Collegevoorstel Probleemstelling Juridische aspecten Doelstelling

Transcriptie

1 Collegevoorstel Openbaar Onderwerp Gebiedsvisie Vitens & omgeving Programma / Programmanummer Grondbeleid/ 1032 BW-nummer Portefeuillehouder J. van der Meer Samenvatting De gemeente Nijmegen heeft in het gebied ten oosten van de Vossenpelsestraat de beschikking over diverse gronden, waaronder het zogenaamde Spiegelbos en een perceel aan de Vossenpelsestraat met daarop het Pompstation en bijbehorende dienstwoning. Met de aanwending c.q. ontwikkeling van deze grondposities kan voor de bewoners van Lent en de Waalsprong een goede verbinding worden gerealiseerd naar Park Lingezegen en de Bemmelsewaard. De gemeente Nijmegen heeft in samenwerking met Park Lingezegen, gemeente Lingewaard en de GEM Waalsprong voor dit gebied een visie opgesteld. De gebiedsvisie wordt bij positieve besluitvorming uitgewerkt in een planexploitatie, bestemmingsplan en inrichtingsschets. Directie/afdeling, ambtenaar, telefoonnr. OB10, Wouter Groote, 9646 Datum ambtelijk voorstel 2 juli 2013 Registratienummer Ter besluitvorming door het college 1. De gebiedsvisie Vitens & omgeving vast te stellen. Paraaf akkoord Datum Leidinggevende H. Berends Programmamanager H. Berends Programmadirecteur J. Sprangers Alleen ter besluitvorming door het College Besluit B&W d.d. 8 juli 2013 nummer: 3.18 Conform advies Aanhouden Anders, nl. Bestuursagenda Paraaf akkoord Datum Gemeentesecretaris Portefeuillehouder Voorstel aan het College van B inzake Vitens.doc

2 Collegevoorstel 1 Probleemstelling In december 2011 heeft ons college strategische grondaankopen gedaan in het gebied ten oosten van de Vossenpelsestraat. Deze aankoop bestaat uit het zogenaamde Spiegelbos en een perceel aan de Vossenpelsestraat met daarop het Pompstation en bijbehorende dienstwoning. De gemeente Nijmegen heeft in de directe nabijheid van deze percelen ook de beschikking over andere gronden, die deels in het kader van strategische grondaankopen en deels voor de herontwikkeling van de Waalsprong zijn aangekocht. Met de aanwending c.q. ontwikkeling van deze grondposities kan voor de bewoners van Lent en de Waalsprong een goede verbinding worden gerealiseerd naar Park Lingezegen en de Bemmelsewaard. De gemeente Nijmegen heeft daarom het initiatief genomen om in samenwerking met Park Lingezegen, gemeente Lingewaard en de GEM Waalsprong voor dit gebied een visie op te stellen (zie bijlage). Het dagelijks bestuur van Park Lingezegen heeft onlangs met de gebiedsvisie ingestemd. Bij een positieve besluitvorming van ons college wordt gestart met de uitvoering van de gebiedsvisie, waaronder de financiële uitwerking in een planexploitatie, het opstellen van een bestemmingsplan, het maken van een inrichtingschets en het maken van afspraken met Park Lingezegen rondom eigendom en beheer. Park Lingezegen stelt een bestek op voor het Spiegelbos en voert na goedkeuring door de gemeente Nijmegen, de werkzaamheden uit. 2 Juridische aspecten Ons college heeft het voornemen de gebiedsvisie t.z.t. door te vertalen in een ontwerp bestemmingsplan, dat aansluit op het reeds op 6 juni 2012 door de raad vastgestelde bestemmingsplan Nijmegen Vossenpels Zuid. Het nieuwe bestemmingsplan biedt een juridischplanologische grondslag voor zowel het bouwprogramma als voor het nader invullen van de eerder genoemde groene doelstellingen. Het nieuwe bestemmingsplan zal de procedure van artikel 3.1. Wro dienen te doorlopen. 3 Doelstelling De gebiedsvisie presenteert een ruimtelijke invulling op hoofdlijnen. Vertrekpunt is het toevoegen van ruimtelijke kwaliteit en het zorgen voor een maatschappelijke meerwaarde bij de aanwending en/of herontwikkeling van de gemeentelijke gronden. In de gebiedsvisie staat de gezamenlijke opgave van partijen centraal, waarbij zoveel als mogelijk rekening wordt gehouden met de individuele belangen van partijen. Deze opgave heeft geresulteerd in: 1. Een extra entree tot Park Lingezegen, waarmee het buitengebied voor de Waalsprong (ontwikkelgebieden Plantjevlag en Vossenpels) wordt ontsloten en een verbinding van het Park met de uiterwaarden mogelijk wordt gemaakt. 2. Het toegankelijk maken van recreatief groen vlakbij de woonomgeving door op gemeentelijk percelen rondom de plas de ecologische en landschappelijke kwaliteit te verbeteren en het gebied voor publiek beter te ontsluiten. 3. Ruimte voor initiatieven van bewoners uit Lent/Waalsprong (zoals volkstuinen, schooltuinen, natuurtuinen, smikkelbossen en andere ideeën en initiatieven) waarmee het gebied een aantrekkelijk overgangsgebied van Lent/Waalsprong naar het buitengebied kan worden. 4. Een nieuwe invulling van het pompstation, aansluitend aan een nieuwe entree tot Park Lingezegen. 5. Het zodanig toevoegen en inpassen van bebouwingsprogramma in de linten (met bebouwing op het agrarische erf) dat het open houden van het buitengebied niet in het geding komt, en

