Particuliere Woningverbetering en Funderingherstel. Jaarverslag 2004

Transcriptie

1 Particuliere Woningverbetering en Funderingherstel Jaarverslag

2 Voorwoord De inhoud Geachte lezer, Voor u ligt het eerste jaarverslag over de particuliere woningverbetering en funderingsherstel in Schiedam. Het is onze intentie om hier een jaarlijkse gewoonte van te maken. Het afgelopen jaar was een bewogen jaar waarin in veel gebeurd is. Dit verslag biedt u een goed overzicht. Het belangrijkste is misschien nog wel, dat we geleerd hebben naar elkaar te luisteren. Daar kunnen we allemaal ons voordeel mee doen. Er is een samenwerking ontstaan tussen gemeente en bewonersverenigingen die we in 2005 verder uit kunnen bouwen. Er is immers nog veel te doen in de komende vijf jaar in de wijken Oost, Zuid en West. De huidige aanpak van de particuliere woningverbetering van 2800 woningen loopt zeker nog enkele jaren door. Het funderingsherstel zal in de komende jaren plaats gaan vinden. En omdat de particuliere woningverbetering een belangrijke en rol speelt in het realiseren van goede en gedifferentieerde woonmilieus gaat het gemeentebestuur van Schiedam in 2005 voor nog eens 1400 woningen een aanpak van de particuliere woningverbetering starten. De aanpak wordt alleen maar een succes als de samenwerking tussen gemeente en eigenaren stand weet te houden. Het gesternte is gunstig. Het algemene doel is hetzelfde: goede leefbare buurten waar het prettig wonen is. De weg er naar toe kent ongetwijfeld nog vele hindernissen. Iedere eigenaar is anders en heeft terecht zo ook zijn eigen prioriteiten. Kortom het wordt weer een spannend jaar waarin weer veel werk te verzetten valt. Over een jaar hopen wij u een jaarverslag aan te kunnen bieden met mooie productieaantallen. 1. Inleiding 2. Een nieuwe werkwijze voor de lopende aanpak 3. Een nieuwe verordening en ruimere leningen 4. De afspraken met VROM 5. De aanpak van 1400 woningen extra 6. De resultaten tot en met Beoogde resultaten in Adressen Lydia Buist Hoofd 2 3

3 1. Inleiding Halil Cimtay (bewoner Schiedam-West): Dat de gemeente met dit initiatief kwam, vond ik heel goed. De procedure duurde alleen lang. Het heeft uiteindelijk toch anderhalf jaar geduurd eer we met de verbouwing konden starten. (Nieuwsbrief september 2004) De uitgangssituatie Eind 2003 leek de situatie rond de particuliere woningverbetering goed op orde. Een tweetal bouwbureaus functioneerde een jaar. Met twee externe partijen Sterner en Woningbeheer zijn daartoe contracten afgesloten. Door bouwkundige inspecties was de onderhoudsachterstand van flink wat woningen in kaart gebracht. De gegevens zijn verwerkt in bouwkundige onderhoudsrapporten (BOR s). Daarin is ook een plan voor het wegwerken van deze onderhoudsachterstanden opgenomen. De besprekingen van de BOR s met huiseigenaren kwamen op gang. Met het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn), is een contract afgesloten voor leningen met een zeer lage rente ten behoeve van woningverbetering en funderingsherstel. Eigenaren kunnen 5% onder de marktrente lenen met een minimum rente van 1,5%. Het algemene funderingsonderzoek is gestructureerd aangepakt. Uit de resultaten blijkt dat de funderingsproblematiek anders ligt dan verwacht. In Schiedam gaat het met name om een draagkrachtprobleem en niet om paalrot. Daarvoor is beleid geformuleerd. Voor een kleine 100 woningen is duidelijk dat funderingsherstel nodig is. Bijna 1000 woningen moeten gedurende drie jaar gemonitord worden om te kunnen bepalen of funderingsherstel nodig is. Dat is in gang gezet. De communicatie in de wijken over de funderingsproblemen is goed verlopen. De ambtelijke organisatie is aangepast door de samenvoeging van de afdeling milieu en de afdeling bouw- en woningtoezicht. Er trad een nieuw afdelingshoofd aan. Eind 2003 zijn een nieuwe medewerker particuliere woningverbetering en een nieuwe projectcoördinator aangetrokken. Het jaar 2004 zou het eerste echte productiejaar worden een bewogen jaar Hoe anders verliep het in Voor de gemeente ging het jaar van start met een interne evaluatie. De cijfers van de bouwbureaus over 2003 werden tegen het licht gehouden. Al snel bleek dat de gemeentelijke verordening, op basis waarvan het SVn de laagrentende leningen aan eigenaren verstrekt, niet deugde. Dat terwijl de eerste aanvragen binnen druppelden. De