Nota Kostenverhaal. Gemeente Hardinxveld-Giessendam

Transcriptie

1 gemeente Hardinxveld-Giessendam Nota Kostenverhaal Gemeente Hardinxveld-Giessendam November 2014 Inhoudsopgave

2 Inhoudsopgave 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Doel van de nota 1.3 Leeswijzer 2 Theoretisch kader 2.1 Nota Grondbeleid 2.2 Structuurvisie 2.3 Uitgangspunten 3 Wro - kostenverhaal 3.1 Drie sporen voor kostenverhaal 3.2 Proces planontwikkeling en kostenverhaal gemeente Hardinxveld-Giessendam 3.3 Wettelijke toetsingscriteria 3.4 Categorieën voorzieningen 3.5 Ontvangen subsidies voor een voorziening 3.6 Afrekening en nacalculatie 3.7 Samenvatting 4 Te verhalen kostensoorten 4.1 Gebiedseigen kosten (categorie 1 en 2) 4.2 Bovenwijkse voorzieningen (categorie 3) 4.3 Bovenplanse kosten (categorie 4) 4.4 Bijdrage ruimtelijke ontwikkeling (categorie 5) 5 Gevolgen kostenverhaal voor de huidige reserve 5.1 Huidige werkwijze 5.2 Werkwijze onder de Wro 5.3 Gevolgen voor de reserve 6 Toerekeningsystematiek 6.1 Wettelijke kader 6.2 Uitgangspunten gemeente Hardinxveld-Giessendam 2

3 1 Inleiding 1.1 Aanleiding Met de Wet ruimtelijke ordening (Wro) 2008, expliciet de grondexploitatiewet (afdeling 6.4), hebben gemeenten duidelijke en betere publiekrechtelijke instrumenten voor kostenverhaal, verevening en locatie-eisen bij particuliere grondexploitatie voor handen gekregen. Belangrijk uitgangspunt van de Wro is dat de gemeente verplicht is om kostenverhaal toe te passen op initiatiefnemers van particuliere ontwikkelingen. De gemeente Hardinxveld-Giessendam beschikt momenteel niet over een Nota Kostenverhaal. De gemeente heeft een nota Grondbeleid en een structuurvisie. In de nieuwe in ontwerp ter inzage gelegde - structuurvisie Hardinxveld-Giessendam wordt in de uitvoeringsparagraaf een lijst met ontwikkelingen en de eventuele onderlinge relaties aangegeven. De Nota Kostenverhaal hanteert voor het verhalen van bovenplanse kosten (volkshuisvestingsfonds) en een bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen als uitgangspunt de uitvoeringsparagraaf zoals die komt te luiden na vaststelling van de structuurvisie. 1.2 Doel van de nota Het doel van de Nota Kostenverhaal is de uitgangspunten vast te leggen op welke wijze de gemeente Hardinxveld-Giessendam de investeringskosten voor te realiseren voorzieningen, al dan niet ten behoeve van een te realiseren exploitatiegebied, verhaalt op initiatiefnemers van ruimtelijke ontwikkelingen. 1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt de theoretische achtergrond behandeld. Dit zijn de meest relevante beleidskaders, die de basis van de Nota Kostenverhaal vormen. In hoofdstuk 3 wordt de werking van de Wet ruimtelijke ordening waarbij de twee sporen, privaatrechtelijk en publiekrechtelijk, die onder de Wet ruimtelijke ordening gevolgd kunnen worden behandeld. Ook worden de drie toetsingscriteria uit de Wro behandeld. Verder worden de verschillende categorieën van voorzieningen en de wijze van kostenverhaal per categorie uiteengezet. Hoofdstuk 4 beschrijft de verschillende kostensoorten. Hoofdstuk 5 gaat in op de huidige werkwijze ten aanzien van de financiering van bovenplanse voorzieningen binnen de gemeente Hardinxveld-Giessendam en hoofdstuk 6 noemt de uitgangspunten voor de toerekeningssystematiek. 2 Theoretisch kader 2.1 Nota Grondbeleid De Nota Grondbeleid uit 2008 hanteerde als uitgangspunt een sturend, actief grondbeleid. De vorm van grondbeleid of de beschikbare instrumenten kunnen anders zijn als gevolg van bijvoorbeeld de grondpositie, maar het uitgangspunt is altijd maximale sturing of regievoering. Door de invoering van de nieuwe Wro, met als belangrijk onderdeel de Grondexploitatiewet, is de regierol van de gemeente versterkt. De gemeente kan met deze nieuwe wet meer kosten verhalen en meer locatie-eisen stellen. Ten tijde van het opstellen van de Nota Grondbeleid was de Grondexploitatiewet nog niet van kracht. Inmiddels zijn er ervaringen met het instrumentarium opgedaan. De noodzaak voor actief grondbeleid als sturingsmechanisme is minder geworden. Het grondbeleid is daarop aangepast. De huidige nota Grondbeleid bevat overigens al een nuancering op het actieve grondbeleid, in die zin dat de keuze afhankelijk kan zijn van grondposities, gemeentelijke doelstellingen, risico s en sturingsmogelijkheden. 3

