ln zot6 gaan we gezamenlijk onderzoeken hoe we de doorstroming

Transcriptie

1 Onze loijdrage voo r 2016 in de gemeente Achtkarspelen Geacht college van burgemeester en wethouders, Met genoegen presenteren wij u onze bijdrage voor zor6 in uw gemeente. Samen met u werke wij aan goed en betaalbaar wonen voor mensen die dat nodig hebben. We maken voor u concreet wat we in zot6 hiera n in uw gemeente bijdragen. Natuurlijk willen we dit in goede samenwerking met onze belanghouders realiseren Daarnaast sturen wij u ons voorgenomen jaarplan zot6, dal voortbouwt op de reeds ingezette koers. Speelveld in verandering De invoering van de Woningwet zor5 geeft heldere spelregels voor sociale huur. De ke ntaak van woningcorporaties is dat mensen met een laag inkomen goed en betaalbaa kunnen wonen De wet waarborgt de kwaliteit van de sociale huisvesting, beperkt de financiele risico's en regelt een passende toewijzing van sociale huurwoningen aan de doelgroep. Huurders, gemeenten en woningcorporaties dragen da r allen aan bij, ieder vanuit hun eigen rol. De inzet van de corporaties moet worden vertaald in de bijdrage op het lokale woonbeleid. Toeiichting op onze bijdrage We zetten in op beta lb arhe jd door een inflatievolgend huurbeleid te volgen. ln zot6 gaan we gezamenlijk onderzoeken hoe we de doorstroming binnen de huursector kunnen stimuleren ten behoeve van de beichikba rheid van voldoende woningen voor alle doelgroepen. Wij besteden bijzondere andacht aan geschikte huisvesting voor kwetsbare doelgroepen en oude en. We blijven investeren in leefbaarheid en in de samenwerkingsverbanden die hiervoor nodig zijn. Onze bijdrage in uw gemeente voor zor6 is concreet op de achterzi. de van dit blad uiteengezet. Een en ande is vanzelfsprekend onde voorbehoud van belangrijke wijzigingen in weten regelgeving die invloed hebben op ons budget en planning. We investeren volgend jaar fors in de kwalite jt van ons bezit in Fryslân, circa 3oo/o meet dan in zor5. We gaan gerichte inspecties uitvoeren om de huidige kwaliteit van ons bezit nog beter in beeld te brengen. ln dialoog met de gemeentes en onze huurders(organisaties) bepalen we welke kwaliteitsverbeter ngen noodzakelijk en gewenst zijn. Daarnaast willen we de energieprestatie van onze woningen verbeteren. Met vriendelijke groet, Sigrid Hoekstra D i recte u r- bestu u rd er Grou, 3o oktober zor5 tuoffiiesl nd Samen werken aðn goed en betaatb ar wonen

2 THEMA KWATITEIT SOCIATE HUURWONINGEN BIJDRAGE WTONFR]ESLAND Verbetering kwaliteit Verbetering energ eprestati Uitgaven onderhoud Aantal z8 z8 lnvesteflng NITUWBOUWSOCIALEHUURWONINcEN Huurklassewon Betaalbaar laag (z 4o3,ol en = 576,87) Betaalbaar hoog (> S76,88 en< Bereikbaar (e 618,25 en < 7ro,68) sector huur (> Ilo,6g) Aantal n. v.t n.v.r. n.v.t. lnvestering n.v t. n.v [. n v.t. n.v.t. n.v.t. n.v- t. TEEFBAARHEID lee fbaarheid -:o ooo geschikbaarheid EN BETAALBAARHEID Voldoende wonlngen beschikbaar voor de doelgroep Aantal Percentage fì : 5CL ;-i tr q, - g, rct ao tt(cl oo I fdj - 5O r*,q ql ão Aandeel ,90/o Aandeel betaalbaar Aandeel betaalbaa A ndeel bereikbaar Aandeel vri1e sector hoog Aantal sociale huurwoningen totaal Verkoop woningen goedkoop Verkoop won ngen betaâlbaar laag Verkoop woningen betaalbaar hoog Verkoop won ngen bereikbaar Verkoop woningen vr je sector ïotaal Eengezinswoning Appartement met lift Appartement zonder lift Overig 2o16 Totaal (incl overige woongelegenheden) J J Aantal n vt. 11 Aantal 36s t6 4o ,70/o o,80/o Percentage 9,60/o Zoekduur Ín weken Zoekduur goedkoop Zoekduur belaalbaar laag Zoekduur betaalbaar hoog Zoekduur bereikbaar Zoekduu vrije sector Aanlal 37,6 49,8 6t,z n.v t.

