Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel

Transcriptie

1 Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel Jaarverslag 2010

2 De Vereniging van Eigenaren van de Oranjestraat 3-95 heeft met behulp van een laagrentende lening een complete renovatie van het casco gefinancierd.

3 Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel Jaarverslag

4 Voorwoord De particuliere woningverbetering loopt goed. In 2010 zijn 209 laagrentende leningen aangevraagd voor woningverbetering en funderingsherstel, bij elkaar goed voor 4,7 miljoen euro. Geld dat direct is geïnvesteerd in de particuliere woonvoorraad. Dit bedrag is wederom een hoogtepunt ten opzichte van de productie in de jaren dat dit project nu loopt. Voor de eigenaren die vanaf de start in 2004 zijn benaderd, betekende 2010 overigens het einde van de actieve aanpak. Eigenaren in die eerste fase die hun huis alsnog willen opknappen, zijn welkom maar moeten zich dan zelf aanmelden. In dit jaarverslag vindt u een tabel waarin de resultaten van de eerste fase van de woningverbetering in beeld worden gebracht. Daaruit blijkt dat 84 procent van de eigenaren die zijn benaderd, het huis heeft opgeknapt of bezig is daarmee. Dit is een mooi resultaat. Daar tegenover staat het moeizame proces van het funderingsherstel dat in Schiedam mondjesmaat op gang komt. Het is ons wel gelukt om dit weerbarstige proces in Den Haag duidelijk te maken. De afspraak is gemaakt om tot en met 2014 circa veertig woningen per jaar aan te pakken. Mede hierdoor kan het project doorgaan tot en met Er zijn voldoende middelen beschikbaar tot en met Eind 2014 zal het project nog niet af zijn. Eigenaren van nog ongeveer 350 woningen met funderingsproblemen zullen dan nog funderingsherstel moeten gaan plegen. Tenslotte wil ik de aandacht vestigen op de inbreng van de werkgroep Particuliere Woningverbetering aan het project. De bewonersverenigingen Oost, West, Zuid en Centrum houden ons scherp. Ook in dit jaarverslag vindt u hun inbreng terug en geven zij hun mening over de woningverbetering. Zij zien voor de komende jaren nog volop werk om de particuliere woningvoorraad in de oude wijken in goede staat te brengen en te houden. Ook hier geldt dat voor particulieren, in samenspraak met de gemeente, nog vele uitdagingen liggen! A. Hekman wethouder 2

5 De inhoud : Formule werkt ook voor funderingsherstel 5 2. Betrokken partijen Projectteam, de backoffice Servicepunt Woningverbetering, de frontoffice Specialisten binnen gemeente Schiedam Specialisten van buitenaf Coördinatieoverleg Werkgroep Particuliere Woningverbetering Makelaars Afrekening met het ministerie van Binnenlandse 11 Zaken en Koninkrijksrelaties (voorheen VROM) 4. Funderingsherstel De resultaten De cijfers tot en met Toelichting op de cijfers De verwachtingen voor Adressen 23 3

6 'De duur van de monitoring is echt een pijnpunt' Oost zou er echt veel slechter uitzien zonder de particuliere woningverbetering. De laatste jaren is er in de wijk door de woningverbetering ontzettend veel veranderd in positieve zin. In de lanen zien de meeste panden er netjes uit, op die met funderingsproblemen na dan. Waar wij ons nog aan storen zijn de locaties met funderingsproblemen, zoals in de PKOlaan of aan de Boerhaavelaan. Daar zit maar geen schot in. Ondertussen ziet het er daar niet uit. Ook de rotte kiezen, de panden waarbij sprake is van veel achterstallig onderhoud, zouden met spoed moeten worden aangepakt door de gemeente. Die panden ontsieren de wijk. En ander pijnpunt is de monitoring. Sommige panden zitten al meer dan vijf jaar in de monitoring. Dan stagneert ook het onderhoud aan de woning. Op een gegeven moment kan de gemeente het pand beter aanwijzen voor funderingsherstel, dan is er in ieder geval duidelijkheid voor de eigenaar. Je kunt niet eindeloos blijven meten. De duur van de monitoring zullen we in de vergaderingen van de werkgroep PWV ook aan de orde blijven stellen. Voor de toekomst blijf ik een rol zien voor de woningverbetering. Het project biedt echt een winsituatie, voor heel Schiedam trouwens. Wat ons betreft zouden eigenaren tot in lengte der dagen gebruik moeten kunnen maken van de mogelijkheden. Als je om je heen kijkt in alle wijken zie je dat er voor de komende jaren werk zat is. Tjalling de Boer, voorzitter Bewonersvereniging Schiedam Oost.

