Nieuwbouw 38 appartementen te Surhuisterveen J A A R S T U K K E N

Transcriptie

1 Nieuwbouw 38 appartementen te Surhuisterveen J A A R S T U K K E N

2

3 INHOUD BESTUURSVERSLAG 1. VERSLAG VAN DE DIRECTIE A Inleiding Pag. 2 B Personeel Pag VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG A Uitvoering volkshuisvestingbeleid conform afspraken gemeente Pag. 7 B Inzet middelen ten behoeve van Volkshuisvesting Pag. 7 C Het overleg met de gemeente Pag. 9 D Het overleg met de huurdersorganisatie Pag. 9 E De uitvoering van de volkshuisvestingwerkzaamheden Pag. 10 F Het huisvesten van woningzoekenden Pag. 16 G De uitvoering van het financieel reglement Pag. 17 H De uitvoering van het Sociaal plan bij herstructurering Pag. 18 I Overige reglementen Pag RAAD VAN COMMISSARISSEN A Verslag van de commissarissen Pag. 20 JAARREKENING 4. JAARREKENING A Balans Pag. 26 B Winst- en verliesrekening Pag. 28 C Kasstroom Pag. 29 D Toelichting op balans en winst- en verliesrekening Pag. 30 E Overige relevante aspecten Pag. 42 OVERIGE GEGEVENS A Controleverklaring van de onafhankelijk accountant Pag. 43 Jaarstukken

4 1. INLEIDING Praktysk en beret op doelmjittige wize dwaan wat nedich is yn Achtkarspelen Op 26 oktober 1907 werd er een woningstichting in de plattelandsgemeente Achtkarspelen opgericht. Deze woningstichting werd bij koninklijk besluit van 6 mei 1908 toegelaten als uitsluitend de verbetering der volkshuisvesting bedoelend. Anno nu zetten we ons dagelijks voor 100% in voor onze kerntaak: uitstekende woningen in de gemeente Achtkarspelen voor een betaalbare prijs in een prettige omgeving met prima dienstverlening. Wij willen onze kerntaak uitstekend uitvoeren. We willen, uitgaande van eigen kracht, adequaat anticiperen op ontwikkelingen, zonder overal achter aan te willen lopen. We houden van aanpakken, no-nonsense en doen wat nodig is. We willen het goed doen voor de mensen met een smalle beurs in Achtkarspelen. Alles draait erom huurders en woningzoekenden zo goed mogelijk te huisvesten. We richten ons op lokale vraagstukken en niet op discussies over groter worden en vragen over macht. Yn eigen tún is genôch te wjudzjen. Wij willen ondernemerschap combineren met sociale volkshuisvesting. Onze aanpak was, is en blijft: praktysk en beret op doelmjittige wize dwaan wat nedich is yn Achtkarspelen. Een herkenbare en overzichtelijke corporatie met korte lijnen Met 2984 woningen wordt Stichting Woningbouw Achtkarspelen (SWA) gedefinieerd als een kleine corporatie. SWA investeert jaarlijks miljoenen in haar werkgebied, de 11 karakteristieke dorpen van de gemeente Achtkarspelen. Deze investeringen zorgen ervoor dat woningen goed worden onderhouden en dat er nieuwe woningen worden gebouwd. Met als gevolg dat er direct en indirect circa 150 mensen aan het werk zijn. De gemiddelde huisbezetting in Achtkarspelen bedraagt 2,4 personen; dit betekent dat SWA de huisbaas is van ruim 7000 mensen. Wij zijn van mening dat SWA niet te groot en niet te klein is, overzichtelijk, korte lijnen, herkenbaar, bereikbaar, onderdeel uitmakend van de gemeenschap, financieel gezond en voldoende uitdagingen. Kortom: SWA is een herkenbare en overzichtelijke corporatie met korte lijnen. Ondernemingsplan 2017 De wereld verandert continu. Dat is altijd zo geweest en dat zal ook niet veranderen. Het is als organisatie de kunst om adequaat te reageren en aan te passen op ontwikkelingen en veranderingen. Niet door overal achteraan te rennen, maar wel volgens het principe onderzoekt alles en behoudt het goede. SWA is een actieve zelfstandige woningcorporatie, een private onderneming met een publieke taak. Wij hebben de ambitie om onze taak uitstekend uit te voeren. Wij willen de goede dingen goed doen. Wij willen vandaag doen wat nodig is en tegelijk de voorwaarden scheppen om ook morgen te kunnen doen wat dan nodig is. Ons ondernemingsplan 2017 Dwaan wat nedich is yn Achtkarspelen is geen spoorboekje en geen Tomtom. Geen statisch verhaal, maar een kader voor onze zienswijze, aanpak en werkwijze. Een ontwikkelend kader, dat afhankelijk van ontwikkelingen en veranderingen, waar nodig of gewenst gemotiveerd kan worden aangepast of gewijzigd. Aantal woningzoekenden stabiliseert In de jaren 2002 tot 2007 bedroeg het aantal woningzoekenden ongeveer 900, het ene jaar wat meer en het andere jaar wat minder. Vanaf 2007 groeide het aantal woningzoekenden jaarlijks gemiddeld met 100 woningzoekenden tot 1516 in In 2013, 2014 en 2015 hadden we te maken met een jaarlijkse afname van circa 50 woningzoekenden. Eind 2016 stonden er 1393 woningzoekenden ingeschreven; het aantal woningzoekenden stabiliseert. Ter informatie: we werken met actuele cijfers. Elk half jaar wordt elke woningzoekende aangeschreven om na te gaan of de gegevens en wensen nog correct zijn. Wie dan niet reageert, wordt uitgeschreven. Per ultimo 2016 zijn alle woningen verhuurd; er is geen leegstand. De wachttijden variëren van een half jaar tot 3 jaren of nog langer. Urgente situaties kunnen moeilijk op korte termijn worden geholpen. De woningzoekenden komen vooral uit de gemeente Achtkarspelen en direct omliggende gemeenten. Veel woningzoekenden zijn aangewezen op corporatiewoningen om een woning in Achtkarspelen te verkrijgen. Wij doen wat in ons vermogen ligt om zittende bewoners noflik wenje te litten en woningzoekenden adequaat te helpen, mar wy kinne gjin izer mei hânnen brekke. Krimpregio Prognoses geven aan dat we te maken krijgen met krimp op de woningmarkt. Deze krimp houdt in dat er tot circa 2032 sprake zal zijn van een verminderde groei van het aantal huishoudens. Na 2032 zal er sprake zijn van een afname van het aantal huishoudens. Achtkarspelen heeft in 2015, tegelijk met andere gemeenten in Noordoost Friesland, de krimpstatus gekregen. Krimp heeft in combinatie met ontgroening, vergrijzing en vertrek naar elders van een groot deel van de beter opgeleide mensen niet alleen gevolgen voor de woningmarkt, maar ook voor zaken als de zorg, het onderwijs en de arbeidsmarkt. Tot heden heeft deze krimpstatus nog geen middelen gegenereerd waarmee we daadwerkelijk op praktische- en passende wijze beter met de krimp kunnen omgaan. Alleen slechts vertraging van onze geplande bouwactiviteiten wegens onduidelijkheid betreffende mogelijke vermindering op de verhuurdersheffing. Jaarstukken

5 60-plus: Liever niet verhuizen, maar als we het toch gaan doen, dan naar een huurwoning We zien veel mensen met een eigen woning die heel bewust de keuze maken om de eigen woning te verkopen en vervolgens een woning van SWA te huren. We horen mensen van deze leeftijd vaak zeggen we willen nog één keer verhuizen, dus het moet wel goed. Er is vooral vraag van 60-plussers naar gerieflijke senior- en zorggeschikte huurwoningen. Het onderhoud wordt geregeld door SWA en het geld in de koopwoning wordt vrijgemaakt, zodat men daar andere leuke dingen mee kan doen. Of ouders willen hun kinderen op weg helpen bij de financiering van een woning. Veelal weet men de koopwoning ook nog weer voor een goede prijs te verkopen. En dat is ook vaak een prijs die veel hoger ligt dan de hypotheek op de woning. Bijkomend aspect is dat de woningen die deze 60-plussers achterlaten vaak wat oudere koopwoningen zijn, die vervolgens door starters worden gekocht en opgeknapt. Of de 60-plussers laten een goedkope eengezins huurwoning achter die weer in trek is bij andere woningzoekenden. Er wordt op deze manier een verhuisketen in gang gezet die leidt tot doorstroming op de woningmarkt en tot het opknappen van bestaande koopwoningen. Je zou kunnen zeggen zo wordt het eigenwoningbezit gerenoveerd. En dat geeft weer de nodige bedrijvigheid bij allerlei bedrijven en winkels en dat is goed voor de leefbaarheid. Luisteren Goed kunnen luisteren is misschien wel één van de belangrijkste kwaliteiten die je als mens kunt hebben. Dit geldt vooral ook voor ons als dienstverlenende organisatie. Veel mensen zijn vooral bezig met praten. Vaak praten we zoveel dat we niet eens doorhebben dat luisteren ook een heel goede optie kan zijn. Als we namelijk zelf praten, zullen we niet veel nieuws horen en op dat moment weinig leren. Als we zelf maar aan het praten zijn komen we er niet achter wat de woonwensen van onze huurders en woningzoekenden zijn. Wie luistert, komt erachter wat een ander bezighoudt, voelt, denkt, of nodig heeft. De kern van luisteren is de behoeften, de gevoelens en de gedachten die bij de ander leven te leren kennen. Op die manier horen we wat in de ander omgaat. Goed luisteren naar huurders en woningzoekenden is nog niet zo eenvoudig, maar dat is wel onze opdracht. Gedicht van Leo Buscaglia (psycholoog, leefde van in Amerika) Als ik je vraag naar mij te luisteren en jij begint mij adviezen te geven dan doe je niet wat ik je vraag. Als ik je vraag naar mij te luisteren en jij begint mij te vertellen waarom ik iets niet zo moet voelen als ik het voel, dan neem je mijn gevoelens niet serieus. Als ik je vraag naar mij te luisteren en jij denkt dat je iets moet doen om mijn problemen op te lossen, dan laat je mij in de steek, hoe vreemd dat ook mag lijken. Dus, alsjeblieft, LUISTER alleen maar naar me en probeer me te begrijpen. En als je wilt praten, wacht dan even en ik beloof je dat ik op mijn beurt naar jou zal luisteren. Gemêleerde buurten De huidige inkomensgrenzen om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning leiden tot voorsorteren op toekomstige segregatie. Dat moeten we niet willen, daar is niemand bij gebaat. Daar komt bij dat de inkomensgrenzen jaarlijks met minder dan inflatie worden verhoogd; de groep die in aanmerking komt wordt daarmee jaarlijks kleiner. Wij zijn voor gemêleerde buurten; door samen te leven, leren samenleven. Analfabetisme en laaggeletterdheid Laaggeletterdheid is een overkoepelende term voor mensen die grote moeite hebben met lezen, schrijven en het begrijpen en toepassen van informatie. Een laaggeletterde is iemand met het niveau waarmee een kind de basisschool hoort te verlaten. In tegenstelling tot analfabeten kunnen laaggeletterden wel een beetje lezen en schrijven, maar hebben ze hier grote moeite mee. Ze hebben bijvoorbeeld problemen met: formulieren invullen voor bijvoorbeeld huurtoeslag, zorgtoeslag, kinderopvang of de belasting, straatnaamborden lezen, voorlezen aan (klein)kinderen, geld opnemen bij een pinautomaat, lezen en begrijpen van huurcontract, gezondheidstips, patiëntenfolders en bijsluiters van medicijnen. Gemiddeld genomen is circa 13% van de mensen in Nederland analfabeet of laaggeletterd. In Achtkarspelen ligt dat nog hoger, naar verluid circa 15%. 15% van (aantal inwoners Achtkarspelen) is mensen. We gaan er van uit dat er een groot deel van deze groep mensen in een SWA-huurwoning woont. Moeite hebben met lezen en schrijven heeft grote gevolgen voor het dagelijks leven. Laaggeletterden zijn minder zelfredzaam, minder sociaal actief en ze zijn vaker ziek dan geletterden. Als deze cijfers ook maar bij benadering kloppen, dan betekent dat nogal wat. Jaarstukken

