Nota Grondbeleid gemeente Waadhoeke

Transcriptie

1 Nota Grondbeleid gemeente Waadhoeke Datum:

2

3 Inhoudsopgave 1. Algemeen... 5 Managementsamenvatting Wettelijk kader Wet ruimtelijke ordening (Wro) Besluit Begroten en Verantwoorden Wet modernisering Vpb-plicht overheidsondernemingen Financiële verordening Overige wetgeving Bevoegdheden Raad en College Grondbeleid Mogelijke vormen van grondbeleid Kostenvergoeding bij de verschillende vormen van grondbeleid Fiscale gevolgen (Vpb) Beleidskeuze grondbeleid Financiële beheersing Uitgangspunten actief grondbeleid Grondexploitaitiebegroting Looptijd Prijsstijgingen en kostenindexatie Actualisatie Kostentoerekening Activeren bij actief grondbeleid Uitgangspunten faciliterend grondbeleid Vordering Voorbereidingskosten bij faciliterend grondbeleid Posterieure overeenkomsten Winst- en verliesneming Risicobeheersing Reservepositie Prijsbepaling Verantwoording Wet Vpb-overheidsinstellingen Bijlage 1 Artikelen Besluit Begroten en Verantwoorden Pagina 3 van 26

4 Pagina 4 van 26

5 1. Algemeen In de financiële verordening (ex art. 212 GW) van de gemeente Waadhoeke is opgenomen dat het college de gemeenteraad periodiek een nota grondbeleid aanbiedt ter vaststelling van beleid. Een nota grondbeleid is wettelijk gezien niet verplicht. In principe volstaat een paragraaf grondbeleid in de programmabegroting en jaarrekening. Echter grondbeleid is in het afgelopen decennium omgeslagen van een belangrijke inkomstenbron tot één van de belangrijkste risico s. Daarom is er voor gekozen om voor de gemeente Waadhoeke een nota grondbeleid op te stellen. De voormalige gemeenten Het Bildt, Menameradiel en Littenseradiel hadden al een nota grondbeleid, de gemeente Franekeradeel heeft haar grondbeleid en de keuzes daarin opgenomen in de paragraaf grondbeleid in de programmabegroting en de jaarrekening. Vanaf 2016 zijn de verslaggevingsregels voor grondexploitaties herzien. Deze herziening hangt enerzijds samen met de wijzigingen in het Besluit Begroten en Verantwoorden (BBV) om de vergelijkbaarheid van de gemeentelijke begroting en verslaggeving te vergroten. En anderzijds met de invoering van de vennootschapsbelasting (Vpb) voor gemeenten vanaf Deze aanpassingen zijn opgenomen in deze nota. Kader nota grondbeleid In deze nota worden de (bestuurlijke) kaders voor het grondbeleid bepaald. Door het formuleren van uitgangspunten ten aanzien van het grondbeleid, en vast te stellen wat de wettelijke en financiële kaders zijn waarbinnen wordt geopereerd. Het ruimtelijk beleid is geen onderdeel van deze nota. Dit wordt opgenomen in structuurvisies, beleidsnota s, en bestemmingsplannen. Deze nota is opgesteld vooruitlopend op de herindeling per Een aantal keuzes en ontwikkelingen moeten nog beter in beeld gebracht worden. Derhalve betreft het een groei model wat gedurende de tijd verder verfijnt en uitgebreid moet worden. Managementsamenvatting Het wettelijk kader waarbinnen het grondbeleid zich afspeelt is omvangrijk. Er zijn diverse wetten van toepassing waaronder de wet ruimtelijke ordening. Met betrekking tot de financiële verslaggeving is het Besluit begroten en verantwoorden (BBV) leidend. Onder andere ten aanzien van actief en faciliterend grondbeleid en de toerekening van rente. De voor het grondbeleid relevante artikelen in het BBV zijn door de commissie BBV uitgewerkt in een tweetal notities en verder heeft de commissie BBV stellige uitspraken gedaan die leidend zijn. Afgezien van de wettelijke kaders zijn er aanvullende keuzes mogelijk. Deze zijn uitgewerkt in beleidskeuzes en in het vervolg van deze paragraaf opgenomen. Onderstaand zijn de beleidskeuzes opgenomen die in de nota beschreven en onderbouwd zijn. Beleidskeuze: De keuze welke vorm van grondbeleid leidend zal zijn in de gemeente Waadhoeke wordt in 2018 door de nieuwe afdeling Omgeving uitgewerkt en voorgelegd aan de gemeenteraad ( 3.4). Pagina 5 van 26

6 Beleidskeuze: Bij de toerekening van ambtelijke kosten onderscheid maken tussen de exploitatie in de begroting en jaarrekening op basis van het BBV en de fiscale exploitatie op basis van de Vpb. Dit onderscheid vorm te geven door bij de begroting en jaarrekening een terughoudend toerekeningsprincipe te hanteren, waarbij een vast bedrag toegerekend wordt aan de bouwgronden in exploitatie. Dit bedrag af te stemmen op de naar verwachting te bestede uren met een marge naar beneden. In de fiscale exploitatie de werkelijk bestede uren toe rekenen ( 4.1.5). Beleidskeuze: Het beleid ten aanzien van bijdragen voor bovenwijkse voorzieningen en gelijksoortige fondsen wordt in 2018 door de nieuwe afdeling Omgeving uitgewerkt en voorgelegd aan de gemeenteraad. Ten aanzien van de reeds in ontwikkeling genomen projecten en complexen worden de bestaande afspraken uitgevoerd ( 4.1.5). Beleidskeuze: Winst wordt pas gerealiseerd bij de afsluiting van een complex ( 4.3). Beleidskeuze: Voorzieningen worden gewaardeerd op basis van de eind waarde van een complex ( 4.3. Beleidskeuze: Bij het opstellen van een exploitatieberekening wordt ook een risicoanalyse opgesteld. Jaarlijks wordt de risicoanalyse geactualiseerd. De stand van zaken van risicobeheersing wordt toegelicht in de reguliere voortgangsrapportages van projecten zoals begroting/tussenrapportage/jaarrekening ( 4.4). Pagina 6 van 26

