OUD-BEIJERLAND * 2008

Transcriptie

1 OUD-BEIJERLAND * 2008 ONTWIKKELING WINKELKERN OUD-BEIJERLAND: WINKELPLAN BENEDEN MOLENDIJK

2 INHOUDSOPGAVE HOOFDSTUK PAG. 1. INLEIDING KADER 3 2. HUIDIGE AANBODSTRUCTUUR IN HET CENTRUM VAN OUD-BEIJERLAND INLEIDING DAGELIJKSE SECTOR NIET-DAGELIJKSE SECTOR HET RUIMTELIJKE EN FUNCTIONELE BEELD VAN HET CENTRUMWINKELGEBIED INLEIDING DE WINKELSTRUCTUUR ACCENT WINKELAANBOD BEREIKBAARHEID EN PARKEREN IMAGO & UITSTRALING KWALITEIT VERBLIJFSGEBIEDEN RESUMÉ 8 3. DISTRIBUTIEVE SITUATIE & PERSPECTIEF INLEIDING VERZORGINGSGEBIED BESTEDINGEN NORMVLOERPRODUCTIVITEIT ORIËNTATIE KOOPKRACHT DISTRIBUTIEVE ANALYSES INLEIDING DISTRIBUTIEVE FIGUUR DAGELIJKSE SECTOR 2007 & DISTRIBUTIEVE SITUATIE NIET-DAGELIJKSE SECTOR DISTRIBUTIEVE SITUATIE NIET-DAGELIJKSE SECTOR 15 HORIZON RESUMÉ BEOORDELING WINKELPLAN BENEDEN MOLENDIJK INLEIDING BEOORDELING WINKELPLAN BENEDEN MOLENDIJK RESUMÉ BEOORDELING WINKELPLAN BENEDEN MOLENDIJK DE BRANCHECOMPOSITIE WINKELPLAN BENEDEN MOLENDIJK INLEIDING DE SPELREGELS VOORSTEL BRANCHERING AANDACHTSPUNTEN BIJ DE BRANCHECOMPOSITIE WINKELPOSITIE OOSTDIJK INLEIDING HUIDIGE POSITIE OOSTDIJK EFFECTEN VERPLAATSING SUBTREKKERS OOSTDIJK: VOORSTEL VOOR HERINVULLING OOST-VOORSTRAAT BENEDEN MOLENDIJK VERSUS VIERWIEKENPLEIN INLEIDING WINKELSIGNALEMENT VAN BEIDE WESTELIJKE KWADRANTEN DENKRICHTING BRANCHERING WESTELIJKE KWADRANTEN INDICATIE HUISVESTINGSLASTEN INLEIDING MARKTCONFORME HUURPRIJZEN OMZETGERELATEERDE HUURPRIJZEN SAMENVATTING EN AANBEVELINGEN 32 BIJLAGEN 2

3 1. INLEIDING In opdracht van het College van Burgemeester & Wethouders van de gemeente Oud- Beijerland, heeft Adviesburo Kardol een distributief en functioneel onderzoek ingesteld naar de mogelijkheden tot het realiseren van winkels op de locatie Beneden Molendijk te Oud-Beijerland. In 2006 is de ruimtelijke visie voor de gemeente Oud-Beijerland voor de periode tot 2015, met een doorkijk naar 2030, uitgebracht. Deze Integrale Visie Dorpsontwikkeling is in april van 2007 door de Gemeenteraad vastgesteld. Aan deze visie is een concreet programma gekoppeld om te komen tot de daadwerkelijke realisatie. Dit uitvoeringsprogramma is een vertaling van de visie naar de concrete projecten. Het plein Beneden Molendijk is één van deze projecten. Op basis van de Integrale Visie Dorpsontwikkeling (april 2007) en het Uitvoeringsprogramma Dorpsontwikkeling (juli 2007) wordt thans ingezoomd op de herontwikkeling van de Beneden Molendijk. Het betreft hier een gecombineerde ontwikkeling (woningen, winkels en mogelijk horeca en kantoorruimten). Het voorlopig winkelprogramma betreft de toevoeging van ca m² b.v.o., het totale project omvat m². De projectlocatie betreft het gebied tussen de Kerkstraat en de Nobelstraat-Noord, als onderdeel van het zuidwestelijk kwadrant KADER Bron: Visie Dorpsontwikkeling Oud-Beijerland De centrale vraag van de gemeente Oud-Beijerland richt zich met name op het onderwerp wat zou, distributief en functioneel gezien, de bandbreedte moeten zijn voor wat het te realiseren winkelprogramma voor de locatie Beneden Molendijk betreft? De achterliggende gedachte bij deze vraagstelling is dat een te beperkt winkelgebied aan de Beneden Molendijk waarschijnlijk onvoldoende trekkracht zal kunnen genereren, terwijl een te grote winkeloppervlakte op deze locatie de distributieve en functionele verhoudingen binnen het gehele centrumgebied kan ondermijnen. Aan de hand van deze vraagstelling kan het doel van het onderzoek als volgt omschreven worden: Inzicht verkrijgen in de distributieve en functionele mogelijkheden voor het realiseren van een nieuw winkelplan voor de Beneden Molendijk, waarbij rekening zal worden gehouden met het behouden van het noodzakelijke winkelevenwicht en de distributieve mogelijkheden in het gehele centrumgebied van Oud-Beijerland. Dit distributieve en functionele onderzoek zal zich in eerste instantie richten op de mogelijkheden van versterking van de winkelfunctie in het gebied Beneden Molendijk in verhouding tot de gehele winkelstructuur in het centrumgebied. 3

4 Daarnaast komen een aantal andere vragen aan de orde: 1. Hoe is de relatie tot de winkelplannen op het nabijgelegen Vierwiekenplein en, op iets grotere afstand, de Oostdijk en de Voorstraat-Oost? Hierbij wordt zowel ingezoomd op het verleggen van zwaartepunten/bronpunten, aantal winkelmeters etc. 2. Wat zijn de effecten van de verplaatsing van subtrekkers (zoals Blokker en Kruidvat), thans gevestigd aan de Oostdijk? Hierbij speelt de vraag hoe de loopstromen en de aantrekkingskracht op de Oostdijk zullen veranderen, alsmede zaken zoals herinvulling van de vrijkomende panden? 3. Vervolgens zal, om de positie van het nieuwe winkelgebied aan de Beneden Molendijk op een verantwoorde wijze binnen het gehele centrumgebied te integreren, een branchecompositie worden opgesteld (rekening houdend met re-allocaties en noodzaak winkeltrekker/bronpunten). 4. Bij dit brancheplan zal tevens een beeld worden gegeven van de noodzakelijke ruimtelijke condities zoals bereikbaarheid, winkelvorm, parkeren, zichtbaarheid en de aansluiting op andere centrumdelen. Ten slotte zal, voor de te ontwikkelen winkelruimte aan de Beneden Molendijk, een indicatie worden afgegeven van de (marktconforme en omzetgerelateerde) huurprijzen per m² b.v.o. Ten behoeve van dit onderzoek zijn de volgende bronnen geraadpleegd en uitgangspunten gehanteerd: De cijfers met betrekking tot het detailhandelsaanbod in Oud-Beijerland zijn ontleend aan het Locatus-bestand (verkregen in december 2007, opname januari 2007) en ter plaatse steekproefsgewijs geverifieerd. De Integrale Visie Dorpsontwikkeling (gemeente Oud-Beijerland april 2007). Het gemeentelijke Uitvoeringsprogramma Dorpsontwikkeling (juli 2007). Het Koopstromenonderzoek Randstad (Goudappel Coffeng ). De gehanteerde bestedingscijfers en vloerproductiviteitscijfers zijn gebaseerd op het HBD Jaarboek Detailhandel Genoemde cijfers en vloerproductiviteiten zijn, tenzij anders is vermeld, in euro s, op jaarbasis weergegeven en inclusief b.t.w., prijspeil Demografische gegevens en woningbouw / herstructureringsprogramma zijn afkomstig van de gemeente Oud-Beijerland. Deze rapportage is opgeleverd in 2008, het onderzoek is echter uitgevoerd in Voor de analyses is uitgegaan van het jaar Leeswijzer In het volgende hoofdstuk wordt allereerst ingegaan op de beschrijving van de winkelstructuur in de kern Oud-Beijerland, hierbij komen zowel kwantitatieve als ruimtelijk functionele aspecten aan de orde. In hoofdstuk 3 vindt een distributieve toetsing van beide sectoren plaats (dagelijkse en niet-dagelijkse sector, anno 2007 en horizon 2015). Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 ingegaan op de beoordeling van het winkelplan voor de Beneden Molendijk. Hoofdstuk 5 behandelt de branchecompositie, gevolgd door een distributieve verantwoording. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de winkelpositie van de Oostdijk. Hoofdstuk 7 gaat in op de functionele relatie tussen de winkelplannen voor de Beneden Molendijk en de plannen voor het Vierwiekenplein en andere plannen in het centrum. Daarna zal, in hoofdstuk 8 voor de nieuwe winkelruimten aan de Beneden Molendijk, een indicatie worden afgegeven van de (marktconforme en omzetgerelateerde) huurprijzen per m² b.v.o. Tot slot volgen in hoofdstuk 9 de samenvatting en conclusies. 4

