J A A R V E R S L A G

Transcriptie

1 J A A R V E R S L A G

2

3 INHOUD JAARVERSLAG 1. VERSLAG VAN DE DIRECTIE A Inleiding Pag. 2 B Personeel Pag VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG A Kwaliteit van het woningbezit Pag. 8 B Huisvesting van de doelgroep Pag. 10 C Betrokkenheid bewoners Pag. 12 D Leefbaarheid Pag. 12 E Wonen en zorg Pag. 13 F Financiën Pag RAAD VAN COMMISSARISSEN A Verslag van de commissarissen Pag. 16 JAARREKENING 4. JAARREKENING A Balans Pag. 22 B Winst- en verliesrekening Pag. 24 C Kasstroom (indirect) Pag. 25 D Toelichting op balans en winst- en verliesrekening Pag. 26 E Overige relevante gegevens Pag OVERIGE GEGEVENS A Bestemming jaarresultaat Pag. 33 B Gebeurtenissen na balansdatum Pag. 33 C Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Pag. 34 Jaarverslag

4 1. INLEIDING Praktysk en beret op doelmjittige wize dwaan wat nedich is yn Achtkarspelen Op 26 oktober 1907 werd er een woningstichting in de plattelandsgemeente Achtkarspelen opgericht. Deze woningstichting werd bij koninklijk besluit van 6 mei 1908 toegelaten als uitsluitend de verbetering der volkshuisvesting bedoelend. Anno nu zetten we ons dagelijks voor 100% in voor onze kerntaak: uitstekende woningen in de gemeente Achtkarspelen voor een betaalbare prijs in een prettige omgeving met prima dienstverlening. Wij willen onze kerntaak uitstekend uitvoeren. We willen, uitgaande van eigen kracht, adequaat anticiperen op ontwikkelingen, zonder overal achter aan te willen lopen. Wij willen ondernemerschap combineren met sociale volkshuisvesting. Onze aanpak was, is en blijft: praktysk en beret op doelmjittige wize dwaan wat nedich is yn Achtkarspelen. Een prachtige corporatie Met 2946 woningen wordt Stichting Woningbouw Achtkarspelen (SWA) gedefinieerd als een kleine corporatie. SWA investeert jaarlijks miljoenen in haar werkgebied, de 11 karakteristieke dorpen van de gemeente Achtkarspelen. Deze investeringen zorgen ervoor dat woningen goed worden onderhouden en dat er nieuwe woningen worden gebouwd. Met als gevolg dat er direct en indirect circa 150 mensen aan het werk zijn. De gemiddelde huisbezetting in Achtkarspelen bedraagt 2,4 personen; dit betekent dat SWA de huisbaas is van ruim 7000 mensen. Wij zijn van mening dat SWA niet te groot en niet te klein is, overzichtelijk, korte lijnen, herkenbaar, bereikbaar, onderdeel uitmakend van de gemeenschap, financieel gezond en voldoende uitdagingen. Kortom: SWA is een prachtige corporatie. Ondernemingsplan 2016 De wereld verandert continu. Dat is altijd zo geweest en dat zal ook niet veranderen. Het is als organisatie de kunst om adequaat te reageren en aan te passen op ontwikkelingen en veranderingen. Niet door overal achteraan te rennen, maar wel volgens het principe onderzoekt alles en behoudt het goede. SWA is een actieve zelfstandige woningcorporatie, een private onderneming met een publieke taak. Wij hebben de ambitie om onze taak uitstekend uit te voeren. Wij willen de goede dingen goed doen. Wij willen vandaag doen wat nodig is en tegelijk de voorwaarden scheppen om ook morgen te kunnen doen wat dan nodig is. Ons ondernemingsplan 2016 Dwaan wat nedich is yn Achtkarspelen is geen spoorboekje en geen Tomtom. Geen statisch verhaal, maar een kader voor onze zienswijze, aanpak en werkwijze. Een ontwikkelend kader, dat afhankelijk van ontwikkelingen en veranderingen, waar nodig of gewenst gemotiveerd kan worden aangepast of gewijzigd. Aantal woningzoekenden daalt voor derde jaar op rij In de jaren 2002 tot 2007 bedroeg het aantal woningzoekenden ongeveer 900, het ene jaar wat meer en het andere jaar wat minder. Vanaf 2007 groeide het aantal woningzoekenden jaarlijks gemiddeld met 100 woningzoekenden tot 1516 in In 2013 en 2014 hadden we te maken met een afname van respectievelijk 60 en 40 woningzoekenden. Eind 2015 stonden er 1372 woningzoekenden ingeschreven, wederom een afname van 40 woningzoekenden. Ter informatie: we werken met actuele cijfers. Elk half jaar wordt elke woningzoekende aangeschreven om na te gaan of de gegevens en wensen nog correct zijn. Wie dan niet reageert, wordt uitgeschreven. Per ultimo 2015 zijn alle woningen verhuurd; er is geen leegstand. De wachttijden variëren van een half jaar tot 3 jaren of nog langer. Urgente situaties kunnen moeilijk op korte termijn worden geholpen. De woningzoekenden komen vooral uit de gemeente Achtkarspelen en direct omliggende gemeenten. Veel woningzoekenden zijn aangewezen op de corporatiewoningen van WoonFriesland, Woonzorg Nederland en SWA om een woning in Achtkarspelen te verkrijgen. Wij doen wat in ons vermogen ligt om zittende bewoners noflik wenje te litten en woningzoekenden adequaat te helpen, mar wy kinne gjin izer mei hânnen brekke. Krimpregio Prognoses geven aan dat we te maken krijgen met krimp op de woningmarkt. Deze krimp houdt in dat er tot circa 2032 sprake zal zijn van een verminderde groei van het aantal huishoudens. Na 2032 zal er sprake zijn van een afname van het aantal huishoudens. Achtkarspelen heeft in 2015, tegelijk met andere gemeenten in Noordoost Friesland, de krimpstatus gekregen. Krimp heeft in combinatie met ontgroening, vergrijzing en vertrek naar elders van een groot deel van de beter opgeleide mensen niet alleen gevolgen voor de woningmarkt, maar ook voor zaken als de zorg, het onderwijs en de arbeidsmarkt. In hoeverre deze krimpstatus middelen genereert waarmee we daadwerkelijk op praktische- en passende wijze beter met de krimp kunnen omgaan zal moeten blijken. Jaarverslag

5 55-plus: Liever niet verhuizen, maar als we het toch gaan doen, dan naar een huurwoning We zien veel mensen met een eigen woning die heel bewust de keuze maken om de eigen woning te verkopen en vervolgens een woning van SWA te huren. We horen mensen van deze leeftijd vaak zeggen we willen nog één keer verhuizen, dus het moet wel goed. Er is vooral vraag van 55-plussers naar gerieflijke senior- en zorggeschikte huurwoningen. Het onderhoud wordt geregeld door SWA en het geld in de koopwoning wordt vrijgemaakt, zodat men daar andere leuke dingen mee kan doen. Of ouders willen hun kinderen op weg helpen bij de financiering van een woning. Veelal weet men de koopwoning niet (meer) voor de hoofdprijs die men enkele jaren geleden in het hoofd had, te verkopen, maar heel vaak wel voor een prijs die veel hoger ligt dan de hypotheek op de woning. Bijkomend aspect is dat de woningen die deze 55-plussers achterlaten vaak wat oudere koopwoningen zijn, die vervolgens door starters worden gekocht en opgeknapt. Of de 55-plussers laten een goedkope eengezins huurwoning achter die weer in trek is bij andere woningzoekenden. Er wordt op deze manier een verhuisketen in gang gezet die leidt tot doorstroming op de woningmarkt en tot het opknappen van bestaande koopwoningen. Je zou kunnen zeggen zo wordt het eigenwoningbezit gerenoveerd. En dat geeft weer de nodige bedrijvigheid bij allerlei bedrijven en winkels; en dat is goed voor de leefbaarheid. Gemêleerde buurten De huidige inkomensgrenzen om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning leiden tot voorsorteren op toekomstige segregatie. Dat moeten we niet willen, daar is niemand bij gebaat. Daar komt bij dat de inkomensgrenzen jaarlijks met minder dan inflatie worden verhoogd; de groep die in aanmerking komt wordt daarmee jaarlijks kleiner. Wij zijn voor gemêleerde buurten; door samen te leven, leren samenleven. Nul ontruimingen Een unicum voor SWA: in 2015 hadden we geen enkele woningontruiming wegens huurachterstand of ongewenst bewonersgedrag. Een knappe prestatie van onze huurders in goede samenwerking met onze medewerkers en andere maatschappelijke organisaties. Vergunninghouders Bij aanvang van het verslagjaar had de gemeente Achtkarspelen een achterstand van 14 personen op de taakstelling van het aantal te huisvesten vergunninghouders. Per 1 december 2015 was in goede samenwerking van gemeente met WoonFriesland en SWA de achterstand van 14 personen weggewerkt, de gemeentelijke taakstelling van 48 personen gerealiseerd en waren er zelfs nog 5 extra vergunninghouders gehuisvest. In onze praktijk blijkt dat met name gezinnen met kinderen in de dorpen de beste kans hebben op een goede integratie. Gevluchte jonge mannen wonen hier doorgaans maar kort, die vertrekken vaak snel richting grote steden. Helaas waren er in 2015 veel mensen die door oorlog uit hun land moesten vluchten. De toeloop van asielzoekers uit landen als Syrië, Afganistan, Iran, Irak en Eritrea was en is groot. Gevolg hiervan is dat de gemeentelijke taakstelling voor 2016 fors is verhoogd. We gaan, onder voorwaarde dat er voldoende draagvlak is en blijft in ons werkgebied, onder regie van en in samenwerking met de gemeente Achtkarspelen ons best doen om een passende bijdrage te leveren aan het huisvesten van vergunninghouders in Achtkarspelen. Bouwgrond De gemeente Achtkarspelen was en is voor ons de belangrijkste leverancier van bouwgrond. Achtkarspelen heeft zeer beperkt beschikbare woningcontingenten. Nieuwe bestemmingsplannen zijn er nog maar mondjesmaat. Sloop en nieuwbouw Na-oorlogse woningen uit de jaren 50 en 60 zijn nog steeds gewild. Wanneer een woning door huuropzegging vrijkomt, is er, door een goede prijs/kwaliteitsverhouding, veel belangstelling. Bepaalde bejaardenwoningen uit de jaren 60 zijn nog steeds gewild bij senioren; waar de senioren het af laten weten zijn deze woningen vaak in trek bij jongeren (niet te groot, bouwtechnisch nog goed, lage huurprijs). Sloop In 2015 zijn de volgende 11 woningen gesloopt: Kootstertille: Mounestrjitte 14, 16 (bouwjaar 1956) Kootstertille: Caspar de Roblesstrjitte 5, 7, 9, 11 (bouwjaar 1951) Harkema: Warmoltsstrjitte 98 (bouwjaar 1939) Harkema: Warmoltsstrjitte 141, 143, 145, 147 (bouwjaar 1950) Jaarverslag