7 2. Wettelijk kader Het wettelijk kader waarbinnen het grondbeleid zich afspeelt is omvangrijk. In de volgende paragrafen wordt het wettelijk kader geschetst. 2.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) wordt bepaald dat rijk, provincie en gemeente(raad) voor hun grondgebied een structuurvisie moeten vaststellen, waarin de hoofdlijnen van een integrale ruimtelijke ontwikkeling worden vastgelegd. Behalve richtinggevend voor het ruimtelijke beleid kan een structuurvisie ook een juridische basis zijn voor de vestiging van een voorkeursrecht. Naast deze structuurvisie zijn er voor het hele grondgebied bestemmingsplannen. Deze worden minimaal eens per tien jaar herzien. Het bestemmingsplan vormt het juridische kader voor het ruimtegebruik dat is toegestaan. Grondexploitatiewet (GrexWet) In de Wro is ook de Grondexploitatiewet (hoofdstuk 6 van de Wro) opgenomen. Met de Grondexploitatiewet is de regiefunctie van de gemeente versterkt wanneer de grond niet in handen van de gemeente is. De wet heeft de mogelijkheden vergroot om de kosten voor ruimtelijke ontwikkelingen te verhalen op de ontwikkelaar. Uitgangspunt van de wet is dat de gemeente kostenverhaal moet toepassen. De doelstellingen van de Grondexploitatiewet zijn meerledig: - duidelijke wettelijke inkadering privaatrechtelijk kostenverhaal (overeenkomsten); - verbetering publiekrechtelijk kostenverhaal (exploitatieplan); - mogelijkheid tot bovenwijkse verevening (vereveningsbijdragen) op basis van de structuurvisie; - wettelijke basis voor het stellen van locatie-eisen; - de mogelijkheid tot het stellen van eisen aan sociale woningbouw en particulier opdrachtgeverschap. Besluit ruimtelijke ordening (Bro) In het besluit ruimtelijke ordening (onderdeel van de Wro) is opgenomen welke kosten bij een exploitatie verhaald kunnen en moeten worden. 2.2 Besluit Begroten en Verantwoorden Het (Besluit Begroten en Verantwoorden) BBV stelt de kaders voor de financiële verslaglegging van o.a. gemeenten. De artikelen die van toepassing zijn voor grondbeleid, zijn opgenomen in Bijlage 1. Op basis van het BBV zijn door de commissie BBV een aantal stellige uitspraken 1 gedaan. Dit betreffen stellige uitspraken ten aanzien van actief en faciliterend grondbeleid. Stellige uitspraken grondbeleid 2 A. Het startpunt van een Bouwgrond in exploitatie (BIE) is het raadsbesluit met de vaststelling van het grondexploitatiecomplex, inclusief grondexploitatiebegroting. Vanaf dat moment wordt de BIE geopend en kunnen kosten worden geactiveerd en bijgeschreven op de voorraadpositie op de balans. 1 In een stellige uitspraak geeft de commissie BBV duiding aan het Besluit Begroten en Verantwoorden (BBV). Stellige uitspraken moeten in principe gevolgd worden, tenzij er goede gronden zijn om af te wijken. De afwijkingen en de gronden waarop moeten dan toegelicht worden in de jaarrekening en begroting. 2 de definitie van grondbeleid is uitgewerkt in 3.1 Pagina 7 van 26

8 B. Om de risico s die samenhangen met zeer lang lopende projecten te beperken mag de looptijd van een grondexploitatiecomplex maximaal 10 jaar bedragen. Deze 10 jaar dient te worden gehanteerd als richttermijn, die voortschrijdend moet worden bezien en waar alleen gemotiveerd van kan worden afgeweken. Een gemotiveerde afwijking houdt in dat deze motivatie is geautoriseerd door de raad en verantwoord in de begroting en de jaarstukken. De motivatie moet tevens zijn voorzien van risico-beperkende beheersmaatregelen die de gemeente heeft genomen om de onzekerheden en risico s die gepaard gaan met de langere looptijd te mitigeren. C. Jaarlijks zal een herziening van de grondexploitatiebegroting moeten plaatsvinden. Een actualisatie van het grondexploitatiecomplex en de grondexploitatiebegroting met planinhoudelijke wijzigingen, danwel autonome wijzigingen met materiële financiële gevolgen, moet opnieuw door de raad worden vastgesteld. D. Voor de kosten die aan BIE kunnen worden gerekend tot de vervaardigingkosten als bedoeld in artikel 63, 3e lid BBV, wordt aangesloten op de kostensoortenlijst zoals opgenomen artikel van het Besluit ruimtelijke ordening. Dit betekent dat maximaal deze kostensoorten kunnen worden toegerekend aan de BIE, waarbij ten aanzien van de rente onder punt n van deze lijst alleen de rente over het vreemd vermogen mag worden toegerekend en geen rente over het eigen vermogen. E. Het deel van de kosten van bovenwijkse voorzieningen dat aan een in de toekomst te openen grondexploitatie wordt toegerekend, moet tot het moment dat de betreffende grond feitelijk in exploitatie wordt genomen, worden geactiveerd onder de betreffende categorie materiële vaste activa. Naar de aard van de bovenwijkse voorzieningen zal de betreffende activacategorie veelal de activa met maatschappelijk nut zijn (bijv. ontsluitingswegen, bruggen,, etc.). In de periode van activering als maatschappelijk nut tot en met het eventueel openen van de betreffende grondexploitatie, moet conform artikel 64, 3e lid BBV, vanaf de ingebruikname op het actief worden afgeschreven op basis van de verwachte gebruiksduur. Het is vanaf 2016 niet meer toegestaan om toevoegingen te doen aan een voorziening voor bovenwijkse voorzieningen. Bestaande voorzieningen per ultimo 2015 mogen worden gehandhaafd en kunnen volgens planning worden afgewikkeld. Sparen voor bovenwijkse voorzieningen die na het afsluiten van een grondexploitatie zullen worden aangelegd, is nog wel mogelijk via een door de raad in te stellen bestemmingsreserve. Toevoegingen aan deze bestemmingsreserve kunnen alleen plaatsvinden via resultaatsbestemming. F. Het activeren van voorbereidingskosten voor grondexploitaties als kosten van onderzoek en ontwikkeling onder de immateriële vaste activa is toegestaan onder de volgende voorwaarden: 1. De kosten moeten passen binnen de kostensoortenlijst van het Bro; en 2. De kosten mogen maximaal 5 jaar geactiveerd blijven staan onder de immateriële vaste activa. Na maximaal 5 jaar moeten de kosten hebben geleid tot een actieve grondexploitatie danwel worden afgeboekt t.l.v. het jaarresultaat; en 3. Plannen tot ontwikkeling van de grond waarvoor de voorbereidingskosten worden gemaakt, moeten bestuurlijke instemming hebben, blijkend uit een raadsbesluit of indien gedelegeerd een collegebesluit. G. De toegestane toe te rekenen rente aan BIE moet worden gebaseerd op de daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen. Het is niet toegestaan om rente over het eigen vermogen toe te rekenen aan BIE. Het over het vreemd vermogen te hanteren rentepercentage moet als volgt worden bepaald: - het rentepercentage van de direct aan de grondexploitatie gerelateerde financiering in het geval van projectfinanciering; Pagina 8 van 26

