Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel. Jaarverslag 2005

Transcriptie

1 Particuliere Woningverbetering en Funderingsherstel Jaarverslag

2 Voorwoord Geachte lezer, Voor u ligt het Jaarverslag 2005 over de particuliere woningverbetering en het funderingsherstel in Schiedam. Het is voor het tweede jaar dat we de vorderingen van het project voor u op een rijtje zetten. Transparantie is een belangrijk kenmerk van het proces, zoals dat in 2004 is ingezet en dat we graag continueren. De communicatie speelt daarbij een cruciale rol. We kiezen voor een open en duidelijke werkwijze, een handelwijze die waardering ontmoet. Deze aanpak leidt tot een versterking en verbreding van het draagvlak. Met de bewonersverenigingen in West, Oost en Zuid is een goede verstandhouding ontstaan. Ook in de gemeenteraad bestaat brede steun voor de particuliere woningverbetering, zo bleek onder meer tijdens de algemene beschouwingen over de begroting Dit betekent niet dat we achterover kunnen leunen. De particuliere woningverbetering is een weerbarstig proces. De ontdekking van zwam bij een twintigtal woningen in West en de specifieke Schiedamse funderingsproblematiek maken duidelijk dat we alle zeilen moeten bijzetten om tijdig tot goede prestaties te komen. Een onmisbaar element in het proces is de deelname van de eigenaren. Het toenemend vertrouwen leidt tot toenemende productie. Na een moeizame start werd in dit verslagjaar een stevige productie gehaald. Er is in totaal voor 5,1 miljoen aan laagrentende leningen verstrekt. De uitvoering van het project ligt in 2005 op stoom. Daarmee is de particuliere woningverbetering een belangrijk instrument naast de activiteiten van Woonplus in Groenoord en Nieuwland om de stedelijke vernieuwing in Schiedam te laten welslagen. Behalve sloop en nieuwbouw van huurwoningen zet de gemeente ook in op het behoud van goede en betaalbare koopwoningen. Het succes van het project is te danken aan de particulieren die het stokje van de gemeente overnemen en durven te investeren. En dat is een compliment waard. Lydia Buist Hoofd Gemeente Schiedam 2

3 De inhoud 1. Het project in een notendop 1.1 De aanloop : de productie op peil 2. Communicatie 3. De organisatie 4. De aanpak 4.1. In uitvoering: 2800 woningen 4.2. Nog eens 1400 woningen erbij 5. Funderingen 6. VROM 7. Resultaten 2005 en verwachtingen De resultaten tot en met Toelichting op resultaten en verwachtingen Adressen 9. Krantenknipsels 10. Kaart

4 Hans en Lia Krijgsman voor hun huis aan de Lorentzlaan. Van het Bouwkundig Opnamerapport schrokken we eerst. Het komt allemaal opeens op je af. Maar ik ben blij dat we het pand hebben opgeknapt. We zijn nu aan het sparen voor het dak. (Nieuwsbrief april 2005)

5 1. Het project in een notendop 1.1 De aanloop De Gemeente Schiedam besloot eind 2002 om huiseigenaren in de oudere stadswijken te ondersteunen bij het verbeteren van hun woning. In West, Oost en Zuid zijn buurten aangewezen waar zij de particuliere woningverbetering actief stimuleert. Het gaat om buurten en straten waar woningverbetering hard nodig is. Behalve bij de particuliere woningverbetering ondersteunt de gemeente de huiseigenaren ook bij het funderingsherstel van hun woningen. Met dit project wil de gemeente voorkomen dat de kwaliteit van de woon- en leefomgeving in die wijken verslechtert. De huiseigenaren krijgen gratis deskundige hulp bij het in kaart brengen van de noodzakelijke werkzaamheden en kunnen desgewenst tegen een zeer aantrekkelijk tarief een lening afsluiten. In eerste instantie zijn 2800 woningen aangewezen voor dit project. Net als de particuliere woningverbetering is het funderingsonderzoek gestructureerd aangepakt. Na de nodige onderzoeken bleek echter dat we in Schiedam te maken hebben met een wat andere funderingsproblematiek dan in bijvoorbeeld Dordrecht. Het gaat hier niet om paalrot, maar om een draagkrachtprobleem. Inmiddels is duidelijk dat aan ongeveer 174 woningen funderingsherstel moet plaatsvinden. Verder vindt gedurende drie jaren aan bijna duizend woningen monitoring plaats om te kunnen bepalen of funderingsherstel nodig is. Het stellen van de juiste diagnose is daarmee een tijdrovende zaak. Het project ging in 2003 van start. Twee externe partijen werkten ieder vanuit een bouwbureau in respectievelijk de wijken West en Oost/Zuid. Zij brachten door middel van bouwkundige inspecties het achterstallig onderhoud aan woningen in kaart. Aan de hand hiervan maakten zij bouwkundige opnamerapporten (BOR s), die met de individuele huiseigenaren werden besproken. Een belangrijk onderdeel van het project is de laagrentende lening die een huiseigenaar voor woningverbetering kan afsluiten bij de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). De Gemeente Schiedam heeft ten behoeve van dit project een contract gesloten met de SVn. Hierdoor kunnen eigenaren in Schiedam 5 % onder de marktrente lenen met een minimumrente van 1,5 %. Begin 2004 heerste in de wijken onvrede over de gang van zaken. Het draagvlak ontbrak. Bovendien bleken de bedragen die de eigenaren konden lenen te laag te zijn en klopte de gemeentelijke verordening niet. Op 5 juli 2004 stelde de gemeenteraad de nieuwe verordening Verbetering particuliere woningvoorraad en monumenten 2004 vast, waardoor nieuwe spelregels van kracht werden. Ruimere leningen met langere looptijden waren het resultaat. Gelijkertijd is het nieuwe projectteam gaan werken aan het verbreden van het draagvlak in de wijken. De gemeente bleek onzichtbaar en zat verstopt achter de bouwbureaus. Zo werd 2004 in plaats van het eerste echte productiejaar, een bewogen jaar. 5