6 Nieuwbouw na sloop (herstructerering) Harkema: Warmoltsstrjitte 149, 151, 153, 155 Vier levensloopgeschikte 2/2 kap woningen met lage goot. De woningen zijn voorzien van 4 slaapkamers (1 op de begane grond en 3 op de verdieping) en een vaste trap naar de zolder, zowel boven als beneden een wc en badkamer. De bouw is op 18 augustus 2014 van start gegaan en volgens planning op 5 maart 2015 opgeleverd. De huurprijs, inclusief servicekosten, bedraagt 601,47 per maand. Harkema: Warmoltsstrjitte 141, 143, 145, 147 Vier levensloopgeschikte 2/2 kap woningen met lage goot. De woningen zijn voorzien van 4 slaapkamers (1 op de begane grond en 3 op de verdieping) en een vaste trap naar de zolder, zowel boven als beneden een wc en badkamer. De bouw is op 23 juli 2015 van start gegaan. De huurprijs, inclusief servicekosten, bedraagt 601,47 per maand. Harkema: Warmoltsstrjitte 98, 98a Twee levensloopgeschikte 2/2 kap woningen met lage goot. De woningen zijn voorzien van 4 slaapkamers (1 op de begane grond en 3 op de verdieping) en een vaste trap naar de zolder, zowel boven als beneden een wc en badkamer. De bouw is op 24 juni 2015 van start gegaan en volgens planning op 17 december 2015 opgeleverd. De huurprijs, inclusief servicekosten, bedraagt 601,49 per maand. Boelenslaan, Fjouwer Roeden 15 Harkema, Nijewei 21, Warmoltsstrjitte 82 Twijzelerheide, Bjirkewei 90, F. Zwaagmanbuorren 2 Twijzelerheide, Hillebrandsreed 1a, Doarpsstrjitte 18 Zeven levensloopgeschikte vrijstaande woningen met lage goot. De woningen zijn voorzien van 3 slaapkamers (1 op de begane grond en 2 op de verdieping), zowel boven als beneden een wc en badkamer. De bouw is op 1 juni 2015 van start gegaan en volgens planning op 17 december 2015 opgeleverd. De huurprijs, inclusief servicekosten, bedraagt 666,81 per maand. Kootstertille, It Dwers 2A en 2B (voorheen Mounestrjitte 14 en 16) Twee eengezinswoningen, type 2/1 kap met lage goot. De woningen zijn voorzien van 3 slaapkamers op de verdieping en een vaste trap naar de zolder, zowel boven als beneden een wc en boven een badkamer. De bouw is op 14 januari 2015 van start gegaan en volgens planning op 1 oktober 2015 opgeleverd. De huurprijs, inclusief servicekosten, bedraagt 559,12 per maand. Kootstertille, Caspar de Roblesstrjitte 5, 7, 9, 11 Vier levensloopgeschikte 2/2 kap woningen met lage goot. De woningen zijn voorzien van 4 slaapkamers (1 op de begane grond en 3 op de verdieping) en een vaste trap naar de zolder, zowel boven als beneden een wc en badkamer. De bouw is op 14 januari 2015 van start gegaan en volgens planning op 1 oktober 2015 opgeleverd. De huurprijs, inclusief servicekosten, bedraagt 610,90 per maand. Surhuisterveen, De Dellen 26, 28 en 32 Op de plek waar ooit een kerk stond en in later jaren een garagebedrijf willen we een appartementencomplex van 38 appartementen realiseren. Het gaat om senior- en zorggeschikte appartementen. Naar aanleiding van een bezwaar van een omwonende heeft de Raad van State in 2014 het wijzigingsbesluit van de gemeente vernietigd. Reden: in het wijzigingsbesluit wordt gesproken over niet nader gedefinieerde - zorgunits en de gemeente had toestemming gegeven voor appartementen. Gevolg: het gehele proces diende opnieuw te worden doorlopen. November 2015 deed de Raad van State wederom uitspraak: we kunnen (eindelijk) los met de bouw van 38 appartementen. Twijzelerheide, achter Doarpsstrjitte 18 Vier levensloopgeschikte 2/1 kap woningen met lage goot. De woningen krijgen 4 slaapkamers (1 op de begane grond en 3 op de verdieping) en een vaste trap naar de zolder, zowel boven als beneden een wc en badkamer. We zullen hierbij zelf een stuk weg moeten aanleggen. Omgevingsvergunning is aangevraagd. Surhuisterveen, Langelaan 93,95 Deze 2 leegstaande woningen maken deel uit van een cluster van 18 2/1kap woningen, in de volksmond de beverhokken genoemd. Er worden nog 10 woningen bewoond; er is 1 blok leeg. We gaan het blok van 2 woningen slopen zodra er duidelijkheid is omtrent de sloopsubsidie. We willen op deze lokatie senior- en zorggeschikte 2/1 kap woningen bouwen met 2 slaapkamers op de begane grond. Omgevingsvergunning is aangevraagd. Jaarverslag

7 Van staatssteun naar steun de Staat Corporaties zijn in de 20-ste eeuw met steun van de Staat geworden tot wat ze nu zijn. Maar het tij is gekeerd. Prinsjesdag 2007 is aan ons te kennen gegeven dat we jaarlijks vennootschapsbelasting moeten betalen aan het Rijk. En met ingang van 2013 moeten corporaties een zogenaamde verhuurdersheffing betalen. Een heffing die doet vermoeden dat verhuurders moeten betalen; dat is ook zo, maar indirect zijn het toch de huurders die het gelag betalen. Wij vinden deze heffingen niet in het belang van de volkshuisvesting in Achtkarspelen. Een heffing die nota bene jaarlijks maar hoger wordt. In 2014 was de heffing voor SWA In 2015 bedroeg de verhuurdersheffing En deze heffing gaat nog doorgroeien tot in Tijdens Prinsjesdag 2015 werd bekend gemaakt dat de geplande 1,7 miljard per 2017 nog verder wordt verhoogd tot maar liefst 2 miljard in En de jaren daarna wil onze regering dit bedrag nog verder laten oplopen.. Saneringsheffing Enkele Nederlandse corporaties zorgden in voorgaande jaren voor financiële debacles en integriteitskwesties. Gevolg is dat corporaties, hoewel plaatselijk vaak gewaardeerd, landelijk in een kwaad daglicht zijn komen te staan. Corporaties die in financiële nood zitten worden gesaneerd. De kosten van saneringen worden betaald uit een saneringsfonds dat door alle corporaties wordt gevuld via een saneringsheffing. Voor 2015 is geen heffing vastgesteld, SWA hoefde dit jaar niet te betalen aan het saneringsfonds. Gelukkig maar, want het is geld dat is opgebracht door huurders in Achtkarspelen en dat geld willen we graag inzetten voor investeringen in de volkshuisvesting in Achtkarspelen. Verkoop Als gevolg van te betalen belasting (vennootschapsbelasting) en heffingen (solidariteitsheffing, verhuurdersheffing) en om ons vermogen en liquiditeit op een verantwoord niveau te houden verkopen we mondjesmaat woningen. Mondjesmaat vanwege het grote aantal woningzoekenden en de gewildheid van de huurwoningen. We hanteren het volgende principe: voor elke 6 nieuw te bouwen woningen verkopen we 1 bestaande woning. Uitgangspunt voor verkoop is het jaar waarin de zogenaamde onrendabele top voor de bouw van de nieuwe woningen wordt verrekend. In 2015 hebben we 5 woningen verkocht. Het verkopen van woningen doen we zelf of via een makelaar. Woningen die langere tijd bij een makelaar te koop zijn aangeboden, maar waar geen koper voor is, verhuren we vervolgens weer. Aanpassing huur- en toewijzingsbeleid Als gevolg van de nieuwe strikte toewijzingseisen hebben we ons huur- en toewijzingsbeleid aangepast. Huurprijzen van vrijkomende woningen worden verhoogd tot 60% van de maximale huurprijs. Voor woningen met een huurprijs onder de maximale huurgrens huurtoeslag voor 1 en 2 persoonshuishoudens ( 576,87, prijspeil 2015) geldt een maximum huurprijs van 576. Niet vrijstaande woningen met een huurprijs boven de hiervoor genoemde huurgrens (in 2015: 576,87) worden niet verhoogd bij mutatie. Woningzoekenden met een laag inkomen krijgen voorrang bij woningen tot de maximale huurgrens voor 1- en 2 persoons huishoudens. SWA verhuurt alleen DAEB-woningen met een maximale huurprijs van: liberalisatiegrens - 10 (dit betekent concreet in 2015:( 710,68-10 =) 700,68). Overleg met gemeente en Contactraad over voorgenomen activiteiten Onderdeel van de nieuwe Woningwet is de inbedding van het maatschappelijk presteren van corporaties in het lokale beleid, door een cyclus van woonvisie, bod en prestatieafspraken. Eind 2014 heeft de gemeente Achtkarspelen haar Woonvisie vastgesteld. Hoewel er (nog) geen verplichting aan ten grondslag lag heeft SWA over haar voorgenomen activiteiten 2016 en volgende jaren met de huurdersorganisatie Stichting Contactraad SWA en de gemeente Achtkarspelen overleg gevoerd en zijn de voorgenomen activiteiten vastgesteld. Bedrijfsvergelijking Om inzicht te verkrijgen in de financiële positie en de exploitatie van SWA zijn de volgende stukken opgesteld en besproken:. Een bedrijfsvergelijking aan de hand van de jaarrekeningen 2014 van 16 corporaties, grotendeels uit de regio. Om de verschillen goed te kunnen zien en beoordelen zijn de overzichten opgesteld per woning.. De Inspectie Leefomgeving en Transport van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu heeft onze werkzaamheden beoordeeld. In haar toezichtbrief 2015 staat het volgende: de financiële beoordeling van uw corporatie leidt niet tot opmerkingen. De financiële beoordeling 2015 geeft geen aanleiding tot het doen van interventies. Opgevraagde informatie heeft niet tot een selectie voor specifiek onderzoek geleid. In de op 1 december 2015 ontvangen oordeelsbrief 2014 staat: SWA voldoet aan de staatssteunregeling. Jaarverslag

