eikendonk Klushuizen aan De Bossche Pad woon in de tuin van de binnenstad De uitdaging voor kopers die samen met anderen willen verbouwen

Transcriptie

1 eikendonk woon in de tuin van de binnenstad De uitdaging voor kopers die samen met anderen willen verbouwen Klushuizen aan De Bossche Pad

2 Voorwoord Een eigen huis bouwen en zelf de indeling Klushuis en afwerking bepalen; voor veel mensen een Bij soortgelijke projecten van kluswoningen droom. Er zijn echter maar weinig mensen zijn de deelnemers en overige betrokkenen die deze droom kunnen verwezenlijken. erg enthousiast. Een groep kopers blijkt goed Bouwkavels zijn schaars en bestaande huizen in staat om woningen van hoge kwaliteit te zijn duur. Bovendien is het bouwen van een realiseren en gezamenlijke en persoonlijke huis een ingewikkeld proces. wensen uit te voeren. Droomhuis In deze brochure lees je meer over het Dit project met 6 kluswoningen biedt een project De Bossche Pad in s-hertogenbosch, betaalbare en haalbare mogelijkheid voor een project dat gerealiseerd wordt volgens het realiseren van je droomhuis. Als koper het principe van Collectief Particulier ontwikkel je in groepsverband en met deskundige hulp een renovatieproject voor eigen gebruik. De woningen zijn laag geprijsd en er is een goede begeleiding tijdens het Opdrachtgeverschap (CPO). SINT-JAN 10 MINUTEN Inhoudsopgave traject. Inwerktraject en organisatie 8 Planning 9 Wonen in Eikendonk 4 Voorwaarden 10 Situatietekening 5 Ontwerp- en realisatieproces 12 Originele architectuur 5 Kavels 16 Samen kom je verder 6 Kavelprijzen en oppervlaktematen 19 Werving en inschrijving 7 Colofon

3 Situatieplattegrond Het klusproject is onderdeel van Eikendonk. Deze Bossche wijk is vrijwel volledig herbouwd of gerenoveerd en ligt op een unieke plek in de stad, ingeklemd tussen de Zuid-Willemsvaart en de Aa. Met de auto ben je binnen een paar minuten op de A2. Het Zuiderpark ligt op loopafstand en per fiets ben je in een mum van tijd aan de voet van de St. Jan. Wonen in Eikendonk Levendige sfeer Eikendonk is een wijk voor starters, gezinnen en alleenstaanden. De mix van kinderen, jonge volwassenen en vitale ouderen zorgen voor een levendige sfeer. De ruime buitenruimte geeft de wijk een groen karakter. Locatie Het klusproject ligt aan De Bossche Pad Het gaat om 8 bestaande woningen. Van die 8 woningen worden 6 nieuwe woningen gemaakt. ZUIDERPARK 3 MINUTEN Originele architectuur Het complex is een gemeentelijk monument. De waarde wordt vooral gezien in de oorsprong van het complex; het zijn sociale huurwoningen uit De panden zijn gebouwd met holle betonstenen. Vanwege vochtproblemen met de betonstenen gevel is om de voorgevels, zijgevels en keukengevels een gemetseld buitenspouwblad gezet. Onder de balkons en het afdak is dit niet gedaan, omdat daar indertijd geen waterbelasting optrad. 4 5

