HAALBAARHEID VOORZIENINGEN HOOFDDORP-ZUIDOOST 17 MAART 2017

Transcriptie

1 HAALBAARHEID VOORZIENINGEN HOOFDDORP-ZUIDOOST 17 MAART 2017

2

3 HAALBAARHEID VOORZIENINGEN HOOFDDORP-ZUIDOOST 17 MAART 2017

4 Status: definitief Datum: 17 maart 2017 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam Team Detailhandel en Leisure Dr. Aart Jan van Duren Sandra Beentjes MSc. Voor meer informatie: Dr. Aart Jan van Duren, In opdracht van: Gemeente Haarlemmermeer De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV. Projectnummer: 2016.A.619 Referentie: 2016.A.619

5 INHOUDSOPGAVE INLEIDING...7 SAMENVATTING CONTEXTANALYSE WONINGBOUW DE PARKEN 1.2 HUIDIGE DAGELIJKE WINKELSTRUCTUUR 1.3 TRENDS EN ONTWIKKELINGEN 1.4 CONCLUSIES 2 HAALBAARHEIDSANALYSE INDICATIEVE BEHOEFTE OP BASIS VAN DICHTHEDEN 2.2 DISTRIBUTIEVE TOETS 2.3 BENCHMARK 2.4 VERANTWOORDE (INDICATIEVE) OMVANG 3 POTENTIËLE LOCATIES EN ADVIES AFWEGING LOCATIES 3.2 RANDVOORWAARDEN BIJLAGE 1 GLOBALE VERZORGINGSGEBIEDEN WINKELGEBIEDEN IN HOOFDDORP BIJLAGE 2 WONINGBOUW PER DEELGEBIED BIJLAGE 3 UITGANGSPUNTEN EN BEREKENINGEN DPO BIJLAGE 4 WINKELGEBIEDEN BENCHMARK BIJLAGE 5 BEGRIPPENLIJST

6

7 INLEIDING 7 INLEIDING In Hoofddorp Zuidoost vindt een majeure woningbouwontwikkeling plaats in een aantal verschillende deelgebieden. Voor dit nieuwbouwgebied, ook wel De Parken genoemd, is een ontwerp Essentiekaart gemaakt, die het ruimtelijk kader biedt waarin de samenhang en de verbindingen tussen de verschillende deelgebieden wordt bewaakt. In de ontwerp Essentiekaart is een globale analyse van de commerciële en maatschappelijke voorzieningen opgenomen. Deze globale analyses dienen nu verder te worden uitgewerkt. De centraal te beantwoorden vraag in de nu volgende fase luidt: Wat is de wenselijke en haalbare strategie ten aanzien van de realisering van een (bij voorkeur) cluster van commerciële en maatschappelijke voorzieningen in Hoofddorp Zuidoost? De daarbij behorende deelvragen zijn: Welke wijkgerichte voorzieningen zijn haalbaar en wenselijk voor De Parken (in aantal vestigingen, vierkante meters en aard van de voorzieningen)? Bij de haalbaarheid gaat het primair om de marktmogelijkheden en - onmogelijkheden, bij de wenselijkheid gaat het om de leefbaarheid van De Parken, een optimale verzorging van de inwoners en om de effecten op de bestaande voorzieningenstructuur in Hoofddorp en daarbuiten. Welke locatie is hiervoor het meest geschikt? En waarom juist deze locatie? Welke maatschappelijke en commerciële voorzieningen kunnen hier geclusterd worden? Wat zijn de ruimtelijk-functionele randvoorwaarden ten aanzien van bijvoorbeeld logistiek, bereikbaarheid & parkeren, vorm (layout) en flexibiliteit die van belang zijn bij de realisering van het cluster van voorzieningen? Bureau Stedelijke Planning is gevraagd voor specifiek de commerciële voorzieningen deze vragen te beantwoorden, op een wijze dat deze gesynchroniseerd kunnen worden met de uitkomsten van de analyse naar de maatschappelijke voorzieningen, zoals die door de gemeente is uitgevoerd. Het voorliggende rapport is daarvan het resultaat. Voor het rapport is gebruik gemaakt van input vanuit zowel de markt als de gemeente:

8 8 INLEIDING Er hebben interviews plaats gebonden met de eigenaren en exploitanten van de drie meest relevante winkelcentra in Hoofddorp: Toolenburg, Pax en Graan voor Visch. 1 Met behulp van twee werksessies met beleids- en projectmedewerkers van de gemeente Haarlemmermeer is vanuit diverse specialisaties gereflecteerd op haalbaarheid, wenselijkheid en potentiële locaties. 2 1 Respectievelijk Ferdy Schenk van Altera (Toolenburg), Jasper Reekers en Jan Heeremans van Hoorne Vastgoed (Pax), Baldwin Poolman (Graan voor Visch) en Ruud Mastenbroek (Aldi). 2 Deze vonden plaats op 9 januari 2017 en 30 januari 2017.

9 SAMENVATTING 9 SAMENVATTING In Hoofddorp-Zuidoost worden nieuwe woningen gerealiseerd, verdeeld over tien deelgebieden, samen De Parken. In de acht meest zuidoostelijk gelegen deelgebieden komen tot inwoners te wonen in 2025, na afronding van het gebied. Dit gebied is als natuurlijke verzorgingsgebied te beschouwen van een mogelijk nieuw voorzieningencluster. Hoofddorp telt momenteel zes ondersteunende winkelcentra die elk een eigen woonwijk bedienen. Het centrum van Hoofddorp is het hoofdwinkelgebied van Hoofddorp. De kleinere (buurt)centra, die als een krans in de eerste ring rond centrum liggen (Pax, Bornholm en Graan voor Visch) bedienen elk een marktgebied van zo n inwoners en hebben in de regel één supermarkt (alleen Bornholm heeft er twee). De wijkcentra die daar omheen liggen (Floriande, Toolenburg en Overbos) bedienen elk circa inwoners en omvatten steeds twee full-service supermarkten. De nieuwe inwoners van De Parken zijn de huidige situatie aangewezen op de wijkwinkelcentra rondom De Parken. De minimale fietsafstand vanaf de randen van de wijk is één kilometer, de minimale afstand met de auto ruim twee kilometer. De combinatie van het aantal inwoners en de relatief (in afstand en moeite) grote afstand tot de bestaande voorzieningen, biedt mogelijkheden voor commerciële voorzieningen in De Parken. Bij die voorziening is de boodschappenfunctie de basis. Kleine centra richten zich meer en meer op food en dagelijks gemak. Concentratie van overige winkels en functies zorgt voor extra aanloop en creëert het hart van de wijk. De combinatie van functionaliteit en hart van de wijk speelt een sleutelrol bij succesvolle wijk- en buurtcentra. Met behulp van een distributieve toets en een tweetal benchmarks zijn de indicatieve mogelijkheden voor winkels en andere commerciële voorzieningen geanalyseerd. Er liggen twee mogelijkheden voor: een cluster met één full-service supermarkt en een cluster met twee supermarkten (full-service en discount). Bij beide varianten wordt de supermarkt ondersteund door dagelijkse en niet-dagelijkse winkels en overige commerciële voorzieningen (horeca en diensten). De kleine variant meet m² bvo commerciële voorzieningen en heeft een ruimtebeslag van m². De grote variant meet m² bvo commerciële voorzieningen en heeft een ruimtebeslag van m². De gemeente Haarlemmermeer richt op het bevorderen van verdere concentratie van commerciële voorzieningen in toekomstbestendige centra binnen woonkernen en -wijken met voldoende bevolkingsdraagvlak en

