Gemeente jfl Bergen op Zoom

Transcriptie

1 Gemeente jfl Bergen op Zoom Voorlegger Raadsvoorstel RVB I Onderwerp Nummer voorstel Datum voorstel Portefeuillehouder(s) Contactpersoon Afdeling Contactpersoon Contactpersoon Telefoon Programmanummer en -naam : Nota grondbeleid 2017 : RVB : 27 juni 2017 A.J.M. Coppens : Mevr. A.M.A. Vrijenhoek-de Vries : Stedelijke Ontwikkeling, Team Vastgoed S Grondzaken : A.M.A.Vriienhoek@berqenopzoom.nl : (0164) : 3. Fysiek domein Voorstel: 1. De nota grondbeleid 2017 vastte stellen, die is geactualiseerd naar aanleiding van wijzigingen in de wet- en regelgeving. 2. Vast te stellen dat de gemeente Bergen op Zoom vasthoudt aan een gemengde vorm van grondbeleid ook wel situationeel grondbeleid genoemd. Dit houdt in dat zowel actief als faciliterend grondbeleid mogelijk is. 3. Vast te stellen dat de nota grondbeleid 2011 wordt ingetrokken. Type voorstel: 0 Kaderstellend 0 Controlerend 0 Rest Zijn in het voorstel één of meer van de volgende aspecten van toepassing? Ja Nee Zijn doelen en/of effecten beschreven 0 0 Financiële consequenties 0 0 Inspraakverordening van toepassing 0 0 Communicatieparagraaf: De gemeenteraad heeft de nota grondbeleid vastgesteld. In de nota grondbeleid wordt vastgelegd hoe de gebiedsontwikkelingen binnen de gemeente Bergen op Zoom worden vorm gegeven. Het geeft kaders voor zowel de eigen ontwikkelingen als voor ontwikkelingen van private partijen.

2 Gemeente ñ Bergen op Zoom RVB Raadsvoorstel Samenvatting: Om de gemeentelijke doelstellingen te kunnen bereiken is flexibiliteit gevraagd. Flexibiliteit om ontwikkelingen over te iaten aan de markt ais die de mogelijkheden ziet en wii benutten of om ontwikkelingen zelf uit te voeren als dit vanuit gemeentelijk beleid gevraagd wordt. Om dit mogelijk te maken kiest de gemeente Bergen op Zoom de rol vanuit de gemeente per project, maatwerk dus. Deze gemengde vorm van grondbeleid wordt ook wel situationeel grondbeleid genoemd. Bijlagen: (9ee^aan of een bijlage is bijgevoegd of (er inzage is gelegd; benoem en nummer deze bijlagen) Bijlage nr. Omschrijving Bijgevoegd/Ter inzage 1 Nota Grondbeleid 2017 Bijgevoegd 6

3 Gemeente p Bergen op Zoom Raadsvoorstel RVB I Datum raadsvergadering : 21 september 2017 Nummer : RVB Onderwerp : Nota grondbeleid 2017 Aan de gemeenteraad, Voorstel 1. De nota grondbeleid 2017 vast te stellen, die is geactualiseerd naar aanleiding van wijzigingen in de wet- en regelgeving. 2. Vast te stellen dat de gemeente Bergen op Zoom vasthoudt aan een gemengde vorm van grondbeleid ook wel situationeel grondbeleid genoemd. Dit houdt in dat zowel actief als faciliterend grondbeleid mogelijk is. 3. Vast te stellen dat de nota grondbeleid 2011 wordt ingetrokken. Inleiding De laatste nota grondbeleid is vastgesteld in Sinds die tijd zijn de marktomstandigheden verandert. Weten regelgeving rondom de verantwoording over grondbeleid is fors gewijzigd. Reden te meer om de nota grondbeleid te vernieuwen. De afgelopen járen heeft het college geïnvesteerd in het transparanter en beter beheersbaar maken van het grondbedrijf. Deze nota grondbeleid sluit aan bij de wijze waarop de ontwikkelingen de afgelopen járen zijn uitgevoerd, we bestendigen de ingezette koers. Beoogd maatschappelijk effect/doelstelling Grondbeleid in diverse vormen heeft veel invloed op het ruimtelijk gebruik van de gemeente. De wijze waarop de invulling plaats vindt kan op diverse manieren. Met deze nota grondbeleid worden kaders gegeven hoe met de verschillende manieren kan worden omgegaan. De keuze voor welke soort grondbeleid gevoerd wordt, volgt uit andere beleidsnota s danwel middels besluitvorming per project. Het vaststellen van deze kaders draagt bij aan transparante besluitvorming en verslaglegging. Uitwerking voorstel De vorige nota grondbeleid is vastgesteld in Sindsdien is de wet- en regelgeving voor grondexploitaties gewijzigd. In 2016 heeft een wijziging van de notitie BBV plaatsgevonden en is de wet modernisering overheidsondernemingen ingevoerd. Beide zijn aanleiding om de nota grondbeleid te actualiseren. De nota grondbeleid 2017 sluit aan bij de reeds ingezette koers, we kiezen voor een bestendige gedragslijn. In de nota grondbeleid is ten opzichte van de voorgaande nota een vereenvoudiging aan kaders opgenomen, welke geen

