Stedenbouwkundige. voorschriften

Transcriptie

1 Stedenbouwkundige voorschriften

2

3 Artikel 0. Algemene bepalingen 0.1. Verordenende kracht van de diverse elementen opgenomen in onderhavig GRUP De grafische plannen en de erbij horende stedenbouwkundige voorschriften (kolom 1, weergegeven op een grijze ondergrond) hebben verordenende kracht. De toelichting bij de voorschriften (kolom 2) dienen als toelichtende interpretatie van de voorschriften gelezen te worden Vorm en inhoud van het plan Het volledige plangebied valt als gebiedsaanduiding onder de categorie recreatie. Besluit van de Vlaamse Regering van 11 april 2008 tot vaststelling van de nadere regels met betrekking tot de vorm en de inhoud van de ruimtelijke uitvoeringsplannen Regenwaterafvoer Teneinde de riolering onnodig te belasten met regenwater, moeten bij de realisatie van bebouwing en/of verhardingen maatregelen genomen worden om de afvoer maximaal te leiden naar: niet verharde ruimten waar het terug in de bodem kan dringen regenwaterput waterpartijen of waterloop I.f.v. de watertoets wordt er gestreefd naar een consequent waterbeleid. waterloop = Langgeleed Niet vervuild regenwater dient maximaal te infiltreren in de bodem van het recreatiedomein. Daarom dienen verhardingsoppervlakten in kleinschalige bestratingelementen en waterdoorlatende verharding gerealiseerd te worden. Bitumineuze verhardingen of ter plaatse gestort beton zijn niet toegelaten. Het regenwater van de daken dient te worden opgevangen. wvi september 09 GRUP Plopsaland 31

4 Artikel 0. Algemene bepalingen Niet vervuild regenwater die niet kan infiltreren dient opgevangen en gebufferd te worden, alvorens het regenwater hergebruikt kan worden of alvorens het kan overlopen in de natuurlijke waterloop. 0.4 Ruimtelijke kwaliteit Er dient ten alle tijde gestreefd te worden naar de ruimtelijke kwaliteit en het vrijwaren van de goede plaatselijke ordening. Voor zover hieraan voldaan is moeten verder de numerieke voorschriften gerespecteerd worden. 0.5 Beheer Het plangebied vormt een onderdeel van het Park Plopsaland. Ten alle tijde dient de inrichting van onderhavig plangebied een duidelijke link met het pretpark te vormen. Het hotel kan niet afgestoten worden van het pretpark. 32 GRUP Plopsaland september 09 wvi

5 Artikel 1: Zone i.f.v. toeristische voorzieningen 1.1. Bestemmingsvoorschriften Deze zone is bestemd voor het inrichten van een hotel en/of dagrecreatie geïntegreerd als onderdeel van het pretpark. Het complex dient m.a.w. ruimtelijk en functioneel met het park aan te sluiten. Het hotel kan niet dienen als hoofdverblijfplaats, met uitzondering van één woongelegenheid in functie van uitbater of conciërge van het hotel. Als nevenbestemming zijn aanverwante functies voor de uitbating van het hotel en van het pretpark toegelaten Inrichtingsvoorschriften Algemeen: Door het fluctueren met bouwlagen en door het ontwerpen van groene binnenruimtes of patio s dient openheid en dooradering gecreëerd te worden. Inplanting: De zonegrens vormt de uiterste bouwgrens voor de inplanting van de accommodatie. Dit RUP wordt opgemaakt in functie van de inplanting van een nieuw hotel. Deze herbestemming draagt bij tot de versterking van het recreatief knooppunt Plopsaland. Conform de bepalingen in het GRS: R.G. p. 46: Versterken van de toeristische verblijfsaccommodatie: Teneide het hotelaanbod op te krikken, wordt ervoor geopteerd om nieuwe hotelvestigingen bij voorkeur aan te trekken op strategische plaatsen. R.G. p. 48: Ruimtelijk integreren van het recreatief knooppunt Plopsaland: Zoals uit het informatief gedeelte blijkt, wenst Plopsaland op korte en op lange termijn uit te breiden. Op korte termijn resulteert dit gegeven in de bouw van een hotel, op lange termijn in de uitbreiding van het park zelf. Voor de bouw van het hotel is een wijziging van het gewestplan, zijnde dagrecreatie naar verblijfsrecreatie, noodzakelijk. Het hotel dient met uitgeruste kamers ingericht te worden, voorzien van de nodige sanitaire voorzieningen. De uitgeruste kamers staan voor een korte verblijfsperiode van minimaal één nacht ter beschikking van de logerende gasten. Aanverwante functies waaronder: feestzaal met polyvalent gebruik, seminarie ruimte, lobby, bar, restaurant, e.d.. Het integreren van een open en transparant gabariet is conform het streefdoel van de ruimtelijke relatie met de omgevende densiteiten. De bebouwing kan m.a.w. door zijn architectuur geen overdimensionering uitstralen maar dient zich te integreren in het straatprofiel van de De Pannelaan en de architectuur van het pretpark. De inplanting en het gabariet van de bebouwing is zowel beeldbepalend voor de De Pannelaan als voor het pretpark. De plaatsing is vrij, de bebouwing gelegen in de westelijke zijde van het plangebied dient aan te sluiten met de inrichting van het inkomstplein van het pretpark. wvi september 09 GRUP Plopsaland 33

