Nota Maatschappelijk Vastgoed bbn adviseurs 25 februari 2016

Transcriptie

1 Nota Maatschappelijk Vastgoed 25 februari 2016

2 Status Bestandsnaam eindversie Nota bij het raadsvoorstel.docx Opgesteld door de heer ir. R.M.J. Wolvekamp Doorkiesnummer Internet Nota Maatschappelijk vastgoed pagina 2 van 19

3 Inhoud 1. Inleiding De opgave Aanpak Afbakening Achtergrond Relatie met eerdere besluitvorming en andere gemeentelijke beleidsvelden Leeswijzer 5 2. Nadere uitwerking van het maatschappelijk vastgoedbeleid Verhogen doelmatigheid Optimale spreiding en benutting Gebruikerstevredenheid Verhuren tegen kostendekkende tarieven Kosten van vastgoed binnen de begroting houden Administratie op objectniveau invoeren Eigenaarschap centraal beleggen De rol van exploitant herzien Meer inzicht in vastgoed om betere sturing mogelijk te maken De inventarisatie van de vastgoedportefeuille Valkenswaard beschikt in ruime mate over accommodaties De beoordeling geeft een divers beeld De beleidsagenda voor de toekomst Doordachte keuzes maken Nadere analyse Keuzes voor nadere uitwerking Onderwijsaccommodaties Binnensportaccommodaties Accommodaties in de wijken Concrete vervolgstappen Samenvatting van mogelijke keuzes Financiën Conclusies en aanbevelingen Communicatie 19 Bijlage 1 Wijkindeling gemeente Valkenswaard Bijlage 2 Totaaloverzicht en beoordeling van de portefeuille Nota Maatschappelijk vastgoed pagina 3 van 19

4 1. Inleiding 1.1. De opgave Maatschappelijk vastgoed is één van de instrumenten om gemeentelijk beleid te ondersteunen en mogelijk te maken. De gemeente Valkenswaard heeft veel eigendommen in bezit die gebruikt worden voor het bereiken van maatschappelijke doelen. Soms kan maatschappelijk vastgoed, maar vooral de wijze waarop vastgoed gebruikt wordt, het verschil maken. Hier liggen dus kansen om de buurten en wijken beter te faciliteren. Kansen om door efficiënte inzet met minder vastgoed juist meer te bereiken. Hierbij past het inzetten op multifunctioneel gebruik. Zo snijdt het mes aan twee kanten: verhogen van de sociale cohesie en er vallen gebouwen vrij, waardoor besparingen worden gerealiseerd. Het begint echter met de maatschappelijke meerwaarde: hoe kun je die realiseren en de sociale cohesie in de wijken ondersteunen door anders om te gaan met het beheer van de aanwezige accommodaties? De gemeente heeft een bestuursopdracht geformuleerd die uitgangspunt is voor deze nota. Hierin is de doelstelling: het optimaliseren van het maatschappelijk, financieel en organisatorisch rendement Aanpak We onderscheiden in de aanpak een aantal fasen, die we kort als volgt omschrijven: 1. Het maken van de foto; een volledig overzicht van het maatschappelijk vastgoed in Valkenswaard. 2. De analyse van de foto; inzicht in het maatschappelijk en financieel rendement per accommodatie. 3. Opstellen van een beleidsagenda; het verfijnen van het beleidskader en inzicht in uit te werken strategische keuzes per accommodatie. 4. Inrichten en implementeren van de organisatie maatschappelijk vastgoed. In deze nota worden de fasen 1 tot en met 3 uitgewerkt Afbakening Onder het maatschappelijk vastgoed van de gemeente vallen accommodaties waarvan de gemeente eigenaar is en die een functie hebben op het gebied van onderwijs, zorg, sport, recreatie, welzijn en gemeentelijke dienstverlening (maatschappelijke doelen). Grondexploitaties, pachtgronden, woningen etc. vallen hier niet onder Achtergrond In 2012 sprak de gemeenteraad van Valkenswaard zich uit over het Valkenswaardse vastgoedbeleid. Met een amendement nam de raad op 29 maart 2012 de uitgangspunten uit het ICS-rapport Valkenswaard heeft Vastgoed voor elkaar! over. Daar is de gemeentelijke organisatie mee aan de slag gegaan. Een aantal onderwerpen zijn concreet opgepakt. Zo onderzocht men twee businesscases: BC Sport en BC De Hofnar. Op dit moment is de realisatie van de nieuwe sportaccommodatie in voorbereiding (fase aanbesteding) en is het onderzoek naar een betere exploitatie van De Hofnar nog gaande. Ondertussen is de Toekomstvisie 2030 opgesteld. Op basis van deze en andere ontwikkelingen sinds 2012 zijn aanscherpingen op het vastgoedbeleid wenselijk. Daarbij is financiële, organisatorische en maatschappelijke meerwaarde het streven. Nota Maatschappelijk vastgoed pagina 4 van 19

5 1.5. Relatie met eerdere besluitvorming en andere gemeentelijke beleidsvelden Op 29 maart 2012 heeft de gemeenteraad van Valkenswaard het beleid voor het maatschappelijk vastgoed vastgesteld. De raad gaf daarbij de opdracht mee om op een aantal punten het beleid verder vorm te geven. In deze nota wordt een verfijning van dit beleid, met bijvoorbeeld benuttingspercentages, uitgewerkt. Ook is er afgestemd op recent beleid, zoals de Toekomstvisie 2030 en de Nota Kaders Daarnaast ligt er een sterke relatie tussen het beleid voor maatschappelijk vastgoed enerzijds en het subsidiebeleid en het tarievenbeleid anderzijds. Bij de vaststelling van het subsidiebeleid op 17 december 2015 heeft de raad bepaald dat keuzes over directe en indirecte subsidies moeten worden meegenomen bij het beleid voor maatschappelijk vastgoed. Bij de behandeling van het nieuwe tarievenbeleid heeft de raad besloten hier kennis van te nemen en de besluitvorming uit te stellen tot na de besluitvorming over maatschappelijk vastgoed Leeswijzer Allereerst behandelen we in hoofdstuk 2 de mogelijkheden om het vastgoedbeleid uit 2012 te actualiseren en daarmee nader uit te werken. Vervolgens gaan we in hoofdstuk 3 in op de portefeuille analyse, 'de foto' van het maatschappelijk vastgoed. In hoofdstuk 4 komt de beleidsagenda voor de toekomst aan bod. Tot slot worden de concrete vervolgstappen voor het maatschappelijk vastgoed in hoofdstuk 5 van deze nota samengevat verwoord. Nota Maatschappelijk vastgoed pagina 5 van 19

