Notitie Maatschappelijk vastgoed Otterlo

Transcriptie

1 Notitie Maatschappelijk vastgoed Otterlo Datum: april 2016

2 Inhoudsopgave 1. Inleiding Aanleiding Aanpak Leeswijzer Het vertrekpunt De ruimtevraag De locaties Ruimtevraag en locaties gecombineerd: analyse en conclusies De opties verder onderzocht Overgebleven opties Beoordeling Voorstel: een maatschappelijk hart Otterlo Overwegingen Voor- en nadelen MFC Financiën Het voorstel samengevat

3 1. Inleiding 1.1. Aanleiding Gemeente en Stichting Sport En Recreatie Otterlo (SERO) zijn al geruime tijd in gesprek over vervanging van de sportzaal in Otterlo. Er is niet alleen behoefte aan (extra) ruimte voor binnensport maar ook aan ruimte voor cultuur. Deze vraag komt voort uit het feit dat de ruimten hiervoor in De Waldhoorn sinds begin 2015 niet langer beschikbaar zijn. Muziekvereniging Oefening Baart Kunst (OBK) maakte gebruik van deze ruimte voor haar repetities en uitvoeringen. Ook andere culturele verenigingen zoals de toneelvereniging maakten gebruik van de ruimte van de Waldhoorn voor uitvoeringen en dergelijke, evenals de Ericaschool. Er is in Otterlo geen vergelijkbare voorziening. De Stichting Dorpshuis De Aanloop (SDO) wil het dorpshuis in Otterlo uitbreiden om zo voorzieningen te kunnen bieden op medisch en sociaal vlak. Deze wens is verwoord in een plan Dorpshuis+. De Aanloop kan mogelijk ook oplossing bieden voor de ruimtevraag voor sport en cultuur. De besturen van SERO en SDO en ook OBK en BSVO hebben, op verzoek van de gemeente, gezamenlijk bekeken wat de mogelijkheden voor samenwerking. Die mogelijkheden zijn er. Net als ideeën hoe de ruimtevraag op te lossen. De besturen willen graag op de bestaande locatie door het anders indelen en aanpassen van bestaande ruimten en door nieuwbouw op de plaats van de verouderde sportzaal de gewenste noodzakelijke ruimten realiseren. Er zijn ook ideeën over het gecombineerd onderbrengen op één locatie van dorpshuis-plus met direct daaraan verbonden een ruimte voor cultuur en binnensport. Hiermee ontstaat een multifunctioneel centrum onder een nieuw bestuur. In een bestuurlijk overleg eind januari 2015 tussen partijen en gemeente is gesproken over het vinden van ruimten voor huidige- en nieuwe functies van het bestaande dorpshuis de Aanloop en ruimten voor cultuur en binnensportactiviteiten. Niet alleen op de huidige locaties, maar ook alternatieve locaties zijn aan de orde geweest. De gemeente heeft toegezegd de mogelijkheden van aaneengesloten bouwen en alternatieve bouwlocaties ambtelijk te zullen onderzoeken. De vraag is of, op welke wijze en waar bovenstaande ruimtevragen samen kunnen worden opgelost binnen het beschikbare (gemeentelijke) budget Aanpak Samen met de werkgroep vanuit SDO/SERO/BSVO/OBK (met consultatie van Otterlo s Belang) zijn de volgende stappen gezet: 1. Vaststellen van de uitgangspunten De afzonderlijke ruimtevragen van SDO/BSVO, SERO en OBK zijn nader geconcretiseerd. De Partijen hebben op een rij gezet wat echt noodzakelijk is als het gaat om de ruimtevraag voor de diverse afzonderlijke onderdelen. Daarnaast hebben partijen onder begeleiding van bureau ICS (in opdracht van de gemeente) gewerkt aan een plan voor een gezamenlijke voorziening. Dit heeft geresulteerd in het plan Maatschappelijk hart in Otterlo (d.d. 11 december 2015). 2. Inventarisatie oplossingen voor de ruimtevragen Er is geïnventariseerd welke oplossingen worden gezien voor het al dan niet samen huisvesten van de diverse ruimtevragen. Daarbij is gekeken wat er van de ruimtevraag op de huidige locaties in stedenbouwkundige zin kan worden gerealiseerd en wat de bijbehorende parkeerbehoefte is. De gemeente heeft een scan gedaan van mogelijke alternatieve locaties voor huisvesting van de diverse ruimtevragen in Otterlo. Naast de huidige locaties van het dorpshuis en sportzaal zijn mogelijke andere locaties op een rij gezet. Voor deze locaties is in overleg met de werkgroep gekeken of deze geschikt zijn om (een deel van) de ruimtevraag op Oplegnotitie Maatschappelijk vastgoed Otterlo 3