6 Voor onze bedrijfsvoering betekent het in elk geval dat het belangrijk is: - dat mensen op ons kantoor terecht kunnen en daar ook hun verhaal kunnen doen; - dat mensen ons telefonisch goed kunnen bereiken; - dat we goed communiceren (en vooral goed luisteren); - dat we onze internetsite, voor vragen en informatie, op orde hebben; - dat we de mogelijkheid bieden om met ons te communiceren middels de computer. Ontruimingen Helaas konden we het aantal van nul ontruimingen in 2015 niet herhalen in Onze medewerkers wisten in goede samenwerking met andere maatschappelijke organisaties het aantal daadwerkelijke ontruimingen te beperken tot drie. Vergunninghouders Bij aanvang van het verslagjaar had de gemeente Achtkarspelen een voorstand van 5 personen op de taakstelling van het aantal te huisvesten vergunninghouders. Eind december bleek dat de gemeentelijke taakstelling voor het huisvesten van 71 vergunninghouders precies was gerealiseerd, geen achterstand en geen voorstand. Deze prestatie is het gevolg van een goede samenwerking van gemeente met WoonFriesland, SWA, vluchtelingenwerk, verenigingen van dorpsbelang en inwoners van Achtkarspelen. In onze praktijk blijkt dat met name gezinnen met kinderen in de dorpen de beste kans hebben op een goede integratie. Gevluchte jonge mannen, die niet uit zijn op gezinshereniging in Nederland, wonen hier doorgaans maar kort, die vertrekken vaak snel richting grote steden. Helaas waren er in 2016 weer veel mensen die door oorlog uit hun land moesten vluchten. De toeloop van asielzoekers uit landen als Syrië, Afganistan, Iran, Irak en Eritrea was en is, ondanks een afname, nog steeds groot. We gaan, onder voorwaarde dat er voldoende draagvlak is en blijft in ons werkgebied, onder regie van en in samenwerking met de gemeente Achtkarspelen ook in 2017 ons best doen om een passende bijdrage te leveren aan het huisvesten van vergunninghouders in Achtkarspelen. Bouwgrond De gemeente Achtkarspelen was en is voor ons de belangrijkste leverancier van bouwgrond. Achtkarspelen heeft zeer beperkt beschikbare woningcontingenten. Nieuwe bestemmingsplannen zijn er nog maar mondjesmaat. Van staatssteun naar steun de Staat Corporaties zijn in de 20-ste eeuw met steun van de Staat geworden tot wat ze nu zijn. Maar in de 21-ste eeuw is het tij gekeerd. Prinsjesdag 2007 is aan ons te kennen gegeven dat we jaarlijks vennootschapsbelasting moeten betalen aan het Rijk. En met ingang van 2013 moeten corporaties een zogenaamde verhuurdersheffing betalen. Een heffing die doet vermoeden dat verhuurders moeten betalen; dat is ook zo, maar indirect zijn het toch de huurders die het gelag betalen. Wij vinden deze heffingen niet in het belang van de volkshuisvesting in Achtkarspelen. Een heffing die nota bene jaarlijks maar hoger wordt. In 2015 was de heffing voor SWA In 2016 bedroeg de verhuurdersheffing ,-. En deze heffing gaat nog doorgroeien tot in Tijdens Prinsjesdag 2016 werd aangegeven dat de geplande 1,7 miljard per 2017 nog verder wordt verhoogd tot maar liefst 2 miljard in En de jaren daarna wil de huidige regering dit bedrag nog verder laten oplopen.. Saneringsheffing Enkele Nederlandse corporaties zorgden in voorgaande jaren voor financiële debacles en integriteitskwesties. Gevolg is dat corporaties, hoewel plaatselijk vaak gewaardeerd, landelijk in een kwaad daglicht zijn komen te staan. Corporaties die in financiële nood zitten worden gesaneerd. De kosten van saneringen worden betaald uit een saneringsfonds dat door alle corporaties wordt gevuld via een saneringsheffing. In 2016 is er geen heffing vastgesteld, SWA hoefde dit jaar niet te betalen aan het saneringsfonds. Gelukkig maar, want het is geld dat is opgebracht door huurders in Achtkarspelen en dat geld willen we graag inzetten voor investeringen in de volkshuisvesting in Achtkarspelen. Verkoop Als gevolg van te betalen belasting (vennootschapsbelasting) en heffingen (sanerings- en verhuurdersheffing) en om onze liquiditeit op een verantwoord niveau te houden verkopen we mondjesmaat woningen. Mondjesmaat vanwege het grote aantal woningzoekenden en de gewildheid van de huurwoningen. We hanteren het volgende principe: voor elke 6 nieuw te bouwen woningen verkopen we 1 bestaande woning. Uitgangspunt voor het aantal verkopen is het jaar waarin het investeringsbudget wordt vastgesteld en de bouwvergunning wordt aangevraagd. Het verkopen van woningen doen we zelf of via een makelaar. Woningen die langere tijd te koop staan aangeboden, maar die niet worden verkocht, verhuren we weer. Jaarstukken

7 Aanpassing huur- en toewijzingsbeleid Als gevolg van per 2015 geldende strikte toewijzingseisen hebben we ons huur- en toewijzingsbeleid in 2015 moeten aanpassen. Huurprijzen van vrijkomende woningen worden verhoogd tot 60% van de maximale huurprijs. Voor woningen met een huurprijs onder de maximale huurgrens huurtoeslag voor 1 en 2 persoonshuishoudens geldt een maximum huurprijs. Niet vrijstaande woningen met een huurprijs boven de hiervoor genoemde huurgrens worden niet verhoogd bij mutatie. Woningzoekenden met een laag inkomen krijgen voorrang bij woningen tot de maximale huurgrens huurtoeslag voor 1- en 2 persoons huishoudens. SWA verhuurt alleen DAEB-woningen met een maximale huurprijs van: liberalisatiegrens - 10 (dit betekent concreet in 2016:( 710,68-10 =) 700,68). Bedrijfsvergelijking Om inzicht te verkrijgen in de financiële positie en de exploitatie van SWA hebben we een bedrijfsvergelijking opgesteld en besproken. Een bedrijfsvergelijking aan de hand van de jaarrekeningen 2015 van 16 corporaties, grotendeels uit de regio. Om de verschillen goed te kunnen zien en beoordelen zijn de overzichten opgesteld per woning. Integrale beoordeling door de Autoriteit woningcorporaties (Aw). De Aw beoordeelt, op grond van artikel 61, tweede en derde lid, van de Woningwet 2015 jaarlijks integraal corporaties. De Aw maakt hierbij gebruik van onze Verantwoordingsinformatie (dvi) en Prognose informatie (dpi), het jaarverslag, de jaarrekening, stukken van de accountant en andere informatie ten aanzien van deelactiviteiten. Het integrale toezicht is gericht op governance, integriteit, rechtmatigheid en de bescherming van het maatschappelijk vermogen. Hierbij wordt het functioneren van de corporatie in samenhang bezien en afgezet tegen normen (vanuit wetgeving en beleidsregels) en het risicoprofiel van de corporatie. Ten aanzien van governance (= de activiteiten van sturen, beheersen, toezicht houden en verantwoorden in hun onderlinge samenhang) geeft de beoordeling geen aanleiding tot het maken van opmerkingen. Ten aanzien van de naleving van wet- en regelgeving waren er de volgende opmerkingen: - SWA voldoet aan de staatssteunregeling. - Het verstrekken van een korting voor huurders op een abonnement van pluz, evenals het verstrekken van een bijdrage aan sportverenigingen met jeugdleden is niet conform het BTIV 2015 (artikel 51, lid 1). Als dit in 2017 zo blijft volgen er maatregelen. Dit is de reden dat SWA beide bijdragen (helaas) met ingang van 2017 heeft moeten beëindigen. - Bescherming van het maatschappelijk vermogen (richt zich op drie toezichtvelden, te weten: omvalrisico, realisatiebeleid en efficiency, doelmatigheid). De beoordeling geeft geen aanleiding tot het maken van opmerkingen. - De integrale beoordeling 2016 geeft de Aw geen aanleiding tot het doen van interventies. Intern beheersingssysteem Nadat de bedrijfsbegroting is vastgesteld, wordt - maandelijks - aan de hand van de werkelijke ontwikkelingen de bedrijfsbegroting gewijzigd. Wij beschikken derhalve voortdurend over een actuele prognose van het exploitatieresultaat (en dan is het definitieve exploitatieresultaat, behoudens waarderingsaanpassingen, binnen 14 dagen na afloop van het boekjaar bekend). Verklaring Wij zijn een not-for-profit organisatie. Wij zijn niet bedoeld om zoveel mogelijk winst te maken, maar ook niet om geen winst te maken. Wij zijn bedoeld om de volkshuisvestelijke opgaven in ons werkgebied, de gemeente Achtkarspelen, adequaat te realiseren. Daarbij achten wij een gezonde financiële situatie noodzakelijk; we zullen dus ook winst moeten maken om onze volkshuisvestelijke doelstellingen, niet alleen nu, maar ook op termijn naar behoren te kunnen uitvoeren. Voor het realiseren van plannen heb je nu eenmaal geld nodig. Wij hebben geen aandeelhouders die jaarlijks hun winst opstrijken. Nee, alle (eventuele) winst wordt volledig ingezet in de volkshuisvesting. Vennootschapsbelasting en verhuurdersheffing dienen naar onze overtuiging geen volkshuisvestelijk doel. Deze heffingen voldoen naar ons idee ook niet aan de verplichting op basis van de woningwet artikel 19, om de beschikbare middelen in te zetten voor de volkshuisvesting. Dit is de reden dat de directeurbestuurder voor wat betreft de vennootschapsbelasting en verhuurdersheffing geen verklaring heeft afgelegd betreffende de inzet voor de volkshuisvesting. Jaarstukken