4 Gemeente fí Bergen op Zoom iiiiiiiiiiniiiiiiiiniiniiiiiiun Raadsvoorstel RVB I afbreuk doet aan de bevoegdheden van de gemeenteraad. In de nota is extra aandacht geschonken aan de wijze van verantwoording en het uitvoeren van risicomanagement. Grondbeleid is een middel om doelstellingen te kunnen bereiken. Deze doelstellingen zijn onder andere opgenomen in beleidsnota s zoals het Beleidsplan Wonen. De vernieuwde nota grondbeleid heeft als doel om maatschappelijke effecten in gebiedsontwikkelingen centraal te stellen, hierbij valt te denken aan verbeteren van leefbaarheid, het bereiken van klimaatdoelstellingen en het bijdragen aan meer werkgelegenheid. Om deze doelstellingen te kunnen bereiken is flexibiliteit gevraagd. Flexibiliteit om ontwikkelingen over te laten aan de markt als die de mogelijkheden ziet en wil benutten of om ontwikkelingen zelf uit te voeren als dit vanuit gemeentelijk beleid gevraagd wordt. Om dit mogelijk te maken kiest de gemeente Bergen op Zoom de rol vanuit de gemeente per project, maatwerk dus. Deze gemengde vorm van grondbeleid wordt ook wel situationeel grondbeleid genoemd. Als actief grondbeleid gevraagd wordt en we als gemeente risicodragend gronden ontwikkelen ten behoeve van verkoop doen we dat op basis van een haalbaarheidsonderzoek. Na de start en het eventueel verwerven van gronden geven we deze gronden uit in concurrentie, om zo de meest optimale ontwikkeling mogelijk te kunnen maken. Bij initiatieven vanuit de markt toetsen we deze aan de ruimtelijke, programmatische en financiële kaders. Bij een positieve beoordeling wordt het vervolg ingezet en wordt een anterieure overeenkomst opgesteld. In deze overeenkomst wordt het financiële kostenverhaal geregeld. In alle projecten kunnen zich onvoorziene zaken voordoen, bij actief grondbeleid zijn de risico s over het algemeen groter dan bij faciliterend grondbeleid. Voor beide vormen geldt dat we inzetten op risicomanagement. Over de omvang en de beheersmaatregelen wordt de gemeenteraad periodiek geïnformeerd. Op verschillende wijzen wordt verantwoording afgelegd omtrent het grondbeleid. In de begroting en de jaarrekening in de paragraaf grondbeleid. Daarnaast wordt vooruitlopend op de jaarrekening het Verslag Bouwgrondexploitaties opgesteld, hierin wordt de voortgang van de portefeuille van het grondbedrijf opgenomen en project specifieke informatie van alle grondexploitaties. Over de grootste projecten wordt twee maal per jaar een Bestuurlijke Voortgangsrapportage gemaakt. Na vaststelling van de nota grondbeleid 2017 zal door het college een nota grondprijzen en nota kostenverhaal worden vastgesteld. Deze zal ter kennisname aan de gemeenteraad worden toegezonden. Na vaststelling van de nota grondprijzen vervalt de nota grondprijsbeleid Consequenties van het voorstel De voorliggende nota grondbeleid sluit aan bij de gewijzigde regelgeving rondom de verantwoording en geeft duidelijke kaders. Hiermee kunnen we inspelen op de marktontwikkelingen en is er flexibiliteit om de meest optimale wijze van ontwikkeling te kiezen. 2

5 Gemeente fl Bergen op Zoom Raadsvoorstel RVB I Risico paragraaf Geïdentificeerde risico s Risico-onderdelen NvT Laag Neutraal Hoog 1. Realiseren maatschappelijke effecten X 2. Politiek-bestuurlijk en draagvlak X 3. Imago gemeente X 4. Algemene en externe omgeving X 5. Veiligheid X 6. Financiën X 7. Juridisch X 8. Planning X 9. Kwaliteit uitvoering X 10. Capaciteit organisatie en samenwerking partners X Alternatieven De voorliggende nota grondbeleid gaat uit van situationeel grondbeleid, waarbij geen expliciete keuze is gemaakt. De keuze van type grondbeleid wordt per project gemaakt, maatwerk dus. Het is echter ook mogelijk om in de nota grondbeleid wel een keuze te maken omtrent type grondbeleid. Afwijking van deze vorm van grondbeleid vragen dan om een afzonderlijk raadsbesluit. Een ontwerpbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Het college van burgemeester en wethouders van Bergen op Zoom, De secretaris, Mevr. mr. A.C. Spindler Dhr. dr. F.A. Petter 3

6 Gemeente fl Bergen op Zoom Raadsvoorstel RVB I De raad van de gemeente Bergen op Zoom; gezien het voorstel van het college van 27 juni 2017, nr. RVB ; BESLUIT: 1. De nota grondbeleid 2017 vastte stellen, die is geactualiseerd naar aanleiding van wijzigingen in de wet- en regelgeving. 2. Vast te stellen dat de gemeente Bergen op Zoom vasthoudt aan een gemengde vorm van grondbeleid ook wel situationeel grondbeleid genoemd. Dit houdt in dat zowel actief als faciliterend grondbeleid mogelijk is. 3. Vast te stellen dat de nota grondbeleid 2011 wordt ingetrokken. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van De griffier, De voorzitter, C.J.M. Terstappen 4

