Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel. Jaarverslag 2007

Transcriptie

1 Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel Jaarverslag

2 Voorwoord Geachte lezer, Voor het vierde achtereenvolgende jaar zetten we de voortgang van het project Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel (PWV) voor u op een rij. Met enige trots constateer ik dat dit project aanslaat in Oost, West en Zuid. Alleen al in 2007 hebben 267 eigenaren een laagrentende lening afgesloten en zijn daarmee vervolgens in hun huis aan de slag gegaan. Daarbij is voor ruim 4,8 miljoen euro geïnvesteerd in de particuliere woningvoorraad. De oude wijken knappen zienderogen op dankzij de inzet van alle betrokken partijen. Gemeente en bewonersverenigingen zijn in de werkgroep PWV een vruchtbare samenwerking aangegaan. Een goed voorbeeld hiervan is de gratis APK-keuring van de gas- en elektrische installaties die op verzoek van de bewonersverenigingen onderdeel uitmaakt van de woningverbetering. Ook hebben de bewonersverenigingen zich sterk gemaakt voor een gratis energielabel. Eigenaren die vanaf 2008 actief worden benaderd voor deelname aan de particuliere woningverbetering krijgen dus niet alleen een gratis bouwkundig opnamerapport, maar ook een gratis APK en energiecertificaat van hun woning. Eventuele investeringen die hieruit voortvloeien, kunnen eigenaren gewoon meenemen in de laagrentende lening. De gemeenteraad heeft eind 2007 geld beschikbaar gesteld voor het project. Daardoor kan de particuliere woningverbetering in de oude wijken Oost, West en Zuid worden afgemaakt en kan de woningverbetering in het Centrum in 2008 van start gaan voor nog eens vierhonderd eigenaren. Tenslotte meld ik het funderingsherstel, dat ondanks alle inspanningen maar moeizaam op gang komt. Toch is er een lichtpuntje: in het afgelopen jaar maakten dertig eigenaren gebruik van de laagrentende lening om de funderingsproblematiek van hun woning aan te pakken. Het is een begin en ik hoop dat nog vele eigenaren binnenkort dit voorbeeld volgen. Ik besef dat het om grote investeringen gaat, maar andere deugdelijke oplossingen zijn er immers niet. Y.J. Haan Wethouder 2

3 De inhoud : Wijken knappen zichtbaar op Woningverbetering in het kort Het jaar De organisatie Frontoffice Backoffice Betrokken partijen Coördinatieoverleg Werkgroep Particuliere Woningverbetering Makelaars Bouwend Rijnmond Laagrentende leningen Klantenonderzoek Communicatie Nieuwsbrieven Website De resultaten tot en met De cijfers tot en met Toelichting op de cijfers tot en met Verwachtingen Adressen Bijlage A 24 Bijlage B 25 3

4 De Hellevoetsestraat vóór de opknapbeurt. Zo ziet het pand er uit na de woningverbetering!

5 : Wijken knappen zichtbaar op. 1.1 Woningverbetering in het kort De gemeente Schiedam besloot eind 2002 om huiseigenaren in de oudere stadswijken te ondersteunen bij het verbeteren van hun onroerend goed. Het gaat om buurten en straten waar woningverbetering hard nodig is. Na aanloopproblemen komt het project in 2004 pas echt op gang. Met het project Particuliere Woningverbetering (PWV) wil de gemeente voorkomen dat de kwaliteit van de woon- en leefomgeving in die wijken verslechtert. Huiseigenaren krijgen een gratis bouwkundig opnamerapport (BOR) waarin de noodzakelijke werkzaamheden aan hun woning staan vermeld en krijgen gratis hulp en advies bij de aanpak daarvan. Daarnaast hebben particulieren de mogelijkheid hiervoor een lening af te sluiten tegen een zeer aantrekkelijke rente. Er is een actieve aanpak, waarbij de gemeente eigenaren voor deelname aan het project van deur tot deur benadert en de eigenaar waar nodig verplicht om het achterstallig onderhoud aan te pakken. Daarnaast is er een passieve aanpak voor woningen die veelal een minder grote achterstand in onderhoud hebben. Eigenaren in de passieve aanpak die hun huis willen verbeteren, kunnen zich zélf aanmelden voor het project, een lening afsluiten tegen hetzelfde lage rentepercentage als in de actieve aanpak en tegen kostprijs hulp en advies krijgen. Behalve met de particuliere woningverbetering ondersteunt de gemeente de huiseigenaren ook bij het funderingsherstel van hun woningen. Ook hierbij krijgen zij gratis deskundige hulp en advies, een gratis globaal funderingsherstelplan en de mogelijkheid van een laagrentende lening. Het project Particuliere Woningverbetering is in verschillende fasen te verdelen: Fase I Fase II Start in 2003 met 2800 woningen in Oost, West en Zuid. In 2005 nog eens 1400 woningen erbij, voornamelijk in West en in mindere mate in Zuid Fase III Gemeenteraad maakt in november 2007 geld vrij om de aanpak in de wijken Oost, West, Zuid af te kunnen maken en nog circa 1000 woningen toe te voegen aan de aanpak; Daarnaast stelt de raad geld beschikbaar voor de start in 2008 van de particuliere woningverbetering in het Centrum met 400 woningen. 1.2 Het jaar 2007 In 2007 worden de resultaten van de particuliere woningverbetering goed zichtbaar. Her en der staan steigers in de straat en knappen de wijken zienderogen op. Hieronder komen de verschillende activiteiten die in 2007 speelden, aan bod. Het totaaloverzicht en de cijfers staan in hoofdstuk 6. Woningverbetering Maar liefst 767 eigenaren zijn sinds 2004 met behulp van een laagrentende lening in hun huis aan de slag gegaan. In totaal hebben zij tot nu toe dertien miljoen euro geïnvesteerd in de particuliere woningvoorraad in Schiedam. Daarnaast is er nog een groep van naar schatting 1200 eigenaren die zonder goedkope lening de woning heeft opgeknapt. Deze doe-het-zelvers hebben naar schatting voor ruim zes miljoen euro geïnvesteerd in hun huis. Uit een onderzoek onder de groep doe-het-zelvers blijkt dat de gemiddelde investering in het huis euro is. Wanneer een eigenaar een laagrentende lening heeft, is de gemiddelde investering overigens het dubbele van dit bedrag. Afgelopen jaar zijn 141 leningaanvragen gedaan door huiseigenaren die in fase I zijn benaderd (tegen 125 leningaanvragen in 2006). Ook fase II komt goed op gang met 96 leningen in Het merendeel van de particulieren is geïnformeerd. Een groot deel van de 1400 woningen van fase II bevindt zich in West; woningen in Oost zijn voornamelijk in fase I ondergebracht. In beide wijken zijn huiseigenaren behoorlijk aan de slag gegaan met het opknappen van hun woning. In Zuid gaan relatief minder mensen met een lening aan de slag. Uit de categorie passieve aanpak druppelen de aanvragen voor laagrentende leningen binnen. Eigenaren in de passieve aanpak kunnen net als eigenaren in de actieve aanpak gebruik maken van de mogelijkheid een aantrekkelijke lening af te sluiten. Wel moeten zij zelf het bouwkundig onderhoudsrapport, waarop de leningaanvraag is gebaseerd, tegen kostprijs betalen, evenals deskundige hulp en begeleiding bij de aanvraag. Uit de praktijk blijkt dat eigenaren wel tegen een 5