8 B. PERSONEEL Op 31 december 2016 had de Stichting Woningbouw Achtkarspelen 29 personeelsleden, van wie 10 parttimers, in vaste dienst (25,4 formatieplaatsen, waarvan 9,4 technische dienst uitvoerend). In 2016 zijn geen medewerkers uit dienst getreden. Met 4 medewerkers met een tijdelijk dienstverband is een vast dienstverband overeengekomen. De gemiddelde leeftijd was ultimo ,3 jaar ( ,3 jaar). De betrokkenheid van het personeel bij de organisatie is groot, dat vertaalt zich ook in langdurige dienstverbanden. De gemiddelde duur van het dienstverband bedroeg 17 jaar ( jaar). Evenals voorgaande jaren werd aan studenten de gelegenheid geboden om hun stage in de organisatie te vervullen. Er waren 4 studenten die hun stage vervuld hebben bij onze organisatie aantal personeelsleden Leeftijd tot 30 jaar Leeftijd 30 tot 40 jaar leeftijd 40 tot 50 jaar leeftijd vanaf 50 jaar Arbeidsomstandigheden Het ziekteverzuim was in ,92% (2015 6,86%). Dit hoge verzuimpercentage werd voornamelijk veroorzaakt door het ziekteverzuim langer dan een maand van 3 medewerkers. Het kortverzuimpercentage, korter dan een maand, was het afgelopen jaar 2,38% (2015 1,41%). De wettelijke verzuimbegeleiding verzorgde het bedrijf Arbo Anders. Namens dit bedrijf heeft het afgelopen jaar een preventief medisch onderzoek (PMO) plaatsgevonden. Van de 29 medewerkers hebben 22 deelgenomen aan het PMO De belangrijkste bevinding is: SWA is een prettige en sociale organisatie om voor te werken, medewerkers voelen zich er thuis. In de organisatie zijn 3 interne bedrijfshulpverleners, waarvan 1 ook is aangesteld als preventiemedewerker. Het aantal EHBO ers in de organisatie is fors, in totaal hebben we 21 gediplomeerde EHBO ers in dienst. Naast de gediplomeerde EHBO ers hebben ook 3 medewerkers het AED certificaat. Arbeidsvoorwaarden Alle medewerkers (uitgezonderd de directeurbestuurder) vallen onder de CAO woondiensten. Medezeggenschap Binnen de onderneming is een ondernemingsraad werkzaam. Deze bestaat uit 3 werknemers, die gekozen zijn door het personeel. De ondernemingsraad heeft elk halfjaar overleg met de directeurbestuurder. Twee maal per jaar is er een medezeggenschapsvergadering met het voltallige personeel. Deze vergadering wordt georganiseerd door de ondernemingsraad. De besproken onderwerpen in deze vergaderingen zijn onder andere: personeelsgebeurtenissen, nieuwbouw- en herstructureringsprojecten, innovatieprojecten, jaarcijfers, invoering nieuwe voorschriften uit de woningwet. Opleiding In 2016 zijn door diverse medewerkers cursussen gevolgd. Deze cursussen hadden met name betrekking op het vergroten van de vakbekwaamheid en het vergroten van kansen op de arbeidsmarkt. De cursussen voor het vergroten van de kansen op de arbeidsmarkt worden ten laste van het loopbaanbudget gebracht. In 2016 is 3.226,- ( ,-) aan cursuskosten ten laste van het loopbaanbudget gebracht. Alle binnendienstmedewerkers hebben ook de cursus klantgericht schrijven gevolgd. Jaarstukken

9 2. VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG A. UITVOERING VOLKSHUISVESTINGBELEID CONFORM AFSPRAKEN GEMEENTE Woonfraudebeleid In de woningen van SWA hebben we in het verslagjaar geen woonfraude gesignaleerd. In het regelmatig overleg met de gemeente, Dorpenteam en diverse andere instanties zijn geen meldingen gedaan van woonfraude. Bij signalering van woonfraude zullen wij alles in het werk stellen om deze problematiek, eventueel in overleg met de hiervoor genoemde instanties, snel en adequaat op te lossen. Wij zijn werkzaam in een plattelandsgemeente, waar de sociale controle gelukkig nog vrij groot is. Huuropbouw Op 31 december 2016 had Stichting Woningbouw Achtkarspelen 2984 woningen in exploitatie. De huuropbouw van de woningen is als volgt: Aantal Percentage Huurklasse Aantal in % cumulatief cumulatief tot 409, ,5% ,5% 409,92 586, ,2% ,7% 586,68 628, ,0% ,7% 628,76 en hoger 98 3,3% ,0% Algemeen totaal ,0% B. INZET MIDDELEN TEN BEHOEVE VAN VOLKSHUISVESTING Jaarrekening Het totale resultaat over 2016 bedraagt 5,1 miljoen en is 2,7 miljoen lager dan het resultaat over Het verschil in resultaat heeft diverse oorzaken, waarvan de belangrijkste betrekking hebben op de posten huren, waardeveranderingen, lasten onderhoud en ook de post vennootschapsbelasting is wezenlijk anders. Hierna geven we een korte toelichting op deze afwijkingen.. Huren en vergoedingen zijn ten opzichte van 2015 met name gestegen door een gemiddelde hogere huurprijs als gevolg van de algemene huurverhoging, het toepassen van de verhoging naar 60% van de maximale huurprijs bij mutatie en verhogingen in verband met woningverbetering.. De post waardeveranderingen is ten opzichte van 2015 gewijzigd als gevolg van aangepaste waardering op marktwaarde. De hierdoor ontstane stelselwijziging is in de toelichting op de jaarrekening onder c. stelselwijziging opgenomen.. De lasten onderhoud zijn ten opzichte van 2015 met een 0,8 miljoen toegenomen. In onderdeel E.2. van het volkshuisvestingsverslag worden de onderhoudsuitgaven uitgebreid toegelicht. WOZ waarde Door de gemeente wordt de waarde van het woningbezit geraamd op 314 miljoen. Meerjarenraming De uitgangspunten voor de meerjarenraming zijn:. rente conform het leningenoverzicht;. nieuwe leningen conform parameters Autoriteit woningcorporaties, vanaf 2022 tegen 5,0%;. onderhoudskosten conform meerjarenraming planmatig onderhoud;. leegstand 1,0% vanaf ,0%;. inflatie conform parameters Autoriteit woningcorporaties, vanaf ,0%;. huurverhoging conform parameters Autoriteit woningcorporaties vanaf ,0% ; Met verkoop van woningen is bij de meerjarenraming zodanig rekening gehouden dat, wanneer 6 woningen gebouwd worden er een bestaande woning ter financiering verkocht wordt. Het is helaas niet mogelijk om zonder verkoopopbrengsten een gezonde financiële positie te behouden. Jaarstukken

10 Aan te betalen verhuurdersheffing per woning is een bedrag van 574,- opgenomen in 2017 en de jaren daarna 601,-,. Voor de saneringsheffing wordt een bedrag geraamd in 2017 tot en met 2020, gebaseerd op 1% van de huuromzet. Bedrijfswaarde Bij de berekening van de bedrijfswaarde is het woningbezit ingedeeld in acht PMC s. De indeling is gebaseerd op de volgende marktkenmerken: vooroorlogse woningen, goedkope gezinswoningen, dure gezinswoningen, bejaardenwoningen, HAT woningen, flats, levensloopgeschikte woningen/appartementen en zorgwoningen/appartementen. De gehanteerde parameters zijn gebaseerd op de gepresenteerde parameters door de Autoriteit woningcorporaties en overeenkomstig de uitgangspunten van de meerjarenraming. Het disconteringspercentage bedraagt 5,0%, restant levensduur is 18 jaar. In de bedrijfswaarde berekening is rekening gehouden met de verhuurdersheffing tarieven zoals opgenomen in de Wet van 1 februari 2017 tot wijziging van de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II naar aanleiding van de evaluatie van de verhuurderheffing. Eventuele toekomstige aanpassingen van de verhuurdersheffing tarieven is niet opgenomen. De vastgoedgerelateerde heffing van de Autoriteit woningcorporaties en voor de aankomende vijf jaar de saneringsheffing zijn opgenomen in de bedrijfswaarde. Conform de geldende voorschriften is geen rekening gehouden met de te betalen vennootschapsbelasting. Hierdoor wordt de verdiencapaciteit hoger gewaardeerd dan in werkelijkheid het geval is. In tegenstelling tot ons beleid betekent dit je rijk rekenen en arm tellen. De bedrijfswaarde bedraagt 76,2 miljoen en is in het verslagjaar afgenomen met een bedrag van 5,4 miljoen ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo het voorgaande verslagjaar. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door wijziging van parameters. De gehanteerde parameters in het verslagjaar en de vier jaren daarvoor waren: parameters per woning Huurverhoging1e vijf jaar 2,25% 4,00% 3,50% 3,00% cfm Aw Huurverhging na vijf jaar 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Derving 1e vijf jaar 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% Derving na vijf jaar 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Kostenstijging 1e vijf jaar 3,00% 3,00% 3,00% 2,50% cfm Aw Kostenstijging na vijf jaar 3,00% 3,00% 3,00% 2,50% 2,50% Disconteringspercentage 5,25% 5,25% 5,25% 5,00% 5,00% Marktwaarde De marktwaarde van het woningbezit (alleen DAEB) is gewaardeerd op basis van de full-versie van waarderingshandboek Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Dit handboek is als bijlage opgenomen bij de Regeling toegelaten instelling volkshuisvesting (RTIV). Op 2 december 2016 berichtte het Ministerie van BZK dat corporaties werkzaam in een zogenaamd krimpgebied verplicht de theoretische waarde van het woningbezit behoren te waarderen op basis van de full-versie van het handboek. Het Ministerie besefte dat dit voor betreffende corporaties een ingrijpende maatregel is. Om de corporaties inzicht te geven in de totstandkoming van het besluit is op 21 december 2016 door het ministerie een voorlichtingsbijeenkomst georganiseerd. Bij deze bijeenkomst waren aanwezig vertegenwoordigers van het ministerie, accountantskantoren, makelaarskantoren en de corporaties werkzaam in de krimpgebieden. Om het jaarverslag 2016 voor 1 juli 2017 gereed te hebben met een volgens het ministerie juiste waardering van het woningbezit behoorde voortvarend de waardering op basis van full-versie te worden opgepakt. Op 22 december 2016 zijn de offertes opgevraagd bij de taxateurs die volgens het ministerie bevoegd zijn om de taxaties uit te voeren. Op 13 januari 2017 is aan Cushman & Wakefield de opdracht verstrekt om de waarde van ons bezit te bepalen. De theoretische waarde van ons bezit is voor 1/3 deel vastgesteld en voor 2/3 deel aannemelijk verklaard door Cushman & Wakefield en bepaald op 241 miljoen. Waardering Bedrijfswaarde versus Marktwaarde Zoals hiervoor vermeld zijn in het jaarverslag twee waarderingsgrondslagen opgenomen. De wettelijke verplichte marktwaarde in verhuurde staat en de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is zodanig bepaald dat hierin de toekomstige verdiencapaciteit van het vastgoed op basis het eigen beleid tot uitdrukking komt. Bij de bepaling van de marktwaarde verhuurde staat daarentegen worden theoretische marktconforme netto kasstromen contant gemaakt tegen de voor het betreffende vastgoedbezit geldende marktconforme disconteringsvoet. Hierbij doet het niet ter zake dat deze marktconforme netto kasstromen in werkelijkheid niet zullen worden gerealiseerd. Jaarstukken