oude verordening week te veel af van de praktijk en was veel te gedetailleerd. Ook waren de bedragen die geleend konden worden meestal te laag in verhouding tot door eigenaren te investeren bedragen. Er moest een nieuwe verordening komen. Tegelijkertijd openbaarde zich een gebrek aan draagvlak in de wijken terwijl de gemeente onzichtbaar verstopt zat achter de bouwbureaus. De onvrede was in West het sterkst voelbaar. Voor de lopende aanpak van woningverbetering voor 2800 woningen en de aanpak van het funderingsherstel leidde dit tot een nieuwe werkwijze en een nieuwe verordening met ruimere mogelijkheden om te lenen. Dit kunt u lezen in de hoofdstukken 2 en 3. Omdat het allemaal langer duurt dan afgesproken, is een aanpassing van deze afspraken met het ministerie van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieu (VROM) gewenst (hoofdstuk 4). Ook keken we naar wat er nog meer moet gebeuren aan particuliere woningverbetering in de wijken Oost, West en Zuid. Dit leidt in hoofdstuk 5 tot de aanpak van nog eens 1400 woningen in de komende vijf jaar. De hoofdstukken 6 en 7 gaan in op de resultaten, die er ondanks alles zijn en zeker verwacht worden. 5

4 2. Een nieuwe werkwijze voor de lopende aanpak Frank Alberts, medewerker particuliere woningverbetering bij de gemeente Schiedam (uiterst links op de foto): Wat ik hoog in het vaandel heb staan, is dat de burger met de overheid sámen naar een doel toe gaat. Voorop staat dat we een betrouwbare overheid zijn. Misschien is de boodschap niet altijd even leuk, maar de gemeente neemt haar inwoners wel serieus. (Nieuwsbrief december 2004) De onvrede en het gebrek aan draagvlak leidden tot onrust, maar gelukkig ook tot gesprekken met de bewonersverenigingen Oost, West en Zuid en het Schiedamse Overleg Bewonersorganisaties. De gemeentelijke lijn in deze gesprekken was: We komen naar u luisteren, nemen uw commentaar serieus en kijken wat we er mee aan kunnen. Uitleg en discussie over de inhoudelijke kant van de in voorbereiding zijnde nieuwe verordening en de verbeteringen daarin. De eerste bijeenkomst vond plaats op 28 april in wijkgebouw De Erker in West onder toeziend oog van een journalist van Het Stadsblad. Daarna volgden er meer. De sfeer verbeterde snel en er ontstond samenwerking. De gesprekken leidden tot resultaten. De belangrijkste zaken zijn: Over de nieuwe verordening, de hogere leningen en langere looptijden voor woningverbetering en funderingsherstel was overeenstemming. De verbeteringen van de laagrentende leningen zijn voor iedereen duidelijk. De gemeente gaat een actieve rol vervullen in de communicatie. Eigenaren moeten hun woning onderhouden. De gemeente biedt eigenaren een helpende hand. Voor uitzonderingen geeft de hardheidsclausule de mogelijkheid om eigenaren met bijzondere problemen verder te helpen. De betrokken partijen hebben geen behoefte om de uitzonderingen in regels vast te leggen en zijn tevreden met de hardheidsclausule. Bij meningsverschillen over de BOR s behoort een second opinion tot de mogelijkheden. Desgewenst gaat een andere vertegenwoordiger van het bouwbureau nog eens naar de woning kijken. Ook bij funderingsherstel is een second opinion mogelijk. Bij een eventuele aanschrijving gaat de gemeente niet blind op het BOR af. De gemeentelijke woninginspecteur zal altijd eerst zelf nog gaan kijken. De gemeente bewaakt de kwaliteit. Dit doet ze onder meer door steekproefsgewijs de BOR s van de bouwbureaus te controleren. De eerste steekproef is in 2004 nog uitgevoerd. Daarnaast houdt de gemeente een enquête onder eigenaren om de klanttevredenheid te meten. De toonzetting van de brieven met slecht nieuws is onmiddellijk aangepast. Deze is vriendelijker zonder de boodschap te veranderen.bij gebrek aan medewerking worden deze brieven verstuurd. Eigenaren die hun woning goed onderhouden krijgen daarover een brief met de complimenten van de gemeente: De kanjerbrief. Woningen met mogelijke funderingsproblemen (de woningen die in demonitoring zitten) krijgen nog geen brief ook al is het onderhoud perfect. De gemeente betrekt de bewonersverenigingen bij het maken van nieuwe plannen voor de particuliere woningverbetering in de periode 2005 tot en met De drie bewonersverenigingen komen daarvoor nog met voorstellen om goed onderhoudsgedrag te belonen. Gaandeweg is een nieuwe werkwijze