4 Samen kom je verder Werving en inschrijving Om dit project in particulier opdrachtgeverschap en voor het beoogde bedrag te kunnen realiseren is een kopersgroep noodzakelijk. Deze gaat als opdrachtgever optreden. Voor dit project wordt met de geïnteresseerden een kopersgroep gevormd onder leiding van de architect. Vereniging van eigenaren De vorm van het complex maakt het noodzakelijk dat er uiteindelijk een vereniging van eigenaren komt die verantwoordelijk is voor het onderhoud van het casco en de mogelijke gezamenlijke voorzieningen. Urbannerdam zal de administratieve begeleiding en organisatie van de vereniging op zich nemen. Uiteraard zijn hier kosten aan verbonden. Voordelen Door met de kopers een vereniging te vormen kunnen de kopers hun kennis delen en hun onderlinge ruimtewensen op elkaar afstemmen. BrabantWonen staat de kopersgroep graag bij met haar kennis en expertise; er is meer mogelijk voor minder geld. Mogelijkheden Het kader wordt gevormd door de bestaande bebouwing met een basis casco-ontwerp dat voortvloeit uit de ruimtelijke mogelijkheden van de bestaande woningen en de eisen voor de renovatie daarvan. Voor de afwerking van de woningen bestaan verschillende mogelijkheden. Door samen het plan verder te ontwikkelen worden allerlei kosten bespaard. In augustus 2014 start de werving en inschrijving van kopers voor het project Klushuizen aan De Bossche Pad. Met een campagne in de maanden augustus en september worden mogelijke deelnemers geïnteresseerd voor dit initiatief. De campagne bestaat uit een bezichtiging, een voorlichtingsbijeenkomst en een advertentie. Inschrijving Donderdag 28 augustus wordt een informatiebijeenkomst georganiseerd in De Verkadefabriek. Tijdens deze bijeenkomst wordt informatie omtrent het project verstrekt en de inschrijvingsvoorwaarden toegelicht. De potentiële kopers ontvangen deze avond een informatiepakket en krijgen drie weken de tijd om hun inschrijving formeel te maken door het inschrijfgeld van 500,- over te maken. Dit bedrag wordt verrekend met de uiteindelijke koopsom. Financieringstoets Bij de inschrijving hoort ook een financieringstoets door een onafhankelijke hypotheekbemiddelaar. Hieruit moet blijken of de inschrijver de beschikking heeft over middelen om tot de daadwerkelijke koop en het verbouwen van een woning over te gaan. Ik ben zo op mijn werk, met de snelweg dichtbij Kortom: door samenwerking wordt het mooier en goedkoper. Benieuwd waarom Ruud en Marloes graag in Eikendonk wonen? 6 7

5 MARKT 5 MINUTEN Inwerktraject & organisatie Planning Het inwerktraject wordt verzorgd door Hulshof Architecten en Urbannerdam. Het traject bestaat onder andere uit een ontwerpworkshop en een excursie naar een aantal vergelijkbare projecten. Expertise Tijdens het inwerktraject wordt een voorstel ontwikkeld om ieder lid van de vereniging naar vermogen een actieve rol te laten vervullen. Het doel daarbij is om ieders expertise voor de groep toegankelijk te maken en kennis te delen. Daarbij kan het gaan over technische zaken en sociale aspecten van het wonen. Gluren bij de buren Het is natuurlijk erg leuk om je buren vast te leren kennen en te zien wat hun woonwensen zijn en hoe ze deze wensen gaan realiseren. Kopersvereniging Bij dit klusproject zijn de kopers verplicht een vereniging te vormen. De kopersvereniging bestaat uit maximaal 6 leden, één voor iedere woning. De vereniging wordt opgericht door de statuten op te laten stellen door een notaris en vervolgens de leden van de kopersvereniging i.o. formeel lid te laten worden. In de statuten wordt geregeld hoe de vereniging werkt. Verantwoordelijkheid Als de kopersvereniging formeel is opgericht, neemt zij de verantwoordelijkheid voor de projectontwikkeling over van BrabantWonen en het projectteam. Vanaf dat moment is zij de opdrachtgever voor het project. Voorbeelden voor deze formule zijn de projecten de klushuizen aan de De Bossche Pad in de Bossche wijk Eikendonk, de Klushuizen en De Dichterlijke Vrijheid. De laatste twee projecten zijn in Rotterdam. De werving voor kopers voor de klushuizen start in augustus Een maand later wordt overgegaan tot de oprichting van de kopersvereniging. In het voorjaar van 2015 moet het plan gereed zijn. Dan wordt per koper het individuele aannemingscontract gemaakt en kan de uitvoering beginnen. Het project zal naar verwachting begin 2016 worden opgeleverd. 8 9