10 10 SAMENVATTING passende infrastructuur en parkeervoorzieningen. Supermarkten vormen de spil van de bestaande wijkcentra. Door het beleid van de gemeente en de distributieve mogelijkheden voor een centrum met twee elkaar aanvullende supermarkten (full-service en discount), verdient de tweede variant de voorkeur. Een goede locatie in De Parken biedt voldoende ruimte voor het ruimteslag aan winkels, overige voorzieningen, logistiek en parkeren, ligt centraal voor de inwoners van De Parken, is goed bereikbaar voor langzaam verkeer (fiets) en de autoklant en is bij voorkeur geclusterd met andere (maatschappelijke) voorzieningen. Twee locaties voldoen het best aan deze randvoorwaarden: het Nassaupark (de locatie die ook beoogd is voor de maatschappelijke voorzieningen) en het westen van het Lincolnpark, dichtbij de Hoofdweg. De voorkeur gaat uit naar de locatie in het Lincolnpark. Hier is meer ruimte (groter plot), de grond is van de gemeente, het is verkeerskundig goed te ontsluiten, er is eventueel een combinatie met een middelbare school en een tweede gezondheidscentrum mogelijk en er is meer tijd en ruimte om een sterk ruimtelijk samenhangend concept te realiseren. De ruimtelijke mogelijkheden in het Nassaupark zijn te klein en de verkeersdruk zal bovendien te hoog worden. Voor een geslaagd cluster van wijkvoorzieningen in De Parken spelen verschillende randvoorwaarden die zowel functioneel van aard zijn, zoals ruim parkeren op maaiveld, supermarkten als ankers op de flanken en zichtbaarheid van het winkelcentrum, als voorwaarden die zorgen voor een aangenaam verblijfsgebied zoals woningen boven winkels, pleinen en groen. Het is van belang bij het nieuwe cluster een goede balans te vinden tussen functionaliteit en de randvoorwaarden die horen bij een hart van de wijk.

11 CONTEXTANALYSE 11 1 CONTEXTANALYSE 1.1 WONINGBOUW DE PARKEN In Hoofddorp-Zuidoost worden nieuwe woningen gerealiseerd verdeeld over tien deelgebieden, samen De Parken. Acht hiervan kunnen in twee grotere concentraties ingedeeld worden: een westelijk en een oostelijk deel (figuur 1). Deze concentraties worden gescheiden door de Hoofdvaart. De twee kleine deelgebieden ten zuiden van Floriande zijn vanwege de ligging niet relevant voor de draagvlakanalyse voor De Parken. FIGUUR 1 AANTAL WONINGEN NAAR DEELGEBIED Bron: gemeente Haarlemmermeer, BRT achtergrondkaart; bewerking Bureau Stedelijke Planning Voor een inschatting van het toekomstig aantal inwoners gaan we uit van een bandbreedte van 10% voor het aantal te realiseren woningen en van 2,5 personen per huishouden. Dat komt neer op tot inwoners in AANTAL WONINGEN MINIMAAL WONINGEN MAXIMAAL WONINGEN INWONERS MINIMAAL INWONERS MAXIMAAL Cluster West Cluster Oost Totaal TABEL 1 AANTAL NIEUWE WOINGEN EN INWONERS DE PARKEN Bron: gemeente Haarlemmermeer en berekening Bureau Stedelijke Planning

12 12 CONTEXTANALYSE 1.2 HUIDIGE DAGELIJKE WINKELSTRUCTUUR Hoofddorp telt momenteel zes ondersteunende winkelcentra die elk een eigen woonwijk bedienen. De marktgebieden van de winkelcentra lopen deels in elkaar over: inwoners van het noordelijk deel van Floriande wonen bijvoorbeeld dichterbij winkelcentrum t Paradijs in Overbos dan bij winkelcentrum Floriande. FIGUUR 2 VERZORGINGSGEBIEDEN HUIDIGE WINKELGEBIEDEN HOOFDDORP Bron: gemeente Haarlemmermeer, BRT achtergrondkaart; bewerking Bureau Stedelijke Planning AANBOD WINKELGEBIEDEN HOOFDDORP Het centrum van Hoofddorp is het hoofdwinkelgebied van Hoofddorp en de gemeente Haarlemmermeer. Er zijn maar liefst zeven supermarkten gevestigd, waarvan vier aangesloten bij een formule (AH XL, Dirk van den Broek, Lidl en Ekoplaza). Een groot deel (42%) van het aanbod aan dagelijkse voorzieningen in Hoofddorp is daarmee geconcentreerd in het centrum. De bestaande wijkcentra in Hoofddorp (Floriande, Toolenburg en Overbos) bedienen elk circa inwoners en omvatten steeds twee full-service supermarkten met versaanbod en frequent benodigd niet-dagelijks aanbod. Het detailhandelsaanbod in Floriande is bijna 1,5 keer zo groot als in Toolenburg. De supermarktcombinatie in Toolenburg en Floriande is sinds november 2015 gelijk: Albert Heijn en Dirk van den Broek. De kleinere centra, die als een krans in de eerste ring rond centrum liggen (Pax, Bornholm en Graan voor Visch) bedienen een veel kleiner marktgebied, van zo n inwoners. Zij kunnen tevens gemakkelijk gebruik maken van de ruime dagelijkse voorzieningen in het