9 - het gewogen gemiddelde rentepercentage van de bestaande leningenportefeuille van de gemeente, naar verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen, indien geen sprake is van projectfinanciering; Indien de gemeente geen externe financiering heeft, dan wordt geen rente toegerekend aan BIE. De rente aan BIE wordt toegerekend over de boekwaarde van de BIE per 1 januari van het betreffende boekjaar. Dit wordt per grondexploitatiecomplex (kortweg grex) berekend. H. De disconteringsvoet die moet worden gehanteerd in de berekening van de contante waarde ten behoeve van het treffen van een verliesvoorziening voor negatieve grondexploitaties wordt voor alle gemeenten gelijk gesteld aan het maximale meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone. I. De lasten en baten verband houdende met grondexploitaties worden in de exploitatieverantwoord en via een tegenboeking (onderhanden werk) naar de balans gemuteerd. Het is niet toegestaan om gelden uit eigen middelen (reserves)in mindering te brengen op de onderhanden werk positie van de bouwgronden in exploitatie. J. Overgangsbepaling: De wijzigingen in de verslaggevingsregels rondom grondexploitaties voortvloeiend uit deze notitie grondexploitaties met ingangsdatum 1 januari 2016 hebben bij verwerking in 2016 géén effect op de waardering van de BIE en de vermogenspositie van gemeenten ultimo K. De presentatie van de te verwachten resultaten in de paragraaf grondbeleid dient te gebeuren tegen nominale waarde. Wanneer bij de berekening van de voorziening voor de verliesgevende grondexploitaties een andere waarderingsgrondslag wordt gehanteerd (de contante waarde), dan moet het effect hiervan op de te verwachten resultaten voor zowel de negatieve als de positieve grondexploitaties worden toegelicht in de paragraaf grondbeleid. L. Het treffen van een afboeking of een voorziening gebeurt bij een geprognosticeerd verlies direct ter grootte van dit volledige verlies. Als sprake is van een voorziening ingericht ter bestrijding van de (verwachte) tekorten in grondexploitaties, dan moet die worden gepresenteerd als een waarde correctie op de post Bouwgrond in exploitatie. Deze wijze van verantwoording is naar analogie van de voorziening voor dubieuze debiteuren. Stellige uitspraken faciliterend grondbeleid 3 A. Kosten die gemeenten maken in het kader van faciliterend grondbeleid en kunnen verhalen op derden, classificeren als vordering op de gemeentelijke balans. Afhankelijk van de status van de vordering dient deze vordering op de balans van de gemeente tot uiting te komen als kortlopende vordering of overlopend actief. Bepalend voor de classificatie is de aanwezigheid van een getekende overeenkomst. B. Als de gemeente kosten verhaalt op basis van een exploitatieplan, maar verrekening nog niet kan plaatsvinden doordat nog geen omgevingsvergunning is aangevraagd of nog geen posterieure overeenkomst is gesloten, dienen de gerealiseerde nog te verhalen kosten te worden verantwoord als nog te verhalen kosten onder de overlopende activa (ex BBV artikel 40a, lid b), voorzover wordt verwacht dat deze binnen 10 jaar nog verrekend kunnen worden. Als geen zicht is op een toekomstige verrekening dan rest slechts een niet in de balans opgenomen recht. 3 de definitie van faciliterend grondbeleid is uitgewerkt in 3.1 Pagina 9 van 26

10 Het kwalificeren van voorbereidingskosten voor faciliterende exploitatieplannen of nog te sluiten anterieure overeenkomsten als nog te verrekenen kosten onder de overlopende activa (ex BBV artikel 40a, lid b) is toegestaan onder de volgende voorwaarden: 1. De kosten moeten passen binnen de kostensoortenlijst van het Bro; en 2. De kosten mogen maximaal 5 jaar als overlopend actief blijven staan. Na maximaal 5 jaar moet het kostenverhaal zijn gerealiseerd dan wel dienen de kosten te worden afgeboekt t.l.v. het jaarresultaat; en 3. Er is een besluit door de raad of indien gedelegeerd het college genomen tot het maken van voorbereidingskosten voor facilitair grondbeleid in een aangewezen gebied voor het ontwikkelen van het exploitatieplan of tot het sluiten van een anterieure overeenkomst. 2.3 Wet modernisering Vpb-plicht overheidsondernemingen Vanaf 2016 moeten gemeenten en andere overheden vennootschapsbelasting gaan betalen over de winst die ze met hun ondernemingsactiviteiten maken. De activiteiten op het gebied van grondzaken, zoals de verkoop en verhuur van onroerende goeden, vallen onder de werking van de vennootschapsbelasting. De aanpassingen hebben als doel een gelijk speelveld te creëren tussen overheidsondernemingen die economische activiteiten ontplooien op een markt waarop ook niet-overheidsondernemingen (private ondernemingen) actief zijn. 2.4 Financiële verordening In de financiële verordening van Waadhoeke is in artikel 8 lid 3 opgenomen: Het college biedt de raad eens in de 4 jaar een (bijgestelde) Nota Grondbeleid aan. Deze nota wordt door de raad vastgesteld. In artikel 22 is opgenomen: In de paragraaf grondbeleid neemt het college naast de verplichte onderdelen in ieder geval de in de Nota grondbeleid bepaalde aanvullende informatie op. 2.5 Overige wetgeving De Tweede Kamer heeft op 1 juli 2015 ingestemd met het wetsvoorstel 'Omgevingswet'. De Omgevingswet, die naar verwachting in 2019 in werking treedt, integreert zo n 26 bestaande wetten op het gebied van de fysieke leefomgeving. Hieronder vallen onderwerpen als: bouwen, milieu, waterbeheer, ruimtelijke ordening, monumentenzorg en natuur. Verschillende bestaande wetten gaan dus op in de Omgevingswet, waaronder de Wet ruimtelijke ordening. Naast de genoemde wetten zijn ook de Onteigeningswet, de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg), het Burgerlijk Wetboek (privaatrecht) en de Gemeentewet belangrijk voor grondbeleid. 2.6 Bevoegdheden Raad en College De gemeenteraad stelt kaders en geeft richting door middel van het vaststellen en goedkeuren van onder meer beleidsnota s (waaronder de Nota Grondbeleid), structuurvisie, bestemmingsplannen en kredietaanvragen. De dagelijkse uitvoering van het grondbeleid is een taak van het College van B&W. Het College formuleert de beleidsvoornemens bij de begroting waaronder beleidsvoornemens op het gebied van grondbeleid. In de programmabegroting is hiervoor een specifieke plek beschikbaar, namelijk de verplichte paragraaf grondbeleid. Gelet op het meerjarige karakter van het grondbeleid zal het College hier ook een meerjarige doorkijk geven op de beleidsvoornemens en de verwachte resultaten en risico s. Voor het aangaan van financiële verplichtingen gelden de gebruikelijke bevoegdheden van het College en de Raad. Hierbij geldt dat de uitgangspunten met betrekking tot investeringen / uitgaven van de vastgestelde exploitatieopzet leidend zijn. Pagina 10 van 26