6 2. Nadere uitwerking van het maatschappelijk vastgoedbeleid De Toekomstvisie 2030 is mede bepalend voor de keuzes die we voorstellen in de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Binnen de Toekomstvisie zijn het versterken van de sociale cohesie en het aantrekkelijker maken van de gemeente voor jongeren en jonge gezinnen belangrijke doelstellingen. Dat betekent dat het voorzieningenniveau voor jongeren op peil moet blijven en verbeteren. Ook zet gemeente Valkenswaard in op het verbinden van jongeren en ouderen, zoals blijkt uit de Nota Kaders Voor de gemeentelijke accommodaties betekent dit dat wordt gestreefd naar multifunctioneel en gezamenlijk gebruik. Om het voorzieningenniveau af te kunnen blijven stemmen op de specifieke doelgroep, zijn financiële doelstellingen belangrijk. Daarom stellen we voor maatschappelijk vastgoed in eigendom van de gemeente, waar mogelijk, verder te concentreren. Tegelijkertijd wil Valkenswaard ruimte geven aan lokale initiatieven en ondernemerschap door vastgoed beschikbaar te stellen. Zo wordt de lokale verbinding en de sociale cohesie binnen de gemeente verbeterd. Hierbij snijdt het mes dus aan twee kanten. Hierbij is het uitgangspunten gehanteerd dat bedrijfseconomisch gewenste ingrepen in de vastgoedportefeuille moeten bijdragen aan de realisatie van de Toekomstvisie Zaken als sociale cohesie, investeren in innovatie en een verdere groei als toeristische trekpleister staan daarbij centraal. Deze doelstellingen zijn mede bepalend voor de mate waarin het vastgoed bijdraagt aan het maatschappelijk rendement. Om dit te bereiken stellen we de volgende verfijningen van het vastgoedbeleid voor op maatschappelijk, financieel en organisatorisch vlak: Maatschappelijk: 1. Verhogen doelmatigheid (aansluiten bij de doelstellingen van de Toekomstvisie). 2. Optimale spreiding en benutting van accommodaties. 3. Tevredenheid gebruikers meten en verbeteren. Financieel: 4. Daar waar mogelijk verhuren tegen kostendekkende tarieven, waarbij het uitgangspunt is dat dit voor maatschappelijke organisaties kosten-neutraal zal zijn. 5. Kosten van vastgoed binnen de begroting houden. 6. Zo snel mogelijk een administratie op objectniveau invoeren. Organisatorisch: 7. Eigenaarschap centraal beleggen. 8. Rol van exploitant herzien. 9. Meer inzicht in vastgoed om betere sturing mogelijk te maken (grip verbeteren) Verhogen doelmatigheid De activiteiten die in de gemeentelijke gebouwen plaatsvinden moeten een maatschappelijk doel dienen, zoals die voor de verschillende beleidsvelden zijn vastgesteld. Vanuit het uitgangspunt van multifunctioneel gebruik en stimuleren van andere vormen van beheer kan dit ook betekenen dat maatschappelijke en commerciële functies op termijn worden gecombineerd. Nota Maatschappelijk vastgoed pagina 6 van 19

7 Valkenswaard wil namelijk de benuttingsgraad verhogen. Hiervoor is het wenselijk dat gesubsidieerde instellingen en organisaties zoveel mogelijk worden ondergebracht in het beschikbare gemeentelijk vastgoed. Het hebben van vastgoed is daarbij geen doel op zich. Daarbij past dat als er andere partijen zijn die vastgoed beschikbaar stellen voor maatschappelijk gebruik tegen acceptabele tarieven, dit ook mogelijk moet zijn. Dit is gewenst lokaal ondernemerschap als lokale partijen accommodaties aanbieden voor maatschappelijk gebruik. Gemeentelijk beleid is aan verandering onderhevig. Dit heeft ook invloed op de keuzes aangaande de vastgoedportefeuille. Het kan bijvoorbeeld voorkomen dat functies in de gebouwen inmiddels niet meer onder een gemeentelijke doelstelling vallen. Voor dergelijk vastgoed stellen we vast of continuering van het eigendom wenselijk is of niet. Als activiteiten in het gemeentelijk vastgoed niet beleidsondersteunend zijn, of als vastgoed (deels) leegkomt, onderzoeken we eerst of inzet van het vastgoed nodig is voor het realiseren van de Toekomstvisie. Het behoud van het oude raadhuis is daar een goed voorbeeld van: de invulling moet optimaal aansluiten bij de ontwikkelplannen van het centrum Optimale spreiding en benutting Gemeentelijke en voor een deel ook regionale voorzieningen zijn gevestigd in het centrum van Valkenswaard. Het centrum is daarmee de dragende kern met wijk overstijgende en regionale voorzieningen. Verspreid over de gemeente zijn op andere plekken ook voorzieningen voor onderwijs, sport, cultuur en welzijn aanwezig. De voorzieningen worden waar mogelijk multifunctioneel ingezet en liggen niet onnodig dicht bij elkaar. Voor de geografische dekking van maatschappelijke accommodaties gaan we per soort voorziening uit van de volgende uitgangspunten: Voorzieningen zijn evenwichtig verdeeld over de wijken. De afstand tussen basisscholen en binnensportaccommodaties (gymzalen of een gedeelte van een sporthal) is maximaal 1 km. De sporthallen en gymzalen liggen goed verspreid over de gemeente. De voorzieningen zijn voor elke inwoner nabij en goed bereikbaar. Lokale behoeften worden gesignaleerd, maar niet per definitie door de gemeente geaccommodeerd. Het multifunctioneel gebruiken van accommodaties is daarbij efficiënt en kan ook inhoudelijk voordeel opleveren, omdat het de sociale cohesie stimuleert. De voorzieningen dienen goed bereikbaar te zijn vanuit omliggend gebied. De fysieke bereikbaarheid van de voorzieningen moet ook gegarandeerd zijn voor minder mobiele inwoners. Dat kan door waar nodig te investeren in aangepaste parkeermogelijkheden, de bestaande wegenstructuur en het organiseren van passende vervoersmogelijkheden. Daarnaast kan de digitale infrastructuur een rol spelen bij het garanderen van een goede bereikbaarheid van maatschappelijke dienstverlening of activiteiten voor de burgers. De structurele leegstand in de portefeuille zal als eerste moeten worden weggewerkt. Dat betekent dat geheel leegstaande gebouwen in de portefeuille worden aangepakt: herontwikkelen of afstoten. Vervolgens kan worden onderzocht hoe deels leegstaand vastgoed een betere bezetting kan worden Nota Maatschappelijk vastgoed pagina 7 van 19