6 Vrije foto s (nieuw groot en oud als inzet) Een flat aan het Lorentzplein voor en na de woningverbetering.

7 aantrekkelijk tarief willen lenen, maar minder bereid zijn betaalde hulp in te huren. APK Op verzoek van de bewonersverenigingen West, Oost en Zuid is een keuring van de gas- en elektrische installaties onderdeel van de woningverbetering. De gemeente Schiedam betaalt de kosten van de keuring voor woningen die in 2005 zijn aangewezen voor deelname aan het project PWV. De firma EnerCen heeft tot nu toe bijna achthonderd woningen geïnspecteerd. Het resultaat van de keuringen staat vermeld in hoofdstuk 6. Enquête kleine stratengebied Zuid Eigenaren in het stratengebied in Zuid, begrensd door de Hagastraat, Groenelaan, Dwarsstraat en het Wilhelminaplein, hebben zich in het voorjaar 2007 uitgesproken over deelname aan de particuliere woningverbetering. Tot nu toe is dit stratengebied buiten de aanpak gehouden. Op verzoek van de bewonersvereniging Schiedam-Zuid zijn eigenaren gepolst over eventuele deelname aan het project. De gemeente heeft door middel van een enquête gevraagd of de eigenaren kiezen voor een actieve dan wel passieve aanpak. Uit de enquête en uit informatieavonden voor bewoners is gebleken dat het merendeel van deze groep eigenaren kiest voor een passieve aanpak van de particuliere woningverbetering: in dit kleine stratengebied komt dus geen van deur tot deurbenadering, maar kunnen eigenaren zich desgewenst zelf aanmelden voor het project en voor een laagrentende lening. Funderingsherstel Het college heeft begin 2007 de spelregels van het project verruimd. Om de eigenaren in financieel opzicht tegemoet te komen, is de looptijd van de lening verlengd naar maximaal dertig jaar (was 25 jaar). Dit scheelt de eigenaren aanzienlijk in hun bruto maandlasten. De eerste eigenaren hebben hiervan gebruik gemaakt. Halverwege 2007 is een resultatenkaart funderingsherstel op de gemeentelijke website geplaatst. Hierop staat de stand van zaken met betrekking tot monitoring en funderingsherstel vermeld. De kaart laat zien aan welke panden twee maal per jaar de zettingen worden gemeten (de monitoring) omdat twijfels bestaan of de fundering stabiel is of niet. Verder toont de kaart aan welke panden funderingsherstel moet plaatsvinden. Ook is te zien welke panden op staal staan. Deze resultatenkaart op de website wordt regelmatig geactualiseerd. In 2007 vond een tussentijdse evaluatie plaats van de voortgang van het funderingsherstel. De gemeente ontvangt van VROM subsidies die de particuliere woningverbetering en het funderingsherstel mogelijk maken. Afspraak was dat het project per 31 december 2004 werd afgerond, waarbij twee jaar uitstel mogelijk was. Op verzoek van het college van B & W is maximaal vijf jaar uitstel verleend voor de afrekening van de verleende subsidies. Dit betekent dat particulieren tot en met 2009 aan de slag kunnen. Er is gesproken over het feit dat funderingsherstel in Schiedam mondjesmaat op gang komt. In Schiedam hebben we te maken met een draagkrachtprobleem, hoofdzakelijk het gevolg van negatieve kleef. Het zettingsproces is moeilijk te voorspellen; bij andere oorzaken van funderingsproblemen zoals paalrot of de palenpest is dit makkelijker. Daarom duurt monitoring, het meten van ongelijkmatige zakkingen, van woningen zo lang. Monitoring In opdracht van de gemeente Schiedam vinden metingen aan woningen plaats naar ongelijkmatige zakkingen van de fundering. Deze aanpak wordt de monitoring genoemd. Voor de eigenaren betekent de monitoring van hun pand een onzekere situatie. Voor een aantal huiseigenaren was er in 2007 goed nieuws. In het voorjaar zijn voor het eerst woningen uit de monitoring gehaald. In januari 2007 is door Fugro een laatste meting gedaan, waarna de gegevens zijn overgedragen. De afdeling verkeer en landmeten van de gemeente Schiedam zal de metingen gaan verrichten. Na drie jaar meten geeft de monitoring nog niet de gewenste duidelijkheid over de funderingen van de onderzochte panden. Monitoring blijkt meer tijd te kosten dan verwacht. Voor de betrokken eigenaren betekent dit dat de periode van onzekerheid voortduurt. Zwam De aanpak van de zwamproblematiek in West was eind 2007 onder controle. Op de website van de gemeente Schiedam is een kaart gepubliceerd waarop de actuele stand van zaken staat. De bestrijding van deze agressieve schimmel die dwars door beton en wanden heen gaat, vordert gestaag. Omdat de zwam kan overslaan op naburige woningen, zal de gemeente niet schromen om het instrument van de aanschrijving in te zetten. De aanschrijvingsprocedure is eind 2007 voor het eerst in gang gezet bij een onwillige eigenaar. 7

