CPO medioren/senioren

Transcriptie

1 CPO medioren/senioren

2 INFORMATIEBROCHURE CPO MEDIOREN EN SENIOREN Deze informatiebrochure is speciaal door ons bureau opgesteld met als doel u, als medior/senior op de woningmarkt, te informeren over de mogelijkheden die wij u kunnen bieden bij het bouwen van uw eigen woonhuis in een collectief project. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) is een manier om een eigen huis te bouwen samen met anderen, waardoor bespaard kan worden in plan- en bouwkosten en toch een huis op maat gerealiseerd kan worden. De woning wordt afgestemd op uw wensen m.b.t. grootte, uitstraling, indeling, materialisering en duurzaamheid. Wij begeleiden u van het bij elkaar brengen van een groep initiatiefnemers, door een communicatief proces van wensen en bestedingsbudget naar een individueel ontwerp en uiteindelijk tot een bouwproces waarbij kwaliteit van uw woning en de hele buurt voorop staat. U staat in dit gehele proces centraal, waardoor u de vrijheid heeft om zowel het ontwerp als het bouwproces op uw wensen af te stemmen. Met al deze zaken houden wij ons dagelijks bezig en zien wij onze rol als een uitdaging u hierbij op maat te adviseren, te begeleiden en te ondersteunen. Wij hopen u met deze informatiebrochure het vertrouwen te geven dat wij uw juiste partner (zullen) zijn bij de realisatie van uw droomhuis in een collectief project. Leenders Architecten Mgr. van den Tillaartstraat KX Veghel Tel: info@leendersarchitecten.nl Website: 2

3 ONTWIKKELINGSVISIE OP CPO Visie op de ontwikkeling van woningen voor medioren/senioren d.m.v. collectief particulier opdrachtgeverschap. Als gevolg van de steeds verder toenemende vergrijzing van onze samenleving neemt ook de behoefte aan geschikte nieuwe woningen voor medio-senioren in de komende decennia verder toe. Marktpartijen reageren hierop door het zwaartepunt van het ontwikkelen/realiseren van eengezinswoningen te verleggen naar woningen voor medio-senioren en zogenaamde levensloopbestendige woningen. In hoofdzaak wil dit zeggen dat deze woningen rolstoeltoegankelijk zijn en geschikt zijn voor bewoning met een rolstoel wat ook impliceert dat alle gebruiksruimtes (woonkamer, keuken, slaapkamer, badkamer etc.) gelijkvloers zijn gesitueerd. Parallel aan deze behoefte zien wij echter nog twee andere ontwikkelingen bij deze groep ouderen die om een antwoord vragen, nl.: De behoefte aan betrokkenheid en saamhorigheid, veiligheid en zorg, en de behoefte aan een woning op maat; dat wil zeggen, een woning die zowel qua kosten, typologie als uitvoering volledig is afgestemd op de vraag. Deze laatste behoefte is ook voor starters op de woningmarkt van toepassing. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) is een inmiddels beproefd middel om dit doel te bereiken. Voor starters hebben wij deze ontwikkelmethode al meerdere malen met succes toegepast, maar ook voor senioren/medioren zien wij grote kansen voor een variant op deze ontwikkelmethode. Het vraagt om een geheel andere benadering van het ontwikkelen bouwproces dan de traditionele methode waarbij de meeste keuzes vooraf door een projectontwikkelaar/initiatiefnemer zelf zijn/worden 3