4 te vangen en wat evt. andere beperkingen zijn. De analyse van de locaties is opgenomen in de notitie Haalbaarheidsstudie maatschappelijke functies in Otterlo. 3. Beoordeling van oplossingen voor de ruimtevraag op de diverse locaties De overgebleven locaties zijn eerst beoordeeld als het gaat om ruimtelijke inpasbaarheid van de ruimtevraag. Deze analyse heeft geleid tot een viertal opties. Deze opties zijn vervolgens verder beoordeeld: ruimtelijke inpassing, parkeren, passendheid structuurvisie en planologie, milieuaspecten, benodigde investeringskosten, mate van accommodatie ruimtevraag en samenwerkingsmogelijkheden tussen partijen. 4. Conclusies en voorstel Op basis van de beoordeling kan een aantal conclusies worden getrokken. Deze zijn op een rij gezet. Vandaaruit is een voorstel geformuleerd. De uitkomsten van de processtappen en het voorstel zijn samengevat in voorliggende notitie Leeswijzer Het tweede hoofdstuk van deze notitie zet de uitgangspunten op een rij: de concrete ruimtevragen vanuit de diverse functies en de mogelijke locaties. Op basis van een eerste analyse van de locaties in combinatie met de ruimtevragen kan worden geconcludeerd wat wel en niet mogelijk is op de locaties. Vervolgens is verder ingezoomd op de overgebleven locaties en zijn de locaties in combinatie met de oplossing voor het huisvesten van de functies beoordeeld. In hoofdstuk 3 is dit beschreven. In hoofdstuk 4 tenslotte is het voorstel voor een maatschappelijk hart Otterlo toegelicht. Bij deze notitie horen twee separate bijlagen: 1. Rapport Maatschappelijk hart in Otterlo d.d. 11 december 2015 (opgesteld door de werkgroep samen met ICS); 2. Rapport Haalbaarheidsstudie maatschappelijke functies in Otterlo d.d. februari 2016 (opgesteld door de gemeente Ede). Notitie maatschappelijk vastgoed Otterlo 4

5 2. Het vertrekpunt Om oplossingsrichtingen voor de ruimtevragen in beeld te brengen en te kunnen beoordelen is het nodig dat er een helder en gedeeld beeld is van de ruimtevraag voor de verschillende functies. Om welke functies gaat het nu echt? Wat is minimale omvang? Kunnen functies gebruiken maken van dezelfde ruimtes? Dit alles kan vervolgens worden vertaald in een programma in m2 bvo De ruimtevraag De partijen hebben hun ruimtevraag verder geconcretiseerd: Sportzaal: De gemeente gaat normaliter uit van realisatie van een sportzaal met een omvang van 1 zaaldeel van 22x14m met een hoogte van 7m (308m2). Een dergelijke zaal is geschikt voor bewegingsonderwijs en voldoende voor het aantal benodigde uren gelet op de grootte van de school. Concreet betekent dit: een reguliere sportzaal van circa 585 m2. In Otterlo zijn BSVO en de Ericaschool de belangrijkste gebruikers van de sportzaal. De eigenaar van de sportzaal, SERO, wil in de toekomst een sportzaal met de afmeting van één officieel volleybalveld dat breed genoeg is om op twee velden te trainen. Daarmee is er voldoende ruimte om alle teams van BSVO in Otterlo te laten trainen en spelen. En is er ruimte om evt. nieuwe initiatieven te ontwikkelen. In een dergelijke zaal kan eveneens een podium gerealiseerd worden dat voor uitvoeringen gebruikt kan worden. Concreet betekent deze vraag: een sportzaal-plus van circa 775m2 (31x25m) met een sportvloer van 22x25m. Cultuur: Muziekvereniging Oefening Baart Kunst (OBK) is op zoek naar