7 3emeent Bergen op Zoorr1 muiiiurniin iiiii i B Reg. datum Nota grondbeleid 2017 Bergen op Zoom Gebiedsontwikkelingen vragen flexibiliteit v»v İ aa a #f#j», Ï. '*i H, 18/07/2017

8 NOTA GRONDBELEID

9 Voorwoord De afgelopen járen hebben zich gekenmerkt door een moeizame woning markt. Als gemeente hebben we een solide beleid gevoerd. We zijn onze eigen projecten gaan bouwen in kleinere deelplannen en hebben zo voortgang gemaakt. De markt is aan het veranderen en laat voorzichtig herstel zien. Om in veranderende tijden goed in te kunnen spelen op marktontwikkelingen zijn kaders nodig. Kaders om ruimte te geven aan initiatieven uit de markt. Maar ook kaders voor onze eigen ontwikkelingen. Er wordt gebouwd aan onze eigen projecten, zoals in de Markiezaten en in ScheldeVesting. Samen met onze maatschappelijke partners herstructureren we wijken zoals Gageldonk en we geven ruimte aan initiatieven uit de markt, ook op kleine schaal. Gezamenlijk geven we vorm aan deze gemeente. Gezamenlijk ontwikkelen we die plek in deze gemeente waar het goed wonen is. Die plek die werkgelegenheid biedt en die plek waar we prettig kunnen verblijven. Ik verwacht dat deze nota bijdraagt aan deze ontwikkelingen voor de komende járen. Ad Coppens Wethouder NOTA GRONDBELEID

10 Samenvatting De gemeente Bergen op Zoom is een goede plek om te wonen, te werken en te recreëren. Om dit vast te houden worden vanuit diverse beleidsnota's doelstellingen benoemd. Grondbeleid is een middel om deze doelstellingen te bereiken. Deze vernieuwde nota grondbeleid heeft als doel om maatschappelijke effecten in gebiedsontwikkelingen centraal te stellen, hierbij valt te denken aan het verbeteren van leefbaarheid, het bereiken van klimaatdoelstellingen en het bijdragen aan meer werkgelegenheid. Om deze doelstellingen te kunnen bereiken is flexibiliteit gevraagd. Flexibiliteit voor de markt om ontwikkelingen op te pakken. Of flexibiliteit voor de gemeente om zelf gebiedsontwikkelingen uit te voeren, passend binnen gemeentelijk beleid. Om dit mogelijk te maken kiest de gemeente Bergen op Zoom haar rol per project, maatwerk dus. Deze gemengde vorm van grondbeleid wordt ook wel situationeel grondbeleid genoemd. Als actief grondbeleid gevraagd wordt en we als gemeente risicodragend gronden ontwikkelen ten behoeve van verkoop doen we dat op basis van een haalbaarheidsonderzoek. Na de besluitvorming en het eventueel verwerven van gronden geven we deze gronden uit in concurrentie, om zo de meest optimale ontwikkeling mogelijk te kunnen maken. Bij initiatieven vanuit de markt toetsen we deze aan de ruimtelijke, programmatische, juridische en financiële kaders. Bij een positieve beoordeling wordt het vervolg ingezet en wordt een anterieure overeenkomst opgesteld. In deze overeenkomst wordt het financiële kostenverhaal geregeld. In alle projecten kunnen zich onvoorziene zaken voordoen, bij actief grondbeleid zijn de risico's over het algemeen groter dan bij faciliterend grondbeleid. Voor beide vormen geldt dat we inzetten op risicomanagement. Over de omvang en de beheersmaatregelen wordt de gemeenteraad periodiek geïnformeerd. Op verschillende wijzen wordt verantwoording afgelegd omtrent het grondbeleid. In de begroting en de jaarrekening gebeurt dit in de paragraaf grondbeleid. Daarnaast wordt vooruitlopend op de jaarrekening het Verslag Bouwgrondexploitaties opgesteld, hierin wordt de voortgang van de portefeuille van het grondbedrijf opgenomen en project specifieke informatie van alle grondexploitaties. Over de grootste projecten wordt twee maal per jaar een Bestuurlijke Voortgangsrapportage opgesteld. NOTA GRONDBELEID 2017

11 ínhoud Inleiding 6 Actief grondbeleid 9 Faciliterend grondbeleid 13 Informatievoorziening en kaderstelling 15 NOTA GRONDBELEID