8 In de werkgroep Particuliere Woningverbetering zitten vertegenwoordigers van de bewonersverenigingen Oost, West en Zuid - en sinds 2007 Centrum en van de gemeente Schiedam. Partijen informeren elkaar over de voortgang van het project.

9 2. De organisatie. In het kader van Samen Schiedam heeft in 2007 een organisatieomslag bij de gemeente Schiedam plaatsgevonden. De missie luidt: de Schiedamse overheid er is voor de inwoners. Samen met hen wordt gebouwd aan de stad en aan het welzijn van de Schiedammers. Voor het project PWV merken de particulieren geen verschil: zij kunnen rekenen op de vertrouwde service en op gratis hulp en advies bij het opknappen van hun pand. Het project Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel is door de organisatieverandering op een nieuwe plek in de gemeentelijke organisatie terecht gekomen. Het projectteam is nu ondergebracht bij de, Cluster Stedelijke Vernieuwing Frontoffice De uitvoering van de particuliere woningverbetering is in handen van het Servicepunt Woningverbetering, Lange Nieuwstraat 227. Huiseigenaren kunnen hier terecht voor deskundige hulp en advies. Het frontoffice wordt bemand door medewerkers van Steeds (tot november Tresfa Consult b.v.) 2.2. Backoffice Tot het projectteam, het backoffice, behoren: Ruud van Workum, projectcoördinator a.i. (Markum stedelijke ontwikkeling) Frank Alberts, medewerker woningverbetering gemeente Schiedam Yke Rippen, medewerker woningverbetering gemeente Schiedam Marianne Ames (freelance communicatieadviseur/projectsecretaris) Het backoffice zorgt voor de aansturing van de specialisten die bij het project betrokken zijn en is verantwoordelijk voor onderzoek en beleid, subsidiëring, financiën, communicatie, participatie en het projectmanagement. Het backoffice werkt nauw samen met medewerkers van de afdelingen Ruimtelijk Gebruik en Handhaving, waar de gemeentelijke taken zijn ondergebracht. Ook worden specialisten van buitenaf ingeschakeld voor de uitvoering van de woningverbetering, de monitoring, het funderingsherstel en de zwambestrijding Betrokken partijen Nauw betrokken bij de particuliere woningverbetering zijn: Gemeentewerken Rotterdam voor funderingsadviezen Wareco voor funderingsonderzoek Adviesbureau voor Bouw-Constructies Spierenburg voor het opstellen van globaal funderingsherstelplan en voor de aanpak van funderingen Geomet b.v. voor grondonderzoek t.b.v. globale herstelplannen Fugro Inpark b.v. voor monitoring van zettingen t.b.v. funderingsaanpak Van Lierop voor zwamsanering EnerCen voor APK gas- en elektrische installaties Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) voor alle bankzaken PWS Vastgoedontwikkeling Rotterdam voor zwambestrijding en het funderingherstel in West Steeds (tot november Tresfa Consult b.v.) voor procesbegeleiding PWV en funderingsherstel in Oost, Zuid en West Van gemeente Schiedam: Afdeling Handhaving: woninginspecteurs komen in actie bij de aanschrijving Afdeling Ruimtelijk Gebruik: constructeurs adviseren bij funderingsherstel Afdeling Ruimtelijk Gebruik: medewerkers beoordelen de leningaanvragen inhoudelijk Afdeling Financiën: voor het afstemmen van de waardebepaling voor de onroerend zaakbelasting Afdeling Bestuurs- en Managementsondersteuning voor klantonderzoek Afdeling Vastgoed voor metingen De Stadswinkel geeft algemene informatie Perspectief Schiedam voor schuldbemiddeling en/of budgetadvies 2.4. Coördinatieoverleg Eens in de zes weken vindt een coördinatieoverleg plaats. Hierin bespreken medewerkers van het frontoffice en backoffice de voortgang van het project. Specialisten die aan het project meewerken, doen in het coördinatieoverleg verslag van hun bevindingen. Het coördinatieoverleg zorgt voor de aansturing van het project binnen de vastgestelde kaders Werkgroep Particuliere Woningverbetering Om de twee maanden komt de werkgroep Particuliere Woningverbetering bijeen. Dit is een overlegorgaan waarin vertegenwoordigers zitten van de bewonersverenigingen in West, Oost en Zuid en leden van het gemeentelijke backoffice. In 2007 is de 9