4 Gelet op de politieke ambities (collegedoelstellingen), de verschillende relevante ruimtelijke beleidsnota s en de economische situatie/toekomstperspectieven is er voor gekozen om voor de periode voor nieuwe projecten als uitgangspunt een faciliterend (passief) grondbeleid te hanteren. Dit met de kanttekening dat een nuancering van dit beleidsuitgangspunt eveneens kan plaatsvinden afhankelijk van grondposities, gemeentelijke doelstellingen, risico s en sturingsmogelijkheden. Indien een project of ontwikkeling noodzaakt tot een andere vorm van grondpolitiek zal deze afweging uitgaande van het duale stelsel door het college worden gemaakt 2.2 Structuurvisie Volgens de Wet ruimtelijke ordening is iedere gemeente verplicht om uit oogpunt van een goede ruimtelijke ordening haar ruimtelijke beleid vast te leggen in een structuurvisie. De structuurvisie bevat de hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling van dat gebied, alsmede de hoofdzaken van het door de gemeente te voeren ruimtelijk beleid. De structuurvisie gaat tevens in op de wijze waarop de raad zich voorstelt die voorgenomen ontwikkeling te doen verwezenlijken. Onderdeel van de Wro is de paragraaf Grondexploitatiewet die aanstuurt op een meer uitvoeringsgerichte structuurvisie. Bij het aangaan van overeenkomsten over de grondexploitatie kunnen alleen financiële bijdragen voor ruimtelijke voorzieningen worden gevraagd, indien deze zijn gebaseerd op een vastgestelde structuurvisie. De nieuwe in ontwerp ter inzage gelegde - structuurvisie geeft aan waar ruimtelijke maatregelen worden voorzien. Los van het besluitvormingstraject over de structuurvisie geeft de Nota Kostenverhaal aan hoe de gemeente Hardinxveld-Giessendam kosten kan verhalen om financiële middelen te verkrijgen waaruit de ruimtelijke ontwikkelingen (mede) kunnen worden bekostigd. 2.3 Uitgangspunten De gemeente Hardinxveld-Giessendam hanteert de volgende uitgangspunten met betrekking tot het kostenverhaal bij ontwikkelingen. er wordt op anterieure basis gecontracteerd. de huidige reserve Volkshuisvestingsfonds sociale woningbouw wordt herschikt. er wordt een financiële bijdrage ruimtelijke ontwikkeling in rekening gebracht samenhangend met de ruimtelijke ontwikkelingen die in de structuurvisie zijn opgenomen. 3 Wro - kostenverhaal De Wro, met als onderdeel de grondexploitatiewet (afdeling 6.4), biedt duidelijke publiekrechtelijke instrumenten voor kostenverhaal, verevening en locatie-eisen bij private ontwikkelingen, via het exploitatieplan. Daarnaast heeft de anterieure ( of exploitatie-) overeenkomst een wettelijke grondslag gekregen. Een belangrijk uitgangspunt is dat een ruimtelijke ontwikkeling de kosten moet kunnen dragen. Met andere woorden, het kan niet zo zijn dat een plangebied onrendabel wordt door het kostenverhaal. Dat verhaal kan daarom op grond van de Wro niet meer bedragen dan de geraamde opbrengsten van een ontwikkeling. 3.1 Drie sporen voor kostenverhaal Het privaatrechtelijk spoor De Wro geeft de gemeente een basis om overeenkomsten te sluiten op het gebied van kostenverhaal en locatie-eisen bij te ontwikkelen gebieden. Het gaat hier om de zogenaamde anterieure overeenkomst. Het wettelijk kader wordt gevormd door artikel 6.24 Wro, de beginselen van het 4