11 Het eigen beleid van de Stichting verandert immers niet door de introductie van een nieuwe verplichte waarderingsgrondslag. De waarde waartegen het vastgoed in exploitatie in deze jaarstukken gewaardeerd is, zal in werkelijkheid dus niet gerealiseerd worden. De toename van het vermogen, gebaseerd op marktwaarde in verhuurde staat, zal in werkelijkheid ook niet gerealiseerd worden omdat de geprognosticeerde theoretische netto kasstromen in werkelijkheid niet ontvangen worden. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde worden vastgoedgerelateerde beheerkosten en organisatiekosten ingerekend op basis van het eigen beleid, evenals het huurbeleid. Daarnaast wordt voor de vermogenskosten gerekend met een door de sector voorgeschreven disconteringsvoet die niet per definitie overeenkomt met de disconteringsvoet voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat. Het verschil tussen het eigen vermogen op basis van de voorgeschreven marktwaarde in verhuurde staat en het eigen vermogen op basis van bedrijfswaarde is het deel van het eigen vermogen dat niet gerealiseerd wordt. Dit verschil kan als volgt inzichtelijk worden gemaakt. Bedragen * 1.000,- Omschrijving Vastgoed in exploitatie Eigen vermogen Conform jaarrekening Bedrijfswaarde vastgoed verschil bedrijfswaarde/marktwaarde Het verschil van 164 miljoen is onze beleidsmatige bijdrage aan betaalbaarheid en beschikbaarheid in de gemeente Achtkarspelen, waarbij ook een deel als bijdrage op het aspect van kwaliteit van onze dienstverlening kan worden gezien. Ontwikkeling eigen vermogen Het eigen vermogen inclusief herwaarderingsreserve van de Stichting bedraagt nu 227,7 miljoen op basis van waardering op marktwaarde. Op basis van waardering op historische kostenprijs of lagere bedrijfswaarde zou het eigen vermogen 48 miljoen hebben bedragen. Volgens de opgestelde meerjarenraming blijven de resultaten op de gewone bedrijfshuishouding positief. Op basis van gelijkblijvende marktwaardewaardering neemt het eigen vermogen toe naar ongeveer 246,7 miljoen in In de ontwikkeling van het eigen vermogen is opgenomen het resultaat van 5,1 miljoen positief. Ontwikkeling kengetallen solvabiliteit 90% 91% 92% 92% 92% 92% debt-service coverage ratio 2,1 0,8 1,2 1,9 2,4 2,5 Interest-coverage ratio 5,7 5,3 8,8 12,4 14,2 13,5 current ratio C. HET OVERLEG MET DE GEMEENTE Overleg met gemeente en Contactraad over voorgenomen activiteiten en prestatieafspraken Onderdeel van de nieuwe Woningwet is de inbedding van het maatschappelijk presteren van corporaties in het lokale beleid, door een cyclus van woonvisie, voorgenomen activiteiten en prestatieafspraken. Eind 2014 heeft de gemeente Achtkarspelen haar Woonvisie vastgesteld. In 2016 heeft SWA haar voorgenomen activiteiten overlegd met Stichting Contactraad SWA en de gemeente Achtkarspelen. Vervolgens hebben deze drie partijen prestatieafspraken gemaakt voor 2017 en volgende jaren. D. HET OVERLEG MET DE HUURDERSORGANISATIE Overleg huurder/verhuurder Sinds 1975 functioneert binnen Stichting Woningbouw Achtkarspelen de Stichting Contactraad SWA welke bestaat uit 20 huurders. In het reglement van deze stichting staan onder andere de samenstelling, de bevoegdheden en de vergaderfrequentie. De leden vergaderen 6 keer per jaar. Bij de vergaderingen zijn de 2 door de Contactraad voorgedragen leden van de raad van commissarissen aanwezig. Ten minste tweemaal per jaar overlegt het managementteam met de Contactraad. Bij dit overleg is ook de raad van commissarissen aanwezig. De verplichte onderwerpen van bespreking zijn vastgelegd in de Overlegwet. Jaarstukken

12 Klachtencommissie In 1992 is een klachtencommissie ingesteld. De commissie bestaat uit drie leden: de voorzitter van de Contactraad, een lid van de raad van commissarissen en een lid van het managementteam. De commissie heeft in het verslagjaar twee klachten behandeld. Hiervoor is de klachtencommissie in het verslagjaar tweemaal bijeen geweest. Bij een klacht was de huurster van mening dat na het plaatsen van een nieuwe cv-ketel een gaslek is ontstaan. Hierdoor had zij fors meer gasverbruik. Na gedegen onderzoek heeft de klachtencommissie het advies aan de directeurbestuurder van de SWA verstrekt om de eis tot schadevergoeding niet te honoreren. De directeurbestuurder heeft dit advies overgenomen. De andere klacht betrof het feit dat een tweetal huurders van mening waren dat er wateroverlast is in hun tuinen door het geheel ontbreken van een bestaand afvoersysteem in de steeg achter de door hun bewoonde huizen. De klachtencommissie heeft de directeurbestuurder van de SWA geadviseerd om het nader te onderzoeken. Door de directeurbestuurder is een advies verstrekt aan de bewoners op welke wijze ze de tuin het beste kunnen draineren. Getracht is om met gediplomeerde klachtenfunctionarissen een externe klachtencommissie in te stellen die voldoet aan de woningwet. Doordat deze functionarissen geen duidelijkheid verkregen van de Aw hebben ze de ingezette activiteiten voor het oprichten van een externe klachtencommissie weer stopgezet. In 2016 is er nog geen duidelijkheid gekomen over een landelijk werkende klachtencommissie, zoals opgenomen in de woningwet. De corporatieklachtencommissie is dan ook niet opgeheven in E. DE UITVOERING VAN DE VOLKSHUISVESTINGWERKZAAMHEDEN 1. Het bouwen, slopen en verwerven Woningbezit Eind december 2016 had de Stichting Woningbouw Achtkarspelen 2984 woningen en 89 garageboxen in exploitatie. Het uitgangspunt van onze stichting is het leveren van woningen met een uitstekende kwaliteit tegen een acceptabele huurprijs. Er wordt voortdurend geïnvesteerd om de kwaliteit van het woningbezit op peil te houden. Product-marktcombinaties Het woningbezit is op basis van de verhuurmogelijkheden onderverdeeld in 8 product-marktcombinaties (pmc s): a. Vooroorlogse woningen: 72 woningen 1. Bouwjaar 1910/20: 11 woningen 2. Bouwjaar 1936/40: 61 woningen Na een huuropzegging wordt bekeken of deze woningen, qua onderhoudstoestand, opnieuw voor verhuur in aanmerking komen of dat we overgaan tot sloop en herbouw. b. Goedkope gezinswoningen: 1184 woningen 1. Bouwjaar 1947/1960: 417 woningen 2. Bouwjaar 1961/1967: 427 woningen 3. Bouwjaar 1973/1976: 270 woningen 4. Bouwjaar 1985/1987: 70 woningen Met toewijzing van deze woningen proberen we zoveel mogelijk rekening te houden met het inkomen en de gezinsgrootte van de woningzoekenden. c. Dure gezinswoningen: 783 woningen 1. Bouwstroomwoningen 1968/1973:410 woningen 2. Bouwjaar 1968/1973 : 119 woningen 3. Bouwjaar 1979/1987 : 221 woningen 4. Bouwjaar vanaf 2007: 33 woningen Deze woningen proberen we ook zoveel mogelijk financieel passend toe te wijzen. d. Bejaardenwoningen: 300 woningen 1. Bouwjaar 1957 en 1968/1972 : 93 woningen 2. Bejaardenflats 1969/1972 : 46 woningen 3. Bouwjaar 1979 : 45 woningen Jaarstukken

13 4. Seniorenwoningen 1987/1996 : 116 woningen ad 1. Deze woningen voldoen niet meer helemaal aan de huidige eisen. Bij een verminderde belangstelling van senioren worden de woningen ook aan jongeren verhuurd. ad 2. De 18 aanleunwoningen bij Haersmahiem voldoen in mindere mate aan de huidige functionele eisen. ad 3 en 4. Deze woningen zijn multifunctioneel, hebben een goede ligging en een juiste prijs/kwaliteit verhouding. e. HAT woningen: 260 woningen. 1. Bouwjaar 1970/1972 : 64 woningen 2. Bouwjaar 1982/1987 : 188 woningen 3. Maisonnettes bouwjaar 1993: 8 woningen Er is nog steeds veel vraag naar deze voor starters geschikte woningen. f. Flats 1. Bouwjaar 1959 en 1972: 42 woningen Voor dit type flatwoningen bestaat nog steeds veel belangstelling. Vooral de benedenwoningen zijn gewild en geschikt voor senioren. g. Multifunctioneel en levensloopgeschikt: 304 woningen 1. Halfvrijstaande woningen: 120 woningen 2. Vrijstaande woningen : 30 woningen 3. Seniorenappartementen : 154 woningen Woningen, welke uitstekend in de verhuurmarkt liggen. h. Zorgwoningen: 21 woningen 1. Appartementen : 35 wooneenheden 2. TWAspanhûzen: 4 woningen Sloop en nieuwbouw Na-oorlogse woningen uit de jaren 50 en 60 zijn nog steeds gewild. Wanneer een woning door huuropzegging vrijkomt, is er, door een goede prijs/kwaliteitsverhouding, veel belangstelling. Bepaalde bejaardenwoningen uit de jaren 60 zijn nog steeds gewild bij senioren; waar de senioren het af laten weten zijn deze woningen vervolgens vaak in trek bij jongeren (niet te groot, bouwtechnisch goed, lage huurprijs). Sloop In 2016 zijn geen woningen gesloopt. Nieuwbouw na sloop (herstructurering) Harkema: Warmoltsstrjitte 141, 143, 145, 147 Vier levensloopgeschikte 2/2 kap woningen met lage goot. De woningen zijn voorzien van 4 slaapkamers (1 op de begane grond en 3 op de verdieping) en een vaste trap naar de zolder, zowel boven als beneden een wc en badkamer. De bouw is op 23 juli 2015 van start gegaan en volgens planning op 31 maart 2016 opgeleverd. De huurprijs, inclusief servicekosten, bedraagt 601,49 per maand. Surhuisterveen, De Dellen 26, 28 en 32 Op de plek waar ooit een kerk stond en in later jaren een garagebedrijf zijn we op 29 februari 2016 van start gegaan met de bouw van een appartementencomplex van 38 appartementen. De oplevering is op 22 december 2016 gerealiseerd. Vervolgens werden de huurcontracten getekend en konden de nieuwe bewoners hun appartement inrichten. Het betreft senior- en zorggeschikte appartementen. 20 appartementen van 110 m2 met een huurprijs van 613 tot 638 exclusief servicekosten en 18 appartementen van 90 m2 met een huurprijs die is afgerond op de huurtoeslaggrens van 1 en 2 persoonshuishoudens. Deze 18 appartementen zijn voor mensen met een beperking die worden begeleid door de JP van den Bentstichting. Al met al een project met een lange voorgeschiedenis. In 2002 had SWA al een bod gedaan op de grond, maar er bleek een hogere bieder die ook koper werd in De grond heeft vervolgens 10 jaar grotendeels braak gelegen en werd door het dorp en gemeente genoemd als rotte plek in Surhuisterveen. Nadat de bodemsanering had plaatsgevonden heeft SWA de grond in 2012 gekocht en plannen voor nieuwbouw gemaakt. Naar aanleiding van een bezwaar van een omwonende heeft de Raad van State in 2014 het wijzigingsbesluit van de gemeente vernietigd. Reden: in het wijzigingsbesluit wordt gesproken over niet nader gedefinieerde - zorgunits en de gemeente had toestemming gegeven voor appartementen. Gevolg: het gehele proces diende opnieuw te worden doorlopen. Vervolgens werd er bezwaar gemaakt tegen de hoogte van het wooncomplex. Jaarstukken