3 Collegevoorstel Vervolgvel 2 6. Het aanwezige groen op een dusdanig manier openstellen voor het publiek dat het absorptievermogen van het gebied en de privacy van aanwonenden voldoende gewaarborgd blijven. Voor het voormalige pompstation (ad 4) heeft de gemeente in 2012 een prijsvraag georganiseerd. De plannen van de prijswinnaar, de biologische bierbrouwer Oersoep, zijn helaas van de baan omdat Oersoep er niet in geslaagd is om de financiering rond te krijgen. Op dit moment lopen er gesprekken met de nr. 2 van de prijsvraag, de broers Merkus. 4 Argumenten Met het vaststellen van de gebiedsvisie en de verdere uitwerking hiervan wordt ecologische, landschappelijke en recreatieve kwaliteit in het overgangsgebied van Waalsprong naar het buitengebied toegevoegd. Het toevoegen en inpassen van bebouwing wordt zodanig gedaan dat het karakter van het gebied behouden blijft danwel wordt versterkt. 5 Klimaat Niet van toepassing 6 Financiën De uitwerking van de gebiedsvisie wordt financieel vertaald in een planexploitatie. In het 3 de kwartaal van dit jaar zal ons college de planexploitatie ter vaststelling aan de gemeenteraad aanbieden. Uitgangspunt hierbij is een budgettair neutrale planontwikkeling. De kosten voor de aanpassingen van het Spiegelbos maken onderdeel uit van de begroting van Park Lingezegen. 7 Communicatie De voorliggende gebiedsvisie is in een gezamenlijk werkproces van de gemeente Nijmegen, Park Lingezegen, gemeente Lingewaard en GEM Waalsprong tot stand gekomen. Met de provincie Gelderland is ambtelijk gesproken. De dorpsraad Lent, Platform Waalsprong en omwonenden zijn betrokken. Een klankbordgroep met bewoners uit Lent heeft voorts in een aantal sessies de voorliggende ideeën van commentaar voorzien. Met aanwonenden is apart gesproken. Ook in de verder uitwerking van de plannen worden bovengenoemde partijen betrokken. 8 Uitvoering en evaluatie Na vaststelling van de gebiedsvisie worden de volgende werkzaamheden uitgevoerd: 1. Financiële uitwerking in een planexploitatie 2. Park Lingezegen stelt voor het Spiegelbos een bestek op en na goedkeuring door de gemeente Nijmegen voert de parkorganisatie de werkzaamheden uit. 3. Gemeente Nijmegen stelt een bestemmingsplan op en maakt een inrichtingsplan groen. 4. De parkorganisatie en de gemeente Nijmegen maken afspraken rondom eigendom en beheer 9 Risico Met dit plan wordt nieuwe bebouwing toegevoegd in de groene ontwikkelingszone van de nieuwe ontwerp-omgevingsvisie van de provincie Gelderland. In het bestemmingsplan moet daarom aandacht worden besteed aan de duurzaamheidsladder. Eisen worden gesteld aan de landschappelijke inpassing waarbij rekening wordt gehouden met de kernkwaliteiten van het gebied. De provincie zal het bestemmingsplan kritisch toetsen en kijken of de gemeente hier