3

4 Betaalbaarheid, kwaliteit en be sc h ikbaa rhe id Dat zijn de belangrijkste speerpunten voor WoonFriesland in zat6 en verder.,. Wij bouwen hiermee verder aan de koers die in eor4 is ingezet: Samen we ken aan goed en betaalbaar wonen. Kwa liteit ln zor6 gaan we fors inzetten op betaalbare kwaliteitsverbeteiingen en ve duurzaming van onze woningen. Naast de verbetering van ruim 650 woningen besteden we r4 miljoen extra aan verdere kwaliteitsverbeteringen. Totaal besteden we 66 miljoen. lngegeven door onze klanttevredenheidsmetingen en de benchmark van Aedes, ligt onze focus op on e bestaande woningvoomâad. Door maatwerk per complex verbeteren we de kwaliteit, het wooncomfort en de duurzaarnheid van de woningen. Flierbij kiezen wrj ervoor om, op basis van de wensen van onze huu ders en huurdersorganisatie, met dezelfde invester ng meer woningen met kleinere energiestappen te verbeteren boven het energieneutraal maken van minder woningen. Door onderzoek noar beschikbare rendabele technieken, slimme organisatie van renovatie en het creêren van vofurne om schaalvoordelen te genereren, diagen we bij aan het kfimaarbeleid en verwachten we endement te maken op de investeringen. Betaalbaarheid Betaalbaar wonen is noodzakelijk voor mensen die minder te besteden hebben. Het gemiddelde inkomen van onze huurders is gedaald, enerzijds door de recessie en anderzijds doordat mensen met een hoger inkomen in hun eigen woonruimte gaan voorzien. Deze ontwikkeling zal versterk! worden door het passend toewijzen, dat vanuit de wooingwel op r januari zor6 wordt ingevoerd. Betaalbaar wonen belekent dal de huurprijs van de woning, met inzet van huurtoeslag, past bij het inkomen van de huurder. Met de verwachting dat de huurtoeslag op termijn lagei wordt, of zelfs wordt afgebouwd, is het essentieel om zowel de huur als overige woonlasten te beheersen. Ei is maar in beperkte mate ru mte voo huur- en andere laslenverhogingen. Be sc h ikba a rh eid Het passend toewi.jzen, waarmee de overheid betaalbare huren wíl borgen en huurtoestagaanvragen wil verminderen, zet de beschikbaarheid van sociale huurwoningen onder druk. De wachtt d neemt toe doo de geringe mutatíe van de woningen met lage en bereikbare huren, de toenemende vraag als gevo{g van extramuralisering (ouderen en overige zorgvragers blijven zelfstandig wonen) en het groter aantãl te huisvesten van statushouders. Daarnaast zijn meer mensen op huurwoningen aðngewezen door economische omstandigheden. Om voldoende betaalbare woningen beschikb ar te houden, doen we in zor6 een o-met ng naar een optimale verdeling in de huurprijsklassen van ons bezil; welk aandeei huurwoningen is nodig in de huurprijsklassen: goedkoop, beta lb a laag, betaalbaar hoog en duur We blijven dit monitoren.

