OLCO advies & management b.v. Kwekerijweg 2b 3709 JA Zeist Telefoon: Versie 2

Transcriptie

1 KEUZE RENOVATIE -- NIEUWBOUW Sporrttcenttrrum Tiijjenrraan Raalltte OLCO advies & management b.v. Kwekerijweg 2b 3709 JA Zeist Telefoon: Versie 2

2 INHOUDSOPGAVE 1 KEUZE RENOVEREN VS NIEUWBOUW TIJENRAAN AANLEIDING AMBITIE NIVEAU IN BEELD DE UITWERKINIG DUURZAAMHEID GPR Methodiek aspecten duurzaamheid RESUMÉ duurzaamheid FUNCTIONALITEIT Conclusies functionaliteit TOTAL COST OF OWNERSHIP Renovatie varianten Vergelijk TCO CONCLUSIES FINANCIEEL Pagina 2 van 12

3 1 KEUZE RENOVEREN VS NIEUWBOUW TIJENRAAN 1.1 AANLEIDING De gemeenteraad van de gemeente Raalte heeft op 31 januari 2013 besloten tot vervangende nieuwbouw van het huidige sportcentrum Tijenraan onder de werknaam Nieuw- Tijenraan. Beoogd wordt een nieuw multifunctioneel sportcentrum te realiseren met voldoende ruimte voor een breed scala aan zaalsporten en zwemsporten. Het zwemdeel zal naast ruimte voor de zwemsport tevens ruimte moeten bieden aan specifieke doelgroepen en diploma zwemmen. Onderdeel van de vraag is of recreatief zwemmen wel of niet door de gemeente moet worden gefaciliteerd. Belangrijk in de analyse is na te gaan of vervangende nieuwbouw de juiste keuze is, wordt het gewenste functionele programma vertaald naar zowel een nieuwbouw als renovatie variant. Dit rapport biedt daarvoor de inzichten. Daarbij worden de volgende aspecten naast elkaar gezet om te komen tot een gewogen keuze: * Functionaliteit * Duurzaamheid; * TCO (Total cost of ownership). 1.2 AMBITIE NIVEAU IN BEELD In het document Sportvisie binnensportaccommodaties en zwembaden gemeente Raalte is voor het sportcentrum Nieuw Tijenraan een ambitie niveau geformuleerd, dat tot het volgende schema leidt voor de opzet van dat nieuwe multifunctionele sportcentrum. De commerciële functies, als toevoegingen op het basisprogramma blijven in het vergelijk voor de keuze renoveren versus nieuwbouw buiten beschouwing. Uitgangspunt is dat het ambitieniveau van de gemeente in beide situaties zo goed mogelijk wordt benaderd. Dit schema is niet definitief en wordt in de fase van het programma van eisen nader onderzocht om tot een definitieve opzet van Tijenraan te komen. Pagina 3 van 12