13 CONTEXTANALYSE 13 centrum van Hoofddorp. De kleinere centra omvatten in de regel één fullservice supermarkt, in Bornholm aangevuld (sinds de herontwikkeling) met een discounter. Feitelijk vervult Bornholm eerder een wijkfunctie dan een buurtfunctie, zoals ook in de gemeentelijke beleidsnota Commerciële Voorzieningen is bevestigd. Op bedrijventerrein Noord exploiteert Hoogvliet een solitaire supermarkt van bijna 800 m² wvo. FIGUUR 3 AANBOD WINKELCENTRA HOOFDDORP Bron: Gemeente Haarlemmermeer, 2016 (op basis van Locatus)

14 14 CONTEXTANALYSE WINKELGEBIED MARKTEN OVERIG DAGELIJKS DAGELIJKS TOTAAL IN GEBRUIK AANTAL LEISURE AANTAL DIENSTEN SUPER- NIET- LEEG- STAND Centrum (7) Floriande (2) Toolenburg (2) t Paradijs (Overbos) (2) Skagerhof (Bornholm) (2) Pax (1) Graan voor Visch 710 (1) Overig Hoogvliet-Noord 795 (1) Totaal (18) TABEL 2 AANBOD WINKELGEBIEDEN HOOFDDORP (IN M² WVO TENZIJ ANDERS VERMELD) Bron: Gemeente Haarlemmermeer, 2016 (op basis van Locatus) HUIDIGE ALTERNATIEVEN VOOR INWONERS DE PARKEN Het huidige aanbod commerciële voorzieningen in De Parken is beperkt en op een (veel) grotere doelgroep dan alleen de inwoners van De Parken gericht. Sportschool Hoofddorp Toolenburg (Health City). Naast de sportschool met wellnessfaciliteiten en een restaurant, zijn hier ook verschillende tennisbanen, een schoonheidsspecialiste, een mondhygiëniste en een kapsalon gevestigd. Speelkasteel: Indoor speeltuin met pannenkoekenrestaurant. Winkelcentra Voor elk relevant deelgebied is met behulp van Google Maps berekend wat de reistijd is van de uitgangen van het deelgebied tot de winkelcentra. De minimale fietsafstand is één kilometer, de minimale afstand met de auto is iets meer dan twee kilometer. Het dichtstbijzijnde winkelcentrum met de fiets is voor veel deelgebieden winkelcentrum Toolenburg. Met de auto is voor het westelijk deel Floriande het snelst, voor het oostelijk deel is dat Graan voor Visch of Pax.

15 CONTEXTANALYSE 15 FIGUUR 4 IN- EN UITGANGEN AUTO VAN DE PARKEN Bron: BRT Achtergrondkaart, bewerking Bureau Stedelijke Planning 1.3 TRENDS EN ONTWIKKELINGEN Nederland staat bekend om zijn fijnmazige, hiërarchische winkelstructuur. Iedere buurt of wijk kent zijn eigen winkelvoorziening, gedimensioneerd op het aantal inwoners in het verzorgingsgebied. Door schaalvergroting staat deze structuur onder druk. de gemiddelde winkel wordt steeds groter. Eenzelfde trend valt waar te nemen bij winkelgebieden: aan de onderkant van de hiërarchie de buurtvoorzieningen vindt uitval plaats, de grotere winkelgebieden nemen in omvang toe. Nog meer dan nu het geval is zullen ondersteunende winkelgebieden zich toeleggen op de boodschappenfunctie. Zij richten zich meer en meer op food en dagelijks gemak. Supermarkten zijn essentiële dragers van centra die gericht zijn op die boodschappenfunctie. Supermarkten garanderen een continue bezoekersstroom, zeker als deze functioneel zijn uitgerust: uitstekend parkeren en een moderne afmeting. De gemiddelde oppervlakte van supermarkten is de laatste jaren flink toegenomen, evenals de totale oppervlakte. De meeste full-service supermarktformules hanteren nu een ondergrens van tot m² wvo en beschouwen tot m² wvo als een ideale maat. Een hard discounter (Aldi of Lidl) vraagt in de regel minimaal circa m² wvo.

16 16 CONTEXTANALYSE De krachtige boodschappencentra hebben naast een full service supermarkt nog een of meer subtrekkers. Dit kan een tweede full service supermarkt, een hard discounter, een klein warenhuis (HEMA) of een winkel in huishoudelijke artikelen (Blokker/Action) zijn. In de dagelijkse sector treedt ook blurring in concepten en verschijningsvormen op. Food for later (boodschappen), food for now (directe consumptie), bezorgen en afhalen lopen steeds meer in elkaar over. De niet-dagelijkse sector heeft de meeste last van e-commerce. Momenteel wordt circa 11% van de omzet aan niet-dagelijkse goederen online omgezet (bron: McKinsey, 2016). Het traditionele verdienmodel staat op zijn kop. De winkels trekken zich terug in de grootste centra en ook hier vindt blurring plaats (bijvoorbeeld retail & horeca). Horeca neemt een steeds belangrijkere plaats in winkelgebieden in. Vernieuwing en blurring (binnen en buiten de sector) zorgen voor andere concepten. Schaalvergroting en ketenvorming zijn de tegenhangers daarvan. Commerciële dienstverlening staat onder druk: in steeds grotere mate worden diensten via internet aangeboden, denk aan een reisbureau. Ook worden steeds meer producten via andere kanalen verhuurd (particulieren). Productie (ambachtelijk) en verkoop vinden steeds vaker onder één dak plaats. Het helpt om zoveel mogelijk wijkvoorzieningen te concentreren in of direct aanpalend aan het winkelcentrum. Dit zorgt voor extra aanloop en creëert het hart van de wijk. Denk aan horeca, persoonlijke dienstverlening, sportvoorzieningen, zorg, cultuur, maatschappelijke voorzieningen, scholen en kinderopvang. De combinatie van functionaliteit en hart van de wijk speelt een sleutelrol bij succesvolle wijk- en buurtcentra. Succesvolle boodschappencentra zijn centra die zowel aan harde randvoorwaarden (bereikbaarheid, parkeren) voldoen als een menselijke maat en geborgenheid bieden. 1.4 CONCLUSIES Verspreid over de verschillende deelgebieden in De Parken worden circa woningen gerealiseerd, waarvan geclusterd in het zuidoosten. Dat komt neer op een draagvlak van tot inwoners in Hoofddorp telt momenteel zes ondersteunende winkelcentra die elk een eigen woonwijk bedienen. Daarnaast heeft het centrum van Hoofddorp, dat tevens hoofdcentrum is van de Haarlemmermeer, een substantieel aanbod aan dagelijkse voorzieningen (waaronder vier supermarkten). De nieuwe inwoners van De Parken zijn de huidige situatie aangewezen op de wijkwinkelcentra rondom De Parken. De minimale fietsafstand vanaf de randen van de wijk is één kilometer, de minimale afstand met de auto ruim twee kilometer.

