Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel

Transcriptie

1 Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel Jaarverslag 2011

2 Pierre en Liesbeth Heuchemer voor hun pand aan de Paulus Potterstraat dat is opgeknapt dankzij de particuliere woningverbetering.

3 Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel Jaarverslag 2011

4 Voorwoord De cijfers in het jaarverslag dat voor u ligt, liegen er niet om. De gemeente Schiedam benadert ruim eigenaren in de oude wijken om deel te nemen aan de particuliere woningverbetering. Wij vinden het met het oog op de leefbaarheid in de wijken belangrijk dat de bestaande woningvoorraad op peil is en blijft. Daarom staan we huiseigenaren met raad en daad terzijde om achterstallig onderhoud weg te werken. Alleen al in 2011 hebben eigenaren voor 2,1 miljoen euro aan laagrentende leningen aangevraagd voor de woningverbetering. Daarnaast is vorig jaar voor 1,2 miljoen euro aangevraagd aan leningen om funderingsproblemen aan te pakken. Schiedam is daarmee een voorbeeld voor andere gemeenten, die nog moeten beginnen met de woningverbetering. Bij de uitreiking van een waardebon aan de winnaar van de actie Mijn huis is een paleis heb ik zelf gezien wat de woningverbetering voor eigenaren kan betekenen. Het pand dat ik bezocht aan de Paulus Potterstraat 60 is tegenwoordig weer een pareltje. Zonder het advies en zonder de laagrentende lening van de gemeente zou dit pand niet zo zijn opgeknapt en zouden de funderingsproblemen niet zijn opgelost. Arie Wijten, wethouder Hoewel de gemeente Schiedam voor een moeilijke bezuinigingsopgave staat, blijven we doorgaan met het stimuleren van eigenaren in de oude wijken om hun huizen goed te onderhouden. In ieder geval tot en met Uiteindelijk zal dan naar schatting voor circa 40 miljoen euro aan leningen zijn uitgegeven. De komende tijd gaat veel aandacht naar de eigenaren die nog niet in beweging zijn gekomen. Als het zoet van de aanpak niet werkt, moeten we doorpakken met het zuur. Eigenaren die wel hun verantwoording hebben genomen, mogen immers niet de dupe worden. Behalve stimuleren gaan we dus ook handhaven om de rotte kiezen in de wijk aan te pakken. Het gaat er om de aanpak van buurten en wijken te voltooien, zodat het gehele beeld blijvend wordt versterkt. Dat kost veel inzet van onze kant, maar ook van eigenaren. De Woonvisie Schiedam, waarin de koers tot 2030 staat uitgestippeld, onderstreept deze aanpak voor de komende jaren en vraagt ook na 2014 aandacht voor het behoud van kwaliteit van de particuliere woningvoorraad. Er wordt daarom nagedacht over een vervolgaanpak. 1

5 De inhoud : Project afmaken en nadenken over de toekomst Woningverbetering Funderingsherstel Monitoring 5 2. Betrokken partijen Back office en front office Specialisten binnen gemeente Schiedam Specialisten van buitenaf Coördinatieoverleg Werkgroep PWV Makelaars Achter de schermen Communicatie Tips voor huiseigenaren met betalingsproblemen Makelaarsactie energiebesparing Mijn huis is een paleis Persberichten Nieuwsbrieven en website Klantenonderzoek De resultaten De cijfers tot en met Toelichting op de cijfers De verwachtingen voor Particuliere woningverbetering Funderingsherstel Energiebesparingen Adressen Back office Front office 24 2

6 Ambtenaren van Zaanstad zijn in mei tijdens een rondleiding door Schiedam geïnformeerd over de gecombineerde aanpak van woningverbetering en funderingsherstel. 4

7 : Project afmaken en nadenken over de toekomst 1.1 Woningverbetering De particuliere woningverbetering is van start gegaan in 2004 voor circa 2840 adressen in Oost, West en Zuid. Daar kwamen in adressen bij en in 2008 nog eens circa 1340 adressen waaronder ditmaal ook woningen in het Centrum. Per fase verschilt de aanpak van de woningverbetering. De eigenaren in de eerste fase zitten bijvoorbeeld na zes jaar actieve aanpak sinds 2011 in de passieve aanpak, waarbij zij niet meer worden benaderd door de medewerkers van het Servicepunt Woningverbetering maar zich nog wel zelf kunnen aanmelden. Voor alle fasen geldt dat de gemeente Schiedam tot en met 2014 doorgaat met het stimuleren van eigenaren in de oude wijken om hun huizen goed te onderhouden. Uiteindelijk zal dan naar schatting voor circa veertig miljoen euro aan leningen zijn verstrekt voor het wegwerken van achterstallig onderhoud en investeringen in energiebesparende maatregelen. Daarnaast investeren eigenaren ook zonder lening in hun huis. Dit bedrag komt naar schatting uit op twaalf tot dertien miljoen euro eind In 2011 zijn qua productie geen grote aantallen gemaakt. De topjaren zijn achter de rug, het merendeel van de welwillende eigenaren heeft de mogelijkheden aangegrepen om het casco van hun huis op te knappen. Nu gaat het erom de eigenaren die nog steeds niet in beweging zijn gekomen, tot actie aan te zetten nu het nog kan met alle hulp en financiële steun. De medewerkers van het Servicepunt zetten veel in op het actief controleren en hinderlijk volgen van eigenaren die nog niet aan de slag zijn gegaan. In deze eindfase van het traject wanneer het zoet niet werkt, moet de zure aanpak van start gaan: het instrument van handhaving speelt hierin de hoofdrol. Ten opzichte van de eigenaren die wel hebben geïnvesteerd moet de zure kant van het project ook zicht baar worden. Het gaat erom de buurten nu af te maken en geen rotte kiezen te laten zitten. De particuliere woningverbetering heeft ook een plek gekregen in de Woonvisie van de gemeente Schiedam, die in 2011 ambtelijk is voorbereid. In de Woonvisie staat de koers uitgestippeld die de gemeente tot 2030 volgt op het gebied van Wonen. Er is in 2011 achter de schermen hard gewerkt. Zo is veel gedaan aan kennisuitwisseling op het gebied van de woningverbetering. Schiedam wordt daarbij vaak gezien als een stad waar de aanpak vruchten afwerpt. De kennis die in Schiedam is opgebouwd op dit gebied wordt ook door de gemeente Vlaardingen omarmd. De subsidieverlening en controle van de facturen van Vlaardingse eigenaren die aan woningverbetering doen, wordt bijvoorbeeld in Schiedam verwerkt. Verder zijn ambtenaren van de gemeente Zaanstad in mei 2011 op bezoek geweest om te leren van de gecombineerde aanpak van woningverbetering en funderingsherstel in Schiedam. Het is verfrissend om te merken dat bezoekers onder de indruk zijn van een rondleiding door de oude wijken en na een tocht met de fluisterboot aangeven nog eens terug te willen komen naar die mooie stad. Hoewel het project volgens planning loopt, moet de gemeente Schiedam niet achterover leunen. Er moet worden nagedacht over een blijvende impuls aan de particuliere woningvoorraad opdat niet alle inspanningen verloren gaan. Zo doet Schiedam mee aan een project van het onderzoeksbureau OTB van de TU Delft en NICIS (het kenniscentrum voor en door steden over grootstedelijke thema s) samen met Lelystad, Leeuwarden, Zaanstad, Dordrecht, Enschede en Den Haag met als doel om de par- 4