10 werkgroep aangevuld met de bewonersvereniging Schiedam Centrum om de uitbreiding van de woningverbetering in die wijk voor te bereiden. Vanaf 2008 kunnen ook eigenaren uit het Centrum deelnemen aan het project. In de werkgroep PWV informeren de verschillende partijen elkaar over de voortgang van het project. De bewonersverenigingen kunnen gevraagd en ongevraagd advies geven over de particuliere woningverbetering. In samenwerking met de bewonersverenigingen zijn in 2007 enkele informatieavonden voor particulieren georganiseerd. In november 2007 heeft de werkgroep een brief (zie bijlage A) gestuurd naar het college van B & W over het energieprestatiecertificaat (energielabel). Eigenaren moeten met ingang van 2008 bij verkoop of verhuur van hun huis zorgen voor een energieprestatiecertificaat. Dit energielabel geeft inzicht in de energiezuinigheid van de woning. In de brief stelt de werkgroep PWV voor huiseigenaren behalve een gratis bouwkundig onderhoudsrapport ook een gratis energieprestatiecertificaat te leveren. Verder vraagt de werkgroep of de energiebesparende maatregelen kunnen worden meegefinancierd in de laagrentende lening. Dit voorstel is door het college overgenomen. Eigenaren die vanaf 2008 actief meedoen aan de particuliere woningverbetering krijgen nu niet alleen een gratis bouwkundig onderhoudsrapport (BOR), een gratis keuring van de elektrische- en gasinstallatie, maar ook een gratis energiecertificaat Makelaars Twee maal per jaar vindt een overleg plaats tussen het backoffice en makelaars die op de Schiedamse woningmarkt actief zijn. De makelaars worden geïnformeerd over de voortgang van de woningverbetering en het funderingsherstel. In de praktijk blijkt dat een bouwkundig rapport van een woning een rol speelt bij de verkoop ervan. Door een BOR is er transparantie over de wijze waarop een eigenaar omgaat met het (toekomstige) onderhoud van zijn pand. Makelaars vinden dit een goede zaak Bouwend Rijnmond In het kader van de particuliere woningverbetering is er contact met de afdeling Rijnmond van de vereniging voor bouw- en infrabedrijven. Ook wordt deze branche geïnformeerd door middel van nieuwsbrieven. 10

11 3. Laagrentende leningen. Huiseigenaren in Schiedam kunnen hun pand opknappen en de werkzaamheden financieren met een laagrentende lening. Hiervoor heeft de gemeente Schiedam een contract gesloten met de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten, de SVn. Dankzij dit contract krijgen huiseigenaren vijf procent korting op commerciële rente met een minimumrente van anderhalf procent. De gemeente geeft dus een rentesubsidie. De uitvoering ligt bij de SVn. In de achterliggende jaren heeft de gemeente Schiedam in totaal 7,53 miljoen euro gestort in dit fonds. Wanneer een eigenaar bij de SVn een lening afsluit, neemt dit fonds af. Zodra de eigenaar zijn lening inclusief rente aflost, neemt het fonds weer toe. Er komt geld terug. Het revolverende karakter van het fonds krijgt vorm. Desalniettemin zijn bijstortingen in het fonds nodig. Het gaat zo goed met de aanpak van de particuliere woningvoorraad dat het fonds vrijwel leeg is. De raad besloot daarop begin 2007 om een bijstorting in het fonds te doen van 4,5 miljoen euro. Hierdoor zorgt de gemeente ervoor dat de particuliere woningverbetering niet stagneert. In totaal staat eind 2007 voor bijna dertien miljoen euro aan leningen uit. Eigenaren kunnen de komende jaren doorgaan met het aanpakken van het achterstallig onderhoud aan hun woning. De gemeenteraad heeft daarvoor en voor uitvoering van nieuw beleid geld beschikbaar gesteld. Met ingang van 2008 worden overigens de mogelijkheden beperkt om al eerder uitgevoerde werkzaamheden in een goedkope lening mee te kunnen financieren. Eigenaren kunnen alleen die werkzaamheden declareren, die in het jaar voorafgaand aan de leningaanvraag zijn uitgevoerd aan de woning. Tot nu toe gold een langere termijn. Bij de start van de particuliere woningverbetering werd rekening gehouden met eigenaren die goed voor hun onroerend bezit hadden gezorgd. Voor leningaanvragen die zijn ingediend vóór 1 januari 2008 verandert er niets. 11

12 Voor het gezin Pierre in West kwam de particuliere woningverbetering als geroepen. Met een laagrentende lening heeft de eigenaar zijn woning verbeterd.

