Aan de voorzitter van de Commissie Stedelijke Ontwikkeling en Ruimtelijke ordening

Transcriptie

1 Wethouder van Bouwen en Wonen M. Norder Gemeente Den Haag Retouradres: Postbus , 2500 DJ Den Haag Aan de voorzitter van de Commissie Stedelijke Ontwikkeling en Ruimtelijke ordening Uw brief van Uw kenmerk Ons kenmerk DSO/ RIS142199_07-DEC-2006 Doorkiesnummer /2966 adres Onderwerp Uitgangspuntennota Deelplan 20 A12-zone Aantal bijlagen 2 Datum 28 november 2006 I. INLEIDING Aanleiding Deelplan 20 maakt onderdeel uit van de A12-zone. De A12-zone is gelegen in de oksel van de rijkswegen A4 en A12 (Prins Clausplein) en wordt naast de beide snelwegen begrensd door het gebied van de Buitenplaats Ypenburg. Als gevolg van de Taskforce-afspraken is een versnelde ontwikkeling van dit deelplan gewenst. De gronden voor deelplan 20 zijn in eigendom van de gemeente Den Haag en kunnen worden ingezet om een deel van de taakstelling te realiseren. Beoogd wordt dat in totaal 500 woningen in dit gebied kunnen worden gerealiseerd, waarvan in ieder geval 30% in de categorie goedkoop. Eerdere besluitvorming Op 20 januari 2005 heeft de gemeenteraad ingestemd met de inhoud van het projectdocument A12-zone. Het projectdocument omvat tevens deelplan 20 waarvan de (deel)exploitatie operationeel is verklaard. Deelplan 20 is in het projectdocument A12-zone, eveneens als de naastgelegen Gavi-kavel (deelplan 25) aangemerkt als strategische reservelocatie. Het van het samenwerkingsverband Ypenburg overgenomen programma in de grondexploitatie (bedrijventerrein)is daarbij gehandhaafd. In het dictum is het volgende opgenomen: De verdere ontwikkeling van de deelplannen 20 en 25 - conform het huidige of gewijzigd programma - dient vooraf expliciet aan het college ter goedkeuring te worden voorgelegd. Inlichtingen bij Postadres: Postbus , 2500 DJ Den Haag Telefoon: /2966 Bezoekadres: Spui 70, Den Haag Fax: Internetadres:

2 DSO/ De gemeenteraad heeft op 9 juni 2005 ingestemd met de bedrijventerreinenstrategie Voor deelplan 20 gaat de bedrijventerreinenstrategie uit van de realisering van een bedrijventerrein met een netto oppervlak van 5-8 ha. Tussen de portefeuillehouders Bouwen en Wonen en Economie is overeenstemming bereikt over de functiewijziging van deelplan 20 naar woningbouw. Hierbij is vastgelegd dat deelplan 24 van de A12-zone de bedrijfsfunctie behoudt. Tevens dat compensatie van de ca. 5-8 ha. bedrijfsterrein die niet gerealiseerd kan worden zal worden gevonden elders in de A12-zone (TNO-locatie) en dat het 50 meter zwembad ook in deelplan 20 zal worden opgenomen. II. PROJECTKADER Huidige situatie Deelplan 20 wordt aan de noordzijde begrensd door de Gavi-kavel en de Tedingerbroekplas, aan de westzijde door de TNO-locatie, aan de zuidzijde door de Ypenburgse Boslaan en de Ypenburgse Stationsweg en aan de oostzijde door de Plas van Reef. Het plangebied is nabij de Tedingerbroekplas tijdelijk in gebruik als trapveldje, is nog voor een klein gedeelte in gebruik als werkterrein en verder braakliggend. Relevante beleidskaders Zoals eerder aangegeven heeft het gebied nagenoeg geheel de functie bedrijfsterrein. In het vigerend bestemmingsplan heeft het gebied de uit te werken functie bedrijfsdoeleinden en voorzieningen. De gebiedsuitwerking Vliet/A4-zone van de Structuurvisie Den Haag 2020 omvat tevens de deelplannen 20 en 25 van de A12-zone en de TNO-locatie. Hierin is de functie 1 e klas bedrijvenpark opgenomen voor deelplan 25 en woningbouw en/of stedelijke voorzieningen in deelplan 20. Voor deelplan 20 geldt dat rekening moet worden gehouden met de ontsluiting van de achtergelegen Gavi-kavel (dp. 25) en op termijn ook met de ontsluiting van de Vlietzone. Deelplan 20 kan worden gezien als een overgangsgebied tussen de Vinex-woningbouw in de Buitenplaats Ypenburg en de stedelijke ontwikkelingen in de stationslocatie (deelplan 26). Gezien de ligging aan de A12 en aanwezigheid van het NS-station Den Haag Ypenburg wordt daar ingezet op kantoorontwikkelingen aangevuld met commerciële voorzieningen. Rond de tussengelegen Plas van Reef wordt ingezet op de ontwikkeling van horeca, vrijetijdsfuncties en kantoren. Hierover zijn gesprekken gaande met de eigenaar van de Plas van Reef. Deelplan 20 zal door de ligging aan de hoofdontsluiting van Ypenburg, de nabijheid van het NS-station Ypenburg en tramlijn 19 en de aanwezige kwaliteit van de Plas van Reef ontwikkeld worden als een stedelijk woongebied met hoge dichtheden en intensief ruimtegebruik. Met deze ontwikkeling ontstaat een logischer opbouw van het gebied tussen de Buitenplaats Ypenburg en het stationsgebied Ypenburg/Plas van Reef. De bedrijfsfunctie kan daarnaast beter worden gelegd op de geluid- en luchtkwaliteitcontouren op de deelgebieden TNO en GAVI van de A4. Hiermee wordt ook een versnippering van bedrijfslocaties in de A12-zone voorkomen. III. PROJECTRESULTAAT In het plangebied zullen in een hoge dichtheid op ca. 5 ha. netto beschikbare oppervlakte 400 tot 500 woningen gerealiseerd worden in een hoge mate van stapeling. Door dit intensieve ruimtegebruik zal een groot aandeel gebouwde parkeervoorzieningen noodzakelijk zijn om voldoende kwaliteit van het openbaar gebied te bereiken. Het programma dient minimaal 30 % woningbouw in de goedkope sector (huur en/of koop) te bevatten.