4 Collegevoorstel Vervolgvel 3 voldoende rekening mee houdt. Daarnaast zijn er bezwaren te verwachten van aanwonenden daar waar nieuwe ontwikkelingen en initiatieven (bijvoorbeeld de realisatie van moestuinen) de privacy van de huidige bewoners raken. Bijlage: gebiedsvisie Vitens en omgeving

5 concept 12 juni

6 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING 3 2. DE LOCATIE 5 3. PARTIJEN EN AMBITIES 7 4. POMPSTATION 8 5. VOORKEURSMODEL 9 6. VERVOLG 12 2

7 1. INLEIDING In het najaar van 2011 heeft het college van de gemeente Nijmegen het voormalig waterwinstation van Vitens in Lent aangekocht. Deze aankoop bestaat uit het zogenaamde Spiegelbos en een perceel aan de Vossenpelsestraat met daarop het Pompstation en bijbehorende dienstwoning (zie kaart 1). Met deze aankoop kan een entree tot en verbinding naar Park Lingezegen en de Bemmelsewaard voor de bewoners van Lent en de Waalsprong worden gerealiseerd. In de directe nabijheid van deze percelen heeft de gemeente Nijmegen nog andere eigendommen die destijds zijn aangekocht voor de herontwikkeling van de Waalsprong (zie kaart 2). De gemeente heeft vervolgens in samenwerking met Park Lingezegen, gemeente Lingewaard en de GEM Waalsprong voor dit gebied een visie opgesteld. Deze visie vormt de basis voor de diverse ontwikkelingen, plannen en vervolgwerkzaamheden in het gebied. Kaart 1, Vitens-terrein: Pompstation en Spiegelbos 3

8 Kaart 2, grondeigendommen 4

9 2. DE LOCATIE Het gebied ligt aan de rand in een groot nieuw landschapspark, Park Lingezegen. Dit park kent een fijnmazig netwerk van fiets- en wandelpaden met bijzondere plekken als het beschermd dorpsgezicht van Ressen en de lanen van het landgoed Doornik. Het gebied vormt de rand van het stedelijk gebied. Hier wordt de overgang van stad naar platteland vormgegeven. Van Vinex- woongebied naar een meer ontspannen woonmilieu Plantjevlag, naar een van oorsprong landbouwgebied naar park Lingezegen. De Vossenpelsestraat is een straat met lintbebouwing. In de loop van de tijd is bebouwing toegevoegd en het lint is daarmee verdicht zoals zich dit vaker in het stedelijk gebied voordoet. De Vossenpelsestraat vormt de beëindiging van het stedelijk gebied. Het Pompstation en bijbehorende dienstwoning zijn een bijzonder architectonisch ensemble langs de Vossenpelsestraat uit begin vorige eeuw. De gebouwen zijn cultuurhistorisch van betekenis als 1 e drinkwatervoorziening in Lent. Kaart 3: groenstructuur Ruimtelijk en functioneel maakt de zone onderdeel van Park Lingezegen. Het plangebied vormt een schakel in de verbinding van belangrijke groengebieden met elkaar verbindt. Het gebied grenst ook aan een bijzondere gebiedsontwikkeling in de Waalsprong, te weten het project Plantjevlag. Dit is een gebied waar ruimte is voor nieuwe vormen van wonen en werken. Initiatiefnemers kunnen via Particulier Opdrachtgeverschap hun eigen woning, werkruimte of iets anders bouwen. Daarbij is volop ruimte voor creativiteit, spontaniteit en lef. Het bestemmingsplan voor het gebied Plantjevlag is op 26 juli 2012 definitief geworden. Daarnaast grenst het gebied aan de Waal met haar bijzondere natuurgebieden, uiterwaarden en strandjes. Grenzend aan het gebied liggen LANDMARK (voorheen Wijnfort Lent) en het restaurant Zijdewinde. Kaart 4, gebiedsontwikkeling Plantjevlag 5