13 4. Klantenonderzoek. De gemeente Schiedam heeft in voorjaar 2007 een onderzoek gedaan onder klanten van de particuliere woningverbetering. Dit klantenonderzoek is een vervolg op dat van Hiermee hoopt de gemeente inzicht te krijgen in de vraag hoe eigenaren de particuliere woningverbetering ervaren. Ook wordt op basis van dit onderzoek bekeken of er aspecten kunnen worden verbeterd. Om de resultaten van beide onderzoeken met elkaar te kunnen vergelijken, is de vraagstelling grotendeels hetzelfde gebleven. Er is een vraag toegevoegd over de nieuwsbrief, die er in 2004 nog niet was, en een vraag over de rol van de bewonersverenigingen. Zevenhonderd eigenaren uit fase I hebben een vragenlijst in de bus gekregen. Ruim honderd mensen stuurden de lijst ingevuld terug. Uit de antwoorden blijkt dat eigenaren over het algemeen positief zijn over het project en zeker over het effect dat dit op de wijk heeft. Bewoners raken meer betrokken bij het netjes en bewoonbaar houden van de wijk, die men zienderogen ziet opknappen. Van de eigenaren bij wie sprake is van direct noodzakelijk onderhoud zegt driekwart van plan te zijn binnen een jaar te starten. Dit is een positief signaal voor de bestaande woningvoorraad. Het aantal eigenaren dat nog gebruik wil gaan maken van de laagrentende lening via SVn, was hoog. Afgaande op het klantenonderzoek kan de gemeente nog ruim vierhonderd leningaanvragen tegemoet zien uit delen van de wijken die het eerst zijn aangewezen voor de woningverbetering (fase I). Daarbij denken de ondervraagden voor gemiddeld euro in de woning te gaan investeren (dit was in 2004 gemiddeld euro per woning). De gemiddelde hoogte van een leningaanvraag bij eigenaren met een laagrentende lening is circa euro per woning. De nieuwsbrief, die ongeveer zes keer per jaar in het aangewezen gebied wordt verspreid, scoort goed in het onderzoek. Maar liefst 85 procent van de respondenten leest de nieuwsbrief en stelt deze vorm van informatievoorziening op prijs. De waardering voor het project als geheel is in vergelijking met het vorige onderzoek gestegen van een zes naar een zeven. Verder zijn de antwoorden op de open vraag Kunt u deze beoordeling toelichten? nu over het algemeen positiever dan bij de vorige enquête in De bijdrage van de bewonersverenigingen aan het project wordt over het algemeen als positief ervaren. De uitkomst van het klantenonderzoek 2007 is op de website gepubliceerd. 13

14 De medewerkers van het Servicepunt Woningveretering benaderen particulieren in de actieeve aanpak van deur-tot-deur.

15 5. Communicatie. Een belangrijk kenmerk van het project PWV is transparantie. Daarbij speelt communicatie een belangrijke rol. De werkwijze is open en duidelijk, zowel bij het frontoffice (het Servicepunt Woningverbetering) als bij het backoffice (het gemeentelijke projectteam). Door regelmatig en duidelijk te communiceren worden huiseigenaren gestimuleerd om het achterstallig onderhoud aan het huis weg te werken. Het Servicepunt benadert de particulieren in de actieve aanpak van deur-tot-deur. Daarnaast zijn de medewerkers in het onderkomen aan de Lange Nieuwstraat 227 bereikbaar of via de telefoon of Nieuwsbrieven Verder wordt regelmatig een nieuwsbrief verstuurd naar 7000 huiseigenaren, evenals naar een aantal huurders. Hierin worden zij op de hoogte gehouden van de voortgang van het project. In 2007 zijn vijf nieuwsbrieven verspreid: in februari, april, juni, september en december. In deze uitgaven gaven huiseigenaren hun visie op de woningverbetering en lichtten toe welke werkzaamheden zij hebben uitgevoerd en op welke manier zij dit hebben gefinancierd. Daarnaast is er regelmatig aandacht geweest voor de zwamproblematiek in West en voor de funderingsproblematiek. De subsidiemogelijkheden en de voordelen van de laagrentende lening zijn ook voor het voetlicht gekomen. De editie van juni 2007 was gewijd aan de monitoring en het funderingsherstel. Voor het eerst waren woningen uit de monitoring gehaald: deze hoefden niet meer te worden gemeten omdat er geen ongelijkmatige zettingen aan de woning waren. 5.2 Website Behalve via het Servicepunt en de nieuwsbrieven kunnen de particulieren ook informatie inwinnen over het project via de gemeentelijke website In 2007 is de hoofdpagina van de particuliere woningverbetering keer aangeklikt. Dit aantal kan overigens niet worden vergeleken met dat van 2006 omdat de website pas sinds 31 oktober 2006 in de lucht is. De resultatenkaart funderingsherstel is sinds eind juli 2007 via de website te raadplegen. Dit is sindsdien 934 keer gedaan. De resultatenkaart van de zwambestrijding staat sinds februari 2007 op de website en is daarna 1717 keer geraadpleegd. 15

16 In 2007 zijn de gas- en elektrische installaties geïnspecteerd in 420 woningen. In totaal zijn daarbij gebreken geconstateerd

17 6. De resultaten tot en met Het project Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel geldt voor 4200 woningen in Oost, West en Zuid. Hieronder staan de cijfers van de resultaten tot nu toe per jaar vermeld. De toelichting hierop staat in hoofdstuk De cijfers tot en met 2007 (aantallen in woningen) Woningverbetering t/m 2004 t/m 2005 t/m 2006 t/m 2007 Eerste stap: Informatiefase afgerond Tweede stap: BOR gereed en besproken Kanjerbrief verzonden Kwaliteitscontrole BOR Derde stap: Laagrentende leningen Vierde stap: Uitvoering gestart zonder financiering Gereed en gecontroleerd Uitnodiging voor APK-keuring APK-keuring gas- en elektrische installaties De Aanschrijving Voortraject aanschrijving gestart (bemiddeling) Binnentreden met machtiging B &W Aanschrijving gestart Uitvoering door gemeente De Zwambestrijding Onderzocht, waarvan ~aantasting door zwam ~geen zwam ~geen zwam, wel bruinrot Zwambestrijding uitgevoerd en in uitvoering Te plegen nader onderzoek Funderingsaanpak Herstelplan gereed Laagrentende lening Uitgevoerd funderingsherstel Sloop nieuwbouw gerealiseerd Woningen te vervangen door nieuwb Monitoren fundering, saldo;niet cumulatief Wonen boven winkels Uitvoeringsplannen voor Gereed Subsidie verleend Aanschrijvingen 8 panden 24 panden 23 panden 17