8 ticuliere woningvoorraad een kwaliteitsimpuls te geven. Als onderdeel van dit project is de mening van de Schiedamse eigenaar gevraagd over het onderhoud van zijn woning. De uitkomst van het onderzoek wordt in maart 2012 verwacht tijdens een symposium in Den Haag. In verschillende steden wordt nagedacht over het opzetten van een serviceorganisatie voor de oudere delen van de particuliere woningvoorraad. Dat kan alleen voor Verenigingen van Eigenaren zijn of breder. Schiedam is een echte appartementenstad met kleine, veelal slecht functionerende, VvE s. Daarom heeft op initiatief van Schiedam eind 2011 een brainstormmiddag plaatsgevonden voor ambtenaren van Dordrecht, Den Haag, Rijswijk en Vlaardingen. Centraal stond het onderzoek naar de Effecten van de VvE-balie en VvE-subsidies dat in opdracht van de gemeente Den Haag is uitgevoerd. Met elkaar is nagedacht over de mogelijkheden om te voorkomen dat dit deel van de woningvoorraad achteruit gaat. In 2011 is overigens weer aan Schiedamse eigenaren gevraagd om hun mening te geven over de woningverbetering. Eind 2011 is weer een klantenonderzoek geweest. Ditmaal hebben eigenaren in fase 2 en fase 3 een vragenlijst ingevuld. De uitkomsten zijn in het voorjaar van 2012 bekend. De voorlopige resultaten van het onderzoek wijzen erop dat het project PWV steeds soepeler gaat lopen. De bekendheid is flink toegenomen en de meeste bewoners weten wat ze kunnen verwachten. 1.2 Funderingsherstel Eigenaren zijn in 2011 voortvarend aan de slag gegaan met het funderingsherstel. Vooral in West is op verschillende locaties hard gewerkt, zoals aan de Paulus Potterstraat, het Rubensplein, Van Ostadelaan, Graaf Florisstraat en aan een rijtje panden aan de Van Ruijsdaellaan. In Oost hebben woningen op de hoek Boerhaavelaan-Edisonstraat een nieuwe fundering gekregen. Niet alle eigenaren zijn al zover dat zij tot uitvoering van funderingsherstel overgaan. In 2011 is de voorbereiding van twee grote projecten gestart: aan de Burgemeester Knappertlaan/ hoek Vondellaan en aan de Buijs Ballotsingel. Voor de medewerkers van het Servicepunt Woningverbetering, onze back office en de specialisten die in Schiedam betrokken zijn, betekent dit vaak een moeizame periode om alle eigenaren op één lijn te krijgen. Bij de locatie Burgemeester Knappertlaan/ Vondellaan hadden de eigenaren de behoefte om een onafhankelijke partij naar het door de gemeente geleverde funderingsherstelplan te laten kijken. Vanuit de wens om transparant te zijn, heeft de gemeente deze second opinion aangeboden. Een gespecialiseerd bureau uit Amsterdam kwam tot de conclusie dat de gemeentelijke oplossing waarschijnlijk iets duurder uitvalt dan die het Amsterdamse bureau voorstelt, maar dat de eigenaren met de Schiedamse methode wel kiezen voor honderd procent zekerheid. De eigenaren kiezen voor dat laatste. Uiteindelijk zijn de eigenaren van deze locatie en de gemeente (het Servicepunt) er samen sterker uitgekomen. Om alle eigenaren goed te informeren is voor deze locatie vervolgens een aparte nieuwsbrief gemaakt. De gemeente Schiedam heeft in 2009 meegewerkt aan de totstandkoming van het landelijke Manifest voor funderingsherstel en dit mede ondertekend. Samen met negen andere gemeenten zoals Rotterdam en Zaanstad, verschillende belangenorganisaties, de makelaardij en vertegenwoordigers vanuit het bedrijfsleven, vroeg Schiedam met dit manifest van de landelijke politiek aandacht voor de funderingsproblematiek. Als gevolg van de inspanningen voor het manifest is Schiedam gevraagd om hierin zitting te nemen en is het KennisCentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) opgericht. 1.3 Monitoring Ongeveer 1200 woningen hebben oorspronkelijk in een meetprogramma, de monitoring genaamd, gezeten. Dit programma moet antwoord geven op de vraag of de fundering van een pand stabiel is of dat funderingsherstel nood- 5