11 3. Grondbeleid Grondbeleid is geen doel opzich maar een middel om ruimtelijke doelstellingen op het gebied van de volkshuisvesting, lokale economie, natuur en groen, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen te verwezenlijken, en is dus niet leidend maar volgend op deze ruimtelijke doelstellingen. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de vormen van grondbeleid, 3.1 Mogelijke vormen van grondbeleid Een gemeente kan kiezen voor het voeren van actief grondbeleid, een faciliterend grondbeleid of een tussenvorm: Publiek Private Samenwerking (PPS). Dit kan per project en locatie verschillend zijn. Actief In het geval van een actief grondbeleid gedraagt de gemeente zich als marktpartij door zelf grond te verwerven, te ontwikkelen en te verkopen. Het voeren van een actieve grondpolitiek heeft als voordelen dat de gemeente de realisatie van publieke doelen in eigen hand kan houden en de kosten kunnen worden doorberekend in de uitgifteprijs. Als nadelen kunnen worden genoemd het risico van verliezen bij een (grote) grondvoorraad en het feit dat de waarde van de grond afhankelijk is van de economische omstandigheden. Deze vorm van grondbeleid valt onder de Vpb-plicht voor overheidsondernemingen. Faciliterend Bij faciliterend grondbeleid is de bouwkavel in handen van een particulier, ontwikkelaar of een bouwbedrijf. De gemeente faciliteert de plannen van deze private partijen. En oefent haar invloed op de toekomstige bestemming en de inrichting van gronden uit door middel van het bestemmingsplan, een anterieure overeenkomst en/of een exploitatieplan. Voordeel van dit beleid is dat de financiële risico s grotendeels bij derden komen te liggen. Als nadeel geldt o.a. het gemis van sturing van de publieke doelstellingen en minder invloed op de infrastructuur. Bij volledig faciliterend grondbeleid is de wet Vpb-plicht overheidsbedrijven niet van toepassing. Publiek Private Samenwerking (PPS) De PPS is een tussenvorm van de twee hiervoor genoemde vormen. Binnen deze samenwerkingsvorm proberen de publieke en private sector gezamenlijke doelstellingen te realiseren met gebruikmaking van ieders expertise. De doelstellingen, voorwaarden en fiscale aspecten dienen vooraf duidelijk in beeld te worden gebracht en vastgelegd. In deze vorm is vaak sprake van een gezamenlijke onderneming die ook onder de wet Vpb-plicht overheidsondernemingen valt. Publiek-private samenwerkingsverbanden gelden binnen het BBV als verbonden partijen. Gemeenten rapporteren daarover in de paragraaf verbonden partijen van de programmabegroting en de jaarrekening. Actief Faciliterend PPS Financiële risico s De kosten en de opbrengsten zijn voor rekening van de gemeente. De gemeente loopt hierbij het financiële risico. Ontwikkelende partijen lopen de financiële risico s. Zij kunnen profiteren van een positief saldo op de grondexploitatie maar dragen ook een verlies. De verdeling van de financiële baten en lasten is een kernpunt van de PPS. Risico s worden gedeeld op basis van afspraken. Figuur 1: Locatie risico s bij vormen van grondbeleid (Handreiking grondbeleid VNG) Pagina 11 van 26

12 3.2 Kostenvergoeding bij de verschillende vormen van grondbeleid. Actief grondbeleid Bij actief grondbeleid komt het verschil tussen de prijs van aankoop en uitgifte van gronden toe aan de gemeente. Met dit verschil bekostigt de gemeente haar inzet van mensen, de kosten van onderzoek, de uitvoering van werken en werkzaamheden, en de aanleg van de openbare ruimte in het plangebied. En aangezien de kosten van de gemeentelijke grondexploitatie vaak vele jaren voor de opbrengsten uitgaan, komen ook de kosten van voorfinanciering, rentelasten en tijdelijk beheer voor rekening van de gemeente. Overschotten op het ene plan kunnen bovendien via het grondbedrijf worden aangewend om de ontwikkeling van niet-rendabele ontwikkelingen met bijbehorende negatieve grondexploitaties mogelijk te maken. Via bestemmingsreserves en fondsvorming is de gemeente bovendien in staat te investeren in bovenwijkse infrastructuur, in openbare voorzieningen en in de stedelijke vernieuwing. Faciliterend grondbeleid Bij faciliterend grondbeleid bekostigt de gemeente haar inzet uit de exploitatiebijdrage van de grondeigenaar die tot ontwikkeling van zijn gronden overgaat (dit wordt het kostenverhaal genoemd). Dit betreft het verrekenen van zogenaamde grondkosten, dat wil zeggen, de kosten van de aanleg van voorzieningen van openbaar nut (zoals straten, riolering, groen, parkeergelegenheid en waterpartijen met een openbare functie) binnen een bepaald ruimtelijk plan. De wet gaat uit van 4 soorten te verhalen kosten: a) Gebiedseigen kosten b) Bovenwijkse voorzieningen c) Bovenplanse kosten / verevening d) Bijdragen in de Ruimtelijke Ontwikkeling De kosten die verhaald moeten worden staan in de kostensoortenlijst (art t/m Bro). Het verhalen van deze kosten kan op basis van vrijwilligheid. De gemeente en een ontwikkelaar sluiten in die situatie voorafgaand aan de wijziging van het bestemmingsplan een zogenaamde anterieure overeenkomst af. Daarin wordt vastgelegd hoe de verrekening plaatsvindt en welke kosten door de ontwikkelaar aan de gemeente worden vergoed. In een beperkt aantal gevallen wordt vooraf geen overeenstemming bereikt tussen een private ontwikkelaar en de gemeente. In die situatie wordt de kostenverrekening gebaseerd op een exploitatieplan of het sluiten van een posterieure overeenkomst. PPS en andere samenwerkingsvormen Voor de voorbereiding en uitvoering van een ruimtelijk project kan de gemeente een samenwerking aangaan met één of meerdere marktpartijen. Ook is samenwerking met andere openbare lichamen mogelijk. In dergelijke constructies deelt de gemeente de risico s en de regie. Gezamenlijk wordt over het algemeen één grondexploitatie gevoerd. De gezamenlijke grondexploitatie van samenwerkende partijen heeft consequenties voor de eigen gemeentelijke begroting. Het betreft hier niet alleen financiële afspraken en resultaten, maar ook de risico s die de gemeente als partner draagt. De exploitatieopzet wordt jaarlijks herzien, net zoals voor de exploitaties waarvoor de gemeente zelf actief grondbeleid voert. De diepgang van die jaarlijkse herziening kan verschillen. Voor zover het significante wijzigingen betreft, die niet meer tot de normale uitvoeringsdynamiek van een project kunnen worden gerekend, dient de gemeenteraad te worden geïnformeerd. Pagina 12 van 26