6 Mevrouw Deniz (doe-het-zelver aan Albert Cuypstraat): Gelukkig heeft mijn man veel zelf kunnen doen. Maar het huis is nog niet klaar, voorlopig ontbreekt het geld voor de overige werkzaamheden. (Nieuwsbrief september 2005)

7 : de productie op peil Omdat duidelijk werd dat het project langer zou duren dan verwacht en er in Schiedam specifieke funderingsproblemen spelen, moesten er nieuwe afspraken komen met het ministerie van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieu (VROM). Daarom verzocht het college van B & W de minister begin 2005 om maximaal vijf jaar uitstel te verlenen voor de afrekening van de verleende subsidies voor dit project. De schriftelijke toezegging van VROM in februari van dat jaar is een opsteker voor de Gemeente Schiedam en voor de huiseigenaren die nu langer de tijd krijgen om hun woningen aan te pakken. De nieuwe spelregels en werkwijze leidden in 2005 tot toenemend vertrouwen bij de huiseigenaren. De laagrentende lening is een begrip geworden. Daarnaast zijn er nog talloze eigenaren die de woningverbetering aanpakken zonder financiering van de SVn. In 2005 ging een wens van de bewonersverenigingen in vervulling met de opening van een centraal adres voor de particuliere woningverbetering. Het Servicepunt Woningverbetering kwam in de plaats van de twee bouwbureaus in de wijken. Dit komt de eenduidigheid ten goede. Verder werden in dit verslagjaar 1400 woningen extra toegevoegd aan de particuliere woningverbetering. Het uitgangspunt is deze eigenaren snel een BOR aan te bieden, zodat iedereen daarna aan de slag kan met de uitvoering. Het funderingsherstel kost meer tijd dan verwacht. Eind 2005 waren de eerste globale funderingsherstelplannen gereed. Het overleg met de eigenaren kon van start gaan. Er is in 2005 nog geen project tot uitvoering gekomen. In West, waar zwam in een tweetal straten is aangetroffen, is de aanpak van de bestrijding ervan gestart. Een nader onderzoek moet duidelijkheid geven of de zwamproblematiek ook elders speelt. Al met al wordt in Schiedam behoorlijk aan de weg getimmerd met particuliere woningverbetering. Dit onderdeel van de stedelijke vernieuwing blijkt succesvol. In de wijken Oost, West en Zuid tekent het resultaat daarvan zich al af. Voor wat betreft de zwamaanpak en het funderingsherstel vallen nog de nodige hobbels te nemen. 7

8 De gemeente Schiedam organiseerde op 15 september 2005 in samenwerking met de SEV een seminar over Funderingsaanpak. Ambtenaren, deskundigen en bewoners discussieerden met elkaar over deze problematiek.

9 2. Communicatie In eerste instantie was de gemeente niet zichtbaar aanwezig in het proces, omdat de communicatie met de eigenaren geheel via de bouwbureaus verliep. Als dat niet werkte, was de gemeente er om de eigenaar te dwingen om mee te doen aan de woningverbetering, zo luidde de centrale boodschap voorheen. Door een nieuwe werkwijze, die in 2004 al werd ingezet, ontstond een open communicatie met de betrokken partijen. Zo is er een periodiek overleg met de bewonersverenigingen van Oost, Zuid en West. Communicatie heeft in 2005 een structurele plek gekregen in het project particuliere woningverbetering. Om de zes weken is een nieuwsbrief gepubliceerd van vier A4-pagina s, waarin de eigenaren op de hoogte worden gehouden van de ontwikkelingen. In januari 2005 werd deze nieuwsbrief verspreid onder 2600 betrokkenen; eind 2005 was de oplage 4900 exemplaren door uitbreiding van het project. In totaal zijn in 2005 acht nieuwsbrieven uitgekomen. Ook is in 2005 een algemene folder gemaakt ten behoeve van de particuliere woningverbetering en het funderingsherstel. Verder zijn verschillende persberichten uitgegaan over actuele ontwikkelingen, werd gepubliceerd op de gemeentelijke pagina in De Maasstad en werd de website ( zie Wonen, ) over dit aspect steeds geactualiseerd. Deze aanpak resulteerde in publicaties in de landelijke en lokale pers (zie bijlagen). Op zaterdag 10 september besteedde Radio Schiedam ruimschoots aandacht aan het project. Voor specifieke doelgroepen werden in 2005 speciale bijeenkomsten georganiseerd: Op 8 maart is het jaarverslag 2004 besproken in raadscommissie Wonen en Groen Op 30 juni een bijeenkomst over de uitbreiding van de monitoring in samenwerking met Sterner en Gemeentewerken Rotterdam Op 13 oktober een succesvolle voorlichtingsavond in Novotel van VvE Belang ten behoeve van Verenigingen van Eigenaren Op 27 oktober de feestelijke opening van het Servicepunt Woningverbetering in samenwerking met Sterner en Woningbeheer Op 17 november een bijeenkomst voor de makelaars om hen te informeren over o.a. de funderingsproblematiek in Schiedam Ondernemers aangesloten bij de NVOB werden op 14 april geïnformeerd over de voortgang Vlaardingerdijk In oktober is verder een speciale bijeenkomst georganiseerd voor de bewoners van de Vlaardingerdijk. Aan hen werd de keuze gelaten om wel of niet deel te nemen aan de particuliere woningverbetering. Bij deze bewoners spelen emoties nog steeds een grote rol vanwege de aanleg door de RET van de metro, waarbij de bewoners sindsdien klagen over verzakkingen en scheuren in de woningen. In plaats van met een grote boog om de Vlaardingerdijk heen te gaan, wil de gemeente deze eigenaren betrekken bij het project. In wijkcentrum De Erker kiezen ongeveer vijftig aanwezigen voor deelname. De Vlaardingerdijk en omgeving wordt aangewezen voor de particuliere woningverbetering. Seminar De Gemeente Schiedam organiseerde op 15 september 2005 in samenwerking met Stichting Experimenten Volkshuisvesting een seminar Funderingsaanpak. Dit seminar werd gehouden in het kader van het Innovatieprogramma Stedelijke Vernieuwing, in opdracht van het ministerie van VROM. Ongeveer zeventig belangstellenden (deskundigen, bewoners en vertegenwoordigers van andere gemeenten) hebben met elkaar gediscussieerd over de aanpak van funderingsproblemen. Uit Schiedam waren betrokken ambtenaren aanwezig, evenals vertegenwoordigers van een aantal bewonersverenigingen. Doel van de bijeenkomst was de uitwisseling van kennis en ervaring. Na afloop kon de organisatie terugzien op een geslaagde bijeenkomst. Opening Servicepunt Een hoogtepunt voor de dienstverlening aan eigenaren was op 27 oktober 2005 de ingebruikname van het Servicepunt Woningverbetering, dat in de plaats komt van de bouwbureaus in Oost en West. De opening van een centraal adres voor de particuliere woningverbetering was een wens van de drie betrokken bewonersverenigingen. Alle eigenaren kunnen nu op één adres terecht wat de eenduidigheid ten goede komt. De gemeente kan met de opening van het Servicepunt aan de Lange Nieuwstraat 227 centraal bereikbaar voor de bewoners van de drie wijken de komende jaren een goede service aan de eigenaren garanderen. De officiële opening werd bijgewoond door circa zestig belangstellenden. Behalve wethouder Habermehl 9

