DE TRANSFORMATIEPOTENTIEMETER VOOR KANTOORLOCATIES

Transcriptie

1 DE TRANSFORMATIEPOTENTIEMETER VOOR KANTOORLOCATIES Jaap van Velzen Jaap van Velzen Een mogelijke presentatie P3 in Tussenpeiling PDF 17 april 2013 Omdat Prezi niet op de repository gepost kan worden en er toch aan de inlevercriteria voldaan moet worden

2 Structuur 2 Inleiding Literatuur Expert Interviews Case Onderzoek De Gebiedsgenerator Evaluatie

3 3 INLEIDING

4 Aanleiding 4 Focus van nieuwbouw naar bestaande bouw Focus van gebouw- naar locatieniveau Kantoorlocaties

5 Probleemformulering 5 Drieledig probleem: De concentratie van de structurele leegstand Initiatief voor gebiedsgerichte aanpak komt niet van de grond Een ondersteunende tool ontbreekt

6 Doelstelling 6 Een tool ontwikkelen die betrokken partijen ondersteunt in het proces Aanpak van de grond Leegstand terugdringen

7 Onderzoeksvragen 7 Hoofdvraag Hoe kan een tool ontwikkeld worden om te ondersteunen in het proces van initiatief tot aanpak van monofunctionele kantoorlocatie? Subvragen Waarom en hoe? Welke aspecten uit de literatuur? Welke aspecten uit de praktijk? Hoe is de synthese?

8 Onderzoeksmethodiek 8 Literatuuronderzoek Verkennend Verdiepend Expert Interviews Explorerend Informerend Brainstormsessie Case Onderzoek Rijnsweerd Rivium Vergelijkend Schiphol Rijk Testcase

9 9 LITERATUUR

10 Verkennend literatuuronderzoek 10 Kantorenmarkt Leegstand 7,5 mln m² kantoorruimte staat leeg Waarvan 35 % structureel Monofunctionele kantoorlocaties Neerwaartse spiraal Actoren Publiek & privaat

11 Verdiepend literatuuronderzoek 11 Bestaande tools Factoren Strategieën

12 12 EXPERT INTERVIEWS

13 Explorerende interviews 13 Factoren De lijst met factoren is leuk, maar heeft elk bedrijf in de kast liggen. Kijk eens naar de problemen in het gebied en hoe je die kan oplossen. Oplossing Zachte factoren Schaalniveaus

14 Informerende interviews 14 Probleem Factor Gegevens Oordeel Ja Nee 10 Imago. Goede reputatie sociaal milieu, imago, karakter, aantrekkingskracht Ter plaatse, omwonenden 17 OV: afstand tot bus/metro/tram halte < 500 m Plattegrond 24 Randen van het gebied vormen geen barriere, infrastructureeel: wegen, en water Ter plaatse, Plattegrond Oplossing Factor Oplossing Kosten Termijn Invloed 10 Imago Buurtverbetering & Marketing i.s.m. andere partijen jaar Gemiddeld 17 OV: halte Aanleg halte: overleg OV maatschappij jaar Veel 24 Barriere Aanleggen bruggen en/of tunnels, barrieres opheffen jaar Veel

15 Brainstormsessie 15 Samenwerkingsvormen De samenwerkingsvorm voor dit soort herontwikkelingsprojecten is altijd een nieuw, uniek, persoonlijk op maat gemaakt pak. Echter, kunnen de bestaande samenwerkingsvormen wel dienen als een confectiemaat waar vanuit het pak verder op maat gedetailleerd wordt.

16 16 CASE ONDERZOEK

17 Rijnsweerd, Utrecht 17 Analyse + Organisatie + Ligging etc. Advies Gezamenlijke gebiedstransformatie Centrale regie Vervolg Duurzaamheid Draagvlak Resultaat: gebiedsmanager

18 Rivium, Capelle aan den IJssel 18 Analyse - Negatief imago - Bebouwingsdichtheid etc. Advies Herprofilering op korte termijn Gedeeltelijke sloop op lange termijn Vervolg Opstellen visie Onderzoek sloop Resultaat: Team Herprofilering Rivium

19 Vergelijking 19 Geen waarheid, maar methode Menselijke factor ontbreekt Input betrokken partijen Krachtenveld Gezamenlijke visie & regie Visionair & operationeel

20 Schiphol Rijk, Haarlemmermeer 20 Analyse + Straalt grandeur uit - Organisatie en imago etc. Opties Niets doen Doorstart gericht op ICT Vervolg Gesprekken gemeente Gezamenlijke workshop Resultaat: Besef en urgentie vergroot

21 21 DE GEBIEDSGENERATOR

22 De Gebiedsgenerator 22 Analyse Mogelijkheden Implementatie Gesloten en open proces Initiatief tot aanpak

23 23 Analyse

24 24 Mogelijkheden

25 25 Implementatie

26 26 EVALUATIE

27 Conclusie De Gebiedsgenerator 27 De tool werkt! Geen waarheid, maar een methode Proces moeizaam op gang Advies ter harte genomen Aanpak van de grond Schiphol Rijk aanpak nog niet Doel is bereikt

28 Conclusie onderzoekscases 28 Gemeenschappelijke trend in de onderzoekscases Harde factoren Zachte factoren Org Harde en zachte factoren bepalen de kwaliteit van een gebied Organisatorisch vlak is de sleutel in een aanpak

29 Conclusie onderzoekscases 29 Hardware Software Orgware

30 Conclusie initiatief 30 Wanneer toont een betrokken partij initiatief?

31 31 Conclusie gezamenlijke gebiedsgerichte aanpak

32 Conclusie leegstand terugdringen 32 Wordt er aan alle voorwaarden voldaan dan komt een aanpak van de grond Zo niet, dan gebeurt er niets Verdere waardedaling Tot nieuwe omslagpunt Radicalere aanpak: waardevernietiging ipv waardecreatie

33 Aanbeveling 33 Locatieaanpak is niet genoeg Totale reset van het systeem: Landelijke prioritering Sloop- & herstructureringsfonds Goede gebieden versterken & slechte gebieden versterven Tool kan hierbij ondersteunen

34 34 VRAGEN

35 35 Let s go generate!