12 Inleiding Grondbeleid is geen doel op zich, maar een middel om andere doelstellingen te bereiken. Hierbij valt te denken aan doelstellingen binnen de ruimtelijke plannen. Het ruimtelijk kader voor deze doelstellingen is vooralsnog vastgelegd in de Structuurvisie Voor deze nota grondbeleid geldt dat het doel is om de maatschappelijke effecten in gebiedsontwikkelingen centraal te stellen. Dit kan bijvoorbeeld zijn bijdragen aan meer werkgelegenheid of verbeteren van leefbaarheid of klimaatdoelstellingen; de effecten worden afgewogen tegen de financiële investering. Met gebiedsontwikkeling willen we bereiken dat Bergen op Zoom een goede plek is om te wonen, te werken en te recreëren. Een compacte en duurzame stad in een groene omgeving. Deze ontwikkelingen zijn op diverse manieren mogelijk te maken. Om hier uitvoering aan te geven worden in de nota grondbeleid kaders vastgesteld. De voorgaande nota, vastgesteld in 2011, wordt met deze nieuwe nota vervangen. De marktomstandigheden zijn anders en de wet- en regelgeving rondom de verantwoording over grondbeleid is fors gewijzigd. Reden te meer om de nota grondbeleid te vernieuwen. Nota grondbeleid in breder perspectief De nota grondbeleid staat niet op zichzelf maar is nauw verbonden met andere nota's op diverse beleidsterreinen. Grondbeleid draagt bij aan het realiseren van de doelstellingen uit onder andere deze nota's. De informatie komend vanuit het grondbeleid, zoals de grondexploitaties, levert de informatie voor de reguliere verantwoordingsmomenten. Zowel voor de planning en controlcyclus en de specifieke rapportages van het grondbedrijf, zoals het Verslag Bouwgrondexploitaties en de Bestuurlijke Voortgangsrapportage (BVR). Beleidsnota's: Rapportage «Planning a Beleidsplan Wonen Nota Grondbeleid Controļcycius «Rapportages grondbedrijf Gebiedsontwikkelingen hebben een duidelijke relatie met, onder andere: De gemeentelijke woningbouwprogrammering als het gaat om woningbouw. De uitgangspunten hiervoor zijn vastgelegd in het beleidsplan wonen. Hierover wordt periodiek informatie verstrekt middels deze woonvisie en de bijbehorende woningbouwprogrammering. De visie zoals vastgesteld in de nota integraal bedrijventerreinenbeleid zoals vastgesteld in NOTA GRONDBELEID

13 Wet- en regelgeving In 2016 is de regelgeving vanuit het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) fors gewijzigd. De Commissie BBV heeft de notities grondexploitaties en faciliterend grondbeleid gepubliceerd, waarin stellige (bindende) uitspraken en adviezen worden gegeven. De wijzigingen hebben met name betrekking op de financiële verantwoording. Daarnaast is bepaald dat de looptijd van grondexploitaties niet meer dan 10 jaar mag bedragen. Per 1 januari 2016 is daarnaast de Wet Modernisering vennootschapsbelastingplicht voor overheidsondernemingen van kracht geworden. Deze wet regelt de heffing van vennootschapsbelasting voor bedrijfsmatige activiteiten van overheidsondernemingen. Uit de huidige analyses blijkt dat het grondbedrijf van de gemeente Bergen op Zoom niet binnen deze vennootschapsbelastingplicht valt. Toetsing hiervan vindt jaarlijks plaats. In het Verslag bouwgrondexploitaties wordt de gemeenteraad geïnformeerd over de uitkomsten van deze toetsing. De wet- en regelgeving rondom grondbeleid en gebiedsontwikkelingen ondergaat de komende járen nog verdergaande wijzigingen. Met de invoering van de Omgevingswet, welke naar huidige verwachting in 2019 van kracht zal worden, zal de gemeente een omgevingsvisie gaan opstellen. Daarnaast is op de Omgevingswet een ontwerp aanvullingswet in de maak die onderwerpen bevat als voorkeursrecht, onteigening en kostenverhaal. We volgen de wijzigingen nauwgezet en indien deze vragen om een nieuwe actualisatie van de onderhavige nota grondbeleid, voeren we deze uit. Hoofdvormen van grondbeleid Om te komen tot gebiedsontwikkeling zijn 2 hoofdvormen te onderscheiden, actief en faciliterend (ook wel passief grondbeleid genoemd) grondbeleid. Actief grondbeleid kenmerkt zich door het als gemeente zelf risicodragend uitvoeren van het gehele productieproces van aankoop en ontwikkeling tot verkoop van grond. Bij faciliterend grondbeleid wordt dit juist aan de markt overgelaten. Beide vormen kennen voor- en nadelen, deze zijn in onderstaande tabel toegelicht. Actief grondbeleid Faciliterend grondbeleid Voordeel: Hoge mate van invloed op de inrichting en het gebruik van de ruimte. Nadeel: Bij deze ontwikkelingen is de gemeente risicodragend. Voordeel: De risico's zijn minder groot dan wanneer de gemeente de werkzaamheden zelf uit voert. Nadeel: Er is minder invloed op het programma omdat het overgrote deel aan de markt wordt overgelaten. Het verhalen van kosten kent beperkingen, hierdoor bestaan ook bij faciliterend grondbeleid risico's. N0TA GRONDBELEID 2017