5 verbintenissenrecht uit het Burgerlijk Wetboek en afdeling 3.2 van de Algemene wet bestuursrecht (algemene beginselen van behoorlijk bestuur). In een anterieure overeenkomst is het mogelijk ruimere afspraken te maken dan via het publiekrechtelijk spoor Het publiekrechtelijk spoor Indien kosten van de ruimtelijke ontwikkeling niet door middel van anterieure overeenkomst zijn overeengekomen, is de gemeenteraad verplicht om bij medewerking aan de ruimtelijke ontwikkeling een exploitatieplan vast te stellen. Met een exploitatieplan kan de gemeente de kosten dwingend verhalen op de ontwikkelaar. In het exploitatieplan wordt aangegeven hoe het kostenverhaal geregeld wordt en kunnen nadere (locatie-)eisen worden gesteld aan de ruimtelijke ontwikkeling. Het exploitatieplan dient tegelijkertijd met het ruimtelijk besluit (bestemmingsplan, omgevingsvergunning of wijzigingsplan) waarop het exploitatieplan betrekking heeft te worden vastgesteld. Ten aanzien van het kostenverhaal zijn in de wet drie toetsingscriteria opgenomen waaraan de kosten moeten worden getoetst: profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. In paragraaf 3.3 wordt hier nader op ingegaan. Gezien het voorgaande is het afsluiten van een anterieure overeenkomst mogelijk tot het moment dat de gemeenteraad een bestemmingsplan met een exploitatieplan voor de betreffende ontwikkellocatie vaststelt. In figuur 1 is voorstaande schematisch weergegeven. Figuur 1 Schematische weergave systematiek Wro Bestemmingsplan Exploitatieplan Anterieure overeenkomst R A A D S B E S L U I T Posterieure overeenkomst Omgevingsvergunning voor het bouwen met financiële voorwaarden (exploitatie bijdrage) Grondeigendom gemeente In de situatie dat de gemeente op een ontwikkellocatie de gronden in eigendom heeft en deze gronden zelf bouwrijp maakt en vervolgens uitgeeft (traditioneel ontwikkelmodel), zijn de onder en genoemde sporen niet van toepassing. De kosten die met de ontwikkeling samenhangen, inclusief de kosten van voorzieningen die buiten het exploitatiegebied liggen, worden in de uitgifteprijs van de grond verdisconteerd. Een marktconforme grondprijs zal in dit geval de grens zijn. 3.2 Proces planontwikkeling en kostenverhaal gemeente Hardinxveld-Giessendam De gemeente Hardinxveld-Giessendam zal op basis van de nota Grondbeleid primair uitgaan van kostenverhaal via gronduitgifte dan wel via een anterieure overeenkomst. Secundair, in het geval dat er geen anterieure overeenkomst tot stand komt, kan de gemeente Hardinxveld-Giessendam gebruik maken van het exploitatieplan. Dit is echter niet de insteek van de gemeente gezien de hoge administratieve lasten en de uitgebreide procedure die doorlopen moet worden. In figuur 2 is het proces dat de gemeente Hardinxveld-Giessendam hanteert schematisch weergegeven. 5

6 Figuur 2 Proces planontwikkeling en kostenverhaal gemeente Hardinxveld-Giessendam Raadsbesluit Initiatief Definitie Ontwerp Voorbereiding Realisatie Actief grondbeleid (verwerven gronden) Anterieure overeenkomst Exploitatieplan Kostenverhaal via uitgifteprijs / overeenkomst Kostenverhaal via exploitatiebijdrage Bestemmingsplan Grondexploitatie Exploitatieplan 3.3 Wettelijke toetsingscriteria Om kosten daadwerkelijk op te nemen in het exploitatieplan, zullen de kosten echter ook een relatie moeten hebben met een exploitatiegebied. Er zijn drie criteria waaraan de gemeente moet toetsen om kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen bij een bepaalde exploitatie in rekening te kunnen brengen via het exploitatieplan: Profijt: de locatie moet nut ondervinden van de te treffen werken, maatregelen of voorzieningen. Deze toets geldt alleen voor de locatie als zodanig. De realisering c.q. verbetering van de voorziening moet samenhangen met een functieverandering van een of meerdere gebieden. Bijvoorbeeld de aanleg van een rotonde moet aantoonbaar profijt hebben voor de locatie. Bij maatregelen zoals het opheffen van stankcirkels en bij compensatie buiten het gebied schuilt het profijt in het feit dat dankzij deze ingrepen een groter gebied ontwikkeld kan