13 3.4 Fiscale gevolgen (Vpb) Faciliterend grondbeleid heeft binnen de Vpb een andere status dan actief grondbeleid. Omdat bij faciliterend grondbeleid de gemeente zelf geen grondexploitatie voert, is er geen sprake van bouwgrond in exploitatie of een voorraad grond. De kosten die de gemeente maakt worden verrekend. Feitelijk schiet de gemeente de kosten voor. Er is dus ook geen sprake van een resultaat op de bouwgrondexploitatie waarover eventueel Vpb betaald moet worden. De verslaggevingsregels zijn hier op aangepast. In principe geldt dat de kosten die gemeenten maken in het kader van faciliterend grondbeleid en tevens verhaald kunnen worden op derden, classificeren als vordering op de gemeentelijke balans. Hoe exact omgegaan moet worden met de administratieve verwerking van faciliterend grondbeleid is opgenomen in de notitie Faciliterend grondbeleid van de commissie BBV Beleidskeuze grondbeleid De keuze voor een vorm van grondbeleid is afhankelijk van verschillende factoren en kan bij elk project anders zijn. Een aantal afwegingsaspecten zijn: - Wat wil de gemeente bereiken, welke mate van betrokkenheid is gewenst? - Wat is de capaciteit van de gemeente (financieel en organisatorisch)? - Wat zijn de risico s? - Wat zijn de fiscale gevolgen? In de gemeenten die opgaan in de nieuwe gemeente Waadhoeke wordt verschillend met grondbeleid omgegaan. Het Bildt, Menameradiel en Littenseradiel hanteren in hoofdzaak het actief grondbeleid. Gemeente Franekeradeel past het faciliterend grondbeleid toe. Beleidskeuze: De keuze welke vorm van grondbeleid leidend zal zijn in de gemeente Waadhoeke wordt in 2018 door de nieuwe afdeling Omgeving uitgewerkt en voorgelegd aan de gemeenteraad. 4 Pagina 13 van 26

14 4. Financiële beheersing Grondbeleid heeft invloed op de gemeentelijke begroting en het weerstandsvermogen. Aan grondbeleid zijn risico s verbonden die in een vroegtijdig stadium van planontwikkeling en besluitvorming, transparant en vooral zo volledig mogelijk onderdeel van de besluitvorming moeten uitmaken. Het is daarom belangrijk duidelijke afspraken te maken over de financiële beheersing. De verslaggevingsregels en uitgangspunten voor het grondbeleid zijn grotendeels vastgelegd in het Besluit Begroting en Verantwoording en de wet modernisering Vpb-plicht overheidsbedrijven. Daarbij heeft de commissie BBV een notitie uitgebracht waarin stellige uitspraken en aanbevelingen opgenomen zijn. Deze worden in dit hoofdstuk verder uitgewerkt. Onderscheid gronden Bij de wijzigingen van het BBV in 2016 heeft een aantal wijzigingen plaatsgevonden hoe om te gaan met grondexploitaties. Voorheen werd onderscheid gemaakt in gronden in exploitatie en gronden niet in exploitatie. In het nieuwe BBV is de categorie niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG) afgeschaft. Gronden worden binnen het BBV gespecificeerd naar: (1) Materiële vaste activa, (2) Bouwgrond in exploitatie (BIE) (3) Voorraad grond Ad 1. Grond wordt geactiveerd onder materiele vaste activa wanneer de grond een vaste bestemming heeft en niet in een transformatieproces zit. Dit geldt ook voor gronden die anticiperend en strategisch zijn aangekocht maar waarbij nog geen sprake is van een raadsbesluit over de vaststelling van de grondexploitatie. Ad 2. Grond wordt geactiveerd als BIE wanneer de raad een grondexploitatiecomplex en een grondexploitatiebegroting heeft vastgesteld (actief grondbeleid). Ad 3. Onder voorraad grond worden ruilgronden opgenomen. Dit betreffen gronden waarvoor geen stellig voornemen voor bebouwing bestaat, maar doorverkocht of geruild worden. 4.1 Uitgangspunten actief grondbeleid Alleen bij actief grondbeleid is sprake van bouwgronden in exploitatie. Definitie Bouwgrond in exploitatie (BIE): gronden in eigendom van een gemeente, waarvoor de raad een grondexploitatiecomplex en een grondexploitatiebegroting heeft vastgesteld. Deze definitie leidt tot de volgende stellige uitspraak van de Commissie BBV: Het startpunt van Bouwgrond in exploitatie (BIE) is het raadsbesluit met de vaststelling van het grondexploitatiecomplex, inclusief grondexploitatiebegroting. Vanaf dat moment wordt de BIE geopend en kunnen kosten worden geactiveerd en bijgeschreven op de voorraadpositie op de balans. De bevoegdheid voor het openen en vaststellen van het grondexploitatiecomplex en de bijbehorende grondexploitatiebegroting ligt bij de raad. Deze bevoegdheid van de raad vloeit voort uit het budgetrecht dat de raad heeft bij het vaststellen van de begroting, zie ook artikel 189 van de Gemeentewet. De raad stelt de grondexploitatiebegroting vast, mede op basis van een bestemmingsplan. Pagina 14 van 26