14 Keuze grondbeleid Zoals gesteld is grondbeleid een middel om doelstellingen op andere beleidsterreinen te verwezenlijken. Invloed uitoefenen op doelstellingen kan op verschillende manieren. Dit geldt zeker ook voor het uitvoeren van gebiedsontwikkelingen. Eigendom is niet het enige middel is om invloed uit te oefenen, maar het kan wel helpen. Om deze doelstellingen te kunnen bereiken is flexibiliteit gevraagd. Flexibiliteit om ontwikkelingen over te laten aan de markt als die de mogelijkheden ziet en wil benutten of om ontwikkelingen zelf uit te voeren als dit vanuit gemeentelijk beleid gevraagd wordt. Om in een veranderende markt aan te kunnen sluiten bij de ambities en doelstellingen kiest de gemeente Bergen op Zoom voor een gemengde vorm van grondbeleid, ook wel situationeel grondbeleid genoemd. Keuze is maatwerk tussen wat we willen bereiken vanuit onze publieke rol en wat we daarin zelf kunnen en willen betekenen vanuit onze private rol. Dit betekent we per project integraal bekijken welke vorm van grondbeleid het meest geschikt is. Ongeacht de keuze van type grondbeleid worden de risico's zoveel als mogelijk beperkt middels risicomanagement. De keuze over onze rol leggen we per project bestuurlijk vast. De keuze voor actief grondbeleid ligt primair bij de gemeenteraad, de keuze voor faciliterend grondbeleid ligt bij het college van Burgemeester en Wethouders. Vanzelfsprekend wil de gemeente de eigen voorraad gronden verstandig en tijdig ontwikkelen. Hierbij wordt de integrale afweging gemaakt hoe zich dit verhoudt met andere ontwikkelingen en ambities in de stad. Dit vraagt om duidelijke informatie en verantwoording, waarbij de eigen ontwikkeling niet per definitie voorrang heeft, het bereiken van de maatschappelijke doelstellingen op de meest verantwoorde manier is bepalend. Deze nota grondbeleid schetst per hoofdvorm het te volgen proces met de daarbij behorende kaders. Daarnaast geven we per hoofdvorm aan op welke wijze we omgaan met financiële beheersing, risicomanagement en informatievoorziening. Status van deze nota In de financiële verordening, welke is vastgesteld in 2017, is opgenomen dat de nota grondbeleid jaarlijks wordt herzien. Deze nota geeft de kaders die gelden voor het uitvoeren van gebiedsontwikkelingen en zijn niet aan dusdanige wijzigingen onderhevig dat jaarlijkse actualisatie van toegevoegde waarde is. Vastgesteld wordt dat de nota grondbeleid wordt geactualiseerd als marktomstandigheden of wijzigingen in wet- en regelgeving daar aanleiding toe geven. Over de ontwikkelingen binnen de projecten en het verloop van de grondvoorraad wordt jaarlijks verantwoording afgelegd middels het Verslag Bouwgrondexploitaties. De uitgangspunten voor de verkoopprijzen wordt vastgelegd in een nota grondprijzen, zoals door het college wordt vastgesteld, zie hiervoor ook het hoofdstuk actief grondbeleid. NOTA GRONDBELEID

15 Actief grondbeleid Inleiding Er zijn diverse redenen om voor actief grondbeleid te kiezen. Hierbij valt te denken aan de behoefte tot het realiseren van gemeentelijke ambities, maar ook aan het ontwikkelen van gronden die de gemeente reeds in eigendom heeft. Indien gekozen wordt voor actief grondbeleid en de gemeente dus risicodragend de plannen ontwikkelt wordt dit volgens onderstaand schema uitgevoerd. Dit hoofdstuk schetst de kaders voor het proces van actief grondbeleid. Start Planontwikkeling Realisatie Haalbaarheids- Bestemmingsplan «Marktselectie Programma «Vaststellen grondexploitatie İļMļ MI«Financiën I^HSSHbm' «Gronduitgifte Haalbaarheidsonderzoek en vaststellen grondexploitatie Indien de wens bestaat om gronden te ontwikkelen middels actief grondbeleid zal door de gemeente een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd (laten) worden. Op basis van de uitkomsten van dit onderzoek kan worden gesteld of de ontwikkeling mogelijk is binnen acceptabele kaders. Dit hoeft niet te betekenen dat deze ontwikkelingen altijd tot een financieel positief resultaat zullen leiden. Voordat vanuit het haalbaarheidsonderzoek wordt doorgestart met een gebiedsontwikkeling wordt de grondexploitatie aan de gemeenteraad ter besluitvorming voorgelegd. Als de gemeenteraad daartoe besluit is het mogelijk om een grondexploitatie met een voorzienbaar tekort uit te voeren. Het realiseren van doelstellingen kan vragen om investeringen vanuit andere programma's of de algemene middelen ter dekking van het tekort. In sommige gevallen is er sprake van kleine percelen die in eigendom van de gemeente zijn, waarbij ook actief grondbeleid wordt toegepast. Het vraagt veel administratieve werkzaamheden om hiervoor een grondexploitatie vast te stellen. De BBV vraagt echter wel om deze gronden als grondexploitatie te verantwoorden. We brengen deze onder in 1 grondexploitatie voor woningbouw en 1 grondexploitatie voor bedrijventerreinen. Restpercelen zoals in het verleden verantwoord werden onder de voorziening negatieve planresultaten brengen we eveneens onder in deze grondexploitatie. NOTA GRONDBELEID