een oefenruimte met daarbij een opslagruimte voor instrumenten. De oefenruimte van OBK kan ook gebruikt worden als uitvoeringsruimte door andere verenigingen en de Ericaschool. Concreet betekent deze vraag: een ruimte van ca. 135m2. Dorpshuis: Stichting Dorpshuis de Aanloop wil graag uitbreiden om zo ook een functie te kunnen vervullen in het sociaal domein (plan Dorpshuis-plus). Het gaat dan om uitbreiding van de huidige ontmoetingsfuncties met paramedische en zorgfuncties. Door De Aanloop aan te passen en opnieuw in te delen en de Ericavleugel en de verdieping erbij te betrekken, kan het Dorpshuis ook een oplossing bieden voor het gebrek aan ruimte voor cultuur. Concreet betekent deze vraag voor een Dorpshuis-plus: 135m2 cultuur, 100m2 zorg (huiskamers) en 400m2 medische functies. Multifunctioneel centrum: Partijen hebben ook gekeken naar een gezamenlijke maatschappelijke voorziening waarin de functies sport, ontmoeting, zorg, cultuur en medische functies zijn gecombineerd dat wordt aangestuurd door één bestuur. Hiertoe hebben zij een plan ontwikkeld: Maatschappelijk hart Otterlo. Deze is als bijlage bij deze notitie gevoegd. Concreet betekent dit plan een multifunctioneel centrum met een omvang van 1809m2 bvo. Dit resulteert in het volgende benodigde c.q. gewenste programma: Functies Programma (m2 bvo) Parkeren Sportzaal regulier Sport 585 m2 16 ppl Sportzaal-plus Sport 775 m2 28 ppl Dorpshuis-plus (uitbreiding tov bestaande functies) MFC Cultuur (OBK) Zorg / ontmoeting Medisch Sport Ontmoeting Cultuur Welzijn & zorg 535m2 9 ppl m2 53 ppl Notitie maatschappelijk vastgoed Otterlo 5

6 2.2. De locaties Naast de bestaande locaties van het dorpshuis en de sportzaal aan de Sportlaan is gekeken welke andere locaties binnen Otterlo voor handen zijn. Onder meer de locaties sportveld Onderlangs, entree Otterlo West, en oostflank Otterlo zijn beschouwd. Om verschillende redenen vallen de meeste locaties af. Zie voor meer informatie de bijlage haalbaarheidsstudie maatschappelijke functies Otterlo. Vanuit deze scan blijft de oostflank van Otterlo (huidige voetbalvelden en/of perceel hoek Sportlaan/Houtkampweg) over als mogelijke alternatieve locatie. In het vervolg zijn daarom de volgende vier locaties meegenomen: Huidige locatie dorpshuis. Huidige locatie sportzaal. Locatie Houtkampweg / hoek Sportlaan. Locatie Weversteeg (huidige voetbalvelden) Ruimtevraag en locaties gecombineerd: analyse en conclusies Voor de vier locaties is in eerste aanleg nagegaan wat ruimtelijk, stedenbouwkundig gezien passend en wenselijk is op de locatie. Zie hiervoor ook de notitie Haalbaarheidsstudie maatschappelijke functies in Otterlo. De analyse samengevat: Locatie Functies Ruimtelijk passend? Huidige locatie dorpshuis Dorpshuis-plus MFC Ja Huidige locatie sportzaal Sportzaal regulier Sportzaal-plus MFC Houtkampweg Weversteeg Sportzaal regulier Sportzaal-plus MFC Sportzaal regulier Sportzaal-plus MFC Ja Ja Ja De eerste conclusies De eerste analyse leidt tot de volgende conclusies: De ruimtevraag van het dorpshuis voor uitbreiding tot een dorpshuis-plus kan worden opgevangen op de huidige locatie aan de Sportlaan. Met het betrekken van de Ericavleugel en het realiseren van een goede verdiepingsvloer kunnen de benodigde m2 worden gerealiseerd. Het benodigde extra parkeren moet worden opgelost in de openbare ruimte. Dit is nog wel een lastige opgave. De gewenste sportzaal-plus is qua afmeting groter dat de huidige sportzaal. De kavel van de huidige sportzaal aan de Sportlaan is hier te klein voor. Het gebouw zou dan naar voren komen in de rooilijn en dicht bij de achterliggende woningen komen te staan. Stedenbouwkundig gezien is dit geen gewenste situatie. Een sportzaal-plus kan alleen op een alternatieve locatie gerealiseerd worden. Overigens ook een nieuwe reguliere sportzaal, waar de gemeente doorgaans vanuit gaat, is groter dan de huidige sportvoorziening en ook niet passend op de huidige locatie. Een MFC kan niet op één van de huidige locaties kan worden gerealiseerd, maar alleen op een alternatieve locatie. De locatie Weversteeg is binnen Otterlo de alternatieve locatie waar (een deel van) de ruimtevragen opgevangen kunnen worden. Notitie maatschappelijk vastgoed Otterlo 6