5 Maatwerk voor onze klanten Wij gaan mel de tijd en veranderende vraag van onze klanten mee. Steeds vaker vinden on e klanten zelf, digitaal en op momenten dat hen dat het beste uitkomt, een antwoord op hun vragen. Een klantgerichte persoonlijke pagina in MljnWoonFriesland, onze website, socíal media en sinds zor5 ook de chat helpen onze klanten snel ve der. Maar persoonlijke contacten zijn en btijven belangri.ik. Digitaol waar mogelljk en maatwerk waar nodig of gewenstl Onze wijkconsulenten, de ogen en oren in de wijk, roeken de klant thu s op of spreken at in de netwerkpunten. Ook rijn onze medewerkers van het Kfant Service Centrum voor on?e klanten telefonisch bereikbaar. Krachten bundelen Samenwerking met onze huurders, hun belangenvertegenwoordigers en onze belanghouders, is belangrijk b j het uitvoeren van onze maatschappelilke en volkshuisvestelijke taak. Voor de huurder levert dit een meerwaarde op, daar zijn wij van overtuigd. We kunnen elkaar aanvullen, stimuleren en sterker maken. Samen me de bouwsector werken we aan nnovat eve concepten voor kwaliteits- en energieverbeteringen van beslaande won ngen en nieuwbol w. Doef is in een zo kort mogelijke tljd, met zo min rnogelijk overlast voor onze huurders, betaalbaarheid en wooncomfort le real seren. Omdat schaal8footte een ve eiste is om een opt maal pcijs/kwaliteitsniveau en innovatíe te kunnen realiseren, zal het tot dusver gevolgde De samenwerk ng op het gebied van leef baarheid in buurten en wijken met onze huurders, gemeente en org- en welzijnspartijen blijít belangrijk. De toønarne van de (bijzondere) doelgroepen: ouderen, orgvragers efi nasr verwaohting de groeiende g[oep statu3houders vraagt om een goede afstemm 09 tusûen wonen, zorg en welzijn. tn zor6 intefisiveren wij geramenlfk de in et rondorn'multiproblem' huishoudens. Organisatie De huu der staat cenl[å61 bij WoonFríesland. Onze o gaftisat e draait letterlijk en figuurlijk offì oflze huurders. Ten behoeve van de klanttevredenheid willen w'tj excelleren in de uitvoering, waar mogelljk kosten besparen en onze proces$en verder op!imaliseren. We bouwen aan een sollde organisatie die integraal denkt en doet en daacrnee adequaat kan inspelen op continue veranderingen van builênaf. Onze professionefe medewerkers spelen hlerin een rol van betekenis: zij zijn de ambassadeurs van on?e o 'ganisat e, in hun denken en doen geven zij u tlng en betekenis a8n onze miss e en doelstettingen. Zi.i dragen bij aan de samenleving. De motivatie van onz medewerkers brengt ons verder, maar veel belangrijker nog ís daì onze klanten en belanghouders daar de vruchten van pfukken. Met iel en zakølijkheld zelteo i zich etke dag weer in. We investeren daarom veel in hun ontwikkeling door opleídingen waarbli ook hel meester gezel principe een belangrijke rol speeh. aanbestedingsbeleid van relatief kleine pro.iecten worden aangepast. ln zogenaamde, ntern en extern mult disciplinair samengestelde,'scrum teams' gaan we nieuwe concepten voor onderhoud, kwaliteitsverbetering en nieuwbouw ontwikkelen. IU iesland Samen werken aan goed en betaalbaar wonen