10 (o.a. Stedelijke Vernieuwing) hielden voorzitter Albert Bons van de Bewonersvereniging Schiedam Zuid en Rob Tas, voorzitter van de werkgroep particuliere woningverbetering, een toespraak. Centraal in hun speeches stonden de moeizame start van het project en de onvrede over de gemeentelijke aanpak en de kentering in 2004 met een nieuwe werkwijze en nieuwe verordening. Plannen voor 2006 Ook de interne communicatie krijgt in 2006 weer aandacht. De verschillende diensten en/of afdelingen die enigszins met het project te maken hebben of krijgen, worden regelmatig op de hoogte gebracht, door middel van de nieuwsbrief of een aparte mailing. De bedoeling is het jaarverslag te bespreken in de raadscommissie Wonen en Groen. Verder gaan zoals altijd alle nieuwsbrieven ter informatie naar verschillende afdelingen, het college en de gemeenteraad. Komend jaar zetten we wederom in op een open communicatie met de doelgroepen door middel van vergaderingen, bijeenkomsten, nieuwsbrieven en publicaties op de gemeentepagina. Verder worden net als in 2005 concrete mijlpalen aangegrepen om de aandacht te trekken. Overleg met externe partijen zoals makelaars, NVOB en Woonplus zal worden voortgezet om hen op de hoogte te houden over de ontwikkelingen van het project. Ondanks de aandacht die het project krijgt, ligt er een taak voor het projectteam om het belang van deze immense operatie voor de stad te blijven belichten. De particuliere woningverbetering is immers een belangrijk instrument om de betaalbare koopvoorraad kwalitatief op peil te brengen. Daarnaast realiseert Woonplus in Groenoord en Nieuwland duurdere nieuwbouw. Tezamen dragen deze maatregelen bij aan goed wonen in Schiedam. Het komend jaar gaan we qua communicatie aandacht besteden aan dit aspect. Naast de bestaande communicatiemiddelen willen we in 2006 een interactieve website opzetten om de huiseigenaren nog meer te verleiden tot deelname aan het project en de informatievoorziening te verdiepen. Eind 2005 is het projectteam begonnen met de voorbereidingen voor het opzetten van een interactieve website. Daarnaast wordt gedacht aan het houden van een tevredenheidsonderzoek onder de klanten (lees de huiseigenaren). 10