7 : Formule werkt ook voor funderingsherstel Het particulier bezit in de oude wijken Oost, Zuid en West krijgt nog steeds een positieve impuls dankzij het project Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel. Huiseigenaren blijven met behulp van gratis advies en een laagrentende lening hun woning opknappen of de funderingsproblemen aanpakken. In 2010 is - voor het zesde jaar op rij - een record bedrag aan leningen verstrekt. Woningverbetering Voor een deel van de eigenaren was 2010 het laatste jaar van de actieve aanpak. Daarbij gaat het om eigenaren die vanaf de start van het project in 2004 zijn benaderd, de zogenaamde fase 1. Vanaf 2011 vallen de circa 2100 woningen in die eerste fase onder de passieve aanpak. Dit houdt in dat eigenaren zich bij het Servicepunt Woningverbetering kunnen aanmelden voor een laagrentende lening, maar zij voor hulp en advies moeten betalen. De groep eigenaren van wie het pand funderingsproblemen heeft of in de monitoring zit, blijft in de actieve aanpak. Deze groep telt ruim zevenhonderd eigenaren. Veel eigenaren in fase 1 hebben de kans aangegrepen om het achterstallig onderhoud aan hun woning aan te pakken. Zeventig procent van deze groep eigenaren in Oost, West en Zuid heeft het pand inmiddels opgeknapt of had het pand al op orde (kanjerwoningen). Veertien procent is nog bezig met de uitvoering en twee procent van de eigenaren zit nog in een handhavingsprocedure. Alleen al in 2010 is met behulp van de goedkope lening voor ruim 3,7 miljoen euro gestoken in het particulier bezit in de oude wijken. Van dat bedrag is bijna euro geleend door eigenaren in de eerste fase. Van de 1400 woningen in fase 2, die in 2005 voor de woningverbetering zijn aangewezen, zijn vrijwel alle bouwkundige onderhoudsrapporten nu gemaakt en besproken met de eigenaren. Van dit aantal is bijna de helft van de eigenaren in beweging gekomen. In deze fase werd in 2010 voor ruim euro aan leningen aangevraagd. De derde en laatste fase is eind 2008 gestart en loopt door tot en met Hierbij worden eigenaren benaderd van nog eens 1000 woningen in Oost, Zuid en West en 400 woningen in het Centrum. In eind 2010 is in fase 3 voor bijna euro aan leningen aangevraagd. Funderingsherstel In 2010 zijn er weer een aantal incidentpanden bijgekomen, woningen waarbij funderingsherstel moet plaatsvinden. In totaal is nu bij 345 woningen en objecten herstel van de fundering noodzakelijk. Het afgelopen jaar is het project voor 39 woningen van start gegaan. Het kost soms toch veel tijd om de neuzen van betrokken eigenaren dezelfde kant op te krijgen of om maatwerk te leveren zodat leningaanvragen alsnog mogelijk zijn. De hoge kosten van het funderingsherstel spelen veel eigenaren in Schiedam parten. De verwachting is dat het merendeel van de projecten tot uitvoering komt. Het streven is circa veertig woningen per jaar aan te pakken. Desondanks is in 2010 voor ruim een miljoen euro aan laagrentende leningen weggezet om de aanpak van de fundering te financieren. Het gaat grotendeels om projecten die nog tot uitvoering moeten komen. Het is de gemeente Schiedam in 2010 overigens gelukt om de weerbarstigheid van de funderingsproblematiek over te brengen aan het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (voorheen VROM). In brieven en tijdens bezoeken aan Schiedam werden de specifieke problemen onder de aandacht gebracht. Een en ander resulteerde erin dat het ministerie met de gemeente Schiedam naar ieders tevredenheid kon afrekenen over de verleende subsidie ondanks de nog beperkte resultaten. In hoofdstuk 3 wordt de afrekening met het ministerie nader belicht. Monitoring In Schiedam is negatieve kleef de oorzaak van veel funderingsproblemen. Hierbij kleeft de grond aan de houten palen vast en trekt deze bij het zakken van de bodem mee naar beneden. Dit leidt tot een zettingsproces van de panden dat niet direct waarneembaar is. Daarom vindt monitoring plaats aan circa 400 panden in West en Oost, waarbij het zettingsproces twee keer per jaar wordt gemeten. Aan de hand van metingen wordt na een aantal jaren duidelijk wat er gaande is met de fundering. Soms geven de cijfers onvoldoende duidelijkheid over de ernst van de zettingen. Zorgvuldigheid gaat daarbij voor snelheid. Voor eigenaren is deze onzekerheid vervelend. De gemeente wil echter niet over één nacht ijs gaan om panden tot incidenten te verklaren en eigenaren met hoge kosten te confronteren. Behalve negatieve kleef doet zich nu in Oost ook problemen voor met het grondwater. Uit eerdere onderzoeken is daarvan weinig gebleken. 5

8 'We hebben een instrument dat werkt' Met de eerste fase van de woningverbetering is een heel grote stap in de goede richting gezet. Het project heeft aan elke wijk een goede impuls gegeven. In de ene wijk is het misschien wat meer zichtbaar dan in de andere wijk, maar overal zijn eigenaren gestimuleerd om hun huis op te knappen. Daarom moeten we nu ook doorgaan. We hebben een instrument dat werkt en we weten hoe we het moeten gebruiken. Het zou zonde zijn als de wijken terugvallen in de oude situatie. Eigenaren zijn tot nu toe door subsidies gemotiveerd om hun verantwoordelijkheid te nemen ten opzichte van hun bezit. De gemeente kan natuurlijk niet altijd een pot geld bij de hand houden. Er zijn mogelijkheden geschapen zodat eigenaren ervan bewust zijn dat ze zelf het onderhoud aan hun huis moeten plegen. Misschien moeten we in de toekomst niet actief benaderen, maar het meer zoeken in de begeleiding van eigenaren. Er blijven knelpunten vooral in wijkdelen van Oost, waar woningcorporatie en eigenaren samen de schouders er onder zullen moeten zetten. Het is jammer dat we in een economisch slechte tijd zitten. Want we zijn nog lang niet klaar. Rob Tas, voorzitter werkgroep Particuliere Woningverbetering

9 Op sommige locaties waar nader onderzoek voor het funderingsherstel plaatsvindt, blijkt de grondwaterstand namelijk weldegelijk een probleem. In 2010 is daarom besloten voor Oost de risico's in kaart te brengen. Op basis van de grondwaterstand en de gegevens over de hoogte van de paalkoppen, moet duidelijk worden hoe groot de kans is dat paalkoppen droogstaan. 7