6 Voorwaarden De kopersvereniging is opdrachtgever, maar Welstand Voordat een kopersgroep de architect Kwaliteit dat betekent niet dat zij de vrijheid heeft om Ieder plan waarvoor een bouwvergunning opdracht geeft aan de slag te gaan, is het goed Het is verstandig om alle mogelijkheden van te alles te doen. De opdrachtgevers hebben met moet worden aangevraagd, wordt aan de om te weten wat je als groep en als individu voren goed te bespreken. Zo voorkom je in een regels en randvoorwaarden te maken waaraan welstandscommissie voor advies voorgelegd. wilt. Waar dienen de woningen in het project later stadium teleurstellingen. Bovendien kan zij zich dienen te houden. Hieronder vind je de belangrijkste voorwaarden waaraan zij Financiële voorwaarden ten minste aan te voldoen en welke wensen leven er onder de individuele opdrachtgevers. het je als groep veel extra kwaliteit opleveren. gebonden is. Bestemmingsplan BrabantWonen stelt ook een aantal financiële voorwaarden aan het project. Deze voorwaarden hebben betrekking op de Ideeën Misschien is het wel zo dat er onder de mensen Door de gemeentelijke overheid wordt aankoopprijs, de aannemersafspraken en de in de kopersgroep ideeën bestaan over naleving van het bestemmingsplan geëist. risico s. In het informatiepakket dat je bij de duurzaamheid of gemeenschappelijke ruimtes. Bouwbesluit informatiebijeenkomst ontvangt, zullen alle financiële voorwaarden verder worden Ook dan is het goed daar al bij de start van het project aandacht aan te besteden. De rijksoverheid heeft een groot aantal toegelicht. technische eisen en voorwaarden aan gebouwen opgenomen in het bouwbesluit. Overige voorwaarden Het is voor de opdrachtgevers van dit De koper moet minimaal 3 jaar zelf in de woning project ondoenlijk zich hierin te verdiepen. wonen. Om te voorkomen dat er deelnemers Daarom is tijdens de ontwerpfase van dit in de kopersgroep terecht komen die geen project de architect medeverantwoordelijk woning kunnen betalen, wordt voorafgaand voor de naleving van het bouwbesluit. In aan de inschrijving een onafhankelijke de uitvoeringsfase is de aannemer hiervoor financieringstoets verlangd. verantwoordelijk

7 Ontwerp- en realisatieproces Het gaat te ver om in deze brochure het hele ontwerp- en realisatieproces te beschrijven. Toch is het goed om een aantal belangrijke onderdelen hiervan te noemen. Planteam en Bouwteam Het ontwerp- en realisatieproces wordt in een zogenaamd planteam en bouwteam vormgegeven. Het planteam -dat in de ontwerpfase functioneert- bestaat uit de de kopersgroep (opdrachtgever), de architect Hulshof Architecten, adviseurs van BrabantWonen en mogelijk ambtenaren van gemeente s-hertogenbosch. Voorlopig ontwerp Er wordt gestart met een enquête onder de deelnemers waarin allerlei woonkenmerken aan bod komen. Dit is bedoeld als vrijblijvende inventarisatie om elkaar beter te leren kennen en beter maatwerk mogelijk te maken. Er wordt een ontwerpworkshop georganiseerd met alle kopers als aanzet voor het voorlopig ontwerp. In het voorlopig ontwerp toont de architect vervolgens de wensen en eisen van de kopersgroep door middel van plattegrondschetsen en aanzichten. Definitief ontwerp Het uitwerken van het goedgekeurde voorlopig ontwerp wordt de definitieve ontwerpfase genoemd. Na de loting per woning en het kiezen van het volume kunnen de individuele leden van de kopersvereniging hun overige wensen, vooral betreffende de indeling, aan de architect kenbaar maken en wordt berekend wat de kosten ongeveer zijn. Aan het eind van deze fase moet per koper een definitieve basisindeling met woningentree, leidingschachten, positie keuken en kamers vastgesteld worden, zodat de bouwvergunning kan worden aangevraagd. De aannemer, die gekozen is door de kopersgroep, wordt op de hoogte gebracht van alle individuele keuzes, zodat per koper de koopsom kan worden berekend. Voor de afwerkingopties kan dan bekeken worden hoeveel budget er per koper beschikbaar is, zodat er een goed advies over de afwerking kan worden gegeven. De koper kan ervoor kiezen die afwerking deels zelf te doen of elders uit te besteden. Het gaat dan vooral om de indeling, de keukenen badkamerinrichting en -afwerking. Met de kopersgroep wordt in deze fase een zo volledig mogelijke lijst van afwerkingswensen gemaakt waarbij de aannemer prijzen kan aanbieden. Aanbesteding Als het definitief ontwerp gereed is, wordt dit uitgewerkt in een zogenaamd bestek. Hierin staat alles opgenomen dat nodig is voor het realiseren van het project. Aan de hand van het bestekplan wordt aannemers gevraagd een prijs te geven voor het realiseren van het totale project