18 6.2. Toelichting op de cijfers tot en met 2007 Woningverbetering Eerste stap De informatiefase is voor 4328 woningen afgerond. Dit aantal is hoger dan de 4200 woningen waarvoor de particuliere woningverbetering is gestart. In de praktijk blijkt dat er meer samenvoegingen van woningen zijn dan verwacht. De informatiefase is nagenoeg afgerond. Tweede stap In het afgelopen jaar zijn veel bouwkundig onderhoudsrapporten gemaakt. Dit is een gevolg van de uitbreiding van de aanpak (Fase II) in 2006 met 1400 woningen. Ook zijn de meeste rapporten besproken met de eigenaren. Er zijn in 2007 weinig kanjerbrieven verzonden. Dit komt vooral door de wijze van selectie van de 1400 woningen in Fase II. Op voorhand is door middel van een schouw gekeken naar de kwaliteit van de panden, waarbij de betere woningen buiten de aanpak zijn gelaten. Afwisselend wordt een controle van de bouwkundige rapporten en een klantenonderzoek gedaan. Dit jaar is weer een enquête gehouden onder de klanten van de particuliere woningverbetering. Zie hoofdstuk 4 voor de uitkomsten daarvan. In opdracht van de gemeente Schiedam heeft EnerCen net als in 2006 ook in 2007 een APKinspectie aan de elektrische- en gasinstallaties uitgevoerd. In totaal zijn 1547 uitnodigingen voor een keuring naar de eigenaren gestuurd. Daarvan toonden 412 eigenaren geen interesse. In 2007 zijn 420 woningen geïnspecteerd: 258 in de actieve aanpak en 162 in de passieve aanpak. Bij slechts één woning bleek alles in orde. In totaal zijn gebreken geconstateerd. Tijdens de inspecties werden uiteenlopende mankementen gesignaleerd, variërend van onvoldoende ventilatie in de meterkast (in 288 gevallen) tot defecte aardlekschakelaars (27 keer) en zelfs gaslekken, waardoor de gastoevoer van twee woningen moest worden afgesloten. Veel van deze mankementen ontstaan doordat de installaties van de vooroorlogse woningen zijn verouderd en onvoldoende onderhouden worden. Het groeiende wooncomfort zorgt er voor dat de installaties steeds zwaarder en intensiever worden gebruik en mogelijk overbelast. Derde stap De eigenaren weten de weg naar het Servicepunt Woningverbetering goed te vinden Is een productief jaar geweest: er zijn 237 leningen weggezet voor de woningverbetering en dertig leningaanvragen voor funderingsherstel. In 2007 is aan huiseigenaren voor 4,7 miljoen euro aan leningen voor de woningverbetering verstrekt. Dit is de hoogste jaarproductie tot nu toe. In 2006 zijn bijvoorbeeld 175 leningen aangevraagd. In totaal is eind 2007 voor 13,3 miljoen euro geïnvesteerd in de particuliere woningvoorraad. Vierde stap In totaal zijn ongeveer 1200 eigenaren met werkzaamheden aan het huis begonnen zonder laagrentende lening. Dit is een schatting op basis van een steekproef die het Servicepunt eind 2006 onder eigenaren heeft gehouden. Deze doe-het-zelvers hebben voor ruim zes miljoen euro geïnvesteerd in hun huis. Hierdoor komt de totale investering van huiseigenaren in 2007 op ruim negentien miljoen euro. De woningverbetering is in de straten zichtbaar. Er zijn in het afgelopen jaar 201 woningen gereed gemeld en gecontroleerd. Dit aantal is aan de lage kant, gezien het aantal woningen waarvoor een BOR is gemaakt. Waarschijnlijk is het aantal eigenaren dat gereed is met de woningverbetering wel hoger dan dit totaal aantal van 448. Sommigen laten na het werk gereed te melden bij het Servicepunt. Eigenaren zonder laagrentende lening hebben slechts een indirect belang om te laten weten dat de werkzaamheden zijn afgerond. Alleen bij de verkoop van een woning kan het van belang om een uitgevoerde BOR te overhandigen aan een potentiële koper. Om dit aspect onder de aandacht te brengen van alle eigenaren is hier in een Nieuwsbrief aandacht aan besteed. De aanschrijving Bij de particuliere woningverbetering geldt dat het direct noodzakelijke onderhoud aan de woning echt moet worden uitgevoerd. Als middel om een eigenaar in beweging te krijgen, hanteert de gemeente de aanschrijving. Eerst proberen de woninginspecteurs een onwillige eigenaar met zachte dwang over de streep te trekken. Als dat niet lukt, wordt de druk opgevoerd. Uiteindelijk vindt een aanschrijving plaats waarbij de uitvoering in opdracht van de gemeente wordt gedaan op kosten van de eigenaar. In 2007 is dertig keer het voortraject van de aanschrijving gestart, waaruit 23 officiële aanschrijvingen volgden en uitvoering van gemeentewege. De zwambestrijding De zwambestrijding in bepaalde straten in West is in 2007 grondig aangepakt. Van de 86 woningen waar de besmettelijke schimmel is aangetroffen, zijn de 18