4 2 DE UITWERKINIG De vergelijking van de renovatie versus de nieuwbouw is in dit hoofdstuk uitgewerkt. Er moet daarbij aangetekend worden dat tijdens de inloopavond op 19 september diverse aspecten door alle stakeholders zijn benoemd die bij het sportcentrum Tijenraan van belang zijn. Deze aspecten zijn opgenomen in een plankaart, functieanalyse nieuw Tijenraan. Meer zachte aspecten zoals sfeer, ontmoeting en cultuur zijn namelijk van groot belang voor de keuze. Dit is nader gespecificeerd bij de onderstaande hoofdopzet. 2.1 DUURZAAMHEID In de ter beschikking gestelde gegevens is een ambitie niveau op het gebied van duurzaamheid aangegeven. Dit ambitieniveau is echter nog niet gekwalificeerd. Voor het vergelijk wordt uitgegaan van een prestatieniveau gebaseerd op de GPR-gebouw. Via de GPR score wordt de duurzaamheid in een getal uitgedrukt. Daarbij staat de hoogte van het getal voor de mate waarin een gebouw duurzaam is. Hoe hoger het getal hoe duurzamer het gebouw. De insteek is om de kosten van onderhoud, energie en schoonmaak fors te reduceren en tegelijkertijd de meer zachte aspecten als comfort, beleving en gebruik sterk te verbeteren GPR METHODIEK Het ambitieniveau van de gemeente vertegenwoordigt indicatief een GPR score van 8. De vijf pijlers waarop dit wordt bepaald is in de figuur weergegeven. Bij bouwen volgens het huidige bouwbesluit wordt een basisscore van ca. 6 gehaald. Ervaring leert dat gebouwen met een leeftijd van 30 jaar en ouder slecht scoren op de GPR-index. Naar verwachting zal het huidige Tijenraan een score halen van 4. Ook leert de ervaring dat het zeer kostbaar is deze score aanzienlijk te verbeteren voor een sportcentrum. Wij verwachten dat de score bij een algehele renovatie maximaal tot aan het niveau volgens de eisen uit het huidige bouwbesluit zal kunnen bedragen. Omdat bij renovatie van het sportcentrum Tijenraan de installaties en vaste inrichtingen grotendeels vervangen zullen worden, blijft er te weinig budget over om de buitenschil op een hoogwaardige manier te isoleren. Hiermee is de gewenste verbetering van de GPR score niet goed haalbaar, vooral de componenten energie. Tevens is het bij de renovatie niet mogelijk, zonder grote kosten, de functionaliteit en toekomstwaarde te verbeteren. De renovatie beoogd een termijn van maximaal 20 jaar. Daarmee staat de gemeente binnen die termijn wederom voor de keuze van een renovatie. Nieuwbouw heeft immers een termijn van 40 jaar, waarmee de toekomstwaarde sterker is ASPECTEN DUURZAAMHEID 5 pijlerers GPR gebouw 4 energie milieu gezondheid gebruiks toekomst kwaliteit waarde energie prestatie water geluid aanvullende energie millieuzorg luchtkwaliteit maatregelen materiaal thermisch comfort licht en visueel comfort toegankelijk heid functionliteit technische kwaliteit sociale veilligheid Vanuit het maatschappelijk karakter staan de gebruikers van het sportcentrum centraal. Het zou moeten zijn dat partijen (Sportbedrijf en gebruikers) geïnspireerd zijn om het gebouw duurzaam te organiseren en te exploiteren, zonder aanvullende kosten gedurende de levensduur. Dat is met goede inzet op duurzaamheid mogelijk, echter moet daar de technische mogelijkheid voor zijn. Bij toekomst gerichte voorziening flexibiliteit belevings waarde Pagina 4 van 12

5 een renovatie is zoals gemeld dat zeer lastig omdat de bouwkundige kwaliteit zeer bepalend is voor welke kosten dit zou kunnen. Er zijn vier aspecten waar op ingezet kan worden. Per aspect is de haalbaarheid bepaald. People: Inzetten op duurzaamheid resulteert in functionele huisvesting waar de gebruikers met regelmaat & plezier terugkomen. Hierbij staat het welzijn van de gebruikers centraal: de aspecten gebruiksgemak, comfort in klimaat en logistiek zijn hierbij belangrijke begrippen. Logistiek kan niet eenvoudig worden aangepast. Dit is lastig in het beheer, de kosten van openstelling (wel/niet in delen). Het comfort kan installatietechnisch wel sterk verbetert worden echter blijft de buitenschil een probleem. Planet: Het handelen naar een duurzaam gebouw richt zich op duurzaam gebruik van materialen, het minimaliseren van de impact op de natuurlijke omgeving van bouwen en het gebouw. Daar is door het hergebruiken van het sportcentrum wel een groot voordeel op de korte termijn, echter op de lange termijn niet. De investering wordt namelijk in maximaal 20 jaar afgeschreven en dan staat de gemeente voor sloop. Profit: Investeringen in een duurzame huisvesting vertalen zich altijd in duurzame 'Profit'. Het optimaliseert de life cycle costs ten opzichte van de financiële en technische mogelijkheden. Dat is niet goed mogelijk in vergelijking met nieuwbouw. Derhalve zal de exploitatielast altijd hoger zijn RESUMÉ DUURZAAMHEID Er kan worden gesteld dat de nieuwbouw meer toekomstwaarde zal hebben dan het renoveren van het bestaande Tijenraan. Dat is een belangrijke voorwaarde om op lange termijn van 40 jaar blijvend te kunnen voldoen aan de duurzaamheidambitie. Op alle aspecten van duurzaamheid scoort de nieuwbouw beter. 2.2 FUNCTIONALITEIT Uitgangspunt in het vergelijk zijn de verschillende huidig beoefende sporten, het onderwijsgebruik en het goed kunnen beheren. Ook zijn de huidige en bekend zijnde toekomstige veranderingen in eisen en voorschriften van belang. Op hoofdpunten word een vergelijk gemaakt. Daarbij wordt gekeken naar de richtlijnen van NOC-NSF voor zowel zwembaden als sportgebouwen en de veranderende WHVBZ. De technische functionaliteit is niet specifiek behandeld, maar op hoofdlijnen. Onderdeel Renovatie Nieuwbouw Uitstraling Ontmoeting Sfeer Entree/route Entree Er is in de huidige opzet geen goede ruimte om ontmoeting plaats te laten vinden. Het entreegebied is niet uitnodigend en verblijf niet prettig De huidige sfeer in en om het gebouw leent zich niet als trekker binnen Raalte. Het heeft niet de allure van het complex, ondanks dat er zeer intensief door veel mensen gebruik van wordt gemaakt. Tijenraan kent thans drie verschillende toegangen (hoofdtoegang, spelzaal, therapiebad). Slechts één daarvan heeft een redelijke contact met de De centrale entree, de spil van het sportcentrum, kan een krachtige plek zijn waar verblijf prettig is en makkelijk ontmoeting kan ontstaan. De nieuwbouw kan een unieke sportsfeer realiseren voor Raalte, waarbij het centrum zijn functie en intensiteit gebruikt om meer mogelijk te maken. Bij nieuwbouw wordt gewerkt met één centrale toegang. Splitsing van toegang naar functies vindt intern en gecontroleerd plaats. De beheersbaarheid en sociale Pagina 5 van 12

