Workshop Verhogen van het ruimtelijk rendement van je vastgoedportefeuille

Transcriptie

1 Workshop Verhogen van het ruimtelijk rendement van je vastgoedportefeuille Sabrina Prieus, i.s.m. Geert Mertens en Linda Boudry Vastgoedforum 19 oktober 2017

2 Aanpak 1. 3 cases worden plenair toegelicht 2. Werkgroepen van 5 à 6 personen 3. Verdeling over 3 zalen per case 4. Work time in andere zaal 1. Kans om vragen te stellen 2. Per groep een info bundeltje 5. Terugkoppeling 6. Conclusie

3 Cases 1. Kantoorgebouw, Gent Stedelijk gebied Permanente onderbenutting 2. Hotel Kosmos, Heuvelland Niet-stedelijk gebied Leegstand Beschermd 3. Terrein Frankrijklei, Antwerpen Stedelijk gebied Tijdelijk niet benut

4 Cases - Disclaimer 1. Dit zijn oefencases. 2. Het zijn bestaande sites, maar de context en randvoorwaarden werden aangepast om de case toepasbaar te maken in deze context.

5 Case 1 Kantoorgebouw, Gent

6 Case 1 Kantoorgebouw, Gent Station Gent St-Pieters

7 Case 1 - Kansenkaart

8 Case 1 Kantoorgebouw, Gent

9 Case 1 Kantoorgebouw, Gent Adres = Kortrijksesteenweg 788, Gent Kantoorgebouw VAPH (Vlaams Agentschap voor Personen met Handicap) Eigenaar = VAPH Deels in gebruik Verdieping GV,1,2,3 in gebruik Verdieping 4,5,6 leegstaand, geen nieuwe invulling voorzien door VAPH, permanent leeg Stedenbouwkundige bestemming = Woongebied Ambitie eigenaar = verhuur onderbenutte delen en bijdrage in de kosten (energie, belasting, )

10 Case 1 - Kantoorgebouw, Gent Bezet door VAPH: GLVL. = 300 m² Verd. 1 = 300 m² Verd. 2 = 300 m² Verd. 3 = 300 m² Leegstaand: Verd. 4 = 200 m² Verd. 5 = 200 m² Verd. 6 = 100 m² + dakterras 65 m²

11 Case 1 - Kantoorgebouw, Gent N 8 parkeerplaatsen (mogelijkheid tot 16) Grondoppervlakte = m² Gebouwoppervlakte = m² 50x31= 1.550m²

12 N 50x31= 1.550m² Case 1 Gebouw op achterliggend terrein staat te koop Achterliggend terrein bestaat uit Gebouw Eigenaar = Drukkerij Grondoppervlakte gebouw = m² Gebouw = 2 niveaus Terrein Erfpachtgever = VAPH Erfpachthouder = Drukkerij Grondoppervlakte erfpacht = m² Resterende erfpacht = 77 jaar Waarde erfpacht = euro Ontsloten langs Maaltebruggestraat

13 Case 1 Kantoorgebouw, Gent Stad gent, 2400 m² VAPH, erfpachtgever, 2000 m² Stad gent, 1000 m² VAPH, 1200 m² Stad gent, 8500 m²

14 Case 1 - Circulatieplan verdieping 4

15 Case 1 - Circulatieplan verdieping 5

16 Case 1 - Circulatieplan verdieping 6

17 Case 1 - Huurprijzen residentieel

18 Case 1 - Huurprijzen kantoren De huurprijzen in Gent zijn de hoogste in Vlaanderen, 150 / m² / jaar voor nieuwe kantoren. Dit is het gevolg van een zeer lage beschikbaarheid en een grote vraag naar nieuwe projecten. De gemiddelde huurprijs is 118 / m² / jaar. Bron: JLL

19 Case 1 - Grondprijzen Gemiddelde waarde bouwgrond Gent = 276 euro/m²

20 Case 2 Hotel Kosmos, Heuvelland

21 Case 2 Hotel Kosmos, Heuvelland

22 Case 2 Hotel Kosmos, Heuvelland Het einde? Het begin

23 Case 2 Hotel Kosmos, Heuvelland Vakantiedomein Kosmos was een recreatiegebied op de Rodeberg, bij Westouter, met tennisveld, voetbalveld, openluchtzwembad, hotel met restaurant en feestzaal en muziekcafé, Home Boskant (met 48 kamers), Home Zeewind (slaapzalen en polyvalente zalen). Gebied = m² Het hotel werd in 1934 gebouwd als jeugdhotel. Uitbreiding in 1965 met een café/restaurant. In 2004 geklasseerd als beschermd monument. In 2005 legde de uitbater de boeken neer. Verschillende openbare verkopen zijn op niets uitgedraaid.

24 Case 2 Hotel Kosmos, Heuvelland In 2009 gekocht door de Vlaamse overheid In beheer van Agentschap Natuur en Bos (ANB Stedenbouwkundige bestemming = Recreatie Alles, buiten hotel, werd gesloopt. Bovengrondse oppervlakte hotel = 600 m² Ambitie eigenaar = verder verval stoppen

25 Case 2 Hotel Kosmos, Heuvelland Toeristische bestemmingslocatie vnl. oorlogstoerisme en plattelandstoerisme Internationaal publiek toeristen, 35 mio ( 07) verblijfstoeristen ( 07)

26 Case 2 Hotel Kosmos, Heuvelland Hotel Kosmos

27 Case 2 Hotel Kosmos, Heuvelland Hotel Kosmos

28 Case 2 Bestemmingscategorie Gebied = m² Hotel Kosmos

29 Case 2 - Kansenkaart

30 Case 2 Bescherming Het gebouw, daterend van , getuigt van een eigentijdse modernistische vormgeving, welke aansluit bij de interbellum architectuur. Deze vormentaal wordt gekarakteriseerd door de asymmetrische gevelopbouw, het wisselend gebruik van blote en bepleisterde baksteen, het halfronde trappenhuis geflankeerd door het rechthoekige torenelement.