3 DSO/ In het deelplan zal tevens een nieuw zwembad gerealiseerd worden. Dit 50 meter bad krijgt zowel een functie als recreatie- en wedstrijdbad. Het omvat ca 9000 m2 bvo en zal worden ontwikkeld door de Dienst OCW. Het plan dient te voldoen aan de geldende eisen ten aanzien van parkeren en duurzaamheid. De zone langs Goowetering (polderkade Hoogheemraadschap) zal naast de waterkerende functie voorzien in een groene verbinding tussen de omliggende gebieden. IV. PROJECTUITVOERING Hieronder worden een aantal relevante uitwerkingsaspecten van de planuitwerking en grondproductie vermeld. Selectie opdrachtgever Een groot deel van de woningen van deelplan 20 dient in verband met de woningbouwproductieafspraken tussen Haaglanden, Den Haag en VROM opgeleverd dient te zijn vóór Begin oktober 2006 is besloten om het deelplan versneld te ontwikkelen en hiervoor een geschikte samenwerkingspartner te zoeken. In totaal zijn 6 partijen uitgenodigd om deel te nemen aan een selectieprocedure. Alle partijen hebben schriftelijk gereageerd op een aantal prikkelende vragen. Vijf partijen hebben van de mogelijkheid gebruik gemaakt om een toelichting te geven. Vanuit verschillende gemeentelijke standpunten zijn de antwoorden van de partijen beschouwd door een selectiecommissie. Bij de beoordeling van de verschillende inzendingen heeft de selectiecommissie de criteria markt- en ontwikkelingsvisie, prijsbieding vastgoed, realisatiezekerheid en procesvoorstel in ogenschouw genomen. Op grond hiervan is ING Real Estate als winnaar aangewezen. Deze ontwikkelaar zal in nauwe samenwerking met de gemeente tot een planuitwerking komen. Op basis van een strakke planning zal in april 2007 tot een set uitvoeringsafspraken en contractvorming worden gekomen, waarin de taken en verantwoordelijkheden van gemeente en ontwikkelaar worden vastgelegd. Dit is opgenomen in een tussen de DSO en de ontwikkelaar af te sluiten resultaatverplichtende overeenkomst. Alle partijen in de selectieprocedure worden schriftelijk geïnformeerd over de beoordeling en uitslag van de selectieprocedure. Milieuaspecten In de milieuscan woningbouwlocatie deelplan 20 Ypenburg is door Tauw bv een aantal aandachtspunten en conclusies voor het realiseren van woningbouw ter plaatse van deelplan 20 geformuleerd. Flora en fauna Voor twee soorten is een ontheffing nodig wanneer er sprake is van een aantasting van de soorten of het leefgebied van deze soorten, te weten de kleine modderkruiper (Tabel 2) en de bittervoorn (Tabel 3). Externe veiligheid Een deel van het plangebied ligt in de zogenaamde C - cirkel rond de munitie opslag van het TNO complex. Binnen deze zone gelden beperkingen voor gebouwen met vlies- en of gordijngevelconstructies en voor gebouwen met zeer grote glasoppervlakten waarin als regel veel personen aanwezig zijn.