6 Onderdeel Renovatie Nieuwbouw receptie/kassa. Toegang via de veiligheid worden beter. hoofdingang resulteert in lange loopwegen naar de spelzaal en het therapiebad. Receptie/info/kassa functie Veiligheid De receptie functie is slecht zichtbaar, achterin de lange toeloop naar het zwembaddeel. Geen front office functie en daardoor niet klantvriendelijk en niet laagdrempelig. Toegang hulpdiensten is niet optimaal door lange looplijnen en onduidelijk entreegebied. Bij nieuwbouw is de receptiefunctie het eerste contact met de bezoeker, niet meer de kassa, maar juist als gastvrouw/gastheer. Een prominente plek voor het gebruik. Korte en overzichtelijke looplijnen in sportcentrum, ook voor hulpdiensten. Sporthal Afmetingen sporthal Hoogte sporthal Afmetingen kleedkamers en afwerking Koppeling spelzaal/sporthal 24x42m. De lengte voldoet niet omdat deze minimaal 44m dient te zijn in verband met de uitloopstroken bij diverse sporten in verband met de veiligheid. Tevens geen driedeling waardoor minder efficiënt in gebruik. Verlenging van de sporthal is geen optie, gezien de enorme kosten en de situatie t.o.v. de buurman Rohda. De hoogte is 7 meter en voldoet niet aan eisen eredivisie handbal Voldoet. Echter vanwege ouderdom materialen schoonmaak en onderhoud intensief en kostbaar. Nauwelijks aanwezig in de bestaande situatie. (dubbele deur in toestellen berging). Nu noodzaak voor behoud, echter in Raalte zijn voldoende spelzalen aanwezig. De afmetingen voldoen aan de laatste richtlijnen. Er is zelfs de mogelijkheid om 48 meter te realiseren, waarbij drie zaaldelen voor flexibel gebruik ontstaan ipv huidige twee. Bij nieuwbouw kan 9 meter worden gekozen, waarmee aan eisen wordt voldaan. Voldoet, maar is efficiënter en beter gekoppeld aan de sporthal in geval van drie afzonderlijke zaaldelen. Bij nieuwbouw kunnen de spelzaal en de sporthal worden gecombineerd binnen één bouwvolume waardoor een betere multifunctioneel inzetbare hal ontstaat. O.b.v. bezetting kan wellicht gekozen worden geen spelzaal meer te realiseren door beter in te zetten sporthal (driedeling). Spelzaal Entree Voldoet op zich aan de eisen, maar ligt buiten het directe toezicht van de receptie, waardoor de beheersbaarheid minder is. Bij gebruik van de toegang via de Bij nieuwbouw kan de toegang worden gekoppeld aan de hoofdtoegang met behoud van overzichtelijkheid, beheersbaarheid en veiligheid. Voor gebruik door Pagina 6 van 12