6 Artikel 1: Zone i.f.v. toeristische voorzieningen Bouwhoogte: De hoogte van de bebouwing wordt beperkt tot een maximale kroonlijsthoogte van 12,00 meter, in dit gabariet kunnen maximaal drie bouwlagen ingericht worden. Terreinbezetting: De maximale toegelaten terreinbezetting bedraagt 75 %. Dakvorm: Enkel platte daken zijn toegelaten m.u.v. van de bebouwing aansluitend met het inkomstplein van het pretpark waar een hellend dak binnen dit gabariet is toegelaten met een maximale nokhoogte van 16,00 m. Dit over een maximale bouwdiepte van 15,00 meter gerekend vanaf de voorgevelbouwlijn grenzend aan het inkomstplein van het pretpark. De hoogte van de bebouwing wordt gerekend tussen het aanzetpeil van de inkomdorpel en de bovenkant van de kroonlijsthoogte. De bebouwing dient in relatie te staan met zijn directe omgeving en dient met het nieuwe inkomstplein van het pretpark aan te sluiten. Maximaal drie bouwlagen zijn toegelaten in een fluctuerend gabariet. Een monotone en lange gevelwand is niet wenselijk omdat dit het evenwicht tussen de afwisselende lintbebouwing en verschillende openingen in de De Pannelaan zou verstoren. De terreinbezetting is het bebouwingspercentage (exlusief verharde oppervlaktes zoals, terras, paden,... ) binnen de betrokken bestemmingszone. Om het monumentale en sprookjesachtige karakter van het recreatiepark te kunnen beamen en om de maximale beleving van het inkomstplein en een maximale geleiding naar het pretpark te garanderen wordt er voor de bebouwing aansluitend met het inkomstplein van het pretpark, een kroonlijsthoogte van 12,00 meter toegelaten met een nokhoogte van 16,00 meter. Symbool voor ontsluiting. De symbolen voor ontsluiting duiden de hoofdontsluiting aan. Bijkomende ontsluitingen zijn toegelaten. Het symbool voor ontsluiting aan de westelijke zijde duidt de toegang aan tussen de hotelaccommodatie en het achterliggende pretpark. De exacte locatie en integratie dient afgestemd te worden op de inrichting van het aangrenzende inkomstplein. Het symbool voor ontsluiting aan de oostelijke zijde geeft een indicatieve aanduiding weer voor de ontsluiting van de hotelaccommodatie naar zone 2. De exacte locatie is vrij te bepalen. 34 GRUP Plopsaland september 09 wvi