ontstaan. De gemeente is zichtbaar aanwezig in het proces. Er is sprake van open communicatie over en weer. Dit heeft geleid tot een goede samenwerking. Over de nieuwe plannen voor de komende vijf jaar bereikten we overeenstemming. Vervolgens besloten de gemeente en de bewonersverenigingen van Oost, West en Zuid een periodiek overleg in te stellen. Ook de communicatie met de eigenaren in de buurten heeft een nieuwe vorm gekregen. Voorheen verliep de communicatie met de eigenaren geheel via het bouwbureau. De gemeente was niet zichtbaar. In dat laatste is verandering gebracht. In de tweede helft van 2004 gaf de gemeente vier nieuwsbrieven uit in een nieuwe en aantrekkelijke vormgeving. Voor de funderingsproblematiek is een voorlichtingsfilm gemaakt. Inhoudelijk heeft een aanpassing van de centrale boodschap plaatsgevonden. Voorheen lag het accent teveel op de repressieve kant van de aanpak met de aanschrijving als instrument om eigenaren te dwingen direct noodzakelijk onderhoud uit te voeren. Dit leidde vooral bij welwillende eigenaren tot begrijpelijke irritaties. Nu is de centrale boodschap erop gericht eigenaren te verleiden tot onderhoud met gratis hulp en advies en een lening met een zeer lage rente. De toonzetting is vriendelijker. De aanschrijving blijft bestaan. De gemeente zal dit instrument om niet willende eigenaren te dwingen direct noodzakelijk onderhoud te plegen inzetten waar het echt nodig is. Dit zal altijd op een zorgvuldige wijze gebeuren. Het is immers een zwaar instrument dat de gemeente niet zo maar inzet. Een eigenaar die blijft weigeren het direct noodzakelijke onderhoud uit te voeren krijgt uiteindelijk met uitvoering van gemeentewege te maken. Dit betekent dat de gemeente op kosten van de eigenaar een aannemer inschakelt. 7

5 3. Een nieuwe verordening en ruimere leningen Ton Romijn en Harry Visser van de Bewonersvereniging Schiedam-West: Iedereen in West was eerst over zijn toeren. Het project was niet goed en te groots opgezet. En het programma van eisen was zo zwaar dat veel bewoners een verhuizing als enige optie zagen. Ook de toonzetting van de brieven maakte ons laaiend. Maar we hebben het er niet bij laten zitten. (Nieuwsbrief februari 2005) Bij een nieuwe werkwijze hoort een nieuwe verordening. Op 5 juli 2004 besloot de gemeenteraad om de nieuwe verordening Verbetering particuliere woningvoorraad en monumenten 2004 met daarbij behorende bijlagen en beleidsregels vast te stellen en de oude spelregels in te trekken. Ruimere leningen met langere looptijden doen daarmee hun intrede. Dit geldt zowel voor woningverbetering als voor funderingsherstel. Woningverbetering Bij woningverbetering was in de oude verordening sprake van 2 etiketten: te weten Groot onderhoud, verbetering en projectontwikkeling en Stimulering van Vereniging van Eigenaren. Iedere woning viel onder een van deze twee etiketten. In de praktijk komt het laatste etiket nauwelijks voor. Het etiket beoogde verenigingen van eigenaren te activeren om hen vervolgens enig onderhoud te laten plegen. De oude verordening ging uit van een zachte lening van maximaal 6.800,-- per woning met een looptijd van 10 jaar. In de werkelijkheid liggen de gemiddelde investeringsbedragen bijna drie maal zo hoog. De voorwaarden zijn verbeterd door dit etiket te laten vervallen.daardoor bestaat voor de particuliere woningverbetering nog maar een etiket en dat is Groot onderhoud. Iedere eigenaar kan een lening met zeer lage rente krijgen van maximaal ,-- met een looptijd van maximaal 20 jaar. De hoogte van de lening is afhankelijk van de te plegen investeringen. Eigenaar/bewoners kunnen bovendien nog rekenen op een subsidie ineens van 4.500,-- als ze ten minste ,-- investeren. Funderingsherstel Bij funderingsherstel bood de oude regeling huiseigenaren een lening met zeer lage rente van maximaal ,-- per woning met een looptijd van 20 jaar. In verhouding tot de ,-- tot ,-- die eigenaren per pand onder de grond moeten stoppen is dit een mager aanbod. Daarom is afgesproken voor maximaal ,-- aan zachte leningen per pand te verstrekken en de looptijd op te rekken tot 25 jaar om de maandlasten te drukken. De verwachting is dat dit eigenaren een voldoende steun in de rug geeft om tot funderingsherstel over te gaan. Hieronder volgt een samenvatting van de nieuwe regeling, waar ook de aanpak van monumenten deel van