5 2. HUIDIGE AANBODSTRUCTUUR IN HET CENTRUM VAN OUD-BEIJERLAND 2.1. INLEIDING De gemeente Oud-Beijerland bestaat uit de kern Oud-Beijerland en een buitengebied (waaronder buurtschap Zinkweg met ca. 380 inwoners). Het winkelaanbod is zowel in het centrum als in de wijken gesitueerd. In totaal is er in de gemeente Oud-Beijerland ca m² w.v.o. aanwezig, verdeeld over ca. 220 winkels. Per inwoners is er ca m² w.v.o. winkelruimte beschikbaar. Het verzorgingsniveau, in vergelijking tot andere gemeenten van gelijke omvang qua inwonertal, is hiermee als gemiddeld te bestempelen. In plaatsen tussen de en inwoners is er ca m² v.v.o. per inwoners beschikbaar DAGELIJKSE SECTOR Het dagelijks winkelaanbod bestaat uit supermarkten, drogisterijen en versspeciaalaanbod. In totaal is de omvang van het winkelaanbod in de dagelijkse sector ca m² winkelvloeroppervlak (w.v.o.) (bron Locatus 2007). Per inwoners is er derhalve 333 m² w.v.o. beschikbaar. Dit ligt onder het aantal in vergelijkbare plaatsen 1. Het gemiddelde voor woonplaatsen tussen de en inwoners bedraagt 363 m² v.v.o. per inwoners. Oostdijk: slagerij Molendijk: bakkerij en groentezaak De gemiddelde winkelomvang in de dagelijkse sector in Oud-Beijerland bedraagt ca. 183 m² w.v.o. Een beperkte maatvoering, vooral in relatie tot vergelijkbare plaatsen. Gemiddeld is er sprake van 223 m² w.v.o. per winkel. De winkels in het centrum van Oud-Beijerland zijn zelfs gemiddeld nog kleiner, er is sprake van een gemiddelde van 115 m² w.v.o. per winkel. Van het totale aanbod in de dagelijkse sector is 44% ofwel m² w.v.o. in het centrum gelegen. Geconcludeerd kan worden dat er sprake is van een kleinschalig aanbod in de dagelijkse sector in Oud-Beijerland, met name in het centrum NIET-DAGELIJKSE SECTOR Het aanbod in de niet-dagelijkse sector is zowel gesitueerd in het centrumgebied (ca. 54%), als ook op de Woonboulevard en in de wijken. In totaal is er sprake van m² w.v.o. in de niet-dagelijkse sector, verspreid over 176 winkels. Het merendeel van de winkels (140) is in het centrum gevestigd. De omvang van het niet-dagelijkse aanbod in het centrum van Oud- Beijerland is ca m² w.v.o. In de hele gemeente Oud-Beijerland is er per inwoners ca m² v.v.o. aanwezig. 1 De vergelijkbaarheid betreft vooral het aantal inwoners, deze vergelijking betreft een indicatie, onder andere door de mogelijke verschillen wat aantal kernen, concurrentie, ligging nabij grotere plaats betreft etc. 5

6 In verhouding tot andere woonplaatsen met een vergelijkbare omvang, qua inwonertal, is er sprake van een groter aantal meters per inwoner (1.560 m² p/1000 inwoners). De gemiddelde winkelmetrage in de niet-dagelijkse sector ligt echter met 228 m² w.v.o. fors lager dan in andere vergelijkbare woonplaatsen (307 m² w.v.o.). Dit heeft met name te maken met de kleinschaligheid in het centrum, waar veel modezaken en andere winkels slechts over een gemiddelde van 154 m² w.v.o. beschikken. Oud-Beijerland: modezaak en babyzaak Oud-Beijerland: Oostdijk Op zich is er sprake van een groot aantal meters in de niet-dagelijkse sector in Oud- Beijerland (3,5% meer dan in vergelijkbare plaatsen), maar er is sprake van een aanzienlijke kleinschaligheid van de winkelpanden. Met name in het centrum is er sprake van gemiddeld incourante winkelmaten. In de volgende paragrafen wordt specifiek ingegaan op de kwaliteiten van het centrumgebied van Oud-Beijerland HET RUIMTELIJKE EN FUNCTIONELE BEELD VAN HET CENTRUMWINKELGEBIED INLEIDING In de voorafgaande paragrafen is een globale beschrijving gegeven van het aanbod in de dagelijkse en niet-dagelijkse sector voor heel de gemeente en specifiek het centrum van Oud-Beijerland. In deze paragraaf wordt ingegaan op de winkelkwaliteit van de verschillende centrumgebieden van Oud-Beijerland DE WINKELSTRUCTUUR De gemeente Oud-Beijerland heeft ingezet op een kwadrantenstructuur voor het centrumgebied van Oud-Beijerland, waarbij de Molendijk, de Oostdijk en de Voorstraat-oost als verbindende elementen zouden dienen. Daardoor blijft de oorspronkelijke stedenbouwkundige structuur, met de beide dijken en de Voorstraat, de drager van het centrumwinkelgebied. Vanuit de gedachte om het centrum, aan de hand van een viertal kwadranten, compacter te maken hebben de afgelopen jaren een aantal forse ingrepen plaatsgevonden, zoals de ontwikkeling van de Veilingpassage. Met de beoogde realisatie van het winkelplan Beneden 6

7 Molendijk wordt de kwadrantenstructuur definitief vormgegeven. Bij de beoordeling van het evenwicht in de winkelstructuur van het centrumgebied overheerst de indruk dat de situering van de winkeltrekkers niet in alle gevallen als positief beoordeeld kan worden. Met name bij de noordwestelijke en de noordoostelijke kwadrant is er sprake van een onvoldoende ruimtelijke samenhang met de overige delen van het centrumgebied van Oud-Beijerland ACCENT WINKELAANBOD Wat het winkelaanbod betreft is de variatie en diversiteit in het centrumgebied van Oud- Beijerland opvallend. Eveneens bijzonder is dat naast de aanwezigheid van landelijke winkelketens er nog steeds sprake is van een substantieel aanbod van zelfstandige winkels. De Molendijk en de Oostdijk kunnen het best getypeerd worden als traditionele gemengde winkelstraten, waar afwisselend sprake is van modisch aanbod, gecombineerd met kleinschalige winkels in de dagelijkse sector en de branches in de sfeer van hoogfrequente aankopen. Dit geldt in zekere mate ook voor de Voorstraat-oost, waarbij de Hema als winkeltrekker direct opvalt. In de noordoostelijke kwadrant (het gebied Scheepmakershaven) zijn uitsluitend grootschalige winkels gevestigd. Begin 2008 heeft in dit gebied een verdere versterking plaatsgevonden met de opening van Voorwinden, een sport- en modezaak van ca m² b.v.o. De Veilingpassage is een modern winkelcentrum gericht op de niet-dagelijkse sector (het oostelijke deel) en het westelijke deel, waar de nadruk ligt op de dagelijkse sector. Het Vierwiekenplein (de noordwestelijke kwadrant) wordt met name gedomineerd door een krachtige food-trekker, i.c. de Bas van der Heijden, met enkele concessionairs. De opbouw van het centrumgebied en basis van het winkelbeleid, zijn deze zogenaamde kwadranten. Het Marktplein is hierbij een centraal punt met daarop aangesloten sterke winkeltangenten in alle windrichtingen. Oud-Beijerland: Veilingpassage Oud-Beijerland: Voorstraat en warenmarkt BEREIKBAARHEID EN PARKEREN Hoewel het centrum niet centraal in Oud-Beijerland is gelegen, is het centrum wel vanaf meerdere zijden voldoende bereikbaar. Dit geldt zeker gezien de historische stedenbouwkundige structuur van het centrumgebied. De routing om het centrum te bereiken staat middels bebording duidelijk aangegeven. Rondom het centrum zijn verschillende parkeergelegenheden (maaiveldparkeren en parkeergarages) aanwezig. De parkeergarage Veilingpassage is als laatste toegevoegd aan het parkeerareaal. De rond het centrum van Oud-Beijerland aanwezige gegroepeerde parkeerfaciliteiten fungeren als bronpunten. 7

8 IMAGO & UITSTRALING Het imago van het centrumwinkelgebied van Oud-Beijerland geeft geen éénduidig beeld. Dat is echter juist de grote attractiewaarde van het centrumgebied! De uitstraling (en kwaliteit) per winkelstraat / winkelgebied in het centrum is verschillend, variërend van historisch (b.v. de Oostdijk) tot modern / strak (b.v. de Veilingpassage). Ook is er door de aanwezigheid van de dijken een fors hoogteverschil en de aanwezigheid van diverse trappen. De grote verscheidenheid aan winkelbranches, de nadrukkelijke historische setting, de relatief korte loopafstanden, de gespreide parkeervoorzieningen, voldoende winkelhoreca op strategische locaties en het aantrekkelijke straatbeeld vormen de kracht van dit centrumgebied KWALITEIT VERBLIJFSGEBIEDEN De kwaliteit van de verblijfsgebieden in het centrumgebied is sterk wisselend. Tegenover het aantrekkelijke verblijfsgebied van de Veilingpassage staat de onaantrekkelijke ambiance voor de winkelbezoeker van het noordwestelijk en noordoostelijk kwadrant. In de Integrale Visie Dorpsontwikkeling wordt hiervoor terecht projectmatige aandacht ingeruimd, door middel van verbeteringen rond het Vierwiekenplein (Bas van der Heijden en de vierde wiek ) en de reconstructie van de Scheepmakershaven-Diepenhorstsingel (nb. de parkeergarage Havenkwartier met 300 pp.). De Molendijk, de Oostdijk en de Voorstraat-oost kunnen overigens de toets der kritiek goed doorstaan. Voor de beide dijken geldt dat, vanwege de smalle structuur, er al gauw een voldoende druktebeeld ontstaat, waardoor de ambiance sterk wordt verhoogd RESUMÉ Samenvattend kan op basis van de beoordeling van het centrumgebied, aan de hand van de criteria zoals de winkelstructuur, het accent van het winkelaanbod, winkelvolumes, bereikbaarheid en parkeren en imago & uitstraling de volgende conclusies getrokken worden. Tabel 1. Oud-Beijerland * 2008 Distributieve en functionele studie Overzicht sterke en zwakke punten centrumgebied Sterke punten - Compleet en gevarieerd winkelaanbod - Krachtig winkelimago - Heldere winkelstructuur - Ligging parkeergelegenheden - Historische uitstraling - Aanwezigheid winkelhoreca - Mix lokaal ondernemerschap en filialen - Mix van dagelijks en niet-dagelijks aanbod Zwakke punten - Ontbreken van courante winkelvolumes - Geen strategisch trekkerbeeld - Samenhang noordwestelijke en noordoostelijke kwadranten met het overig deel van het centrumgebied - Afwikkeling expeditie - Sterk wisselend beeld in winkelpresentatie (op de dijken) - Kwaliteit deel van de verblijfsgebieden - Hoogteverschillen 8