7 Onderdeel Renovatie Nieuwbouw hoofdtoegang ontstaat een lange loopweg. grotere groepen (scholen) kan annex de hoofdingang onder direct toezicht van de receptie een separate schooltoegang worden gerealiseerd. Spelzaal Voldoet qua afmetingen (465m 2 ) ruim aan de wens (minimaal 308m 2 ) Noodzaak spelzaal Zwembad Groepskleedruimten Wedstrijdbassin Recreatie bassin Tribune Doelgroepenbad Entree Kleedruimten Is aanwezig o.b.v. het gebruiksrooster en sporthal van slechts twee delen. De afmetingen van de ruimten voldoen niet aan de huidige richtlijnen NOC-NSF, cq. de KNZB. De ruimten zijn klein bemeten vanwege de beschikbare ruimte binnen het oorspronkelijke zwembad. Verbetering alleen door uitbouw te bereiken. Wedstrijdbassin voldoet niet aan de nieuwe richtlijnen NOC-NSF/KNZB. Overloopgoten zorgen voor een hoger watergebruik en risico van schoonmaakwater perrons in systeem. Type recreatie bad sluit minder aan bij de huidige beleving van de zwemmer en is in gebruik meer en meer een doelgroepen bad geworden Er is geen goed zicht op het zwembad Voordeel van aparte toegang, echter niet goed gekoppeld op de functies. Afmetingen 3,15x5,60m zijn krap en minder geschikt voor groepen gehandicapten die zijn toegewezen op hulpmiddelen als rolstoel, rollator e.d. Wordt (indien noodzakelijk) gebouwd volgens wens, 308 m 2, aanwezige overmaat verdwijnt, waardoor lagere exploitatiekosten (energie, schoonmaak en onderhoud). Bij een grotere sporthal (te splitsen in drie delen) is wellicht spelzaal niet meer nodig. Groot voordeel in exploitatie. Bij nieuwbouw voldoen de kleedruimten aan de huidige eisen NOC-NSF/KNZB. Bassin voldoet aan de nieuwste richtlijnen NOC-NSF/KNZB Wordt bij nieuwbouw afgestemd op toekomst verwachting qua gebruik (inspelen op vergrijzing) en is de analyse recreatie vs doelgroepen De tribune kan optimaal worden ontworpen. Er kan een goede extra toegang voor bijvoorbeeld scholen/doelgroepen worden verzorgd voor flexibiliteit in gebruik. In nieuwbouw kan deze ruimte naar de laatste inzichten worden gerealiseerd. Zwemzaal Voldoet op zich aan de wensen. Bij nieuwbouw met name de perron Pagina 7 van 12