uitmaakt. Samenvatting regeling particuliere woningverbetering, funderingsaanpak en monumenten Funderingsaanpak zachte lening per pand Looptijd naar keuze Rente vast periode max euro max. 25 jaar max. 25 jaar Rentekorting bij zachte lening (minimumrente 1,5 procent) 5 procent korting Groot onderhoud zachte lening per woning max euro Monumentenzorg Geschatte gemiddelde investering euro Subsidie voor eigenaarbewoner bij minimale investering van euro euro Zachte lening Marktconforme lening euro Investering boven zachte lening Looptijd naar keuze max. 20 jaar Looptijd 20 jaar Rente vast periode max. 20 jaar Rente vast periode max. 20 jaar Rentekorting bij zachte lening (minimumrente 1,5 procent) 5 procent korting Rentekorting bij zachte lening (minimumrente 1,5 procent) 5 procent korting 9

6 4. De afspraken met VROM Nelis Visscher, administrateur van vijf Verenigingen van Eigenaren aan de Rotterdamsedijk: Als je belt met een vraag, krijg je gelijk antwoord. Die mensen weten van wanten. Zij hebben ook dat bouwkundig rapport opgesteld, en daar is heel wat werk aan besteed. Daar hebben we niets voor hoeven te betalen. Ik werk voor VvE s in deze hele regio, maar heb dit nog niet eerder meegemaakt. Ik ben heel enthousiast over dit project. (Nieuwsbrief oktober 2004) Voor de lopende aanpak van de particuliere woningverbetering en de funderingsaanpak ontvangt de gemeente van VROM een tweetal subsidies. Een bedrag van 5,2 miljoen voor het doen verbeteren van de fundering van 750 woningen en een bedrag van 5,6 miljoen voor de aanpak van 2196 woningen waarvan de herstelkosten tenminste , -- bedragen (de knelpuntenpot). VROM betaalt vooruit en rekent achteraf af met de gemeente. De gemeente moet per 31 december 2004 klaar zijn, maar er is twee jaar uitstel mogelijk. Omdat Schiedam met specifieke problemen kampt is twee jaar uitstel niet genoeg. De contracten bieden echter deze ruimte niet. Ondertussen heeft Schiedam fors geïnvesteerd in de vooroorlogse particuliere woningvoorraad. De klus moet afgemaakt worden. Eind 2004 heeft de gemeente daaraan voor 12,2 miljoen bijgedragen. Voor de komende jaren is inclusief de extra aanpak van 1400 woningen in de particuliere woningverbetering nog 6,6 miljoen begroot waarvoor dekking bestaat. Voorwaarde is dan wel dat Schiedam van VROM meer tijd krijgt. Hierover vindt met VROM overleg plaats. Inhoudelijk wordt het Schiedamse probleem erkend. Meer tijd nodig Het nodig hebben van meer tijd wordt veroorzaakt door de aard van de Schiedamse funderingsproblemen. Schiedam, zo bleek uit nader onderzoek, heeft vooral te maken met onvoldoende draagkracht veroorzaakt door negatieve kleef en niet met paalrot of droogstand van paalkoppen. Bij dat laatste kun je meteen vaststellen of een fundering moet worden aangepakt bij negatieve kleef meestal niet. Bij negatieve kleef trekt de zakkende veengrond de houten palen, die onvoldoende weerstand bieden mee naar beneden. Veelal ongelijke zakkingen zijn het gevolg. Om voor 930 woningen vast te kunnen stellen of funderingsherstel van een pand al dan niet noodzakelijk is moeten we gedurende drie jaar de zakkingen meten. Daarom hebben we meer tijd nodig. Voor tenminste 80 woningen, waarvan we nu al wel weten dat funderingsherstel noodzakelijk is, vindt het funderingsherstel met medewerking van de eigenaren wel binnen twee jaar plaats. De extra tijd die nodig is om zakkingen te meten heeft ook gevolgen voor de particuliere woningverbetering. Immers bijna alle 930 woningen, waarvan we nu drie jaar lang de zettingen meten, vallen eveneens onder de particuliere woningverbetering. Het is eigenaren vaak niet te verkopen dat hij eerst het casco van zijn woning moet opknappen en een paar jaar later mogelijk de fundering nog eens. Een dergelijke fasering is vaak bijzonder onhandig, in technische zin niet altijd verstandig en juridisch niet afdwingbaar. Dit betekent dat ook voor de woningverbetering meer tijd nodig is om aan het vereiste aantal te komen. Voor het overige draait de lopende aanpak van de woningverbetering op volle toeren. Eind 2004 is voor ongeveer 1900 van de 2800 woningen een Bouwkundig Onderhoud Rapport gemaakt en besproken met de eigenaar. Het Schiedamse college van burgemeester en wethouders heeft de minister verzocht om maximaal 5 jaar uitstel te verlenen voor de afrekening van de verleende subsidies voor de aanpak van de funderingsproblematiek en de particuliere woningverbetering. Deze periode heeft de gemeente Schiedam nodig om de afgesproken prestaties in zijn geheel te kunnen leveren. Een delegatie van het college van burgemeester en wethouders zal begin 2005 het initiatief nemen om met de minister daarover een onderhoud te hebben. We gaan er vanuit dat er volgend jaar nieuwe afspraken met VROM komen. Er zijn immers goede argumenten. Het is volstrekt duidelijk waar de vertraging vandaan komt. Bovendien is de particuliere woningverbetering naast de herstructurering van groot belang voor het prettig wonen in Schiedam. 11