worden. Toerekenbaarheid: er moet een causaal verband bestaan tussen de gebiedsontwikkeling en de te realiseren voorziening. De werken, maatregelen en voorzieningen zouden niet aan de orde zijn zonder dat plan of de kosten worden mede gemaakt ten behoeve van het plan. Aan de hand van objectieve criteria moet gesteld kunnen worden dat het werk of de voorziening echt nodig is. Wanneer uitgaven langs andere weg gedekt dan wel gefinancierd worden zijn deze niet toerekenbaar. Het mag niet gaan om een al langer gewenste verbetering (aanleg van een weg), die toch al los van de voorziene ontwikkeling nodig was. Proportionaliteit: indien meerdere gebieden profijt hebben van een werk, maatregel of voorziening moeten deze naar evenredigheid worden verdeeld. Dat betekent dat de gemeente transparant moet aanduiden langs welke criteria deze kosten verdeeld worden. 6

7 3.4 Categorieën voorzieningen Met betrekking tot de aan te leggen voorzieningen en de toerekening van de kosten van deze voorzieningen naar een exploitatiegebied zijn er vijf categorieën te onderscheiden. Deze categorieën zijn in tabel 1 uiteengezet. Onderscheid maken tussen deze categorieën is van belang, aangezien het kostenverhaal per categorie verschillend is. Tabel 1 Onderscheid in toerekenbaarheid van voorzieningen Categorie 1 Voorzieningen binnen een exploitatiegebied en alleen ten dienste van dat exploitatiegebied. 100% toerekenbaar aan exploitatiegebied Categorie 2 Voorzieningen buiten een exploitatiegebied, maar alleen ten dienste van dat exploitatiegebied. 100% toerekenbaar aan exploitatiegebied Categorie 3 Voorzieningen binnen of buiten een exploitatiegebied die ten dienste zijn voor dat exploitatie- gebied en een of meer exploitatie- gebieden en / of bestaand gebied. Bovenwijkse voorzieningen waarvan de toerekening aan de hand van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit plaatsvindt Categorie 4 Bovenplanse kosten: dit is een vorm van bovenplanse verevening dat niet specifiek toeziet op voorzieningen. Voorwaarde voor de toepassing van deze categorie is dat dit is opgenomen in de structuurvisie. Toerekening aan de hand van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. Zie voor een voorbeeld hoofdstuk 3. Categorie 5 Voorzieningen buiten een exploitatiegebied, waarvan de kosten alleen via een bijdrage kunnen worden verkregen op grond van een structuurvisie. Bijdrage ruimtelijke ontwikkeling die alleen in de anterieure fase kan worden overeengekomen. 3.5 Ontvangen subsidies voor een voorziening Indien voor te realiseren voorzieningen bijdragen en/of subsidies zijn ontvangen van het Rijk, de provincie of derden, worden deze posten in het kader van de Wro gezien als opbrengsten. Alvorens de kosten van een voorziening aan de verschillende exploitaties kunnen worden toegerekend dienen de ontvangen bijdragen en/of subsidies in mindering te worden gebracht van deze kosten. 3.6 Afrekening en nacalculatie In de gevallen dat de gemeente een exploitatieplan heeft vastgesteld moet het college op grond van artikel 6.20 lid 1 van de Wro binnen 3 maanden na voltooiing van de in het exploitatieplan opgenomen werken, werkzaamheden en maatregelen een afrekening vaststellen. Uit deze afrekening moet blijken of de werkelijk gemaakte kosten overeenkomen met de in de exploitatieopzet opgenomen geraamde kosten. In hetzelfde artikel onder lid 3 is bepaald dat als de herberekende bijdrage meer dan 5% lager is dan de geraamde, en dus in rekening gebrachte kosten, de gemeente tot restitutie moet overgaan inclusief de rente over het betreffende bedrag. In het geval van een anterieure overeenkomst, is het al dan niet plaatsvinden van nacalculatie afhankelijk van wat er in desbetreffende overeenkomt is bepaald. 7