8 Onderdeel Renovatie Nieuwbouw Perrons zijn aan de langszijde aan afmetingen beter. de smalle kant. Bezoekersruimte Gecombineerd met het recreatiebassin en het therapie bassin is een bezoekersterras/bar gesitueerd. Deze heeft geen relatie met de receptie en leidt tot dubbele inzet van personeel horeca/receptie. In geval van nieuwbouw is optimalisatie door multifunctionele horeca te ontwikkelen die centraal is gelegen en goed bereikbaar is voor alle bezoekers. Dit verbetert de horeca exploitatie. Algemeen Logistiek Personeel kleedruimte CONCLUSIES FUNCTIONALITEIT Het huidige sportcentrum Tijenraan kenmerkt zich door lange donkere loopwegen. Deze zijn ontstaan door de fasegewijze realisatie van het gehele complex over een periode van ca. 25 jaar. Naast een slechte uitstraling en sfeer resulteert dit in hogere toezichtkosten, schoonmaakkosten en onderhoudskosten. Zeer beperkte en te klein bemeten ruimte. Nieuwbouw leidt tot en compacter gebouw met betere, directere looproutes naar de diverse gebouwfuncties. Dat verlaagd de exploitatiekosten en draagt bij aan de mate van een sociaalveilig gevoel bij bezoekers/gebruikers. Goede scheiding van mannen en vrouwen en ruimte om netjes om te kleden. Het ambitieniveau is verwoord in het rapport uitgangspunten sportcentrum Nieuw Tijenraan. Er blijkt uit bovenstaande tabel dat het ambitieniveau in nieuwbouw het meest tot zijn recht komt. Op de parameter van functionaliteit scoort nieuwbouw duidelijk beter t.o.v. renovatie. Het betreft in het bijzonder de sfeer & beleving, functionaliteit van de sportbeoefening en de verbetering van logistiek van toegang en verblijf in het sportcentrum. Het aanpassen van de afmetingen van de sporthal en het wedstrijdbad naar de functionele eisen is alleen maakbaar bij nieuwbouw. Aanvullend kan gesteld worden dat de kleedaccommodatie van met name het zwembad en personeel niet meer aansluiten bij het huidige tijdsbeeld. De voorgeschreven afmetingen zoals gehanteerd in de richtlijnen resulteren in de keuze voor nieuwbouw omdat de huidige beschikbare ruimte onvoldoende is. Tot slot is een vergelijk in de efficiency van het gebouw helder dat het aantal m2 BVO dat de functies nu huisvest groter is dan bij nieuwbouw. Dit heeft voor het functioneren niet direct invloed, echter in de exploitatie is dit wel van grote invloed. Er moeten immers minder m2 worden schoongehouden, onderhouden of op temperatuur gehouden worden. Dit is verder uitgewerkt in de TCO berekening. 2.3 TOTAL COST OF OWNERSHIP In het beoordelen of een keuze voor investeren in nieuwbouw of renovatie verstandig is wordt een financiële analyse gedaan. Daarbij speelt enerzijds de investering die wordt gedaan en anderzijds de kosten van exploitatie. Van belang is daarbij de termijn waarop de kosten van de investering en exploitatie met elkaar worden gewogen. Die termijn is de levensduur in technische zin van het gebouw. Total Cost Of Ownership houdt in dat alle kosten van de investering en de exploitatie worden berekend over die levensduur. Daarmee een volledig beeld in financiële zin. Op deze wijze worden nieuwbouw en renovatie met elkaar vergeleken. Pagina 8 van 12

9 2.3.1 RENOVATIE VARIANTEN Voor een juist vergelijk van nieuwbouw of renovatie moet vooraf de aard en omvang van het renovatie model worden vastgesteld. Het vaststellen van de omvang van een wenselijke renovatie is een omvangrijk onderzoek, waarbij de technische staat en de functionaliteit terdege onderzocht worden. Een dergelijk omvangrijk onderzoek is niet noodzakelijk gezien de diverse uitgevoerde onderzoeken en de aangeleverde informatie. Wij beperken de analyse in financiële zin door naar het gewenste eindbeeld te kijken. Dat eindbeeld wordt in de renovatie uitgewerkt. Alvorens de TCO vergeleken kan worden is een goede feeling over de aard en omvang van de renovatie in twee opties onderzocht, te weten: 1. Algehele renovatie van Tijenraan zonder functionele aanpassingen; 2. Renovatie met functionele aanpassingen. Model 1 Gaat uit van de contouren van de bestaande bebouwing. Daarbinnen is geen aanpassing aan de functionaliteit mogelijk, wel wenselijk ten gevolge van het ambitieniveau. Dergelijke aanpassingen leiden ontegenzeggelijk naar nieuwbouw van dat onderdeel. Dat is binnen de huidige vier muren van het sportcomplex niet mogelijk. Daarom beperkt dit model zich tot het in technische zin weer up date maken van het gehele sportcomplex. Daarbij wordt de ambitie niet ingevuld maar de huidige status quo technisch mogelijk gemaakt. Bij dit model wordt wel enige invulling gegeven aan criterium duurzaamheid, maar in sterk mindere mate ten opzichte van volledige nieuwbouw. Voor dit model kan een fase plan gemaakt worden waarbij in meerdere delen de renovatie wordt uitgevoerd. Het zwembad en de sporthal zullen voor een langere periode worden gesloten waardoor een forse derving van exploitatie inkomsten optreedt, terwijl een belangrijk deel van de exploitatiekosten wel doorloopt. In principe kunnen spelzaal en therapiebad geopend blijven. Daarvan kan renovatie/aanpassing in de zomervakanties mogelijk plaatsvinden. Model 2 Model 2 onderscheidt zich van model 1 door wel de functionele knelpunten op te lossen en op dat gebied het ambitieniveau van de gemeente te volgen. Daarvoor worden het zwembad en sporthal gesloopt en worden uitsluitend de Spelzaal en het Therapiebad met kleedruimten gerenoveerd. Dit zijn de onderdelen van enige omvang bij elkaar die zouden kunnen worden hergebruikt. Vergelijk twee modellen ten opzichte van nieuwbouw Model Ambitieniveau Duurzaamheid Exploitatiederving Exploitatiekosten Nieuwbouw basis (=referentie punt en daarom 0) Model Model Omdat model 2 op alle vergelijkingscriteria beter scoort dan model 1, wordt model 2 verder vergeleken met de nieuwbouw. Dit is vooral gebaseerd op: I. Het niet kunnen realiseren van het ambitieniveau II. De verwachting dat op het gebied van duurzaamheid het sportcomplex na renovatie steeds verder achterop gaat lopen ten opzicht van de marktontwikkelingen III. De forse afschrijving als onderdeel van de exploitatiekosten omdat de levensduur functioneel niet verlengd wordt VERGELIJK TCO Voor het vergelijk van de TCO van model 2 en de nieuwbouw staat het ambitieniveau zoals in de Sportvisie 2012 centraal. Daarbij spelen diverse aspecten die in de fase van het Programma van Eisen nog nader worden uitgewerkt. Nu is voor de analyse en de vergelijkbaarheid uitgegaan van een wedstrijdbassin 25 x 17, twee doelgroepenbassins 15 x 10 en een sporthal 24 x 44 en een Pagina 9 van 12