9 3. DISTRIBUTIEVE SITUATIE & PERSPECTIEF 3.1. INLEIDING Na een beschrijving van de aanbodzijde (het winkelaanbod in het centrum van Oud- Beijerland), alsmede een beoordeling van de ruimtelijke en functionele setting van het centrumwinkelaanbod, wordt in dit hoofdstuk ingegaan op de huidige distributieve situatie en het toekomstperspectief (horizon 2015), de verhouding tussen de vraag en het aanbod VERZORGINGSGEBIED De gemeente Oud-Beijerland telde per in totaal inwoners en per inwoners (februari 08, bron gemeente). In 2008 had het centrum ca inwoners. Bron: gemeente Oud-Beijerland De wijken van Oud-Beijerland hebben de volgende inwonertallen (cijfers per februari 2008): Bedrijventerrein De Bosschen Oosterse Gorzenwijk Centrum Noord Croonenburghwijk Centrum Zuid Zeeheldenwijk Zuidwijk Zoomwijck Spuioeverwijk Bedrijventerrein Langeweg-Rembrandtstraat Poortwijk Zinkweg Landelijk gebied Totaal 84 inwoners Socio-demografie Oud-Beijerland heeft een relatief jonge bevolking. De gemiddelde leeftijd ligt met ca. 37,3 jaar ruim 4% onder het landelijk gemiddelde. Opvallend is het grote aandeel 0- tot 14-jarigen, dat ca. 9,5% boven het landelijk gemiddelde ligt, terwijl de 65-plussers juist met een aandeel van 13% zich bijna 9% onder het landelijke cijfer bevindt. Andere opvallende elementen zijn het zeer hoge percentage huishoudens met kinderen, dit ligt op 44%, dat wil zeggen ruim 24% 9

10 boven het landelijk gemiddelde. De huishoudensgrootte ligt ook hoger met 2,5 in Oud- Beijerland (2,3 landelijk). Het aantal allochtonen ligt daarentegen veel lager met slechts 2% (9% landelijk). Tussen 2005 en 2020 zal naar verwachting het aandeel van de leeftijdsgroep ouder dan 65 jaar overigens stijgen van 13,0% naar 16,5%. Woningbouwplannen Het is de inzet van het gemeentebestuur om ca. 80 woningen per jaar te bouwen. Na enige jaren van minder opgeleverde woningen, komt de woningbouw weer op gang, enerzijds met het herstructureren van een tweetal zorgcomplexen en anderzijds met de ontwikkeling van het plein Beneden Molendijk-Kerkstraat-Nobelstraat (= mengsel van woningen, parkeren en winkels). Bron: Visie Dorpsontwikkeling 2007 Er is een discrepantie tussen de woningbouwbehoefte (volgens de gemeentelijke woonvisie ca. 125 per jaar) en de provinciale contingenten voor Oud-Beijerland en de Hoeksche Waard. Het aantal mag niet uitkomen boven de woningen voor de 5 gemeenten voor de periode In de periode kunnen in Oud-Beijerland ca. 854 woningen worden gerealiseerd, dit komt overeen met een gemiddelde van 85,4 woningen per jaar. In de Integrale Visie Dorpsontwikkeling Oud-Beijerland en de notitie strategie 80 woningen per jaar is uitgegaan van 80 woningen per jaar om een minimale groei te krijgen die nodig is om het gewenste voorzieningenniveau in stand te houden. Vooralsnog wordt in de woonvisie uitgegaan van de woningbouwproductie die volgt uit de geplande bouwprojecten. Dit betekent 10

11 een gemiddelde productie van 95,6 woningen per jaar. Omdat het echter in hoofdzaak inbreidingslocaties zijn met soms complexe problemen is een zekere vertraging en planuitval te verwachten. Naar verwachting zal het daadwerkelijke aantal woningen dat opgeleverd wordt in deze periode lager liggen. Bevolkingsprognose Op basis van prognoses van Primos zal het aantal inwoners van Oud-Beijerland toenemen tot in 2010, inwoners in 2015 en in 2020 tot ca inwoners (uitgaande van 144 woningen per jaar). Dit komt echter niet overeen met wat er de komende jaren mag worden gebouwd. De komende jaren stijgt het aantal inwoners in Oud-Beijerland wel door woningbouwplannen. Er wordt uitgegaan van toevoeging van ca. 80 woningen per jaar. Op basis van deze cijfers zal het aantal inwoners in 2015 rond de bedragen BESTEDINGEN De detailhandelsbestedingen in de dagelijkse sector bedragen circa ,- per hoofd van de bevolking (op basis van het Jaarboek Detailhandel 2006 en 2007, Den Haag, HBD), per jaar. Voor de niet-dagelijkse sector bedragen de bestedingen circa 2.380,- per jaar. Het gemiddeld besteedbaar inkomen per inwoner Oud-Beijerland ( ,-) ligt ca. 5% boven het gemiddelde in Nederland ( ,-), reden voor aanpassing van de bestedingscijfers. Voor elk procent afwijking in de dagelijkse sector wordt het cijfer met 0,25% gecorrigeerd. Voor de niet-dagelijkse sector betreft dit 0,5%. Derhalve zal voor de gemeente Oud-Beijerland worden uitgegaan van de volgende bestedingscijfers: - dagelijkse sector : 2.133,99 - niet-dagelijkse sector : 2.439, NORMVLOERPRODUCTIVITEIT Bij de beoordeling van de distributieve situatie is het noodzakelijk dat vraag en aanbod vergelijkbaar worden gemaakt. De sleutel hiervoor is het begrip vloerproductiviteit, dat wil zeggen de omzet per m² v.v.o. De normvloerproductiviteit voor de dagelijkse sector bedraagt circa 6.500,- per m² v.v.o. (op basis van HBD/EIM, 2006 en diverse andere bronnen en referentiemateriaal). Voor de niet-dagelijkse sector bedraagt de normvloerproductiviteit circa 2.500,- per m² v.v.o ORIËNTATIE KOOPKRACHT De meest recente koopkrachtbindingscijfers dateren uit 2004, het betreft het Koopstromenonderzoek Randstad uit 2004 (Goudappel Coffeng), waar Oud-Beijerland een onderdeel van was. Er wordt telkens onderscheid gemaakt tussen de distributieve figuur voor heel de gemeente en het centrum van Oud-Beijerland. Dagelijkse sector In de dagelijkse sector was blijkens het Koopstromenonderzoek Randstad een koopkrachtbinding van 53% van de gemeente op het centrum van Oud-Beijerland. Daarnaast was er een toevloeiing van buiten de gemeente van 35%. In heel Oud-Beijerland was er sprake van een binding van 97% en een koopkrachttoevloeiing voor de dagelijkse sector van circa 23 à 25%. Binnen de dagelijkse en niet-dagelijkse sector heeft Oud-Beijerland een zeer stevige positie in de Hoeksche Waard (een binding van respectievelijk 20 en 27%). 2 Consumptieve bestedingen over 2005 plus 4% stijging uitgaven. 11

12 Niet-dagelijkse sector In de niet-dagelijkse sector is er sprake van eveneens een goede prestatie wat de koopkrachtbinding betreft. Deze komt in het Koopstromenonderzoek van 2004 voor het centrum neer op eveneens 53% en een toevloeiing van buiten de gemeente van 55%! De binding in geheel Oud-Beijerland is 72% en een toevloeiing voor de niet-dagelijkse sector van circa 46 à 47%. De binding in de niet-dagelijkse sector verschilt overigens sterk per branche DISTRIBUTIEVE ANALYSES INLEIDING Na een blik op zowel de vraag- als aanbodzijde van de detailhandel in Oud-Beijerland, zal in dit hoofdstuk een beeld van de distributieve situatie worden geschetst op dit moment, gevolgd door het bepalen van de mogelijkheden tot uitbreiding. Hierbij wordt rekening gehouden met een toename van de bevolking gezien de woningbouwplannen, maar ook met de versterkingen van het aanbod zowel in Oud-Beijerland als in de omgeving. In 2004 is een aanzet tot een nieuw detailhandelsbeleid opgesteld. Onderdeel daarin was een distributieve analyse om een beeld te krijgen van de uitbreidingsmogelijkheden in de nietdagelijkse sector. Destijds was de distributieve uitbreidingsruimte zeer beperkt. Wel werd er een groei richting 2015 voorzien op basis van de woningbouwplannen, tot maximaal een kleine m² v.v.o. Op dit moment staat de gemeente voor de uitwerking van de plannen voor de Beneden Molendijk en is de vraag wat de distributieve mogelijkheden op dit moment zijn. Voor de distributieve analyses zijn twee peildata opgenomen, 2007 en Voor de dagelijkse sector worden de analyses opgesteld voor de gehele kern Oud-Beijerland, terwijl voor de niet-dagelijkse sector, naast een beeld voor de gehele kern, ook een uitsplitsing wordt gemaakt voor het centrumgebied van Oud-Beijerland DISTRIBUTIEVE FIGUUR DAGELIJKSE SECTOR 2007 & 2015 In deze paragraaf wordt eerst een beeld geschetst van de huidige distributieve ruimte en het huidig functioneren in de dagelijkse sector. Dit wil zeggen dat op basis van de huidige koopkrachtbindingscijfers wordt berekend hoe de distributieve situatie eruitziet. 12