16 Verwervingsinstrumentarium Indien het voor de gebiedsontwikkeling van belang is om gronden te verwerven heeft de gemeente de beschikking over onderstaande verwervingsinstrumenten. * Privaatrechtelijke instrumenten In de meeste gevallen vind verwerving van de grond plaats middels de minnelijke weg. Dit wil zeggen door het sluiten van een koopovereenkomst tussen grondeigenaar en gemeente. " Publiekrechtelijke instrumenten Naast de privaatrechtelijke weg, wat de voorkeur heeft, is het tevens mogelijk om publiekrechtelijke instrumenten in te zetten. De gemeente heeft hiervoor de beschikking over de volgende instrumenten: o Gemeentelijke voorkeursrecht: middels de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) kan de gemeente een voorkeursrecht vestigen op gronden en panden. Bij een voorgenomen verkoop zal de eigenaar de onroerende zaak eerst aan de gemeente dienen aan te bieden. Om het recht in stand te houden dient de gemeente de planvorming actief op de pakken en de wettelijke termijnen in acht te houden. o Onteigening: middels de Onteigeningswet heeft de gemeente een mogelijkheid tot het in eigendom verkrijgen in algemeen belang. Het is een zeer verstrekkende ingreep die met de nodige terughoudendheid wordt toegepast. Marktselectie De uitgifte van grond kan plaatsvinden aan marktpartijen of middels Selectie van uitgifte van kavels aan particulieren of middels collectief particulier marktpartijen gebeurt opdrachtgeverschap (CPO). in concurrentie Om te komen tot de ontwikkeling die recht doet aan de gestelde doelstellingen voor de gebiedsontwikkeling vindt de selectie van marktpartijen in concurrentie plaats. Dit betekent dat er bijvoorbeeld gewerkt wordt middels een marktconsultatie, een prijsvraag of een tender. Hierbij worden marktpartijen in de gelegenheid gesteld om een plan in te dienen met bijbehorend grondbod. Op basis van voorafgestelde criteria en wegingsfactoren wordt de meest geschikte partij geselecteerd om de ontwikkeling te realiseren. Puim ««MS ľij *m I wŵa mourn «- wnin,-j wwrmjxsi'íiīi wwrjěmë mm ur\mmĩ ĴIİH lįļblf! I Ontwerp appartementen St. Jacobsschelp. Resultaat van een meervoudig onderhandse aanbesteding. NOTA GRONDBELEID 2017

17 Daarnaast is het tevens mogelijk om kavels uit te geven aan individuele kopers. Hiervoor zijn diverse selectiemethode mogelijk, zoals het uitgeven op basis van een wachtlijst of op basis van een lotingmethodiek. Op het moment van uitgifte wordt de meest passende methodiek bepaald en door het college vastgesteld. Gronduitgifte Uitgifte van gronden vindt plaats op basis van verkoop. De voorwaarden om te komen tot verkoop worden vastgelegd in een koopovereenkomst. De verkoop van gronden is een private activiteit en is niet aanbestedingsplichtig. Soms kan de behoefte bestaan om nadere eisen te stellen aan de bouwplanontwikkeling, onverlet de publiekrechtelijke bevoegdheden van de gemeente. Hierbij is voorzichtigheid geboden, gezien het feit dat, door het stellen van nadere eisen de opdracht gezien kan worden als overheidsopdracht, waardoor de werkzaamheden aanbestedingsplichtig worden. Door het opnemen van de nadere eisen in de publiekrechtelijke bevoegdheden c.q. kaders van de gemeente (denk hierbij aan bijvoorbeeld het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan), loopt de gemeente niet het risico om in aanbestedingsrechtelijke sfeer te komen. Naast de mogelijkheid tot verkoop van de gronden is het ook mogelijk om gronden uit te geven in erfpacht. Het beleid van de gemeente gaat uit van terughoudendheid in het gebruik van erfpacht. Alleen in die gevallen waarin koop niet mogelijk is, en de ontwikkeling als wenselijk wordt gezien kan erfpacht worden ingezet als middel. Indien erfpacht ingezet wordt vindt hiervoor een bestuurlijke afweging plaats. Na uitgifte in erfpacht is een raadsbesluit voor de kredietvotering voor het activeren van de gronden benodigd. Dit vindt plaats middels de reguliere planning en controlcyclus. Grondprijsbeleid Uitgangspunt voor het bepalen van de prijzen voor gronden is een marktconforme en transparante benadering. Omdat prijzen aan snellere veranderingen onderhevig kunnen zijn wordt het grondprijsbeleid in een afzonderlijke nota grondprijzen vastgelegd en door het college vastgesteld. Jaarlijks wordt bezien of de marktomstandigheden aanleiding geven tot het actualiseren van deze nota. In het Verslag Bouwgrondexploitatie nemen we de uitkomst van deze analyse op. Definitieve grondprijs wordt onderbouwd op basis van taxatie. Bij het grondprijsbeleid is de regelgeving rondom staatssteun van belang. Op grond van deze regelgeving blijkt dat er een aantal mogelijkheden zijn om ervoor te zorgen dat staatssteun uitgesloten is. De eerste betreft het laten uitvoeren van een taxatie alvorens onderhandelingen worden opgestart. De andere mogelijkheid betreft het verkopen van gronden door middel van een biedprocedure. Voor de gronden waarvan geen vaste prijs in de nota grondprijzen wordt vastgesteld, geldt dat voorafgaand aan het vaststellen van de definitieve prijs een taxatie wordt opgevraagd. Taxeren blijft geen exacte wetenschap. Taxaties kunnen soms onderling verschillen. Om deze reden kan de uiteindelijk overeengekomen prijs soms afwijken van de taxatie. Uitgangspunt is dat staatssteun niet wordt toegepast. Qua absolute bedragen geldt dat wordt getoetst aan de deminimis regeling. Qua percentage heeft het college de bevoegdheid om af te wijken van de taxatieprijs met een maximum van Ĵ.0%. Over afwijkingen binnen deze grens wordt de raad bij de Verslag Bouwgrondexploitaties geïnformeerd. Afwijkingen die groter zijn dan J.0%, maar passen binnen de deminimisregeling zijn mogelijk, mits voorzien van raadsbesluit. NOTA GRONDBELEID