17 CONTEXTANALYSE 17 De combinatie van het aantal inwoners en de relatief (in afstand en moeite) grote afstand tot de bestaande voorzieningen, biedt mogelijkheden voor commerciële voorzieningen in De Parken. Bij die voorziening is de boodschappenfunctie de basis. Kleine centra richten zich meer en meer op food en dagelijks gemak. Concentratie van overige winkels en functies zorgt voor extra aanloop en creëert het hart van de wijk. De combinatie van functionaliteit en hart van de wijk speelt een sleutelrol bij succesvolle wijk- en buurtcentra.

18 18 HAALBAARHEIDSANALYSE 2 HAALBAARHEIDSANALYSE In dit hoofdstuk wordt aan de hand van een aantal methoden de mogelijke omvang en samenstelling van het aanbod aan commerciële wijkvoorzieningen in De Parken benaderd. Dit gebeurt achtereenvolgens aan de hand van een analyse van dichtheden (2.1), aan de hand van een distributieve toets (2.2) en aan de hand van een benchmark (2.3). Omdat de specifieke vraag naar winkels in de eigen woonomgeving vooral gericht is op de aankoop van levensmiddelen en frequent benodigde niet-dagelijkse artikelen, hebben we een distributieve toets uitgevoerd voor de dagelijkse sector en specifiek de supermarkten. Dit hebben we gecombineerd met een vergelijking met het totaal aan commerciële voorzieningen in soortgelijke woonwijken (benchmark). 2.1 INDICATIEVE BEHOEFTE OP BASIS VAN DICHTHEDEN In De Parken komen tot mensen te wonen. Op basis van de kengetallen voor (winkel)dichtheden kan een indicatieve behoefte van deze inwoners worden berekend. In onderstaande tabel is het aantal m² wvo per inwoners in Hoofddorp, Haarlemmermeer en Nederland opgenomen. Dit geeft een eerste indicatie van de algehele behoefte van de nieuwe inwoners van De Parken. Let wel: het betreft hier de algehele vraag naar detailhandel op basis van kengetallen. We mogen op basis hiervan niet op voorhand concluderen dat er mogelijkheden zijn om in De Parken deze metrages te realiseren. GROEP / BRANCHE HOOFDDORP HAARLEMMERMEER NEDERLAND Supermarkten (m² wvo) Overig dagelijks (m² wvo) Niet dagelijks (m² wvo) Horeca (aantal) 1,5 1,7 2,5 Overig leisure (aantal) 0,3 0,3 0,5 Diensten (aantal) 1,5 2,0 2,3 TABEL 3 DICHTHEDEN COMMERCIELE VOORZIENINGEN PER INWONERS Bron: Gemeente Haarlemmermeer, 2016 (op basis van Locatus) en Locatus Retail Facts, 2015

19 HAALBAARHEIDSANALYSE DISTRIBUTIEVE TOETS Door middel van een distributieve berekening (DPO) kan voor de toekomstige situatie een indicatieve uitspraak worden gedaan over de ontwikkelingsmogelijkheden voor de dagelijkse sector in de detailhandel. Kwantitatieve ontwikkelingsmogelijkheden van het aanbod kunnen worden verklaard door een te verwachten groei van het bevolkingsdraagvlak, door een bovengemiddeld functioneren van het huidige aanbod en/of door een groei in ambitie: een hogere, maar wel te verantwoorden binding en toevloeiing. Ook een combinatie hiervan kan een driver zijn achter de ontwikkelingsmogelijkheden. In bijlage 3 zijn de uitgangspunten en de complete berekeningen van de distributieve toets opgenomen. SECTOR MINIMAAL (7.335 INWONERS) MAXIMAAL (8.965 INWONERS) Dagelijks (inclusief supermarkten) Supermarkt Niet-dagelijks TABEL 4 INDICATIEVE MOGELIJKHEDEN WINKELVOORZIENINGEN DE PARKEN De indicatieve mogelijkheden voor dagelijkse detailhandel in De Parken bedragen circa tot m² wvo. Een groot deel daarvan komt voor rekening van de supermarkt(en): tot m² wvo. De indicatieve mogelijkheden voor niet-dagelijkse detailhandel kunnen afgeleid worden van die van de dagelijkse winkels. De verhouding tussen dagelijks en niet-dagelijks in kleine wijkcentra en buurtcentra in Nederland bedraagt 60%/40%. De verhouding in de wijkcentra in Hoofddorp ligt op 70%/30%. Trends en ontwikkelingen wijzen uit dat het fundament van dagelijks aanbod steeds belangrijker wordt, ten koste van niet-dagelijks aanbod. We gaan daarom uit van een indicatieve verhouding van 80%/20%. Dat betekent circa m² wvo niet-dagelijks aanbod. 2.3 BENCHMARK Voor de benchmark is gebruik gemaakt van twee groepen winkelgebieden die zich onderling onderscheiden in het aantal inwoners in het verzorgingsgebied. De eerste groep bedient gemiddeld circa inwoners en de tweede groep gemiddeld circa inwoners. De eerste groep winkelgebieden bedient dus feitelijk een groter verzorgingsgebied dan een eventueel cluster in De Parken. De uitkomsten van deze vergelijking zijn daarom te beschouwen als absolute bovengrens voor de mogelijkheden in De Parken. Voor de tweede groep is de gelijkenis in aantal inwoners groter.