10 'Gewoon doorgaan' In West zie je de resultaten van de woningverbetering terug: gevels knappen op, overal zie je nieuwe daken, het schilderwerk is goed. Langzaam maar zeker is het straatbeeld veranderd, in positief opzicht. Maar het probleem is eigenaren te blijven motiveren. Zeker nu de gemeente weinig doet aan de openbare ruimte. Stoepen zijn verzakt, overal zitten putten in de straat. Ik snap wel dat het om de centjes draait, maar mensen morren dat er al 25 jaar niets aan wordt gedaan. De gemeente moet zelf ook het goede voorbeeld geven. Voor de komende jaren moet het project gewoon doorgaan, vind ik. Er zijn nogal wat woningen die kunnen worden opgeknapt. De eigenaren die het laatst zijn benaderd en de eigenaren die maar achterover geleund hebben, moeten nu in actie komen. Er zijn hier en daar wat rotte kiezen, slechte panden van huisjesmelkers of de grote jongens. De gemeente is nu bezig een inhaalslag te maken en deze eigenaren sneller aan te schrijven. Dat levert ook resultaat op. De funderingsproblematiek en de monitoring baren me zorgen. Vooral de monitoring van huizen, dat proces duurt te lang. Na drie jaar moet duidelijk zijn of iemand een probleem heeft met de fundering of niet. De gemeente moet sneller een besluit nemen en eigenaren niet zo lang in onzekerheid laten. Harry Visser, voorzitter Bewonersvereniging Schiedam-West

11 2. Betrokken partijen Het project Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel valt onder de afdeling Ruimtelijk Gebruik van de cluster Stedelijke Ontwikkeling van de gemeente Schiedam. De backoffice is verantwoordelijk voor onderzoek en beleid, financiën, het verstrekken van de laagrentende leningen, communicatie, participatie en het projectmanagement Projectteam, de backoffice Tot het projectteam behoren: projectcoördinator Ruud van Workum medewerker woningverbetering Frank Alberts medewerker woningverbetering Yke Rippen communicatieadviseur Marianne Ames 2.2. Servicepunt Woningverbetering, de frontoffice Het Servicepunt Woningverbetering is de vooruitgeschoven post van de gemeente in de wijk. Vanuit het kantoor aan de Lange Nieuwstraat 227 vindt de begeleiding plaats van de huiseigenaren. Medewerkers van het Servicepunt brengen particulieren eerst op de hoogte van het project en van de mogelijkheden die dit biedt. Daarna volgt per blok of buurt een informatieavond. Vanuit het Servicepunt worden de bouwkundige onderhoudsrapporten (BOR's) gemaakt en besproken met de eigenaren. Ook vindt hier de begeleiding plaats van eigenaren die met funderingsherstel of met zwam te maken hebben. Bij eigenaren in de oude wijken is het Servicepunt Woningverbetering een begrip Specialisten binnen gemeente Schiedam Om de eigenaren deskundig te begeleiden en van advies te dienen, worden verschillende specialisten ingeschakeld. Binnen de gemeente Schiedam zijn dit: van de afdeling Vergunningen, Handhaving en Geoinformatie woninginspecteurs landmeetkundig medewerkers constructeurs landmeters van de : administratief medewerker van de afdeling Gemeentelijke Belastingen: senior WOZ-taxateur van de afdeling Staf: beleidsadviseur Onderzoek & Statistiek van de afdeling Werk en Inkomen: budgetconsulent Schuldhulpverlening van de afdeling Klant Contact Centrum: allround medewerker directe klantencontacten 2.4. Specialisten van buitenaf Behalve de gespecialiseerde ambtenaren worden ook specialisten van buitenaf ingeschakeld voor de uitvoering van de woningverbetering, het funderingsherstel, de monitoring en de zwambestrijding. 'Steeds' voor procesbegeleiding van de woningverbetering en het funderingsherstel en voor bemensing van het Servicepunt Woningverbetering PWS Vastgoedontwikkeling Rotterdam voor de begeleiding van het funderingsherstel in West Gemeentewerken Rotterdam voor funderingsadviezen en het opzetten van een meetplan in Oost Geomet voor grondonderzoek ten behoeve van herstelplannen Van Lierop voor zwamsanering Kloek voor zwamsanering Energiewacht van der Hoek voor APK gas- en elektrische installaties Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) voor alle bankzaken Ingenieursbureau Spierenburg b.v. voor het opstellen van een globaal funderingsherstelplan en voor de aanpak van funderingen PK2 Architecten voor de opname van de BOR's De Groene Werf voor de opname van de BOR's Invent voor de EnergieBesparingsAdviezen 2.5. Coördinatieoverleg De projectcoördinator zorgt voor de aansturing van alle partijen die bij het project betrokken zijn. Verder belegt hij eenmaal in de zes weken een coördinatieoverleg, waarin medewerkers van de back- en frontoffice de voortgang van het project bespreken. De specialisten doen dan verslag van hun bevindingen en er worden afspraken gemaakt om de voortgang te bespoedigen Werkgroep Particuliere Woningverbetering De werkgroep Particuliere Woningverbetering is 9

12 ingesteld in 2004, naar aanleiding van kritiek van bewonersverenigingen over de allereerste aanzet van het project. Sindsdien is er eenmaal in de twee maanden een overleg van de projectcoördinator samen met de medewerker particuliere woningverbetering en vertegenwoordigers van de bewonersverenigingen Oost, West, Zuid en Centrum, de wijken waarin de woningverbetering speelt. In de werkgroep wordt de voortgang van het project besproken en punten die de bewonersverenigingen naar voren brengen Makelaars In het kader van het project Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel is er tweemaal per jaar een overleg met makelaars die in Schiedam werkzaam zijn. Het doel van deze bijeenkomsten is het vergroten van de transparantie op de woningmarkt. De projectcoördinator informeert de aanwezige makelaars over de voortgang van de woningverbetering en het funderingsherstel. De makelaars krijgen ook alle gegevens over de monitoring. In 2010 zijn bijvoorbeeld de energiebesparingsadviezen besproken, die eigenaren via het Servicepunt Woningverbetering krijgen. Verder hebben de makelaars de gelegenheid gekregen een kijkje te nemen bij de funderingsherstellocaties aan de Singel en aan de Oostsingel. Een specialist van Gemeentewerken Rotterdam heeft in 2010 een vergadering bijgewoond om de monitoring toe te lichten en het feit waarom de monitoring zo lang loopt. Eind 2010 is in overleg met de makelaars besloten een maatwerkadvies energiebesparing aan te bieden met 100% subsidie aan een koper van een woning. En petit comité hebben makelaars en gemeente Schiedam samengewerkt om dit Energielabel uit te voeren. Uiteindelijk werd dit initiatief afgeblazen omdat de subsidiepot van het ministerie van VROM leeg bleek. 10