8 Intern beheersingssysteem Nadat de bedrijfsbegroting is vastgesteld, wordt - maandelijks - aan de hand van de werkelijke ontwikkelingen de bedrijfsbegroting gewijzigd. Wij beschikken derhalve voortdurend over een actuele prognose van het exploitatieresultaat (en dan is het definitieve exploitatieresultaat binnen 14 dagen na afloop van het boekjaar bekend). Sinterklaas Sinterklaas schreef een gedicht aan de mensen van SWA. Sint schreef in dat gedicht het volgende: Sint begrijpt dat de Nederlandse corporatiesector heel wat heeft te verdragen, eerst een parlementaire enquête vooral over enkele directeuren en managers die zich niet wisten te gedragen. De verhuurdersheffing is een aanslag op de corporatieportemonnee, daar betaalt de regering haar financiële tekorten mee. Gevolg is dat corporaties de huurprijzen moe(s)ten verhogen, SWA en huurders zien dit alles aan met lede ogen. En nu veel woningen in huurprijs zijn verhoogd eist de overheid, plotseling per 2016 strikte eisen aan betaalbaarheid. Het interne- en externe toezicht is veranderd en verzwaard, zo wordt in de nieuwe Woningwet verklaard. Helaas moeten commissarissen al na 8 jaar, met al hun kennis en ervaring, afscheid nemen, dat is niet echt wat je noemt energiebesparing. Een corporatie moet jaarlijks aan gemeente en huurdersorganisatie(s) voorleggen wat ze gaat investeren, het moet vooraf duidelijk zijn wat corporaties komende ja(a)r(en) gaan presteren. Wat, hoeveel, waar, wanneer, op welke wijze en voor welke huurprijs zijn hierbij onderwerpen van gesprek, voor corporaties geldt: alle hens aan dek. De protesten van buren aan De Dellen te Surhuisterveen sneden bij de Raad van State dit keer geen hout, aan De Dellen in Surhuisterveen mag door SWA 38 appartementen worden gebouwd. Veel woningen zijn in 2015 door SWA geïsoleerd, voor zittende bewoners geeft dit comfort en lagere energielasten, dat is voor hen niet verkeerd. Nieuwe huurders moeten echter wel fors meer betalen, zelfs meer dan deze mensen aan energielasten besparen. Energiebesparende maatregelen zijn hierdoor eigenlijk best wel een beetje zuur, je krijgt daardoor extra woningwaarderingspunten waardoor het wonen niet goedkoop wordt, maar duur. Ik stop met mijn verhaal, maar let op: nog een waarschuwing voor jullie allemaal. Het is een flinke aderlating, als de Nederlandse volkshuisvesting verwordt tot alleen maar armenhuisvesting. Verklaring Wij zijn een not-for-profit organisatie. Wij zijn niet bedoeld om zoveel mogelijk winst te maken, maar ook niet om geen winst te maken. Wij zijn bedoeld om de volkshuisvestelijke opgaven in ons werkgebied, de gemeente Achtkarspelen, adequaat te realiseren. Daarbij achten wij een gezonde financiële situatie noodzakelijk; we zullen dus ook winst moeten maken om onze volkshuisvestelijke doelstellingen, niet alleen nu, maar ook op termijn naar behoren te kunnen uitvoeren. Voor het realiseren van plannen heb je nu eenmaal geld nodig. Wij hebben geen aandeelhouders die jaarlijks hun winst opstrijken. Nee, alle (eventuele) winst wordt volledig ingezet in de volkshuisvesting. Vennootschapsbelasting en verhuurdersheffing dienen naar onze overtuiging geen volkshuisvestelijk doel. De aanwending van onze middelen voor vennootschapsbelasting en verhuurdersheffing voldoet naar ons idee daarom niet aan de verplichting, op basis van het BBSH, artikel 21, lid 2, om beschikbare middelen in te zetten voor de volkshuisvesting. Dientengevolge verklaart de directeurbestuurder dat alle beschikbare middelen zijn ingezet voor de volkshuisvesting, met uitzondering van de vennootschapsbelasting en de verhuurdersheffing. Jaarverslag

9 B. PERSONEEL Op 31 december 2015 had de Stichting Woningbouw Achtkarspelen 29 personeelsleden, van wie 10 parttimers, in vaste dienst (25,4 formatieplaatsen, waarvan 9,4 technische dienst uitvoerend). In 2015 zijn geen medewerkers uit dienst getreden en is 1 medewerker in dienst getreden. De gemiddelde leeftijd was ultimo ,3 jaar ( ,9 jaar). De betrokkenheid van het personeel bij de organisatie is groot, dat vertaalt zich ook in langdurige dienstverbanden. De gemiddelde duur van het dienstverband bedroeg 16 jaar ( jaar). Evenals voorgaande jaren werd aan studenten de gelegenheid geboden om hun stage in de organisatie te vervullen. Er waren 2 studenten die hun stage vervuld hebben bij onze organisatie aantal personeelsleden Leeftijd tot 30 jaar Leeftijd 30 tot 40 jaar leeftijd 40 tot 50 jaar leeftijd vanaf 50 jaar Arbeidsomstandigheden Het ziekteverzuim was in ,86% (2014 7,84%). Dit hoge verzuimpercentage werd voornamelijk veroorzaakt door het ziekteverzuim langer dan een maand van 4 medewerkers. Het kortverzuimpercentage, korter dan een maand, was het afgelopen jaar 1,41% (2014 1,44%). De wettelijke verzuimbegeleiding verzorgde het bedrijf Arbo Anders. In de organisatie zijn 3 interne bedrijfshulpverleners, waarvan 1 ook is aangesteld als preventiemedewerker. Het aantal EHBO ers in de organisatie is fors, in totaal hebben we 21 gediplomeerde EHBO ers in dienst. Naast de gediplomeerde EHBO ers hebben ook 3 medewerkers het AED certificaat. Arbeidsvoorwaarden Alle medewerkers (uitgezonderd de directeurbestuurder) vallen onder de CAO woondiensten. Medezeggenschap Binnen de onderneming is een ondernemingsraad werkzaam. Deze bestaat uit 3 werknemers, die gekozen zijn door het personeel. De ondernemingsraad heeft elk halfjaar overleg met de directeurbestuurder. Twee maal per jaar is er een medezeggenschapsvergadering met het voltallige personeel. Deze vergadering wordt georganiseerd door de ondernemingsraad. De besproken onderwerpen in deze vergaderingen zijn onder andere: personeelsgebeurtenissen, nieuwbouw- en herstructureringsprojecten, innovatieprojecten, jaarcijfers, het wijzigen van de arbeidsvoorwaarden en de nieuwe CAO voorwaarden. Opleiding In 2015 zijn door diverse medewerkers cursussen gevolgd. Deze cursussen hadden met name betrekking op het vergroten van de vakbekwaamheid en het vergroten van kansen op de arbeidsmarkt. De cursussen voor het vergroten van de kansen op de arbeidsmarkt worden ten laste van het loopbaanbudget gebracht. In 2015 is 1.426,- ( ,-) aan cursuskosten ten laste van het loopbaanbudget gebracht. Alle binnendienstmedewerkers hebben ook de cursus klantgericht schrijven gevolgd. Jaarverslag

10 2. VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG A. KWALITEIT VAN HET WONINGBEZIT Woningbezit Eind december 2015 had de Stichting Woningbouw Achtkarspelen 2946 woningen en 89 garageboxen in exploitatie. Het uitgangspunt van onze stichting is het leveren van woningen met een uitstekende kwaliteit tegen een acceptabele huurprijs. Er wordt voortdurend geïnvesteerd om de kwaliteit van het woningbezit op peil te houden. Onderhoud Het onderhoud is gesplitst in de onderdelen: planmatig onderhoud en dagelijks onderhoud. Planmatig onderhoud is gebaseerd op onze meerjarenonderhoudsbegroting en wordt zo veel mogelijk per cluster uitgevoerd. Hiermee beperken we de overlast voor de bewoners. Dagelijks onderhoud wordt uitgevoerd na een verzoek van onze huurders. Daarna proberen we de reparatie binnen 2 werkdagen te herstellen. Van de werkopdrachten is in % binnen 2 werkdagen compleet afgewerkt en 78% binnen een week. Specificatie van de onderhoudskosten Planmatig onderhoud Projectonderhoud - clustermatig , ,- - voegwerk, schoorstenen, vervangen cv-ketels , ,- dakramen, dakbedekking, cv-installaties, metselwerk , ,- - nagekomen clustermatig onderhoud 0,- 0,- - buitenschilderwerk 709 woningen , , , ,- Planmatig regiewerk - schilderwerk bijwerkbeurt 348 woningen , ,- - deuren vervangen, afwerken schoorstenen 0, ,- - eigen beheer, houtrot , , , ,- totaal planmatig onderhoud , ,- Project investeringen - Energiebesparende maatregelen 512 woningen ,- 0,- Dagelijks onderhoud - reparatieverzoeken , ,- - mutatieonderhoud , ,- - onderhoud cv , ,- - verlichting, liften en schoonmaak flats , ,- - diversen 1.815,- -/ , , ,- Indirecte kosten - huisvesting en bedrijfswagens , ,- Overige onderhoudskosten 9.172, ,- totaal , ,- Doorberekening lonen -/ ,- -/ ,- Algemeen totaal , ,- Jaarverslag

11 Onderhoudskosten De kosten voor planmatig onderhoud waren 35,1 % lager in 2015 dan in De kosten van het dagelijks onderhoud werden 9,8% hoger. De totale onderhoudskosten waren 24,2% lager dan in Clustermatig onderhoud Aan 346 woningen werd voor ,- besteed: gemiddeld 4.713,- per woning. Bij totaal 116 woningen werd geïnvesteerd in buitenkozijnen. Nieuwe douches en toiletten kwamen er bij 66 woningen en bij 104 woningen werd een nieuwe keuken geplaatst. Projectinvesteringen Er werden energiebesparende maatregelen uitgevoerd bij 512 woningen. Al deze 512 woningen kregen kruipruimteisolatie en 349 woningen spouwmuurisolatie. Bij een appartementencomplex met 35 woningen werden PV cellen geplaatst en bij 2 flats met totaal 36 woningen werden de gesloten galerijen voorzien van hoogrendement spouwglas. De investering bedroeg totaal ,-. Reparatieverzoeken Reparaties worden verricht na een melding van bewoners. In 2015 werden 5162 reparatieverzoeken verwerkt. Dit is gemiddeld 1,8 per woning. De kosten per reparatie bedroegen in 2015 gemiddeld 132,- ( ,-) per woning. Mutatieonderhoud Bij elke verhuizing worden de sloten of cilinders vervangen. In 2015 waren er totaal 207 verhuizingen (in 2014 totaal 185). De totale mutatiekosten bedroegen in ,- ( ,-). Gemiddeld per mutatie bedroegen de kosten 1.055,- ( ,-). Per mutatie waren de kosten gemiddeld 13,2% lager dan in In 2015 bedroeg bij 31,4% van het aantal mutaties, op 67 adressen, de investering meer dan 1.000,- (in 2014 was die 35,1% op 65 adressen) van de gemuteerde woningen. De totale mutatiekosten waren 2,9% lager dan in CV-installaties met warmwatervoorziening In 2015 kregen 10 bestaande woningen een nieuwe cv-installatie tegen 32,48 huurverhoging per maand. De investering bedroeg ,-. Per 31 december 2015 waren er 2946 woningen in exploitatie. Daarvan zijn er 2701 cv-ketels in woningen gemonteerd. Dit is 91 % van het totaal aantal woningen. 245 woningen hebben geen cv-installatie. Daarnaast zijn er 4 cv-ketels in bedrijf in 4 algemene ruimtes van appartementgebouwen. Onderhoud aan cv-installaties De cv-ketels worden volgens de voorschriften van de ketelfabrikanten geïnspecteerd en onderhouden. Eind december 2015 hadden we 96 cv-ketels in de garantieperiode. Er zijn totaal 2710 cv-ketels bij SWA in onderhoud. Het betreft 2701 cv-ketels in woonruimten, 4 cv-ketels die in algemene ruimtes van woongebouwen en 5 cv-ketels in cascade opstelling voor de verwarming van het bedrijfsgebouw van SWA. Woningaanpassingen In het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) worden woningen aangepast. De gemeente Achtkarspelen voert in hoofdzaak woningaanpassingen in eigen beheer uit. Alleen ingrijpende maatregelen voor een woningaanpassing worden door de gemeente bij ons ingediend. In 2015 werden er bij 6 woningen aanpassingen verricht. Daarbij waren er 2 woningen waarin een traplift werd gemonteerd. Ter vergelijking: in 2014 werden 16 woningen aangepast, waarvan 6 woningen met een traplift. Energy Performance Building Directive (EPBD) energielabeling SWA is epa certificaathouder op het werkterrein Energieprestatiecertificaat Woningen, NL-EPBD SWA heeft hiervoor 4 gecertificeerde energieprestatieadviseurs in dienst. In eigen beheer zijn alle woningen conform de specificaties van de BRL 9500 voorzien van een energielabel. Samen met planmatig onderhoud en het project energieverbeterende maatregelen zijn er 706 woningen in 2015 opnieuw afgemeld (in 2014 bij 432 woningen). Jaarverslag