7 Artikel 1: Zone i.f.v. toeristische voorzieningen 1.3 Architecturaal voorkomen Onderhavige bebouwingszone vormt een ruimtelijke overgang tussen het pretpark en de De Pannelaan. De bebouwing dient zich daarom naar beiden te richten. De architectuur in al zijn onderdelen dient te getuigen van kwaliteit zowel in vormgeving als materiaalgebruik. Het exterieur van de bebouwing gericht naar de De Pannelaan dient een eenvoudige architectuur met een hedendaagse en kwalitatieve uitstraling te vertonen. Voor de gevelwanden niet zichtbaar van op de De Pannelaan is een opvallende thematische architectuur toegelaten indien deze het gabariet respecteren en aansluiten op de thematische architectuur van het pretpark. Voor deze gevelwanden zijn decoratieve gevelwanden tot 12,00 m hoogte toegelaten. Daar waar een maximale nokhoogte van 16,00 m is toegelaten kunnen decoratieve gevelwanden tot 16,00m toegelaten worden. Conform de bepalingen in het GRS, R.G. p. 75: Transformeren van de doortocht N34 tussen de 2 polen door ruimtelijke en functionele schakels: De gemeente suggereert dan ook aan de hogere overheid om bij nieuwe ontwikkelingen, zoals het geplande hotel in functie van Plopsaland, steeds rekening te houden met de ruimtelijke draagkracht. Woonleefbaarheid, verkeersveiligheid, oversteekbaarheid, beeldkwaliteit van het openbaar domein zijn hierbij belangrijke aandachtspunten. Deze laatste kan verbeterd worden door bv. het groen aankleden van handelszaken, i.p.v. een monotone verharding of door het streven van architecturale kwaliteit bij nieuwe activiteiten. In al zijn onderdelen = gevels, inkom, uitbouwen, schrijnwerk, buitenverlichting,... Conform de bepalingen in het GRS dient de architectuur van het hotel bij te dragen aan de beeldkwaliteit van de De Pannelaan. In dit opzicht kan de architectuur de kenmerken van het recreatiepark aan de straatzijde niet vertonen. Deze gebouwen dienen op een kwalitatieve en sobere wijze afgewerkt te worden zodat het evenwicht met de bestaande bebouwing langs de De Pannelaan bewaard wordt. Voor de interne bebouwing en de bebouwing gericht naar het pretpark zijn enkele bijkomende modaliteiten, gezien het recreatieve karakter en uitstraling, opgenomen. Om te kunnen voldoen aan de thematische inrichting van het pretpark en om de bezoeker te verrasen zijn decoratieve accenten en gevelwanden toegelaten onbebouwde ruimte Voor de onbebouwde ruimte binnen onderhavige zone, grenzend aan zone 2 open ruimte i.f.v. toeristische voorzieningen zijn de bepalingen van artikel 2 van toepassing. Deze ruimten dienen ingericht te worden door middel van een kwalitatieve en doordachte groenaanleg. Met inbegrip van ontspanningsgroen zoals grasvelden en siergroen. wvi september 09 GRUP Plopsaland 35

8 Artikel 1: Zone i.f.v. toeristische voorzieningen De onbebouwde ruimte, niet grenzend aan zone 2, dient ingericht te worden als een recreatieve groene zone. kleinschalige verhardingsoppervlakten en ontsluitingspaden zijn toegelaten. 36 GRUP Plopsaland september 09 wvi

9 Artikel 2: Open ruimte i.f.v. toeristische voorzieningen 2.1. Bestemmingsvoorschriften De ruimte dient te getuigen van een kwalitatieve inrichting met een groen karakter. In onderhavige zone is een integratie van parkeerplaatsen toegelaten. Bebouwing is in deze zone niet toegelaten. 2.2 Inrichtingsvoorschriften Terreinbezetting: De toegelaten terreinbezetting bedraagt 70 %, inclusief ontsluitingswegen. Constructies of afsluitingen: Verplaatsbare parkornamenten onder de vorm van banken of picknicktafels zijn toegelaten. Het plaatsen van een fietsenstalling is toegelaten. Kunstvoorwerpen die verwijzen naar de thematische inrichting van het park zijn toegelaten. Afsluitingen zijn niet toegelaten. Parkeren: Er worden maximaal 100 parkeerplaatsen toegelaten. Het parkeren dient visueel ondergeschikt te zijn aan de groene inrichting van de zone. Per 6 parkeerplaatsen dient in onderhavige zone 1 streekeigen hoogstamboom geplaatst te worden. Deze bouwvrije zone fungeert als overgang tussen de dimensionering van de omgeving en de toegelaten bouwhoogte in zone 1. Deze overgangszone dient door middel van een kwalitatieve inrichting de beeldkwaliteit van de De Pannelaan te versterken. De inrichting dient ruimte voor toegang, ontsluiting en parking voor de bebouwing in zone 1 te herbergen. Onder een kwalitatieve inrichting en groen karakter wordt o.a. een doordachte groenaanleg dat ruimte biedt aan ontspanningsgroen, ten begunste van de aangrenzende bebouwing, begrepen. Om de beeldkwaliteit van de De Pannelaan te garanderen kan parkeren enkel toegelaten worden indien deze in een groen kader geïntegreerd is. Onder terreinbezetting wordt de verhardingsoppervlakte begrepen. Kleinschalige materialen (volgens de bepalingen in art Regenwaterafvoer) dwingen een trage rijsnelheid af wat ten gunste komt van de verkeersveiligheid van onderhavige zone. De parkeerplaatsen dienen omgeven te worden door groene structuren zoals hagen, heesters, bomen,... wvi september 09 GRUP Plopsaland 37