7 3. De opties verder onderzocht Op basis van de eerste analyse moet geconcludeerd worden dat de ruimtevragen niet op alle locaties passend zijn. Zo kan de uitbreiding naar een dorpshuis-plus wel op de bestaande locatie en een reguliere sportzaal, een sportzaal-plus of een MFC niet op een van de twee bestaande locaties. In het verdere proces zijn alleen die combinaties (opties) meegenomen die ruimtelijk passend zijn Overgebleven opties Uit de eerste analyse blijven vier opties over: 1. Uitbreiding naar dorpshuis-plus op bestaande locatie dorpshuis. 2. Realisatie van een reguliere sportzaal binnen plan Weversteeg. 3. Realisatie van een sportzaal-plus binnen plan Weversteeg. 4. Realisatie van een multifunctioneel centrum binnen plan Weversteeg. Uitbreiding naar dorpshuis-plus op bestaande locatie dorpshuis. Deze optie gaat uit van aanpassing van het bestaande dorpshuis inclusief Ericavleugel zodanig dat het gebouw opnieuw ingedeeld kan worden en geschikt is voor de beoogde functies. Aanpassing betekent in dit geval een forse verbouwing, omdat ook de verdiepingsvloer bruikbaar moet worden gemaakt. Zie afbeelding hiernaast. Reguliere sportzaal, sportzaal-plus of multifunctionele accommodatie binnen locatie Weversteeg De locatie Weversteeg betreft de locatie van de huidige voetbalvelden. Na verplaatsing van de voetbalvelden later dit jaar zal dit gebied worden herontwikkeld met woningbouw. Inpassing van een reguliere sportzaal, sportzaal-plus of een MFC is goed denkbaar in verschillende zones in dit gebied: aan de westzijde aan de Sportlaan of juist aan de buitenrand. Een uitvoerigere verkavelingstudie is nodig om tot een zo gunstig mogelijke verkaveling voor de woningbouw te komen gecombineerd met één van deze voorzieningen. Zie afbeeldingen hieronder. Notitie maatschappelijk vastgoed Otterlo 7

8 3.2. Beoordeling De overgebleven opties zijn beoordeeld aan de hand van zeven criteria: ruimtelijke inpassing, parkeren, passendheid structuurvisie en planologie, milieuaspecten, benodigde investeringskosten, mate van accommodatie ruimtevraag en samenwerkingsmogelijkheden tussen partijen. Die beoordeling leidt tot het volgende overzicht: HUIDIGE LOCATIE SPORTLAAN WEVERSTEEG WEVERSTEEG WEVERSTEEG Dorpshuis-plus Reguliere sportzaal Sportzaal-plus MFC Programma (m2 bvo) 533m2 uitbreiding 585 m2 775m m2 Ruimtelijke inpassing Parkeren Uitbreiding voor zorg en welzijn, cultuur en medische functies kan worden opgevangen op bestaande locaties. Wel aandacht voor beeldkwaliteit / architectuur. 9 extra parkeerplaatsen nodig, niet inpasbaar in directe omgeving Inpassing is denkbaar in verschillende zones in het gebied. Aandacht nodig voor architectuur irt omliggende woningbouw. Noodzakelijk om inpassing te bezien vanuit de overkoepelende opgave voor Weversteeg. Inpassing is vooral denkbaar tegen de Sportlaan aan, ingegeven vanuit de dorpshuisfuncties in de MFA. Gezien omvang van gebouw ontwerpopgave als het gaat om juiste korrel en geleding en het voorkomen van teveel blinde gevels. Noodzakelijk om inpassing te bezien vanuit de overkoepelende opgave voor Weversteeg. 