13 Tabel 2. Oud-Beijerland * 2008 Distributieve en functionele studie Distributieve analyse dagelijkse sector, anno 2007 Inwonertal (per ) *) Bestedingen per inwoner Omzetpotentieel Koopkrachtbinding Lokaal gebonden omzet Koopkrachttoevloeiing Totale omzetmogelijkheden Normvloerproductiviteit Economische ruimte m² v.v.o. 3 Gevestigd aantal m² v.v.o. Uitbreidingsruimte m² v.v.o. Uitbreidingsruimte m² b.v.o. **) *) Kern Oud-Beijerland **) uitgaande van een verhouding v.v.o./b.v.o. = 85/ ,99 ca. 51,5 mln. ca. 97% ca. 50,0 mln. ca. 23 à 25% ca. 64,9 à 66,7 mln ,- ca à m² ca m² ca à m² ca à m² Op dit moment is er sprake van distributieve ruimte in de dagelijkse sector. Een deel van deze ruimte is overigens al vergeven aan de nieuwe supermarkt in Poortwijk III. Aan de hand van bovenstaande distributieve figuur (anno 2007) kunnen de volgende opmerkingen gemaakt worden: Op dit moment is er sprake van een forse uitbreidingsruimte in de dagelijkse sector. Het merendeel is echter al toebedeeld aan de nieuwe supermarkt in Poortwijk (ca m² v.v.o). Daarnaast zal er sprake van reserveringsruimte dienen te zijn voor gevestigde winkels om uit te breiden. Daarna blijft er geen distributieve ruimte meer over voor nieuwe toevoeging. De vraag is ook of vanuit functioneel oogpunt de projectlocatie een geschikte locatie is voor de dagelijkse sector. Op dit moment zijn er diverse plannen van gevestigde aanbieders bekend, met name in de supermarktsector (zoals Bas van der Heijden, C1000, Lidl en Aldi). Het betreft in totaal bijna m² v.v.o. Tezamen met de plannen voor een extra supermarkt in Poortwijk betekent dit reeds een overstijging van de distributieve ruimte. Daarnaast zal er ook ruimte dienen te worden gereserveerd voor het kleinschalige versaanbod met uitbreidingsplannen en voor de branche persoonlijke verzorging, die met name in het centrum enkele knelpunten kent (incourante winkelmaat). Een indicatie hiervan is ca. 700 m² v.v.o. aan uitbreidingsruimte. In totaal betreft dit bijna m² v.v.o. Hiermee wordt de distributieve ruimte met ca m² v.v.o. overstegen. Hierbij dient wel te worden opgemerkt dat deze uitbreidingen niet alle op dit moment plaatsvinden, maar zijn verspreid over enkele jaren. In deze berekening is nog geen rekening gehouden met eventuele wensen van de AH op termijn, de 5 e gevestigde supermarkt op dit moment. In onderstaande tabel 3 wordt, voor de dagelijkse sector, een distributief beeld geschetst anno De bestedings- en vloerproductiviteitscijfers zijn voor 2015 stationair gehouden. Tabel 3. Oud-Beijerland * 2008 Distributieve en functionele studie Distributieve analyse dagelijkse sector, horizon 2015 Inwonertal (per ) *) Bestedingen per inwoner Omzetpotentieel Koopkrachtbinding Lokaal gebonden omzet Koopkrachttoevloeiing Totale omzetmogelijkheden Normvloerproductiviteit Economische ruimte m² v.v.o. 4 Gevestigd aantal m² v.v.o. anno 2007 Uitbreidingsruimte m² v.v.o. Uitbreidingsruimte m² b.v.o. **) *) Kern Oud-Beijerland **) uitgaande van een verhouding v.v.o./b.v.o. = 85/ ,99 ca. 54,6 mln. ca. 97% ca. 52,9 mln. ca. 24% ca. 69,7 mln ,- ca m² ca m² ca m² ca m² 3 Dit betreft de rekenkundige, distributieve uitbreidingsruimte. 4 Idem. 13

14 Aan de hand van bovenstaande distributieve figuur (anno 2015) kunnen de volgende opmerkingen gemaakt worden: Ook al neemt de distributieve ruimte verder toe, deze zal met name moeten worden gereserveerd voor schaalvergroting van gevestigde aanbieders. Zoals is aangegeven is er sprake van een zeer beperkte gemiddelde maatvoering van gevestigde winkels met ca. 183 m² w.v.o. Deze locatie kan uitstekend worden gebruikt voor re-allocatie van gevestigde aanbieders in het centrum. Voor heel Oud-Beijerland geldt dat er ook in 2015 een groter aanbod is als de vraag, rekening houdend met alle wensen van de supermarkten, de extra supermarkt in Poortwijk én de ingeschatte meters voor de overige dagelijkse aanbieders DISTRIBUTIEVE SITUATIE NIET-DAGELIJKSE SECTOR 2007 In deze paragraaf wordt een beeld geschetst van de huidige distributieve ruimte en het huidig functioneren in de niet-dagelijkse sector. Dit wil zeggen dat op basis van de huidige koopkrachtbindingscijfers wordt berekend wat het huidige distributieve beeld is in deze sector. Voor de niet-dagelijkse sector zijn twee rekenmodellen opgesteld, voor de gehele kern Oud- Beijerland en een uitsplitsing voor de niet-dagelijkse sector voor het aanbod in het centrumgebied. Bij de distributieve toetsing in de niet-dagelijkse sector wordt uitgegaan van een toevoeging aan het winkelplan Beneden Molendijk van ca m² v.v.o. (max m² b.v.o.). Tabel 4. Oud-Beijerland * 2008 Distributieve en functionele studie Distributieve analyse niet-dagelijkse sector, anno 2007 Centrum Inwonertal (per ) *) Bestedingen per inwoner 2.439,50 Omzetpotentieel ca. 58,9 mln. Koopkrachtbinding 5 ca. 53% Lokaal gebonden omzet ca. 31,2 mln. Koopkrachttoevloeiing ca. 55% Totale omzetmogelijkheden ca. 69,4 mln. Normvloerproductiviteit 2.500,- Economische ruimte m² v.v.o. ca m² Gevestigd aantal m² v.v.o. **) ca m² Uitbreidingsruimte m² v.v.o. ca m² Uitbreidingsruimte m² b.v.o. ***) ca m² *) Oud-Beijerland **) fixatie 2007 ***) uitgaande van een verhouding v.v.o./b.v.o. = 85/100 In bovenstaande tabel is alleen ingezoomd op het centrumwinkelgebied van Oud-Beijerland. Opvallend is dat er sprake is van een zeer ruime uitbreidingsruimte. Dit betekent een sterke groei van de uitbreidingsruimte in vergelijking tot Opgemerkt dient hierbij te worden dat dit distributieve beeld alleen het centrumgebied betreft. Bij deze tabel kunnen een aantal opmerkingen worden gemaakt: - het aantal inwoners in de kern van Oud-Beijerland is licht toegenomen; - er is sprake van andere distributieve verhoudingen, vooral door een beter inzicht in de cijfers op centrumniveau; - de distributieve achtergronden zijn afkomstig van het Koopstromenonderzoek Randstad uit 2004, welke nog niet uit was ten tijde van het vorige onderzoek; - er is thans sprake van een substantiële uitbreidingsruimte in de niet-dagelijkse sector, wat het centrumgebied betreft. In de hiernavolgende tabel 5 wordt de distributieve situatie beschreven voor de niet-dagelijkse sector voor de gehele kern Oud-Beijerland, anno Koopstromenonderzoek Randstad Koopstromenkijker 2004, Goudappel Coffeng. 14

15 Tabel 5. Oud-Beijerland * 2008 Detailhandelsvisie aanvulling Distributieve analyse niet-dagelijkse sector, anno 2007 Gehele kern Inwonertal (per ) *) Bestedingen per inwoner 2.439,50 Omzetpotentieel ca. 58,9 mln. Koopkrachtbinding 6 ca. 72% Lokaal gebonden omzet ca. 42,4 mln. Koopkrachttoevloeiing ca. 47% Totale omzetmogelijkheden ca. 80,0 mln. Normvloerproductiviteit 2.500,- Economische ruimte m² v.v.o. ca m² Gevestigd aantal m² v.v.o. **) ca m² Uitbreidingsruimte m² v.v.o. geen Uitbreidingsruimte m² b.v.o. ***) geen *) Oud-Beijerland **) fixatie ***) uitgaande van een verhouding v.v.o./b.v.o. = 85/100 De distributieve figuur van geheel Oud-Beijerland vertoont, ten opzichte van de figuur in het centrumgebied, een totaal ander beeld, wat het uitbreidingsvolume betreft. Er is weliswaar sprake van een hogere lokale binding, maar in de afgelopen drie jaar is de winkelmetrage fors uitgebreid. In 2004 (opname 2003) was er in totaal ca m² v.v.o. aanwezig, nu bijna m² v.v.o., volgens opgave van Locatus. Dit impliceert voor de gehele niet-dagelijkse sector een distributieve overschrijding, hetgeen nadelige effecten heeft op de noodzakelijk te behalen vloerproductiviteit. Het is, om een beeld te verkrijgen omtrent de aard van de toename van het aantal m², niet meer mogelijk op de Locatus-opname van 2003 te confronteren met de opname Locatus beschikt namelijk niet meer over de bestanden van de verkooppunten van de opname over het jaar In feite kan geconcludeerd worden dat er in het centrum wel uitbreidingsmogelijkheden zijn en voor heel Oud-Beijerland niet. In de praktijk betekent dit dat er sprake is van een verkeerde verdeling van de meters enerzijds en aan de andere kant heeft deze situatie te maken met vloerproductiviteiten. In het centrum zijn deze vloerproductiviteiten relatief hoog door de kleinschaligheid van veel kleine panden en juist lager voor de grootschalige winkelunits buiten het centrum (zoals een bouwmarkt of tuincentrum) DISTRIBUTIEVE SITUATIE NIET-DAGELIJKSE SECTOR HORIZON 2015 In deze paragraaf wordt een beeld geschetst van de distributieve situatie in de niet-dagelijkse sector, met als horizon Ook voor deze becijferingen zijn twee rekenmodellen opgesteld, voor de gehele kern Oud-Beijerland en een uitsplitsing voor de niet-dagelijkse sector voor het aanbod in het centrumgebied. De bestedings- en vloerproductiviteitscijfers zijn voor 2015 stationair gehouden. Tabel 6. Oud-Beijerland * 2008 Distributieve en functionele studie Distributieve analyse niet-dagelijkse sector, horizon 2015 Centrum Inwonertal (per ) *) Bestedingen per inwoner 2.439,50 Omzetpotentieel ca. 62,4 mln. Koopkrachtbinding 8 ca. 53% Lokaal gebonden omzet ca. 33,1 mln. Koopkrachttoevloeiing ca. 55% Totale omzetmogelijkheden ca. 73,5 mln. Normvloerproductiviteit 2.500,- Economische ruimte m² v.v.o. ca m² Gevestigd aantal m² v.v.o. **) ca m² Uitbreidingsruimte m² v.v.o. ca m² Uitbreidingsruimte m² b.v.o. ***) ca m² *) Oud-Beijerland **) fixatie 2007 ***) uitgaande van een verhouding v.v.o./b.v.o. = 85/100 6 Koopstromenonderzoek Randstad Koopstromenkijker 2004, Goudappel Coffeng. 7 De meters van de nieuwe aanbieder Voorwinden zijn nog niet in de cijfers van Locatus opgenomen. 8 Koopstromenonderzoek Randstad Koopstromenkijker 2004, Goudappel Coffeng. 15