10 Relatie met provinciaal beleid GS van Gelderland hebben op 14 mei 2013 de nieuwe ontwerp-omgevingsvisie en verordening vastgesteld. Momenteel liggen deze ter inzage. De ontwerp-omgevingsvisie introduceert een duurzaamheidsladder voor stedelijke ontwikkeling 1. Aan deze duurzaamheidsladder moet aandacht besteed worden in de toelichting bij een bestemmingsplan. Bij de verordening hoort ook een kaartenset. Op de kaart Natuur in de omgevingsvisie is te zien dat een deel van het plangebied valt onder de Groene ontwikkelingszone. Voor Groene ontwikkelingszones worden bij uitbreiding/ nieuw vestiging van landelijke ontwikkelingen eisen gesteld aan de landschappelijke inpassing en dient rekening te worden gehouden met de kernkwaliteiten van het gebied. Ook hier geldt dat eisen worden gesteld aan het bestemmingsplan (vereveningsparagraaf in plantoelichting, voorwaardelijke verplichting in planregels e.d). Bij het doorvertalen van de voorliggende gebiedsvisie naar een bestemmingsplan, zal de gemeente hiermee terdege rekening houden. Het Spiegelbos (maar niet het pompstation en omgeving) maakt voorts onderdeel uit van het Nationaal Landschap, aldus de kaart Natuur van provinciale ontwerp-omgevingsvisie. Kaart 5, fragment van kaart Natuur ontwerp-omgevingsvisie. Lichtgroen is Groen ontwikkelingszone Kaart 6, fragment van kaart Natuur ontwerp-omgevingsvisie. Donkergroene contour is van Nationaal Landschap, lichtgroen is Natuur van Gelderland. 1 Stedelijke ontwikkeling wordt in de ontwerp-verordening omschreven als de ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. 6