16 parkeerplaatsen nodig 28 parkeerplaatsen nodig 53 parkeerplaatsen nodig Passend in structuurvisie en planologie Milieuaspecten Passend in structuurvisie, want concentratie voorzieningen in dorpskern. Uitbreiding en gebruik Ericavleugel mogelijk via omgevinsvergunning. Er worden vooralsnog geen bijzonderheden gezien. Functie past niet in structuurvisie op deze locatie. Nieuw BP nodig. Vanwege BP wijziging moeten alle aspecten worden onderzocht, vooral ecologie is aandachtspunt vanwege nabijheid natura2000 gebied Functie past niet in structuurvisie op deze locatie. Nieuw BP nodig. Vanwege BP wijziging moeten alle aspecten worden onderzocht, vooral ecologie is aandachtspunt vanwege nabijheid natura2000 gebied Functie past niet in structuurvisie op deze locatie. Nieuw BP nodig. Vanwege BP wijziging moeten alle aspecten worden onderzocht, vooral ecologie is aandachtspunt vanwege nabijheid natura2000 gebied Investeringskosten totaal (ex BTW): grond / kavel nvt gebouw duurzaamheid gebouw nvt nvt nvt leges BP inrichtingskosten extra ppl Kan ruimtevraag geaccommodeerd worden? Mogelijkheden samenwerking Maar ook opbrengstderving woningbouwlocatie Alleen de functies dorpshuis-plus en Een deel van de sportfuncties cultuur kunnen geaccommodeerd kan geaccommodeerd worden worden; de overige functies niet. (bewegingsonderwijs en beperkt deel van BSVO). De volledige ruimtevraag vanuit sport (BSVO) en de ruimtevraag vanuit cultuur en dorpshuis-plus kunnen niet geaccommodeerd worden. Er blijven twee separate Er blijven twee separate voorzieningen voor dorpshuis, sport voorzieningen voor dorpshuis, en cultuur die beide door een sport en cultuur die beide door aparte stichting worden beheerd en een aparte stichting worden geexploiteerd. Samenwerking lastig beheerd en geexploiteerd. tot niet mogelijk, ook vanwege de Samenwerking lastig tot niet fysieke afstand. mogelijk. Maar ook opbrengstderving woningbouwlocatie Alleen de sportfuncties kunnen geaccommodeerd worden en er ontstaat een uitvoeringsruimte voor het dorp. De dorpshuisplusfuncties en de oefenruimte OBK kunnen niet geaccommodeerd worden. Er blijven twee separate voorzieningen voor dorpshuis, sport en cultuur die beide door een aparte stichting worden beheerd en geexploiteerd. Samenwerking lastig tot niet mogelijk. Maar ook opbrengstderving woningbouwlocatie Alle ruimtevragen worden geaccommodeerd Optimale vorm van samenwerking. Er is sprake van één voorziening met één stichting / vereniging die de voorziening beheerd en exploiteert. Ruimtelijke inpasbaarheid op de locaties De ruimtevraag van het dorpshuis voor uitbreiding tot een dorpshuis-plus kan worden opgevangen op de huidige locatie aan de Sportlaan. Met het betrekken van de Ericavleugel en het realiseren van een goede verdiepingsvloer kunnen de benodigde m2 worden gerealiseerd. Het benodigde extra parkeren moet worden opgelost in de openbare ruimte. Dit is niet zonder meer haalbaar. De gewenste sportzaal-plus is qua afmeting groter dat de huidige sportzaal. De kavel van de huidige sportzaal aan de Sportlaan is hier te klein voor. Het gebouw zou dan naar voren komen in de rooilijn en dicht bij de achterliggende woningen komen te staan. Stedenbouwkundig gezien is dit geen gewenste situatie. Nieuwbouw van een sportzaal-plus kan alleen op een alternatieve locatie. Ook voor een reguliere sportzaal geldt dat deze stedenbouwkundig gezien te groot is voor op de huidige locatie. Een gezamenlijke voorziening kan niet op één van de huidige locaties kan worden Notitie maatschappelijk vastgoed Otterlo 8