9 zakelijk is. Eind 2010 zijn dat er nog een kleine 400 woningen die worden gemeten. De gemeente Schiedam is in 2011 overgegaan van analoge metingen naar digitale metingen van zakkingen. Helaas gaven de resultaten vervolgens op enkele locaties onverklaarbare grote meetverschillen. Voor eigenaren is de monitoring van groot belang omdat de metingen kunnen aangeven dat er dusdanige zakkingen van het pand plaatsvinden waardoor de fundering moet worden hersteld. Daarom is noodgedwongen een pas op de plaats gemaakt bij de monitoring van panden. Er zijn behoorlijke extra inspanningen geleverd om de meetverschillen weg te nemen en/of te verklaren. Zo zijn kort na elkaar twee digitale metingen geweest, en nog eens een digitale én analoge meting tegelijk. Ook is getracht met behulp van de methode met de slangenwaterpas meer duidelijkheid te verkrijgen. Al met al is vanuit het oogpunt van zorgvuldigheid besloten in 2011 geen nieuwe locaties aan te wijzen waar funderingsherstel moet plaatsvinden. Helaas zitten daarom nog steeds bijna 400 panden in de monitoring. De oorzaak van de meetverschillen is dan ook nog niet duidelijk. 6

10 Een informatieavond in het Servicepunt Woningverbetering, waar huiseigenaren maatwerkadvies krijgen over de aanpak van hun woning.

11 2. Betrokken partijen Het project Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel valt onder de afdeling Ruimtelijk Gebruik van de cluster Stedelijke Ontwikkeling van de gemeente Schiedam Back office en front office De back office is verantwoordelijk voor onderzoek en beleid, financiën, het verstrekken van de laagrentende leningen, communicatie, participatie en het projectmanagement. Daarnaast is er een front office, het Servicepunt Woningverbetering aan de Lange Nieuwstraat 227. Voor eigenaren is het Servicepunt inmiddels een begrip geworden. De medewerkers van het Servicepunt informeren eigenaren in het aangewezen gebied en bespreken de bouwkundige onderhoudsrapporten met hen en maken afspraken over het te plegen onderhoud aan de woning. Ook controleren zij of de afspraken ook worden nagekomen. Dat laatste is steeds belangrijker aan het worden naarmate de tijd vordert. Vanuit het Servicepunt vindt ook de begeleiding plaats van eigenaren die met funderingsherstel of met zwam te maken hebben Specialisten binnen gemeente Schiedam Om de eigenaren deskundig te begeleiden en van advies te dienen, worden verschillende specialisten ingeschakeld. Binnen de gemeente Schiedam zijn dit: van de afdeling Vergunningen, Handhaving en Geo-informatie woninginspecteurs landmeetkundig medewerkers constructeurs landmeters juristen van de afdeling Ruimtelijk Gebruik: administratief medewerker van de afdeling Gemeentelijke Belastingen: senior WOZ-taxateur van de afdeling Staf: beleidsadviseur Onderzoek & Statistiek van de afdeling Werk en Inkomen: budgetconsulent Schuldhulpverlening van de afdeling Klant Contact Centrum: allround medewerker directe klantencontacten 2.3. Specialisten van buitenaf Behalve de gespecialiseerde ambtenaren worden ook specialisten van buitenaf ingeschakeld voor de uitvoering van de woningverbetering, het funderingsherstel, de monitoring en de zwambestrijding. Steeds voor procesbegeleiding van de woningverbetering en het funderingsherstel en voor bemensing van het Servicepunt Woningverbetering Adviesbureau Van Yperen voor de begeleiding van het funderingsherstel in West Het Ingenieursbureau van Gemeentewerken Rotterdam voor funderingsadviezen en de communicatie daarover Geomet voor grondonderzoek ten behoeve van herstelplannen Van Lierop voor zwamsanering Kloek voor zwamsanering Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) voor alle bankzaken Ingenieursbureau Spierenburg b.v. voor het opstellen van een globaal funderingsherstelplan en voor de aanpak van funderingen Keemink en A20E.nu voor de Energielabels van de makelaarsactie 8