11 3. De organisatie Aan het project particuliere woningverbetering en funderingsherstel werken verschillende partijen mee. De organisatie op een rijtje: Backoffice De backoffice is ondergebracht bij de afdeling en neemt de algemene projectleiding, de voorbereiding, beleidsvorming, communicatie en subsidieverlening voor haar rekening. Dit projectteam bestaat uit: Projectleider Ruud van Workum (Het Kwartier Stedelijke Ontwikkeling) Medewerker woningverbetering Frank Alberts Communicatiemedewerker/projectsecretaris Marianne Ames (freelance) Dit team werkt nauw samen met medewerkers van de afdeling, waar een aantal wettelijke taken liggen. Daarnaast worden diverse specialisten ingeschakeld voor monitoring, funderingsherstel en zwambestrijding. Een overzicht:, de woninginspecteurs verantwoordelijk voor de aanschrijving, de gemeentelijke constructeur voor advisering bij funderingsherstel, de bouwinspecteurs voor bouwvergunningen De Stadswinkel voor algemene informatievoorziening Ingenieursbureau Gemeentewerken Rotterdam, voor funderingsadviezen Afdeling Vastgoed, voor metingen Wareco, voor funderingsonderzoek Adviesbureau voor Bouwconstructies Ing. C.J. Spierenburg voor het opstellen van globale herstelplannen en voor de aanpak van funderingen Geomet B.V. voor grondonderzoek t.b.v. globale herstelplannen Fugro Inpark B.V. voor monitoring van zettingen t.b.v. funderingsaanpak Van Lierop, aanpak zwamproblematiek EnerCen, keuring gas- en elektra installatie Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) voor alle bankzaken Sterner Projectmanagement voor de procesbegeleiding PWV en funderingsherstel in West Woningbeheer voor procesbegeleiding PWV en funderingsherstel in Oost, Zuid en West Frontoffice Het Servicepunt Woningverbetering aan de Lange Nieuwstraat 227 vormt de frontoffice. Medewerkers van Sterner en Woningbeheer begeleiden en adviseren er de eigenaren. Sterner zal de lopende aanpak van de woningverbetering in West afmaken en het funderingsherstel in West begeleiden. Woningbeheer doet de lopende aanpak van de particuliere woningverbetering en het funderingsherstel in Oost en Zuid en neemt ook de 1400 extra aangewezen woningen voor haar rekening. Medewerkers van de front- en backoffice bespreken periodiek de voortgang van het project in het coördinatieoverleg. Dit coördinatieoverleg draagt zorg voor de aansturing van het project binnen vastgestelde kaders. In- en externe partijen nemen er aan deel. Het overleg vindt eens in de zes weken plaats. Daarnaast is er een werkgroep particuliere woningverbetering, het overlegorgaan tussen de bewonersverenigingen Oost, Zuid en West en de gemeente, vertegenwoordigd door leden van de backoffice. Partijen informeren elkaar over het project waardoor de bewonersverenigingen in staat zijn om gevraagd en ongevraagd advies te geven. De gemeente voelt op deze manier goed wat er leeft in de wijken en kan dus inspelen op behoeften en wensen van eigenaren. 11

12 Om de zaken goed aan te pakken is een autoriteit op het gebied van funderingsherstel ingeschakeld: Martijn Brusse. Een fundering wordt nooit beter. De buurt gaat ook hollend achteruit, de verpaupering slaat toe. Maar voor de betrokkenen is dit altijd een nare boodschap. (Nieuwsbrief juni 2005)

13 4. De aanpak In 2003 werden de eerste eigenaren benaderd voor deelname aan de particuliere woningverbetering. Het project loopt dan voor 2800 woningen in West, Zuid en Oost. In 2005 komen daar nog eens 1400 woningen bij, zodat aan het eind van dit verslagjaar in totaal 4200 woningen in uitvoering zijn. Beide aanpakken komen grotendeels overeen. 4.1 In uitvoering: 2800 woningen De nieuwe werkwijze en de nieuwe verordening blijken voor de lopende aanpak van woningverbetering voor 2800 woningen te werken. De aanpak waarbij gratis begeleiding wordt geboden, bestaat uit vier fasen. De eigenaren krijgen informatie over wat er te gebeuren staat door middel van een Nieuwsbrief en een informatieavond. De tweede fase bestaat uit een inspectie van de woning, waarna deskundigen een bouwkundig opnamerapport (BOR) opstellen en vervolgens met de eigenaar bespreken. Tijdens deze gesprekken worden afspraken gemaakt over het wegwerken van achterstallig onderhoud. De derde fase omvat de voorbereiding van de uitvoering. Eigenaren vragen offertes op en desgewenst sluiten ze een laagrentende lening af bij de SVn. Ze kunnen ook de uitvoering op een andere manier betalen. In de vierde fase volgt de daadwerkelijke uitvoering en de gemeentelijke eindcontrole. De aanschrijving Behalve stimuleringsmaatregelen kent het project ook een sanctie. De gemeente kan eigenaren aanspreken op hun wettelijke verantwoordelijkheid voor het onderhoud van het eigen pand. Als de onderhoudsgebreken aan de woning ernstig zijn en de eigenaar het onderhoud niet vrijwillig wil uitvoeren, dan zal de gemeente het aanschrijvingsinstrument toepassen. Dit is een serieuze zaak die niet vrijblijvend is. Als de eigenaar niet van gedachten verandert, kan de gemeente een aannemer inschakelen. De kosten van de werkzaamheden worden verhoogd met vijftien procent (met een minimum van 250,=) ter dekking van de door de gemeente gemaakte kosten bij de eigenaar in rekening gebracht. Overigens is er voor de eigenaren die in het aanschrijvingstraject terechtkomen, vaak de mogelijkheid alsnog zelf aan de slag te gaan. Leningaanvragen Veel huiseigenaren hebben positief gereageerd op het aanbod van de gemeente. Er is voor maar liefst 5,1 miljoen aan laagrentende leningen afgesloten, waarmee 355 woningen zijn opgeknapt. De bank, de SVn in ons geval, handelt de aanvraag af en doet ook de financiële toetsing, waardoor de privacy van aanvragers is gewaarborgd. Hardheidsclausule Komt een eigenaar niet in aanmerking voor een laagrentende lening en wil hij toch onderhoud uitvoeren, dan treedt het SVn in overleg met de gemeente om te beoordelen of een maatwerkoplossing mogelijk is. In uitzonderlijke gevallen kan de gemeente afwijken van een negatief advies van een leningaanvraag door de hardheidsclausule toe te passen. Voor de gemeente kan aan deze werkwijze wel enig risico kleven. Als de lening niet wordt afgelost, draait de gemeente hiervoor op. Daarom vindt per geval een zorgvuldige afweging van de risico s plaats. Zwam Eind 2004 werd in West zwam aangetroffen. Onmiddellijk werd nader onderzoek in de directe omgeving uitgezet. Het gaat immers om een agressieve schimmel die in het ergste geval de draagkracht van een vloer binnen een half jaar met vijftig procent kan verminderen. Vanwege de ernst van de problematiek werd besloten de bestrijding van de zwam in de Van Ostadelaan en de Paulus Potterstraat mee te nemen in de aanpak van de particuliere woningverbetering. De gemeente betaalt de onderzoekskosten van een gespecialiseerd bedrijf en de begeleiding van de betrokken eigenaren. De eventuele herstelkosten komen voor rekening van de huiseigenaar die daarvoor desgewenst een laagrentende lening kan afsluiten. De bewoners zijn steeds op de hoogte gehouden door middel van brieven, een informatieavond en nieuwsbrieven. De resultaten van het onderzoek waren verontrustend genoeg om eind 2005 te besluiten een pas op de plaats te maken en eerst te onderzoeken of het probleem ook elders speelt. In de loop van 2006 wordt de rapportage verwacht van dit vervolgonderzoek. Indien noodzakelijk zal daarna in goed overleg met de bewonersverenigingen worden bekeken in hoeverre de gemeente eigenaren de helpende hand kan bieden. 13