9 gerealiseerd, maar alleen op een alternatieve locatie. De alternatieve locatie is de oostzijde van Otterlo, waarbij vooral de beoogde woningbouwlocatie Weversteeg (huidige voetbalvelden) geschikt lijkt. De eventuele plek van een nieuwe voorziening binnen de woningbouwlocatie is afhankelijk van de keuze voor alleen nieuwbouw van een sportzaal of een multifunctionele voorziening. Hier zal na evt. besluitvorming verder naar gekeken moeten worden, waarbij randvoorwaarde is dat er een goede woningbouwontwikkeling mogelijk moet zijn. Investeringskosten De investeringskosten voor verbouwing en uitbreiding van het huidige dorpshuis bedragen 1,22 mln. De investeringskosten voor een reguliere sportzaal op een alternatieve locatie bedragen 1,10 mln. De investeringskosten voor een nieuwe sportzaal-plus op een alternatieve locatie bedragen 1,43 mln. De investeringskosten voor een multifunctionele accommodatie op een alternatieve locatie bedragen 3,77 mln. De kosten liggen hoger dan de kosten van een uitbreiding van het dorpshuis en een nieuwe reguliere sportzaal of sportzaal-plus samen. Dit komt in een MFC ook de bestaande dorpshuisfuncties een nieuw onderkomen krijgen. Inpasbaarheid ruimtevragen in het gebouw Met de uitbreiding van het bestaande dorpshuis aan de Sportlaan kunnen de plusfuncties en de culturele functies (OBK, toneelvereniging) een plek krijgen. De sportfuncties kunnen worden opgevangen in een reguliere sportzaal en in de sportzaal-plus. Met dien verstande dat een reguliere sportzaal niet de volledige ruimtevraag vanuit sport (BSVO) kan accommoderen. Een MFC kan de totale ruimtevraag vanuit de verschillende functies huisvesten in één gebouw. Kansen voor samenwerking In de huidige situatie is sprake van twee aparte voorzieningen met elk een eigen stichting die de accommodatie beheert en exploiteert. In geval van het dorpshuis verhuurt de gemeente het gebouw aan SDO. SERO heeft de sportzaal in eigendom (erfpacht). Wanneer het dorpshuis-plus en de sportzaal-plus worden gerealiseerd op een eigen locatie dus los van elkaar blijft deze situatie voortbestaan. Door de fysieke afstand tussen de functies en gebouwen wordt samenwerking bemoeilijkt. Met de oog op de toekomst is een gezamenlijke voorziening beheerd en geëxploiteerd door één stichting de meest wenselijke situatie, zowel voor partijen als voor de gemeente. Dit kan alleen ingeval van een nieuwe multifunctionele accommodatie. Een dergelijke accommodatie doet ook het meeste cq. het beste recht aan de ruimtevragen die in het dorp spelen. In een MFC kunnen alle ruimtevragen worden gehuisvest. Notitie maatschappelijk vastgoed Otterlo 9

10 4. Voorstel: een maatschappelijk hart Otterlo 4.1. Overwegingen Vraagstelling van de studie was of, op welke wijze en waar de ruimtevragen vanuit sport, dorpshuis en cultuur samen kunnen worden opgelost binnen het beschikbare (gemeentelijke) budget. De studie laat zien dat huisvesting van alle ruimtevragen op twee manieren kan gebeuren: 1. Huisvesting van de dorpshuis-plusfuncties en cultuur in een verbouwd en uitgebreid Dorpshuis aan de Sportlaan en de sportfuncties in een nieuwe reguliere sportzaal of sportzaal-plus op een locatie in plangebied Weversteeg. 2. Huisvesting van alle functies in een nieuwe multifunctionele accommodatie op een locatie in plangebied Weversteeg. Kortom, ofwel twee voorzieningen op twee verschillende locaties, ofwel alles op één locatie. Vanuit de mogelijkheden voor samenwerking geredeneerd en vanuit het oogpunt van toekomstbestendigheid heeft de optie van alles op een locatie de voorkeur. Deze optie maakt dat een maatschappelijke voorziening ontstaat met alle functies voor Otterlo onder een dak. Het gebouw kan daarmee efficiënt worden ingericht en gebruikt. Daar komt bij dat die maatschappelijke voorziening beheerd kan worden door één stichting, en ook in eigendom kan komen van een