12 De werkgroep PWV, waarin afgevaardigden van vier bewonersverenigingen zitten, op werkbezoek in West.

13 2.4. Coördinatieoverleg De projectcoördinator zorgt voor de aansturing van alle partijen die bij het project betrokken zijn. Verder belegt hij eenmaal in de zes weken een coördinatieoverleg, waarin medewerkers van de back- en front office de voortgang van het project bespreken. De specialisten doen dan verslag van hun bevindingen en er worden afspraken gemaakt om de voortgang te bespoedigen Werkgroep Particuliere Woningverbetering De werkgroep Particuliere Woningverbetering (PWV) is ingesteld in 2004, naar aanleiding van kritiek van bewonersverenigingen over de allereerste aanzet van het project. Sindsdien is eenmaal in de twee maanden een overleg van de projectcoördinator samen met de medewerker particuliere woningverbetering en vertegenwoordigers van de bewonersverenigingen Oost, West, Zuid en Centrum, de wijken waarin de woningverbetering speelt. In de werkgroep wordt de voortgang van het project besproken en punten die de bewonersverenigingen naar voren brengen. De leden van de werkgroep geven gevraagd en ongevraagd advies. De afvaardiging van de bewonersverenigingen in de werkgroep heeft het afgelopen jaar vooral benadrukt dat het van belang is om het project af te maken. De werkgroep (lees: de bewonersverenigingen) pleit voor een beperkte voortzetting van de zoete werkwijze en vindt nu de tijd rijp voor de zure aanpak. Zij wijzen daarbij op de strakke rol die handhaving kan spelen om op die manier de onwillende eigenaren van de rotte kiezen in de wijk aan te pakken. Hiermee willen zij voorkomen dat onwillende eigenaren worden beloond voor het feit dat zij hun pand slecht onderhouden en dat welwillende eigenaren in de directe omgeving, die hun huis wel hebben opgeknapt, de dupe worden. Zij juichen de aanpassing van de beleidsregels (zie hoofdstuk 3) toe, zodat welwillende eigenaren die funderingsherstel willen plegen niet worden gedwarsboomd door een eigenaar die maar niet in actie komt. Verder is de werkgroep voorstander van een VvE-balie om zo mogelijkheden te creëren om eigenaren in de toekomst te blijven stimuleren om hun bezit op orde te houden. Schiedam is immers een echte appartementenstad, waarbij talloze kleinere VvE s zijn die nu door de particuliere woningverbetering enigszins worden geactiveerd. Het is wel zaak om deze kleinere verenigingen niet al te snel weer in het diepe te gooien. De werkgroep PWV is een voorbeeld van interactieve beleidsvorming met de gemeente. De vertegenwoordigers van de verschillende bewonersverenigingen pakken signalen vanuit de wijk op en geven die door in het overleg. Andersom zijn de bewonersverenigingen via de werkgroep goed geïnformeerd. Dat is goed te merken wanneer de gemeente bijvoorbeeld brieven stuurt naar eigenaren die funderingsherstel moeten plegen. De bewonersverenigingen vangen dan vaak de eerste klappen op bij verontruste eigenaren en verwijzen goed door naar het Servicepunt Woningverbetering. In maart 2011 heeft de werkgroep PWV een brief gestuurd naar de bewoners/eigenaren van een herstellocatie in West. In de brief roept de werkgroep op om naar de informatieavond te gaan. Ook wordt aangeboden vragen vooraf bij de werkgroep in te dienen die er vervolgens voor zorgt dat deze worden beantwoord. Uiteindelijk komen er via de werkgroep dertien vragen binnen die schriftelijk zijn beantwoord. Leden van de bewonersverenigingen Zuid, Oost, West en Centrum, die deel uitmaken van de werkgroep PWV, zijn in november 2011 poolshoogte gaan nemen bij het funderingsherstel aan de Van Ruijsdaellaan. Aan de hand van een rondleiding op de locatie zijn de diverse aspecten van het funderingsherstel toegelicht Makelaars Verder is er twee maal per jaar een overleg met makelaars die in Schiedam werkzaam zijn. Het doel van deze bijeenkomsten is het vergroten 10

14 van de transparantie op de woningmarkt. De projectcoördinator informeert de aanwezige makelaars over de voortgang van de woningverbetering en het funderingsherstel. De makelaars krijgen ook alle gegevens over de monitoring. In 2011 is intensief met makelaars samengewerkt. Dit heeft geresulteerd in de folder Tips voor huiseigenaren met betalingsproblemen en in de makelaarsactie met gratis Energielabels voor 400 huizen in Schiedam. In het hoofdstuk Communicatie staat het verloop van deze acties omschreven. 11

15 3. Achter de schermen Het proces van het verlenen en vaststellen van subsidies in het kader van de particuliere woningverbetering de laagrentende leningen en bijdragen ineens - is in 2011 getoetst. Door middel van een interne rechtmatigheidscontrole is de subsidieverlening en subsidievaststelling onder de loep genomen. Voor deze controle zijn vijftien dossiers opgevraagd bij de medewerker PWV van de afdeling Ruimtelijk Gebruik, cluster Stedelijke Ontwikkeling. Het gaat om aanvragen voor een financiering die in 2010 zijn ingediend. Om een beeld te geven van deze aanvragen: de totale omvang van de subsidiabele kosten (hoogte van de lening die subsidiabel is) in de steekproef, bedraagt ,=. De eigenaren van deze vijftien woningen hebben tot het moment van de steekproef hiervan in totaal voor ,89 gedeclareerd. De medewerker PWV verwerkt en controleert de declaraties die binnen komen, houdt die bij in het dossier, stuurt de declaraties door naar de bank, die vervolgens zorgt voor de uitbetaling. Van de vijftien dossiers uit de rechtmatigheidscontrole zijn er drie geheel afgerond. Dit betekent dat het werk gereed is gemeld en alle declaraties zijn ingediend door de eigenaar. Ander nieuws is dat in 2011 de eerste laagrentende lening in Schiedam is geklapt. Een eigenaar van een pand in Oost kon de maandelijkse lasten niet meer voldoen, waardoor het huis op de veiling moest worden verkocht. Daarmee werd een deel van de lening oninbaar. Verder is in 2011 bij de gemeente Schiedam ook achter de schermen hard gewerkt aan nieuwe beleidsregels voor de particuliere woningverbetering. De oude, gedetailleerde verordening voldoet niet meer aan de eisen van nu. Daarom is een aanpassing gewenst. De subsidiebedragen zijn niet verhoogd; in de nieuwe regels zit alleen een aanscherping in van het handhavingsbeleid bij funderingsherstel. De norm voor aanschrijving van een eigenaar is van een meerderheid van zeventig procent naar vijftig procent gegaan. Als gevolg hiervan wordt dan ook de projectovereenkomst aangepast, die eigenaren met de gemeente Schiedam over funderingsherstel afsluiten. Voor de zomer van 2012, na besluitvorming in de gemeenteraad, zal de nieuwe aanpassing van kracht worden. Uit de accountantscontrole blijkt dat er geen onrechtmatigheden in dit proces zijn aangetroffen. Ook wordt geconcludeerd dat de interne beheersmaatregelen voldoende houvast bieden voor een rechtmatige uitvoering van het proces. Vanuit het oogpunt van de informatievoorziening wordt geadviseerd om het Excel-overzicht budgetbeslag juist en volledig in te vullen. Daarnaast wordt de aanbeveling gedaan om te onderzoeken of het systeem van budgetbewaking efficiënter kan verlopen door dit te automatiseren. Ander nieuws 12