14 Kanjers De gemeente deelt ook complimenten uit. Een aantal woningen is zo goed onderhouden dat er nauwelijks of geen sprake is van achterstallig onderhoud. De eigenaren krijgen een brief met de complimenten van de gemeente: de zogeheten Kanjerbrief. 4.2 Nog eens 1400 woningen erbij De particuliere woningverbetering slaat duidelijk aan en speelt samen met de herstructurering, die in Schiedam is ingezet, een belangrijke en samenhangende rol in het realiseren van goede en gedifferentieerde woonmilieus. Daarom besluit de gemeente in 2005 nog eens 1400 woningen in aanmerking te laten komen voor het project particuliere woningverbetering. Eind 2005 zijn de eigenaren van de 1400 extra aangewezen woningen geïnformeerd door middel van een Nieuwsbrief. In het kader van het project particuliere woningverbetering komen de 1400 nieuwe adressen in aanmerking voor een gratis keuring van de gas- en elektrische installatie. Tot pakweg tien jaar geleden controleerden energiebedrijven de veiligheid van de installaties. Sindsdien valt het onder de verantwoordelijkheid van de eigenaar. De uitvoering van de keuring is na een selectieprocedure in handen van EnerCen. De daaruit voortvloeiende werkzaamheden zal EnerCen overlaten aan andere bedrijven. Passieve aanpak Behalve de actieve aanpak, waarbij de huiseigenaren worden benaderd, is bij deze uitbreiding van het project ook sprake van een passieve aanpak voor andere delen van de wijken Oost, Zuid en West. Het gaat om woningen die veelal een beperkte onderhoudsachterstand hebben. Een eigenaar die zijn huis wil verbeteren, kan ook een lening afsluiten tegen hetzelfde lage rentepercentage als in de actieve aanpak. Deze eigenaar wordt niet benaderd, maar kan zich aanmelden hiervoor. Tegen betaling van de kostprijs kan een eigenaar een bouwkundig opnamerapport ( 178,50, inclusief BTW) laten maken en een keuring van de gas- en elektrische installatie laten uitvoeren ( 118,40 inclusief BTW). Nadat 200 eigenaren van de passieve aanpak gebruik hebben gemaakt, vindt een evaluatie plaats. 14