8 3.7 Samenvatting Onderstaand een schematische weergave van het kostenverhaal. Tabel 2 Samenvatting kostenverhaal Gebiedsgerelateerde kosten (categorie 1/2 Bovenwijkse voorzieningen (categorie 3) Bovenplanse kosten (categorie 4) Bijdrage ruimtelijke ontwikkeling (categorie 5) Anterieure Verhaalbaar Verhaalbaar Verhaalbaar Verhaalbaar overeenkomst Posterieure Verhaalbaar Verhaalbaar Verhaalbaar Niet overeenkomst verhaalbaar Omgevingsvergunning Verhaalbaar Verhaalbaar Verhaalbaar Niet (bouwvergunning) verhaalbaar Afdwingbaar Ja Ja Ja Nee Eindafrekening / N.v.t. nacalculatie Facultatief bij anterieure overeenkomst, maar verplicht bij bijdrage via omgevingsvergunning Facultatief bij anterieure overeenkomst, maar verplicht bij bijdrage via omgevingsvergunning Toetsingscriteria N.v.t. Niet bij anterieure overeenkomst, maar wel bij posterieure overeenkomst Niet bij anterieure overeenkomst, maar wel bij posterieure overeenkomst Facultatief bij anterieure overeenkomst, maar verplicht bij bijdrage via omgevingsvergunning of omgevingsvergunninvergunning of omgevings- Kostensoortenlijst Ja Ja Nee, maar wel direct in de wet opgenomen N.v.t. Onderdeel N.v.t. Niet Noodzakelijk Noodzakelijk structuurvisie noodzakelijk Fondsvorming N.v.t. Facultatief Verplicht Facultatief Nee 4 Te verhalen kostensoorten Zoals in tabel 1 is beschreven zijn de kostensoorten te verdelen in vijf categorieën. Deze zijn te verdelen in vier hoofdgroepen, namelijk gebiedseigen kosten, bovenwijkse voorzieningen, bovenplanse kosten en de bijdrage ruimtelijke ontwikkeling. 4.1 Gebiedsgerelateerde kosten (categorie 1 en 2) Gebiedsgerelateerde kosten zijn, zoals ook uit tabel 1 blijkt, de kosten die direct en volledig te maken hebben met de betreffende ontwikkeling en dus ook volledig te verhalen zijn op het exploitatiegebied. Onder gebiedsgerelateerde kosten worden de kosten begrepen die nodig zijn om een gebied juridisch en fysiek bouwrijp te maken. Naast de fysieke werken vallen hieronder dus ook de procedure- en de plankosten (categorie 1). Onder gebiedseigen kosten vallen ook de kosten voor werkzaamheden die niet binnen het exploitatiegebied plaats vinden, maar wel noodzakelijk zijn voor, en volledig toerekenbaar zijn aan de betreffende ontwikkeling (categorie 2). 8

9 4.2 Bovenwijkse voorzieningen (categorie 3) Bovenwijkse voorziening Een bovenwijkse voorziening is een voorziening van openbaar nut, waarvan het belang en de baat uitstijgen boven de exploitatie van een (exploitatie)gebied en waarvan de kosten, vanwege het nut voor meerdere gebieden, niet door een exploitatie moet worden gedragen. Een opsomming van de mogelijke voorzieningen in een exploitatiegebied is opgenomen in artikel van het Besluit ruimtelijke ordening. De tekst van dit artikel is opgenomen in de bijlage. De kosten voor de realisatie van deze bovenwijkse voorzieningen dienen proportioneel te worden verhaald op de nieuwe ontwikkeling Onbebouwde voorzieningen De Grondexploitatiewet spreekt over onbebouwde voorzieningen. Een gebouw behoort daarom niet tot het kostenverhaal van de Wet ruimtelijke ordening en derhalve ook niet tot de bovenwijkse voorzieningen. Als voorbeeld kan genoemd worden de realisatie van een sportaccommodatie. De gronden voor de accommodatie vallen onder het kostenverhaal van de grondexploitatiewet, de kosten voor de realisatie van de sporthal niet (de sporthal zou via een bijdrage in de ruimtelijke ontwikkeling (categorie 5) gefinancierd kunnen worden, mits dit in de structuurvisie is opgenomen). 4.3 Bovenplanse kosten (categorie 4) Van bovenplanse kosten (bovenplanse verevening) wordt gesproken bij verevening tussen locaties, waarbij bij de ene locatie een exploitatiewinst wordt verwacht en bij de andere een exploitatieverlies. In een structuurvisie dient tot uitdrukking te komen dat de locaties ruimtelijk en functioneel aan elkaar gerelateerd zijn. Bovenplanse kosten behoren tot de afdwingbaar te verhalen kosten op grond van artikel 6.13 lid 7 Wro. Bij particuliere grondexploitaties maakt de structuurvisie het voor de gemeente Hardinxveld- Giessendam onder meer mogelijk om gelden uit winstgevende projecten in de gemeente te benutten voor andere ruimtelijke of maatschappelijke projecten. 