8 gegeven. Uit benchmarkgegevens 1 blijkt dat bij gemeentelijk vastgoed in de praktijk altijd sprake is van een beperkt percentage leegstand (3 á 5%). We willen de leegstand zoveel mogelijk beperken. Daarbovenop kan bij maatschappelijke accommodaties meer worden gedaan dan alleen een volledige bezetting: er kan ook nog gestuurd worden op een zo effectief mogelijk benutting 2. Dat kan als het gebruik voortdurend wordt gemonitord en gebruikers en functies, waar mogelijk, worden samengebracht in minder gebouwen. Voor het berekenen van het benuttingspercentage hanteren we een gebruik van uur over zeven dagen per week als 100 procent. Elke soort maatschappelijke accommodatie krijgt een eigen uitgangspunt (ambitie) als het gaat om de minimale benutting: Type accommodatie Landelijk Valkenswaard huidig Valkenswaard ambitie Buurthuizen 30% 50% Gymzalen 50 70% 40% 70% Sporthallen 60 90% 30% 70% Uit de huidige benuttingspercentages blijkt dat vooral de sportaccommodaties een aanzienlijke mate van overcapaciteit kennen. Met de voorgestelde 70% als ondergrens wordt aan een optimale benutting gestimuleerd die resulteert in een effectieve inzet van middelen. Voor onderwijshuisvesting is het Integraal HuisvestingsPlan (IHP) richting gevend. Hierin wordt, in samenwerking met de schoolbesturen, uitgewerkt hoe beschikbare accommodaties optimaal ingevuld en benut kunnen worden. Daarbij wordt rekening gehouden met toekomstige ontwikkelingen binnen de gemeente. Aan de hand van het verwachte aantal leerlingen wordt per deel van de gemeente vastgesteld wat de noodzakelijke capaciteit is. In het IHP worden voorstellen gedaan om de huisvestingscapaciteit van de scholen af te stemmen op de toekomstige ontwikkelingen. Onderwijsinstellingen hebben uiteindelijk de beslissingsbevoegdheid over het samengaan met andere scholen en het afstoten van schoolgebouwen Gebruikerstevredenheid Om de tevredenheid onder gebruikers nauwkeuriger te meten, kan worden aangesloten bij de landelijke ontwikkeling van een uniforme klanttevredenheidsmeting onder huurders van gemeentelijk vastgoed. Deze wordt momenteel ontwikkeld door de bij Bouwstenen voor Sociaal 3 aangesloten gemeenten. Op basis van de bevindingen uit deze metingen kunnen nadere optimalisatieslagen worden ingezet. De gebruikers van het maatschappelijk vastgoed zijn tevreden als de voorziening aansluit bij de functionele wensen die zij hebben. Dit vraagt soms om verbouwingen, waarbij dan ook weer sprake zal zijn van doelmatigheid. Als panden niet functioneel zijn voor de betreffende gebruikers, dient onderzocht te worden of deze gebruikers beter in een ander beschikbaar pand terecht kunnen. 1 Dit blijkt uit een landelijke benchmarkonderzoek dat in 2014 heeft verricht. Voor dit onderzoek hebben in totaal 58 gemeenten gegevens aangeleverd. Daarmee betrof het onderzoek het gemeentelijk vastgoed waar meer dan een kwart van de Nederlandse bevolking gebruik van maakt. 2 Bezetting is de mate waarin een gebouw bezet is, dus het aandeel dat de accommodatie daadwerkelijk verhuurd is en niet (structureel) leegstaat. De benutting gaat over het gebruik c.q. de leegstand in tijd gezien van het verhuurde deel. 3 Bouwstenen voor Sociaal is een landelijk werkend platform voor verbinding van gemeenten die actief met Maatschappelijk Vastgoed bezig zijn. Zie Nota Maatschappelijk vastgoed pagina 8 van 19