4 ONTWIKKELINGSVISIE OP CPO bepaald. Om het proces van de totstandkoming van het ontwerp tot en met de realisatie van het CPO project optimaal te laten verlopen heeft Leenders Architecten voor zowel de doelgroep starters als ook voor medioren/senioren een organisatiemodel opgezet waarbij de individuele belangen/wensen van alle deelnemers/ participanten in alle fasen van het proces de belangrijkste factor zijn. Hierbij wordt steeds de grens opgezocht tussen het individuele en het collectieve belang. In deze benadering zijn alle deelnemers gelijk ongeacht het individueel taakstellende bestedingsbudget. Dit houdt impliciet in dat wij zorgdragen voor individuele keuzevrijheid en herkenbaarheid van alle woningen en tegelijkertijd die eenheid in diversiteit zullen creëren, die de kwaliteitsbeleving van het totale project en die van de buurt sterk vergroot. Het totale projectmanagement kan volledig door ons bureau worden uitgevoerd; De communicatie met de gemeente met betrekking tot grond-opties en aankoop, bestemmingsplanen/of omgevingsvergunnings-procedures en planning is bij Leenders Architecten in goede handen. Vanzelfsprekend geldt dit ook voor het stedenbouwkundige-, architectonische- en technische ontwerp, de bouwcoördinatie en de algehele en individuele financiële monitoring in alle fasen van het project tot en met de oplevering en de uiteindelijke overdracht van de woningen. En, last but not least: wij kunnen helder inzicht geven in de mogelijke toepassingen van duurzame maatregelen, denk hierbij aan energie en materialisering, en wat dit betekent in de woonlasten. De terugverdientijd mede in relatie tot subsidiemogelijkheden en eventuele groenfinanciering maken vaak meer mogelijk dan oorspronkelijk verwacht. Ook is het mogelijk om het projectmanagement in opdracht te geven bij de plaatselijke woningbouwcorporatie die hiervoor natuurlijk ook de know-how in huis hebben. Het voordeel kan zijn dat zij het projectrisico mede voor haar rekening kan nemen. Daar staat tegenover dat de algemene kosten van het project en dus de totale kosten per woning, de totale stichtingskosten, hierbij zullen toenemen. Deze vorm van collectieve planrealisatie wordt ook wel CBO Collectief Begeleid Opdrachtgeverschap genoemd. Een dergelijk opgezet project wordt momenteel door ons bureau in Poederoijen, gemeente Zaltbommel, gerealiseerd Schets CBO Poederoijen 4

5 WAAROM CPO? samen met de plaatselijke woningbouwcorporatie. Een eigen huis is een door velen gekoesterde wens; Door zelf bouwinitiatieven te ontplooien kan men mogelijk in de eigen omgeving blijven wonen. Door zelf in een collectief samen te bouwen kan het ambitieniveau in kwaliteit en duurzaamheid door de initiatiefnemers gezamenlijk maar ook individueel worden bepaald. Als reactie op de globalisering lid willen zijn van een gemeenschap met een lokaal karakter (niet alleen woningen, maar ook een buurt bouwen en zorgen voor elkaar) Er ontstaat een buurt nog voordat de eerste steen is gelegd. De deelnemers voelen zich betrokken bij hun woning, bij elkaar en bij de buurt als geheel; CPO betekent mensenwerk, met elkaar bezig zijn, met je eigen woning en woonomgeving aan de slag zijn. Samen tegenvallers tegemoet treden maar ook successen delen. Je droom waargemaakt zien worden, je eigen woning en woonomgeving tot stand zien komen. Door het omdraaien van de bouwkolom is de betrokkenheid van toekomstige bewoners met hun woonomgeving verzekerd, Door zelf in een collectief samen te bouwen worden behoorlijke plan- en bouwkosten bespaard (meer woning voor hetzelfde geld/minder geld voor eenzelfde woning); Medioren en senioren kunnen ervoor kiezen om zoveel mogelijk ontzorgt te worden, zowel in de planfase als in de afbouw van de woning; Het marktaanbod woning typologieën sluit niet aan op de vraag; door zelf opdrachtgever te zijn kan op maat worden gebouwd; Te onderscheiden typologieën: - Grondgebonden/niet-grondgebonden woningen - Aanpasbare woningen - Groeiwoningen - Levensloopbestendige woningen/seniorenwoningen - Bovenstaande woningtypen gecombineerd met diverse gezamenlijke facilitaire ruimten naar keuze van de groep zelf. 5