7 5. De aanpak van 1400 woningen extra Rob Tas van Bewonersvereniging Schiedam-Zuid: Het beleid is omgegooid, er is meer openheid en meer transparantie. Bovendien is de communicatie ten aanzien van de eigenaren onder andere door deze nieuwsbrief aanzienlijk verbeterd. Het is natuurlijk niet zo dat de bewonersverenigingen nu het beleid gaan bepalen, maar we willen wel een inbreng daarin. (Nieuwsbrief december 2004) We gaan er van uit, dat Schiedam haar opgave kan afmaken. Er is wel meer tijd nodig. Het geld is er. Nadat de lopende aanpak van de particuliere woningverbetering op de rails gezet was, zijn we opnieuw naar de periode 2005 tot en met 2009 gaan kijken. Hierbij is nauw samengewerkt met de bewonersverenigingen van Oost, Zuid en West. Dit najaar keurde het gemeentebestuur de aanpak van nog eens 1400 woningen goed. De aanpak gaat in 2005 van start woningen erbij Omdat de particuliere woningverbetering en de herstructurering een belangrijke en samenhangende rol spelen in het realiseren van goede en gedifferentieerde woonmilieus zal Schiedam in 2005 voor nog eens 1400 woningen in de wijken Oost, Zuid en West een actieve aanpak van de particuliere woningverbetering starten. De juist vernieuwde verordening is hierop van toepassing. Deze woningen liggen met name in de CBS-buurten 42 en 32. De precieze invulling van de adressen zal begin 2005 plaatsvinden, waarna een bouwbureau de eigenaren zal gaan benaderen. De actieve aanpak van de 1400 woningen komt in belangrijke mate overeen met de nu lopende aanpak van 2800 woningen. De passieve aanpak Naast de actieve aanpak van 1400 woningen in twee buurten is er ook sprake van een passieve aanpak. De eigenaren in 7 buurten komen hiervoor in aanmerking. Een eigenaar die wil verbeteren kan een laagrentende lening afsluiten. Als eigenaar maak je zelf plannen voor het verbeteren van de woning. Je kunt hierbij, tegen betaling, hulp en advies krijgen van het bouwbureau. Daarnaast zijn twee buurten waarin de woningen voor het merendeel corporatiebezit zijn. In deze buurten is een heel klein deel van de woningen onverbeterd particulier bezit. De eigenaren van deze woningen kunnen eveneens een beroep doen op de passieve aanpak particuliere woningverbetering. In drie buurten komen eigenaren niet in aanmerking voor het afsluiten van een laagrentende lening. Bovenstaande indeling vloeit voort uit een analyse waarbij de voornaamste factoren zijn: onderhoudsachterstanden, inkomensklasse van de bewoners (hoge of lage inkomensklasse), in het verleden verstrekte subsidies en de bouwfysische staat van de woningen. Ter verduidelijking vindt u op pagina 20 een kaartje waarop is aangegeven om welke buurten het gaat. Op detailniveau zullen nog aanpassingen plaatsvinden. Subsidie ineens vervalt Het belangrijkste verschil is dat de subsidie ineens van bij hoge investeringen komt te vervallen. Daarvoor in de plaats is in de begroting een bedrag van 300 per woning opgenomen als stimulans voor eigenaren van woningen die hun woning verbeteren of goed onderhouden hebben. In overleg met de bewonersverenigingen zoeken we naar een goede invulling. Fundering op staal Een ander punt van aandacht is dat het overgrote deel van de nieuw aan te pakken woningen op staal gefundeerd is. Dit betekent dat er geen palen onder zitten. Op een zandachtige ondergrond is funderen op staal heel gewoon, maar op de slappe veengrond van Schiedam ligt dat anders. De huizen zakken. De bodem zakt ook, terwijl de grondwaterstand gelijk blijft. Er zullen vochtproblemen ontstaan. Het ophogen van de openbare ruimte kan eigenlijk niet, omdat de panden dan nog meer in een put komen te staan. Het verlagen van het grondwaterpeil helpt een tijdje maar veroorzaakt