9 2.4. Verhuren tegen kostendekkende tarieven Valkenswaard heeft in het verleden gekozen voor lage huren voor de diverse maatschappelijke organisaties en gebruikers. Hierdoor is in vele gevallen sprake van indirecte subsidie. Inmiddels is in het kader van het nieuwe subsidiebeleid uitgesproken dat men hier een transparant beleid in wil hanteren, hetgeen inhoudt dat indirecte subsidiering zoveel mogelijk dient te worden voorkomen. Uiteraard dient dit wel op een logische, realistische en haalbare manier te worden doorgevoerd. Als maatschappelijke organisaties hierdoor te maken krijgen met kostenverhogingen, moet het mogelijk zijn dat zij ter compensatie een subsidieverzoek indienen. Voor de sportaccommodaties dient de huurprijsbepaling aan te sluiten op het tarievenbeleid en dienen verhogingen van huren te worden voorkomen indien dit ook tot hogere BTWafdrachten gaat leiden Kosten van vastgoed binnen de begroting houden Op basis van geactualiseerde onderhoudsprognoses hebben we berekend dat de betaalbaarheid van het maatschappelijke vastgoed vanaf 2020 in het geding komt. De huidige onderhoudsvoorziening zal in dat jaar volledig zijn ingezet. Daarom willen we nu gaan sturen binnen de huidige begrote kosten voor maatschappelijk vastgoed, om structurele verhoging van de kosten en/of grote problemen met de kwaliteit van de gebouwen te voorkomen. Om het voorzieningenniveau op peil te houden, dient ook de technische gebouwkwaliteit voldoende te zijn. Dit wordt beoordeeld aan de hand van de gebruikelijke NEN methodiek, waarbij Valkenswaard stuurt op minimaal niveau 3. Door benutting te verhogen en waar mogelijk overtollig vastgoed af te stoten, kan worden gewerkt aan een toekomstbestendige situatie. Waar dit niet mogelijk is, kan aanvullende dekking worden gevonden door verhuur aan partijen die niet door de gemeente worden gesubsidieerd. Dit kan leiden tot meer creatieve gebruiksmogelijkheden voor het gemeentelijk vastgoed, juist op die plekken waar de bezetting of benutting van de gebouwen terugloopt of beperkt is Administratie op objectniveau invoeren In het verleden is niet voor alle kostensoorten een administratie per vastgoedobject gevoerd. Essentieel voor een continue inzicht in vastgoedkosten en start van een centrale vastgoedorganisatie en -sturing is informatievoorziening op objectniveau. Daarom dient de administratie te worden aangepast, om zo de integrale kostprijs per object en per huurder inzichtelijk te maken. De integrale kostprijs wordt berekend op basis van een doorbelasting van de volgende eigenaarslasten: - Kapitaallasten - Onderhoudskosten - Verzekeringskosten - Belastingen en heffingen (WOZ etc.) - Kosten gemeentelijke organisatie (de uren die het de gemeente kost om het vastgoedbeheer uit de voeren) - Risico s (leegstand, kostenstijgingen etc.) Bovenstaand zijn de eigenaarslasten benoemd. Hiervoor wordt nog een berekeningsmethodiek ontwikkeld door de nieuwe vastgoedorganisatie. De exploitatielasten (energie, schoonmaak, etc.) zijn voor de huurder/gebruiker. Nota Maatschappelijk vastgoed pagina 9 van 19

10 2.7. Eigenaarschap centraal beleggen Voor het realiseren van de beleidsdoelstellingen is het oprichten van een centrale vastgoedorganisatie wenselijk. Valkenswaard heeft hier al toe besloten. Deze zal in de loop van 2016 in werking treden en aan de slag gaan met de opgaves die in deze nota worden genoemd De rol van exploitant herzien Van oudsher verzorgt de gemeente ook beheer en exploitatie van voorzieningen, vooral op het terrein van sportaccommodaties. Op verschillende plaatsen is een verschuiving van de gemeentelijke rol zichtbaar. Zo zorgen inwoners in toenemende mate zelf voor het beheer en onderhoud van sport- en overige voorzieningen, zoals gemeenschappelijke ontmoetingsruimten. Valkenswaard omarmt deze ontwikkeling en gaat hierin mee. Overdracht van de exploitatie van de sportzaal in Borkel of de lopende gesprekken over de exploitatie van sporthal De Belleman zijn daar voorbeelden van. Dit draagt bij aan de sociale cohesie. Vrijwilligers ontmoeten elkaar bij het beheer en gebruik van de maatschappelijke voorzieningen. Bij de overdracht van het beheer aan een stichting dienen wel randvoorwaarden te worden gesteld. Ook geldt hierbij de restrictie dat beleidskeuzes van de gemeente kunnen leiden tot wijzigingen in de afspraken die worden gemaakt. De rol van exploitant heeft meerdere maatschappelijke kanten. Zo dient er oog te zijn voor zowel actieve als passieve deelname voor de inwoners. Accommodaties bezoeken en activiteiten bekijken is voor sommige inwoners al voldoende. Niet hoeven meedoen, maar (anoniem) mogen toekijken draagt bijvoorbeeld bij aan een laagdrempelige toegang voor sommige inwoners. Ook in deze vorm is multifunctioneel gebruik dus belangrijk in het kader van sociale cohesie. Wanneer inwoners dit initiatief niet zelf nemen, kan de gemeente ook een partner inschakelen om hierbij te helpen. Uiteraard zal dit tegen gelijke, of liever nog lagere, kosten moeten gebeuren. Ervaringen elders leren dat dit mogelijk moet zijn. Door een hoger exploitatieresultaat (betere benutting) liggen hier kansen Meer inzicht in vastgoed om betere sturing mogelijk te maken Voor het maken van keuzes in de vastgoedportefeuille is een integrale afweging van de voorgaande maatschappelijke en financiële aspecten noodzakelijk. Daarbij is gebruik gemaakt van het instrument VastgoedMaps, waarin alle relevante informatie bij elkaar wordt gebracht. We lichten deze methodiek in het volgende hoofdstuk (in par. 3.2.) nader toe. Nota Maatschappelijk vastgoed pagina 10 van 19