20 20 HAALBAARHEIDSANALYSE De eerste groep bestaat bovendien geheel uit bestaande winkelcentra in Haarlemmermeer, de tweede bestaat daarnaast ook uit winkelcentra in andere gemeenten. Voor beide is het aanbod per inwoners berekend en vervolgens geprojecteerd op het potentieel aantal inwoners in De Parken. Er is tussen de twee benchmarken een aantal verschillen in het aanbod per inwoners: De winkelgebieden met een kleiner aantal inwoners hebben meer m² wvo supermarkt per inwoner beschikbaar. Het overige dagelijkse aanbod is daarentegen iets kleiner. Het totaal dagelijks aanbod per inwoners is echter groter dan in de winkelgebieden die een groter verzorgingsgebied bedienen. Ook het aanbod horeca per inwoner is groter in de kleine winkelcentra van de benchmark. Het niet-dagelijkse aanbod per inwoner is in de winkelgebieden met een groter verzorgingsgebied echter 2,5 keer groter dan in de winkelgebieden die een kleiner verzorgingsgebied bedienen. Ook het dienstenaanbod per inwoner is groter in de benchmark van de grote winkelgebieden. BENCHMARK WINKELGEBIEDEN VERZORGINGSGEBIED CIRCA INWONERS Voor deze benchmark zijn vier winkelgebieden in de gemeente Haarlemmermeer gebruikt, waarvan drie in Hoofddorp en één in Nieuw-Vennep. Het gaat om Toolenburg, Floriande, t Paradijs en Getsewoud. GROEP / BRANCHE GEMIDDELDE BENCHMARK PER INWONERS DE PARKEN INWONERS DE PARKEN INWONERS Supermarkten Overig dagelijks Niet dagelijks Horeca 4,3 0,28 2,1 2,5 Overig leisure 0,5 0,03 0,2 0,3 Diensten 5,5 0,36 2,7 3,3 TABEL 5 AANBOD (PER INWONERS) BENCHMARK INWONERS + PROJECTIE OP DE PARKEN Bron: Gemeente Haarlemmermeer, 2016 (op basis van Locatus) Het gemiddelde van de benchmark geeft een indicatie van de behoefte aan winkels en andere commerciële voorzieningen in De Parken op basis van het aantal inwoners 3. De behoefte aan supermarkten bedraagt m² wvo. Het dagelijks aanbod is aangevuld met m² wvo speciaalzaken en 3 De gemiddelde dichtheid van de benchmark wordt geprojecteerd op het aantal inwoners in De Parken

21 HAALBAARHEIDSANALYSE 21 drogisterijen. Het niet-dagelijks aanbod is relatief beperkt en meet (afgerond) m² wvo. Het aantal verkooppunten leisure bedraagt twee tot drie vestingen, voornamelijk ingevuld met horeca. Het dienstenaanbod betreft circa drie vestigingen. BENCHMARK WINKELGEBIEDEN VERZORGINGSGEBIED CIRCA INWONERS Voor deze benchmark zijn winkelcentra in veelal oudere nieuwbouwwijken in de Metropool Regio Amsterdam gebruikt. Het gaat om zes winkelgebieden in achtereenvolgens Hoofddorp (Skagerhof), Haarlem (Belgiëlaan en Meerwijk Centrum), Zaandam (Westerkoog en Westerwatering) en Purmerend (Overwhere- Noord) gebruikt. Deze winkelgebieden verzorgen gemiddeld inwoners. GROEP / BRANCHE GEMIDDELDE BENCHMARK PER INWONERS DE PARKEN INWONERS DE PARKEN INWONERS Supermarkten Overig dagelijks Niet dagelijks Horeca 2,7 0,33 2,4 3,0 Overig leisure 0,2 0,02 0,2 0,2 Diensten 2,8 0,35 2,6 3,2 TABEL 6 AANBOD (PER INWONERS) BENCHMARK INWONERS + PROJECTIE OP DE PARKEN Bron: Gemeente Haarlemmermeer, 2016 (op basis van Locatus); gemeente Haarlem, 2016, gemeente Zaandam, 2015, gemeente Purmerend, 2015 Op basis van de benchmark van winkelgebieden met een kleiner verzorgingsgebied bedraagt de behoefte aan supermarkten m² wvo, in de benchmark verdeeld over één of twee supermarkten. Het dagelijks aanbod is aangevuld met m² wvo speciaalzaken en drogisterijen. Het niet-dagelijks aanbod meet (afgerond) m² wvo. Het aantal verkooppunten leisure bedraagt twee tot drie vestingen, voornamelijk ingevuld met horeca. Het dienstenaanbod betreft circa drie vestigingen. 2.4 VERANTWOORDE (INDICATIEVE) OMVANG Op basis van de distributieve toets en de benchmark kunnen conclusies getrokken worden over de indicatieve omvang van detailhandel en overige commerciële voorzieningen in een voorzieningencluster in De Parken. De indicatieve uitbreidingsmeters die uit deze analyses voortkomen, bieden mogelijkheden voor twee varianten: 1. met 1 full-service supermarkt.

22 22 HAALBAARHEIDSANALYSE 2. met 1 full-service supermarkt en 1 discount supermarkt (het draagvlak is te beperkt voor twee full-service supermarkten). In onderstaande tabel zijn de bijbehorende metrages per variant opgenomen. Voor de kleine variant is dat m² bvo (bruto vloeroppervlakte) en voor de grote variant is dat m² bvo. Het verschil zit voornamelijk in de extra supermarkt en voor een klein deel in de aanvullende commerciële voorzieningen. De twee varianten zijn volgt opgebouwd: Een volwaardige full-service supermarkt vraagt om circa m² winkelvloeroppervlakte 4. Het wvo is in de regel 80% van het bvo (bruto vloeroppervlakte 5 ), in dit geval m² bvo. Een discountsupermarkt kan met minder meters uit de voeten: indicatief is m² wvo voor hen de minimale maatvoering. Onder de overige winkels vallen zowel dagelijkse winkels (versspeciaalzaken en drogisten) als niet-dagelijkse winkels. Ook hier is de 100%/80% verhouding op bvo/wvo van kracht. Onder overige voorzieningen vallen dienstverleners, horeca en overige leisurevoorzieningen. VARIANT A 1 SUPERMARKT VARIANT B 2 SUPERMARKTEN Supermarkt (1.500)* (2.500)* Overige winkels (dagelijks en niet-dagelijks) 925 (750)* 925 (750)* Overige commerciële voorzieningen Totaal TABEL 7 INDICATIEVE OMVANG IN BRUTO VLOEROPPERVLAKTE COMMERCIËLE VOORZIENINGEN VOOR DE PARKEN IN TWEE VARIANTEN * Tussen haakjes de winkelvloeroppervlakte INDICATIEF RUIMTEBESLAG Op basis van voorgaande tabel kan een inschatting worden gemaakt van de benodigde ruimte voor het commerciële deel van het winkelcentrum: De basis wordt gevormd door het brutovloeroppervlak aan commerciële voorzieningen. Voor parkeren is uitgegaan van 5 à 6 parkeerplaatsen 6 per 100 m² bvo voorzieningen en 25 m² per parkeerplaats (inclusief aanvoerroutes). Het ruimtebeslag van de categorie overig (logistiek, verblijfsruimte etc.) is sterk afhankelijk van de opzet van het winkelcentrum en de uitstraling die men nastreeft. Indicatief is uitgegaan van tot m², afhankelijk van de variant die gekozen wordt. 4 Winkelmeters die voor de klant toegankelijk zijn 5 Alle meters die door een winkel in gebruik zijn, dus inclusief magazijn, sociale ruimtes, etc. 6 Bron: gemeente Haarlemmermeer