18 Financiële sturing In het grondbedrijf worden de financiële resultaten van de grondexploitaties en de voorraad gronden verwerkt. Het resultaat van het grondbedrijf wordt jaarlijks verwerkt in de algemene reserve van de gemeente Bergen op Zoom. r Resultaten: ' Grondexploitaties Panden en gronden Overige kosten grondbedrijf Resultaat grondbedrijf Algemene reserve L á De grondexploitaties geven een financiële vertaling van het proces van actief grondbeleid zoals bovenstaand weergegeven. Dit wil zeggen dat alle kosten die verband houden met aankopen, bouw- en woonrijpmaken van de grond in de grondexploitatie zijn opgenomen. Ook de opbrengsten vanuit grondverkopen en subsidies die samenhangen met de ontwikkeling worden in de grondexploitatie verantwoord. Bij vaststelling van de grondexploitatie wordt door de gemeenteraad het financiële kader vastgesteld op basis van het te realiseren programma en de te verwachten kosten van de gebiedsontwikkeling. Vervolgens wordt deze grondexploitatie jaarlijks herzien. Onderdeel van deze herzieningen is bijstellen van prognoses op basis van realisatie, het actualiseren van de planningen, kostenramingen en de te verwachten opbrengsten. Zo ontstaat een actueel financieel beeld. Op grond van het BBV wordt indien de grondexploitaties dit toelaten tussentijds winst genomen. Hierbij is het uitgangspunt dat rekening wordt gehouden met het voorzichtigheidsbeginsel. Dit houdt in dat realisatie van winst wordt uitgesteld tot het moment dat voldoende zekerheid bestaat om winst te nemen. Naast het resultaat van de grondexploitaties wordt in het resultaat van het grondbedrijf de overige kosten en het resultaat op de voorraad panden en gronden verwerkt. Dit is het resultaat wat ontstaat uit de toerekening kosten, zoals kapitaallasten en de opbrengsten uit verhuur van het bezit. Risicomanagement Gebiedsontwikkeling middels actief grondbeleid is een risicodragende activiteit. Om de risico's zo adequaat mogelijk te beheersen wordt risicomanagement toegepast. De grondexploitaties worden opgesteld op grond van het meest realistisch scenario op grond van de huidige gegevens en inzichten en binnen de kaders zoals deze binnen de gemeente zijn vastgesteld. Echter, omdat niet alle toekomstige gegevens bekend zijn, zijn risico's op afwijkingen aanwezig. Naar mate het project vordert, verandert het risicoprofiel. In de jaarrekening en het Verslag Bouwgrondexploitaties wordt jaarlijks verantwoording afgelegd over de hoogte van het risicoprofiel. De omvang van het gewogen risico wordt bepaald op basis van de IFLO plus methodiek. Dit houdt in dat een kwantificering van de risico's wordt aangehouden van een kans van optreden van 5096 over 1096 van de nog te realiseren opbrengsten van de boekwaarde minus de verliesvoorziening. Binnen het weerstandsvermogen van de gemeente wordt hiervoor een buffer aangehouden. NOTA GRONDBELEID

19 Faciliterend grondbeleid Inleiding Naast eigen ontwikkelingen in de stad is het ook mogelijk dat private partijen met initiatieven komen voor (her)ontwikkeling. Zoals reeds is aangegeven is het voordeel dat hierbij, over het algemeen sprake is van minder risico's, dan bij actief grondbeleid. Indien er sprake is van deze initiatieven, wordt onderstaand proces gevolgd. Dit hoofdstuk schetst de kaders voor het proces van faciliterend grondbeleid. Start Beoordelen initiatief Principebesluit Planontwikkeling Anterieure overeenkomst Bestemmingsplan Realisatie Werkzaamheden initiatiefnemer Initiatieven Indien een bouwplan van een (private) partij niet past binnen het vigerende bestemmingsplan, is, bij een gewenste ontwikkeling, een wijziging/ afwijking van het bestemmingsplan benodigd. Om een integrale afweging te kunnen maken, worden deze initiatieven beoordeeld in een intake overleg. In dit overleg wordt het initiatief getoetst aan de programmatische, ruimtelijke en financiële kaders van de gemeente (ook provincie en rijk indien aan de orde). Dit leidt tot een ambtelijk advies in het proces om te komen tot een ontwikkeling die integraal is afgewogen voordat het college kan besluiten. Als het college een positief besluit neemt over het initiatief wordt het vervolg ingezet. was? «P* 3 Op bedrijventerrein de Poort wordt de nieuwe Gamma gebouwd. Op ; bijgevoegde afbeelding zijn de eerste contouren van het in stijl van! de Brabantse Wal ontworpen gebouw zichtbaar. NOTA GRONDBELEID 2017