6 zowel emotioneel als financieel. Je bent immers niet langer woonconsument maar woonproducent. In Den Burg in Texel wordt samen met ons bureau een bouwplan voor senioren ontwikkelt volgens het CPO principe.het bijzondere aan dit project is dat het hier particulier wonen in groepsverband betreft met gezamenlijke facilitaire ruimten. Hier wordt samengewerkt aan de realisatie van 32 woningen in een mix van grondgebonden woningen en appartementen variërend in grootte en prijsklasse van m² respectievelijk , ,- v.o.n. Ook zal er een ontmoetingsruimte met overdekt terras, een logeerunit en een beheerderswoning worden gerealiseerd. De grondgebonden woningen hebben elk een beperkte eigen privacy buitenruimte direct aan de woning. De overige buitenruimte is gezamenlijk eigendom en wordt parkachtig ingericht als gezamenlijk verblijfsgebied. Schets CPO Den Burg Omdat in het CPO planproces anders dan in het traditionele proces, het de deelnemers/ bewoners zelf zijn die optreden als ontwikkelaar, hebben we dit onderstaand verder uiteengezet. Het proces kan in feite in twee trajecten worden onderscheden nl.: het collectieve en het individuele traject. In het collectieve traject wordt met elkaar samengewerkt aan de stedenbouwkundige inrichting van de ruimte en de oriëntatie, typologieën en massa s van de woningen. Ook de basisconstructie en de materialisering van de woningen en de buitenruimte worden collectief bepaald. In het individuele traject worden puur individuele keuzes gemaakt. Het betreft hier feitelijk de gehele indeling, inrichting en afwerking van de eigen woning. 6

7 CPO Medioren / Senioren Bij het CPO planproces voor medioren/senioren loopt het individuele traject gelijktijdig en parallel aan het collectieve traject, omdat zij als ervaren woonconsumenten worden beschouwd en dus wordt al aan het begin van het proces de individuele keuze gemaakt Collectief Collectief Individueel van hoe en waar uw woning in het plan kan worden geïntegreerd. Bepalen programma van eisen Aantal woningen met doelgroep Breedte/grootte woningen per type Kavelgrootte Kavelkeuze Indelingsvarianten Uitbreidingsvarianten Gevelvarianten Installatievarianten Keuze woningtype Keuze in varianten Aanvullende individuele keuzes Definitief programma van eisen Definitief ontwerp met technische omschrijving Definitieve bouwkosten bekend Aannemingsovereenkomst individuele bewoners Overlegdagen met woningbezichtiging 7

8 Technische oplevering Sleuteloverdracht Fase 0: Initiatief In deze fase worden de eerste contacten gelegd tussen de deelnemers/potentiële kopers. Er wordt met elkaar gebrainstormd en gedagdroomd over het gezamenlijke avontuur van ontwikkelen, bouwen en wonen. Hierbij gaat het niet alleen over de wensen van uw eigen woning en woonomgeving die met elkaar worden uitgewisseld, maar vooral ook over de behoefte aan gezamenlijke facilitaire voorzieningen zoals bijvoorbeeld een ontmoetingsruimte al of niet overdekt terras, logeesunits, ontvangst- en/of behandelruimtes voor een arts of (fysio)therapie, een fitnessruimte en/of een eventuele beheerderswoning, de gezamenlijke buitenruimte etc. Ook de financieringsmogelijkheden voor deze woningen kunnen oriënterend worden besproken. Ook wordt er een vertegenwoordigende rechtsvorm in het leven geroepen in de vorm van een maatschap, stichting of vereniging o.i.d., waaruit een bestuur wordt benoemd, die als rechtspersoon de groep vertegenwoordigt en die haar belangen behartigt in het verdere planproces. Een en ander wordt door een notaris bekrachtigd. Afhankelijk van de grootte van de groep, kan het om praktische redenen wenselijk zijn om naast het bestuur ook een werkgroep op te richten die namens de groep samenwerkt met de ontwerpende partijen aan de gezamenlijke facilitaire voorzieningen en dit frequent terugkoppelt naar de groep. 8