stichting zoals partijen wensen. In de situatie met twee voorzieningen op twee verschillende plekken bemoeilijkt de fysieke afstand tussen de voorzieningen, functies en besturen en partijen de samenwerking tussen partijen. Er zullen dan net als nu twee beheersstichtingen met twee besturen voor de voorzieningen zijn. Er is op dit moment alleen budget beschikbaar voor de vernieuwing van de sportzaal onder de noemer reserve sportzaal Otterlo. Dit betreft een incidentele bijdrage. In dit bedrag zit ook budget voor inpassing OBK. In de gemeentebegroting zijn geen (aanvullende) middelen gereserveerd voor het dorpshuis of uitbreiding ervan ten behoeve van de dorpshuisplusfuncties. Het beschikbare budget is alleen toereikend om een reguliere sportzaal te bekostigen. Voor een sportzaal-plus of de combinatie van een dorpshuis-plus en sportzaal of een multifunctioneel centrum is het budget ontoereikend. Er zijn echter mogelijkheden om aanvullende middelen te creëren om de benodigde investering(en) te bekostigen. Zo brengt de huurcomponent die binnen de huidige begroting is opgenomen voor het bestaande dorpshuis en sportzaal een investeringsruimte met zich mee. Door de jaarlijkse huur over een periode van 40 jaar netto contant te maken wordt de investeringsruimte inzichtelijk. Dit is conform het gemeentelijk vastgoedbeleid. Met de mogelijkheid om extra investeringsruimte te creëren in het achterhoofd is het voorstel om in Otterlo een multifunctioneel centrum te realiseren in plaats van alleen een sportzaal of een combinatie van een dorpshuisplus en sportzaal(-plus). Dit vanuit de overtuiging dat een gezamenlijke maatschappelijke voorziening zowel inhoudelijk als qua exploitatie van meer toegevoegde waarde is voor het dorp Otterlo dan twee aparte voorzieningen. Dit sluit aan bij de bestuurlijke wens van Ede voor een (h)echte samenwerking tussen de besturen van SERO en SDO. Notitie maatschappelijk vastgoed Otterlo 10

11 4.2. Voor- en nadelen MFC Realisatie van een MFC brengt een aantal voordelen en een toegevoegde waarde met zich mee: Het verenigen van de functies sport, cultuur en welzijn en zorg in een gebouw verstrekt de sociale cohesie in het dorp. Niet alleen mensen maar ook verenigingen ontmoeten elkaar in één gebouw. Alle functies onder een dag versterkt ook het aanbod van functies, iets wat ook een wens is en past binnen de ontwikkelingen in de zorg en Nieuw Welzijn. Dit biedt mogelijkheden voor samenwerking en een betere afstemming van activiteiten. Hiermee heeft het MFC een toegevoegde waarde als het gaat om maatschappelijke betrokkenheid, welzijn en gezondheid van de inwoners van Otterlo. Er ontstaat een maatschappelijke voorziening in een compact multifunctioneel gebouw. Door de opzet is gebouw efficiënter en beter te exploiteren dan twee aparte gebouwen. In exploitatietechnisch opzicht is een MFC toekomstbestendiger dan twee aparte gebouwen. Een gebouw betekent een beheerstichting en evt. een eigendomsstichting. Hiermee wordt de verantwoordelijkheid voor een lokale voorziening in Otterlo zelf neergelegd. Ten opzichte van de huidige situatie wordt een efficiencyslag gemaakt; nu zijn er immers twee stichtingen. In de huidige situatie wordt meer vrijwillige inzet uit het dorp gevraagd. Het plan voor het MFC in eigendom van een stichting betekent een besparing in de subsidies aan SERO en SDO. Daarnaast is de gemeente niet langer verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van een dorpshuis en sportzaal in Otterlo, wanneer het MFC in eigendom van een stichting komt. Nadelen Realisatie van een MFC heeft ook een aantal consequenties: Bij de partijen is er de wens dat de MFC in eigendom komt van een eigendomsstichting. Het