16 Aan de hand van bovenstaande distributieve figuur (anno 2015) kunnen, voor de nietdagelijkse sector voor het centrumgebied, de volgende opmerkingen gemaakt worden: De komende jaren neemt de uitbreidingsruimte voor het centrumgebied nog verder toe. Door de kleinschalige winkels op dit moment in het centrum is er sprake van relatief hoge vloerproductiviteiten. De bovenstaande uitbreidingsruimte betreft niet alleen toevoeging van nieuwe winkels en formules, maar met name uitbreiding naar courante winkelmaten van gevestigde winkels. Ten slotte wordt hiernavolgend in tabel 7 een beeld geschetst van de distributieve situatie in de niet-dagelijkse sector voor de gehele kern Oud-Beijerland, met als horizon Tabel 7. Oud-Beijerland * 2008 Distributieve en functionele studie Distributieve analyse niet-dagelijkse sector, horizon 2015 Gehele kern Inwonertal (per ) *) Bestedingen per inwoner 2.439,50 Omzetpotentieel ca. 62,4 mln. Koopkrachtbinding ca. 72% Lokaal gebonden omzet ca. 44,9 mln. Koopkrachttoevloeiing ca. 46% Totale omzetmogelijkheden ca. 83,2 mln. Normvloerproductiviteit 2.500,- Economische ruimte m² v.v.o. ca m² Gevestigd aantal m² v.v.o. **) ca m² Uitbreidingsruimte m² v.v.o. geen Uitbreidingsruimte m² b.v.o. ***) geen *) Oud-Beijerland **) fixatie 2007 ***) uitgaande van een verhouding v.v.o./b.v.o. = 85/100 De komende jaren stijgt het aantal inwoners in Oud-Beijerland door woningbouwplannen. Er wordt uitgegaan van toevoeging van ca. 80 woningen per jaar. Volgens prognoses van Primos stijgt het aantal inwoners naar in Hierbij wordt echter uitgegaan van ca. 144 woningen per jaar extra. In de praktijk is het echter slechts mogelijk (door provinciale contingenten) om 80 tot 85 woningen per jaar te bouwen. Op basis van deze cijfers zal het aantal inwoners in 2015 ca bedragen. Dit betekent voor de totale niet-dagelijkse sector in Oud-Beijerland weliswaar dat de distributieve ruimte toeneemt (boven de m² v.v.o.), maar dat het aanbod nog steeds de vraag overstijgt. Met andere woorden: voor geheel Oud-Beijerland zal voor de niet-dagelijkse sector voor de langere tijd rekening gehouden moeten worden met een overmaat aan winkelmeters in deze sector. Deze overbewinkeling zal grote gevolgen kunnen hebben voor het functioneren van winkels op wijkniveau en de solitair gevestigde winkels. Er zullen lagere omzetten per vierkante meter kunnen ontstaan en daarmee op termijn onrendabele situaties en een groter verloop of zelfs leegstand. Wat de niet-dagelijkse sector betreft zal er echter een grotere druk op de sector komen voor heel Oud-Beijerland. Geconcludeerd kan worden dat op dit moment er in het centrum sprake is van relatief hoge omzetten per vierkante meter (schatting ca ,- p/m²) en dat er elders sprake is van juist lagere vloerproductiviteiten. Dit is echter grotendeels wel verklaarbaar door de aanwezigheid van winkels als een grootschalige Tuinwereld, Gamma, Leen Bakker, met veelal lagere omzetten per vierkante meter. Kortom, er is een duidelijk distributief verschil tussen het centrum en de rest van het niet-dagelijks aanbod in de wijken en op het bedrijventerrein. Dit heeft niet alleen met de grootschaligheid te maken, maar ook met de branches RESUMÉ Op basis van het voorgaande kan het volgende worden geconcludeerd: - In de dagelijkse sector is er zowel nu als de komende jaren een toenemende uitbreidingsruimte. - Een groot deel van deze economische ruimte is echter reeds toebedeeld aan een nieuwe supermarktaanbieder in Poortwijk. 16

17 - Er is, in de niet-dagelijkse sector, sprake van een distributieve spagaat, er is voldoende distributieve ruimte voor de plannen van de Beneden Molendijk (ca m² b.v.o.) op basis van de distributieve mogelijkheden in het centrum. - In heel Oud-Beijerland is er echter geen sprake van uitbreidingsmogelijkheden. - Duidelijk is echter dat er in het centrum voor typische centrumbranches nog wel distributieve ruimte is. Hierbij dient te worden opgemerkt dat er met name behoefte is aan verplaatsing en uitbreiding van gevestigde winkels. - Bij toevoeging van nieuwe winkels in de niet-dagelijkse sector zal met name moeten worden ingezet op de niet-dagelijkse branches die aanvullend zijn, niet alleen voor het centrum, maar ook voor Oud-Beijerland, dit betreft ook een aanvulling wat segmenten betreft. 17

18 4. BEOORDELING WINKELPLAN BENEDEN MOLENDIJK 4.1. INLEIDING In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke en functionele beoordeling van het winkelplan voor de Beneden Molendijk. Het te beoordelen winkelplan is opgesteld door BGSV, november 2007 (Stedenbouwkundige randvoorwaarden, programma en referenties). Vervolgens zal in dit hoofdstuk een advies worden gegeven met betrekking tot relevante ruimtelijke condities zoals bereikbaarheid, winkelvorm, parkeren, zichtbaarheid en de aansluiting op andere centrumdelen. Dit hoofdstuk wordt afgerond met een branchecompositie voor dit winkelplan BEOORDELING WINKELPLAN BENEDEN MOLENDIJK Het winkelplan Beneden Molendijk, ter hoogte van de Kerkstraat en de Nobelstraat-Noord, dient beschouwd te worden als een onderdeel van het centrumgebied van Oud-Beijerland, het zuidwestelijk kwadrant. In de gemeentelijke visie is het ontwikkelingsproject Beneden Molendijk het contragewicht voor de andere kwadranten zoals de onlangs versterkte Scheepmakershaven. Daarnaast bevat het programma ook andere belangrijke functies die bijdragen aan de levendigheid in het centrum van Oud-Beijerland zoals parkeren, woningen, baliefuncties en optioneel enige horeca etc. De locatie is gelegen onder aan de Molendijk en verbonden via trappen. Aan de randen van het plein zijn op dit moment diverse winkels gevestigd, zoals Zeeman en Schoenenreus en op het plein is sprake van een parkeerplaats. Oud-Beijerland: Beneden Molendijk richting Molendijk Oud-Beijerland: parkeerplaats Beneden Molendijk In het gecombineerde plan Beneden Molendijk is voorzien in ca m² b.v.o. à ca m² b.v.o., afhankelijk van het te kiezen winkelmodel. Deze modellen zijn opgesteld in opdracht van de gemeente Oud-Beijerland. De winkels worden ontsloten aan de Beneden Molendijk / Kerkstraat. Het overgrote deel van de te realiseren winkels bevindt zich in het bouwblok dat wordt omsloten door de Beneden Molendijk en de Kerkstraat / Nobelstraat-Noord. Een klein deel van het winkelplan is gelegen aan de noordzijde van de Beneden Molendijk (het dijklichaam), tegenover het genoemde bouwblok. Hier zal sprake zijn van een sloop- / nieuwbouwsituatie. Het totale project heeft te maken met een beperkte omvang en een situatie van de achterkanten van de Molendijk. Deze achterkantproblematiek wordt deels ondervangen door de integratie van panden in de dijk. 18

19 Impressie Beneden Molendijk Impressie begin Beneden Molendijk Het stedenbouwkundig plan biedt de mogelijkheid uit de keuze van twee winkelvarianten: model A winkels op één niveau totaal ca m² b.v.o. model B winkels op begane grond totaal ca m² b.v.o. winkels op verdieping totaal ca m² b.v.o. Projectlocatie De beoordeling van beide winkelmodellen vindt plaats aan de hand van, voor een winkelplan essentiële, kritische ruimtelijke en functionele vestigingscondities: ligging ten opzichte van het verzorgingsgebied; samenhang met de overige centrumdelen; trekkerbeeld ; winkelsamenhang & routing; omvang en vorm winkels; pleinvorming (rustpunt); beloopbaarheid ; Bereikbaarheid; zichtbaarheid & herkenbaarheid; bronpunten; parkeren en de kwaliteit van het parkeren; afwikkeling expeditie; veiligheid; buitenruimte. Op basis van de hierboven genoemde ruimtelijke en functionele vestigingscriteria kan een beoordeling gegeven worden over het winkelplan voor de Beneden Molendijk, zoals dit nu bekend is. Tabel 8 gaat in op de ruimtelijke en functionele beoordeling van winkelmodel A (het complex 19