15 4.1.1 Grondexploitaitiebegroting Definitie grondexploitatie (grex): de financiële vertaling van een ruimtelijk plan, waarbij de kosten en opbrengsten gefaseerd zijn in de tijd, met een richttermijn van 10 jaar. Voor alle grondexploitaties worden onderbouwde exploitatieberekeningen gemaakt. Daarbij wordt rekening gehouden met prijs- en opbrengststijgingen en met de fasering van de kosten en opbrengsten in de tijd. Afhankelijk van marktanalyse wordt vervolgens een inschatting gemaakt over het tempo waarin verkoopresultaten verwacht worden. De grondexploitatie bevat de grondexploitatieopzet met daarin in elk geval opgenomen (a) een kaart van het grondexploitatiecomplex, (b) een beschrijving van de bouwkavels, de bestemming en toegestane bouwvolumes, de omschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het grondexploitatiecomplex, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het grondexploitatiecomplex, en (c) een grondexploitatiebegroting Looptijd De grondexploitatie moet in de tijd worden begrensd in het kader van een juiste waardering, resultaatbepaling en een beperking van risico s. De commissie BBV stelt dat de grondexploitatie in beginsel geen langere voortschrijdende termijn dan 10 jaar mag beslaan en heeft hierover een stellige uitspraak gedaan: Om de risico s die samenhangen met zeer lang lopende projecten te beperken mag de looptijd van een grondexploitatiecomplex maximaal 10 jaar bedragen. Deze 10 jaar dient te worden gehanteerd als richttermijn, die voortschrijdend moet worden bezien en waar alleen gemotiveerd van kan worden afgeweken. Een gemotiveerde afwijking houdt in dat deze motivatie is geautoriseerd door de raad en verantwoord in de begroting en de jaarstukken. De motivatie moet tevens zijn voorzien van risico-beperkende beheersmaatregelen die de gemeente heeft genomen om de onzekerheden en risico s die gepaard gaan met de langere looptijd te mitigeren Prijsstijgingen en kostenindexatie. De grondexploitatiebegroting wordt voor een meerjarige periode opgezet en dat maakt de opgenomen ramingen gevoelig voor inflatie. In elke grondexploitatie wordt uitgegaan van jaarlijkse kostenstijgingen over de te maken kosten. Ten aanzien van de opbrengststijging wordt gekeken naar de omstandigheden per complex Actualisatie In verband met de waardering in de jaarrekening is jaarlijkse actualisatie van de grondexploitatie een gebruikelijke procedure in verband met het stelsel van baten en lasten en het bepalen van eventuele voorzieningen aan het einde van het boekjaar. Commissie BBV doet hierover de stellige uitspraak: Jaarlijks zal een herziening van de grondexploitatiebegroting moeten plaatsvinden. Een actualisatie van het grondexploitatiecomplex en de grondexploitatiebegroting met planinhoudelijke wijzigingen, dan wel autonome wijzigingen met materiële financiële gevolgen, moet opnieuw door de raad worden vastgesteld. Pagina 15 van 26

16 4.1.5 Kostentoerekening In het BBV is opgenomen welke kosten mogen worden toegerekend aan grond exploitaties. De commissie BBV heeft hierover de stellige uitspraak gedaan dat: Voor de kosten die aan BIE kunnen worden gerekend tot de vervaardigingkosten als bedoeld in artikel 63, 3e lid BBV, wordt aangesloten op de kostensoortenlijst zoals opgenomen artikel van het Besluit ruimtelijke ordening. Dit betekent dat maximaal deze kostensoorten kunnen worden toegerekend aan de BIE, waarbij ten aanzien van de rente alleen de rente over het vreemd vermogen mag worden toegerekend en geen rente over het eigen vermogen. De kostensoortenlijst uit het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) wordt ook door de fiscus gehanteerd als kader voor de Vennootschapsbelasting. Hierdoor hoeven er bij het opstellen van de fiscale winstbepaling geen correcties te worden toegepast op de binnen het BBV toegerekende kosten. Bij de kostentoerekening nemen rente en ambtelijke kosten (uren) een bijzondere positie in. Dit wordt hieronder toegelicht. Rente Op basis van artikel 63, 3e lid BBV is het toegestaan om (een redelijk deel van de) rente toe te rekenen aan BIE. Voorheen bestonden er geen nadere voorschriften over de wijze waarop de hoogte van de aan grondexploitaties toe te rekenen rente moet worden bepaald. Bij de wijziging van het BBV in 2016 is dit aangepast omdat rente toerekening leidde tot hoge boekwaarden en een positief renteresultaat in de exploitatie 5. Ten aanzien van de rentetoerekening heeft de commissie BBV een stellige uitspraak gedaan: De toegestane toe te rekenen rente aan BIE moet worden gebaseerd op de daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen. Het is niet toegestaan om rente over het eigen vermogen toe te rekenen aan BIE. Het over het vreemd vermogen te hanteren rentepercentage moet als volgt worden bepaald: - het rentepercentage van de direct aan de grondexploitatie gerelateerde financiering in het geval van projectfinanciering; - het gewogen gemiddelde rentepercentage van de bestaande leningenportefeuille van de gemeente, naar verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen, indien geen sprake is van projectfinanciering; Indien de gemeente geen externe financiering heeft, dan wordt geen rente toegerekend aan BIE. De rente wordt toegerekend over de boekwaarde van de BIE per 1 januari van het betreffende boekjaar. Dit wordt per grondexploitatiecomplex (kortweg grex) berekend. Deze voorgeschreven wijze van berekening van het rentepercentage voor de toe te rekenen rente aan grondexploitaties sluit aan op de fiscale systematiek. Dit leidt ertoe dat zowel in het BBV als bij de fiscale winstbepaling (Vpb) wordt gerekend met hetzelfde rentepercentage. In de notitie Grondexploitaties van de commissie BBV is een voorbeeld opgenomen van de berekening van het gewogen gemiddelde rentepercentage. Hogere contractrente Wanneer met de kopende partij een hogere contractuele rente is afgesproken, kan nog steeds maximaal de gewogen gemiddelde rente worden geactiveerd op de onderhandenwerk positie. Het 5 Het rentebeleid van de gemeente Waadhoeke is uitgewerkt in de nota reserves en voorzieningen. 6 Pagina 16 van 26