6 Balans tussen financiële weerbaarheid en bestedingsruimte Met minder financiële middelen, als gevolg van de verhuurderhef fing en saneringsheffing en de beperkte rnogelijkheden om huurinkomsten te vergroten, is het onze uitdaging om te blijven zorgen voor goede en betaalbare woningen. Dit betekent dat we scherpe keuzes moeten maken n wat wt doen. Ontwi kkel i ng bed rijfslasten Ten aanzien van de ontwikkeling in onze bedrijfslasren hebben we een sterk dalende Iijn in de afgelopen jaren bereikt. ln de Aedes benchmark vaì zol; komen we uit op 76o per VHE, waarbij we ons kunnen meten met de kopgroep binnen de corporatiewereld. Waar we de komende jaren nog verder op kunnen besparen, laten we uiteraard niet na. Wij focussen ons hierbij met name op het verder verbeteren van de orgân satie en processen. ICR als maatstaf ln de nieuwe woningwet zijn het maken van prestatieafspraken met gemeenten en de grotere invloed van gemeenten en huurdersorgan sat es, ook op het financiële beleid, vastgelegd. ln financiéle zin betekent dit dat de rentedekkingsgraad (lcr) door de overheid naar verwachting wordt vastgesteld op een maximum als richtsnoer voor de leencapac teit ten behoeve van investeringen. Doelstelling van WoonFriesland voor de rentedekkingsgraad (lcr) was tot De extra bestedingen bedragen gemiddeld ra miljoen per jaar. De financiering van deze extra bestedingen komt uit de voorgenomen verkoop van de portefeuille zotgvastgoed. Bestedingsru mte en kwa lite itsve rbete ring e n WoonFriesland besteedt ín de periode zo't6-zozo ruim 3oo miljoen aan haar woningbezit. Daar bovenop is een extra besteding gepfand van circa 6o miljoen. Dit is bestemd voor additionele kwaliteitsverbeteringen, woarbij het optimum wordt bepaald tussen betaalbaarheid, kwaliteit en duurzaamheid. Deze extra besteding dient te worden gefinancierd door met name de verkoop van intramuraal zorgvastgoed. De energieverbetering wordt ook gerealiseerd met zonnepanelen v a construct es als'huur de on'. Daarbij spreken vve onze bestedingscapaciteit niet meteen aan, maar dragen we wel in aanzienlijke mate bij aan de duurzaamheidsdoelstellingen. Tot slot De omgeving van woningcorporaties zal de komende periode Ín beweging blijven. De hoogte van de verhuurdersheffing, saneringsheffing, vennootschapsbelasting en wetgeving, zoals passend toewijzen, z jn kr tische factoren die ertoe leiden dat we het gekozen beleid jaartijks scherp moeten blijven monitoren en eventueel bijstellen Kortom volop uitdaging om ons met zijn allen in te blijven zetten voor goed en betaalbaar wonen n Fryslân. dusver r,75. Zonder extra verbeterlngen en investeringen zou de ICR in het meerjarenplan voor de komende jaren oplopen tot circa z. Wij achten dit niet wenselijk en hebben een scena io met een maximaal mogelijk niveau van extra bestedingen doorgerekend, waarbij de ICR rond de 1,6 uitkomt en ons leningenniveau daalt tot het ten doel gestelde niveau van 55o miljoen.

7 Betaalbaarheid en beschikbaarheid in Fryslân zot6 NIEUWBOUW HUURKLASSE HUURPRIJS IN r 403,06 Aantal lnvestering (x miljoen ) 4o3,o7 en > 976,87 Betaalbaar hoog > 576,88 en > 6'18,24 Bereikbaar > 6rB,z5 't/m Va,68 WOF INGVERBETENINGEN 71a,69 BESCHIKBAARVOOR DE DOELGROEP AANTAL ro 685 Betaalbaar hoog r.6o5 Bereikbaar Totaal Ëq6 0J9ü 8,39b 28, 55,60n, ]'lz -r1350./r t\ t enefbiepreatalie UITGAVEN LEEFBAARHEID, ONDERHOUD EN INVESTERINGEN (X MILjOEN ) WONINGTYPE AANTAL [!'l lsl]\'11' l \Å.iolìllì1 I Appartement met lift Totaal s8 2.' s N ôl 28,4 DOORSTROM I NG (MUTATI EGRAAD) ZOEKDUUR MNTALWEKEN 42,6 J 2,1 SB,t 48,t p c) =. ñ _ô q) 0) J c C) uo c 'Lc) Ø 0) c -a =o E () -o C o

8 Würt rngttezit per gerneente Schiermonnikoog Leeuwa 16i Smallingerland Samen werken aan goed en betaatbaar wonen De Fryske Manen Weststellingwerf