9 Iedere deelnemer krijgt in deze fase een volgnummer wat op basis van volgorde van aanmelding en/of definitieve inschrijving wordt bepaald. Fase 1: Situering en massavorming Hier wordt de grootte van alle woningen bepaald aan de hand van het individuele programma van wensen van alle deelnemers en afgestemd op het individuele budget waarbij vanzelfsprekend ook rekening wordt gehouden met allerlei bijbehorende (plan) kosten en de kosten voor de gezamenlijke voorzieningen, waarvoor in meerderheid wordt gekozen. Ook worden in deze fase de in meerderheid gewenste gezamenlijke facilitaire ruimten vertaald naar grootte en budget. Zodra alle individuele en gezamenlijke wensen zijn geïnventariseerd gaat de architect aan het puzzelen om dit wensenpakket te vertalen naar een of meerdere mogelijke stedenbouwkundige planinpassingen op de betreffende locatie en omgeving. Ook worden hierbij voorstellen gedaan voor de algehele beeldvorming en architectuurstijl waarbij naast de wensen van alle deelnemers ook de van toepassing zijnde stedenbouwkundige randvoorwaarden en/of een beeldkwaliteitsplan van de gemeente leidend zijn. In hoofdlijnen worden nu ook voorstellen gedaan voor de keuze van de materialen, met name aan de buitenzijde. Vervolgens worden alle individuele woningconcepten en de gezamenlijke voorzieningen getoetst op de financiële haalbaarheid op basis van de grove kengetallen. Na gebleken haalbaarheid zal het concept individueel Schets CPO Den Burg 9

10 worden besproken met alle deelnemers en na correcties/aanpassingen worden voorgelegd aan de voltallige groep. De situering en massavorming van alle woningen en gezamenlijke voorzieningen zijn nu in hoofdlijnen bepaald. Fase 2: Voorlopig Ontwerp Plattegrond mogelijkheden worden nu verder uitgewerkt en constructie- en installatiemogelijkheden worden integraal mee-ontworpen, waarbij het accent wordt gelegd op energiezuinigheid en duurzaamheid. Ook worden er nog allerlei gevelvarianten gemaakt van zowel de individuele woningen als de gezamenlijke ruimten. Er worden voorstellen gedaan voor de materialisering van de ruwbouw/casco s en moodboards gemaakt van de materialisering en kleurstelling aan de buitenzijde van de woningen en algemene facilitaire voorzieningen, zoals gevels, daken, gevelelementen als betimmeringen, kozijnen, ramen en deuren, zonweringen, overkappingen en dergelijke. Ook worden voorstellen gedaan en monsters overlegd voor de inrichting en materialisering van de individuele terrassen en de openbare buitenruimte. 10

11 Bij accordering worden de individuele woningen en de algemene voorzieningen wederom getoetst aan de financiële haalbaarheid en wordt het totaalplan aan de gemeente voorgelegd voor een stedenbouwkundige beoordeling, alsmede voor een toetsing aan het bestemmingsplan en een pre-advies van welstand. Fase 3: Definitief Ontwerp (individuele keuzes) Alle keuzes zowel individueel als collectief worden nu definitief gemaakt. Het betreft hier: De materialisering van de funderingen en casco-draagconstructie De plattegronden van alle individuele woningen en de wand-, vloer- en plafondafwerkingen hiervan; De plattegronden van de gezamenlijke facilitaire voorzieningen en de wand-, vloer- en plafondafwerkingen hiervan; Alle gevels, daken en doorsneden en de materialisering en afwerking hiervan; De kozijnen, ramen en deuren inclusief hang- en sluitwerk; De installaties, werktuigbouwkundig en elektrotechnisch inclusief sanitaire toestellen (keuken); De zonweringen; Het binnen- en buitenschilderwerk; De materialisering en inrichting van de individuele tuinen/terrassen en van de openbare 11