17 staat de gemeente echter vrij om in de overdrachtsprijs wel te rekenen met het hogere afgesproken rentepercentage. Dit kan leiden tot een positief resultaat waarover Vpb afgedragen moet worden. Ten aanzien van de rente die wordt gehanteerd in de berekeningen van de meerjaren grondexploitatiebegroting gelden op basis van de notitie Grondexploitatie coulanceregelingen: - Om te voorkomen dat de renteparameter in de meerjarenprognose van de grondexploitatiebegroting ook elk jaar fluctueert, is het mogelijk om als gemeente te kiezen voor het rekenen met een stabiel rentepercentage in de meerjarenprognose. Dit betreft dan het rentepercentage zoals berekend in het jaar van vaststellen van de grondexploitatiebegroting en kan alleen gehanteerd blijven indien de werkelijke rente niet meer afwijkt dan 0,5% boven of onder het initieel vastgestelde rentepercentage. - Indien een gemeente geen externe financiering heeft aangetrokken, maar dit wel gaat doen voor een bepaald grondexploitatiecomplex, dan mag in de meerjarenprognose rekening worden gehouden met de marktrente vanaf het moment van verwachte financiering. De marktrente wordt bepaald op basis van de geldende marktrente voor de aan te trekken financiering met een looptijd van maximaal 10 jaar. Ambtelijke kosten Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening art lid g en h mogen kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering en kosten van het opstellen van gemeentelijke ruimtelijke plannen toegerekend worden. Het aantal grondexploitatie projecten is beperkt. Daarbij zijn de vooruitzichten voor de lopende projecten minder positief en worden in een aantal gevallen verliesvoorzieningen getroffen. Om de verliezen op de grondexploitaties te beperken kan ervoor gekozen worden geen ambtelijke kosten meer toe te rekenen aan de grondexploitaties. Uit voorzichtigheid is dit aan te bevelen. Anderzijds is het voor een reëel beeld van de kosten juist transparant om kosten toe te rekenen. Hier stuiten we op het dilemma dat het uit oogpunt van voorzichtigheid en het beperken van boekwaarden aan te bevelen is om slechts beperkt ambtelijke kosten toe te rekenen. Fiscaal gezien is het echter wel gunstig om zoveel kosten als toegestaan toe te rekenen. Hierdoor ontstaat een verschil tussen de balans op basis van de gemeentelijke jaarrekening en het BBV en de fiscale balans op basis van de Vpb. Om het afdragen van Vpb te voorkomen wordt gekozen om fiscaal toe te rekenen wat maximaal kan. Om voorzichtigheid ten aanzien van de gemeentelijke financiën in te bouwen worden in de jaarrekening en begroting beperkt ambtelijke uren toegerekend. Huidige werkwijze: In de gemeenten Het Bildt, Menameradiel en Littenseradiel is het gebruikelijk de bestede uren te activeren in de grondexploitatie. Omdat er weinig ontwikkelingen zijn op het gebied van grondexploitatie is deze toerekening beperkt. De gemeente Franekeradeel activeert ook uren maar past hierbij een terughoudend toerekeningsprincipe toe. Slechts een deel van de uren die besteedt worden aan de grondexploitatie worden geactiveerd. Het andere deel komt direct ten laste van de exploitatie. Beleidskeuze: Bij de toerekening van ambtelijke kosten onderscheid maken tussen de exploitatie in de begroting en jaarrekening op basis van het BBV en de fiscale exploitatie op basis van de Vpb. Dit onderscheid vorm te geven door bij de begroting en jaarrekening een terughoudend toerekeningsprincipe te hanteren, waarbij een vast bedrag toegerekend wordt aan de bouwgronden in exploitatie. Dit bedrag af te stemmen op de naar verwachting te bestede uren met een marge naar beneden. In de fiscale exploitatie de werkelijk bestede uren toe rekenen. Pagina 17 van 26

18 Bovenwijkse voorzieningen Op basis van de Bro-kostensoortenlijst mogen bovenwijkse voorzieningen worden toegerekend aan de grondexploitatie. Hiervoor gelden de volgende criteria: - Er is profijt of nut van de kosten voor de locatie; - Er bestaat een causaal verband tussen de kosten en de grondexploitatie; - Als meerdere locaties profijt hebben van bepaalde kosten, worden deze kosten naar rato verdeeld over de betrokken locaties. Sparen voor niet aan de grondexploitatie toerekenbare bovenwijkse voorzieningen die later worden aangelegd (na afsluiting van de grondexploitatie), is alleen mogelijk via een bestemmingsreserve. Ten aanzien van de lopende projecten en complexen in de verschillende gemeenten zijn de afspraken vastgelegd. Deze worden in de nieuwe gemeente Waadhoeke uitgevoerd zoals overeengekomen. Met betrekking tot nieuwe activiteiten kan het beleid geharmoniseerd worden. Beleidskeuze: Het beleid ten aanzien van bijdragen voor bovenwijkse voorzieningen en gelijksoortige fondsen wordt in 2018 door de nieuwe afdeling Omgeving uitgewerkt en voorgelegd aan de gemeenteraad. Ten aanzien van de reeds in ontwikkeling genomen projecten en complexen worden de bestaande afspraken uitgevoerd. Kosten voor bovenwijkse voorzieningen mogen worden toegerekend aan de grondexploitatie. Het kan zijn dat kosten worden gemaakt voordat een project als BIE in ontwikkeling is genomen. De kosten mogen dan (nog) niet op het onderhanden werk worden geactiveerd. De commissie BBV doet hierover de stellige uitspraak: Het deel van de kosten van bovenwijkse voorzieningen dat aan een in de toekomst te openen grondexploitatie wordt toegerekend, moet tot het moment dat de betreffende grond feitelijk in exploitatie wordt genomen, worden geactiveerd onder de betreffende categorie materiële vaste activa. In de periode van activering als maatschappelijk nut tot en met het eventueel openen van de BIE moet conform art 64, 3 e lid BBV vanaf de ingebruikname worden afgeschreven op het actief op basis van de verwachte gebruiksduur. Na opening van de BIE kan de resterende boekwaarde worden ingebracht als kosten in de grondexploitatie. Er kan echter voor gekozen worden om de kosten niet toe te rekenen en volledig ten laste van de exploitatie af te schrijven Activeren bij actief grondbeleid Uitgangspunt is dat de grondexploitatie kosten neutraal door de exploitatie van de gemeente loopt. Kosten en opbrengsten worden geboekt op de betreffende functie en overgeboekt naar de balans. Op die manier is de balans een transitiemiddel. Lasten blijven cumulerend op de balans totdat de baten worden verkregen die in directe relatie staan met die lasten. Dit is eveneens een stellige uitspraak van de commissie BBV: De lasten en baten verband houdende met grondexploitaties worden in de exploitatie verantwoord en via een tegenboeking (onderhanden werk) naar de balans gemuteerd. Het is niet toegestaan om gelden uit eigen middelen (reserves) in mindering te brengen op de onderhanden werk positie van de bouwgronden in exploitatie. Voorbereidingskosten bij actief grondbeleid Door de wijzigingen in het BBV is het startmoment van bouwgrond in exploitatie scherper afgebakend. Kosten die gemaakt worden in de periode voordat de grondexploitatie wordt vastgesteld door de gemeenteraad kunnen daardoor niet op het onderhandenwerk geactiveerd Pagina 18 van 26