10 spelzaal. Opgemerkt moet worden dat de investeringsramingen zijn gedaan op basis van grovere kerncijfers dan de kerncijfers op basis waarvan later een uitgewerkt Programma van Eisen wordt doorgerekend. Deze kerncijfers zijn gebaseerd op de ervaring en expertise bij vergelijkbare onderdelen (zwembad en sporthal). Daarbij is de kostendeskundigheid van OLCO gestoeld op een uitgebreide database specifiek voor dit type programma. Het betreft dus een macro vergelijk, waarbij in de verdere uitwerking verschillen kunnen ontstaan. De verschillen in de modellen onderling blijven dan echter wel aanwezig omdat de afwijkingen bij verfijning van de in belangrijke mate aanwezig zal blijven. Onderstaand is het financieel vergelijk weergegeven van beide opties. Stichtingskosten Nieuwbouw Model 2 renoveren Totaal Afschrijvingen Nieuwbouw Model 2 renoveren Termijn 40 jaar (code 1.1, 1.6, 2.0, 4.0 t.m. 7.0) Termijn 25 jaar (code 1.1, 1.6, 2.0, 4.0 t.m. 7.0) Termijn 20 jaar (code 1.2, 1.3, 1.4) Termijn 10 jaar (code 1.5, 3.0) Totaal Kapitaallasten annuitair Rente 4,5% Nieuwbouw Model 2 renoveren Termijn 40 jaar (code 1.1, 1.6, 2.0, 4.0 t.m. 7.0) Termijn 25 jaar (code 1.1, 1.6, 2.0, 4.0 t.m. 7.0) Termijn 20 jaar (code 1.2, 1.3, 1.4) Termijn 10 jaar (code 1.5, 3.0) Totaal Onderhoudskosten Nieuwbouw Model 2 renoveren Bouwkundig/infra (code 1.1, 1.6, 2.0, 4.0 t.m. 7.0) Bouwkundig /infra (code 1.1, 1.6, 2.0, 4.0 t.m. 7.0) Installaties (code 1.2, 1.3, 1.4) Vaste Inrichting (code 1.5, 3.0) Fonds/functie aanpassingen Totaal Energiekosten Nieuw Renovatie Nieuwbouw Model 2 renoveren Gas m2 BVO Water l/bezoeker Elektra KWh/m2 BVO Totaal TCO Er moet opgemerkt worden dat het verschil in TCO per jaar bedraagt ,- ex BTW. Dat houdt in dat gedurende de levensduur, uitgaande van 25 jaar, een forse besparing wordt behaald, indicatief: ,- ex BTW, ten opzichte van nieuwbouw. Dit is vooral te verklaren in de hoge energie en onderhoudskosten bij model 2. In beide gevallen is geen rekening gehouden met exploitatiederving. Bij nieuwbouw zou gebruik gemaakt kunnen worden van omliggende ruimte (bv speelveld Rohda) om geen sluiting van het complex te hebben. Dat is uiteraard onderdeel van de definitieve locatiekeuze. In geval van model 2 zal voor langere duur het complex wel dicht zijn, zeker 1 ½ tot 2 jaar. Deze kosten schatten wij hoog in en werken extra nadelig voor model 2. Dat exploitatierisico is fors en zeer nadelig voor de renovatie variant. Indicatief zou dit een bedrag van ca ,- per jaar betekenen voor de exploitatie van Tijenraan op basis van de jaarcijfers van Hierbij moet wel aangetekend worden dat er op andere locaties wel extra verhuur plaatsvindt doordat verengingen en gebruikers daar terecht kunnen. Dit geldt vooral voor het gebruik van de sporthal. Dit zal echter niet het totale bedrag kunnen afdekken. De optie om slechts het therapiebassin te behouden en alle overige gebouwdelen te renoveren is Pagina 10 van 12