4 DSO/ Zwembad Een deel van de bezoekers van het zwembad zal met de auto komen. Afhankelijk van de gekozen ontsluitingsroute heeft dit invloed op de luchtkwaliteit en de geluidsbelasting binnen de wijk. Ook het zwembad zelf kan geluidsoverlast geven. Daarnaast kan de wijk hinder ondervinden van geluid dat samenhangt met parkeren. In het ontwerp van zwembad en woongebied is een goede onderlinge afstemming (zonering) daarom van groot belang. Lucht De verkeerstoename door de extra woningen, al dan niet in combinatie met het zwembad, zal naar verwachting niet tot gevolg hebben dat er een verslechtering van de luchtkwaliteit optreedt. De exacte luchtkwaliteit wordt in samenhang met de overige plannen in de A12-zone onderzocht. Geluid Met betrekking tot wegverkeergeluid (met name het geluid van de rijksweg A12) kunnen er knelpunten optreden. Het precieze wegverkeergeluid zal nader onderzocht moeten worden om de precieze geluidsbelasting en de te nemen maatregelen vast te stellen. Bij maatregelen in dit kader moet gedacht worden aan een verhoging van de geluidsschermen langs de A12, isolatie van woningen en architectonische/stedenbouwkundige maatregelen. Gemeentelijk beleid Bij de planuitwerking dient te worden voldaan aan het beleid ten aanzien van o.a. aanpasbaar en duurzaam bouwen. Bodemsanering Medio 2006 is de bodemkwaliteit op deelplan 20 te Den Haag-Ypenburg, door middel van milieuhygiënisch bodemonderzoek, vastgesteld [Actualiserend en aanvullend bodemonderzoek Deelplan 20, Ypenburg te Den Haag, Search Milieu BV, Kenmerk , 19 oktober 2006]. Uit het onderzoek is gebleken dat op de locatie een aantal dempingen met verontreinigd materiaal (grond, puin en ander afval) aanwezig is (in totaal circa m3). Hierdoor is op de locatie sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging dat voor herinrichting moet worden gesaneerd. De volgende planning kan worden aangehouden: Onderdeel Saneringsvoorbereiding (opstellen saneringsplan, beschikking-/vergunningprocedures, aanbesteding) Uitvoering sanering Afwikkeling (procedureel) sanering Periode 5 maanden 2 maanden 3 maanden V. JURIDISCHE KADER / PROCEDURELE ASPECTEN Bestemmingsplan Voor deelplan 20 is het bestemmingsplan Ypenburg-Nootdorp vigerend. Het bestemmingsplan is voor deelplan 20 door Gedeputeerde Staten op 15 oktober 1998 goedgekeurd.

5 DSO/ Deelplan 20 heeft de uit te werken bestemming bedrijfsdoeleinden en voorzieningen. Gelet op de gewijzigde bestemming moet het bestemmingsplan gedeeltelijk worden herzien. Het betreft hierbij de bestemming uit te werken gebied voor bedrijfsdoeleinden. Voor het zwembad zal een uitwerkingsplan voor de bestemming voorzieningen in procedure worden gebracht. Met de juridisch planologische procedures zal, gezien de planning, op korte termijn worden gestart. Hoogheemraadschap Delfland Het plangebied maakt onderdeel uit van het peilgebied Singels van de buitenplaats Ypenburg. Voor dit gebied wordt reeds voldaan aan de geldende waterbergingseis. Ten behoeve van een goede waterhuishouding wordt wel geadviseerd watergangen in de planuitwerking op te nemen. In het gebied is nog een polderkade opgenomen die geen functie meer heeft. Bij het Hoogheemraadschap zal een verzoek tot verwijdering van deze polderkade uit de Keur worden ingediend. Deelplan 20 wordt aan twee zijden begrensd door een veendijk. Op grond van de Delflands Algemene Keur gelden beperkingen voor het gebruik van de kernzone en de beschermingszone. VI. INSPRAAK De bewoners en gebruikers van de omliggende gebieden zullen in fase van de contractvorming rond april 2007 worden geïnformeerd over planvorming. Daarnaast gelden de reguliere mogelijkheden voor inspraak in het kader van de ruimtelijke ordeningsprocedures. VII. FINANCIEN EN DEKKING Aangezien er na de verdere planuitwerking in april 2007 tot contractvorming met de geselecteerde ontwikkelaar kan worden overgegaan, kan nu nog geen herziene grondexploitatie worden gepresenteerd. Daarom wordt nu volstaan met een quick scan. Uit deze quick scan (vertrouwelijke bijlage) blijkt dat de voorgestane planwijziging een bescheiden positief effect ( 2 ton) heeft op het huidige plansaldo (NCW). VIII. PLANNING De ontwikkeling en realisatie van deelplan 20 is gepland in de periode 2006 tot en met Uitgangspunten hierbij is dat ten behoeve van de regionale woningbouwafspraken met Haaglanden en VROM vóór minimaal woningen zijn opgeleverd. De planning is als volgt: November april 2007 April 2007 Maart 2008 Eind 2009 Planontwikkeling Contractvorming Start bouw Oplevering

6 DSO/ In de planning is rekening gehouden met zienswijzen in het kader van de artikel 19 procedure/bouwvergunningsaanvraag, maar niet met een procesgang naar de Raad van State. Met vriendelijke groet, de wethouder van Bouwen en Wonen, Marnix Norder