plan gaat uit van eigendom zonder kapitaalslasten. Dat uitgangspunt heeft gevolgen voor het financieringsplaatje en de wijze waarop het investeringskrediet vanuit de gemeente beschikbaar komt. De gemeente kan niet zomaar een gebouw realiseren en daarna om niet overdragen aan een eigendomsstichting (staatssteun). Dit zou betekenen dat de eigendomsstichting de MFC zelf moet realiseren. Het benodigde investeringskrediet zal dan in de vorm van een investeringssubsidie beschikbaar moeten worden gesteld. Hier zitten haken en ogen aan als het gaat om staatsteun. Daarnaast moet ook rekening worden gehouden met de BTW over de bouwkosten, wat de benodigde investering verhoogd. De gemeente heeft daarom de voorkeur om, net als op andere locaties is gebeurd, het MFC voor eigen rekening en risico te ontwikkelen en het gebouw te verhuren aan een nieuwe, nog op te richten stichting die de MFC gaat exploiteren. De gemeente heeft immers een plicht als het gaat om bewegingsonderwijs. Vanuit vastgoedbeleid is gemeentelijk eigendom van het MFC ook gewenst. Als gemeente bouwheer is, kan de BTW gedeeltelijk verrekend worden waardoor bouwkosten lager worden. Dat maakt het plan meer financieel haalbaar. De Stichting heeft straks weliswaar niet het eigendom, maar wel het eigenaarschap voor een goede exploitatie en programmering van het MFC. Weversteeg is een beoogde woningbouwlocatie. Realisatie van een MFC hier betekent dat er minder woningen kunnen komen en betekent ook iets voor de stedenbouwkundige opzet van het gebied. De exacte locatie zal moeten volgen uit een verkavelingstudie voor Weversteeg. Daarnaast levert de kavel voor de MFC ook minder op qua opbrengsten dan woningen. Dit heeft gevolgen voor het financiële resultaat van de grondexploitatie. Met de verplaatsing van de functies van dorpshuis en sport naar een andere locatie blijven in het centrum van Otterlo twee locaties achter. Voor deze locaties moet naar een andere bestemming worden gezocht. Woningbouw ligt voor hand. In de haalbaarheidsstudie maatschappelijke functies is dit ruimtelijk al bekeken. Ook in Notitie maatschappelijk vastgoed Otterlo 11

12 financiële zin is hier naar gekeken. De locatie sportzaal is zeker kansrijk en brengt een opbrengstpotentie met zich mee. Herontwikkeling van het dorpshuis is in financiële zin lastiger, maar de locatie leent zich goed voor appartementen voor ouderen Financiën De investeringskosten voor een MFC worden op dit moment geraamd op een bedrag van circa ,- ex BTW. E.e.a. is afhankelijk van de grootte van de uiteindelijke kavel voor de MFC. Deze investeringskosten zullen moeten worden gedekt vanuit de kostprijsdekkende huur die straks voor het gebouw gaat gelden en die door de nieuwe stichting moet worden betaald. Het huurbedrag maakt onderdeel uit van de exploitatie van de stichting. Een eventueel tekort op de exploitatie van de stichting wordt gesubsidieerd door de gemeente Het voorstel samengevat Samenvattend luidt het voorstel: Realisatie van één maatschappelijke voorziening voor ontmoeting, cultuur en sport in Otterlo. Als locatie voor deze maatschappelijke voorziening wordt het plangebied Weversteeg aan de oostzijde van Otterlo aangewezen. Het gebouw wordt voor rekening en risico van de gemeente ontwikkeld. De gemeente verhuurt het gebouw voor een kostprijsdekkende huur aan een nieuw op te richten stichting vanuit Otterlo. Een eventueel tekort op de exploitatie van de stichting wordt gesubsidieerd door de gemeente. Er wordt een voorstel aan de raad voorgelegd ten aanzien van de definitieve locatie voor de maatschappelijke voorziening binnen de verkaveling voor het plangebied Weversteeg. Notitie maatschappelijk vastgoed Otterlo 12