13 3. Afrekening met het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (voorheen VROM) In 2001 heeft een zestal gemeenten, waaronder Schiedam, van het rijk vanuit de Knelpuntenpot voor de stedelijke vernieuwing een financiële bijdrage gekregen voor de aanpak van excessieve funderingsproblemen in hun gemeente. Deze subsidie is voor een niet onbelangrijk deel de kurk waarop de woningverbetering en het funderingsherstel in Schiedam drijft. In 2010 moest de afrekening met het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties plaatsvinden. In samenwerking met de verantwoordelijke wethouder is het goed gelukt om de weerbarstigheid van de problematiek in Schiedam goed over te brengen aan het ministerie, onder andere tijdens een bezoek van vertegenwoordigers van het directoraat-generaal van het ministerie aan Schiedam. Woningverbetering Deloitte heeft in september 2010 een accountantsverklaring afgegeven ten behoeve van het ministerie. Hierin wordt verslag gedaan van de besteding van de voorschotten over het tijdvak januari 2002 tot en met december Duidelijk werd dat er meer aantallen woningen dan vooraf aangegeven, zijn aangepakt met de particuliere woningverbetering: de afspraak was om woningen in de aanpak mee te nemen, terwijl er uiteindelijk woningen zijn opgeknapt. Daarentegen zijn de gemiddelde herstelkosten van een woning lager uitgevallen dan volgens de afspraak met het ministerie. Al met al concludeerde Deloitte dat de uitgaven van de gemeente Schiedam rechtmatig zijn. Funderingsherstel Met betrekking tot de verantwoording van de subsidie voor funderingsherstel, lagen de zaken wat ingewikkelder. De gemeente kan de in 2001 gemaakte afspraken slechts voor een deel nakomen. Dit komt onder andere doordat de situatie in Schiedam anders uitpakte dan eerder op basis van globaal funderingsonderzoek was aangenomen. De problematiek kenmerkt zich hier vooral door onvoldoende draagvermogen van de fundering (veroorzaakt door negatieve kleef) waardoor verzakkingen ongelijkmatig, langzaam en niet eindig zijn. Daarop is in 2004 een monitor van circa 1000 woningen gestart, waarbij deze gemeten worden op zakkingen. De zakkingen worden pas duidelijk aan de hand van een aantal metingen, waardoor de monitoring een aantal jaren in beslag zal nemen. Het type funderingsprobleem van de negatieve kleef in Schiedam zorgt voor langere doorlooptijden dan bijvoorbeeld bij paalrot het geval is. Verder doen de funderingsproblemen zich in de appartementenstad die Schiedam is, meer voor in gestapelde bouw, waardoor het een ingewikkeld en tijdrovend proces is om de neuzen van alle eigenaren dezelfde kant op te laten wijzen. Ondanks onze inspanningen is aan het werkelijk herstellen van woningen dan ook pas in 2009 toegekomen. Maar de trein is in beweging gekomen en we maken vaart, ondanks de grote en complexe opgave en de hoge kosten van funderingsherstel. In plaats van de 750 herstelde woningen, het aantal dat in 2001 met VROM was overeengekomen, zullen nu maximaal 250 woningen tot en met 2014 worden aangepakt met funderingsherstel. Van 87 woningen is de fundering inmiddels hersteld of in uitvoering. Tot en met 2014 zal voor circa 600 woningen funderingsherstel noodzakelijk zijn. Het project is dan dus nog niet af. Al met al betekent dit dat de gemeente Schiedam in 2010 één miljoen euro aan verstrekte subsidie terug moest betalen aan het ministerie. Tot en met 2014 moet Schiedam dan een jaarproductie maken van 40 woningen. 11

14 'Ik ben apetrots op onze flat' Het onderhoud aan onze flat was hard achteruit gegaan, we hadden weinig financiële middelen en konden niet uit eigen budget investeren. De flat aan het Broersvest was echt aan het verpauperen. Inmiddels zijn de vieze, oude balkonhekken vernieuwd, er zijn nieuwe puien geplaatst aan de achterzijde, de lift is gerenoveerd, alles is geschilderd. Dankzij dit project is dit deel van het centrum toch wat opgefleurd. Mensen vragen mij of de VvE zoveel geld in kas had. Ik denk dat onze vereniging nooit zonder de mogelijkheden van de particuliere woningverbetering de flat zo had kunnen opknappen. Ook heb ik door de laagrentende lening de VvE-bijdrage op peil kunnen houden, zodat we een klein spaarpotje hebben. Dit betekent dat we dankzij de woningverbetering ook in de toekomst sterker staan. Ik ben in ieder geval apetrots op hetgeen we hebben bereikt. Ik zou andere eigenaren ook willen aanraden niet achterover te leunen maar mee te doen nu het nog kan. De flat aan het Broersvest naast ons zou ook wel een opknapbeurt kunnen gebruiken. Wel vind ik het jammer dat de gemeente aan de ene kant positief bezig is met de woningverbetering en aan de andere kant met vergunningen zo dwars kan liggen. Onze flat heeft prachtige zonneschermen op het oog, maar de kosten van de vergunning zijn te hoog. Omdat ons gebouw zich in het Beschermd Stadsgezicht bevindt, moeten er speciale vergunningen komen. Geef dan vooraf goed advies of zoek de medewerking, maar stel je dan niet star op als gemeente! Tenslotte willen wij ook het centrum daarmee opknappen. Henk van den Broek, voorzitter VvE Broersvest 35A/43c en lid van werkgroep PWV.