15 5. Funderingen Uit de gehouden onderzoeken is gebleken dat we door de slappe veengrond in Schiedam te maken hebben met een specifiek draagkrachtprobleem. In de loop van jaren trekt de zakkende veengrond de houten palen, waarop de woningen staan, mee naar beneden. Door deze negatieve kleef ontstaan ongelijkmatige zakkingen van het pand. De funderingsproblemen in Schiedam worden niet veroorzaakt door paalrot of droogstand van paalkoppen. Bij dat laatste kun je meteen vaststellen of een fundering moet worden aangepakt; bij negatieve kleef meestal niet. Daarbij moeten we de zakkingen gedurende een aantal jaren meten, monitoren. Door middel van monitoring van een woning wordt uiteindelijk duidelijk of de fundering stabiel is. Deze aanpak kost meer tijd dan aanvankelijk gedacht. Omdat de gemeente beseft dat funderingsherstel voor de eigenaren een ingrijpende klus is, waarmee ook veel geld is gemoeid, wordt grote zorgvuldigheid betracht. Bijna duizend woningen in monitoring De funderingsaanpak blijkt een zaak van de lange adem. Om de huiseigenaren daarbij te stimuleren, neemt de gemeente het initiatief. In opdracht van de gemeente vindt monitoring plaats aan 940 woningen. Een keer per jaar voert adviesbureau Fugro een meting uit. De resultaten van de monitoring zijn in principe pas bekend na enkele jaren wanneer de metingen met elkaar kunnen worden vergeleken. Omwille van de wens zo snel mogelijk duidelijkheid te hebben is afgesproken volgend jaar twee metingen uit te voeren. Eigenaren kunnen bijvoorbeeld bij verkoop van het huis tussentijds een rapportage opvragen. De monitoring maakt eigenaren soms afwachtend als het om de aanpak van het casco gaat. Wij adviseren wel vast te beginnen, met uitzondering van de constructieve zaken. Schilderen kan best. zijn om de fundering te herstellen of te vervangen. In een vertrouwelijk deel vinden de eigenaren een begroting van de kosten. Van de hoge investeringen zal menigeen schrikken, daarvan is de gemeente zich bewust. Eigenaren krijgen begeleiding van het Servicepunt en zij moeten het samen eens zien te worden over de aanpak. Vanwege de hoge investeringen zal het funderingsherstel voor een deel van de eigenaren een probleem gaan vormen. Zij kunnen gebruik maken van de lening met zeer lage rente en een langere looptijd (25 jaar). Hopelijk komen in 2006 enkele plannen tot uitvoering. Bij het maken van de herstelplannen is grote zorgvuldigheid betracht hetgeen extra tijd vergde. Het kostte moeite om alle gegevens van de verschillende partijen te verzamelen, daar een coherent geheel van te maken en alle jargon te vertalen zodat er voor de huiseigenaren een leesbaar plan beschikbaar kwam. Uiteindelijk zijn de herstelplannen hierdoor later gereed dan voorzien. Begin 2006 gaat de voorlichting over de globale herstelplannen van start. Incidentpanden Van 174 woningen weten we dat funderingsherstel noodzakelijk is. De betrokken eigenaren hebben hierover bericht gekregen. In opdracht van de gemeente maakt een gespecialiseerd bedrijf een globaal funderingsherstelplan, dat de eigenaren gratis ter beschikking krijgen. Dit plan is o.a. gebaseerd op historische gegevens van het pand, eerder onderzoek, metingen in de bodem ter plaatse en geeft een goed beeld van de werkzaamheden die noodzakelijk 15

16 De medewerkers van het Servicepunt Woningverbetering staan de huiseigenaren terzijde met advies en begeleiding. Zij bespreken het Bouwkundig Opnamerapport en helpen bij de aanvraag van een lening. (Nieuwsbrief september 2005)

17 6. VROM De gemeente ontvangt van het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu (VROM) een tweetal subsidies die de particuliere woningverbetering mogelijk maken: 5,2 miljoen voor het doen verbeteren van de fundering van 750 woningen 5,6 miljoen voor de aanpak van 2196 woningen waarvan de herstelkosten tenminste bedragen (de knelpuntenpot). VROM betaalt vooruit en rekent achteraf met de gemeente af. Afspraak was dat het project per 31 december 2004 afgerond werd, waarbij twee jaar uitstel mogelijk was. Schiedam kampt echter met specifieke funderingsproblemen zodat een groot aantal woningen gedurende drie jaar moet worden gemeten door middel van monitoring. Op grond daarvan heeft het college de minister verzocht om maximaal vijf jaar uitstel te verlenen voor de afrekening van de verleende subsidies voor dit project. Deze periode heeft de gemeente nodig om de afgesproken prestaties in hun geheel te kunnen leveren. Eind februari 2005 kwam het positieve antwoord van VROM binnen: het verzoek om uitstel werd gehonoreerd. De wijziging houdt in dat de uiterste datum van realisatie wordt gewijzigd in 31 december 2009 en dat de termijnen voor verantwoording en afdoening van de budgetten overeenkomstig opschuiven. Dit was een opsteker voor de Gemeente Schiedam en voor de eigenaren die nu langer de tijd krijgen om hun woningen aan te pakken. Omdat de Gemeente Schiedam samen met Zaanstad, Dordrecht, Gouda, Haarlem en Waddinxveen subsidie van VROM had gekregen om paalrot te bestrijden, geldt het uitstel ook voor deze steden. Een nieuw contract moet nog worden afgesloten. 17

18 Tijdens de opening van het Servicepunt Woningverbetering complimenteerde wethouder Habermehl enkele bewoners met hun aanpak van de Nieuwe Maasstraat. (Nieuwsbrief december 2005)

19 7. Resultaten 2005 en verwachtingen 2006 De gemeente startte een aanpak voor de particuliere woningverbetering voor in totaal 4200 woningen. Hieronder de resultaten tot nu toe: 7.1 De resultaten tot en met 2005 Woningverbetering t/m 2004 t/m 2005 Eerste fase: Informatiefase afgerond 2600 woningen 3174 Tweede fase: BOR gereed en besproken Kanjerbrief verzonden Kwaliteitscontrole BOR Derde fase: Laagrentende leningen Vierde fase: Uitvoering gestart zonder financiering * Gereed en gecontroleerd * Dit is een ruwe schatting De aanschrijving t/m 2004 woningen t/m 2005 Voortraject aanschrijving gestart (bemiddeling) Binnentreden met machtiging B en W voor BOR 2 11 Aanschrijving gestart 2 96 Uitvoering door Gemeente

20 De zwambestrijding Onderzocht Waarvan: - aantasting door zwam - geen zwam Zwambestrijding in uitvoering Te plegen nader onderzoek t/m woningen t/m Funderingsaanpak Funderingsherstelplan in de maak Herstelplan gereed Monitoren fundering Uitgevoerd funderingsherstel Sloop nieuwbouw gerealiseerd Sloop nieuwbouw in ontwikkeling t/m woningen t/m Wonen boven winkels Uitvoeringsplannen voor Gereed Subsidie verleend Aanschrijvingen t/m woningen panden t/m