20 gelegen aan de Beneden Molendijk). Tabel 8. Oud-Beijerland * 2008 Distributieve en functionele studie Ruimtelijke & functionele beoordeling winkelplan Beneden Molendijk Winkelmodel A Criteria Beoordeling Aandachtspunten / opmerkingen Ligging ten opzichte van het Positief -- verzorgingsgebied Samenhang met de overige centrumdelen Neutraal Nadeel hoogteverschil. Inzetten op aantrekkelijke voetgangerskoppeling, referentie: tussen de Oostdijk en de Veilingpassage. Trekkerbeeld Positief Uitgaande van de vestiging van de Blokker en het Kruidvat. Dit zorgt voor meer traffic op deze locatie. Winkelsamenhang & routing Neutraal Winkels zijn verdeeld over twee straten, denk aan droogloop. Probleem achterkanten van Molendijk. Omvang winkels Positief -- Vorm winkels Neutraal Niet geheel vierkant en zeer langgerekt. Pleinvorming (rustpunt) Neutraal Geen info, rustpunt is wel belangrijk. Beloopbaarheid Positief -- Bereikbaarheid Positief Gescheiden aan- / en afvoerroutes voor auto s. Zichtbaarheid & herkenbaarheid Matig Inzetten op speciale winkelaccenten, attentiewaarde / bewegwijzering. Bronpunten Positief Aanwezigheid van subtrekkers en parkeergarage. Parkeren en de kwaliteit van het parkeren Onbekend In garage. Inzetten op ca. 75 à 80 parkeerplaatsen, speciaal voor de winkels. Afwikkeling expeditie Negatief Deels op straat. Inzetten op, ten opzichte van het winkelend publiek, gescheiden expeditiefaciliteiten. Veiligheid Neutraal Veilige en logische voetgangersrelatie tussen het winkelgebied Beneden Molendijk en de Molendijk. Buitenruimte Geen info beschikbaar Inzetten op bezoekersvriendelijk verblijfsgebied. Bron: BGSV 2007 Winkelmodel A levert, ondanks de beperkingen van de stedenbouwkundige situatie, een positief beeld op. Er is sprake van courante winkelmaten, een strategische ligging en een moderne winkelsetting. Wel zal, bij de verdere uitwerking van de plannen, speciale aandacht geschonken moeten worden aan: onderdeel maken van een aantrekkelijke en herkenbare routing binnen het totale centrum (o.a. met bewegwijzering, type bestrating); veilige en logische voetgangersrelatie tussen het winkelgebied Beneden Molendijk en de Molendijk (tapirolan? of referentie: Oostdijk / Veilingpassage); 20

21 een sterk winkelbeeld over straten (Molendijk, Beneden Molendijk en Kerkstraat); gescheiden aan- / en afvoerroutes voor auto s en vrachtwagens; ten opzichte van het winkelend publiek, gescheiden expeditiefaciliteiten; speciale winkelaccenten, attentiewaarde / bewegwijzering; voldoende parkeerplaatsen (ca. 75 à 80 parkeerplaatsen), exclusief voor de winkelbezoekers, duidelijk herkenbaar in de p-garage; een bezoekersvriendelijk verblijfsgebied. Een groter winkelprogramma zal kunnen leiden tot meer aantrekkingskracht, maar is vanuit het oogpunt van de distributieve setting in heel Oud-Beijerland, alsmede fysieke aspecten (zoals bevoorrading), vrijwel niet mogelijk. In tabel 9 worden de ruimtelijke en functionele condities van het winkelmodel B behandeld. Tabel 9. Oud-Beijerland * 2008 Distributieve en functionele studie Ruimtelijke & functionele beoordeling winkelplan Beneden Molendijk Winkelmodel B Criteria Beoordeling Aandachtspunten / opmerkingen Ligging ten opzichte van het Positief -- verzorgingsgebied Samenhang met de overige centrumdelen Neutraal Winkelmodel B wijkt niet sterk af van winkelmodel A. Het grote verschil betreft het winkelen op twee niveaus. Voor zover thans uit de stedenbouwkundige plannen is waar te nemen, kan er in dit model sprake zijn van separate winkels op twee niveaus en/of één winkel op twee verdiepingen. Over dit onderdeel van het winkelmodel B dienen de volgende opmerkingen gemaakt te worden. Uitgezonderd winkelplannen in regionaal of boven regionaal functionerende stadswinkelcentra, blijkt in de dagelijkse praktijk dat winkelruimten op niveau 2 over het algemeen minder tot veel minder goed existeren. In andere situaties leidt het niveauverschil in het gebied (b.v. een dijk etc.) alleen maar tot succes, indien het hoogteverschil op een slimme manier kan worden benut (referentie 21 Nadeel hoogteverschil. Inzetten op aantrekkelijke voetgangerskoppeling, referentie: tussen de Oostdijk en de Veilingpassage. Trekkerbeeld Positief Uitgaande van de vestiging van de Blokker en het Kruidvat. Winkelsamenhang & routing Neutraal Winkels zijn verdeeld over twee straten en twee niveaus, denk aan droogloop. Probleem achterkanten van Molendijk. Omvang winkels Positief Wel loze meters door gezamenlijke entree. Vorm winkels Negatief Over twee verdiepingen niet positief en grootste unit zeer ongelukkige vorm. Pleinvorming (rustpunt) Neutraal Geen info, rustpunt is wel belangrijk. Beloopbaarheid Positief -- Bereikbaarheid Positief Gescheiden aan- / en afvoerroutes voor auto s. Zichtbaarheid & herkenbaarheid Positief Vanwege 2 e winkellaag positief. Inzetten op speciale winkelaccenten, attentiewaarde / bewegwijzering. Bronpunten Positief Aanwezigheid van subtrekkers en parkeergarage. Parkeren en de kwaliteit van het parkeren Onbekend In garage. Inzetten op ca. 75 à 80 parkeerplaatsen, speciaal voor de winkels. Afwikkeling expeditie Negatief Deels op straat. Inzetten op, ten opzichte van het winkelend publiek, gescheiden expeditiefaciliteiten. Veiligheid Neutraal Veilige en logische voetgangersrelatie tussen het winkelgebied Beneden Molendijk en de Molendijk. Buitenruimte Geen info beschikbaar Inzetten op bezoekersvriendelijk verblijfsgebied.

22 Spijkenisse Centrum / De Stoep Breestoep). In Spijkenisse is namelijk een ruimtelijk model ontwikkeld waarbij sprake is van het creëren van twee begane gronden. Dit is in de situatie van het winkelplan Beneden Molendijk niet het geval. Daarnaast betreft het hier slechts een zeer beperkte omvang van het project. Bron: BGSV 2007 Indien de keuze zou vallen op winkelmodel B dan zal de uiterste zorg geschonken moeten worden aan, voor de winkelbezoeker, logische en makkelijke stijgpunten. Voor het overige kan, wat de beoordeling van winkelmodel B betreft, worden volstaan met de aandachtspunten / opmerkingen voor winkelmodel A RESUMÉ BEOORDELING WINKELPLAN BENEDEN MOLENDIJK De beide winkelmodellen A & B wijken niet sterk van elkaar af. Het grote verschil betreft het winkelen op twee niveaus. Beide winkelmodellen kunnen de toets der kritiek goed doorstaan. Wel is er sprake van een kleinschalig plan in een gebied met grote hoogteverschillen en aan de achterkant van een centrumas. Indien de aanpassingssuggesties worden doorgevoerd zal een modern, maar ook functioneel winkelcentrum ontstaan, waarbij de bronpunten (subtrekkers en parkeergarage) sterke troeven zullen zijn. Met de invulling staat of valt dit project in feite, zonder goede trekkers zal dit een solitair eiland blijven. Alles overziende wordt de voorkeur uitgesproken voor winkelmodel A, de reden hiervoor is dat winkelen op één niveau voor het winkelbezoek, maar ook voor de winkelier(s), een sterk punt zal kunnen zijn. Indien de projectontwikkelaar, om moverende redenen, zou kiezen voor winkelmodel B, dan zal het probleem van de stijgpunten op een afdoende, maar vooral bezoekersvriendelijke wijze afgewikkeld dienen te worden. 22

23 5. DE BRANCHECOMPOSITIE WINKELPLAN BENEDEN MOLENDIJK 5.1. INLEIDING Het winkelplan Beneden Molendijk zal onderdeel gaan uitmaken van het centrumgebied van Oud-Beijerland (het zuidwestelijk kwadrant). Het is van belang dat de branchecompositie voor dit winkelplan primair gericht zal moeten zijn op het specifieke winkelmilieu. Deze insteek is anders dan bij een deel van de andere centrumgebieden, waar min of meer sprake is geweest van autonome winkelontwikkelingen. Juist om het winkelgebied Beneden Molendijk direct op de kaart te zetten kan een thematische aanpak de voorkeur verdienen DE SPELREGELS Om de kansen voor het toekomstige winkelgebied Beneden Molendijk zoveel mogelijk te optimaliseren, gelden voor dit winkelplan een aantal belangrijke spelregels : inzetten op een aantrekkelijke winkelkwaliteit (winkelaccommodatie en keuzemogelijkheden) om, naast de lokale consument, ook de regionale consument op een voldoende wijze te kunnen bedienen; dit winkelcentrum dient zich te manifesteren als een winkelgebied gericht op het winkelen, hetgeen impliceert dat de winkels zich zullen moeten richten op het thema in en om het huis, gecombineerd met winkels in de sfeer van hoogfrequente aankopen; de insteek zal, naast een aantrekkelijk winkelaanbod, gericht moeten zijn op sfeer, comfort, veiligheid en gemak ; het opstellen van een logisch verspreid trekkerbeeld ; de kwaliteitsslag afronden door het realiseren van een aangename ambiance in en rond het winkelgebied, inclusief winkelgerelateerde horeca (reeds aanwezig) VOORSTEL BRANCHERING Zoals in paragraaf 5.2. is aangegeven zal de branchering voor het winkelplan Beneden Molendijk gericht dienen te zijn op het thema in en om het huis, gecombineerd met winkels in de sfeer van hoogfrequente aankopen. Bij het opstellen van de gewenste branchering zou in ieder geval geïnventariseerd moeten worden welke lokale winkelvestigingen (in de genoemde branches) behoefte hebben aan schaalvergroting. Net zoals de gesignaleerde ruimtelijke problemen van de Blokker en het Kruidvat, kunnen er mogelijk meer lokale ondernemers zijn die worstelen met een te kleine winkeloppervlakte. Onderstaand is een voorstel voor de branchecompositie beschreven, gericht op het winkelthema zoals in paragraaf 5.2. is aangegeven. Hierbij wordt, in eerste instantie, uitgegaan van een ideale branchecompositie. De genoemde metrages betreffen bedrijfsvloeroppervlaktes (bruto). Tabel 10. Oud-Beijerland * 2008 Distributieve en functionele studie Suggesties branchecompositie winkelplan Beneden Molendijk Branche Indicatie omvang Opmerkingen Drogisterij / persoonlijke verzorging Huishoudelijke artikelen Bruin- & witgoed Elektronica Woninginrichting (speciaalzaak) Verlichting (speciaalzaak) Speelgoed Computer, vrije tijd en spel Horeca ca. 350 m² b.v.o. ca. 500 m² b.v.o. ca. 800 m² b.v.o. ca. 500 m² b.v.o. ca. 600 m² b.v.o. ca. 300 m² b.v.o. ca. 250 m² b.v.o. ca. 150 m² b.v.o. ca. 100 m² b.v.o. Re-allocatie Re-allocatie of toevoeging Toevoeging of re-allocatie Toevoeging of re-allocatie Toevoeging of re-allocatie Toevoeging Re-allocatie Toevoeging Re-allocatie 23