15 4. Funderingsherstel in 2010 is veel tijd en energie besteed aan de procesmatige aanpak van het funderingsherstel. In Schiedam tekent zich nu langzamerhand wel een acceptatie af van de problematiek. De trein is op gang gekomen en het is zaak om die nu rijdend te houden. In 2010 is alleen al voor het funderingsherstel voor ruim één miljoen euro aan laagrentende leningen weggezet, voornamelijk voor projecten die nog tot uitvoering moeten komen. Het aantal woningen waar de eigenaren het herstel aanpakken, bedraagt tot en met , inclusief het nieuwbouwproject 'Nieuwe Hollandse Meesters' aan de Rembrandtlaan. Het kost bij enkele projecten toch wat langere tijd om de eigenaren te overtuigen van de funderingsproblemen, of om alle eigenaren van één locatie op dezelfde lijn te krijgen. Daarbij hikken veel eigenaren in Schiedam tegen de hoge kosten van herstel aan. In een deel van de gevallen is er geen onwil, maar gaat het louter om het kunnen dragen van de financiële lasten. Ook persoonlijke omstandigheden (scheiding, geen werk) spelen soms een rol. Er wordt veel werk van gemaakt om de leningen met maatwerkoplossingen rond te krijgen. is in de verkoop gegaan. Hier worden vijf stadswoningen met dakterras gerealiseerd. In samenwerking met BAM Woningbouw zijn eind 2010 twee informatieavonden georganiseerd om omwonenden te informeren en belangstellenden te trekken. Daarnaast ligt er een plan voor nieuwbouwappartementen en een supermarkt voor de kop Rembrandtlaan/Vlaardingerdijk. De rol van de (gemeentelijke) overheid hierin is bescheiden en bevat bijvoorbeeld aanpassingen in de openbare ruimte om sloop en nieuwbouw mogelijk te maken. Vanuit de particuliere woningverbetering wordt de laagrentende lening ingezet om vertrekkende eigenaren van een goedkope lening te voorzien ter financiering van een deel van de te kopen woning. Voorwaarde is wel dat de achter te laten woning tegen taxatiewaarde kan worden aangekocht. De verwachting is dat in de loop van 2011 meer duidelijkheid over dit nieuwbouwproject komt. Uitgangspunt is steeds om duidelijkheid te bieden aan de gedupeerde eigenaren. En in een enkel geval is die boodschap dat de gemeente Schiedam voorlopig geen tijd en energie meer stopt in projecten die stil liggen omdat het merendeel van de eigenaren niet in beweging komt. Zo zijn in 2010 brieven met die strekking gestuurd naar eigenaren van een drietal projecten. De subsidie voor de aanpak van de funderingsproblematiek is tenslotte ook eindig. In de loop van 2010 zijn circa twintig woningen bijgekomen waar herstel van de fundering noodzakelijk is. De ervaring leert dat eigenaren van nieuwe locaties inmiddels sneller bereid zijn stappen te nemen. De verwachtingen zijn dat begin 2011 weer enkele projecten van start kunnen gaan met het maken van plannen voor funderingsherstel. Nieuwbouw Het herstel van de funderingsproblemen is één oplossing; sloop en nieuwbouw een andere. In bijna geen enkele gemeente in Nederland heeft funderingsherstel tot nu toe geleid tot nieuwbouw. Schiedam kan wat dat betreft wellicht de toon zetten met twee nieuwbouwprojecten aan de Rembrandtlaan. Op de hoek met De Genestetstraat (de voormalige wasserij) staat een project in particulier opdrachtgeverschap op stapel. Het project 13

16 'Deze volksbuurt moet in goede staat blijven' Ik ben een huurder en heb zelf dus niet met de woningverbetering te maken. Sinds een tijdje zit ik namens de Bewonersvereniging Zuid in de werkgroep PWV en ben er volop ingedoken. Ik zie de veranderingen natuurlijk wel in de wijk. Veel woningen staan er weer goed onderhouden bij. In Zuid spelen renovatie en nieuwbouw maar de eigenaren nemen ook hun verantwoordelijkheid. Zuid is een echte volksbuurt met veelal kleinschalige woningbouw. Het is belangrijk dat een specifieke wijk,zoals de Gorzen, in goede staat blijft. Daarmee trek je ook de jongere generatie aan. Als zij dan nog in de gelegenheid zijn om met een laagrentende lening hun huis op te knappen, is dat een goede zaak. Ik hoor op verjaardagen mensen praten over dit project. Mensen zijn vaak tevreden over. Daarom hoop ik voor de toekomst dat deze mogelijkheden nog voortduren. Er is nog genoeg te doen in Zuid. Ger van den Bosch, lid van de werkgroep PWV namens de BWSZ