12 ruimte. Alle individuele woningen en algemene voorzieningen worden wederom getoetst aan de uitgangspunten (financieel). Het totaalplan wordt nu ook ter definitieve beoordeling voorgelegd aan de welstandscommissie. Fase 4: Technische uitwerking van de woningen Individueel worden hier nog nadere afwegingen/keuzes gemaakt voor wat betreft het installatiepakket van de woningen, wat in ieder geval moet voldoen aan de Energie Prestatie Norm (EPN). Hier wordt afgewogen welke installatie het beste past bij uw ambitie voor wat betreft de relatie tussen de kosten van de installatie, de besparing van energie en de terugverdientijd van de extra investering. De individuele total costs of ownership ofwel de totale stichtingskosten worden op een rijtje gezet om deze afweging te maken. De tekeningen worden verder uitgewerkt en de aanvraag voor de omgevingsvergunning (bouwvergunning) wordt bij de gemeente ingediend met alle bijbehorende stukken, zoals de constructies, de installaties en de bouwfysische berekeningen. Tijdens de procedure voor het omgevingsvergunningstraject van de gemeente (max. 13 weken) wordt er als aanvulling op de tekening een bijbehorend bestek gemaakt waarin nadere bouwtechnischeen afwerkingseisen worden beschreven, alsmede ook de buiteninrichting zoals verharding en beplantingen. Ook worden hierin de bouwtijd en de termijnbetalingen vastgelegd. Als de omgevingsvergunning door de gemeente ontvankelijk is verklaard en het bestek is afgerond worden er bouwen installatiebedrijven voorgeselecteerd en uitgenodigd om middels inschrijving op basis van het bestek en tekeningen mee te dingen naar de uitvoeringsopdracht. Afhankelijk van de omvang van het project krijgen alle inschrijvers 3 tot 6 weken de tijd om hun aanbiedingsprijs in te dienen. Hiervan zal een overzicht in de vorm van een proces-verbaal van aanbesteding worden opgemaakt en afspraken met de interessantste aanbieders worden gemaakt om de aanbiedingen te toetsen aan de volledigheid. Vervolgens zullen de aanbiedingen worden getoetst aan de eerdere financiële uitgangspunten van alle individuele woningen en afgestemd wat uiteindelijk zal resulteren in een contractaannemingsovereenkomst voor de uitvoering van de bouwkundige- en infrastructurele 12

13 werken en de installatiewerken. In dit contract zullen ook de aanvangsdatum van de bouw en de betalingsafspraken zijn vastgelegd. Zodra de omgevingsvergunning door de gemeente is afgegeven, kunnen de bouwpartners starten met de voorbereidende werkzaamheden voor de daadwerkelijke bouw. Fase 5: Bouw en oplevering De maatschap, vereniging of stichting is als rechtspersoon de opdrachtgever voor de uitvoering van het bouwproject. Tijdens de bouw zullen er regelmatig controles worden uitgevoerd en bouwen werkvergaderingen worden georganiseerd waarvan verslagen worden gemaakt. De opdrachtgever laat zich hierbij vertegenwoordigen door de werkgroep in samenwerking met Leenders Architecten (of derden), welke ook de door de uitvoerende partijen ingediende nota s of termijnbetalingsverzoeken controleren en accorderen. Alle leden zullen regelmatig op de bouwplaats worden uitgenodigd om de vorderingen van de bouwwerkzaamheden te bezichtigen en te bespreken. Zodra alle werkzaamheden door de uitvoerende partijen zijn voltooid zal het project worden voor-opgenomen en vervolgens opgeleverd. Als alles naar wens van de kopers is uitgevoerd en aan alle betalingsverplichtingen is voldaan, zullen de sleutels individueel worden overgedragen. Vanaf dit moment bent u volledig eigenaar van uw woning en zal uw woning ook door uzelf verzekerd moeten zijn. Na ca. drie maanden zal er nog een inspectie c.q. 2e oplevering plaatsvinden en zullen eventuele later opgetreden of geconstateerde gebreken worden hersteld. Aan wie de gezamenlijke facilitaire ruimten zullen worden opgeleverd en overgedragen is afhankelijk van de eigendomssituatie c.q. financieringsconstructie hiervan. Het beheer en onderhoud van het totale plan zal in handen worden gelegd van een zogenaamde Vereniging Van Eigenaren VVE, die door de deelnemers gezamenlijk in het 13

14 INFORMATIEBROCHURE CPO MEDIOREN / SENIOREN Wij hopen u met deze informatiebrochure het vertrouwen te geven dat wij uw juiste partner (zullen) zijn bij de realisatie van uw droomhuis in een collectief project. Misschien heeft deze brochure u geïnspireerd en nieuwe ideeën gegeven. Natuurlijk blijven er vragen die wij graag willen beantwoorden in een vrijblijvend, persoonlijk gesprek. Leenders Architecten 14