24 Deze genoemde branches zijn een suggestie, dit betreft geen brancheplan. Uiteindelijk zal de maat van ca à maximaal meter moeten worden aangehouden. Op basis van deze genoemde branches kan een ultieme mix voor deze locatie worden samengesteld. Aangeraden wordt om op deze locatie geen of slechts beperkt baliefuncties toe te voegen. Ook andere niet-winkelfuncties zullen slechts in bescheiden mate opgenomen dienen te worden in de voorgestelde branchecompositie. Reden hiervoor is dat voor de ontwikkeling van deze kwadrant reeds een beperkte fysieke ruimte is. Om voldoende winkeltrekkracht op deze locatie op te brengen zal de nadruk op de winkelfunctie dienen te liggen. De daghoreca betreft een verplaatsing, eventuele andere horeca is vanuit het bovengenoemde aandachtspunt ook niet direct wenselijk. De hierboven genoemde winkelmaten betreffen een indicatie, voor een krachtig winkelplan is het noodzakelijk dat vooraf met de verplaatsers en toevoegers wordt gesproken over de gewenste winkelmaat. De hierboven beschreven ideale branchecompositie is nadrukkelijk gericht op een zo compleet mogelijk winkelaanbod in de sfeer van hoogfrequente aankopen en het winkelen. Hierdoor kan de trekkracht van het nieuwe winkelplan gewaarborgd worden. Toevoeging van winkels in de sfeer van de dagelijkse sector in dit winkelplan wordt afgeraden. Eventuele winkeltoevoegingen in deze sector zouden, bij voorkeur, plaats dienen te vinden op of nabij het Vierwiekenplein. Nadrukkelijk hoort mode in het winkelplan Beneden Molendijk hier niet thuis AANDACHTSPUNTEN BIJ DE BRANCHECOMPOSITIE De slagingskans voor het winkelplan Beneden Molendijk wordt aanzienlijk verhoogd, indien bij de verdere uitwerking van het plan rekening wordt gehouden met: voorrangspositie voor lokaal gevestigde winkelbedrijven; intensief en logisch gebruik van de beschikbare winkelmeters; courante winkelmaten en goede winkelvormen; actieve advisering en begeleiding in het verplaatsingsproces van de lokale winkels; gerichte acquisitie naar de toevoeging van ontbrekende branches / assortimenten, vooral wat de centrumbranches betreft; winkeltoevoegingen passend in het gekozen winkelmilieu; actieve betrokkenheid van de ondernemers bij de verdere detaillering van het winkelplan Beneden Molendijk; gezamenlijke (commerciële en promotionele) activiteiten van de winkeliers en eigenaar van het nieuwe winkelcomplex. De voorgestelde aandachtspunten dienen, bij voorkeur, als één samenhangend pakket uitgevoerd te worden, hierin mogen geen concessies gedaan worden. Distributief gezien zijn er voldoende meters in de niet-dagelijkse sector in het centrum. Echter, zoals aangegeven zijn er voor heel Oud-Beijerland gezien geen uitbreidingsmeters distributief beschikbaar. Reden om juist in te zetten op versterking van de centrumbranches en schaalvergroting van gevestigde aanbieders. Voorkomen zal moeten worden dat door de toevoeging van nieuwe aanbieders in dit centrumplan aanbieders in de wijken verdwijnen en het aanbod op wijkniveau onder druk komt te staan. De detailhandelsstructuur in Oud-Beijerland is jarenlang zorgvuldig opgebouwd. In het centrum heeft dit vorm gekregen door middel van de kwadranten, met o.a. de Veilingpassage. De locatie Beneden Molendijk is hierop een logisch vervolg. Echter, dat zal wel binnen het distributieve kader dienen te geschieden. Vanwege de ontbrekende distributieve ruimte in heel Oud-Beijerland is het noodzakelijk om het programma op te bouwen aan de hand van verplaatsers binnen het centrum en binnen Oud-Beijerland. Aangeraden wordt om, zeker gezien de schaalvergrotingswensen die er leven binnen het centrum, een van ca. 55% van de totale oppervlakte voor lokale verplaatsers te benutten. Dit percentage is essentieel bij de versterking van het centrum van Oud-Beijerland, immers, winkels zoals Blokker en Kruidvat zijn belangrijke subtrekkers, die in het centrum met een courante maat geherbergd dienen te worden. Met een hoger percentage dan de genoemde 55% worden de mogelijkheden voor nieuwe impulsen in Oud-Beijerland beknot. 24

25 6. WINKELPOSITIE OOSTDIJK 6.1. INLEIDING In dit hoofdstuk worden de effecten beschreven van de verplaatsing van de beide aan de Oostdijk gevestigde subtrekkers (Blokker en Kruidvat) naar het winkelplan Beneden Molendijk. Vervolgens wordt een voorstel gedaan voor de herinvulling van deze vrijkomende winkelpanden HUIDIGE POSITIE OOSTDIJK De Oostdijk is een gemengde winkelstraat met ca. 50 winkels. De nadruk binnen de branchering ligt op mode & schoenen (ca. 15 winkels), maar ook op diverse andere branches van opticien tot elektrozaak, en van slagerij en sportzaak tot speelgoedzaak. De winkelstraat kent een sterke menging van filiaalbedrijven en lokale zelfstandige ondernemers. De Oostdijk kan deels als aanloopstraat en deels als centrumwinkelstraat worden gekarakteriseerd. De winkelstraat wordt gekenmerkt door een kleinschalige verkaveling en vooral door historische panden aan een dijk. De huidige winkelpositie van de Oostdijk kan het beste worden omschreven als een winkelstraat die nadrukkelijk behoort tot het centrumwinkelgebied van Oud-Beijerland. Door de aantrekkelijke branchering, maar ook door de ligging, vervult deze winkelstraat een belangrijke functie voor het centrumwinkelgebied. Er is onder meer een relatie met de Veilingpassage en met de Scheepmakershaven EFFECTEN VERPLAATSING SUBTREKKERS Het aan de Oostdijk gevestigde Kruidvat en Blokker kunnen beide worden geclassificeerd als een subwinkeltrekker. Het betreft hier een tweetal winkels met een aantrekkende functie van publiek voor dit deel van het centrumgebied. Opmerkelijk is echter dat de ruimtelijke condities, zoals de winkelmaat en winkelvorm van beide winkels, volstrekt onvoldoende zijn. Het Kruidvat beschikt momenteel over ca. 156 m² v.v.o. en de Blokker over ca. 400 m² v.v.o. (verdeeld over twee verdiepingen). Buiten deze twee winkels zijn er weinig tot geen winkeltrekkers aan de Oostdijk. Oud-Beijerland: Blokker Oostdijk Oud-Beijerland: Kruidvat Oostdijk Bij de bepaling van de effecten van het vertrek van Blokker en Kruidvat spelen twee overwegingen. Ten eerste de locatie van de beide vestigingen en ten tweede de trekkracht van deze winkels. De locatie Het Kruidvat is strategisch gelegen aan het begin van de Oostdijk, nabij het kruispunt met de Molendijk en de Voorstraat-Oost De Blokker is gunstig gelegen halverwege de winkelstraat, op een zichtlocatie en op de route richting de parkeerplaatsen (Bierkade / Scheepmakershaven). Beide winkels vervullen derhalve in het winkelgebied van de Oostdijk een belangrijke functie vanuit de locatie gezien. 25