17 5. De resultaten In de actieve (van deur-tot-deur) aanpak van de particuliere woningverbetering zitten in totaal 5630 adressen in de wijken Oost, West, Zuid en Centrum. De eerste fase is in 2004 van start gegaan voor Oost, West en Zuid voor 2840 adressen De tweede fase (in 2005) geldt in Oost, West en Zuid voor 1450 adressen De derde fase (in 2008) geldt voor Oost, West, Zuid en Centrum voor 1340 adressen Daarnaast zijn nog eens circa 2300 woningen in de oude wijken aangemerkt voor de passieve aanpak, waarbij de huiseigenaar zichzelf kan aanmelden voor een laagrentende lening maar voor hulp en advies de kostprijs moet betalen De cijfers tot en met 2010 (aantallen in woningen) Woningverbetering t/m 2008 t/m 2009 t/m 2010 Eerste stap: Informatiefase afgerond Tweede stap: BOR gereed en besproken Kwaliteitscontrole BOR Derde stap: Laagrentende leningen Vierde stap: In uitvoering totaal (is saldo; niet cumulatief) Gereed en gecontroleerd totaal Wonen boven winkels Gereed en in uitvoering Energiebesparingsadviezen 382 De Aanschrijving Dossier naar gemeente 625 waarvan: - Alsnog meegedaan Met aanschrijving uitgevoerd Nog in procedure 65 De Zwambestrijding Onderzocht, waarvan ~aantasting door zwam ~geen zwam Te plegen nader onderzoek Zwambestrijding uitgevoerd en in uitvoering Funderingsaanpak Herstelplan gereed Laagrentende lening Funderingsherstel gereed/in uitv Woningen mogelijk vervangen nwb Monitoren fundering (saldo; Jaarverslag particuliere woningverbetering 600 en funderingsherstel is niet cumulatief) 15

18 Hopelijk volgen vele buren het goede voorbeeld van de eigenaar aan de Jan Steenstraat 83.

19 5.2. Toelichting op de cijfers Woningverbetering Eerste stap In 2010 zijn vooral informatiebijeenkomsten gehouden voor eigenaren in fase 3, die het laatst bij de particuliere woningverbetering zijn aangewezen. Deze stap is nagenoeg afgerond. De meeste eigenaren hebben nu afspraken gemaakt met de medewerkers van het Servicepunt Woningverbetering over een opname van de panden. Tweede stap De stijging is vooral toe te schrijven aan fase 3, waarin het afgelopen jaar de meeste BOR's zijn gemaakt en besproken met eigenaren. Met de eigenaren in fase 1 en 2 is deze stap al achter de rug; in fase 3 zijn we nu over de helft. Kwaliteitscontrole BOR Ieder jaar vindt afwisselend een klantenonderzoek of een controle van de bouwkundige onderhoudsrapporten (BOR) plaats. In 2010 is een gemeentelijke woninginspecteur op stap gegaan om BOR's te controleren. De BOR's, die door bouwkundige bureaus worden gemaakt, vormen de basis voor de woningverbetering. Medewerkers van het Servicepunt bespreken dit rapport met de eigenaar waarna eventueel afspraken worden gemaakt over het onderhoud van het pand. Op basis van een steekproef zijn de rapporten van zestien woningen uit fase 3 geselecteerd uit Zuid, West, Oost en Centrum. Vervolgens zijn de bevindingen van de BOR gecontroleerd aan de hand van een schouw van de woninginspecteur. Alle BOR's kregen het predikaat 'goed' mee. Derde stap Eind 2010 zijn in totaal aanvragen voor een laagrentende lening ingediend door huiseigenaren voor de woningverbetering. Dit aantal is inclusief wonen boven winkels (49), maar zonder funderingsherstel (zie verderop). Al met al is hiermee 24, 7 miljoen euro uitgeleend aan particulieren die daarmee het achterstallig onderhoud aan hun huis wegwerken. In het verslagjaar 2010 zijn 189 laagrentende leningen aangevraagd. Hiermee is een bedrag gemoeid van ruim 3,7 miljoen euro. Daar komt ruim één miljoen euro ten behoeve van twintig leningen voor funderingsherstel bij. Het totaal aantal leningen in stuks goed voor 4,7 miljoen euro - is absoluut een hoogtepunt ten opzichte van de productie in de afgelopen jaren. Zoveel leningen zal de gemeente naar verwachting ook niet meer wegzetten in De eigenaren in fase 1 zijn tot eind 2010 actief benaderd voor de aanpak; daarna valt deze eerste groep die benaderd is, in de passieve aanpak. Een bericht met deze strekking in de nieuwsbrief PWV zorgde ervoor dat een groot aantal eigenaren in december alsnog in beweging is gekomen. Vierde stap Eigenaren in fase 3 bleken weinig belangstelling te hebben voor een keuring van de gas- en elektrische installaties in huis. De APK-keuring is vrijwillig; de eigenaren kunnen niet worden gedwongen om mee te doen. Via het Servicepunt Woningverbetering zal nog één keer een aanbod voor een APK-keuring uitgaan naar de eigenaren. In uitvoering Eind 2010 zijn 745 eigenaren bezig met de uitvoering van de werkzaamheden aan hun pand. Dit aantal geeft aan dat er nog steeds sprake is van een substantiële productie. Gereed en gecontroleerd Vanuit het Servicepunt is actief gecontroleerd bij eigenaren die de werkzaamheden gereed gemeld hadden. De stijging zit vooral in de groep eigenaren in fase 1, maar dat is een logisch gevolg van het afronden van deze fase. Maar ook in de derde fase zijn eigenaren al in beweging gekomen, zoals enkele grotere VvE's aan de Oranjestraat bijvoorbeeld. Eind 2010 zijn van de derde fase 89 woningen gereed gemeld (inclusief de kanjerwoningen). Verder zitten in het totaal aantal gereed gemelde woningen ook 89 woningen die onder de passieve aanpak vallen (totaal 3000 woningen). Dit aantal geeft aan dat alleen de lening en de schriftelijke communicatie niet voldoende zijn om eigenaren te stimuleren. De actieve aanpak van het Servicepunt Woningverbetering werpt duidelijk zijn vruchten af. De resultaten van de woningverbetering Fase 1: 2004 t/m 2010 Nu fase 1 een eind op streek is, maken we de balans op: van de ruim 2800 adressen zijn er ruim 2100 naar de passieve aanpak gegaan en zitten er nog circa 700 in de actieve aanpak. Dit betreft woningen die in de monitoring zitten of woningen waarvan funderingsherstel noodzakelijk is. Dit zijn meestal ook de panden waar het onderhoud van het casco maar deels of niet is opgepakt (categorieën 'in uitvoering' en 'nog in te delen'). Voor fase 1 ontstaat het onderstaande beeld (zie tabel op pag. 18). Het percentage van 70 procent gereed zal nog toenemen omdat de werkzaamheden aan een aantal woningen nog in uitvoering zijn (15 procent) of nog zullen gaan. Dit totaal aantal van 85 procent is een mooi resultaat. 17