4.4 Bijdrage ruimtelijke ontwikkeling (categorie 5) De Wro biedt de mogelijkheid (artikel 6.24 lid 1) voor het verhalen van bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen. De bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen maakt geen deel uit van de kostensoortenlijst en kan daarom niet in een exploitatieplan worden opgenomen. De bijdrage is niet afdwingbaar en kan slechts op basis van vrijwilligheid in een anterieure overeenkomst worden opgenomen. Hierbij geldt de voorwaarde dat in een vastgestelde structuurvisie is onderbouwd waarom de ruimtelijke ontwikkeling een kwalitatieve meerwaarde heeft voor de betreffende grondexploitatie. Op basis van de wetsgeschiedenis en de literatuur over deze categorie kosten is het uitgangspunt dat het in ieder geval moet gaan om fysieke functies. Hierbij kan onder andere gedacht worden aan natuurontwikkeling, recreatie en openbare werken. De voorzieningen in deze categorie waarvoor de gemeente Hardinxveld-Giessendam een bijdrage wil vragen worden in de structuurvisie toegelicht 9

10 5 Gevolgen kostenverhaal voor de huidige reserve Om deze nota in de juiste context te zien zal eerst de huidige wijze waarop de gemeente Hardinxveld- Giessendam middelen genereert voor de aanleg van bovenwijkse voorzieningen worden beschreven. Verder zal worden ingegaan op de consequenties voor de huidige wijze van voeding van deze reserve. 5.1 Huidige werkwijze Volkshuisvestingsfonds sociale woningbouw De gemeente Hardinxveld-Giessendam kent slechts één reserve, namelijk het Volkshuisvestingsfonds sociale woningbouw. Sinds 2006 heeft de gemeente Hardinxveld-Giessendam deze reserve. Dit fonds levert een bijdrage aan de beleidsdoelstellingen en uitvoering van de Nota Wonen en regionale woonvisie. In een contract met een ontwikkelaar wordt de afspraak vastgelegd dat een investering wordt gedaan in dit fonds, indien het bouwplan niet voldoet aan het gewenste aandeel sociale woningbouw. Het fonds moet een dusdanige omvang hebben dat de gewenste hoeveelheid sociale woningbouw kan worden gebouwd. Genoemde bijdrage aan de reserve kent echter geen directe relatie met de investeringen die vanuit de reserve worden gedaan. Ook kent de reserve geen beschrijving van voorzieningen die als bovenwijks zijn aan te merken en uit het fonds moeten worden gefinancierd. 5.2 Werkwijze onder de Wro De hiervoor genoemde werkwijze voldoet niet aan de doelstelling van de Wro. De bijdrage aan de reserve vanuit de verschillende grondexploitaties, zowel gemeentelijke als particuliere grondexploitaties, dient te worden gekoppeld aan de afdracht uit de reserve. Hierbij worden de investeringskosten concreet benoemd en begroot. Tevens wordt per voorziening de benodigde onderbouwing aangegeven op basis waarvan de proportionaliteit kan worden bepaald. Met deze nieuwe methodiek wordt zowel intern, binnen de gemeentelijke organisatie, als extern, ten overstaan van particuliere ontwikkelaars, duidelijkheid en transparantie bewerkstelligd. 5.3 Gevolgen voor de reserve Op basis van de oude beleidsuitgangspunten zijn in de gemeentelijke grondexploitaties bijdragen aan het Volkshuisvestingfonds sociale woningbouw opgenomen. Deze bijdragen blijven als zodanig in deze grondexploitaties opgenomen. Op nieuwe grondexploitaties zal de systematiek als onder 5.2. genoemd worden toegepast. Het fonds zal gaan fungeren als fonds voor bovenplanse verevening. Exploitaties met meer sociale woningbouw worden verevend met exploitaties met minder sociale woningbouw. 6 Toerekeningsystematiek 6.1 Wettelijke kader Bovenplanse kosten (verevening) worden toegerekend aan de daarvoor in aanmerking komende exploitatiegebieden (kostendragers). Deze verdeling vindt plaats op locatieniveau en niet per bouwperceel binnen een locatie. Als er sprake is van meerdere eigenaren/initiatiefnemers binnen één locatieontwikkeling dan dienen voor het bepalen van de te betalen exploitatiebijdrage de gebiedsgerelateerde kosten en de bovenplanse kosten, op basis van draagkracht te worden verdeeld. Dit is de zogenaamde binnenplanse verevening. 10