tegelijkertijd extra zakkingen. Als er woningen met houten palen in de buurt staan is grondwaterverlaging niet mogelijk. Palen die gedeeltelijk droog staan gaan rotten. Op langere termijn zullen de woningen op staal vaker problemen met vocht krijgen. Dit zal de komende jaren nog wel meevallen. Echter het proces van zakkende huizen, zakkende bodem en gelijkblijvend grondwaterpeil is onomkeerbaar en dat maakt dat de levensduur van deze woningen in principe eindig is. Daarom is het bij fundering op staal extra noodzakelijk te kijken naar de mate waarin investeringen zinvol zijn. Dit leidt tot de conclusie dat, enkele uitzonderingen daargelaten, investeren in woningen op staal zinvol is. Ondertussen wordt er in deze woningen vaak met veel plezier gewoond en is er niet zelden sprake van investeringsbereidheid. 13

8 6. De resultaten tot en met 2004 Eduard de Wit, constructeur bij de gemeente Schiedam: Eigenlijk is funderingsherstel voor alle partijen die ermee te maken krijgen, een ingewikkelde klus. De gemeente beseft heel goed wat dit teweeg zal brengen bij de mensen en zal dus heel zorgvuldig gaan kijken of daadwerkelijk herstel nodig is. Dit proces wordt echt niet in een vloek en een zucht besloten. (Nieuwsbrief december 2004) 6.1 De resultaten Naast de verandering van de werkwijze, een nieuwe verordening en de aanpak van nog eens 1400 woningen, kwam in 2004 de productie ook nog op gang. Hieronder de cijfers op een rij. DE WONINGVERBETERING LOPENDE AANPAK informatie fase afgerond 2600 woningen BOR gereed en besproken* 1900 woningen laagrentende leningen 91 woningen uitvoering gestart zonder financiering** 250 woningen kanjerbrief verzonden 65 woningen kwaliteitscontrole BOR 74 woningen voortraject aanschrijving gestart (bemiddeling) 28 woningen binnentreden met machtiging B en W voor BOR 2 woningen aanschrijving gestart 2 woningen DE FUNDERINGSAANPAK funderingsherstelplan in de maak 80 woningen monitoren fundering 2004, 2005 en woningen DE ZWAMBESTRIJDING Aantasting door zwam Nader onderzoek 18 woningen WONEN BOVEN WINKELS Begeleiding bij plannen maken 15 plannen Subsidie verleend 24 woningen * in West worden de BOR s momenteel gecontroleerd hetgeen kan leiden tot aanpassingen en nieuwe besprekingen ** dit is een ruwe schatting 6.2 Toelichting op resultaten De woningverbetering Voor de lopende aanpak van de woningverbetering is afgesproken om voor 2800 woningen een aanpak te starten. De gepresenteerde cijfers hebben uitsluitend hierop betrekking. Daar komen in 2005 nog eens 1400 woningen bij. Momenteel wordt een partij geselecteerd om daar uitvoering aan te geven. In totaal worden dus 4200 woningen aangepakt. De aanpak is in vier fasen opgeknipt. De start bestaat uit het informeren van eigenaren over wat er te gebeuren staat. Doorgaans maakt een informatieavond daar deel van uit. De tweede fase bestaat uit het inspecteren van de woningen en het opstellen en met de eigenaar bespreken van het BOR. Dit leidt tot afspraken over het wegwerken van achterstallig onderhoud. De derde fase omvat de voorbereiding van de uitvoering. Eigenaren zoeken een aannemer of besluiten het zelf te doen. Ze sluiten een laagentende lening af of betalen de uitvoering op een andere manier. Daarna volgt de vierde fase de uitvoering en de gemeentelijke eindcontrole. Voor 65 woningen heeft deze eindcontrole reeds plaatsgevonden. Het betreft woningen die zo goed onderhouden zijn, dat er nauwelijks sprake is van achterstallig onderhoud. Deze eigenaren ontvingen van de gemeente de zo genaamde Kanjerbrief. Aan de eigenaren van 91 woningen is inmiddels voor 1,5 miljoen aan leningen met een zeer lage rente verstrekt. Dit is gemiddeld per woning. De kwaliteitscontrole van de BOR s is een gemeentelijke taak. Naar aanleiding van klachten van eigenaren is na de zomervakantie een uitgebreide controle gedaan naar de Bouwkundig Onderhoudsrapporten (BOR s). In West en Oost zijn elk 25 adressen geselecteerd, waarvan aan de eigenaren is gevraagd of ze aan de steekproef wilden deelnemen. Uit deze steekproef is naar voren gekomen dat de BOR s in Oost kwalitatief goed zijn. In Schiedam-West echter is in een aantal gevallen te lichtvaardig geoordeeld: de situatie van constructieve delen aan het casco van sommige huizen blijkt namelijk minder goed dan in het rapport vermeld staat. Zo werden bij controle scheuren in gevels ontdekt die niet in het BOR stonden vermeld of roestende stalen balken die het metselwerk uiteindelijk zouden wegdrukken. In de BOR s van de betrokken woningen werden deze problemen niet gemeld. Het bouwbureau controleert nu alle BOR s. In het geval er fouten in zitten wordt contact opgenomen met de eigenaar. Om misverstanden te 15