20 Energiebesparingsadviezen Uit onderzoek is gebleken dat alleen het uitbrengen van rapporten niet voldoende is om mensen aan te zetten tot een gedragsverandering ten aanzien van het energieverbruik. Daarom was de opzet om de nieuwe energiebesparingsadviezen gelijktijdig in de bespreking met de BOR's in fase 3 mee te laten lopen. Deze aanpak is niet gelukt omdat er opstartproblemen waren met de partij die de adviezen zou leveren. De adviezen voldeden niet aan de gestelde kwaliteitseisen. Hierdoor hebben de eigenaren in fase 3 later dan verwacht de gratis energierapporten gekregen. Eind 2010 is bij het Servicepunt Woningverbetering een aparte medewerker op de energiebesparingsadviezen gezet, zodat in Schiedam uiteindelijk die follow up wel kan worden gegeven. De eigenaren krijgen concrete tips, die ze in de praktijk kunnen brengen. Eind 2010/ begin 2011 werden de laatste rapporten aan de eigenaren geleverd. Wonen boven winkels In 2010 zijn verhoudingsgewijs veel woningen boven winkels gecreëerd. Deze stijging van veertien woningen komt onder andere door de oplevering van de 'brandpanden' op het Broersveld In de voormalige Stadsarmenschool zijn nu vijf stadswoningen gerealiseerd. Ook de subsidies van het project Werk aan de Winkel zijn debet aan het feit dat eigenaren ertoe over gaan om het wonen boven winkels te realiseren. De aanschrijving Alleen in de kolom t/m 2010 staan cijfers bij de aanschrijving. Het gaat om 'nieuwe cijfers' gebaseerd op dossieronderzoek. Er zijn geen vergelijkbare cijfers uit voorgaande jaren beschikbaar. Om de rol van de handhaving bij de particuliere woningverbetering te schetsen, zijn in de onderstaande tabel de resultaten in fase 1 op een rij gezet. Hieruit blijkt duidelijk hoe effectief de inzet is van de gemeentelijke woninginspecteur. Van de hele aanpak krijgt uiteindelijk maar 5 procent ( van de 2841) van de eigenaren in fase 1 een officiële aanschrijving en worden de noodzakelijke werkzaamheden aan het pand ofwel zelf onder dwang of in opdracht van de gemeente uitgevoerd. Het actief controleren en het hinderlijk volgen van de medewerkers van het Servicepunt Woningverbetering en vervolgens het optreden van de woninginspecteur sorteren dus effect. De tabel laat zien dat er in de eerste fase 548 dossiers zijn van eigenaren die de afspraken uit het bouwkundige onderhoudsrapport niet nakomen en het noodzakelijk onderhoud aan hun pand niet uitvoeren. Van dit aantal zitten 52 eigenaren nog met de gemeente verwikkeld in een 'papieren strijd': de aanschrijvingsprocedure. Van de 548 dossiers gaan 356 eigenaren (dit is 65 %!) na een of meer gemeentelijke brieven en een goed gesprek alsnog aan de slag, hetzij met een lening, hetzij met eigen middelen. In 140 gevallen ( ) komt het tot een officiële aanschrijving, waarbij 56 eigenaren de uitvoering zelf ter hand nemen en 84 eigenaren het erop aan laten komen dat de gemeente uiteindelijk de opdracht geeft tot uitvoering van de werkzaamheden, uiteraard voor rekening van de eigenaar. 18

21 De zwambestrijding Bij inspecties voor het bouwkundig onderhoudsrapport wordt, sinds de zwam in West de kop opstak, altijd de kruipruimte gecontroleerd. Op basis van vermoedens zijn daardoor 23 panden in West in 2010 nader gecontroleerd, waarbij in het zestien gevallen inderdaad om zwam ging. Vrijwel alle BOR's zijn nu gemaakt. Verwacht wordt dat de 'zwampanden' nu dus eruit zijn gehaald. Ieder zwampand is echter één teveel, vanwege het besmettingsgevaar van deze schimmel. In Nieuwsbrieven wordt daarom regelmatig de aandacht gevestigd op de zwamproblematiek en op de wijze waarop eigenaren zwam kunnen voorkomen. Funderingsaanpak De kolommen met de aantallen herstelplannen en 'gereed en in uitvoering' zijn ten opzichte van 2009 aangepast als gevolg van een andere telwijze. De telling is gewijzigd in het kader van de verantwoording aan het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (voorheen VROM). Er zijn woningen bijgekomen die als gevolg van een functieverandering (herbestemming) van een gebouw tot stand zijn gekomen en waar funderingsherstel is gepleegd. Ook is op basis van jurisprudentie besloten de belendende woningen bij de funderingsaanpak te betrekken wanneer er een gemeenschappelijke bouwmuur is of moet worden hersteld. Deze belendingen zijn nu ook meegeteld. In 2010 zijn aan nog eens 39 eigenaren herstelplannen uitgereikt en is de begeleiding van start gegaan om de funderingsproblematiek in de oude wijken aan te pakken. Eind 2010 was het funderingsherstel gereed of in uitvoering aan 87 panden. naastgelegen pand niet. De meting is het resultaat van een aantal processen, zoals de gedragingen van de houten paal, van de ondergrond en het gedrag van het pand zelf. Dit alles maakt het complex om alle gegevens te interpreteren en een besluit te nemen dat de dure ingrepen rechtvaardigt. Zorgvuldigheid staat daarom voorop, maar daar is wel tijd mee gemoeid. Ook is in 2010 gestart met nader onderzoek naar de grondwaterstand in Oost. Daar doen zich behalve negatieve kleef ook problemen voor met het grondwater. Om de eigenaren uit te leggen waarom de monitoring voortduurt, is in 2010 verschillende keren aandacht in de Nieuwsbrief PWV gevraagd voor de monitoring. Monitoring fundering De specialisten die de monitoringgegevens analyseren, hebben alle panden in 2010 goed tegen het licht gehouden. Op grond hiervan zijn er mondjesmaat in West en Oost enkele panden uit de monitoring gehaald. Eind 2010 zaten nog 398 woningen in de monitoring, waarbij twee keer per jaar een meting plaatsvindt om eventuele zakkingen van de fundering in beeld te krijgen. De monitoring duurt langer dan in eerste instantie was gedacht. Het is voor de betrokken eigenaren uitermate vervelend omdat zij in onzekerheid blijven of de fundering van hun pand stabiel is of niet. Ook de bewonersverenigingen trekken in de vergaderingen van de werkgroep PWV aan de bel omdat ze vinden dat de monitoring te lang duurt. Het type funderingsprobleem in Schiedam, door de negatieve kleef, zorgt hier voor lange doorlooptijden. Het kan zijn dat één pand enigszins beweegt en het 19