11 3. PARTIJEN EN AMBITIES Het gebied heeft door haar ligging tegen het stedelijk gebied aan, nabij de uiterwaarden en in park Lingezegen bijzondere kwaliteiten. Veel partijen hebben een belang bij de toekomstige ontwikkeling van dit gebied. In het werkproces is daarom gekozen om de gezamenlijke opgave centraal te stellen en als uitgangspunt voor de gebiedsvisie te nemen. Een opgave die ruimtelijke kwaliteit toevoegt en van maatschappelijke meerwaarde is waarbij zoveel als mogelijk rekening wordt gehouden met de individuele belangen van de partijen. De gezamenlijke opgave is als volgt geformuleerd: a) Een extra entree naar Park Lingezegen, waarmee het buitengebied voor de Waalsprong (ontwikkelgebieden Plantjevlag en Vossenpels) wordt ontsloten en een verbinding van het Park met de uiterwaarden mogelijk wordt gemaakt. Deze entree bestaat uit de toegang bij het restaurant Zijdewinde en een tweede ontsluiting bij het pompstation b) Het toegankelijk maken van recreatief groen vlakbij de woonomgeving door op gemeentelijk percelen rondom de plas de ecologische en landschappelijke kwaliteit te verbeteren en het gebied voor publiek beter te ontsluiten. c) Ruimte voor initiatieven van bewoners uit Lent/Waalsprong (zoals volkstuinen, schooltuinen, natuurtuinen, smikkelbossen en andere ideeën en initiatieven) waarmee gehoor kan worden gegeven aan een behoefte van bewoners in de Waalsprong aan mogelijkheden voor stadslandbouw en het gebied een aantrekkelijk overgangsgebied van Lent/Waalsprong naar het buitengebied kan worden. d) Een nieuwe invulling van het pompstation, aansluitend aan een nieuwe entree tot Park Lingezegen. e) Het zodanig toevoegen en inpassen van bebouwingsprogramma in de linten (met bebouwing op het agrarische erf) dat het open houden van het buitengebied niet in het geding komt. f) Het aanwezige groen op een dusdanig manier openstellen voor het publiek dat het absorptievermogen van het gebied en de privacy van aanwonenden voldoende gewaarborgd blijven. De voorliggende gebiedsvisie is in een gezamenlijk werkproces van de gemeente Nijmegen, Park Lingezegen, gemeente Lingewaard en GEM Waalsprong tot stand gekomen. De dorpsraad Lent, Platform Waalsprong en omwonenden zijn betrokken. Een klankbordgroep met bewoners uit Lent heeft voorts in een aantal sessies de voorliggende ideeën van commentaar voorzien. 7

12 4. POMPSTATION Voor het voormalige pompstation heeft de gemeente Nijmegen in 2012 een prijsvraag georganiseerd. De voorkeur geniet een functie die meerwaarde toevoegt aan de unieke ligging aan de rand van Park Lingezegen en de gebiedsontwikkeling PlantjeVlag. Een duurzame publieksaantrekkende invulling heeft daarbij de voorkeur. Belangrijk is ook dat op een slimme wijze oud en nieuw worden gecombineerd zodat er blijvend sprake is van een aansprekend architectonisch gebouw. De gemeente ontving tien inzendingen voor een nieuwe bestemming van het voormalige pompstation in Lent. De gemeente is nu in gesprek met initiatiefnemers die in het voorste gedeelte van het pompstation een brasserie willen vestigen en zoveel mogelijk met biologische en streekproducten willen werken. Het achterste, hogere gedeelte van het gebouw wordt in kleinere units opgedeeld en aan externen verhuurd. Bij de verbouwing is aandacht voor duurzaamheid. De ambitie is dat het pompstation onder meer gebruik gaat maken van zonnepanelen en grondwarmte. 8

13 5. VOORKEURSMODEL Het voorkeursmodel gaat uit van een groene, ecologische verbinding van het Spiegelbos met het uiterwaardengebied. Deze verbinding is ongeveer 50 meter breed, maar vaak breder en krijgt een eenvoudige en natuurlijke inrichting. Het bestaat uit bos met overgangszone, bloemrijke graslanden, kweldijkje, waterrand en vrij uitlopende Meidoornhagen. Deze spelen een rol bij het faciliteren van de doelsoorten. Het gebied verandert daarmee van een vooral agrarisch naar een meer groene bestemming. Uitgangspunt is stedelijk groen. Dit betekent dat het groen toegankelijk en bruikbaar moet zijn voor mensen. Ook wordt hier ruimte geboden aan initiatieven uit de buurt. Een groep Waalsprongbewoners ( Lentse aarde ) heeft zich gemeld om hier volkstuinen te realiseren. Een bewonersgroep van Plantjevlag wil in het gebied graag een oogsttuin en pluktuin starten. Bij het beheer en onderhoud van het groen kan bijvoorbeeld een club van jongeren uit de wijk een rol spelen. Kaart 7, groenstructuur 9