20 Anterieure overeenkomsten In de te sluiten anterieure overeenkomst wordt het kostenverhaal geregeld alvorens over te gaan tot het wijzigen I afwijken van de bestemming. Het sluiten van de anterieure overeenkomst is een bevoegdheid van het college. Uitgangspunt is dat de anterieure overeenkomst is gesloten alvorens de wijziging van het bestemmingsplan ter vaststelling aan de gemeenteraad wordt aangeboden. Indien het kostenverhaal niet middels de anterieure overeenkomst is verzekerd, dient bij het vaststellen van het bestemmingsplan een exploitatieplan te worden vastgesteld. Kostenverhaal We faciliteren initiatieven, waarbij wei recht doen aan het verhalen van kosten Als private partijen willen komen tot ontwikkelingen, heeft dit tevens (financiële) resultaten voor de gemeente. De gemeente heeft op grond van de Wet ruimtelijke ordening de plicht tot kostenverhaal. Binnen de gemeente Bergen op Zoom worden de kosten middels anterieure overeenkomsten verhaald. De gemeente zorgt voor een goede uitvoering van het kostenverhaal binnen de organisatie. De wijze waarop we omgaan met kostenverhaal, passend binnen de geldende regelgeving, leggen we vast in de nota kostenverhaal, zoals door het college wordt vastgesteld. Zekerheden Om het kostenverhaal goed te borgen en de risico's in de voortgang van de projecten af te kunnen dekken, is het verkrijgen van zekerheden van groot belang. In de nota kostenverhaal wordt de wijze van omgang met deze zekerheden nader uitgewerkt. Hierbij wordt uitgegaan van het verkrijgen van zekerheden naar redelijke maatstaven, echter met als doel om financiële risico's voor de gemeente te minimaliseren. Risicomanagement Ook bij ontwikkelingen door (private) initiatiefnemers is er sprake van mogelijke risico's voor de gemeente. Ook deze risico's worden beheerst middels risicomanagement. Over de totale stand van zaken rondom risico's informeren we de gemeenteraad actief middels de paragraaf weerstandsvermogen in de begroting en jaarrekening en middels het Verslag Bouwgrondexploitaties. NOTA GRONDBELEID

21 Informatievoorziening en kaderstelling Informatievoorziening In de jaarrekening en de begroting is conform het BBV de paragraaf grondbeleid opgenomen. In de paragraaf grondbeleid wordt voor de korte termijn zowel een terug- als vooruitblik gegeven. Over de ontwikkelingen rondom het grondbeleid, de voortgang van de projecten en de bedrijfseconomische resultaten worden opgenomen in het Verslag Bouwgrondexploitaties welke vooruitlopend op vaststelling van de jaarrekening door de gemeenteraad wordt vastgesteld. Daarnaast wordt 2 keer per jaar de Bestuurlijke Voortgangsrapportage opgesteld. Deze geeft een weergave van de activiteiten en de risico's met beheersmaatregelen binnen de grote projecten. Ontwikkelbudget Om projecten te kunnen starten en op haalbaarheid te onderzoeken, wordt jaarlijks bij het vaststellen van de begroting verzocht om het voteren van een ontwikkelbudget. Voor het starten van een project ten laste van dit ontwikkelbudget is een collegebesluit benodigd. Indien na het uitvoeren van het haalbaarheidsonderzoek een grondexploitatie wordt opgestart, worden de reeds gemaakte kosten conform de geldende regelgeving ten laste van de grondexploitatie gebracht. Samenvatting rollen gemeenteraad en college In onderstaande tabel worden de rollen en verantwoordelijkheden van de gemeenteraad ten opzichte van het college samengevat in relatie tot het grondbeleid. Uitgangspunt hierbij is dat de gemeenteraad de kaders vastlegt waarbinnen het college zaken verder kan uitwerken. Activiteiten Gemeenteraad College Verwerving Grondexploitatie Koopovereenkomst Nota grondprijzen Anterieure overeenkomst Nota kostenverhaal Vaststellen krediet ten behoeven van aankopen Vaststellen grondexploitatie en jaarlijks voteren van het jaarkrediet De gemeenteraad ontvangt de nota grondprijzen na vaststelling ter kennisname De gemeenteraad ontvangt de nota kostenverhaal na vaststelling ter kennisname Voorbereiden en uitvoering geven aan verwervingen, Opstellen en uitvoeren grondexploitatie. Vaststellen parameters ten behoeve van herziening grondexploitatie Vaststellen koopovereenkomst Vaststellen nota grondprijzen Vaststellen anterieure overeenkomst Vaststellen nota kostenverhaal NOTA GRONDBELEID