19 meeste eigenaren eind 2007 gereed met de sanering. Omdat de zwam zich een weg zoekt dwars door beton en wanden heen en dus kan overslaan op naburige woningen, heeft de gemeente de zwamproblematiek transparant gemaakt. Op de gemeentelijke website is een kaart gepubliceerd waarop de zwampanden staan aangegeven. Omdat de kaart regelmatig wordt geactualiseerd, kunnen eigenaren goed zien hoe het er met de zwambestrijding voor staat. Funderingsaanpak Voor in totaal 196 woningen in Oost en West is funderingsherstel noodzakelijk. In 2007 zijn enkele locaties bijgekomen, waar funderingsherstel moet plaatsvinden. Deskundigen zijn na uitvoerige bestudering ter plaatse en van de gegevens uit de monitoring tot deze conclusie gekomen. Voor vijftig woningen is een globaal funderingsherstelplan in de maak. Voor 146 woningen ligt er een globaal funderingsherstelplan. Op bijna alle locaties is het Servicepunt nog in gesprek met de eigenaren. Tot nu toe schrikt het grootste deel van de eigenaren ervoor terug om tot investeringen te komen. Zij hikken aan tegen de hoge investeringen en trekken soms de noodzaak van een rigoureuze oplossing (complete nieuwe fundering) in twijfel. Ook wordt op enkele locaties nieuwbouw overwogen door de eigenaren. locaties zijn plannen in voorbereiding door projectontwikkelaars. Wonen boven winkels In 2007 zijn de lopende initiatieven met betrekking tot het project Wonen boven winkels afgehandeld. Van twee panden zijn de werkzaamheden in 2007 gereed gekomen. Verder hebben in 2007 zeven eigenaren zich aangemeld voor het Wonen boven winkels. Wonen boven winkels gaat vanaf 2008 onderdeel uitmaken van de integrale aanpak van de verbetering van het vastgoed in de winkelstraten in de binnenstad (het project Werk aan de Winkel ). Zie hoofdstuk 7 Verwachtingen In het voorjaar 2007 zijn voor het eerst woningen uit de monitoring gehaald, vooral in Oost en in mindere mate in West. De resultaten van de metingen lieten geen ongelijkmatige zettingen zien. Deze woningen hoeven niet meer te worden gemeten: de eigenaren weten nu dat ze de komende vijftien jaar geen maatregelen hoeven te nemen aan de fundering van hun pand. In het najaar kon er weer een brief met goed nieuws naar een aantal eigenaren van woningen die uit de monitoring zijn gehaald. Een beperkt aantal (36) woningen is in 2007 aan de monitoringslijst toegevoegd omdat deskundigen onvoldoende vertrouwen hebben in de fundering ervan. Voor dertig eenheden is subsidie voor funderingsherstel verleend in de vorm van een laagrentende lening. Eigenaren van de flat aan de Rotterdamsedijk hebben eind 2007 een aanvraag hiervoor ingediend. De uitvoering wordt in 2008 verwacht. Op twee locaties is sprake van vervangende nieuwbouw: op de hoek van de Rembrandtlaan/Genestetstraat en van de Rembrandtlaan/Nicolaas Beetsstraat. Voor beide 19

20 Uit een enquête bleek dat een meerderheid van de eigenaren van het kleine stratengebied in Zuid een passieve aanpak van de woningverbetering wenst.uit het aantal inzendingen zijn drie prijswinnaars gekozen. Voorzitter Rob Tas (rechts) van de werkgroep PWV reikte de waardebon van 25 euro uit aan onder andere Theo van der Reijken.