26 Bij de trekkracht wordt niet alleen gekeken naar de formule en de branche, maar ook naar de ruimtelijke condities. De huishoudelijke artikelenzaak en de drogisterij (met steeds meer branchevervaging) zijn door hun formule bekende aanbieders in een winkelcentrum. Het betreft zoals gezegd subtrekkers. Echter, een belangrijk knelpunt voor beide winkels, vooral voor het Kruidvat, is het feit dat beide formules onvoldoende tot hun recht komen op de huidige locatie. Dat heeft met name te maken met de incourante winkelmaat. Nadeel voor Blokker is daarnaast het winkelen over 2 verdiepingen. De trekkracht van beide vestigingen zal dan ook minder zijn dan kan worden verwacht. De meest ideale optie zou een uitbreiding ter plaatse kunnen zijn. Nog los van de beschikbaarheid hiervan is een dergelijke optie zeer complex, vooral vanwege de bouwkundige situatie (kleinschalige oude panden). Veelal blijkt een schaalvergroting ter plaatse (in een dergelijke bebouwing) een veelal gekunstelde optie, waardoor (te) veel concessies worden gedaan aan de lay-out van de winkel, de interne routing en de (noodzakelijke) overzichtelijkheid in de winkel. De trekkracht Qua trekkracht zal het vertrek van Kruidvat en Blokker ongetwijfeld enige effecten hebben op de traffic op de Oostdijk. Dit geldt vooral voor het gebied rond de Blokker-vestiging, een gebied waar het winkelbeeld thans al geleidelijk afneemt. Een duidelijk beeld van de structurele effecten voor de Oostdijk zijn pas goed weer te geven als inzicht is verkregen in: de termijn van leegstand van de beide panden; de kracht en de kwaliteit van de nieuw toe te voegen winkelvestigingen; de mogelijkheid dat een reeds (aan de Oostdijk) gevestigde winkel re-alloceert. Nog afgezien van het type winkel dat zich op één van beide locaties zal vestigen, mag men er van uitgaan dat de herinvulling van beide winkelpanden de nodige tijd zal vergen. Hiervan uitgaande is het aannemelijk om te veronderstellen dat er sprake zal zijn van een (tijdelijke) afname van de bezoekersstroom. Dit geldt niet zozeer voor het gebied rond het Kruidvat, maar meer specifiek voor het gebied rond de Blokker-vestiging. Er zijn op dit moment geen gegevens over de huidige bezoekersstromen op de Oostdijk beschikbaar. Omdat het winkelaanbod aan de Oostdijk, met ca. 50 winkels, dynamisch, aantrekkelijk en divers van aard is, kunnen er geen exacte gegevens over de verwachte wijziging van de bezoekersstromen worden gegeven. Daarbij komt nog dat het oostelijk deel van de Oostdijk direct aansluit aan de Veilingpassage, hetgeen de bezoekerscirculatie op de dijk ten goede blijft komen (circuitvorming). Overigens dient niet uit het oog te worden verloren dat de aantrekkingskracht van de beide subtrekkers aan de Oostdijk (Blokker en Kruidvat) thans wel eens beperkter zou kunnen zijn dan wordt aangenomen. De oorzaak hiervan kunnen zoals eerder aangegeven de huidige matige ruimtelijke condities zijn, vooral de oppervlakte van de beide winkels. Impressie Oostdijk Impressie Oostdijk Alles overziende kan het volgende worden aangegeven: de Oostdijk is een dynamische, aantrekkelijke winkelstraat met een zeer divers 26

27 winkelaanbod; de veerkracht van dit winkelgebied zal niet gebroken worden door het vertrek van een tweetal subtrekkers; de aantrekkelijke branchering van het winkelgebied Oostdijk staat daar borg voor, evenals de koppeling met de Veilingpassage; bij langdurige leegstand zou er sprake kunnen zijn van een minder aantrekkelijke uitstraling en minder traffic; de herinvulling van de locatie van het Kruidvat zal waarschijnlijk minder problemen opleveren dan een krachtige herinvulling van de Blokker-locatie; indien de invulling van de locatie van de Blokker niet goed wordt vormgegeven, zou dit wel eens problemen kunnen opleveren voor de winkelkwaliteit van het oostelijk deel van de Oostdijk; 6.4. OOSTDIJK: VOORSTEL VOOR HERINVULLING Bij de herinvulling van de beide locaties (de locaties van Kruidvat en Blokker) zal vooral extra aandacht gegeven dienen te worden aan de locatie van Blokker, in het oostelijk deel van de Oostdijk. Juist dit oostelijk deel van de Oostdijk is kwetsbaar voor ingrijpende functiewijzigingen en langdurige leegstand, zoals het verdwijnen van de Blokker. Geadviseerd wordt voor deze locatie in te zetten op een non-food subtrekker (een consumententrekker), bij voorkeur in de prijsagressieve (discount)sfeer. Kortom, voor de herinvulling van de locatie van Blokker zal ingezet moeten worden op een winkel die, qua assortiment en prijsstelling, voldoende traffic genereert. Wat de herinvulling van de locatie Kruidvat betreft, zal dat aanzienlijk minder problemen gaan opleveren. Deze locatie is gelegen in het hart van het centrumwinkelgebied van Oud- Beijerland. Deze winkel zal al vrij snel verhuurd kunnen worden, waarbij ervan wordt uitgegaan dat vestiging van een modische winkel, gezien de beschikbare maat van ca. 156 m², voor de hand zal liggen. 6.5 OOST-VOORSTRAAT Haaks op de Oostdijk is de Oost-Voorstraat gelegen. Ook voor deze straat met o.a. de Hema zijn enkele aanvragers voor kleinschalige uitbreidingen voor de komende twee jaar. In het verleden is reeds aangegeven dat er een aantal toetsingscriteria zijn: - ligging binnen een ontwikkelingsgebied; - fysiek aansluitend aan of middenin het huidige centrumgebied; - wat zijn de effecten qua parkeren en bereikbaarheid van de ontwikkelingen; - andere aandachtspunten zoals laden en lossen, branche etc.. Daarnaast speelt de distributieve toetsing. Zoals in deze rapportage genoemd, is er distributieve ruimte in het centrum, maar niet in de gehele kern. Er zal zorgvuldig met de beschikbare ruimte dienen te worden omgegaan. Distributief zouden er de navolgende toetsingscriteria / prioriteitsvolgorde dienen te gelden: o uitbreiding van gevestigde winkels ter plaatse; o re-allocatie van winkels; o toevoeging centrumbranches; o toevoeging andere publieksgerichte, winkelgerelateerde functies. Deze criteria overziende kan de gemeente hierdoor een positieve bijdrage leveren aan de versterking van de positie van de Oost-Voorstraat. 27

28 7. BENEDEN MOLENDIJK VERSUS VIERWIEKENPLEIN 7.1. INLEIDING In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de functionele relatie tussen de winkelplannen voor de Beneden Molendijk en de (nog premature) winkelplannen voor het Vierwiekenplein. De beide westelijke kwadranten (Beneden Molendijk en Vierwiekenplein) zijn van elkaar gescheiden door de Molendijk. Deze Molendijk vormt, samen met de Oostdijk, de centrale as in het centrumgebied van Oud-Beijerland WINKELSIGNALEMENT VAN BEIDE WESTELIJKE KWADRANTEN Het noordwestelijke kwadrant, het Vierwiekenplein, kenmerkt zich door een tweetal dominante aspecten: de aanwezigheid van een sterke winkeltrekker, i.c. de supermarkt van Bas van der Heijden; ruime parkeerfaciliteiten (maaiveldparkeren + parkeergarage). Beide sterke punten kunnen als strategische bronpunten voor het centrumgebied van Oud- Beijerland beschouwd worden. De huidige winkelambiance van het plein is echter matig. Vierwiekenplein supermarkt en parkeerplaats Impressie Molendijk Het (toekomstige) zuidwestelijke kwadrant, de Beneden Molendijk, zal zich met name kwalificeren als een centrumonderdeel waar sprake zal zijn van subtrekkers met name in de sfeer van hoogfrequente aankopen. Daarbij zal het winkelplan Beneden Molendijk kunnen beschikken over een parkeergarage, mede ten behoeve van het winkelend publiek. Naar het zich laat aanzien zullen beide westelijke kwadranten een van elkaar verschillende brancheopbouw hebben. Dit wordt als een positieve ontwikkeling gezien, immers duplicering van een brancheopbouw per gebied leidt uiteindelijk tot verwatering van winkelmilieus en trekkracht DENKRICHTING BRANCHERING WESTELIJKE KWADRANTEN Voor wat de branchering voor het winkelplan Beneden Molendijk betreft, zijn in hoofdstuk 5 reeds voorstellen neergelegd ( in en om het huis, gecombineerd met winkels in de sfeer van hoogfrequente aankopen). Aan het Vierwiekenplein zal de komende jaren, vanwege de verplaatsing van het kantoor van de Rabobank, ca. 500 à m² beschikbaar komen voor winkelruimten. Daarnaast is er een uitbreiding voorzien van de supermarkt Bas van der Heijden, met ca. 240 m². In het kader van het uitvoeringsprogramma van de visie Dorpsontwikkeling zal het openbaar gebied van het Vierwiekenplein in 2008 worden aangepast, een eventuele thematische benadering is in overleg met betrokkenen noodzakelijk. 28

29 De voor de hand liggende vraag is of de westelijke wand van het Vierwiekenplein, bij verplaatsing van de Rabo, in de winkelsfeer gebracht zou moeten worden. Qua winkelrouting ligt de westelijke wand van het Vierwiekenplein enigszins uit de route. Gevreesd moet worden dat, bij realisatie van winkelruimten aan de westelijke wand, een onwenselijke winkelsituatie zal kunnen ontstaan (regelmatige winkelmutaties en mogelijk zelfs leegstand). Hierbij dient in acht genomen te worden dat de oostelijke wand van het Vierwiekenplein al sinds jaar en dag te kampen heeft met een wisselend en, functioneel gezien, niet samenhangend winkelaanbod. Opvallend is dat de winkels aan de oostelijke wand van het Vierwiekenplein blijkbaar in onvoldoende mate kunnen profiteren van de trekkracht van de supermarkt Bas van der Heijden. Dit winkelgebied kan echter ook beschouwd worden als aanloopgebied tot het centrum, waar een dergelijk karakter, qua branches en verloop, herkenbaar is. Deze situatie kan, wellicht in sterkere mate, zich straks ook kunnen voordoen aan de westelijke wand van het Vierwiekenplein. De vraag is of een verdere uitbreiding van een dergelijke diffuse winkelstructuur aan de westzijde van het centrumgebied wel gewenst is. Geadviseerd wordt, ten aanzien van het toekomstig functionele beeld van het Vierwiekenplein, zich te richten op: herontwikkeling van het gebouw van de Rabo in een niet-winkelfunctie; geleidelijke verdere versterking van de winkels in de oostelijke wand in de sfeer van dagelijkse artikelen; het nog nadrukkelijker accentueren van de looproute Vierwiekenplein / Molendijk / Beneden Molendijk (aantrekkelijk verblijfsgebied), het benadrukken herkenbaarheid dijkovergangen. Trap naar Beneden Molendijk Zichtbaarheid van trap naar Vierwiekenplein 29