31 Case 2 - Grondprijs Gemiddelde waarde bouwgrond = 66 euro/m²

32 Case 3 Terrein Frankrijklei, Antwerpen

33 Case 3 Terrein Frankrijklei, Antwerpen Station Antwerpen Centraal Station

34 Case 3 - Kansenkaart

35 Case 3 Terrein Frankrijklei, Antwerpen

36 Case 3 Terrein Frankrijklei, Antwerpen

37 Case 3 Terrein Frankrijklei, Antwerpen 15 m 45 m 675 m²

38 Case 3 Terrein Frankrijklei, Antwerpen

39 Case 3 Terrein Frankrijklei, Antwerpen Frankrijklei , wijk Diamant-Stadspark, Antwerpen Onbebouwd Eigenaar = Vlaamse overheid Grondoppervlakte = 675 m² Stedenbouwkundige bestemming = Woongebied Project in de maak, start bouw in 4 jaar

40 Case 3 Grondprijs Gemiddelde waarde bouwgrond Antwerpen = 336 euro/m²

41 Vraagstelling workshop Hoe kan je het rendement van je case verhogen? Je wordt hierbij geholpen door enkele vragen zie invulsjabloon

42 Vragen sjabloon Waarom schiet je in actie? Wat zijn de kansen of opportuniteiten? Voor de maatschappij? Voor de overheid/eigenaar? Wat zie je als problemen/maatschappelijke urgenties? (bv. bestemming, tekorten, verharding, ) Genereren je keuzes voor het gebouw en/of terrein gunstige maatschappelijke effecten? Wat is je ambitie voor deze case? (bv. verharding wegnemen, groenblauw dooraderen, energie-efficiënte inrichting, publieke ruimte, gezondheid, de buurt, de context, ) Waarom is deze locatie daar de goede plek voor?

43 Vragen sjabloon Welke strategie hanteer je om tot rendementsverhoging te komen, en waarom? (bv. intensivering van functies, verwerving van functies, hergebruik, tijdelijk gebruik, ) Hoe kan je deze strategie realiseren? (bv. creatie ontmoetingsplek voor jong en oud, werkatelier, informatiepunt, ) Hoe zie je hierin de rol van de overheid? (bv. sleutelrol, logistieke samenwerking, organisatie wedstrijd, administratief, geen, ) Welke soorten kosten zie je om het project te realiseren? (bv. strategische grondaankopen, communicatiekosten, loonkosten, bouwkosten, beheerskosten, belastingen, ) Hoe denk je deze kosten te financieren? (bv. externe financiering, subsidies, eigen middelen, crowdfunding, PPS, )

44 Vragen sjabloon Welke stappen moet je zetten om tot het beoogde resultaat te komen? Noteer bovenaan de pijl de mijlpalen van het proces en onderaan de mijlpalen van het project.

45 Praktisch en timing 1. Verdeling over 3 zalen per case case 1 Kantoorgebouw Gent > zaal > Geert Mertens case 2 Hotel Kosmos > zaal > Linda Boudry case 3 Terrein Frankrijklei > zaal > Sabrina Prieus 2. Work time in andere zaal (40 minuten) Kans om vragen te stellen Per groep een info bundeltje met info over de case en enkele slides van de presentaties van Geert en Linda Vul het sjabloon leesbaar in (foto) Ingevulde sjablonen worden verzameld door Geert, Linda, Sabrina 3. Terug naar het auditorium Terugkoppeling (3 min. per groep) Conclusie

46 Terugkoppeling Iedere groep +- 3 minuten

47 Case 1 Kantoorgebouw, Gent Verdieping GV,1,2,3 in gebruik Verdieping 4,5,6 leegstaand Woongebied Ambitie eigenaar = verhuur onderbenutte delen en bijdrage in de kosten (energie, belasting, ) Achterliggend terrein bestaat uit: Gebouw = TE KOOP (Eigenaar = Drukkerij) Terrein (Erfpachtgever = VAPH, erfpachthouder = Drukkerij)

48 case 1 groep 1

49 case 1 groep 2

50 case 1 groep 3

51 case 1 groep 4

52 Case 2 Hotel Kosmos, Heuvelland Gebied = m² Beschermd hotel van 1934 Bovengrondse opp hotel = 600 m² Recreatiegebied Plattelands- en oorlogstoerisme Ambitie eigenaar = verder verval stoppen

53 case 2 groep 1

54 case 2 groep 2

55 case 2 groep 3

56 Case 3 Terrein Frankrijklei, Antwerpen 15 m 45 m 675 m² Grondoppervlakte = 675 m² Woongebied Project in de maak, start bouw in 4 jaar Tijdelijk leegstaand

57 case 3 groep 1

58 case 3 groep 2

59 case 3 groep 3

60 case 3 groep 4

61 Conclusie Geert Mertens

62 Interessante linken Mogelijke rollen van de overheid: Complexe stadsprojecten: ductiepagina2.aspx

63 Bedankt voor de enthousiaste medewerking!