8 Oplevering Als de aannemer klaar is met de bouwwerkzaamheden wordt het project opgeleverd. De aannemer draagt zijn werkzaamheden over aan de opdrachtgever, de individuele koper. Deze voert op dat moment een eindcontrole uit op het geleverde werk. In dit project wordt de koper door de kopersvereniging geholpen dit in goede orde te doen. Zijn de partijen het erover eens dat het werk naar behoren is uitgevoerd, dan wordt het project als opgeleverd beschouwd. Voor de sleuteloverdracht moeten alle betalingen, aan alle betrokken partijen, door de koper zijn verricht. Als de samenwerking tussen de partijen prettig was, is de oplevering meestal aanleiding voor een feestje. Vereniging van Eigenaren De kopers van een woning in dit project vormen na afronding van de werkzaamheden een Vereniging van Eigenaren (VvE). Deze VvE is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke onderdelen van het project. In dit project is dat in elk geval het gezamenlijke achterpad, de toegangspoort en de trapopgangen. Wil je in de toekomst alle zaken van de VvE goed regelen, dan is het belangrijk al in een vroeg stadium met de kopersvereniging na te denken of er aanvullende zaken zijn die in de VvE kunnen of moeten worden opgenomen. begane grond Voorbeeld van mogelijke indelingen 1 e verdieping dakterras 14 15

9 Kavels De kavels worden voor onderstaande prijzen te koop aangeboden, waarbij in de koopprijs de voorbereidingskosten voor het maken van het bouwplan en de vergunningen zijn inbegrepen. De totale kosten voor de kopers zijn geraamd om de financieringseis per kavel te onderbouwen, waarbij gerekend is op een voordeel doordat kopers mogelijk zelf werk uitvoeren in hun woning, een zogenaamde kluskorting. Daardoor is ook de aankoopprijs relatief laag. De kopers zijn verplicht met de aangestelde architect het basisplan voor de vergunning en eventuele subsidies te maken. De verdeelsleutel voor de bouwkosten en nog verder te maken kosten worden nader toegelicht tijdens de informatieavond en in de stukken die bij deze brochure worden uitgereikt

10 Kavelprijzen en oppervlaktematen Tuin 53m² Tuin 51m² Tuin 77m² begane grond BVO 78,5m² nr. 1 BVO 71m² nr. 2 BVO 75,5m² nr. 3 2 Uitbouwzones samen 4,5m² KAVEL VERKOOPPRIJZEN FINANCIERINGSEIS GRONDOPPERVLAKTE Kavel ,5 m 2 1 e verdieping Uitbouw 7,5m² Uitbouw 7m² BVO 76m² nr. 4 BVO 67m² nr. 5 BVO 68m² nr. 6 Kavel m 2 Kavel ,5 m 2 Kavel m 2 Kavel m 2 Kavel m

11 Interesse Heb je interesse in dit unieke project? Laat je dan registreren als geïnteresseerde door het interesseformulier in te vullen op of Je kunt ook bellen met Peter Krol, telefoonnummer , dan wordt het formulier toegestuurd. Colofon Dit project is een initiatief van BrabantWonen Graafseweg AS s-hertogenbosch Telefoon (073) E klushuisdbp@brabantwonen.nl Architect Hulshof Architecten Hooikade AB Delft T E bureau@hulshof-architecten.nl Ontwerp en realisatie brochure Reclamebureau De Code Heerendonklaan ZZ s-hertogenbosch Aan de tekst en de beelden van deze brochure kunnen geen rechten worden ontleend