12 B. HUISVESTING VAN DE DOELGROEP Toewijzing De toewijzing van voor verhuur beschikbare woningen vindt plaats op voordracht van de Woningtoewijzingcommissie. Bij toewijzing houdt de commissie rekening met de volgende criteria: datum van inschrijving, verhouding tussen de huurprijs van de woning en het inkomen van de woningzoekende, gezinssamenstelling, leeftijd, de reden van de aanvraag, buurtopbouw en de regelgeving van het ministerie. Huisvesting vergunninghouders Dit jaar is de achterstand van 14 te huisvesten vergunninghouders omgezet in een voorstand van 5. De taakstelling 2015 voor de twee in de gemeente Achtkarspelen werkzame corporaties was vastgesteld op 48 te huisvesten vergunninghouders. In het verslagjaar heeft SWA 17 woningen beschikbaar gesteld en 43 personen gehuisvest. Woningzoekenden Op 31 december 2015 stonden er 1372 woningzoekenden geregistreerd. Ten opzichte van 2014 (1412) is dit een daling van 40 woningzoekenden. De meeste vraag geldt voor de dorpen Surhuisterveen (591) en Buitenpost (381). Het inkomen van 54% van de aanvragers is een inkomen uit een uitkering of pensioen. 92% van de woningzoekenden heeft een inkomen tot ,-. De huurprijs van 56% van de woningen ligt beneden 403,06 per maand. De vraag naar huurwoningen blijft, ondanks de afname van het aantal woningzoekenden, onverminderd groot. Vooral in de grotere dorpen Surhuisterveen en Buitenpost is de druk het grootst. De gemiddelde wachttijd voor deze dorpen is veelal langer dan 2 jaar. Via onze website kunnen woningzoekenden zich op de hoogte stellen van het actuele woningaanbod en desgewenst hun voorkeur voor een woning doorgeven. Huurtoeslag Door de overheid is besloten dat huurtoeslag matigen op de huur vanaf 1 december 2013 niet meer is toegestaan. Wij hebben dan ook geen enkel inzicht meer in het gebruik van deze voorziening door onze huurders. Bezwaarschrift tegen de huur Wij hebben één bezwaarschrift tegen de huurverhoging in het verslagjaar ontvangen. De huurcommissie heeft het bezwaarschrift ongegrond verklaard. Huurachterstand Op 31 december bedroeg de achterstand ,- (0,52% van de jaarhuuropbrengst) bij 180 huurders. Op 31 december 2014 was dat ,- (0,48%) bij 181 huurders. De gemiddelde huurachterstand per maand bedroeg in ,50% (2014 0,55%) van de jaarhuuropbrengst. Ons beleid is erop gericht zoveel mogelijk te voorkomen dat er achterstand ontstaat. Maandelijks wordt met het lokaal maatschappelijk netwerk overlegd om ontruimingen te voorkomen. Door onder ander interne inzet en de Stichting Uitzonderlijke Noden Friesland is dit in 2015 ook gelukt. In 2015 zijn 0 woningen wegens huurachterstand ontruimd (voor 11 huurders was er een ontruimingsvonnis door de rechter uitgesproken). Mutaties In het verslagjaar werden er 207 nieuwe huurcontracten afgesloten. Hiervan waren er 77 (37%) in de huurklasse tot 403,06. Tijdelijke regeling staatssteun voor toewijzen huurwoningen Van de 207 ( ) uitgegeven huurcontracten met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens van 710,68 zijn 14 ( ) woningen (7%) toegewezen aan huishoudens met een huishoudinkomen boven de ,-. Jaarverslag

13 Huuropbouw Op 31 december 2015 had Stichting Woningbouw Achtkarspelen 2946 woningen in exploitatie. De huuropbouw van de woningen is als volgt: Aantal Percentage Huurklasse Aantal in % cumulatief cumulatief tot 229, ,6% 47 1,6% 229,64 403, ,9% ,5% 403,06 618, ,2% ,7% 618,24 en hoger 126 4,3% ,0% Algemeen totaal ,0% Huuropzeggingen Het aantal huuropzeggingen in 2015 bedroeg 200, dit is 6,8% (in ,8%, in ,2%). Verkoop woningen Het afgelopen jaar zijn er 5 woningen verkocht, te weten de Singel 34 in Harkema, de Delte 21 in Drogeham Casimirstrjitte 31 in Kootstertille, Piter Jellesstrjitte 29 in Boelenslaan en de Burmaniastraat 41 in Surhuisterveen. Product-marktcombinaties Het woningbezit is op basis van de verhuurmogelijkheden onderverdeeld in 8 product-marktcombinaties (pmc s): a. Vooroorlogse woningen: 73 woningen 1. Bouwjaar 1910/20: 11 woningen 2. Bouwjaar 1936/40: 62 woningen Na een huuropzegging wordt bekeken of deze woningen, qua onderhoudstoestand, opnieuw voor verhuur in aanmerking komen of dat we overgaan tot sloop en herbouw. b. Goedkope gezinswoningen: 1185 woningen 1. Bouwjaar 1947/1960: 417 woningen 2. Bouwjaar 1961/1967: 428 woningen 3. Bouwjaar 1973/1976: 270 woningen 4. Bouwjaar 1985/1987: 70 woningen Dit betreft in hoofdzaak de woningen met een huurprijs beneden 403,06. Met toewijzing van deze woningen proberen we zoveel mogelijk rekening te houden met het inkomen en de gezinsgrootte van de woningzoekenden. c. Dure gezinswoningen: 785 woningen 1. Bouwstroomwoningen 1968/1973: 411 woningen 2. Bouwjaar 1968/1973 : 119 woningen 3. Bouwjaar 1979/1987 : 222 woningen 4. Bouwjaar vanaf 2007: 33 woningen Deze woningen proberen we ook zoveel mogelijk financieel passend toe te wijzen. d. Bejaardenwoningen: 300 woningen 1. Bouwjaar 1957 en 1968/1972 : 93 woningen 2. Bejaardenflats 1969/1972 : 46 woningen 3. Bouwjaar 1979 : 45 woningen 4. Seniorenwoningen 1987/1996 : 116 woningen ad 1. Deze woningen voldoen niet meer helemaal aan de huidige eisen. Bij een verminderde belangstelling van senioren worden de woningen ook aan jongeren verhuurd. ad 2. De 18 aanleunwoningen bij Haersmahiem voldoen in mindere mate aan de huidige eisen. ad 3 en 4. Deze woningen zijn multifunctioneel, hebben een goede ligging en een juiste prijs/kwaliteit verhouding. Jaarverslag

14 e. HAT woningen: 260 woningen. 1. Bouwjaar 1970/1972 : 64 woningen 2. Bouwjaar 1982/1987 : 188 woningen 3. Maisonnettes bouwjaar 1993: 8 woningen Er is nog steeds veel vraag naar deze voor starters geschikte woningen. f. Flats 1. Bouwjaar 1959 en 1972: 42 woningen Voor dit type flatwoningen bestaat nog steeds veel belangstelling. Vooral de benedenwoningen zijn gewild en geschikt voor senioren. g. Multifunctioneel en levensloopgeschikt: 280 woningen 1. Halfvrijstaande woningen: 116 woningen 2. Vrijstaande woningen : 30 woningen 3. Seniorenappartementen : 134 woningen Woningen, welke uitstekend in de verhuurmarkt liggen. h. Zorgwoningen: 21 woningen 1. Appartementen : 17 wooneenheden 2. TWAspanhûzen: 4 woningen C. BETROKKENHEID BEWONERS Overleg huurder/verhuurder Sinds 1975 functioneert binnen Stichting Woningbouw Achtkarspelen de Stichting Contactraad SWA welke bestaat uit 20 huurders. In het reglement van deze stichting staan onder andere de samenstelling, de bevoegdheden en de vergaderfrequentie. De leden vergaderen 6 keer per jaar. Bij de vergaderingen zijn de 2 door de Contactraad voorgedragen leden van de raad van commissarissen aanwezig. Ten minste tweemaal per jaar overlegt het managementteam met de Contactraad. Bij dit overleg is ook de raad van commissarissen aanwezig. De verplichte onderwerpen van bespreking zijn vastgelegd in de Overlegwet. Klachtencommissie In 1992 is een klachtencommissie ingesteld. De commissie bestaat uit drie leden: de voorzitter van de Contactraad, een lid van de raad van commissarissen en een lid van het managementteam. De commissie heeft in het verslagjaar geen klachten behandeld. In 2016 zal de klachtencommissie in overeenstemming moeten worden gebracht met de voorwaarden zoals opgenomen in de woningwet. D. LEEFBAARHEID Woonfraudebeleid In de woningen van SWA hebben we in het verslagjaar geen woonfraude gesignaleerd. In het regelmatig overleg met de gemeente en in het maandelijks overleg met het netwerk maatschappelijke opvang is door de diverse instanties geen melding gedaan van woonfraude. Bij signalering van woonfraude zullen wij alles in het werk stellen om deze problematiek, eventueel in overleg met de hiervoor genoemde instanties, snel en adequaat op te lossen. Wij zijn werkzaam in een plattelandsgemeente, waar de sociale controle gelukkig nog vrij groot is. Veilig wonen Wij besteden veel aandacht aan veilig wonen. Uitgangspunt is dat we zoveel mogelijk woningen willen laten voldoen aan de eisen van het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Daarbij worden de woningen voorzien van nieuw hang- en sluitwerk, rookmelders en bij de achtergevel wordt waar nodig een aansluitpunt voor een buitenlamp aangebracht. Daarnaast worden er koolmonoxidemelders geplaatst ter alarmering van de bewoners tegen rookgaslekkages in de woning. De investeringen bedroegen totaal ,-. Deze kosten komen volledig voor rekening van SWA. Bij elke verhuizing worden de cilinders in de buitendeuren vervangen. Bij nieuwbouwwoningen is inbraakpreventie een standaard onderdeel van het programma van eisen. SWA heeft twee gecertificeerde keurmeesters politiekeurmerk veilig wonen in dienst. Jaarverslag