21 7.2 Toelichting op resultaten en verwachtingen 2006 De Gemeente Schiedam besloot vorig jaar nog eens 1400 woningen toe te voegen aan de lopende aanpak van de particuliere woningverbetering (2800 woningen). De aanpak is in vier fasen opgeknipt. De eerste fase Eerst krijgen de eigenaren van in totaal 4200 woningen informatie over wat er te gebeuren staat. In 2005 is 75 % hiervan van informatie voorzien. In 2006 wordt de informatiefase voltooid. De tweede fase De tweede fase bestaat uit het inspecteren van de woningen en het opstellen van het bouwkundig opnamerapport (BOR). In een gesprek met de eigenaar worden afspraken gemaakt over het wegwerken van achterstallig onderhoud. De beperkte toename met 221 BOR s zit hem in het feit dat vorig jaar voor West de oude BOR s zijn geteld, waar teveel fouten in zaten. Daarom krijgt iedereen een nieuwe BOR met een groene kaft. In 2005 zijn de nieuwe BOR s geteld. De totale productie van BOR s is nu halverwege. In 2006 verwachten we deze fase voor in totaal 3000 woningen te hebben afgerond. Uit een aantal BOR s bleek dat er maar weinig achterstallig onderhoud was. Deze eigenaren kregen een brief met de complimenten van de gemeente: de kanjerbrief. Dit aantal zal in 2006 nog maar beperkt toenemen. Immers voor de aanpak van de 1400 extra woningen hebben we de goede panden op voorhand zoveel als mogelijk buiten de actieve aanpak gelaten. Steekproefsgewijze kwaliteitscontrole van de BOR heeft in 2005 niet plaatsgevonden. In 2006 gaan we zowel in West als in Zuid een controle uitvoeren. De derde fase In de derde fase starten de voorbereidingen voor de uitvoering: eigenaren zoeken een aannemer of besluiten het karwei zelf te doen. Zij doen een leningaanvraag of betalen de uitvoering op een andere manier. Tot en met 2004 werd voor 1,5 miljoen aan laagrentende leningen verstrekt. Dat bedrag is in een jaar tijd opgelopen tot ruim 5,1 miljoen! Met 355 leningen is het gemiddelde bedrag per woning ,= Overigens kan niet iedere leningaanvraag worden gehonoreerd. Tot en met 2005 beoordeelde de SVn de financiële draagkracht van de aanvrager in 35 gevallen te laag. In 15 gevallen lukte het de gemeente vervolgens om in overleg met de eigenaar een maatwerkoplossing te bieden. De gemeente draagt dan vaak de extra financiële risico s. In 20 gevallen werd de leningaanvraag ingetrokken, waarvan 2 op eigen verzoek. Voor de overige 18 aanvragen bleek er geen oplossing mogelijk te zijn en werden er geen leningen verstrekt. Het afbetalen van de leningen loopt tot op heden naar behoren. Voor 2006 rekenen we op een verdere stijging van het aantal leningen. Geschat wordt dat er nog eens 250 eigenaren voor circa 4 miljoen een lening afsluiten. Het gemiddelde leenbedrag per eigenaar loopt op zodra funderingsherstel tot uitvoering komt. Deze ontwikkeling betekent dat de bodem van het gemeentelijke Stimuleringsfonds in zicht komt. De gemeente stortte daar bij aanvang 7,5 miljoen in. Aanvullende financiering met vreemd vermogen kan een goede oplossing bieden. In de loop van 2006 zullen nadere voorstellen worden gedaan. De vierde fase In de vierde fase voert de eigenaar het onderhoud uit. De gemeente controleert daarna. In 2005 is dit in slechts 114 gevallen gebeurd. De genoemde 700 eigenaren die zonder laagrentende lening aan de slag zijn gegaan, zijn gebaseerd op een ruwe schatting. Over het algemeen geldt: hoe lager de investering, hoe lager het percentage eigenaren dat een laagrentende lening aanvraagt. Over 2006 kunnen we hierover betere cijfers produceren omdat de gemeente actief op uitvoering gaat controleren. De aanschrijving Bij de particuliere woningverbetering geldt dat het direct noodzakelijke onderhoud echt moet worden uitgevoerd. In dat soort gevallen hebben we te maken met gewone aanschrijvingen. Is er sprake van een onveilige situatie dan volgt een spoedaanschrijving. In 2005 is sprake van een opvallend hoog aantal aanschrijvingen ten opzichte van Ruim de helft betreft een spoedaanschrijving in verband met onveilige situaties aan de balkons Boerhaavelaan. De uitvoering moet zorgvuldig gebeuren en is derhalve een arbeidsintensieve klus gebleken. Vaak is het zo dat zachte dwang helpt en woninginspecteurs de eigenaren alsnog over de streep trekken. Als dat niet het geval is, wordt de druk opge- 21