10 Artikel 3: Groene buffer 3.1. Bestemmingsvoorschriften De zone is bestemd voor de aanleg van een semi- transparante groene buffer. Bebouwing is in deze zone niet toegelaten. Deze zone fungeert als ruimtelijke afbakening van zone 2. Deze open ruimte wordt door middel van een laanbeplanting omzoomd. Deze ritmische afbakening vormt een ruimtelijk visuele grens en de transparantie verhoogt de attractiviteit van de achterliggende zone. Bebouwing = vaste constructies + ondergrondse constructies Inrichtingsvoorschriften Algemeen: De bufferzone dient te worden gerealiseerd als een permeabele wand. Deze wand dient te worden opgebouwd uit hoogstambomen met een ofwel een wintergroene bodembedekking ofwel een massieve heesterbeplanting met een maximale hoogte van 1,00 meter. De beplanting dient streekeigen te zijn. Beplantingswijze: Breedte aangeduid op het plan. De plantafstand van de hoogstambomen is afhankelijk van het boomtype maar dient synergie en ruimtelijke eenheid te vertonen. Verhardingen: Verhardingen en/of bebouwing is niet toegelaten, m.u.v. de verharding voor ontsluiting zoals beschreven in Afsluitingen: Afsluitingen zijn toegelaten in transparante constructies met een maximale hoogte van 2.00m. Onder transparante afsluitingen zijn metalen draad- en hekconstructies toegelaten. 38 GRUP Plopsaland september 09 wvi

11 Artikel 3: Groene buffer 3.3. Symbool voor ontsluiting De symbolen voor ontsluiting i.f.v. hotelaccommodatie duiden twee toegangen aan tot het plangebied. Eén toegang voor het gemotoriseerd verkeer van de bezoekers voor de aangrenzende toeristische voorzieningen gelegen in de zone i.f.v. toeristische voorzieningen en één toegang voor het gemotoriseerd dienstverkeer. Verharding, ter hoogte van deze toegangen zijn toegelaten. Deze toegangen dienen van elkaar gescheiden te zijn. De symbolische aanduidingen zijn indicatief. De ontsluitingen dienen zich in de oostelijke zijde van het plangebied te integreren. De ontsluitingsdoorgangen hebben elk een maximale breedte van 10,00 meter. Deze breedte is voorbehouden voor gemotoriseerd verkeer. De ritmiek van de groene buffer dient in de mate van het mogelijke niet verstoort te worden. De exacte locatie voor ontsluiting kan gekozen worden in functie van de inrichting in het plangebied. Er zijn maximaal twee toegangen toegelaten. Eén toegang ifv de hotelbezoekers en één toegang voor het dienstverkeer. Deze toegangen zijn van elkaar gescheiden. Ten gunste van de ruimtelijke beleving van de bufferwerking wordt het aantal toegangen voor gemotoriseerd verkeer beperkt. Er is enkel één toegang voor bezoekers en één afzonderlijke toegang voor het dienstverkeer. Beide toegangen hebben een maximale breedte van 10,00 meter. Doorheen onderhavige zone kunnen bijkomende ontsluitingen voor voetgangersverkeer en/of fietsverkeer gecreëerd worden. De breedte van deze doorgangen zijn niet bepaald. Deze toegangen kunnen eveneens verhard worden. De inrichting van deze doorgangen dienen: geen verwarring te veroorzaken met de toegang tot het pretpark. de ritmiek van de groene buffer niet verstoren. verkeersveilig ingericht te worden. niet toegankelijk te zijn voor gemotoriseerd verkeer. wvi september 09 GRUP Plopsaland 39

12