15 Onderhoud woonomgeving Aan tuinonderhoud en bestratingen werd ,- uitgegeven. Samenlevingsbudget Met de gemeente is afgesproken dat daar waar regelgeving tekort schiet en bewoners toch fysieke voorziening in of om hun huurwoning nodig hebben de bewoners deze fysieke voorzieningen zo mogelijk wel krijgen. De kosten hiervan worden gedeeld met de gemeente. In 2015 is door de SWA een bedrag van aan de gemeente betaald. Sportverenigingen met jeugdleden Als aanvulling op het gemeentelijke beleid wordt aan sportverenigingen met jeugdleden de gemeentelijke bijdrage door ons verdubbeld. Wij betalen een bedrag van aan maximaal 6,- per jeugdlid aan de gemeente. In 2015 is ,- beschikbaar gesteld. Woongenot Wij verhuren kwalitatief goede woningen voor lage huren. Een meetpunt daartoe is de woningwaardering. Het aantal woningwaarderingsspunten bedraagt gemiddeld per woning 150,2 ( ,3) en de gemiddelde maandhuur is 54,0% ( ,0)% van de maximale huurprijs op basis van het woningwaarderingssysteem. PluZ en aanvullende diensten Dorpen hebben te maken met een afkalvend voorzieningenniveau. We zien dat inwoners uit de kleine dorpen trekken, waardoor het voor de resterende plaatselijke ondernemers steeds moeilijker is zich staande te houden. We willen graag de leefbaarheid in de dorpen stimuleren en ondersteunen en de leegloop uit de dorpen voorkomen in het belang van onze huurders en de verhuurbaarheid van onze woningen. Alsnog weer ondernemers vinden voor de dorpen lukt vaak niet, er zullen alternatieven moeten komen. Vandaar dat we in 2008 zijn gestart met het gratis aanbieden van het pluz lidmaatschap aan al onze huurders. Met ingang van 2009 betalen huurders die lid zijn gebleven van pluz de helft van het lidmaatschap. Het resterende deel betaalt SWA. PluZ is de ledenservice van Thuiszorg De Friese Wouden. PluZ is een organisatie waar je terecht kunt voor hulp, diensten en producten (met korting) die het leven makkelijker en leuker maken. PluZ is intermediair tussen klanten en aanbieders van producten. Leden kunnen zich aanmelden voor een bepaald product of dienst en vervolgens wordt geregeld dat klant en aanbieder met elkaar in contact komen en vervolgafspraken kunnen maken. 665 huurders zijn via SWA lid van pluz. In 2015 is er een TOP-uitje (Tegearre Op Paed) georganiseerd. Dit keer stond er een bezoek aan het Ot en Sien museum in Surhuisterveen op het programma, waar de tijd 100 jaar heeft stilgestaan. Na een korte introductie kon men op eigen gelegenheid rondkijken in onder andere een winkel, een school, een arbeiderswoning en een dokterspraktijk. Nadien werd er levendig gebruik gemaakt van oud-hollandse spelen die naadloos aansloten op het antieke sfeerbeeld. De middag werd muzikaal afgesloten met herkenbare liedjes onder begeleiding van een accordeoniste. De bijdrage aan pluz en de aanvullende diensten bedroeg in ,-. E. WONEN EN ZORG Huisvesting bijzondere doelgroepen Dit betreft vooral dak- en thuislozen, onzelfstandige jongeren (begeleid woonprojecten), ex-psychiatrische patiënten, ex-verslaafden en ex-gedetineerden. Het Lokaal netwerk Maatschappelijke Opvang Achtkarspelen heeft hierin ook een functie met betrekking tot genoemde doelgroepen als het gaat om het opsporen en/of signaleren van problematische situaties. In het afgelopen jaar hebben wij niemand uit deze bijzondere doelgroep behoeven te huisvesten. Gemeenschappelijke ruimten seniorenappartementen In seniorenappartementen in Augustinusga, Buitenpost, Kootstertille en Surhuisterveen is een royale ruimte aanwezig voor gemeenschappelijke doeleinden. Bewoners kunnen hier zelf diverse activiteiten organiseren. Daarnaast worden de ruimtes ook gebruikt voor diverse zorgactiviteiten, zoals door de organisatie welzijn van ouderen, een spreekuur voor de thuiszorg en bewegingstherapie voor bewoners onder begeleiding van een fysiotherapeut. Jaarverslag

16 F. FINANCIËN Jaarrekening In 2015 bedroeg het resultaat ,- positief. Dit resultaat wordt voornamelijk veroorzaakt door het terugneming van eerdere afboekingen op nieuwbouwinvesteringen voor een bedrag van 4,1 miljoen als gevolg van herziene bedrijfswaarde bij drie complexen. Doordat we door de WOZ waardedaling van het woningbezit fiscale verliezen lijden is de belastinglatentie met een bedrag van 0,7 miljoen toegenomen, dit bedrag is opgenomen als fiscale winst. We hebben vijf woningen verkocht, de netto-opbrengst was 0,6 miljoen. Voor de bouw van vier woningen achter de Doarpsstrjitte te Twijzelerheide is een onrendabele investering gerealiseerd van 0,2 miljoen. Met uitzondering van de onrendabele investering, de waarderingswijziging van het bezit, de verkoop van de woningen en het fiscaal resultaat bedroeg het jaarresultaat 3,3 miljoen positief. Dit ondanks de forse onderhoudsuitgaven van 4,4 miljoen. Financieel statuut De interne afspraken met betrekking tot het financiële beheer zijn vastgelegd in een financieel statuut. Jaarlijks wordt geëvalueerd of dit statuut nog aanvullingen of wijzigingen behoeft. In 2015 is het ongewijzigd gecontinueerd. De uitgangspunten van het financieel statuut zijn beheersbaarheid van de rentelasten, het minimaliseren van de risico s van rentestijgingen en optimaal liquiditeitenbeheer. In het financieel statuut is al jaren opgenomen dat geen gebruik van financiële instrumenten gemaakt wordt ter afdekking van het risico van rentestijging. Beleggingen De liquide middelen die vrijkomen uit de normale bedrijfsexploitatie worden aangewend voor nieuwbouwinvesteringen. SWA heeft dan ook geen beleggingen. Conform het vastgestelde financieel statuut zijn beleggingen met een speculatief karakter uitgesloten. Leningen Met de gemeente Achtkarspelen is in 2009 een financieringsovereenkomst afgesloten. In deze overeenkomst verklaart de gemeente tot en met 2017 om, onder voorwaarden, in de financieringsbehoefte van SWA te voorzien. De leningen kennen geen andere zekerheden dan borging door de gemeente Achtkarspelen. Voor het realiseren van de nieuwbouw is in het verslagjaar een lening aangetrokken groot 1,5 miljoen met een looptijd van 9 jaar en een rentepercentage van 1,31%. WOZ waarde Door de gemeente wordt de waarde van het woningbezit geraamd op 311 miljoen. Risicomanagement De bedrijfsvoering van elke organisatie kent risico s. SWA is een risicomijdende organisatie en staat in een traditie van prudente keuzes ten aanzien van de ontwikkeling en bouw van woningen. SWA bouwt al meer dan 100 jaar alleen voor de sociale huursector, dus niet voor de koopsector, de vrije huursector en bedrijfsonroerend goed. SWA speculeert voorts niet met grond en andere vastgoedposities, Het financieel beleid en de interne procedures zijn erop gericht om de risico s te minimaliseren. Onderstaand noemen wij de belangrijkste risico s en hoe wij die tegemoet treden. Over het verslagjaar 2015 zijn geen risico s te melden, die een bijzonder impact hadden op SWA en de resultaten. Wisselvalligheid overheidsbeleid Het voornaamste risico is de wisselvalligheid van het overheidsbeleid en de ongenuanceerde overheidsheffingen en voorschriften. Op dit risico is in wezen geen risicomanagement toe te passen. Het enige wat we (kunnen) doen is zo flexibel mogelijk te zijn in onze beleidsvorming, bijvoorbeeld door investeringsplannen snel bij te stellen als dat nodig is. Ook houden we ruime reserves aan om klappen op te kunnen vangen Krimp SWA werkt in een krimpgebied, dat als zodanig is erkend door de Rijksoverheid. Volgens de huidige geografische gegeven en doorrekeningen kan dit voor de lange termijn betekenen dat er druk ontstaat op de woningbehoefte. Door tijdig te anticiperen en samen te werken met de gemeente, de provincie en andere belanghebbers overvalt de krimp ons niet, maar proberen we deze bedreiging om te zetten in een kans. Jaarverslag

17 Niet los van de krimp staat de weinig krachtige sociaal-economische structuur in ons werkgebied. Onze huurders hebben overwegend lage inkomens en ons huurbeleid houdt daar rekening mee, onze huren zijn laag. Rijksmaatregelen doorkruisen dat beleid overigens regelmatig. Interne beheersingsrisico s In de uitvoering van onze bedrijfsactiviteiten hebben we te maken met interne beheersingsrisico s. De kern van de interne procedures wordt gevormd door het zogenaamde 4-ogen of meer principe, wat is verankerd in de interne controlemaatregelen. Frauderisico s hebben daarbij de bijzondere aandacht van bestuur en management Een bijzonder element in de procedures is dat gewerkt wordt met een dynamische begroting. Het bestuur en de rvc worden maandelijks op de hoogte gesteld van de ontwikkelingen betreffende de organisatie onder ander middels begrotingswijzigingen. Hierdoor is er te allen tijde een juist inzicht zowel cijfermatig als organisatorisch in de ontwikkelingen betreffende de organisatie. Tevens is ingebed in de organisatie dat voor het aangaan van verplichtingen bij projectontwikkeling een risicoanalyse is opgesteld die wordt geaccordeerd door de rvc. De projectrisico s worden voorts beperkt door een strakke bewaking van de financiële gang van zaken. Liquiditeits- en financieringsrisico Het beheersen van het cashmanagement neemt een bijzonder positie in bij het beheersen van de liquiditeitsrisico s. Maandelijks wordt de liquiditeitsprognose voor de komende 12 maanden geactualiseerd en afwijkingen op de prognose gerapporteerd aan de directeurbestuurder. Financiering voor de lange termijn wordt vroegtijdig aangetrokken op basis van een lange termijn prognose van kasstromen, rekening houdend met de voorgenomen investeringen. We werken niet met derivate financieringsproducten, waardoor uit die sfeer geen onverwachte en onverantwoorde waarderings- en liquiditeitsrisico s kunnen ontstaan. Meerjarenraming De uitgangspunten voor de meerjarenraming zijn:. rente conform het leningenoverzicht;. nieuwe leningen tegen 5,0%;. onderhoudskosten conform meerjarenraming planmatig onderhoud;. leegstand 1,0% vanaf ,0%;. inflatie 2,0%;. huurverhoging 2,75% vanaf ,00% ; Met verkoop van woningen is bij de meerjarenraming zodanig rekening gehouden dat, wanneer 6 woningen gebouwd worden er een bestaande woning ter financiering verkocht wordt. Door de opgelegde overheidsaanslagen is het helaas niet mogelijk om zonder verkoopopbrengsten een gezonde financiële positie te behouden. Aan te betalen verhuurdersheffing is een bedrag opgenomen per woning in 2016 van 514,-, in 2017 en de jaren daarna 568,-. Voor de saneringsheffing wordt een bedrag geraamd in 2017 tot en met 2020, gebaseerd op 1% van de huuromzet. In de exploitatie is voor de onrendabele top van de nieuwbouwplannen vanaf 2016 een geraamd bedrag van gemiddeld ,- per woning opgenomen. Bedrijfswaarde Bij de berekening van de bedrijfswaarde is het woningbezit ingedeeld in acht PMC s. De indeling is gebaseerd op de volgende marktkenmerken: vooroorlogse woningen, goedkope gezinswoningen, dure gezinswoningen, bejaardenwoningen, HAT woningen, flats, levensloopgeschikte woningen/appartementen en zorgwoningen/appartementen. De gehanteerde parameters zijn gebaseerd op de gepresenteerde parameters door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en overeenkomstig de uitgangspunten van de meerjarenraming. Het disconto percentage bedraagt 5,0%, restant levensduur is 18 jaar. In de bedrijfswaarde berekening is rekening gehouden met de verhuurdersheffing tarieven zoals opgenomen in het belastingplan Eventuele toekomstige aanpassingen van de verhuurdersheffing tarieven is niet opgenomen. De vastgoedgerelateerde heffing van de Autoriteit woningcorporaties is opgenomen in de bedrijfswaarde. Conform de geldende voorschriften is geen rekening gehouden met de af te dragen saneringsheffing en de te betalen vennootschapsbelasting. Hierdoor wordt de verdiencapaciteit hoger gewaardeerd dan in werkelijkheid het geval is. In tegenstelling tot ons beleid betekent dit je rijk rekenen en arm tellen. Jaarverslag