11 3. De inventarisatie van de vastgoedportefeuille Allereerst wordt in dit hoofdstuk ingegaan op 'de foto' van de vastgoedportefeuille, waarbij onder andere is aangegeven hoeveel maatschappelijk vastgoed de gemeente in eigendom heeft. Vervolgens wordt ingegaan op de beoordeling van de portefeuille met behulp van VastgoedMaps Valkenswaard beschikt in ruime mate over accommodaties Voor het maken van de foto is het maatschappelijk vastgoed in Valkenswaard in VastgoedMaps opgenomen. In totaal gaat het om 59 objecten met een omvang van circa m2 bvo (bruto vloeroppervlakte). De totale kosten liggen op ca. 6,8 miljoen per jaar en daar staan 1,7 miljoen aan inkomsten tegenover. Dit betekent dat er per jaar ca. 5,1 miljoen aan kosten op vastgoed niet worden afgedekt door huurinkomsten. Als we de vastgoedportefeuille van de gemeente onderscheiden naar maatschappelijk doelen dan zien we het volgende beeld: Maatschappelijke doelen Objecten m² bvo behoud beeldbepalend vastgoed gemeentelijke huisvesting kunst & cultuur onderwijs & educatie sport & recreatie ruimtelijke ontwikkeling welzijn overig Totaal Tabel 1: opbouw maatschappelijke vastgoedportefeuille NB: In bovenstaand overzicht is al rekening gehouden met de verhuur van 4000 ² bvo in de werf aan maatschappelijke organisaties. Deze verhuur vindt binnenkort daadwerkelijk plaats. Nota Maatschappelijk vastgoed pagina 11 van 19

12 3.2. De beoordeling geeft een divers beeld Het maatschappelijk vastgoed is beoordeeld aan de hand van de methodiek van VastgoedMaps. VastgoedMaps beoordeelt op 6 aspecten, ook wel prestatievelden genoemd. Deze prestatievelden gaan in op de volgende vragen: 1. Wordt een publiek doel gediend? 2. Zijn we tevreden over het maatschappelijk resultaat, kijkend naar bezoekersaantallen, efficiency, bezetting en benutting van de gebouwen? 3. Zijn de gebruikers tevreden? 4. Is de technische staat voldoende? 5. Zijn de financiën op orde? 6. Zijn Ontwikkelingskansen aanwezig? Bijvoorbeeld; kan de functie van het gebouw veranderen of kan het worden uitgebreid? De beoordeling op elk aspect wordt inzichtelijk gemaakt in een tegelscore per gebouw. Hierbij staat groen voor een positieve score, rood voor een negatieve score en grijs voor n.v.t. Op basis van de combinatie van scores op voorgaande aspecten bepalen we per pand in een integrale afweging één van de volgende perspectieven: Consolideren; Afstoten; Heroverwegen (verdieping komende periode, ter bepaling van nader perspectief); Investeren (groot onderhoud of upgrading voor huidige functie); Herontwikkelen (functiewijziging) of Slopen. Figuur 1: Scorekaart methodiek VastgoedMaps De gehele maatschappelijk vastgoedportefeuille is op deze wijze beoordeeld. De uitkomst hiervan is weergegeven in Bijlage 2. De belangrijkste bevindingen op basis van de beoordeling zijn: M.b.t. doelmatigheid wordt slechts een beperkt aantal panden verhuurd aan partijen die niet bijdragen aan een gemeentelijk beleidsdoel. Onder maatschappelijk resultaat is onder andere naar de bezettings- en benuttingspercentages gekeken. Het merendeel van de accommodaties die hier onvoldoende scoren zijn onderwijs- en sportvoorzieningen, waar sprake is van overcapaciteit. Het is wenselijk om het gebruik van deze voorzieningen te intensiveren of op een andere wijze tot optimalisaties te komen. M.b.t. gebruikerstevredenheid is voor dit moment door de interne contactpersoon bepaald of er bij een gebruiker concrete aanleidingen zijn om ontevreden te zijn over het gebouw. Dit kan gaan over de functionele kwaliteit, maar vaak hangt het ook samen met de technische staat. Technische staat: zes panden zijn in een staat die slecht of matig is te noemen. Financieel resultaat: Dit is de uitkomst van het verschil in jaarlijkse opbrengsten en kosten, voor het grootste deel van de portefeuille is dit saldo negatief. Ontwikkelkans: liggen er vanuit ruimtelijke ontwikkeling (her)ontwikkelkansen op de betreffende locatie? Dit is wenselijk om in beeld te hebben, zeker op het moment dat we na willen denken over mogelijk andere functies op die plek. Soms is een ontwikkelkans niet aan de orde, bijvoorbeeld in het geval van de kapelletjes of de molen. In het volgende hoofdstuk gaan we in op de mogelijke keuzes, waarin de inventarisatie heeft geresulteerd. Nota Maatschappelijk vastgoed pagina 12 van 19