23 HAALBAARHEIDSANALYSE 23 VARIANT A 1 SUPERMARKT VARIANT B 2 SUPERMARKTEN Winkelcentrum (totaal commerciële voorzieningen) Parkeren (5 à 6 plaatsen per 100 m² bvo) Overig (logistiek, openbare ruimte, etc.) Ca Ca Totaal TABEL 8 INDICATIEF RUIMTEBESLAG IN BRUTO VLOEROPPERVLAKTE VOORZIENINGEN Overigens geldt dat in dit ruimtebeslag niet besloten zit de ruimte die voor nietcommerciële voorzieningen dient te worden gereserveerd. Het feitelijke ruimtebeslag is dus groter dan hier begroot, en afhankelijk van de vraag welke maatschappelijke voorzieningen zullen en kunnen worden gecombineerd. CONCLUSIE: VOORKEUR VOOR VARIANT B MET 2 SUPERMARKTEN De gemeente Haarlemmermeer richt zich in de nota Commerciële Voorzieningen (vastgesteld in januari 2016) onder andere op het bevorderen van verdere concentratie van commerciële voorzieningen in toekomstbestendige centra binnen woonkernen en -wijken met voldoende bevolkingsdraagvlak en passende infrastructuur en parkeervoorzieningen. Supermarkten vormen de spil van de bestaande wijkcentra. In diezelfde nota wordt aangegeven dat de kleinere centra (Graan voor Visch en Pax) door het relatief beperkte aanbod aldaar kwetsbaar zijn voor de concurrentie van andere aankoopplaatsen en kanalen. Dit kan op langere termijn leiden tot afnemende winkeltrouw, koopkrachtverlies, een verdere verschraling van het aanbod en leegstand. Om die reden, en omdat een centrum met twee elkaar aanvullende supermarkten (full-service en discount) distributief haalbaar is, verdient variant B de voorkeur boven variant A. Dit betekent dat in De Parken m 2 ruimte aan grondoppervlak moet worden gevonden voor een nieuw, eigentijds cluster van commerciële wijkvoorzieningen. Afhankelijk van de combinatie met maatschappelijke voorzieningen zal het feitelijke ruimtebeslag zelfs nog groter zijn.

24 24 POTENTIËLE LOCATIES EN ADVIES 3 POTENTIËLE LOCATIES EN ADVIES 3.1 AFWEGING LOCATIES RUIMTELIJK-FUNCTIONELE RANDVOORWAARDEN Om de potentiële locaties in De Parken voor een nieuw voorzieningencluster te kunnen benoemen en vervolgens te toetsen, zijn vijf randvoorwaarden die belangrijk zijn voor een perspectiefvol centrum opgesteld: Er moet voldoende ruimte zijn voor het ruimteslag van winkels, overige commerciële voorzieningen, logistiek en parkeren; Centrale locatie voor de inwoners van De Parken; Goed bereikbaar voor langzaam verkeer (fiets); Goed bereikbaar voor de autoklant; Mogelijkheden Openbaar Vervoer (bushalte); Clustering met andere (maatschappelijke) voorzieningen. SCORES LOCATIES Op basis van voorgaande randvoorwaarden is een zevental locaties aangewezen als potentiële locatie voor een (commercieel) voorzieningencluster (zie onderstaande kaart). FIGUUR 5 POTENTIELE LOCATIES VOORZIEINGENLCUSTER Bron: Essentiekaart gemeente Haarlemmermeer, bewerking Bureau Stedelijke Planning

25 POTENTIËLE LOCATIES EN ADVIES 25 Deze zeven locaties zijn vervolgens op dezelfde randvoorwaarden beoordeeld. De totale scores geven een volgorde van meest wenselijk tot minst wenselijke locatie. Op basis van een verdere verdieping (zie opmerkingen) zijn de locaties 7 (Lincolnpark) en 1 (Nassaupark) als meest haalbare en wenselijke optie naar voren gekomen. NR LOCATIE SCORE OPMERKINGEN 7 Lincolnpark H 2 Tudorpark midden H Niet mogelijk wegens logistiek, bereikbaarheid en afspraken met Ymere 1 Nassaupark H 3 Tudorpark ingang (zuid) M Niet beschikbaar 4 Victoriapark Ymere midden M Niet centraal, kans op vastlopen ingang wijk 6 Victoriapark oost L Niet centraal 5 Victoriapark Ymere oost L Niet centraal, slecht bereikbaar door mogelijke knip in Bennebroekerweg TABEL 9 POTENTIELE LOCATIES VOORZIENIGENLCUSTER AFWEGING LOCATIE LINCOLNPARK EN NASSAUPARK De plus- en minpunten van de twee potentiële locaties zijn in onderstaande tabel tegen elkaar afgezet. Met name de onmogelijkheden (ruimtebeslag en verkeer) op de locatie Nassaupark zorgen ervoor dat de voorkeur uit gaat naar Lincolnpark.