14 November 2015 deed de Raad van State wederom uitspraak: SWA kon (eindelijk) los met de bouw van 38 appartementen. Op dinsdag 10 januari 2017 hielden we een open huis, waarbij drie verschillende appartementen konden worden bekeken. Maar liefst meer dan 500 mensen maakten hier gebruik van. Twijzelerheide, achter Doarpsstrjitte 18 Vier levensloopgeschikte 2/1 kap woningen met lage goot. De woningen krijgen 4 slaapkamers (1 op de begane grond en 3 op de verdieping) en een vaste trap naar de zolder, zowel boven als beneden een wc en badkamer. We zullen hierbij zelf een stuk weg moeten aanleggen. Door de voorstellen van de minister op de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II naar aanleiding van de evaluatie van de verhuurderheffing zijn de sloop- en nieuwbouwplannen uitgesteld. Surhuisterveen, Langelaan 54, 56 Deze 2 leegstaande woningen maken deel uit van een cluster van 18 2/1kap woningen, in de volksmond de beverhokken genoemd. Er worden nog 10 woningen bewoond; er is 1 blok leeg. We gaan het blok van 2 woningen slopen zodra er duidelijkheid is omtrent de sloopsubsidie. We willen op deze lokatie senior- en zorggeschikte 2/1 kap woningen bouwen met 2 slaapkamers op de begane grond. Door de voorstellen van de minister op de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II naar aanleiding van de evaluatie van de verhuurderheffing zijn de sloop- en nieuwbouwplannen uitgesteld. Boelenslaan, Fjouwer Roeden 13 Twijzelerheide, Hillebrandsreed 22 Twee vrijstaande levensloopgeschikte woningen met lage goot. De woningen zijn voorzien van 3 slaapkamers (1 op de begane grond en 2 op de verdieping), zowel boven als boven als beneden een wc en badkamer. Door de voorstellen van de minister op de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II naar aanleiding van de evaluatie van de verhuurderheffing zijn de sloop- en nieuwbouwplannen uitgesteld. Nieuwbouw in uitbreidingsplannen Surhuisterveen, Koarstmoas 3, 3A, 5, 5A Vier levensloopgeschikte 2/2 kap woningen met lage goot. De woningen krijgen 4 slaapkamers (1 op de begane grond en 3 op de verdieping) en een zolderruimte. Zowel beneden als boven een wc en badkamer. Door de voorstellen van de minister op de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II naar aanleiding van de evaluatie van de verhuurderheffing zijn de sloop- en nieuwbouwplannen uitgesteld. Verkoop woningen Het afgelopen jaar zijn er 4 woningen verkocht, te weten S. Kloostermanstrjitte 23 in Twijzel, Fossemastraat 23 in Surhuisterveen, Bjirkewei 92 in Twijzelerheide, Van Stolbergstrjitte 9 in Kootstertille. Daarnaast is het voormalig politiekantoor/berging aan de Casimirstrjitte 31a in Kootstertille verkocht. Jaarstukken

15 2. De instandhoudings- en voorzieningswerkzaamheden Onderhoud Het onderhoud is gesplitst in de onderdelen: planmatig onderhoud en dagelijks onderhoud. Planmatig onderhoud is gebaseerd op onze meerjarenonderhoudsbegroting en wordt zo veel mogelijk per cluster uitgevoerd. Hiermee beperken we de overlast voor de bewoners. Het reparatieonderhoud wordt uitgevoerd na een verzoek van onze huurders. Van de werkopdrachten is in % binnen 2 werkdagen compleet afgewerkt en 77% binnen een week. Specificatie van de onderhoudskosten Planmatig onderhoud Projectonderhoud - clustermatig , ,- - voegwerk, dakbedekking, goten, cv-ketels , ,- - hekwerken, deuren, ventilatie, asbest, gasleidingen , ,- - schoonmaken kunststof 481 woningen , ,- - buitenschilderwerk 287 woningen , , , ,- Planmatig regiewerk - schilderwerk bijwerkbeurt 181 woningen , ,- - eigen beheer, houtrot, glas meerbladig , , , ,- totaal planmatig onderhoud , ,- Project investeringen - Energiebesparende maatregelen 0, ,- Dagelijks onderhoud - reparatieverzoeken , ,- - mutatieonderhoud , ,- - onderhoud cv , ,- - verlichting, liften en schoonmaak flats , ,- - diversen -/ , , , ,- Indirecte kosten - huisvesting en bedrijfswagens , ,- Overige onderhoudskosten , ,- totaal , ,- Doorberekening lonen -/ ,- -/ ,- Algemeen totaal , ,- Onderhoudskosten De kosten voor het geplande onderhoud (inclusief energiebesparende maatregelen) waren 23,1 % hoger in 2016 dan in De kosten van het dagelijks onderhoud waren 7,4% hoger. De totale onderhoudskosten waren 20,8% hoger dan in Clustermatig onderhoud Aan 147 woningen werd voor ,- besteed: gemiddeld ,- per woning. Bij totaal 104 woningen werd geïnvesteerd in buitenkozijnen. Nieuwe douches en toiletten kwamen er bij 72 woningen en bij 60 woningen werd een nieuwe keuken geplaatst. Jaarstukken

16 Energiebesparende maatregelen Er werden energiebesparende maatregelen uitgevoerd bij 104 woningen. Deze 104 woningen kregen hoogrendement spouwglas (HR++ glas) in de kozijnen. Van die 104 woningen kregen 86 woningen ook spouwen kruipruimte-isolatie en de daken werden geïsoleerd en kregen nieuwe dakpannen. De investering bedroeg totaal ,-, dit is gemiddeld ,- per woning. Reparatieverzoeken Reparaties worden verricht na een melding van bewoners. In 2016 werden 4578 reparatieverzoeken verwerkt. Dit is gemiddeld 1,6 per woning. De kosten per reparatie bedroegen in 2016 gemiddeld 135,- ( ,-) per woning. Mutatieonderhoud Bij elke verhuizing worden de sloten of cilinders vervangen en de elektra- en gasaansluitingen gecontroleerd. In 2016 waren er totaal 235 verhuizingen (in 2015 totaal 207). De totale mutatiekosten bedroegen in ,- ( ,-). Gemiddeld per mutatie bedroegen de kosten 1.523,- ( ,-). In 2016 bedroeg bij 23,4 % van het aantal mutaties, op 55 adressen, de investering meer dan 1.000,- (in 2015 was dat 31,4% op 67 adressen) van de gemuteerde woningen. De totale mutatiekosten waren 39 % hoger dan in CV-installaties met warmwatervoorziening In 2016 kregen 7 bestaande woningen een nieuwe cv-installatie tegen 32,48 huurverhoging per maand. De investering bedroeg ,-. Per 31 december 2016 zijn er 2746 cv-ketels in woningen gemonteerd. Dit is 92 % van het totaal aantal woningen. Daarnaast zijn er 4 cv-ketels in bedrijf in 4 algemene ruimtes van appartementgebouwen. Onderhoud aan cv-installaties De cv-ketels worden volgens de voorschriften van de ketelfabrikanten geïnspecteerd en onderhouden. Eind december 2016 hadden we 128 cv-ketels in de garantieperiode. Er zijn totaal 2755 cv-ketels bij SWA in onderhoud. Het betreft 2746 cv-ketels in woonruimten, 4 cv-ketels die in algemene ruimtes van woongebouwen en 5 cv-ketels in cascade opstelling voor de verwarming van het bedrijfsgebouw van SWA. Woningaanpassingen In het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) worden woningen aangepast. De gemeente Achtkarspelen voert in hoofdzaak woningaanpassingen in eigen beheer uit. Alleen bij omvangrijke maatregelen voor een woningaanpassing wordt de uitvoering door de gemeente aan SWA opgedragen. In 2016 werden er bij 4 woningen door WMO betaalde werkzaamheden uitgevoerd. Er werden 2 trapliften en een plafondlift verwijderd en een douchezitje gemonteerd. Ter vergelijking:in 2015 werden 6 woningen aangepast, waarvan 2 woningen met een traplift. Energy Performance Building Directive (EPBD) energielabeling SWA is certificaathouder NL-EPBD procescertificaat op het gebied van energielabeling voor bestaande woningen. SWA heeft hiervoor 4 gecertificeerde energieprestatieadviseurs in dienst. In eigen beheer zijn alle woningen conform de specificaties van de BRL 9500 voorzien van een energielabel. Samen met planmatig onderhoud en het project energieverbeterende maatregelen zijn er 198 woningen in 2016 opnieuw afgemeld (in 2015 bij 706 woningen). Jaarstukken

17 3. Het verlenen van diensten aan huurders en geregistreerde woningzoekenden Huurtoeslag Door de overheid is besloten dat huurtoeslag matigen op de huur vanaf 1 december 2013 niet meer is toegestaan. Wij hebben dan ook geen enkel inzicht meer in het gebruik van deze voorziening door onze huurders. Bezwaarschrift tegen de huur Wij hebben geen bezwaarschrift tegen de huurverhoging in het verslagjaar ontvangen. Huurachterstand Op 31 december bedroeg de achterstand ,- (0,58% van de jaarhuuropbrengst) bij 191 huurders. Op 31 december 2015 was dat ,- (0,52%) bij 180 huurders. De gemiddelde huurachterstand per maand bedroeg in ,53% (2014 0,50%) van de jaarhuuropbrengst. Ons beleid is erop gericht zoveel mogelijk te voorkomen dat er achterstand ontstaat. Periodiek wordt met het lokaal maatschappelijk instanties overlegd om ontruimingen te voorkomen. Ondanks door onder ander interne inzet en de Stichting Uitzonderlijke Noden Friesland is dit in 2016 niet gelukt. In 2016 zijn 3 woningen wegens huurachterstand ontruimd (voor 18 huurders was er een ontruimingsvonnis door de rechter uitgesproken). Gemeenschappelijke ruimten seniorenappartementen In seniorenappartementen in Augustinusga, Buitenpost, Kootstertille en Surhuisterveen is een royale ruimte aanwezig voor gemeenschappelijke doeleinden. Bewoners kunnen hier zelf diverse activiteiten organiseren. Daarnaast worden de ruimtes ook gebruikt voor diverse zorgactiviteiten, zoals door de organisatie Welzijn Ouderen Achtkarspelen, een spreekuur voor de thuiszorg en bewegingstherapie voor bewoners onder begeleiding van een fysiotherapeut. 4. Leefbaarheidsbijdragen Veilig wonen Wij besteden veel aandacht aan veilig wonen. Uitgangspunt is dat we zoveel mogelijk woningen willen laten voldoen aan de eisen van het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Daarbij worden de woningen voorzien van nieuw hang- en sluitwerk, rookmelders en bij de achtergevel wordt waar nodig een aansluitpunt voor een buitenlamp aangebracht. Daarnaast worden er koolmonoxidemelders geplaatst ter alarmering van de bewoners tegen rookgaslekkages in de woning. De investeringen bedroegen totaal 8.802,-. Deze kosten komen volledig voor rekening van SWA. Bij elke verhuizing worden de cilinders in de buitendeuren vervangen. Bij nieuwbouwwoningen is inbraakpreventie een standaard onderdeel van het programma van eisen. SWA heeft twee gecertificeerde keurmeesters politiekeurmerk veilig wonen in dienst. Onderhoud woonomgeving Aan tuinonderhoud en bestratingen werd ,- uitgegeven. Samenlevingsbudget Met de gemeente is afgesproken dat daar waar regelgeving tekort schiet en bewoners toch fysieke voorziening in of om hun huurwoning nodig hebben de bewoners deze fysieke voorzieningen zo mogelijk wel krijgen. De kosten hiervan worden gedeeld met de gemeente. In 2016 is door de SWA een bedrag van besteed. Sportverenigingen met jeugdleden Als aanvulling op het gemeentelijke beleid wordt aan sportverenigingen met jeugdleden de gemeentelijke bijdrage door ons verdubbeld. Wij betalen een bedrag van aan maximaal 6,- per jeugdlid aan de gemeente. In 2016 is ,- beschikbaar gesteld. Helaas constateerde de Autoriteit woningcorporaties dat deze regeling met de gemeente niet passend is binnen de regels van de nieuwe Woningwet en BTIV. Met ingang van 2017 is deze regeling dan ook beëindigd. Woongenot Wij verhuren kwalitatief goede woningen voor lage huren. Een meetpunt daartoe is de woningwaardering. Het aantal woningwaarderingsspunten bedraagt gemiddeld per woning 153,7 ( ,2) en de gemiddelde maandhuur is 53,4% ( ,0)% van de maximale huurprijs op basis van het woningwaarderingssysteem. Jaarstukken