13 4. De beleidsagenda voor de toekomst 4.1. Doordachte keuzes maken Uiteraard dient maatschappelijk vastgoed tegen acceptabele kosten beschikbaar te worden gesteld. Deze kosten zijn in de begroting opgenomen. Op basis van geactualiseerde onderhoudsprognoses blijkt dat de betaalbaarheid van het onderhoud vanaf 2020 in het geding komt. De huidige onderhoudsvoorziening zal in dat jaar volledig zijn ingezet. Door te sturen binnen de huidige begrote kosten voor maatschappelijk vastgoed, kan voorkomen worden dat een structurele verhoging van de begroting nodig is. Dat betekent dat in de komende periode doordachte keuzes moeten worden gemaakt, op basis van organisatorische en maatschappelijke argumenten Nadere analyse Het blijkt goed mogelijk te zijn om maatregelen te treffen in de vastgoedportefeuille. Uitgangspunt voor deze analyse is het beleidskader dat in deze nota is beschreven. Hierop is beoordeling uitgevoerd in VastgoedMaps. Het blijkt dat het verlagen van het aantal gebouwen en de daarbij behorende kosten goed mogelijk is, omdat er sprake is van een overcapaciteit op sport- en onderwijsvoorzieningen. Dat constateren we naar aanleiding van de huidige bezetting en benutting van de gebouwen en de beperkte ontwikkelingen die we op dit vlak verwachten. Bovendien heeft Valkenswaard onder andere op het gebied van sportaccommodaties en onderwijsgebouwen (incl. gymzalen) verhoudingsgewijs meer vastgoed dan vergelijkbare gemeenten in de landelijke benchmark. Dat kunt u uit de volgende grafiek aflezen: Valkenswaard Benchmark Onderwijs & educatie 0,41 0,76 Kunst & cultuur 0,17 0,37 Sport 0,14 0,49 Eigen huisvesting 0,13 0,26 Zorg & welzijn 0,09 0,07 Overig vastgoed 0,18 0,29 0,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 Figuur 2: m 2 bvo vastgoed per inwoner (gemeentelijke benchmark) NB: In bovenstaande grafiek is al rekening gehouden met de verhuur van 4000 m² bvo in de werf aan maatschappelijke organisaties. Deze verhuur vindt binnenkort daadwerkelijk plaats. Daarmee heeft naast onderwijs en sport ook kunst & cultuur meer m² bvo per inwoner dan de landelijke benchmark. Naast de werf betreft dit vooral de Hofnar. Nota Maatschappelijk vastgoed pagina 13 van 19

14 4.3. Keuzes voor nadere uitwerking Op basis van de beoordeling vanuit de kaders worden optimalisaties voor een aantal locaties zichtbaar. Onderstaande voorstellen moet worden beschouwd als mogelijke richting voor te maken keuzes. Deze keuzes moeten nog nader worden uitgewerkt. Belangrijk daarbij is afstemming met de gebruikers. Ook het nader onderzoeken van mogelijkheden en behoeften vanuit de wijken is hierbij van belang. Daarbij kan een aanpak worden gevolgd, zoals die te zien is bij partijen die ervaring hebben met beheer- en exploitatie van buurt- en wijkaccommodaties. Hier komen we in het volgende hoofdstuk op terug. In dit hoofdstuk wordt eerst ingegaan op de schoolgebouwen en binnensportaccommodaties. Daarna zijn de voorstellen per wijk 4 weergegeven Onderwijsaccommodaties Voor de elf basisscholen dient aansluiting gevonden te worden bij het nog op te stellen Integraal HuisvestingsPlan (IHP PO). De VO-school Were Di valt buiten de scope van deze opgave. Bij de huidige beoordeling is per locatie gekeken naar de verschillen in beschikbare capaciteit en het verwachte aantal leerlingen. Daaruit kwam naar voren dat vooral in Valkenswaard-West sprake is van een noodzakelijke heroverweging om mogelijke optimalisaties te behalen. Het gaat om de volgende scholen: De Schepelweyen De Belhamel Agnetendal st. Martinus 4.5. Binnensportaccommodaties Bij gymnastieklokalen en sporthallen is in grote mate sprake van overcapaciteit. De gestelde minimale benutting van 70% kan alleen worden behaald als gebruikers op verschillende plekken worden samengebracht. Voor het bewegingsonderwijs is hierbij ook rekening gehouden met de geografisch gestelde maximale afstand tot de accommodatie. De efficiency en kosten kunnen worden geoptimaliseerd door gebruikers van gymzaal Hoefsmidwei, inclusief bewegingsonderwijs, onder te brengen in sporthal De Belleman. Het bewegingsonderwijs in sporthal Amundsen kan gehuisvest worden in gymzaal Emmalaan. En door de gebruikers gebruik te laten maken van een andere locatie kan gymzaal Hoefsmidwei worden afgestoten. In de volgende paragraaf wordt per wijk ingegaan op de mogelijke keuzes in de vastgoedportefeuille. Sommige accommodaties worden niet expliciet genoemd. Dat betekent dat we bij deze accommodaties geen wijzigingen voorstellen, het toekomstperspectief is dan consolideren. 4 Voor de wijkindeling, zie Bijlage 1 Nota Maatschappelijk vastgoed pagina 14 van 19

15 4.6. Accommodaties in de wijken Centrum De wijk Centrum telt zeven maatschappelijke accommodaties die in eigendom zijn van de gemeente. Cultuurcentrum De Hofnar wordt gezien als een dure accommodatie. Voor het cultuurcentrum loopt een business case waarin de toekomstige exploitatie nader wordt onderzocht. In het oude raadshuis is momenteel een galerie met café gehuisvest. Deze invulling draagt bij aan de levendigheid van het centrum. De exploitant betaalt een kostendekkende huurprijs. We stellen voor deze accommodatie met deze gebruiker te consolideren. Jeugdaccommodatie Pulse komt de prestatieafspraken over de benutting van de accommodatie na. Ook hier willen we consolideren voorstellen. De overige accommodaties vallen onder de deelportefeuille 'behoud beeldbepalend vastgoed'. Gestelde kaders hebben ook voor deze objecten geen directe consequenties. Kerkakkers Kerkakkers kent zeven gemeentelijke accommodaties. Bij één van deze accommodaties is sprake van economisch claimrecht: basisschool De Pionier. Sporthal Amundsen wordt, na gereedkomen van de nieuwe sporthal, gesloopt. De middelen die beschikbaar komen na het slopen van de accommodatie zijn opgenomen in de BC Sport. De voormalige school aan de Barentszstraat is in beheer bij Camelot en huisvest De Boodschappenmand. Vanuit de optiek dat de accommodatie mogelijke ontwikkelpotentie heeft en er op deze plek geen maatschappelijke functie gewenst is, stellen we voor om het object af te stoten. Daarbij kan worden onderzocht of het wenselijk is om gebruiker De Boodschappenmand te huisvesten in één van de gebouwen van de voormalige gemeentewerf. Deze mogelijkheid zou moeten worden onderzocht in een op te stellen business case. Kijkend naar het uitgangspunt van verspreiding van accommodaties over de gemeente en wijken, constateren wij dat er met name in de wijk Kerkakkers optimalisaties zijn te behalen. Naast diverse maatschappelijke accommodaties die in eigendom zijn van de gemeente is er ook een accommodatie in eigendom van derden aanwezig: 'De Inloop'. We kunnen onderzoeken of samenwerkingsverbanden op termijn mogelijk zijn met deze partij. Daarbij gaan we ervan uit dat de gemeente verantwoordelijk is voor het faciliteren van maatschappelijke activiteiten en niet voor het eigendom van deze accommodaties. Op basis van de integrale beoordeling van de eigen accommodaties zien we afstoot-mogelijkheden voor: De Adelaar, 't Pumpke' en De Horizon. Als nader onderzoek aantoont dat de gebruikers van deze accommodaties elders kunnen worden gehuisvest, kan overwogen worden om de leegkomende accommodaties af te stoten. Gegraaf In wijk Gegraaf staan drie accommodaties die in eigendom zijn van de gemeente: Gymzaal en Ketelhuis 't Gegraaf en buurthuis De Hijskraan. Nota Maatschappelijk vastgoed pagina 15 van 19