9 voorkomen krijgen eigenaren een nieuw rapport met een groene kaft ook als er geen fouten in de oude BOR zaten. Een andere gemeentelijke taak is de aanschrijving. De gemeentelijke woninginspecteurs hebben hier een belangrijke rol in. Het kwam 28 keer voor, dat eigenaren het bouwbureau de medewerking weigerden om het BOR op te stellen. Dan wordt het minder vrijblijvend en gaat het dossier van het bouwbureau over naar de gemeentelijke woninginspecteur. Die zoekt dan contact met de eigenaar. Meestal leidt dit alsnog tot vrijwillige medewerking. Soms is er iets bijzonders aan de hand en wordt er naar een maatwerk oplossing gezocht. In slechts twee gevallen was er sprake van een onwillige eigenaar, waarbij het BOR onder dwang tot stand kwam. Voor twee andere, flink verwaarloosde woningen, is de gemeente inmiddels van start gegaan met de aanschrijving. De eigenaar zal gedwongen worden achterstallig onderhoud uit te voeren. De funderingaanpak Bij ten minste 80 woningen op zestien locaties in Schiedam zijn de problemen zo groot dat ingrijpen nu noodzakelijk is. De eigenaren van deze zogeheten incidentpanden zijn hierover door de gemeente Schiedam al geïnformeerd. Voor de zestien locaties vindt nader onderzoek plaats en wordt een globaal herstelplan opgemaakt. De eigenaren van de panden krijgen dit plan gratis ter beschikking. Het rapport maakt duidelijk bij welke woningen per locatie funderingsherstel nodig is, wat de beste oplossing voor het probleem is en wat de kosten daarvan ongeveer zijn. Als woningen met grote funderingsproblemen samen met aangrenzende woningen een bouwkundige eenheid vormen, dan moeten die aangrenzende woningen ook mee in de funderingsaanpak. Het aantal van 80 zal hierdoor toenemen. Voor 930 andere woningen is de gemeente gedurende drie jaar aan het meten of ze nog verzakken of niet. Daarna kan bepaald worden of funderingsherstel echt nodig is of gelukkig achterwege kan blijven. Er zijn hoogte bouten op de panden aangebracht en jaarlijks, voor het eerst in 2004, vindt een waterpassing plaats. Ook worden de grondwaterstanden regelmatig gemeten. Zwambestrijding Een onaangename verrassing was de constatering van zwam in drie straten in West. Zwam ontstaat meestal in vochtige kruipruimtes. Het is zeer besmettelijk en tast houten vloeren en balken aan met alle gevolgen van dien. Het is zaak dit probleem grondig aan te pakken. Alle eigenaren moeten meedoen. De aanpak kan ingrijpend zijn voor eigenaren, als bijvoorbeeld een vloer moet worden vervangen. De gemeente heeft inmiddels besloten de begeleiding van de eigenaren door het bouwbureau en de onderzoekskosten te betalen. Uiteraard zijn de herstelkosten voor rekening van de eigenaren. Een lening met zeer lage rente behoort tot de mogelijkheden. Wonen boven winkels Wonen boven winkels stelt zich ten doel een bijdrage te leveren aan het beter functioneren van de binnenstad. Op verschillende manieren stimuleert de gemeente eigenaren dikwijls leegstaande ruimten boven winkels door een kwaliteitsimpuls te verbouwen tot woningen. De aanpak sluit aan op die van de particuliere woningverbetering. Aanvankelijk was er nauwelijks belangstelling. Door een actieve en deels geclusterde aanpak van de gemeente raken eigenaren nu meer geïnteresseerd. Dit leidde tot 15 plannen voor in totaal 24 woningen aan de Hoogstraat en de Dam. Monumenten Volledigheidshalve vermelden we de aanpak van monumenten. Eigenaren van monumenten (woning of niet) kunnen gebruik maken van dezelfde laagrentende lening als huiseigenaren in de particuliere woningverbetering. Tot nu toe is de regeling weinig succesvol. In 2005 vindt een evaluatie plaats en zal worden bekeken hoe er wel resultaten behaald kunnen worden. De financiën Eind 2004 heeft de gemeente 12,2 miljoen geïnvesteerd in de aanpak van de particuliere voorraad en funderingsherstel. Voor de komende jaren is nog 6,6 miljoen beschikbaar. Dit bedrag komt overeen met de kostenraming van de tot en met 2009 nog te maken gemeentelijke kosten. 