19 worden. Wanneer de gemeente deze kosten toch toe wil rekenen aan de grondexploitatie kunnen deze op basis van artikel 34b BBV geactiveerd worden als immateriële vaste activa. De commissie BBV doet hierbij een stellige uitspraak: Het activeren van voorbereidingskosten voor grondexploitaties als kosten van onderzoek en ontwikkeling onder de immateriële vaste activa is toegestaan onder de volgende voorwaarden: 1. De kosten moeten passen binnen de kostensoortenlijst van het Bro; en 2. De kosten mogen maximaal 5 jaar geactiveerd blijven staan onder de immateriële vaste activa. Na maximaal 5 jaar moeten de kosten hebben geleid tot een actieve grondexploitatie danwel worden afgeboekt t.l.v. het jaarresultaat; en 3. Plannen tot ontwikkeling van de grond waarvoor de voorbereidingskosten worden gemaakt, moeten bestuurlijke instemming hebben, blijkend uit een raadsbesluit of indien gedelegeerd een collegebesluit. De keuze om de kosten te activeren of direct in de exploitatie te boeken heeft fiscaal geen consequenties. Deze kosten maken deel uit van de kostensoortenlijst van het Bro, die ook door de fiscus als uitgangspunt wordt gehanteerd bij het bepalen van de fiscaal aftrekbare kosten. De kosten worden meegenomen in de jaarlijkse winstbepaling. Er kan wel een verschil ontstaan tussen de fiscale balans en de balans conform het BBV. 4.2 Uitgangspunten faciliterend grondbeleid 7 Bij projecten waarbij de gemeente faciliterend grondbeleid voert, wordt een exploitatieberekening gevraagd van de ontwikkelende partij. In geval van een wijziging van het bestemmingsplan is het aantonen van de financiële haalbaarheid vereist. De kosten die de gemeente maakt om de ontwikkeling mogelijk te maken, komen voor rekening van de initiatiefnemer. Voor dit kostenverhaal is het van belang om inzicht te hebben in historische en toekomstige kosten. De kredietwaardigheid van de initiatiefnemer moet voldoende zijn om de verplichtingen te kunnen nakomen. De gemeente vraagt indien nodig een zekerstelling op basis waarvan gegarandeerd is dat de initiatiefnemer zijn verplichtingen nakomt. De gemeente maakt bij faciliterend grondbeleid een risico-inschatting Vordering De kosten die de gemeente maakt ten aanzien van faciliterend grond beleid worden verrekend. Feitelijk schiet de gemeente kosten voor die op basis van een overeenkomst worden teruggevorderd bij een derde partij. De doorberekening (het kostenverhaal) wordt verwerkt als bate in de programmarekening en verantwoord als vordering. De commissie BBV doet ten aanzien van het faciliterend grondbeleid de volgende stellige uitspraak: Kosten die gemeenten maken in het kader van faciliterend grondbeleid en kunnen verhalen op derden, classificeren als vordering op de gemeentelijke balans. Afhankelijk van de status van de vordering dient deze vordering op de balans van de gemeente tot uiting te komen als kortlopende vordering of overlopend actief. Bepalend voor de classificatie is de aanwezigheid van een getekende overeenkomst Voorbereidingskosten bij faciliterend grondbeleid Wanneer nog geen (anterieure) overeenkomst is gesloten of nog geen exploitatieplan is opgesteld, worden vaak voorbereidingskosten gemaakt die wel verhaalbaar zijn op basis van het Bro. Het kan echter onzeker zijn of de voorbereiding daadwerkelijk tot een overeenkomst of exploitatieplan zal leiden. De verhaalbaarheid van deze kosten is daarom omgeven door extra onzekerheden en kunnen alleen onder strikte voorwaarden worden verantwoord als verhaalbare kosten onder de overlopende 7 De commissie BBV heeft een losse nota Faciliterend grondbeleid uitgebracht. Pagina 19 van 26

20 activa. De voorwaarden die hiervoor worden gesteld, zijn parallel aan de voorwaarden voor het activeren van voorbereidingskosten voor (mogelijk) toekomstige eigen grondexploitaties in de situatie dat nog geen grondexploitatie door de gemeenteraad is vastgesteld. De commissie BBV doet hieromtrent de volgende stellige uitspraak: Het kwalificeren van voorbereidingskosten voor faciliterende exploitatieplannen of nog te sluiten anterieure overeenkomsten als nog te verrekenen kosten onder de overlopende activa (ex BBV artikel 40a, lid b) is toegestaan onder de volgende voorwaarden: 1. De kosten moeten passen binnen de kostensoortenlijst van het Bro; en 2. De kosten mogen maximaal 5 jaar als overlopend actief blijven staan. Na maximaal 5 jaar moet het kostenverhaal zijn gerealiseerd danwel dienen de kosten te worden afgeboekt t.l.v. het jaarresultaat; en 3. Er is een besluit door de raad of indien gedelegeerd het college genomen tot het maken van voorbereidingskosten voor facilitair grondbeleid in een aangewezen gebied voor het ontwikkelen van het exploitatieplan of tot het sluiten van een anterieure overeenkomst. De termijn van 5 jaar komt voort uit de maximale activeringstermijn van 5 jaar die in het BBV is gesteld voor kosten van onderzoek en ontwikkeling. Bovenstaande voorwaarden leggen beperkingen op aan de kosten die verslaggevingstechnisch als overlopend actief kunnen worden verantwoord. Enerzijds ten aanzien van het soort kosten en anderzijds ten aanzien van het moment waarop de kosten worden gemaakt. Dit neemt niet weg dat kosten die niet aan deze voorwaarden voldoen, alsnog kunnen worden verhaald. Deze worden echter voorzichtigheidshalve niet verantwoord als overlopend actief, maar worden op het moment van realisatie van de kosten direct als lasten in de exploitatie van de gemeente geboekt. Wanneer dergelijke kosten op een later moment, bijvoorbeeld via een later afgesloten anterieure overeenkomst, alsnog worden verhaald, leidt dit tot een bate in de exploitatie Posterieure overeenkomsten Door onvoorziene omstandigheden kan het zijn dat de gemeente in het kader van faciliterend grondbeleid vooraf kosten maakt, terwijl met een private ontwikkelaar (nog) geen overeenkomst tot verrekening van kosten is gesloten. Dit betekent dat deze kosten worden gebaseerd op een exploitatieplan en pas op termijn tot verrekening kunnen komen, bijvoorbeeld via een alsnog te sluiten posterieure overeenkomst, dan wel via een gedwongen verrekening op basis van een omgevingsvergunning. In deze gevallen is er op het moment dat de kosten worden gemaakt nog geen overeenkomst met een aanwijsbare partij op basis waarvan de kosten kunnen worden verhaald en is nog geen sprake van een feitelijke vordering. De gemaakte kosten kwalificeren in dit geval als nog te verrekenen kosten en worden verantwoord als een overlopend actief (ex BBV artikel 40a, lid b). Ten aanzien van de waardering van deze post doet de Commissie BBV de volgende stellige uitspraak: Als de gemeente kosten verhaalt op basis van een exploitatieplan, maar verrekening nog niet kan plaatsvinden doordat nog geen omgevingsvergunning is aangevraagd of nog geen posterieure overeenkomst is gesloten, dienen de gerealiseerde nog te verhalen kosten te worden verantwoord als nog te verhalen kosten onder de overlopende activa (ex BBV artikel 40a, lid b), voor zover wordt verwacht dat deze binnen 10 jaar nog verrekend kunnen worden. Als geen zicht is op een toekomstige verrekening dan rest slechts een niet in de balans opgenomen recht. De termijn van 10 jaar stemt overeen met de geldigheidsduur van het bestemmingsplan (en bijbehorend exploitatieplan) op grond van Wro artikel 3.1 lid 2. Pagina 20 van 26