18 PluZ en aanvullende diensten Dorpen hebben te maken met een afkalvend voorzieningenniveau. We zien dat inwoners uit de kleine dorpen trekken, waardoor het voor de resterende plaatselijke ondernemers steeds moeilijker is zich staande te houden. We willen graag de leefbaarheid in de dorpen stimuleren en ondersteunen en de leegloop uit de dorpen voorkomen in het belang van onze huurders en de verhuurbaarheid van onze woningen. Alsnog weer ondernemers vinden voor de dorpen lukt vaak niet, er zullen alternatieven moeten komen. Vandaar dat we in 2008 zijn gestart met het gratis aanbieden van het pluz lidmaatschap aan al onze huurders. Met ingang van 2009 betalen huurders die lid zijn gebleven van pluz de helft van het lidmaatschap. Het resterende deel betaalt SWA. PluZ is de ledenservice van Thuiszorg De Friese Wouden. PluZ is een organisatie waar je terecht kunt voor hulp, diensten en producten (met korting) die het leven makkelijker en leuker maken. PluZ is intermediair tussen klanten en aanbieders van producten. Leden kunnen zich aanmelden voor een bepaald product of dienst en vervolgens wordt geregeld dat klant en aanbieder met elkaar in contact komen en vervolgafspraken kunnen maken. 609 huurders zijn via SWA lid van pluz. In 2016 is er een TOP-uitje (Tegearre Op Paed) georganiseerd. Dit keer stond er een rondrit door de gemeente Achtkarspelen op het programma met als thema senior en zorggeschikte SWA-woningen in de dorpen en mooi Achtkarspelen. De bijdrage aan pluz en de aanvullende diensten bedroeg in ,-. Helaas constateerde de Autoriteit woningcorporaties dat deze leefbaarheidsbijdrage niet passend is binnen de regels van de nieuwe Woningwet en BTIV. Met ingang van 2017 is deze bijdrage dan ook beëindigd. F. HET HUISVSTEN VAN WONINGZOEKENDEN Huuropzeggingen Het aantal huuropzeggingen in 2016 bedroeg 240, dit is 8% (in ,8%, in ,8%). Toewijzing De toewijzing van voor verhuur beschikbare woningen vindt plaats op voordracht van de Woningtoewijzingcommissie. Bij toewijzing houdt de commissie rekening met de volgende criteria: datum van inschrijving, verhouding tussen de huurprijs van de woning en het inkomen van de woningzoekende, gezinssamenstelling, leeftijd, de reden van de aanvraag, buurtopbouw en de regelgeving van het ministerie; het financieel passend toewijzen. Mutaties In het verslagjaar werden er 235 nieuwe huurcontracten afgesloten. Hiervan waren er 70 (30%) in de huurklasse tot 409,92. Huisvesting vergunninghouders De taakstelling voor 2016 was voor de gemeente Achtkarspelen 71 personen. In 2016 begonnen we met een voorsprong van 5 personen, derhalve 66 personen te huisvesten. Dit aantal is exact gehaald, door een goede samenwerking van gemeente, WoonFriesland en SWA. In het verslagjaar heeft SWA 13 woningen beschikbaar gesteld en 47 personen gehuisvest. Tijdelijke regeling staatssteun voor toewijzen huurwoningen In totaal waren er 235 nieuwe huurcontracten in 2016, waarvan 200 meetellen voor de passendheidstoets. 9 toewijzingen/huurcontracten (nieuwbouw de Dellen) waren niet passend. Dit aantal valt binnen de norm van 5% (= maximaal 10 huurcontracten). Ook aan de 80/10/10 werd ruimschoots voldaan (94,47% < ,-; 1,28% ,- en < ,-; 4,26% ,-. Woningzoekenden Op 31 december 2016 stonden er 1393 woningzoekenden geregistreerd. Ten opzichte van 2015 (1372) is dit een stijging van 21 woningzoekenden. De meeste vraag geldt voor de dorpen Surhuisterveen (615) en Buitenpost (386). Het inkomen van 56% van de aanvragers is een inkomen uit een uitkering of pensioen. 93% van de woningzoekenden heeft een inkomen tot ,-. De huurprijs van 54% van de woningen ligt beneden 409,92 per maand. De vraag naar huurwoningen blijft onverminderd groot. Vooral in de grotere dorpen Surhuisterveen en Buitenpost is de druk het grootst. De gemiddelde wachttijd voor deze dorpen is veelal langer dan 2 jaar. Via onze website kunnen woningzoekenden zich op de hoogte stellen van het actuele woningaanbod en desgewenst hun voorkeur voor een woning doorgeven. Jaarstukken

19 Huisvesting bijzondere doelgroepen Dit betreft vooral dak- en thuislozen, onzelfstandige jongeren (begeleid woonprojecten), ex-psychiatrische patiënten, ex-verslaafden en ex-gedetineerden. Het Lokaal netwerk Maatschappelijke Opvang Achtkarspelen heeft hierin ook een functie met betrekking tot genoemde doelgroepen als het gaat om het opsporen en/of signaleren van problematische situaties. In het afgelopen jaar hebben wij niemand uit deze bijzondere doelgroep behoeven te huisvesten. G. DE UITVOERING VAN HET FINANCIEEL REGLEMENT Financieel statuut De interne afspraken met betrekking tot het financiële beheer zijn vastgelegd in een financieel statuut. Jaarlijks wordt geëvalueerd of dit statuut nog aanvullingen of wijzigingen behoeft. In 2016 is het op 19 juli gewijzigd. Het financieel statuut maakt onderdeel uit van het financieel reglement. Het financieel reglement is op 19 juli 2016 vastgesteld door het bestuur en goedgekeurd door de rvc. Het financieel reglement is op 13 december 2016 goedgekeurd door de Autoriteit woningcorporaties. De uitgangspunten van het financieel statuut zijn beheersbaarheid van de rentelasten, het minimaliseren van de risico s van rentestijgingen en optimaal liquiditeitenbeheer. In het financieel statuut is al jaren opgenomen dat geen gebruik van financiële instrumenten gemaakt wordt ter afdekking van het risico van rentestijging. Beleggingen De liquide middelen die vrijkomen uit de normale bedrijfsexploitatie worden aangewend voor nieuwbouwinvesteringen. SWA heeft dan ook geen beleggingen. Conform het vastgestelde financieel statuut zijn beleggingen met een speculatief karakter uitgesloten. Leningen Met de gemeente Achtkarspelen is in 2009 een financieringsovereenkomst afgesloten. In deze overeenkomst verklaart de gemeente tot en met 2017 om, onder voorwaarden, in de financieringsbehoefte van SWA te voorzien. We gaan uit van verlenging van de overeenkomst na 2017.De leningen kennen geen andere zekerheden dan borging door de gemeente Achtkarspelen. Voor het realiseren van de nieuwbouw is in het verslagjaar een lening aangetrokken groot 2,0 miljoen met een looptijd van 9 jaar en een rentepercentage van 0,98%. Leningen worden alleen aangetrokken voor financiering van nieuwbouwinvesteringen. Control Conform BTiV artikel 105 lid 1 sub e. 3 wordt de controlfunctie uitgevoerd door de controller. In het Controlstatuut is opgenomen dat de controller zowel gevraagd als ongevraagd de directeurbestuurder en de rvc adviseert. Het controlstatuut is voor het eerst door het bestuur vastgesteld op 11 mei 2016 en door de rvc goedgekeurd op 7 juni Het controlstatuut maakt onderdeel uit van het financieel reglement. Risicomanagement De bedrijfsvoering van elke organisatie kent risico s. SWA is een risicomijdende organisatie en staat in een traditie van prudente keuzes ten aanzien van de ontwikkeling en bouw van woningen. SWA bouwt al meer dan 100 jaar alleen voor de sociale huursector, dus niet voor de koopsector, de vrije huursector en bedrijfsonroerend goed. SWA speculeert voorts niet met grond en andere vastgoedposities, Het financieel beleid en de interne procedures zijn erop gericht om de risico s te minimaliseren. Onderstaand noemen wij de belangrijkste risico s en hoe wij die tegemoet treden. Over het verslagjaar 2016 zijn geen risico s te melden, die een bijzonder impact hadden op SWA en de resultaten. Wisselvalligheid overheidsbeleid Het voornaamste risico is de wisselvalligheid van het overheidsbeleid en de overheidsheffingen en voorschriften. Op dit risico is in wezen geen risicomanagement toe te passen. Het enige wat we (kunnen) doen is zo flexibel mogelijk te zijn in onze beleidsvorming, bijvoorbeeld door investeringsplannen snel bij te stellen als dat nodig is. Ook houden we de nodige reserves aan om klappen op te kunnen vangen. Krimp SWA werkt in een krimpgebied, dat als zodanig is erkend door de Rijksoverheid. Volgens de huidige geografische gegeven en doorrekeningen kan dit voor de lange termijn betekenen dat er druk ontstaat op de Jaarstukken

20 woningbehoefte. Door tijdig te anticiperen en samen te werken met de gemeente, de provincie en andere belanghebbers overvalt de krimp ons niet, maar proberen we deze bedreiging om te zetten in een kans. Niet los van de krimp staat de weinig krachtige sociaal-economische structuur in ons werkgebied. Onze huurders hebben overwegend lage inkomens en ons huurbeleid houdt daar rekening mee, onze huren zijn laag. Rijksmaatregelen doorkruisen dat beleid overigens regelmatig. Interne beheersingsrisico s In de uitvoering van onze bedrijfsactiviteiten hebben we te maken met interne beheersingsrisico s. De kern van de interne procedures wordt gevormd door het zogenaamde 4-ogen of meer principe, wat is verankerd in de interne controlemaatregelen. Frauderisico s hebben daarbij de bijzondere aandacht van bestuur en management Een bijzonder element in de procedures is dat gewerkt wordt met een dynamische begroting. Het bestuur en de rvc worden maandelijks op de hoogte gesteld van de ontwikkelingen betreffende de organisatie onder ander middels begrotingswijzigingen. Hierdoor is er te allen tijde een juist inzicht zowel cijfermatig als organisatorisch in de ontwikkelingen betreffende de organisatie. Tevens is ingebed in de organisatie dat voor het aangaan van verplichtingen bij projectontwikkeling een risicoanalyse is opgesteld die wordt geaccordeerd door de rvc. De projectrisico s worden voorts beperkt door een strakke bewaking van de financiële gang van zaken. Liquiditeits- en financieringsrisico Het beheersen van het cashmanagement neemt een bijzonder positie in bij het beheersen van de liquiditeitsrisico s. Maandelijks wordt de liquiditeitsprognose voor de komende 12 maanden geactualiseerd en afwijkingen op de prognose gerapporteerd aan de directeurbestuurder. Financiering voor de lange termijn wordt vroegtijdig aangetrokken op basis van een lange termijn prognose van kasstromen, rekening houdend met de voorgenomen investeringen. We werken niet met derivate financieringsproducten, waardoor uit die sfeer geen onverwachte en onverantwoorde waarderings- en liquiditeitsrisico s kunnen ontstaan. H. DE UITVOERING VAN HET SOCIAAL PLAN BIJ HERSTRUCTURERING Het Sociaal Plan voor huurders van SWA bij herstructurering is in gezamenlijk overleg met Stichting Contactraad SWA vastgesteld. Beide partijen zijn zich bewust van het feit dat sloop/nieuwbouw een ingrijpende gebeurtenis is voor de betrokken huurder. Het streven is het gehele proces zo goed mogelijk te laten verlopen, daarbij tevens lettend op individuele situaties van huurders. In 2016 hebben we geen woningen gesloopt. I. OVERIGE REGLEMENTEN Integriteitsreglement Het uitgangspunt van het integriteitsreglement is open, op een informele en ook professionele wijze op basis van gelijkwaardigheid met elkaar omgaan. Ongeschreven regels zijn moeilijker te bewaken. Wat de één nog vindt kunnen, is voor de andere niet meer acceptabel. Het gezamenlijk toezien op en het bespreekbaar houden van elkaars gedrag is een belangrijk middel om integer gedrag te bewaken in onze organisatie. Om extern de betrouwbaarheid van de organisatie te waarborgen, hebben wij voor het merendeel van de werkzaamheden interne afspraken gemaakt. De gemeenschappelijke deler van deze afspraken is dat voor het verrichten van aanspraakmakende handelingen altijd meerdere personen binnen de SWA hierbij betrokken zijn. Een aantal voorbeelden hiervan zijn: - de besluitvorming inzake aannemerskeuze wordt genomen in het managementteam en in overleg met de opzichters; - het toewijzen van woningen aan woningzoekenden geschiedt in overleg met meerdere personen betrokken bij de SWA; - voor het verrichten van betalingen zijn minimaal twee personen noodzakelijk; - besluit tot aanbesteding van het planmatig onderhoud wordt genomen in het managementteam op basis van voorstellen van het bedrijfsbureau die gebaseerd zijn op meerdere offertes. In het verslagjaar hebben zich geen voorvallen voorgedaan die niet passend waren binnen het integriteitsreglement. Het integriteitsreglement wordt jaarlijks geëvalueerd. Jaarstukken