7. Beoogde resultaten in 2005 De nieuwe werkwijze krijgt een vervolg. Het bewaken van de kwaliteit van de geleverde prestaties is blijvend. Bovendien zal de gemeente zichtbaar aanwezig zijn in het traject en een actieve rol in de communicatie vervullen. Voor 2005 luiden de beoogde resultaten: De samenwerking met de drie bewoners verenigingen wordt gecontinueerd. In 2005 zal de gemeente ongeveer eens per 6 weken een nieuwsbrief uitbrengen. De centrale boodschap is meer gericht op het verleiden van eigenaren om onderhoud te plegen, dan op het afdwingen van onderhoud door middel van een aanschrijving. Er is een blijvend oog voor kwaliteit. De BOR s in Zuid zullen steekproefsgewijs op hun kwaliteit beoordeeld worden. De resultaten van de enquête onder eigenaren leiden waar nodig en mogelijk tot een verdere verbetering van de werkwijze. Er zal in toenemende mate aandacht zijn voor funderingsherstel. De resultaten van de jaarlijkse waterpassing van panden in de monitoring worden verwerkt. Daar waar noodzakelijk zullen panden tussentijds tot incident verklaard worden. Voor de ten minste 80 woningen op zestien locaties waar de problemen zo groot zijn dat ingrijpen nu noodzakelijk is worden de globale herstelplannen afgerond en besproken met de eigenaren. Alle herstelplannen voor 80 woningen af en besproken met betrokken eigenaren. De eerste panden gaan in uitvoering. We gaan er van uit dat met VROM over een stemming bereikt wordt over het verlenen van maximaal 5 jaar uitstel voor de afrekening van de verleende subsidies voor de aanpak van de funderingsproblematiek en de particuliere woningverbetering. De lopende aanpak van de particuliere woningverbetering zal verder tot productie leiden. Alle BOR s zijn klaar en besproken met de eigenaren. Naar verwachting wordt voor nog eens 300 woningen een laagrentende lening verstrekt. De resultaten worden zichtbaar op straat. De aanpak van nog eens 1400 woningen wordt opgestart. In de tweede helft van 2005 zullen de eerste eigenaren benaderd worden en worden de eerste BOR s opgesteld. We gaan op zoek naar een locatie voor het nieuw op te zetten Servicepunt Woningverbetering waar in de bouwbureaus zullen opgaan. Er komt een aantrekkelijk aanbod voor huiseigenaren die onder de passieve aanpak vallen en hulpen advies willen inhuren. Begin 2005 gaat de zwamaanpak van start. Eerst vindt onderzoek plaats en daarna worden passende maatregelen genomen. Wonen boven winkels wordt gecontinueerd. Het accent zal liggen op een actie veen geconcentreerde aanpak. Naast de Dam en de Hoogstraat richt de aandacht zich ook op het Broersveld. De regeling voor monumenten, die tot nu toe is de regeling weinig succesvol is, wordt geëvalueerd. Bekeken wordt hoe we tot resultaten kunnen komen

10 8. Adressen Ruud van Workum, coördinator particuliere woningverbetering bij de gemeente Schiedam (rechts op de foto): We willen niet dat eigenaren een rapport krijgen waarin een onvolledig beeld van hun pand wordt geschetst. Vroeg of laat loopt men dan toch tegen die problemen met het huis aan en dan is er niet meer de mogelijkheid om een laagrentende lening af te sluiten. Met excuses voor het ongemak, maar alle BOR s in West worden nu gecontroleerd. (Nieuwsbrief december 2004) Woningeigenaren in Schiedam-West kunnen terecht bij: telefoon geopend Bouwbureau West Rubensplein 15a 3116 BP Schiedam (010) (maandag t/m vrijdag van uur) info@bouwbureau-west.nl maandag en woensdag van uur, vrijdag van uur en verder op afspraak Woningeigenaren in Schiedam-Oost en Schiedam- Zuid kunnen terecht bij: Bouwbureau Oost en Zuid Rotterdamsedijk BA Schiedam telefoon (010) geopend info@bouwbureau-oost.nl maandag t/m donderdag van uur en vrijdag op afspraak Overige adressen: De stadswinkel Stadserf DZ Schiedam telefoon (010) info@schiedam.nl Bewonersvereniging Oost Boerhaavelaan LD Schiedam telefoon (010) bvso@tiscali-biz.nl Bewonersvereniging West Jan van Avenesstraat PR Schiedam telefoon (010) bvsw@hetnet.nl Bewonersvereniging Zuid Leliestraat NK Schiedam telefoon (010) bvsz@kabelfoon.nl Colofon: Uitgave Tekst Fotografie Eindredactie Reacties aan, Afdeling Ruud van Workum, coördinator, Het Kwartier stedelijke ontwikkeling Jan van der Ploeg Bureau communicatie Afdeling, postbus 1501, 3100 EA Schiedam of mail aan: rg.v.workum@schiedam.nl 19

11 19 Aan deze kaart kunnen geen rechten worden ontleend. 20