26 26 POTENTIËLE LOCATIES EN ADVIES LOCATIE PLUSPUNTEN MINPUNTEN Lincolnpark Grond van de gemeente. Meer ruimte (groter plot). Tijd en ruimte om een sterk ruimtelijk samenhangend concept te realiseren. Combinatie met middelbare school en tweede gezondheidscentrum mogelijk. Verkeerskundig betere plek: verkeer blijft op hoofdwegennet. Openbaar Vervoer halte is reëele optie. Nassaupark Hart van de wijk door meer centrale ligging Fietsafstand is gering Concentratie van leisure, gezondheidscentrum en wijkcentrum, waardoor dubbelgebruik parkeren mogelijk is. Hoofdvaart is barrière. Langzaam verkeersbrug is een aandachtspunt Verder weg van het grootste deel inwoners van de wijk; minder hart van de wijk. Nauwelijks ruimte: gronden zijn in uitgifte. verkeersdrukte bij de basisschool: veel kinderen komen op de fiets Alternatief is de handballocatie ( m²). Deze grond is uitgegeven tot 31 december Uitplaatsing is bovendien duur. Te veel verkeer door de wijk; (te) zware belasting bepaalde wegen. 3.2 RANDVOORWAARDEN Voor een geslaagd wijkcentrum in De Parken zijn de volgende randvoorwaarden van belang: Ruime parkeermogelijkheden op maaiveld, bij voorkeur op korte afstand van de supermarkten. Korte (loop)afstanden in het winkelcentrum en tussen parkeren en winkels. Veilige looproutes. Supermarkten als ankers van het winkelcentrum en zoveel als mogelijk aan de flanken. Winkelcentrum goed zichtbaar vanaf hoofdverkeersaders. Aangenaam verblijfsgebied (pleinen, groen, schoon, heel en veilig) Woningen boven winkels. Indien mogelijk ook combinatie met andere wijkgerichte voorzieningen, op een manier dat er sprake is van synergie tussen de beide type voorzieningen.

27 POTENTIËLE LOCATIES EN ADVIES 27 RUIM PARKEREN (AUTO EN FIETS) OP MAAIVELD Bron: Renpart Retail AANGENAAM VERBLIJFSGEBIED Bron: Bouwinvest Retail WONINGEN BOVEN WINKELS Bron: website Hoorne Vastgoed ZO MOGELIJK OOK COMBINATIE MET ANDERE VOORZIENINGEN Bron: website Westerwatering

28 28 BIJLAGE 1 BIJLAGE 1 GLOBALE VERZORGINGSGEBIEDEN WINKELGEBIEDEN IN HOOFDDORP FIGUUR 6 WINKELGEBIEDEN HOOFDDORP EN HUN GLOBALE VERZORGINGSGEBIEDEN Bron: BRT Achtergrondkaart, bewerking Bureau Stedelijke Planning

29 BIJLAGE 2 29 BIJLAGE 2 WONINGBOUW PER DEELGEBIED DEELGEBIED CONCENTRATIE AANTAL WONINGEN REALISATIE Tudorpark West Nassaupark West Hoofdweg (Tudorgardens) West Rooseveltpark Oost Lincolnpark Oost Zuidrand - Circa e.v. wv Ymere (Victoriapark) West wv R-net (Victoriapark) West wv Tegenpleinen / Zuiderhoeve West wv Westkavel West wv Victoriapark ten zuiden van Lincolnpark Oost Circa 100 Verkennen vanaf 2017 Totaal TABEL 10 AANTAL WONINGEN PER DEELGEBIED Bron: Gemeente Haarlemmermeer, 2016

30 30 SAMENVATTING BIJLAGE 3 UITGANGSPUNTEN EN BEREKENINGEN DPO Bij de berekening van de distributieve mogelijkheden is uitgegaan van de volgende uitgangspunten: Het toekomstig aantal inwoners in De Parken. Dit varieert van in de minimale variant tot in de maximale variant. Een gemiddelde besteding in de dagelijkse sector van per hoofd van de bevolking per jaar en in de supermarktsector (exclusief BTW, op basis van kengetallen op detailhandel.info, 2016). Het inkomensniveau in het verzorgingsgebied ligt 10% boven het Nederlandse gemiddelde. De bestedingen zijn hiervoor gecorrigeerd (met een prijselasticiteit van 0,25 voor de dagelijkse sector en 0,5 voor de niet-dagelijkse sector en de PDVbranches). De bestedingen worden richting de toekomst constant verondersteld. De koopkrachtbinding van 70%-80% en een toevloeiing van 10-15% is gebaseerd op ervaringsgegevens van situaties elders, waar aan de rand van stedelijk gebied in een moderne dagelijkse voorziening wordt voorzien. De bandbreedte geeft de verschillende mogelijkheden wanneer één of twee supermarkten gerealiseerd worden. Met deze binding en toevloeiing is bij de onderkant en de bovenkant van de bandbreedte sprake van een negatief saldo als het gaat om dagelijkse koopstromen: er vloeit immers meer dagelijkse koopkracht af (20-30%) dan er toevloeit (10-15%). Voorbeeld ter illustratie: de koopkrachtbinding van de dagelijkse sector in De Parken bedraagt 70%. Dat wil zeggen: van elke euro die inwoners van De Parken aan dagelijkse boodschappen uitgeven, komt 70 eurocent terecht bij winkels in De Parken. De overige 30 eurocent vloeit af naar winkels in de omgeving. De koopkrachttoevloeiing bedraagt 10% in de dagelijkse sector. Oftewel: van elke euro die winkeliers in de dagelijkse sector in De Parken omzetten, is 10 eurocent afkomstig van consumenten die buiten De Parken wonen. Richting de toekomst worden de koopstromen bij gelijkblijvend winkelaanbod constant verondersteld. Een gemiddelde vloerproductiviteit van voor de dagelijkse sector en voor de supermarktsector, beide exclusief BTW (bron: detailhandel.info, 2016). De vloerproductiviteit is de gemiddelde omzet per m² wvo per jaar. Ook deze wordt in de toekomst constant verondersteld.