22 voerd. Uiteindelijk vindt de uitvoering door de gemeente plaats op kosten van de eigenaar. Dit speelde in 2005 in 24 gevallen. Meestal ging het om spoedaanschrijvingen. Omdat de aanschrijving alleen ingezet wordt in gevallen waarin dit nodig is, verloopt dit proces vrij geruisloos. Door er ook goed over te communiceren, wordt de aanschrijving door de omgeving geaccepteerd. De verwachting is dat in 2006 het aantal aanschrijvingen met 50 tot 80 woningen zal toenemen. Bij een verdere toename en een blijvend hoog percentage uitvoering van gemeentewege kan de ambtelijke capaciteit een beperkende factor vormen. Indien dit zich voor gaat doen zullen passende voorstellen worden gedaan hoe we dit moeten oplossen. De zwambestrijding Eind 2004 werd in West aantasting van vloeren door zwam ontdekt. Dit leidde tot een aanpak in twee straten: 38 panden werden onderzocht; 31 panden bleken aangetast door zwam. De eigenaren krijgen begeleiding van het Servicepunt. Bij 11 panden is inmiddels een professioneel bedrijf aan de slag om de zwam te bestrijden. Het hoge percentage dat besmet is met zwam vormt aanleiding voor nader onderzoek in circa 100 panden in de omgeving. We willen nu eerst de omvang van het probleem in kaart brengen. In 2006 worden nadere voorstellen verwacht voor de aanpak. Funderingsaanpak Tot nu toe is vastgesteld dat bij 174 woningen/objecten de fundering moet worden aangepakt. Eind 2005 waren er voor 67 woningen plannen gereed en voor 107 woningen herstelplannen in de maak. Alle herstelplannen zullen komend jaar aan de eigenaren worden aangeboden en besproken. Gelet op de hoge kosten van funderingsherstel verwachten we niet dat alle plannen tot uitvoering zullen komen, simpelweg omdat bij eigenaren in een aantal gevallen de betalingscapaciteit zal ontbreken. Aangenomen wordt dat in 2006 plannen voor ten minste 30 woningen en bedrijfsruimten tot uitvoering komen. Van het aantal woningen (930) waarvan de fundering in 2004 door middel van monitoring werd gemeten, zijn 75 woningen alsnog als incident aangewezen omdat duidelijk werd dat funderingsherstel noodzakelijk is. Daarnaast zijn er in het afgelopen jaar 90 woningen extra aangewezen voor de monitoring omdat er twijfel bestaat of de fundering voldoende goed is. Hierdoor komt het uiteindelijke aantal woningen dat eind 2005 in de monitoring zit, op 945. In 2006 zal binnen deze aantallen nog een beperkte verschuiving plaatsvinden. Ten aanzien van het onderdeel sloop nieuwbouw in ontwikkeling zijn in het tijdsbestek woningen gesloopt waarvoor nieuwbouw is terug gekomen. De met de oudbouw samenhangende funderingsproblemen zijn hiermee opgeheven. Op de locatie hoek Rembrandtlaan 98, grenzend aan de Nicolaas Beetsstraat 49 t/m 55, ontwikkelt Woningstichting PWS een nieuwbouwplan. Hiermee worden de funderingsproblemen van deze 8 woningen plus winkel opgeheven. Monumenten Eigenaren van monumenten kunnen eenzelfde laagrentende lening afsluiten als eigenaren in de particuliere woningverbetering. Tot nu toe wordt van de regeling weinig gebruik gemaakt. Voor een aantal panden loopt er inmiddels overleg met de eigenaren over de mogelijkheden van een laagrentende lening. Concrete resultaten zijn nog niet geboekt. De voor vorig jaar aangekondigde evaluatie is begin 2006 van start gegaan. Medio 2006 zullen nadere voorstellen aan het gemeentebestuur worden gedaan. Het is de intentie voor een groot aantal monumenten aan te sluiten bij het project particuliere woningverbetering en bij het Wonen boven winkels. Wonen boven winkels Begin 2004 is de gemeente gestart met het actief stimuleren van het Wonen boven winkels in de binnenstad. De aanpak sluit aan op die van de particuliere woningverbetering. Behalve het bewoonbaar maken van leegstaande ruimten vormt het wegwerken van het achterstallig onderhoud een belangrijk onderdeel van het project. In 2005 zijn veel meer plannen gemaakt dan het jaar ervoor. Deze toename wordt vooral veroorzaakt dat meer eigenaren gebruik maken van (kostenloze) haalbaarheidsonderzoeken. Met zo n onderzoek weet een eigenaar wat de mogelijkheden en kosten zijn om een leegstaande etage weer bewoonbaar te maken. Wellicht is een deel van de plannen levensvatbaar en komt het tot uitvoering. De productie is in 2005 langzaam maar zeker op gang gekomen. Voor 2006 verwachten we meer uitvoeringen. 22

23 8. Adresssen Woningeigenaren kunnen terecht bij: Servicepunt Woningverbetering Lange Nieuwstraat AJ Schiedam Openingstijden van maandag t/m donderdag van uur en verder op afspraak telefoon (010) (010) (voor de lopende aanpak in West) Overige adressen : De Stadswinkel Stadserf DZ Schiedam telefoon (010) info@schiedam.nl Bewonersvereniging Schiedam Oost Boerhaavelaan LD Schiedam telefoon (010) bvso@tiscali-biz.nl website via Wonen, Bewonersvereniging Schiedam West Jan van Avennesstraat PR Schiedam telefoon (010) bvsw@hetnet.nl Bewonersvereniging Schiedam Zuid Leliestraat NK Schiedam telefoon (010) bvsz@kabelfoon.nl Colofon Uitgave Tekst Fotografie Eindredactie Reacties aan Gemeente Schiedam Afdeling Ruud van Workum/Marianne Ames Jan van der Ploeg Gemeente Schiedam Bureau Communicatie Afdeling Postbus EA Schiedam rg.v.workum@schiedam.nl 23

24 Frans Verkade (bewoner Vlaardingerdijk): De wil om te verbeteren is er wel, kijk maar om je heen en je ziet veel opgeknapte huizen. Maar dit groot onderhoud is gespecialiseerd werk, daarom is het fijn dat dit zo grootschalig wordt aangepakt. (Nieuwsbrief december 2005).

25 9. Krantenknipsels 25

26 26

27 10. Kaart Aan deze kaart kunnen geen rechten worden ontleend. 27