18 De bedrijfswaarde bedraagt 81,6 miljoen en is in het verslagjaar toegenomen met een bedrag van 10 miljoen ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo het voorgaande verslagjaar. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door wijziging van parameters. Het discontopercentage is met 0,25% verlaagd, de lastenstijging na de eerste vijf jaar met 0,5% is verlaagd en de stijging van de onderhoudskosten is met 0,5% verlaagd. De bedrijfswaarde van het totale woningbezit is 22 miljoen hoger dan de totale boekwaarde. Het gecorrigeerd eigen vermogen op basis van de bedrijfswaarde bedraagt 70 miljoen. Ontwikkeling eigen vermogen Het eigen vermogen van de Stichting bedraagt nu 48 miljoen op basis van waardering op historische kostenprijs of lagere bedrijfswaarde. Volgens de opgestelde meerjarenraming blijven de resultaten op de gewone bedrijfshuishouding positief. Op basis van geraamde marktwaardewaardering neemt het eigen vermogen toe naar ongeveer 221 miljoen in In de ontwikkeling van het eigen vermogen is opgenomen het resultaat van 8,5 miljoen positief. Ontwikkeling kengetallen solvabiliteit 65% 88% 88% 88% 89% 89% rentabiliteit totaal vermogen 13% 0% 1% 1% 1% 1% rentabiliteit eigen vermogen 18% 0% 0% 0% 1% 0% current ratio 7 6 Jaarverslag

19 3. RAAD VAN COMMISSARISSEN A. VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN De raad van commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken van de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen. Zij staat tevens het bestuur met raad ter zijde. In de statuten van Stichting Woningbouw Achtkarspelen, laatst gewijzigd op zesentwintig januari tweeduizend en vier, staat het intern toezicht, waaronder onverenigbaarheden, aftreden, einde lidmaatschap, schorsing en ontslag, taken en bevoegdheden, vergaderingen, besluitvorming, stemmingen, controle jaarstukken in de artikelen 13 tot en met 24 omschreven. In dit jaarverslag legt de raad van commissarissen publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Toezichttaak Tijdens de op 10 november 2015 gehouden vergadering van de raad van commissarissen is het ondernemingsplan 2016, de bedrijfsbegroting 2016 en de meerjarenraming vastgesteld. De te volgen strategie is voor de komende jaren uitgestippeld. De (financiële) gevolgen van alle projecten (nieuwbouw, herstructurering, financieringsbehoefte) worden in deze meerjarenraming verwerkt. Als norm voor de financiële continuïteit geldt dat het weerstandsvermogen hoger dient te zijn dan het door de Autoriteit woningcorporaties vastgestelde minimale weerstandsvermogen. De vastgestelde bedrijfsbegroting is leidraad voor Er zijn door de raad van commissarissen geen aanvullende prestatie-eisen voor de directeurbestuurder vastgesteld. Door de raad van commissarissen is vastgesteld dat: 1. de invulling van de maatschappelijke taak, de positie van de corporatie, de strategie en de risico s verbonden aan de onderneming, mede in het licht van het lange termijnkarakter van de activa en de aard van de financiering voldoende is besproken; 2. de uitkomsten van de beoordeling door het bestuur van de opzet en werking van de interne beheersingssystemen voldoende zijn toegelicht en besproken; 3. de ondernemingsdoelstellingen, de relatie tot de maatschappelijke taakstellingen, de strategie, de daaraan verbonden risico s en de mechanismen om deze risico s te beheersen voldoende zijn toegelicht; 4. de raad van commissarissen voldoende informatie (zowel intern als extern) heeft ontvangen. De raad van commissarissen is van mening dat de organisatie van SWA transparant is en dat er voldoende achtergrondinformatie wordt verstrekt. Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen heeft de raad van commissarissen zich regelmatig mondeling dan wel schriftelijk door het bestuur laten informeren inzake de resultaten in relatie tot de beoogde doelen, relevante externe ontwikkelingen en de wensen en behoeften van belanghebbenden. De belangrijkste besluiten (goedkeuring) van de raad van commissarissen Het vaststellen van de jaarrekening Het vaststellen van de aangifte vennootschapsbelasting Het vaststellen van het ondernemingsplan Het vaststellen van de bedrijfsbegroting Het vaststellen van een compensatie voor versobering arbeidsvoorwaarden. Het vaststellen van het planmatig onderhoud Het vaststellen van de meerjarenraming tot Het vaststellen van de huurverhoging per 1 juli Het vaststellen van het huur- en toewijzingsbeleid Het vaststellen van de bedrijfsvergelijking Het bouwen van 4 woningen in Twijzelerheide (achter de Doarpsstrjitte). Het bouwen van 2 woningen in Surhuisterveen (Langelaan). Ministeriële goedkeuring vragen voor kandidatuur nieuwe huurderscommissaris. Vergaderingen In 2015 hebben er 12 vergaderingen van de raad van commissarissen plaats gevonden. De jaarlijkse vergadering met de wethouder van volkshuisvesting werd op 7 april gehouden. Op 12 mei hadden de voorzitter van de rvc, de directeurbestuurder en de financieel manager een werkdiner met het voltallige college van burgemeester en wethouders, inclusief de volkshuisvestingsverantwoordelijke ambtenaren. Huurdersorganisatie Stichting Contactraad SWA, de raad van commissarissen en het managementteam komen twee maal per jaar bij elkaar Jaarverslag

20 voor een gezamenlijke vergadering. Ter voorbereiding op de vergadering in het voorjaar komen vooraf het dagelijks bestuur van de Stichting Contactraad SWA, de raad van commissarissen en de directeurbestuurder bijeen. De door de Stichting Contactraad SWA voorgedragen 2 leden voor de raad van commissarissen waren beide aanwezig bij alle 6 vergaderingen van de Stichting Contactraad SWA. Geen van de leden van de raad van commissarissen is frequent afwezig geweest bij vergaderingen. Hiervoor genoemde bijeenkomsten vinden in een positief kritische- en opbouwende sfeer plaats en worden als nuttig, leerzaam en plezierig ervaren. Realisering volkshuisvestelijke opgaven In het volkshuisvestingsverslag wordt gerapporteerd over realisering van de volkshuisvestelijke opgaven omtrent doelgroepen en prestatievelden zoals benoemd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. Governance Good Governance is uitgangspunt voor het handelen van SWA. SWA heeft daartoe geen code ondertekend. SWA acht ondertekening geen voorwaarde om verantwoord en integer te handelen. Zelfevaluatie Op 6 oktober 2015 is door de raad van commissarissen, voltallig aanwezig, een vergadering gehouden waarin het eigen functioneren is besproken, evenals dat van de individuele leden. Tevens is ook het functioneren van het bestuur besproken. In de besloten vergadering zonder externe begeleiding en buiten aanwezigheid van het bestuur heeft de raad van commissarissen zijn eigen inrichting en functioneren als collectief en de bijdrage van de afzonderlijke leden beoordeeld. De zelfevaluatie vond plaats aan de hand van de volgende punten: - visie van de raad van commissarissen; - samenstelling van de raad van commissarissen qua deskundigheden en maatschappelijke ervaring; - de onderlinge verhoudingen binnen de raad van commissarissen; - de door de directeurbestuurder verstrekte informatie en de controlemogelijkheden die deze informatie biedt; - samenwerking met en beschikbaarheid van de directeurbestuurder voor overleg en informatie; - relatie met de leden van het managementteam en andere personen in de organisatie voor het verkrijgen van informatie, enzovoort; toegankelijkheid van de organisatie voor leden van de raad van commissarissen; - relatie met de Stichting Contactraad SWA; - relatie en contacten met andere instanties; - verbeterpunten en aandachtspunten voor het functioneren van de raad van commissarissen, zoals onder andere politieke-, beleids- en maatschappelijke ontwikkelingen die impact hebben op het functioneren en de positie van SWA Het volgende werd door de leden van de raad van commissarissen opgemerkt: 1. De leden van de raad van commissarissen zijn van mening, dat er binnen de raad van commissarissen grote overeenstemming is over uitgangspunten, doelen en beleid van de SWA, zoals onder andere omschreven in de jaarrekening 2015, ondernemingsplan Dwaan wat nedich is yn Achtkarspelen 2016, begroting 2016 en onderliggende beleidsstukken. 2. De raad van commissarissen is van mening, dat er binnen de raad van commissarissen sprake is van een goede mix van deskundigheden en een brede maatschappelijke ervaring. Zo is er sprake van financiёleen sociale deskundigheid, deskundigheid op het gebied van architectuur en woningbouw, kennis van bestuurs- en beleidsprocessen en kennis van de woningmarkt in Achtkarspelen. De leden van de raad van commissarissen vervullen thans en vervulden in het verleden diverse bestuursfuncties voor verschillende maatschappelijke organisaties. 3. De verhoudingen binnen de raad van commissarissen zijn uitstekend te noemen. Er is sprake van openheid en respect voor elkaars mening, zodat er op een constructieve wijze gediscussieerd kan worden met de daarbij behorende besluitvorming en advisering. 4. De samenwerking met de directeurbestuurder is uitstekend, evenals de beschikbaarheid van de directeurbestuurder voor overleg en het verstrekken van informatie. Jaarverslag

21 5. De samenwerking met de leden van het managementteam en andere personen binnen de organisatie is eveneens uitstekend te noemen. De commissarissen zijn van mening dat er voor de hele organisatie een grote mate van toegankelijkheid en openheid geldt, dit wordt zéér op prijs gesteld. 6. De relatie met de Contactraad SWA is uitstekend. Twee leden (de heren Jarig Wijma en Wieberen Miedema) van de raad van commissarissen, die op voordracht van de Contactraad in de raad van commissarissen zitting hebben, bezoeken de vier reguliere vergaderingen en de jaarlijkse Algemene Ledenvergadering. Daarnaast vergadert de Contactraad twee keer per jaar - de zogenaamde voorjaarsen najaarsvergadering - met het voltallige managementteam en de voltallige raad van commissarissen onder voorzitterschap van de directeurbestuurder. Eénmaal per jaar (februari) vergaderen de raad van commissarissen, de directeurbestuurder en het dagelijks bestuur van de Contactraad zonder agenda met de voeten op tafel. 7. Daarnaast hebben de voltallige raad van commissarissen en de directeurbestuurder jaarlijks in april een bijeenkomst met de direct verantwoordelijke wethouder en ambtenaren van de gemeente Achtkarspelen. In februari is er een overleg met de verantwoordelijke accountant voor bespreking van de jaarcijfers over het afgelopen jaar. Voorts hadden de directeurbestuurder, de voorzitter van de raad van commissarissen en een managementteamlid een werkdiner met het voltallige college van burgemeester en wethouders inclusief verantwoordelijke ambtenaren van de gemeente Achtkarspelen. Alle genoemde bijeenkomsten worden als nuttig, plezierig en leerzaam ervaren. 8. In voorkomende gevallen wordt gebruik gemaakt van aangeboden opleidingen, bijscholingen en externe vergaderingen voor de leden van de raad van commissarissen. In het verslagjaar hebben alle commissarissen elk 3,5 en de directeurbestuurder 36,5 studiepunten behaald. 9. In de vorige zelfevaluatie werd besproken om te onderzoeken om de vergaderdata in de periode mei tot en met augustus daar waar mogelijk aan te passen. Sommige leden vonden deze periode van het niet bij elkaar komen iets te lang. Dit is ingevuld door op 28 juli 2015 een rondrit door het werkgebied te maken, waarbij vooral aandacht is geschonken aan het bestaande woningbestand in een aantal dorpen. In De Spitkeet werd onder het genot van een kop koffie informeel bijgepraat over actuele zaken. 10. Een voortdurend punt van aandacht vormt het overheidsbeleid en de gevolgen van dat beleid voor de positie van de SWA. Vooral na het aantreden van het kabinet Rutte II staat corporatieland voor een grote uitdaging. Dit vereist van de raad van commissarissen en alle medewerkers van de SWA een voortdurende ontwikkeling van kennis en inzicht. Een belangrijke rol spelen hierbij het ondernemersplan met alle onderliggende stukken en de bedrijfsbegroting die jaarlijks geactualiseerd worden en waarin op de gevolgen van het overheidsbeleid en maatschappelijke ontwikkelingen geanticipeerd wordt. De per 1 juli 2015 in werking getreden nieuwe Woningwet heeft de nodige aanpassingen/wijzigingen voor de SWA, de directeurbestuurder en de rvc-leden tot gevolg. In 2016 zal een en ander concreet moeten worden ingevuld en daar waar nodig geïmplementeerd dienen te worden binnen de SWA. Tot slot werden aan het eind van deze zelfevaluatie punten vastgesteld voor het functioneringsgesprek tussen de directeurbestuurder en de voorzitter van de raad van commissarissen. De meningen van de leden van de raad van commissarissen werden geïnventariseerd. Deze zijn aan de directeurbestuurder voorgelegd en besproken en vastgelegd in een verslag. Tijdens het functioneringsgesprek van de voorzitter en de directeurbestuurder zijn de uitgangspunten en bevindingen van de zelfevaluatie onderwerp van bespreking geweest en heeft de directeurbestuurder zijn mening daaromtrent gegeven. Werving en selectie Voor elke commissaris geldt als algemeen uitgangspunt dat hij/zij over ervaring beschikt op het gebied van bestuur en of toezicht, een brede maatschappelijke ervaring bezit, basiskennis heeft van volkshuisvesting en financiën, onafhankelijk en onpartijdig is. Een brede maatschappelijke betrokkenheid is een noodzakelijke voorwaarde voor een professionele taakvervulling van de commissaris. Jaarverslag