21 Het reglement risicomanagement De bedrijfsvoering van een organisatie zoals de SWA kent risico s. De interne procedures zijn erop gericht om de risico s te minimaliseren. Op welke wijze hier invulling aan wordt gegeven is opgenomen in een reglement risicomanagement. Een wezenlijk onderdeel in dit reglement is de benoeming van de risico s verbonden aan projectontwikkeling op welke wijze deze beheerd kunnen worden. Voordat tot besluitvorming wordt overgegaan behoort een beslisdocument te zijn vastgesteld door het bestuur en geaccordeerd door de rvc. In dit document is nadrukkelijk opgenomen een exit strategie. Voor het besluit tot aankoop van de gronden aan de Koarstmoas te Surhuisterveen is in het verslagjaar dit document op 1 maart 2016 vastgesteld door het bestuur en geaccordeerd door de rvc. Het boekwerk interne bedrijfsafspraken Bedrijfsafspraken zijn afspraken die belangrijk zijn om orde, helderheid en structuur te scheppen in de organisatie. Zo weet iedereen vooraf wat verwacht en getolereerd wordt. En vooral ook wat niet getolereerd wordt. Interne bedrijfsregels creëren ook een duidelijke gedragslijn. Het zijn gedragsafspraken tegenover klanten en derden. En het zijn gedragsafspraken tegenover elkaar, binnen in de organisatie. Afspraken waaraan we ons als team houden. De afspraken zijn neergelegd in een boekwerk zodat een ieder een zelfde kapstok heeft voor gedrag en werkwijze in de organisatie. De interne bedrijfsafspraken worden jaarlijks geëvalueerd. Verklaring van het bestuur In overeenstemming met artikel 7 van de statuten heeft het bestuur het volkshuisvestingsverslag vastgesteld. Buitenpost, 27 juni Riekele T. Heida directeurbestuurder Jaarstukken

22 3. RAAD VAN COMMISSARISSEN A. VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN De raad van commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken van de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen. Zij staat tevens het bestuur met raad ter zijde. In de statuten van Stichting Woningbouw Achtkarspelen, laatst gewijzigd op drie en twintig november tweeduizendzestien, staat het intern toezicht, waaronder onverenigbaarheden, aftreden, einde lidmaatschap, schorsing en ontslag, taken en bevoegdheden, vergaderingen, besluitvorming, stemmingen, controle jaarstukken in de artikelen 10 tot en met 23 omschreven. In dit jaarverslag legt de raad van commissarissen publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Toezichttaak Tijdens de op 7 november 2016 gehouden vergadering van de raad van commissarissen is het ondernemingsplan 2017, de bedrijfsbegroting 2017 en de meerjarenraming vastgesteld. De te volgen strategie is voor de komende jaren uitgestippeld. De (financiële) gevolgen van alle projecten (nieuwbouw, herstructurering, financieringsbehoefte) worden in deze meerjarenraming verwerkt. Als norm voor de financiële continuïteit geldt dat de financiële ratio s hoger dienen te zijn dan het door de Autoriteit woningcorporaties vastgestelde minimale financiële ratio s. De vastgestelde bedrijfsbegroting is leidraad voor Er zijn door de raad van commissarissen geen aanvullende prestatie-eisen voor de directeurbestuurder vastgesteld. Door de raad van commissarissen is vastgesteld dat: 1. de invulling van de maatschappelijke taak, de positie van de corporatie, de strategie en de risico s verbonden aan de onderneming, mede in het licht van het lange termijnkarakter van de activa en de aard van de financiering voldoende is besproken; 2. de uitkomsten van de beoordeling door het bestuur van de opzet en werking van de interne beheersingssystemen voldoende zijn toegelicht en besproken; 3. de ondernemingsdoelstellingen, de relatie tot de maatschappelijke taakstellingen, de strategie, de daaraan verbonden risico s en de mechanismen om deze risico s te beheersen voldoende zijn toegelicht; 4. de raad van commissarissen voldoende informatie (zowel intern als extern) heeft ontvangen. De raad van commissarissen is van mening dat de organisatie van SWA transparant is en dat er voldoende achtergrondinformatie wordt verstrekt. Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen heeft de raad van commissarissen zich regelmatig mondeling dan wel schriftelijk door het bestuur laten informeren inzake de resultaten in relatie tot de beoogde doelen, relevante externe ontwikkelingen en de wensen en behoeften van belanghebbenden. De belangrijkste besluiten (goedkeuring) van de raad van commissarissen Het vaststellen van de jaarstukken Het vaststellen van de aangifte vennootschapsbelasting Het vaststellen van het Reglement financieel beleid en beheer Het vaststellen van de gewijzigde statuten Het vaststellen van het ondernemingsplan Het vaststellen van de bedrijfsbegroting Het vaststellen van het planmatig onderhoud Het vaststellen van de meerjarenraming tot Het vaststellen van de huurverhoging per 1 juli Het vaststellen van het huur- en toewijzingsbeleid Het vaststellen van de bedrijfsvergelijking Het bouwen van 4 woningen in Surhuisterveen (Koarstmoas) Benoeming nieuwe (huurders)commissaris. Vergaderingen In 2016 hebben er 12 vergaderingen van de raad van commissarissen plaats gevonden. De jaarlijkse vergadering met de wethouder van volkshuisvesting werd op 5 april gehouden. Op 18 mei hadden de voorzitter van de rvc, de directeurbestuurder en de controller een werkdiner met het voltallige college van burgemeester en wethouders, inclusief de volkshuisvestingsverantwoordelijke ambtenaren. Jaarstukken

23 Huurdersorganisatie Stichting Contactraad SWA, de raad van commissarissen en het managementteam komen twee maal per jaar bij elkaar voor een gezamenlijke vergadering. Ter voorbereiding op de vergadering in het voorjaar komen vooraf het dagelijks bestuur van de Stichting Contactraad SWA, de raad van commissarissen en de directeurbestuurder bijeen. De door de Stichting Contactraad SWA voorgedragen 2 leden voor de raad van commissarissen waren beide aanwezig bij 6 vergaderingen van de Stichting Contactraad SWA. Geen van de leden van de raad van commissarissen is frequent afwezig geweest bij vergaderingen. Hiervoor genoemde bijeenkomsten vinden in een positief kritische- en opbouwende sfeer plaats en worden als nuttig, leerzaam en plezierig ervaren. Realisering volkshuisvestelijke opgaven In het volkshuisvestingsverslag wordt gerapporteerd over realisering van de volkshuisvestelijke opgaven omtrent doelgroepen en prestatievelden. Goed bestuur en toezicht De Governance code woningcorporaties is uitgangspunt voor het handelen van SWA. Op 4 oktober 2016 heeft de heer Mulder van GTIP in een bijeenkomst waarbij aanwezig de voltallige rvc, de directeurbestuurder en de controller de huidige opvattingen gedeeld op het gebied van goed bestuur en toezicht. Zelfevaluatie Op 15 november 2016 is door de raad van commissarissen, voltallig aanwezig, een vergadering gehouden waarin het eigen functioneren is besproken, evenals dat van de individuele leden. Tevens is ook het functioneren van het bestuur besproken. In de besloten vergadering zonder externe begeleiding en buiten aanwezigheid van het bestuur heeft de raad van commissarissen zijn eigen inrichting en functioneren als collectief en de bijdrage van de afzonderlijke leden beoordeeld. De zelfevaluatie vond plaats aan de hand van de volgende punten: - visie van de raad van commissarissen; - samenstelling van de raad van commissarissen qua deskundigheden en maatschappelijke ervaring; - de onderlinge verhoudingen binnen de raad van commissarissen; - de door de directeurbestuurder verstrekte informatie en de controlemogelijkheden die deze informatie biedt; - samenwerking met en beschikbaarheid van de directeurbestuurder voor overleg en informatie; - relatie met de leden van het managementteam en andere personen in de organisatie voor het verkrijgen van informatie, enzovoort; toegankelijkheid van de organisatie voor leden van de raad van commissarissen; - relatie met de Stichting Contactraad SWA; - relatie en contacten met andere instanties; - verbeterpunten en aandachtspunten voor het functioneren van de raad van commissarissen, zoals onder andere politieke-, beleids- en maatschappelijke ontwikkelingen die impact hebben op het functioneren en de positie van SWA Het volgende werd door de leden van de raad van commissarissen opgemerkt: 1. De leden van de raad van commissarissen zijn van mening, dat er binnen de raad van commissarissen grote overeenstemming is over uitgangspunten, doelen en beleid van de SWA, zoals onder andere omschreven in de jaarrekening 2016, ondernemingsplan Dwaan wat nedich is yn Achtkarspelen 2017, begroting 2017 en onderliggende beleidsstukken. 2. De raad van commissarissen is van mening, dat er binnen de raad van commissarissen sprake is van een goede mix van deskundigheden en een brede maatschappelijke ervaring. Zo is er sprake van financiёle-, juridische- en sociale deskundigheid, deskundigheid op het gebied van architectuur en woningbouw, kennis van bestuurs- en beleidsprocessen en kennis van de woningmarkt in Achtkarspelen. De leden van de raad van commissarissen vervullen thans en vervulden in het verleden diverse bestuursfuncties voor verschillende maatschappelijke organisaties. 3. De verhoudingen binnen de raad van commissarissen zijn uitstekend te noemen. Er is sprake van openheid en respect voor elkaars mening, zodat er op een constructieve wijze gediscussieerd kan worden met de daarbij behorende besluitvorming en advisering. 4. De samenwerking met de directeurbestuurder is uitstekend, evenals de beschikbaarheid van de directeurbestuurder voor overleg en het verstrekken van informatie. 5. De samenwerking met de leden van het managementteam en andere personen binnen de organisatie is eveneens uitstekend te noemen. De commissarissen zijn van mening dat er voor de hele organisatie een grote mate van toegankelijkheid en openheid geldt, dit wordt zéér op prijs gesteld. Jaarstukken