16 Gymzaal t Gegraaf wordt niet gebruikt voor bewegingsonderwijs. Daarom heeft het de voorkeur om het toekomstig perspectief op afstoten te zetten. Ketelhuis 't Gegraaf wordt nu gebruikt als opslaglocatie voor diverse verenigingen. Door het beschikbaar stellen van een andere accommodatie op bijvoorbeeld sportpark den Dries, kan het perspectief van het ketelhuis op afstoten worden gezet. Gezien de goede benutting van buurthuis De Hijskraan is het toekomstperspectief voor deze accommodatie consolideren. Naast diverse maatschappelijke accommodaties die in eigendom zijn van de gemeente is er ook een accommodatie in eigendom van derden aanwezig: 'Speeltuin Geenhoven'. Ook hier kan worden onderzocht of samenwerking met deze partij op termijn mogelijk is. Geenhoven De wijk Geenhoven telt in totaal zeven gemeentelijke maatschappelijke accommodaties. Bij twee basisscholen is er sprake van economisch claimrecht; De Windroos/Zonnewijzer en De Dorenhagen. Gymzaal Sage ten Broekstraat (nu alleen kickboksen) wordt niet gebruikt voor bewegingsonderwijs. Mede vanuit deze context heeft het de voorkeur om het toekomstig perspectief op afstoten te zetten. Zwembad De Wedert is opgenomen in de business case Sport, waarvan de realisatie al in voorbereiding is. Het perspectief van de accommodatie staat hiermee op 'investeren'. Turfberg Turfberg kent acht maatschappelijke accommodaties. Bij twee basisscholen is sprake van economisch claimrecht; De Smelen en De Vlaswiek. Bij BS De Smelen is ook het gebouwtje van de voormalige PSZ Duimelot ondergebracht. Deze dient nader te worden onderzocht. Gezien de technisch zeer slechte staat van de rollerhockeybaan (Sporthal Dennenberg) heeft het de voorkeur om deze accommodatie binnen nu en een beperkt aantal jaren te slopen. In een recent genomen raadsbesluit is besloten om de exploitatie voor de aankomende zes jaar te continueren. Het toekomstig perspectief op langere termijn komt hiermee op 'slopen'. Hoge Akkers In de wijk Hoge Akkers staan vijf maatschappelijke accommodaties. Eén basisschool valt onder het economisch claimrecht; 't Smelleken. Door de omvang van de voormalige gemeentewerf, die bestaat uit meerdere gebouwen, adviseren wij om een business case op te starten. Daarin wordt de mogelijke herbestemming van één of meerdere gebouwen onderzocht. Vanuit deze context zetten we het toekomstig perspectief op heroverwegen. Door het slopen van Sporthal Amundsen optimaliseren we de invulling van het bewegingsonderwijs in gymzaal Emmalaan. Het consolideren van deze gymzaal is daarom noodzakelijk. Dommelen Dommelen telt in totaal dertien maatschappelijke accommodaties, waaronder vier basisscholen waar sprake is van economisch claimrecht; St. Martinus, Agnetendal, Schepelweyen en De Belhamel. We consolideren Sporthal de Belleman (blijft eigendom) met die kanttekening dat beheer en exploitatie wel op korte termijn worden overgedragen aan een stichting. Dit past in het uitgangspunt om ruimte te bieden aan lokale initiatieven. Nota Maatschappelijk vastgoed pagina 16 van 19

17 Zoals eerder aangegeven is het wenselijk om het bewegingsonderwijs van gymzaal De Hoefsmidwei te verplaatsen naar sporthal De Belleman. De gymzaal kan vervolgens worden afgestoten. Voormalige jeugdaccommodatie KPJ Dommelen dient geen gemeentelijke beleidsdoelstelling. Vanuit de gedachte dat de accommodatie niet doelmatig wordt ingezet, is het voorstel om de accommodatie af te stoten. Peuterspeelzaal Olke Bolke is gehuisvest in een voormalig boerderij waarvan het huurcontract tot 2018 loopt. Het huisvesten van commerciële activiteiten, zoals kinderopvang, is geen doelmatige inzet van gemeentelijk vastgoed. In 2013 besloot de raad al om de accommodatie te verkopen. Er is geen aanleiding om dit perspectief te wijzigen, dit blijft 'afstoten'. Borkel & Schaft en het buitengebied In de wijken Borkel & Schaft en het buitengebied staan in totaal negen maatschappelijke accommodaties, waaronder basisschool St. Servatius waar sprake is van economisch claimrecht. De gymzaal aan de Dorpsstraat wordt geconsolideerd (blijft in eigendom) met de kanttekening dat de exploitatie wordt overgedragen aan een stichting. Nota Maatschappelijk vastgoed pagina 17 van 19