16 De folder Tips voor huiseigenaren met betalingsproblemen, die onder andere in samenwerking met makelaars is gemaakt. Tips voor huiseigenaren met betalingsproblemen In deze folder staat een aantal tips om eventuele betalingsproblemen te voorkomen en wat u kunt doen als dat toch gebeurt. 1

17 4. Communicatie 4.1. Tips voor huiseigenaren met betalingsproblemen Het projectteam van de particuliere woningverbetering in Schiedam heeft het initiatief genomen om een folder te maken in samenwerking met de gemeente Vlaardingen. Als resultaat daarvan konden de wethouders Wonen en Bouwen van de gemeenten Schiedam en Vlaardingen, respectievelijk Ad Hekman en Hans Versluijs, in januari 2011 de folder Tips voor huiseigenaren met betalingsproblemen presenteren. Met deze gezamenlijke productie willen de gemeenten huiseigenaren met betalingsproblemen op weg helpen. De folder geeft tips om te voorkomen dat schulden oplopen. In de huidige woningmarkt kan het moeilijker zijn om een woning op korte termijn tegen een aanvaardbare prijs te verkopen. Aan de totstandkoming van de folder hebben NVM- en VBO-makelaars uit beide steden meegewerkt. De folder Tips voor huiseigenaren met betalingsproblemen is verkrijgbaar bij de makelaardij en de gemeenten Schiedam en Vlaardingen Makelaarsactie energiebesparing Vanuit de particuliere woningverbetering is in 2011 extra aandacht gevraagd voor energiebesparing. In samenwerking met makelaars die op de Schiedamse markt opereren, is de actie Schiedam maakt werk van energiebesparing opgezet. Bij deze actie van de gemeente Schiedam kunnen huizenverkopers via hun makelaar een Energielabel aanvragen. Het gaat om maximaal 400 koopwoningen die ouder zijn dan vijftien jaar. De koper krijgt het gratis Energielabel en een bijpassend Maatwerkadvies bij de aankoop van de woning overhandigd. De aankoop van een woning is een geschikt moment om energiebesparing in beeld te brengen. De nieuwe eigenaar gaat misschien verbouwen of de woning verbeteren. Met het gratis advies beschikt de koper over betrouwbare informatie die nodig is om gericht energiebesparende maatregelen te treffen. In de periode juli tot en met december 2011 heeft het energieloket van het Servicepunt Woningverbetering 101 aanvragen gekregen voor een Energielabel. De medewerker van het Servicepunt heeft ook verschillende makelaars benaderd om in een gesprek ondersteuning te bieden. De actie wordt in 2012 geëvalueerd en afgerond Mijn huis is een paleis Vorig jaar riep de gemeente Schiedam huizenbezitters op om zich aan te melden voor de actie Mijn huis is een paleis. De oproep is bestemd voor een eigenaar of eigenares die het huis met behulp van de particuliere woningverbetering heeft opgeknapt en daar trots op is. Met deze actie wil de gemeente huiseigenaren in de oude wijken nog eens wijzen op de voordelen van de particuliere woningverbetering. Nog tot eind 2014 kunnen eigenaren immers gebruikmaken van gratis hulp en advies van het Servicepunt Woningverbetering en met vijf procent korting op de commerciële rente een lening afsluiten om de werkzaamheden te financieren. Met de actie is een waardebon van een bouwmarkt te winnen van 100 euro. Er is dankzij de actie Mijn huis is een paleis verschillende keren aandacht geschonken aan de particuliere woningverbetering, onder andere met de uitreiking van de prijs door wethouder Wijten in het AD, Waterwegkatern, op de gemeentelijke pagina s in het Nieuwe Stadsblad en op de gemeentelijke website. 14

18 Wethouder Arie Wijten reikt een waardebon uit aan de winnaars van de actie Mijn huis is een paleis..

19 4.4. Persberichten In 2011 zijn drie persberichten uitgegaan waarin de particuliere woningverbetering centraal stond. Het eerste bericht in januari betrof een uitnodiging voor de presentatie van de folder Tips voor huiseigenaren met betalingsproblemen. In juni 2011 is een persbericht uitgegaan ter gelegenheid van de publicatie van het Jaarverslag Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel In juli 2011 is aandacht gevraagd voor de makelaarsactie in het kader van de particuliere woningverbetering met Schiedam maakt werk van energiebesparing. Ieder jaar vindt afwisselend een controle van de bouwkundige onderhoudsrapporten of een klantenonderzoek plaats. In 2011 is weer een klantenonderzoek gehouden, net als in 2005, 2007 en Hiermee worden de meningen van de eigenaren over de woningverbetering gepeild. Op basis van dit klantenonderzoek krijgt de gemeente inzicht in de waardering over het project, in de werkwijze van de gemeente zelf en het Servicepunt. Op basis van de uitkomst kan de aanpak uiteindelijk waar nodig worden verbeterd. De vragenlijst is ditmaal verstuurd naar eigenaren die in de tweede fase (eind 2005) en derde fase (sinds 2008) zijn benaderd door het Servicepunt Woningverbetering. Het resultaat van het klantenonderzoek wordt gepubliceerd op de website van de gemeente Schiedam via en in de nieuwsbrief PWV. Ten opzichte van voorgaande metingen zit er een stijgende lijn in het algemene oordeel over de particuliere woningverbetering. Circa 65 procent van de ondervraagde eigenaren geeft een cijfer van zeven of hoger als rapportcijfer. In 2004 gaf slechts 42 procent van de respondenten dit cijfer. Deze berichten zijn opgenomen in verschillende plaatselijke en regionale media Nieuwsbrieven en website Verder zijn in 2011 twee nieuwsbrieven Particuliere woningverbetering uitgebracht en is de algemene brochure geactualiseerd. Op zijn de websitepagina s geactualiseerd. Ook is zowel in de nieuwsbrief als op de website en de gemeentepagina s in het Nieuwe Stadsblad aandacht gevraagd voor de actie Mijn huis is een paleis. De bedoeling van de rubriek is de woningverbetering weer onder de aandacht te brengen en huiseigenaren een goed voorbeeld te laten zien van de mogelijkheden Klantenonderzoek 16