22 Bij het (her)benoemen van een nieuwe commissaris dienen onderstaande vragen te worden beantwoord: 1. Is bepaalde specifieke deskundigheid aanwezig? 2. Zal de commissaris voldoende onafhankelijk kunnen functioneren? (wordt een tegenstrijdig belang voorzien?) 3. Is er voldoende tijd beschikbaar? 4. Past de commissaris binnen het team? Om voor herbenoeming in aanmerking te komen dient te worden voldaan aan de actuele profielschets met bijbehorende vragen in combinatie met goed functioneren. Integriteit Plato ( voor Christus): Goede mensen hebben geen wetten nodig om verantwoordelijk te handelen, terwijl slechte mensen de wetten weten te omzeilen Voor alle betrokkenen (medewerkers, bestuur, commissarissen) geldt: wees je bewust van het vertrouwen dat mensen in je stellen. Dat gaat verder dan de officiële regels. In de vergadering van 10 en 17 november 2015, waarbij aanwezig de raad van commissarissen, de directeurbestuurder en het managementteam, is de bedrijfsbegroting voor het verslagjaar 2016 vastgesteld. In de bedrijfsbegroting gaat een apart hoofdstuk over integriteit. Tevens is vastgesteld dat er geen transacties hebben plaats gevonden met tegenstrijdige belangen. Naar het oordeel van de raad van commissarissen zijn alle commissarissen onafhankelijk en hebben er in het verslagjaar geen transacties plaats gevonden waarbij sprake was van tegenstrijdige belangen. Verantwoording raad van commissarissen Samenstelling per 31 december 2015 Naam (her)benoemd aftredend functie W. de Jong 1 jan lid J. Roosma 1 jan vice-voorzitter W. Miedema 1dec voorzitter (lid namens huurders) A. van Dellen - Veenema 1 dec lid J. Wijma 1 jan lid (lid namens huurders) Naam woonplaats leeftijd achtergrond, beroep, deskundigheidsgebied W. de Jong Twijzel 59 zelfstandig onderwijsadviseur J. Roosma Buitenpost 65 steenhouwer, ondernemer W. Miedema Twijzel 64 ondernemer, voorheen gecertificeerd register makelaar/taxateur A. van Dellen-Veenema Surhuisterveen 67 gepensioneerd directeur basisscholen J. Wijma Drogeham 58 credit-manager Vacature Eind 2015 was de heer J. Wijma aftredend en reglementair niet herkiesbaar. Er is een proces opgestart om te komen tot een nieuwe huurderscommissaris. Er is een aanvraag zienswijze benoeming ingediend bij de Inspectie Leefomgeving en Transport. We verwachten in 2016 een nieuwe commissaris te benoemen. Nevenfuncties Leden van de raad van commissarissen waren/zijn in verschillende niet volkshuisvesting gerelateerde besturen en commissies actief. Functioneren van de directeurbestuurder Op 23 november 2015 hebben de voorzitter van de raad van commissarissen en de directeurbestuurder een functionerings- en beoordelingsgesprek gehad. Naar het oordeel van de raad van commissarissen heeft het functioneren van de directeurbestuurder uitstekend voldaan aan de gestelde prestatie-eisen. Jaarverslag

23 JAARREKENING Jaarverslag

24 B a l a n s (na resultaatbestemming) 31 december 31 december A C T I V A Vaste activa Materiële vaste activa sociaal vastgoed in exploitatie vastgoed in ontw. bestemd voor eigen exploitatie onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie Financiële vaste activa latente belastingvordering lening SKZ Vlottende activa Voorraad overige voorraad Vorderingen huurdebiteuren gemeenten belastingen en premies sociale verzekeringen overige vorderingen Liquide middelen Totaal activa Jaarverslag

25 B a l a n s (na resultaatbestemming) 31 december 31 december P A S S I V A Eigen vermogen overige reserves Voorzieningen onrendabele investeringen nieuwbouw overige voorziening Langlopende schulden leningen kredietinstellingen Kortlopende schulden schulden kredietinstellingen schulden aan leveranciers belastingen en sociale premies sociale verzekeringen overige schulden overlopende passiva Totaal passiva Jaarverslag

26 W i n s t - e n - v e r l i e s r e k e n i n g Bedrijfsopbrengsten huuropbrengsten opbrengsten servicecontracten overheidsbijdragen 0 0 netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille overige waardeveranderingen materiële vaste activa overige bedrijfsopbrengsten som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten afschrijvingen op materiële vaste activa overige waardeveranderingen materiële vaste activa 0 0 lonen en salarissen sociale lasten pensioenlasten onderhoudslasten leefbaarheid lasten servicecontracten overige bedrijfslasten som der bedrijfslasten bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten rentebaten en soortgelijke opbrengsten rentelasten en soortgelijke kosten saldo financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat na belastingen Solvabiliteit 65,0% 57,7% Rentabiliteit totaal vermogen 12,6% 11,2% Rentabiliteit eigen vermogen 17,7% 17,0% Current ratio 7,3 6,5 Jaarverslag

27 K a s s t r o o m (volgens de indirecte methode) Bedrijfsresultaat aanpassingen voor: afschrijvingen verkoop bestaand bezit overige waardeverandering mutatie voorziening mutatie werkkapitaal: mutatie voorraden mutatie vorderingen mutatie kortlopende schulden Kasstroom uit bedrijfsoperaties betaalde interest ontvangen interest Kasstroom uit operationele activiteiten investeringen in materiële activa desinvesteringen in materiële vaste activa investeringen in financiële vaste activa 0 0 desinvesteringen financiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten ontvangsten uit langlopende schulden aflossing van langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie geldmiddelen Liquide middelen 1 januari Liquide middelen 31 december Voor een toelichting van de mutaties binnen het kasstroomoverzicht wordt verwezen naar de toelichting op de afzonderlijke posten van de balans en winst en verliesrekening Jaarverslag

28 TOELICHTING OP DE JAARREKENING Algemeen a. Toegelaten instelling Stichting Woningbouw Achtkarspelen, gevestigd aan de Zwanebloem 5 te Buitenpost, is een toegelaten instelling conform artikel 70 eerste lid van de woningwet en heeft als werkgebied de gemeente Achtkarspelen. b. Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening De jaarrekening is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector. In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten instelling, waarbij alle bedragen luiden in euro s. De verslaggevingsperiode loopt van 1 januari 2015 tot en met 31 december De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, zijn de balansposten gewaardeerd volgens het kostprijsmodel. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. c. Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als financiële derivaten verstaan. Er wordt uitsluitend gebruik gemaakt van primaire financiële instrumenten. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva a. Grondslag sociaal vastgoed in exploitatie geclassificeerd als bedrijfsmiddel Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 januari door de minister van Wonen en Rijksdienst wordt vastgesteld. Voor 2015 bedraagt deze grens 710,68 (2014: 699,48). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Het sociaal vastgoed is gekwalificeerd als bedrijfsmiddel, aangezien het beleid gericht is op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal. b. Grondslag classificatie als bedrijfsmiddel en waardering tegen historische kostprijs: Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of er sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Jaarverslag

29 Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. In deze post is een bedrag opgenomen van ,- voor de ontwikkeling van het plangebied tussen de Doarpsstrjitte, Hillebrandsreed en Swaddepaed te Twijzelerheide (gefaseerd zullen hier maximaal 42 woningen worden gerealiseerd). In het verslagjaar zijn in dit plangebeid 3 woningen gerealiseerd en voor 4 woningen is bouwvergunning aangevraagd. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen de stichtingskosten onder aftrek van een bijzondere waardevermindering. Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming. c. Roerende zaken ten dienste van de exploitatie De roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Toelichting op de balans en winst- en verliesrekening a. Sociaal vastgoed in exploitatie / ontwikkeling en ten dienste van de exploitatie - De grondkosten zijn gewaardeerd tegen de historische kostprijs. Afschrijving vindt niet plaats. - De bouwkosten zijn gewaardeerd tegen historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde. De kostprijs van de onderscheiden componenten installaties en inrichting bedraagt minder dan 10% van de totale kostprijs van een actief; de componentenbenadering is dan ook niet toegepast. De berekening van de bedrijfswaarde is gebaseerd op het woningbezit dat ingedeeld is in acht kasstroomgenererende complexen, met de volgende marktkenmerken: vooroorlogse woningen, goedkope gezinswoningen, dure gezinswoningen, bejaardenwoningen, HAT woningen, flats, levensloopgeschikte woningen/appartementen en zorgwoningen/appartementen. De bedrijfswaarde is berekend met de volgende parameters: huurstijging 3,0%, vanaf %, huurderving 1,0%, vanaf ,0%, kostenstijgingspercentage 3% en vanaf ,5% en de stijging onderhoudslasten 2,5%. De bedrijfslasten zijn gebaseerd op het gemiddelde van de realisatie van 2013 en 2014 en de begroting 2015 en het disconteringspercentage is 5,00%. In de bedrijfswaardeberekening is rekening gehouden met alle kosten die een wettelijke rechtsgrond hebben. De bedrijfswaarde bedraagt 81,6 miljoen en is in het verslagjaar toegenomen met een bedrag van 10 miljoen ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo het voorgaande verslagjaar. b. Financiële vaste activa De verstrekte leningen (lening u/g) worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. De jaarlijkse aflossing van de lening u/g is een vastbedrag van per jaar. c. Voorraden De voorraden worden gewaardeerd tegen de laatst bekende verkrijgingprijs of lagere marktprijs. d. Vorderingen De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de debiteur. Voor dubieuze debiteuren is een voorziening groot ,- getroffen. De in 2015 betaalde voorschot vennootschapsbelasting is opgenomen onder belastingen en premies sociale verzekeringen. e. Liquide middelen De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde en staan ter vrije beschikking. Een kredietfaciliteit is afgesloten bij de ABN AMRO bank groot 1 miljoen en bij de Rabobank groot ,-. Jaarverslag