21 7. Verwachtingen Eerste stap In 2008 krijgt een nieuwe groep eigenaren een uitnodiging voor de particuliere woningverbetering: fase III gaat van start. De gemeenteraad maakte daarvoor het benodigde geld vrij tijdens de begrotingsbehandeling in november De derde fase omvat 1340 woningen, winkels en/of bedrijfsruimten. De informatiefase zal in de loop van 2008 stapsgewijs worden ingezet. Daarbij is voor 2008 de verwachting dat voor 400 eenheden stap 1 de informatieronde is afgerond. Hoewel de voorbereidingen voor fase III al in 2007 zijn begonnen, laat de start in 2008 op zich wachten. Het project moet volgens de Europese normen worden aanbesteed, hetgeen meer voorbereidingstijd kost dan verwacht. Tweede stap Voor fase I en II moeten nog een paar honderd BOR s worden gemaakt. Voor fase III, die van start gaat in de loop van 2008, komt de productie van de BOR s dan op gang. De verwachting is dat in 2008 ongeveer 500 BOR s worden aangeboden aan en besproken met de eigenaren. In het kader van het kwaliteitsbeleid komt er in 2008 een kwaliteitscontrole van de BOR s in fase II. Derde stap Uit het klantonderzoek blijkt dat een groot aantal eigenaren uit fase I van plan is nog een lening af te sluiten voor de verbetering van de woning. Daarnaast staat fase III op stapel. Eigenaren van een viertal grotere appartementcomplexen in het centrum krijgen de mogelijkheid van een laagrentende lening aangeboden. Deze voorbereidende activiteiten voor fase III vonden reeds in 2007 plaats. Al met al is de verwachting in leningen voor de woningverbetering weg te zetten. Vierde stap Het aantal eigenaren dat zich bij het Servicepunt Woningverbetering gereed meldt, blijft laag. Het gaat vooral om eigenaren die de werkzaamheden uitvoeren zonder laagrentende lening. Omdat er geen subsidierelatie is, hebben deze eigenaren geen direct baat bij het gereed melden van de werkzaamheden. In de Nieuwsbrieven zal aandacht voor dit aspect worden gevraagd. Bij verkoop van een woning kan een uitgevoerde BOR in positieve zin een rol spelen. En voor eigenaren met een laagrentende lening is het van belang om het werk gereed te melden. Na de gereedmelding wordt de rekening opgemaakt en het bouwdepot gesloten. Vanaf dat moment gaan eigenaren het werkelijke aflossingsbedrag van de lening betalen en dat kan in de maandlasten schelen. De aanschrijving Hoewel het draagvlak voor het project groot is en eigenaren aan de slag zijn gegaan met het opknappen van hun woning, is het aantal aanschrijvingen enigszins gestegen. De verwachting voor 2008 is ook een iets sterkere toename van de aanschrijving. Het project particuliere woningverbetering is al een aantal jaren aan de gang; eigenaren kunnen de woningverbetering niet meer op de lange baan schuiven. De druk op de eigenaren om in beweging te komen, zal worden opgevoerd. De zwambestrijding In 2008 is de zwamproblematiek in West hopelijk onder controle. Eigenaren die niet tot uitvoering zijn overgegaan, zullen daartoe door de gemeente worden gedwongen. Nieuwe voorkomende gevallen van zwam worden eveneens aangepakt. Funderingsaanpak Voor een aantal locaties vinden gesprekken plaats met de eigenaren om tot uitvoering te komen. Dit zijn moeizame processen om iedereen dezelfde kant op te krijgen. Desalniettemin is de verwachting dat in 2008 funderingsherstel gaat plaatsvinden. Monitoring De inventarisatie van het actiegebied, waarin de funderingsproblematiek speelt, zal in 2008 worden afgerond. Dit betekent dat ook het centrumgebied is bekeken. De inventarisatie kan leiden tot een toename van het aantal panden in de monitoring, dat op ongelijkmatige zettingen moet worden gemeten. Daarnaast tekent zich een afname af van het aantal panden dat in de monitoring zit, ingegeven door voortschrijdende inzichten. In 2008 zal een beperkt aantal woningen op grond van de monitoring tot incident worden verklaard. De monitoring duurt voort omdat nog geen duidelijkheid is of de fundering van een groot aantal woningen stabiel is of niet. Een aantal woningen staat op de nominatie om door nieuwbouw vervangen te worden. Gehoopt wordt dat een project in de Nicolaas Beetsstraat/ Rembrandtlaan tot uitvoering komt. Monumenten Eigenaren van gemeentelijke monumenten kunnen net als in de Particuliere Woningverbetering een laagrentende lening afsluiten via het Schiedams Revolverend Fonds. Tot 2007 was er bij monumenteneigenaren weinig interesse voor deze lening. Het afgelopen jaar hebben vijf eigenaren gebruik gemaakt van deze lening, en ook voor 2008 hebben 21

22 zich alvast enkele geïnteresseerden gemeld. De ervaring leert dat de regeling niet geschikt is om kleinere onderhouds- en restauratie-ingrepen te financieren (onder andere vanwege de verhouding tussen kosten van afsluiting en het te lenen bedrag), maar wel voor complete restauraties. In 2008 zal het functioneren van het Schiedams Revolverend Fonds worden geëvalueerd. Een conclusie die vooruitlopend hierop getrokken kan worden, is dat nieuwe financiële instrumenten moeten worden ontwikkeld (bijvoorbeeld een directe bijdrage) om ook de kleinere restauratieve ingrepen en onderhoudswerkzaamheden te stimuleren. Werk aan de Winkel (Wonen boven winkels) Vanaf 2008 maken de gemeentelijke activiteiten omtrent Wonen boven winkels, evenals de lifestyleregeling, onderdeel uit van het project Werk aan de Winkel. Beide regelingen hebben wel tot goede resultaten geleid, maar vanaf 2008 vindt een integrale aanpak van de winkelstraten in de binnenstad plaats. Met het project Werk aan de Winkel wil de gemeente eigenaren en ondernemers stimuleren om te investeren in hun panden. Het vastgoed in de winkelstraten Hoogstraat, Broersveld en (Korte) Dam en tussenliggende stegen verdient een grondige opknapbeurt. Met het project biedt de gemeente hulp, advies en begeleiding aan bij de aanpak van de panden. Ook is er een groot aantal aantrekkelijke subsidies die in hoogte toenemen naarmate de bereidheid tot investeren van een eigenaar/ondernemer groeit. De informatiefase van de betrokkenen staat eerste kwartaal 2008 gepland. De eerste bouwkundige opname van een pand zal in april plaatsvinden. 22

23 8. Adressen. HUISEIGENAREN KUNNEN TERECHT BIJ: Servicepunt Woningverbetering Lange Nieuwstraat AJ Schiedam Openingstijden: van maandag t/m donderdag van uur en verder op afspraak. Telefoon: Fax: Website: OVERIGE ADRESSEN: De Stadswinkel Stadserf DZ Schiedam Telefoon: info@schiedam.nl Bewonersvereniging Schiedam Oost Boerhaavelaan LD Schiedam Telefoon: bvso@caiway.nl Bewonersvereniging Schiedam West Jan van Avennesstraat PR Schiedam Telefoon: bvsw@hetnet.nl Bewonersvereniging Schiedam Zuid Leliestraat NK Schiedam Telefoon: bvsz@kabelfoon.nl Bewonersvereniging Schiedam-Centrum Rotterdamsedijk AS Schiedam Telefoon: bvsc@kabelfoon.nl Colofon Uitgave Tekst Eindredactie Fotografie Reacties aan Gemeente Schiedam Afdeling Ruimtelijk Gebruik Marianne Ames Ruud van Workum Jan van der Ploeg Afdeling Ruimtelijk Gebruik Postbus EA Schiedam rg.v.workum@schiedam.nl Aan deze uitgave kunnen geen rechten worden ontleend. 23

24 Bijlage A 24