20 Dankzij de inzet van de werkgroep Rembrandt en met behulp van een gemeentelijke voucher ziet de hoek bij de voormalige Rijnmond-slagerij er beter uit. Een metershoog doek met een afbeelding van Rembrandt verbergt de leegstaande panden..

21 5. De resultaten 5.1. De cijfers tot en met 2011 (aantallen in woningen) Woningverbetering t/m 2009 t/m 2010 t/m2011 Eerste stap: Informatiefase afgerond Tweede stap: BOR is gereed Kwaliteitscontrole BOR Derde stap: Laagrentende leningen Vierde stap: In uitvoering totaal (is saldo; niet cumulatief) Gereed en gecontroleerd totaal Wonen boven winkels Gereed en in uitvoering Energiebesparingsadviezen De Aanschrijving Dossier naar gemeente waarvan: - Alsnog gereed Nog in behandeling De Zwambestrijding Onderzocht, waarvan ~aantasting door zwam ~geen zwam Te plegen nader onderzoek Zwambestrijding uitgevoerd en in uitvoering Funderingsaanpak Herstelplan gereed Laagrentende lening Funderingsherstel gereed/in uitv Woningen mogelijk vervangen nwb Monitoren fundering (saldo; is niet cumulatief) 18

22 5.2. Toelichting op de cijfers De woningen in fase 1 zijn vanaf 1 januari 2011 van de actieve naar de passieve aanpak gegaan. Voor woningen die in de monitoring zitten of waarbij funderingsherstel moet plaatsvinden, geldt dat die in de actieve aanpak blijven. Passieve aanpak betekent dat de medewerkers van het Servicepunt Woningverbetering deze eigenaren niet meer actief benaderen. Eigenaren die hun woning nog niet hebben opgeknapt en dat alsnog willen doen, kunnen zich wel aanmelden voor de woningverbetering. In deze fase, die het langst loopt, is de room er dus wel vanaf. Toch heeft het Servicepunt het afgelopen jaar veel inzet gedaan om de eigenaren die nog bezig waren, te stimuleren om het karwei af te maken. Van woningen die nog steeds niet zijn opgeknapt, zijn de dossiers overgedragen aan de gemeentelijke afdeling Vergunningen en Handhaving. Vanwege de beperkte capaciteit op die afdeling zijn er in 2011 geen grote aantallen aanschrijvingen te melden. Eerste stap De informatiefase is voor alle eigenaren die in aanmerking komen voor de woningverbetering, bijna afgerond. Tweede stap In fase 1 en 2 zijn nagenoeg alle BOR s gemaakt en besproken met de eigenaren. Van de groep eigenaren die het laatst is benaderd voor de woningverbetering (fase 3) zijn in 2011 ruim 200 BOR s gemaakt en besproken en moeten er nog circa 200 rapporten worden gemaakt. Dit betekent dat eind 2011 maar liefst eigenaren in de oude wijken beschikken over een bouwkundig onderhoudsrapport van hun woning en weten welke werkzaamheden aan het huis op korte en langere termijn moeten worden gedaan. Derde stap In 2011 hebben eigenaren voor 2,1 miljoen euro (dit is exclusief funderingsherstel) aangevraagd om daarmee het achterstallig onderhoud aan hun woning weg te werken. Daarbij gaat het om 89 aanvragen. Ten opzichte van 2010 is dit een daling. Maar het jaar 2010 was ook een absoluut hoogtepunt voor de woningverbetering. Zoveel leningen zal de gemeente ook niet meer wegzetten. De eigenaren in fase 1 zijn tot eind 2010 actief benaderd; in 2011 is op deze groep eigenaren niet meer ingezet. Wat zich wel aftekent is een toename van het aantal eigenaren dat de funderingsproblemen aan de woning gaat aanpakken. In 2010 waren voor ruim één miljoen euro aan leningen aangevraagd door twintig eigenaren. In 2011 zijn dat 32 leningaanvragen voor ruim 1,2 miljoen euro. Voor de woningverbetering en het funderingsherstel hebben tot en met eind 2011 in totaal 1413 eigenaren in de oude wijken een laagrentende lening afgesloten voor bijna 27 miljoen euro. Daarnaast zijn nog aanvragen in behandeling bij de bank, die bij elkaar goed zijn voor nog bijna twee miljoen euro. Op basis van het aantal gereedmeldingen die de medewerkers van het Servicepunt Woningverbetering controleren, blijkt dat er nog behoorlijk veel doe-het-zelvers aan de slag gaan met hun woning. Zij steken eigen (spaar)geld in de woning en maken geen gebruik van de leningmogelijkheden. Op grond van inspecties hebben deze eigenaren over de periode tot en met 2011 voor ruim tien miljoen euro geïnvesteerd in het eigen bezit. Vierde stap Eind 2011 zijn 467 eigenaren met de uitvoering van de werkzaamheden aan hun huis gestart. Daarvan zitten 265 eigenaren in fase 1 van de aanpak. Zelfs in deze fase, die niet meer actief wordt benaderd, gaan eigenaren dus alsnog aan de slag. Verder geven deze cijfers aan dat het aantal eigenaren dat aan het einde van de het 19