30 f. Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden ingeschat. - Onrendabele investeringen Het verwachte verlies als gevolg van onrendabele investering op onroerende zaken in ontwikkeling is in mindering gebracht op de stichtingskosten van het project. Indien het verwachte verlies groter is dan de bestede stichtingskosten is het nominale saldo verantwoord onder deze post. Het karakter van deze post is kortlopend. - Uitgestelde beloningen Voor de mogelijk verschuldigde vergoeding bij toekomstige jubilea is een geraamde verplichting opgenomen, die bepaald is op basis van contante waarde. Het karakter van deze post is langlopend. g. Leningen Leningen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs). De eventuele afwijkende marktwaarde van de leningen is niet verstrekt door de kredietverstrekkers. De leningen kennen geen andere zekerheden dan borging door de gemeente Achtkarspelen. Het gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille bedroeg in ,67% (2014 3,83%). We verwachten in 2016 een daling naar een gemiddelde rentepercentage van 3,39%. h. Schulden - Verlofuren Aan het eind van het boekjaar heeft een deel van het personeel nog recht op nog niet opgenomen verlofuren. Deze verplichting evenals de fluctuatie in de tijd zijn niet opgenomen in deze jaarrekening op grond van de beperkte omvang van deze verplichting. - Overige Zowel de langlopende als de kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. i. Belastinglatenties De fiscale waarderingsregels zijn gebaseerd op de Vaststellingovereenkomsten (VSO I en II), welke zijn afgesloten met de belastingdienst. Bij de berekening van de fiscale positie heeft de corporatie zich laten leiden door de afspraken die vastgelegd zijn in de VSO I en II en de daarbij verstrekte toelichting alsmede door afspraken die de corporatie zelf heeft gemaakt met de belastingdienst. De vennootschapsbelastingaangiften voor de jaren 2008 tot en met 2013 zijn conform aangifte vastgesteld door de belastingdienst. Het geschatte compensabel verlies eind 2015 wordt geraamd op circa 24,0 miljoen. Voor de fiscaal te verrekenen verliezen is een latentie gevormd. De latentie is als volgt bepaald: resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening bepalen belasting fiscale correcties af: fiscale winst verkoopresultaat naar HIR* verrekening fiscaal verlies waardeveranderingen MVA** fiscaal resultaat fiscale correcties bij: 20% van , saneringssteunbijdrage 0 25% van af , gemengde kosten (Oort) latentie voorgaand jaar fiscaal geactiveerde onderhoudskosten Totaal afschrijvingen * fiscale herinvesteringsreserve Totaal fiscale winst ** materiële vaste activa te verrekenen fiscaal verlies jaarrekening fiscale afwaardering/afschrijving mva in aangifte te verrekenen fiscaal verlies na aangifte vpb Voor het woningbezit wordt voor tijdelijke waarderingsverschillen geen latentie verantwoord omdat de contante waarde van dit actief gelet op de zeer lange exploitatie tendeert naar nihil. Jaarverslag

31 j. Huurverhoging De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2015 was 1,75% (in ,0%). Conform de wettelijke voorschriften zal het huurverhogingspercentage per 1 juli ,0% bedragen. k. Afschrijvingen Onroerend goed wordt tot aan het 35 e levensjaar van het bezit afgeschreven op basis van 50 jarige lineaire afschrijving. Woningen die ouder zijn dan 35 jaar en in het Woningvoorraadbeheerplan behoren tot de categorie doorexploiteren, hebben een lineaire afschrijvingstermijn van 15 jaar. Woningen die ouder zijn dan 35 jaar en in het Woningvoorraadbeheerplan behoren tot de categorie sloop en waarvan nog geen sloopbesluit is genomen hebben een afschrijvingstermijn van 8 jaar. De woningen waarvoor een sloopbesluit is genomen hebben een lineaire afschrijvingstermijn van 3 jaar. De roerende goederen worden afgeschreven in maximaal 10 jaar. l. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Van een drietal kasstroomgenererende complexen is de boekwaarde gelijk aan de bedrijfswaarde. Dit zijn de complexen HAT woningen, levensloopgeschikte woningen/appartementen en zorgwoningen/appartementen. Wanneer door toe- of afname van de kosten en/of wijziging van de parameters de bedrijfswaarde wijzigt dan heeft dit, tot aan de oorspronkelijke investeringskosten, direct gevolgen voor de waarde van deze complexen. Door met name de verlaging van het disconteringspercentage en het kostenstijgingspercentage is bedrijfswaarde waarde van deze drie complexen toegenomen en als opbrengst opgenomen in de jaarrekening. m. Lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten Op 31 december 2015 waren 29 personeelsleden, van wie 10 parttimers, in vaste dienst (25,4 formatieplaatsen, waarvan 9,4 technische dienst uitvoerend). In 2015 zijn geen medewerkers uit dienst getreden en is 1 medewerker in dienst getreden. De gemiddelde leeftijd was ultimo ,3 jaar ( ,9 jaar). De lonen en de salarissen worden op grond van de arbeidsvoorwaarden opgenomen voor zover ze verschuldigd zijn aan de werknemers. De pensioenvoorziening is ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de woningcorporaties. Deze voorziening voor alle medewerkers is een zogenaamde toegezegde pensioenregeling. De werkgever heeft in het geval van een tekort geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De dekkingsgraad van het betrokken pensioenfonds bedraagt ultimo 2015 volgens opgave van het fonds 109%. De heer Riekele Heida was het gehele jaar voor 100% de directeurbestuurder. Deze functionaris wordt op basis van de Wet normering topinkomens (WNT) gekenmerkt als een topfunctionaris. Het salaris van de directeurbestuurder is in overeenstemming met de beloningscode bestuurders Woningcorporaties klasse E, rekening houdend met het overgangsrecht. De beloning in het verslagjaar bedroeg ( ) en een bedrag van ( ) werd aan pensioenpremie afgedragen. De bijtelling van de dienstauto bedroeg ( ). In overeenstemming met de beloningscode honorering toezichthouders ontvingen de commissarissen een vergoeding exclusief btw en geen pensioenafdracht van: Naam herbenoemd aftredend vergoeding (2014) onkostenvergoeding (2014) J. Wijma 1 jan ,- ( 6.097,-) 801,- ( 793,-) W. de Jong 1 jan ,- ( 6.097,-) 801,- ( 793,-) J. Roosma 1 jan ,- ( 6.097,-) 801,- ( 793,-) W. Miedema 1 dec ,- ( 9.146,-) 801,- ( 793,-) A. van Dellen-Veenema 1 dec ,- ( 6.097,-) 801,- ( 793,-) De heer W. Miedema is voorzitter, de heer J. Roosma is vice-voorzitter en de overige personen zijn leden van de raad van commissarissen. Jaarverslag

32 t o e l i c h t i n g b a l a n s (activa) Sociaal vastgoed in exploitatie Grondkosten 1 januari Investeringen af : boekwaarde verkopen af : overige mutaties Bouwkosten aanschafwaarde minus afschrijvingen cumulatieve waardeveranderingen boekwaarde per 1 januari Investeringen af: boekwaarde verkopen bij/af: bedrijfswaarde af: afschrijving Vastgoed in ontw. bestemd voor eigen exploitatie 1 januari bij: investeringen af: vervallen project 0 0 af: toevoeging sociaal vastgoed in exploitatie af: voorziening onrendabele investering Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie Aanschafwaarde cumulatieve afschrijvingen waarde 1 januari bij: investeringen af: afschrijvingen Financiële vaste activa lening SKZ 1 januari jaarlijkse aflossing Jaarverslag

33 t o e l i c h t i n g b a l a n s (passiva) Eigen vermogen overige reserves bij/af: jaarresultaat overige reserves Voorziening onrendendabele investering nieuwbouw 1 januari dotatie onttrekking verwachte aanwending volgend verslagjaar verwachte looptijd langer dan 1 jaar 0 0 Voorziening jubileumuitkeringen 1 januari dotatie onttrekking verwachte aanwending volgend verslagjaar verwachte looptijd langer dan 1 jaar Langlopende schulden leningen kredietinstellingen toename leningen aflossing aflossing 1e jaar na verslagjaar aflossingen 2e t/m 5e jaar na verslagjaar looptijd langer dan 5 jaar Jaarverslag

34 T o e l i c h t i n g winst -en- verliesrekening Huuropbrengsten woningen en woongebouwen onroerende zaken niet zijnde woningen leegstand totaal Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille opbrengsten verkopen bestaand bezit af: direct toerekenbare kosten af: boekwaarde totaal Onderhoudslasten planmatig onderhoud energiebesparende maatregelen onderhoud op verzoek totaal Overige bedrijfslasten saneringssteunbijdrage verhuurderheffing heffing Autoriteit Woningcorporaties matching Centrada onroerend zaakbelasting waterschapslasten brand- stormverzekering algemene beheerkosten accountantscontrole jaarstukken fiscale advisering totaal Rentebaten en soortgelijke opbrengsten rente deposito's rente rekening courant 0 0 rente verstrekte lening SKZ rente diversen totaal Rentelasten en soortgelijke kosten rente kapitaalmarkt leningen afsluitprovisie bankkosten rente rekening courant 0 37 totaal Jaarverslag

35 E. Overige relevante aspecten Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Voor een bedrag van 6,1 miljoen zijn nieuwbouwverplichtingen aangegaan. Stichting Kantoorpand Zwanebloem Het kantoorgebouw aan de Zwanebloem te Buitenpost wordt gehuurd van de Stichting Kantoorpand Zwanebloem (SKZ), waarbij de 3 e tienjaars termijn loopt tot en met Na deze periode wordt de overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 10 jaar. De huurprijs bedraagt ,- (excl btw) waarbij de onderhoudslasten voor rekening van SWA zijn. Overeenkomstig de niet geconsolideerde jaarrekening van de SKZ had deze per 31 december 2015 een positief vermogen van 7.629,-. Verklaring van het bestuur In overeenstemming met artikel 11 van de statuten heeft het bestuur dit jaarverslag vastgesteld en vervolgens ter goedkeuring voorgelegd aan de raad van commissarissen. Het bestuur van Stichting Woningbouw Achtkarspelen verklaart dat alle middelen in het verslagjaar, met uitzondering van verplicht af te dragen vennootschapsbelasting en verhuurdersheffing, zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Buitenpost, 1 maart Riekele T. Heida directeurbestuurder Goedkeuring raad van commissarissen Op 1 maart 2016 heeft de raad van commissarissen een gesprek gehad met de accountant. De raad van commissarissen heeft het verslag van de directeurbestuurder over het jaar 2015 bestudeerd. Voorts heeft de raad van commissarissen kennis genomen van de door Deloitte afgegeven controleverklaring en het verslag van de bevindingen over de jaarrekening De raad van commissarissen heeft de jaarrekening goedgekeurd. Buitenpost, 1 maart W. Miedema A. van Dellen Veenema J. Roosma W. de Jong 5. Overige gegevens a. Jaarresultaat Het positieve jaarresultaat van ,- wordt toegevoegd aan het eigen vermogen. b. Gebeurtenissen na balansdatum Zoals gebruikelijk is het jaarverslag binnen drie weken na afloop van het verslagjaar opgemaakt. Tot aan het vaststellen van het verslag hebben zich geen belangrijke gebeurtenissen voorgedaan die noodzaken dit op te nemen in dit jaarverslag. Jaarverslag

36 Jaarverslag

37 Jaarverslag

38 Jaarverslag

39 Jaarverslag

40 Stichting Woningbouw Achtkarspelen Zwanebloem 5 te Buitenpost Opgericht op 26 oktober 1907 Toegelaten instelling: Koninklijk Besluit van 6 mei 1908 no. 41 Kamer van Koophandel: - stichtingenregister : S handelsregister :