31 SAMENVATTING 31 Dagelijkse Sector De dagelijkse sector omvat winkels die levensmiddelen verkopen (inclusief supermarkten) en drogisterijen. DAGELIJKSE SECTOR MINIMAAL MAXIMAAL Inwoners Bestedingen per hoofd in Bestedingspotentieel in mln Bestedingspotentieel in mln, incl inkomenscorrectie Koopkrachtbinding 70% 70% Gebonden bestedingen in mln Koopkrachttoevloeiing 10% 10% Omzet door toevloeiing in mln 1 2 Totale bestedingen in mln Gemiddelde vloerproductiviteit in per m² wvo Haalbaar aanbod in m² wvo TABEL 11 INDICATIEVE MOGELIJKHEDEN DAGELIJKSE SECTOR DE PARKEN DAGELIJKSE SECTOR MINIMAAL MAXIMAAL Inwoners Bestedingen per hoofd in Bestedingspotentieel in mln Bestedingspotentieel in mln, incl inkomenscorrectie Koopkrachtbinding 80% 80% Gebonden bestedingen in mln Koopkrachttoevloeiing 15% 15% Omzet door toevloeiing in mln 3 3 Totale bestedingen in mln Gemiddelde vloerproductiviteit in per m² wvo Haalbaar aanbod in m² wvo TABEL 12 INDICATIEVE MOGELIJKHEDEN DAGELIJKSE SECTOR DE PARKEN

32 32 SAMENVATTING Supermarkten Omvat alleen de supermarktsector. SUPERMARKTEN MINIMAAL MAXIMAAL Inwoners Bestedingen per hoofd in Bestedingspotentieel in mln Bestedingspotentieel in mln, incl inkomenscorrectie Koopkrachtbinding 70% 70% Gebonden bestedingen in mln Koopkrachttoevloeiing 10% 10% Omzet door toevloeiing in mln 1 1 Totale bestedingen in mln Gemiddelde vloerproductiviteit in per m² wvo Haalbaar aanbod in m² wvo TABEL 13 INDICATIEVE MOGELIJKHEDEN SUPERMARKTSECTOR DE PARKEN SUPERMARKTEN MINIMAAL MAXIMAAL Inwoners Bestedingen per hoofd in Bestedingspotentieel in mln Bestedingspotentieel in mln, incl inkomenscorrectie Koopkrachtbinding 80% 80% Gebonden bestedingen in mln Koopkrachttoevloeiing 15% 15% Omzet door toevloeiing in mln 2 3 Totale bestedingen in mln Gemiddelde vloerproductiviteit in per m² wvo Haalbaar aanbod in m² wvo TABEL 14 INDICATIEVE MOGELIJKHEDEN SUPERMARKTSECTOR DE PARKEN

33 BIJLAGE 4 33 BIJLAGE 4 WINKELGEBIEDEN BENCHMARK STAD WINKELGEBIED AANTAL INWONERS VERZORGINGGEBIED Hoofddorp Toolenburg Hoofddorp Floriande Hoofddorp t Paradijs Nieuw-Vennep Getsewoud Gemiddeld TABEL 15 WINKELGEBIEDEN BENCHMARK VERZORGINGGEBIED GEMIDDELD CA INWONERS STAD WINKELGEBIED AANTAL INWONERS VERZORGINGGEBIED Hoofddorp Skagerhof Haarlem Belgiëlaan Haarlem Meerwijk Centrum (Leonardo Da Vinciplein) Zaandam Westerkoog Zaandam Westerwatering Purmerend Overwhere-Noord Gemiddeld TABEL 16 WINKELGEBIEDEN BENCHMARK VERZORGINGGEBIED GEMIDDELD CA INWONERS

34 34 BIJLAGE 5 BIJLAGE 5 BEGRIPPENLIJST Bruto vloeroppervlak (BVO) Het bruto vloeroppervlak (BVO) is de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel, bedrijf of voorziening met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten. Dagelijkse sector Winkels in Levensmiddelen en Persoonlijke Verzorging. Dit betreffen onder meer supermarkten, versspeciaalzaken, drogisterijen, parfumeries en apotheken. Distributieve berekening Een veelgebruikt rekeninstrument om het huidige functioneren en eventuele indicatieve uitbreidingsruimte voor detailhandel in de toekomst te kunnen duiden. In de distributieve berekening wordt het huidige gevestigde aanbod in een specifieke branche (bijvoorbeeld dagelijkse detailhandel) in het verzorgingsgebied vergeleken met het landelijke gemiddelde. Daarbij wordt de gemiddelde vloerproductiviteit berekend van het in het verzorgingsgebied gevestigde aanbod. Het verschil tussen de gerealiseerde vloerproductiviteit en de landelijke gemiddelde vloerproductiviteit bepaalt of de desbetreffende branche boven- of ondergemiddeld functioneert. Het verschil tussen de gerealiseerde en gemiddelde vloerproductiviteit kan worden opgevat als indicatieve uitbreidingsruimte, dan wel overaanbod. Koopkrachtafvloeiing Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun bestedingen verrichten bij gevestigde winkels buiten dat gebied. Koopkrachtbinding Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun bestedingen verrichten bij winkels die in dat gebied gevestigd zijn. Koopkrachttoevloeiing Aandeel van de omzet die van bewoners komt die buiten een bepaald gebied wonen. Koopstromen/Kooporiëntatie Koopkrachtbewegingen door binding, afvloeiing en toevloeiing van koopkracht. Leegstand Een unit/verkooppunt/pand met een commerciële bestemming, zonder dat daar een functie is gevestigd. Een leegstaand pand kan in het verleden een winkel zijn

35 BIJLAGE 5 35 geweest, maar ook een andere functie hebben gehad (zoals bijvoorbeeld een ambacht, horeca of dienstverlening). Ook bij eventuele invulling van het pand kunnen naast een winkel ook andere functies gevestigd worden. Niet-dagelijkse Sector (regulier) Winkels in Mode & Luxe, Vrije Tijd en Elektronica. Dit betreffen de branches warenhuizen, kleding & mode, schoenen & lederwaren, huishoudelijke & luxe artikelen, juwelier & optiek, antiek & kunst, sport & spel, hobby, media en bruin & witgoed. Deze branches treffen we gewoonlijk aan in de centrale en ondersteunende winkelgebieden. Winkelvloeroppervlakte (WVO) Het winkelvloeroppervlakte betreft het winkeloppervlakte wat in gebruik is voor de directe verkoop van goederen. Het betreft de voor de klant toegankelijke verkoopruimte van de winkel, oftewel het totale bedrijfsvloeroppervlakte minus eventueel kantoor-, personeels- en magazijnruimte, toiletten etc.