23 jaar nog met de werkzaamheden bezig is, daalt. Dit ligt overigens geheel in de lijn der verwachtingen. De meeste eigenaren zitten immers al enkele jaren in de aanpak. De stijging in de categorie gereed en gecontroleerd is voor het grootste deel (+400) toe te schrijven aan eigenaren in fase 2 van de aanpak. Die eigenaren komen nu goed op stoom. Maar ook in fase 1 hebben nog aardig wat eigenaren de werkzaamheden afgerond (+200). Eigenaren in de passieve aanpak die zich melden, worden gewoon door het Servicepunt bediend. In 2011 hebben zich in totaal 89 eigenaren in de passieve aanpak het werk aan hun huis gereed gemeld. De passieve aanpak leidt slechts tot een beperkte productie. Alleen een nieuwsbrief sturen is niet genoeg om hen in beweging te krijgen en een laagrentende lening te laten aanvragen voor het onderhoud aan het pand. Het realiseren van het wonen boven winkels is een moeizaam traject. Vanwege de winkel op de begane grond moet bijvoorbeeld vrijwel altijd een extra opgang worden gemaakt wanneer woonruimte op de bovenetage wordt gecreëerd. Toch is het nog gelukt in 2011 om acht woningen boven winkels te maken, waarmee het totaal op 53 komt. Voor wonen boven winkels is dit een respectabel aantal. Het project Werk aan de Winkel kan dit succes op zijn conto schrijven. Eind 2011 is Werk aan de Winkel tijdelijk stilgelegd door geldgebrek bij de gemeente. Het Servicepunt Woningverbetering heeft eigenaren actief benaderd voor een energiebesparingsadvies. De actieve aanpak en het feit dat het advies gratis is, hebben ertoe geleid dat er 587 adviezen zijn gegeven in De aanschrijving Wanneer de zachte aanpak met gratis hulp en subsidies niet aanslaat en eigenaren achteroverleunen bij het onderhouden van hun woning, komt de zure aanpak om de hoek kijken. Het handhaven van de Woningwet speelt een belangrijke rol om eigenaren alsnog over de streep te trekken. Het aantal dossiers dat nog in behandeling is in 2011, stijgt zichtbaar. Dit komt doordat fase 1 van de woningverbetering wordt afgerond. De eigenaren die nu steeds afwijzend hebben gereageerd, moeten in actie komen. Dan is de gemeentelijke aanschrijving het geëigende middel. De beschikbare capaciteit was in 2011 een beperkende factor. De zwambestrijding Af en toe komt er bij het Servicepunt Woningverbetering een melding binnen van de mogelijke aanwezigheid van zwam in de kruipkelder. Dan volgt altijd een inspectie. In sommige gevallen komen de gedupeerde eigenaren niet zo snel in actie. Het Servicepunt probeert deze mensen door middel van brieven en bezoeken in beweging te krijgen. Een aantal gevallen komt bij de afdeling Handhaving terecht. De agressieve vorm van zwam is immers zeer besmettelijk en slaat op den duur over naar naastgelegen panden. Funderingsherstel In 2011 is een grote locatie bijgekomen aan de Burgemeester Knappertlaan waar funderingsherstel moet plaatsvinden. Deze eigenaren hebben het globaal herstelplan ontvangen en zijn nu geïnformeerd over de problemen en de mogelijkheden tot aanpak daarvan. Het aantal laagrentende leningen dat wordt afgesloten om de funderingsproblemen aan te pakken, stijgt. Vorig jaar zijn 31 leningaanvragen gedaan in verband met funderingsherstel. Er staat nu voor ruim 3,4 miljoen euro uit alleen al aan laagrentende leningen voor funderingsherstel. In 2010 zijn bij de categorie Funderingsherstel gereed of in uitvoering acht panden aan de Rembrandtlaan-De Genestetstraat geteld. Ten onrechte blijkt nu, want op deze locatie komt de nieuwbouw in collectief opdrachtgeverschap niet van de grond. Met de eigenaar van de grond en een ontwikkelaar is dit project destijds in de verkoop gegaan, maar dit leverde uiteindelijk beperkte belangstelling op. Het cijfer van

24 in het overzicht op de vorige pagina is gecorrigeerd. Momenteel wordt de mogelijkheid weer onderzocht om hier funderingsherstel te plegen. Bij een andere nieuwbouwlocatie, in de Daltonstraat, is de gemeente panden aan het verwerven om het verval te stoppen. De gemeente maakt gebruik van het voorkeursrecht. Eigenaren zijn verplicht een pand als eerste aan de gemeente aan te bieden bij verkoop. Dit proces loopt nog. Voor de funderingsherstellocatie aan de kop van de Rembrandtlaan wordt ook gestreefd naar nieuwbouw. Helaas nog steeds zonder succes. Dankzij de inzet van de werkgroep Rembrandt en met behulp van een gemeentelijke voucher ziet de hoek bij de voormalige Rijnmond-slagerij er beter uit. Een metershoog doek met een afbeelding van Rembrandt verbergt de leegstaande panden. Voor de Rembrandtlaan betekent dit een positieve impuls. eind 2011 handhaving aan de orde. Dit traject zal in 2012 in werking worden gezet. In andere steden is de ervaring dat nieuwbouw als oplossing van funderingsproblemen zelden de oplossing biedt, omdat dit een dure methode is. Het aantal panden waarbij de funderingsproblemen zijn opgelost, is gestegen met 31 tot 110. Nog niet eerder zijn zoveel woningen hersteld. De aanpak van funderingsproblemen komt goed op gang. Op zestien verschillende locaties in Schiedam zijn eigenaren aan de gang met gemeentelijke hulp en laagrentende leningen. Uit deze cijfers blijkt niet hoe belangrijk het instrument van handhaving wordt, naarmate het proces van funderingsherstel vordert. Het Servicepunt Woningverbetering doet zijn uiterste best om alle neuzen van de eigenaren dezelfde kant op te laten wijzen. Uiteindelijk komt het er dan op aan om de welwillende eigenaren niet de dupe te laten worden van die enkele onwillige eigenaar die de hakken in het zand zet. Door middel van de gemeentelijke handhaving moet deze eigenaar alsnog in beweging komen. Als zeventig procent van de eigenaren voor funderingsherstel is, gaat de gemeente de overgebleven dertig procent dwingen mee te doen. In een projectovereenkomst leggen gemeente en eigenaren dit vast. Op een locatie (Boerhaavelaan) is 21