11 verder buiten beschouwing gelaten. Dit is namelijk geen goede variant aangezien het behoud van enkel dit onderdeel een te grote negatieve impact heeft op de rest van Tijenraan bij nieuwbouw. Dit komt door de volgende aspecten: a. Plaats therapiebassin t.o.v. logistiek model. De integratie zal nooit het ideale model opleveren. Er ontstaan extra m2 door extra verbindingen met de voorzieningen (kleedaccommodatie) en meer gangen van de rest van het gebouw. Dit resulteert in extra kosten voor de investering en de exploitatie. Het ontwerp en de plaats op de locatie moeten geheel op dit bassin worden afgestemd. Ook stedenbouwkundig geen optie voor slechts het handhaven van het bassin. b. Installaties: de installaties zullen vervangen worden aangezien dit voor de exploitatie de beste resultaten zal opleveren. Daarmee is slechts het bouwkundig deel geschikt voor behoud. De nieuwe installaties zullen niet ideaal zijn gelegen in lengte en effectiviteit t.o.v. het bassin. c. Bouwkundig: het huidige bassin zal technisch van mindere kwaliteit zijn dan de rest van de nieuwbouw, derhalve zal toch extra moeten worden geïnvesteerd in dit bassin om het geschikt te maken voor de gelijke levensduur. Pagina 11 van 12

12 3 CONCLUSIES FINANCIEEL In de financiële analyse is in het vergelijk het verschil in TCO voor het eerste jaar opgenomen. Daarbij is direct een voordeel te behalen van ca. 11,5% per jaar op de TCO voor de nieuwbouw variant. Dat houdt in dat gedurende de levensduur, uitgaande van 25 jaar, een forse besparing wordt behaald, indicatief: ,- ex BTW, ten opzichte van nieuwbouw. Financieel is daarom te adviseren om voor een volledige nieuwbouw te kiezen. Zeker in relatie tot het feit dat de exploitatiederving nog moet worden meegewogen indien voor de renovatie wordt gekozen. Het deels renoveren is niet aan te bevelen vanwege de grote impact op de functionaliteit en logistiek van het nieuwe complex. Het meest efficiënte en optimale gebouw is daarmee niet mogelijk. Dit resulteert in financiële inefficiëntie (meer m2 betekent extra schoonmaak, energie en onderhoud) zoals in de TCO is aangetoond. Ook resulteert dit in een sterk mindere functionaliteit doordat looplijnen langer worden, toezicht niet centraal kan worden georganiseerd en vanuit de techniek de beheersbaarheid minder is. Vanuit het perspectief duurzaamheid is renovatie zeker niet aan te bevelen omdat de jaarlijkse verbruiken van energie en investeringen in onderhoud groter zijn dan nieuwbouw. Het behouden deel is tevens na 25 ondanks toch de forse investering geheel afgeschreven en zal gesloopt moeten worden. Een geheel nieuw complex kan veel beter inspelen op de kansen die de techniek en efficiency in het complex bieden. Alles in ogenschouw nemende is daarmee enkel de keuze voor volledige nieuwbouw vanuit rationele overwegingen te maken. Pagina 12 van 12