22 Wethouder Ad Hekman bezoekt de locatie van funderingsherstel aan het Rubensplein 8-12/Burgemeester Knappertlaan 204.

23 6. De verwachtingen voor 2011 Woningverbetering In 2011 zal de aanpak enigszins wijzigen. Eigenaren in fase 1 hebben al vanaf 2004 de tijd gekregen om deel te nemen aan de woningverbetering. Voor deze groep hield de actieve benadering eind 2010 op, sinds januari 2011 geldt voor fase 1 de passieve aanpak. Dit betekent dat deze eigenaren wel een laagrentende lening kunnen afsluiten als zij dit nog niet eerder hebben gedaan, maar voor advies en begeleiding moeten betalen. Wel zal het Servicepunt meer aan beheer gaan doen, als nazorg voor de eigenaren in fase 1. Dit houdt in dat VvE's waar nodig ondersteuning krijgen en BOR's op aanvraag kunnen worden geactualiseerd als de eigenaar alsnog de woningverbetering wil aanpakken. Overigens vallen de eigenaren in fase 1 van wie het pand funderingsproblemen heeft of in de monitoring zit, wel in de actieve aanpak. In totaal gaat het dan om ruim zevenhonderd woningen. verschillend dachten over het herstel. Vervolgens bleek de financiering voor diverse eigenaren een struikelblok. Er is gezocht naar maatwerkoplossingen. Met vereende krachten, met behulp van de afdeling Werk en Inkomen en de SVn, is de financiering nu rond. Het project aan de Van Ruijsdaellaan kan in 2011 in uitvoering gaan. Op locaties in Oost waar funderingsherstel plaatsvindt, zal meer onderzoek worden gedaan naar eventuele droogstand van de palen. In 2011 wordt gewerkt aan het in kaart brengen van de risico's van droogstand van paalkoppen. Fase 2 is halverwege. De inspanningen moeten nu resultaten gaan opleveren. Het Servicepunt Woningverbetering gaat ook in deze fase woningen controleren en de eigenaren aanspreken op de gemaakte afspraken. Het streven is de behaalde resultaten in fase 1 te evenaren in fase 2 en 3, waarin samen ongeveer hetzelfde aantal woningen zitten als in fase 1. De kwaliteit van de woningen zijn in de later aangewezen fasen iets beter. Toch gaat de aanpak onverminderd voort. De gemeente Schiedam blijft met het Servicepunt Woningverbetering tot en met 2014 eigenaren terzijde staan met gratis hulp, advies en een laagrentende lening. In fase 3 worden de laatste BOR's gemaakt en besproken met de eigenaren. De uitvoering in deze fase van de woningverbetering ligt op stoom. Om eigenaren te overtuigen van het nut tot energiebesparing zal in 2011 nog een apart voorlichtingstraject van start gaan. Ook deze fase loopt door tot en met Funderingsherstel Begin 2011 zullen weer enkele projecten met funderingsherstel in uitvoering gaan, waaronder enkele waar al verschillende jaren aan wordt getrokken. In het jaarverslag 2009 werden vier locaties beschreven die ondanks de vele inspanningen nog geen resultaat had opgeleverd. Bijvoorbeeld aan de Van Ruijsdaellaan 11-25, waar funderingsproblemen zijn aan acht panden, dertien woningen. Deze eigenaren zijn in najaar 2003 op de hoogte gesteld van de problemen aan de fundering. De moeilijkheid bij deze locatie was dat de eigenaren 21

24 Eigenares Mirjam Heymann heeft op de valreep nog een laagrentende lening afgesloten voor haar woning aan de Geervlietsestraat 2

25 Adressen Huiseigenaren kunnen terecht bij: Servicepunt Woningverbetering Lange Nieuwstraat AJ Schiedam Tel.: website: Colofon Uitgave Tekst Eindredactie Foto's Druk Reacties aan: Gemeente Schiedam Afdeling Ruimtelijk Gebruik Marianne Ames Ruud van Workum Jan van der Ploeg e.a. BGS Gemeente Schiedam t.a.v. particuliere woningverbetering Postbus EA Schiedam Aan deze uitgave kunnen geen rechten worden ontleend. 23

26 24

27