18 5. Concrete vervolgstappen 5.1. Samenvatting van mogelijke keuzes Samenvattend leidt de integrale beoordeling van de vastgoedportefeuille, mede op basis van het (aangescherpte) vastgoedbeleid, tot de overweging om de volgende panden af te stoten: Tabel 2: Lijst met mogelijk af te stoten panden ketelhuis t Gegraaf peuterspeelzaal Olke Bolke / Kiekeboe gymzaal Hoefsmidwei gymzaal Sage ten Broekstraat gymzaal gegraaf de Dennenberg (na exploitatie komende zes jaar) voedselbank voormalige school Barentszsstraat ouderensoos de Adelaar t Pumpke de Horizon voormalig Jeugdaccommodatie KPJ Dommelen Ook de voormalige gemeentewerf wordt mogelijk afgestoten, maar deze ontbreekt nog in deze lijst, omdat we voorstellen om eerst nader onderzoek uit te voeren voor een mogelijke herbestemming. Daarvoor stellen we voor om een business case op te zetten. Primair levert minder vastgoed minder structurele kosten op. Daarnaast zijn door verkoop ook boekwinsten en mogelijk boekverliezen te verwachten. Deze zijn nu nog niet goed in te schatten. Het gaat doorgaans om incourant vastgoed en de verkoop zal ook in de loop van enige jaren plaatsvinden. Indien er een verkoopopbrengst is zal deze in principe ten gunste van de algemene middelen worden gebracht. De eventuele kosten van het doorrekenen van een business case, bijvoorbeeld voor de voormalige gemeentewerf, kunnen ook hieruit worden bekostigd Financiën Deze nota heeft geen financiële consequenties voor de begroting. Wel moeten keuzes worden gemaakt in de maatschappelijk vastgoedportefeuille, waardoor het onderhoud op lange termijn binnen het totaal van de huidige begrotingsraming blijft. Van belang is de financiële kaders niet uit het oog te verliezen in het vervolgproces. Bij de vervolgstappen, die we hierna zullen toelichten, is het van belang om ruimte te bieden aan mogelijk andere oplossingen die passen bij de maatschappelijke ambities èn binnen de beschikbare financiële middelen. Nota Maatschappelijk vastgoed pagina 18 van 19

19 5.3. Conclusies en aanbevelingen Het is gebruikelijk dat aangepast vastgoedbeleid consequenties heeft voor de portefeuille. Voor het doorvoeren van deze consequenties is een centrale vastgoedorganisatie aan te bevelen. Dit is door Valkenswaard ook al in gang gezet; in de loop van 2016 zal een gecentraliseerd team Vastgoed aan de slag gaan met de opgaves die in deze nota zijn genoemd. De vastgoedorganisatie dient rekening te houden met opgaves op zowel maatschappelijk als financieel terrein. Dit lichten we hieronder samengevat toe. Als het gaat om financieel rendement kan de gemeente een prima beeld van haar vastgoedportefeuille verzorgen. Het maatschappelijk rendement is niet alleen vanuit het gemeentehuis te bepalen. Zo zijn de tevredenheid van gebruikers en omwonenden en de (toekomstige) behoefte bijvoorbeeld ook cruciale factoren. Vandaar dat gestart zal gaan worden met het meten van gebruikerstevredenheid volgens de landelijke standaard. Valkenswaard gaat bovendien actief aan de slag met het bevorderen van de sociale cohesie. Het vastgoed dat voor verschillende maatschappelijke organisaties wordt ingezet kan daarbij een belangrijke rol vervullen. We zien hier een rol weggelegd voor een verbindende partner. Een partner die met de voeten in de wijk staat, veel ervaring in andere gemeenten heeft en zo goed zicht heeft op wat leeft en nodig is om de accommodaties beter te laten aansluiten op de behoeften in de wijk en de ambities van de gemeente. Juist in die wijken waar we vanuit vastgoed-oogpunt verbetermogelijkheden zien vanwege een (te) ruim aanbod van accommodaties, kan gestart worden met een pilot. Met deze pilot kan worden onderzocht hoe beter zicht op de behoeften kan worden verkregen en wat er aan accommodaties nodig is. Het is belangrijk dat om daarbij goed kijken naar wat er in Valkenswaard zinvol is. Hoe functioneren bestaande structuren en vrijwilligersorganisaties op dit moment? Hoe past dit in combinatie met andere organisaties en verenigingen? Dat wordt de uitdaging. We hebben inspirerende gesprekken gevoerd en werken een opdracht uit om dit op te starten. Daarbij denken we aan een partij die het beheer en de exploitatie van een wijkaccommodatie ter hand neemt en activiteiten ontplooit. Dit hoeft overigens niet per definitie in een gemeentelijke accommodatie plaats te vinden Communicatie Deze nota bevat een inventarisatie van de maatschappelijke vastgoedportefeuille en een nadere analyse van de inzet en organisatie van het vastgoed. De analyse laat zien dat een aantal verbeteringen kunnen worden gerealiseerd, zowel maatschappelijk als financieel. Dit optimaliseren vraagt duidelijke keuzes. Om deze keuzes te maken, stellen we voor om in een vroegtijdig stadium in contact te treden met inwoners en andere betrokkenen. Samen kan, op een zorgvuldige en realistische manier, naar verbeteringen in de verschillende wijken van Valkenswaard worden gezocht. Zo kunnen niet alleen op financieel, maar ook op maatschappelijk vlak verbeteringen worden gerealiseerd die op (meer dan) voldoende draagvlak kunnen rekenen. Nota Maatschappelijk vastgoed pagina 19 van 19

20 Bijlage 1 Wijkindeling gemeente Valkenswaard

21 Bijlage 2 Totaaloverzicht en beoordeling van de portefeuille