25 6. De verwachtingen voor Particuliere woningverbetering De cijfers van 2011 laten zien dat Schiedam aardig op weg is met de particuliere woningverbetering. Toch kunnen we nog niet achterover leunen. Van belang is de eigenaren die tot nu toe achteroverleunden, in actie te krijgen. Alle mensen zijn geïnformeerd, hebben een plan gekregen en nu komt het aan op de uitvoering. Het gaat er om buurten en wijken af te maken zodat het gehele beeld wordt versterkt. Dat kost veel inzet van de medewerkers van het Servicepunt, maar ook van de gemeentelijke afdeling Handhaving. Sommige eigenaren hebben meer dan zetje nodig om in beweging te komen. Verder zijn in Oost zeker twee punten die nog aandacht behoeven, zoals de grensflat aan de Rotterdamsedijk en de flat op de hoek van de s Gravelandeseweg en de Burgemeester Van Haarenlaan. Deze locaties staan genoemd in het wijkactieplan voor Oost waarmee de wens wordt uitgesproken daar aan woningverbetering te doen. Via de bewonersverenigingen (werkgroep PWV) en telefoongesprekken bereiken de gemeente signalen dat particulieren in Groenoord en Nieuwland mee willen doen met de woningverbetering. De aanpak voorziet daar (nog) niet in en op dit moment zijn daar geen middelen voor. In tijden van bezuinigingen ligt het niet voor de hand om nieuw beleid te formuleren, maar voorkomen moet worden dat buurten over een tijdje weer hetzelfde beeld gaan vertonen. Schiedam is een appartementenstad met veel kleinere, matig functionerende VvE s. Door de woningverbetering en/of het funderingsherstel zijn veel kleinere VvE s soms noodgedwongen geactiveerd. Het is zaak om deze eigenaren actief te houden opdat de investeringen niet over enkele jaren teniet zijn gedaan. De wens bestaat bij de bewonersverenigingen die in de werkgroep PWV zitten, om een VvE-balie in te richten. Natuurlijk zal de opdracht een stuk bescheidener zijn dan die van de huidige aanpak PWV, maar niets doen is voor Schiedam niet wenselijk Funderingsherstel Ook wat funderingsherstel betreft zijn we nog met een fors aantal plannen bezig. Omdat eigenaren voor een belangrijk deel het tempo van het proces bepalen, betekent dit dat de funderingsproblemen eind 2014 nog niet zijn opgelost. Daarnaast zitten 400 woningen nog steeds in de monitoring. Door complicaties met de metingen (zie 1.3.) duurt het langer eer er duidelijkheid is over de zakkingen. Uit dit aantal woningen dat in de monitoring zit, volgt waarschijnlijk een aantal funderingsherstellocaties. Voor de gemeente Schiedam is het een dilemma: het project stopt eind 2014, maar een deel van de eigenaren van woningen die zijn aangewezen als incident, zijn dan nog met de plannen bezig of zelfs daar net aan begonnen Energiebesparingen Op het gebied van milieu en energiebesparingen is er in 2011 aan getrokken om eigenaren hiervoor te interesseren. Het uitgangspunt dat de aankoop van een woning het moment is werkzaamheden aan het huis te doen, is een goede maar het blijkt een moeizaam traject te zijn om eigenaren aan te zetten tot energiebesparende maatregelen. Het kost veel inzet. Het Servicepunt Woningverbetering levert namelijk niet alleen een papieren advies; de eigenaren krijgen ook hulp aangeboden. Verkopers van een huis ouder dan vijftien jaar hebben uiteindelijk in 266 gevallen een Energiebesparingsadvies aangevraagd. In maart 2012 waren 198 woningen van een Energielabel voorzien. De makelaarsactie wordt in voorjaar 2012 geëvalueerd. 22

26 Het aantal leningen dat wordt afgesloten om de funderingsproblemen aan te pakken, stijgt. Eind 2014 zijn helaas nog niet alle problemen opgelost..

27 7. Adressen 7.1. Back office Tot het projectteam PWV, afdeling Ruimtelijk Gebruik, cluster Stedelijke Ontwikkeling, behoren in 2011: projectcoördinator Ruud van Workum tel medewerker woningverbetering Frank Alberts tel medewerker woningverbetering Yke Rippen tel communicatieadviseur Marianne Ames tel medewerker woningverbetering Anneke Bos tel Front office Servicepunt Woningverbetering Lange Nieuwstraat AJ Schiedam Tel website Colofon Uitgave Tekst Eindredactie Foto s Druk Reacties aan: Gemeente Schiedam Marianne Ames Ruud van Workum Jan van der Ploeg e.a. BGS Gemeente Schiedam t.a.v. Particuliere Woningverbetering Postbus EA Schiedam rg.v.workum@schiedam.nl 24

28