14 Het Spiegelbos met een entree bij het restaurant Zijdewinden ontsluit Park Lingezegen aan de zuidzijde en verbindt het park met het stedelijke gebied in de directe omgeving. Deze toegang ligt op particulier terrein. De eigenaar van het restaurant heeft aangegeven hier baat bij te hebben en is bereid met de parkorganisatie hierover een afspraak te maken. Vanaf de Vossenpelsestraat zorgt een nieuw ruim vormgegeven laan van Eiken of Linden voor een duidelijke tweede entree naar het park. Het voormalige waterpompstation met een aantrekkelijk nieuw publieksgerichte functie maakt de toegang extra bijzonder. De bomenlaan is een terugkerend herkenbaar element uit park Lingezegen. Na de Eikenlaan zorgt een informeel pad (uitgemaaid gras) langs de zuidzijde van de kolk en langs Zijdewinde voor een wandelroute richting Park Lingezegen. Er komt geen verbinding naar Park Lingezegen in noordelijke richting. Deze percelen zijn niet in eigendom van de gemeente en daarmee wordt tegemoet gekomen aan de belangen van deze bewoners, die hechten aan hun uitzicht en privacy. De route tussen teen van de dijk en kolk is onderdeel van een interessant ommetje. Voor het toevoegen van bebouwing is gekozen voor een duidelijke zonering. Extra bebouwing is beperkt tot de lint en het agrarische erf, de zone naar het oosten toe (nabij de plas en Spiegelbos) is gericht op groene en recreatieve functies. De verdichting van linten en het toevoegen van bebouwing op een agrarisch erf sluit aan bij de historische groei van linten in stedelijk gebied met (voormalig agrarisch) woon- en bedrijfsgebouwen. Nijmegen heeft veel historische linten, die opgenomen zijn in het stedelijk weefsel. Zij leveren vaak een belangrijke bijdrage aan de karakteristiek van een gebied en zijn vanuit ruimtelijke kwaliteit waardevol. Bebouwing langs deze linten levert een interessant beeld op met bebouwingsstijlen uit verschillende tijden en vertelt iets over de ontwikkeling en geschiedenis van de plek. De bebouwing langs de Vossenpelsestraat markeert een heldere stedelijke rand van de Waalsprong. Naar mate het lint zich richting Bemmel naar buiten beweegt neemt de dichtheid van het lint af, waarmee de overgang van stad naar land vorm krijgt. Het toevoegen van de bebouwing direct naast het Pompstation (ten noorden), naast de dienstwoning (ten zuiden) en meer ten noorden nabij de bocht in de Vossenpelsestraat past in dit beeld van linten en bebouwing op het agrarische erf. In beeld kan de nieuwe bebouwing aansluiten bij de tuinhuizen en/of agrarische bijgebouwen en de ontwikkelingsfeer kan het onderdeel gaan uitmaken van de gebiedsontwikkeling van Plantjevlag met ruimte voor eigen initiatief. 10

15 11

16 6. VERVOLG Na vaststelling van deze gebiedsvisie, kan door de parkorganisatie in overleg met de gemeente Nijmegen het bestek voor het Spiegelbos opstellen. Na goedkeuring door de gemeente Nijmegen, kan de parkorganisatie de werkzaamheden uitvoeren. Met Park Lingezegen worden over het Spiegelbos nadere afspraken gemaakt over eigendom en beheer. Voor de overige percelen worden de werkzaamheden door de gemeente Nijmegen uitgevoerd in nauw overleg met de partners in Park Lingezegen en andere betrokken partijen. Deze werkzaamheden bestaan grofweg uit de volgende onderdelen: - Opstellen van een bestemmingsplan voor gedeelte binnen gemeente Nijmegen - Maken van een inrichtingsplan groen - Maken van afspraken rondom eigendom en beheer Voordat tot uitvoering van bovenstaande werkzaamheden kan worden overgegaan zal de gebiedsvisie door het College van B&W van de gemeente Nijmegen moeten worden vastgesteld. Als het college hier niet mee akkoord gaat ontstaat er een nieuwe situatie en zal in onderling overleg Park-gemeente worden bepaald wat dat betekent voor de voorliggende concept gebiedsvisie. 12