11 6.2 Uitgangspunten gemeente Hardinxveld-Giessendam Bovenplanse kosten De bovenplanse kosten worden in de vorm van een fondsbijdrage in de exploitatieopzet opgenomen. De gemeente Hardinxveld-Giessendam kent alleen het Volkshuisvestingsfonds sociale woningbouw. Dit fonds zal behouden blijven Het doel van het Volkshuisvestingsfonds sociale woningbouw is om ontwikkelaars te stimuleren sociale woningbouw te realiseren. De doelstelling ten aanzien van het percentage sociale woningbouw is opgenomen in de Nota Wonen en de regionale woonvisie, waarbij uiteraard wel oog dient te worden gehouden op de marktontwikkelingen. Bouwen voor leegstand is uiteraard niet de bedoeling. Indien ontwikkelaars niet voldoen aan de doelstelling leveren zij naar rato een bijdrage aan het fonds. In het verleden werd gerekend met een percentage (gelijk aan het percentage te realiseren sociale woningbouw) die werd vermenigvuldigd met een vast bedrag per woning. De toekomstige berekeningsmethodiek zal bij nader collegebesluit worden bepaald. Grondexploitaties met tekorten als gevolg van het wel voldoen aan de doelstelling worden aangevuld vanuit het fonds. Planlocaties met meer sociale woningbouw dan de doelstelling worden op deze manier verevend met planlocaties met minder sociale woningbouw dan de doelstelling. De afgelopen jaren heeft de crisis de woningmarkt verslechterd. Daarnaast is door regelgeving de vraag naar sociale huurwoningen afgenomen. In de gemeente worden relatief kleine woningbouwprojecten gerealiseerd. Het belasten van elk project met een fondsbijdrage zorgt momenteel voor een onevenredige aantasting van de woningmarkt. Uitgangspunt is dat er voldoende vraag is naar sociale huurwoningen. Dit wordt jaarlijks afgestemd met de woningcorporatie. Het doel van het Fonds Volkshuisvesting zou als volgt omschreven kunnen worden: Te zorgen dat voldoende sociale woningbouw per project wordt gerealiseerd. De te ontvangen gelden worden ingezet om niet rendabele projecten in de sociale sector te compenseren. Bovenplanse kosten kunnen alleen in rekening worden gebracht indien er sprake is van een positief exploitatiesaldo. Er kan alleen een bijdrage worden uitgekeerd uit de desbetreffende vereveningsfondsen indien het geld ook daadwerkelijk beschikbaar is in het fonds. De vereveningsfondsen kunnen geen negatief saldo krijgen. Daarnaast moet sprake zijn van een negatief plansaldo. Om in aanmerking te komen voor een bijdrage uit het vereveningsfonds, dient aangetoond te worden dat er sprake is van een financieel tekort op de grondexploitatie Bijdrage ruimtelijk ontwikkeling De bijdrage ruimtelijke ontwikkeling is een vrijwillige bijdrage. De gemeente Hardinxveld-Giessendam wil echter gebruik maken van de mogelijkheid die de Wro biedt en vraagt van iedere ontwikkelaar een bijdrage op basis van een nader bij afzonderlijk besluit te bepalen - bedrag per m2 voor ruimtelijke ontwikkelingen. De ontwikkelingen waar het in dit geval om gaat zijn opgenomen in de structuurvisie. Deze ruimtelijke ontwikkelingen zijn zowel grootschalige projecten als kleine projecten van algemeen nut. Deze projecten dragen bij aan de verbetering van zowel de ruimtelijke als de sociale woon, werk en leef omgeving. Een bijdrage ten behoeve van een ruimtelijke ontwikkeling speelt alleen een rol in de anterieure fase. In het exploitatieplan en de posterieure overeenkomst kan geen bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen worden opgenomen. De financiële bijdrage ruimtelijke ontwikkeling wordt gestort in de gemeentelijke reserve ruimtelijke ontwikkeling. 11