen en de gekozen opties met bijbehorende situering en kavelgrootte. Vervolgens worden alle woningen wederom financieel getoetst aan de uitgangspunten. Het totaalplan wordt nu ook ter definitieve beoordeling voorgelegd aan de welstandscommissie. Aan de hand van de verkregen volgnummers kunnen nu de definitieve locatie/woningkeuze door alle deelnemers worden gemaakt. Het moment voor individuele keuzes achter de voordeur is nu aangebroken. De definitieve ruimtelijke indeling van de woning met gehele binnenafwerking kan nu individueel worden bepaald en op het eigen budget afgestemd. Fase : Technische uitwerking van de woningen Ook in deze en volgende fase is de individuele betrokkenheid van de bewoners van groot belang. Individueel worden hier de keuzes gemaakt voor het installatiepakket wat in ieder geval moet voldoen aan de Energie Prestatie Norm (EPN). Hier wordt afgewogen welke installatie het beste past bij uw ambitie voor wat betreft de relatie tussen de kosten van de installatie, de besparing van energie en de terugverdientijd van de extra investering. De individuele total costs of ownership ofwel de totale stichtingskosten worden op een rijtje gezet om deze afweging goed te kunnen maken. De tekeningen worden verder uitgewerkt en de aanvraag voor de omgevingsvergunning (bouwvergunning) wordt bij de gemeente ingediend met alle bijbehorende stukken, zoals de constructies, de installaties en de bouwfysische berekeningen. Tijdens de procedure voor het omgevingsvergunningstraject van de gemeente (max. 13 weken) wordt er als aanvulling op de tekening een bijbehorend bestek gemaakt waarin nadere bouwtechnischeen afwerkingseisen worden beschreven, alsmede ook de buiteninrichting zoals verharding en beplantingen. Ook worden hierin de bouwtijd en de termijnbetalingen vastgelegd. Als de omgevingsvergunning door de gemeente ontvankelijk is verklaard en het bestek is afgerond worden er bouwen installatiebedrijven voorgeselecteerd en uitgenodigd om middels inschrijving op basis van het bestek en tekeningen mee te dingen naar de uitvoeringsopdracht. Afhankelijk van de omvang van het project krijgen alle inschrijvers 3 tot 6 weken de tijd om hun aanbiedingsprijs in te dienen. Hiervan zal een overzicht in de vorm van een proces-verbaal van aanbesteding worden opgemaakt en afspraken 12

13 met de interessantste aanbieders worden gemaakt om de aanbiedingen te toetsen aan de volledigheid. Vervolgens zullen de aanbiedingen worden getoetst aan de eerdere financiële uitgangspunten van alle individuele woningen en afgestemd wat uiteindelijk zal resulteren in een contract-aannemingsovereenkomst voor de uitvoering van de bouwkundige- en infrastructurele werken en de installatiewerken. In dit contract zullen ook de aanvangsdatum van de bouw en de betalingsafspraken zijn vastgelegd. Zodra de omgevingsvergunning door de gemeente is afgegeven, kunnen de bouwpartners starten met de voorbereidende werkzaamheden voor de daadwerkelijke bouw. Fase 5: Bouw en oplevering De vereniging of stichting is de opdrachtgever voor de uitvoering van het bouwproject. Tijdens de bouw zullen er regelmatig controles worden uitgevoerd en bouwen werkvergaderingen worden georganiseerd waarvan verslagen worden gemaakt. De opdrachtgever laat zich hierbij vertegenwoordigen door de werkgroep in samenwerking met Leenders Architecten (of derden), welke ook de door de uitvoerende partijen ingediende nota s of termijnbetalingsverzoeken controleren en accorderen. Alle leden zullen regelmatig op de bouwplaats worden uitgenodigd om de vorderingen van de bouwwerkzaamheden 13

14 INFORMATIEBROCHURE CPO STARTERS Wij hopen u met deze informatiebrochure het vertrouwen te geven dat wij uw juiste partner (zullen) zijn bij de realisatie van uw droomhuis in een collectief project. Misschien heeft deze brochure u geïnspireerd en nieuwe ideeën gegeven. Natuurlijk blijven er vragen en wij willen die graag beantwoorden in een vrijblijvend, persoonlijk gesprek op ons bureau. Leenders Architecten 14