24 6. De relatie met de Contactraad SWA is uitstekend. Twee leden (de heer Wieberen Miedema en mevrouw Audrey Helfrich - Hartsema) van de raad van commissarissen, die op voordracht van de Contactraad in de raad van commissarissen zitting hebben, bezoeken de vier reguliere vergaderingen en de jaarlijkse Algemene Ledenvergadering. Daarnaast vergadert de Contactraad twee keer per jaar - de zogenaamde voorjaars- en najaarsvergadering - met het voltallige managementteam en de voltallige raad van commissarissen onder voorzitterschap van de directeurbestuurder. Eénmaal per jaar (januari) vergaderen de raad van commissarissen, de directeurbestuurder en het dagelijks bestuur van de Contactraad zonder agenda met de voeten op tafel. 7. Daarnaast had de voltallige raad van commissarissen en de directeurbestuurder in april een bijeenkomst met de direct verantwoordelijke wethouder en ambtenaren van de gemeente Achtkarspelen. In februari was er een overleg met de verantwoordelijke accountant voor bespreking van de jaarcijfers over het afgelopen jaar. Voorts hadden de directeurbestuurder, de voorzitter van de raad van commissarissen en een managementteamlid een werkdiner met het voltallige college van burgemeester en wethouders inclusief verantwoordelijke ambtenaren van de gemeente Achtkarspelen. Alle genoemde bijeenkomsten werden als nuttig, plezierig en leerzaam ervaren. 8. In voorkomende gevallen wordt gebruik gemaakt van aangeboden opleidingen, bijscholingen en externe vergaderingen voor de leden van de raad van commissarissen. Per ultimo 2016 zijn de volgende studiepunten behaald: De heer Wieberen Miedema 3,5 13 De heer Wiebren de Jong 3,5 7 Mevrouw Anneke van Dellen Veenema 3,5 13 Mevrouw Audrey Helfrich Hartsema - 7 De heer Jaring Roosma 3,5 7 De heer Riekele T. Heida 36,5 32 Op 19 juli is een interne cursus financiën voor niet financiële toezichthouders georganiseerd in ons kantoor te Buitenpost. Naast de raad van commissarissen was ook het managementteam van SWA aanwezig. 9. Een voortdurend punt van aandacht vormt het overheidsbeleid en de gevolgen van dat beleid voor de positie van de SWA. Vooral na het aantreden van het kabinet Rutte II staat corporatieland voor een grote uitdaging. Dit vereist van de raad van commissarissen en alle medewerkers van de SWA een voortdurende ontwikkeling van kennis en inzicht. Een belangrijke rol spelen hierbij het ondernemersplan met alle onderliggende stukken en de bedrijfsbegroting die jaarlijks geactualiseerd worden en waarin op de gevolgen van het overheidsbeleid en maatschappelijke ontwikkelingen geanticipeerd wordt. De per 1 juli 2015 in werking getreden nieuwe Woningwet heeft de nodige aanpassingen/wijzigingen voor de SWA, de directeurbestuurder en de rvc-leden tot gevolg. In 2016 is een en ander concreet, middels gewijzigde statuten en financieel reglement, ingevuld en geïmplementeerd. Tot slot werden aan het eind van deze zelfevaluatie punten vastgesteld voor het functioneringsgesprek tussen de directeurbestuurder en de voorzitter van de raad van commissarissen. De meningen van de leden van de raad van commissarissen werden geïnventariseerd. Deze zijn aan de directeurbestuurder voorgelegd en besproken en vastgelegd in een verslag. Tijdens het functioneringsgesprek van de voorzitter en de directeurbestuurder zijn de uitgangspunten en bevindingen van de zelfevaluatie onderwerp van bespreking geweest en heeft de directeurbestuurder zijn mening daaromtrent gegeven. Werving en selectie Voor elke commissaris geldt als algemeen uitgangspunt dat hij/zij over ervaring beschikt op het gebied van bestuur en of toezicht, een brede maatschappelijke ervaring bezit, basiskennis heeft van volkshuisvesting en financiën, onafhankelijk en onpartijdig is. Een brede maatschappelijke betrokkenheid is een noodzakelijke voorwaarde voor een professionele taakvervulling van de commissaris. Bij het (her)benoemen van een nieuwe commissaris dienen onderstaande vragen te worden beantwoord: 1. Is bepaalde specifieke deskundigheid aanwezig? 2. Zal de commissaris voldoende onafhankelijk kunnen functioneren? (wordt een tegenstrijdig belang voorzien?) 3. Is er voldoende tijd beschikbaar? 4. Past de commissaris binnen het team? Jaarstukken

25 Om voor herbenoeming in aanmerking te komen dient te worden voldaan aan de actuele profielschets met bijbehorende vragen in combinatie met goed functioneren. Integriteit Plato ( voor Christus): Goede mensen hebben geen wetten nodig om verantwoordelijk te handelen, terwijl slechte mensen de wetten weten te omzeilen Voor alle betrokkenen (medewerkers, bestuur, commissarissen) geldt: wees je bewust van het vertrouwen dat mensen in je stellen. Dat gaat verder dan de officiële regels. In de vergadering van 8 november 2016, waarbij aanwezig de raad van commissarissen, de directeurbestuurder en het managementteam, is de bedrijfsbegroting voor het verslagjaar 2017 vastgesteld. In de bedrijfsbegroting gaat een apart hoofdstuk over integriteit. Tevens is vastgesteld dat er geen transacties hebben plaats gevonden met tegenstrijdige belangen. Naar het oordeel van de raad van commissarissen zijn alle commissarissen onafhankelijk en hebben er in het verslagjaar geen transacties plaats gevonden waarbij sprake was van tegenstrijdige belangen. Verantwoording raad van commissarissen Samenstelling per 31 december 2016 Naam (her)benoemd aftredend functie W. de Jong 1 jan lid J. Roosma 1 jan vice-voorzitter W. Miedema 1 dec voorzitter (lid namens huurders) A. van Dellen - Veenema 1 dec lid A. Helfrich Hartsema 1 jan lid (lid namens huurders) Naam woonplaats leeftijd achtergrond, beroep, deskundigheidsgebied W. de Jong Twijzel 60 zelfstandig onderwijsadviseur J. Roosma Buitenpost 66 steenhouwer, ondernemer W. Miedema Twijzel 65 ondernemer, voorheen gecertificeerd register makelaar/taxateur A. van Dellen-Veenema Surhuisterveen 68 gepensioneerd directeur basisscholen A. Helfrich Hartsema Surhuisterveen 59 beleidsmedewerker, jurist Vacature Eind 2015 was de heer J. Wijma uit Drogeham, huurderscommissaris, in het dagelijks leven credit-manager, aftredend en reglementair niet herkiesbaar. Mevrouw A. Helfrich Hartsema is in de loop van het jaar met terugwerkende kracht per 1 januari 2016 benoemd als (huurders)commissaris bij SWA. Nevenfuncties Leden van de raad van commissarissen waren/zijn in verschillende niet volkshuisvesting gerelateerde besturen en commissies actief. Functioneren van de directeurbestuurder Op 10 november 2016 hebben de voorzitter van de raad van commissarissen en de directeurbestuurder een functionerings- en beoordelingsgesprek gehad. Naar het oordeel van de raad van commissarissen heeft het functioneren van de directeurbestuurder uitstekend voldaan aan de gestelde prestatie-eisen. Buitenpost, 27 juni W. Miedema A. van Dellen Veenema J. Roosma A. Helfrich - Hartsema Jaarstukken

26 Jaarstukken

27 JAARREKENING Jaarstukken

28 Balans (na resultaatbestemming) ACTIVA (in 1.000) VASTE ACTIVA Verslagjaar Vorig verslagjaar Materiële vaste activa DAEB vastgoed in exploitatie Niet DAEB vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Roerende zaken ten dienste van de exploitatie Financiële vaste activa Latente belastingvordering Leningen u/g Som der vaste activa VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Overige voorraden Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten 1 5 Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Liquide middelen Som der vlottende activa TOTAAL ACTIVA Jaarstukken

29 Balans (na re sultaatbe ste mming) PASSIVA (in 1.000) Verslagjaar Vorig verslagjaar EIGEN VERMOGEN Herwaarderingsreserve Overige reserves Totaal e ige n ve rmoge n VOORZIENINGEN Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Overige voorzieningen Totaal voorzie ninge n LANGLOPENDE SCHULDEN Schulden/leningen kredietinstellingen Totaal langlope nde schulde n KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Schulden ter zake van pensioenen Overige schulden Overlopende passiva Totaal kortlope nde schulde n TOTAAL PASSIVA Jaarstukken

30 WINST- EN VERLIESREKENING functioneel model (in 1.000) Verslagjaar Vorig verslagjaar Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Lasten servicecontracten Lasten verhuur en beheeractiviteiten Lasten onderhoudsactiviteiten Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille Toegerekende organisatiekosten Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Opbrengst overige activiteiten Netto resultaat overige activiteiten Overige organisatiekosten Leefbaarheid Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten RESULTAAT VOOR BELASTINGEN Belastingen RESULTAAT NA BELASTINGEN Solvabiliteit 90,1% 89,5% Rentabiliteit totaal vermogen 2,3% 3,5% Rentabiliteit eigen vermogen 2,2% 3,5% Loan to Value 32,3% 29,3% Current ratio 2,5 7,3 Interest Coverage Ratio 5,7 3,8 Jaarstukken

31 kasstroom overzicht Het kasstroom overzicht is opgesteld volgens de directe methode en bestaan uit liquide middelen. Operationele activiteiten Verslagjaar Vorig verslagjaar Ontvangsten: Huren Zelfstandige huurwoningen Daeb Parkeervoorzieningen Vergoedingen Overige bedrijfsontvangsten Renteontvangsten Saldo ingaande kasstromen Uitgaven: Personeelsuitgaven Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfsuitgaven Renteuitgaven Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat Verhuurdersheffing Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden Vennootschapsbelasting 0 0 Saldo uitgaande kasstromen Kasstroom uit operationele activiteiten (Des)investeringsactiviteiten MVA ingaande kasstroom activiteiten Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden Tussentelling ingaande kasstroom MVA MVA uitgaande kasstroom activiteiten Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden Investeringen overig Externe kosten bij verkoop Tussentelling uitgaande kasstroom MVA Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA FVA Ontvangsten overig Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA Kasstroom uit (des)investeringsactiviteiten Financieringsactiviteiten Ingaand Nieuwe door overheid geborgde leningen Uitgaand Aflossing door overheid geborgde leningen Kasstroom uit financieringsactiviteiten M utatie liquide middelen Liquide middelen per 1 januari Liquide middelen per 31 december Jaarstukken

32 TOELICHTING OP DE JAARREKENING Algemeen a. Toegelaten instelling Stichting Woningbouw Achtkarspelen, gevestigd aan de Zwanebloem 5 te Buitenpost, is een toegelaten instelling conform de woningwet die werkzaam mag zijn in de provincie Fryslân. De Stichting heeft als werkgebied de gemeente Achtkarspelen. De Stichting is bij Koninklijk Besluit van 6 mei 1908 no. 41 een toegelaten instelling. De registratie bij de Kamer van Koophandel is in het stichtingenregister opgenomen onder nummer S en het handelsregister onder nummer De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van onroerende zaken. b. Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit toegelaten instelling volkshuisvesting, de beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). In deze besluiten wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten instelling, waarbij alle bedragen luiden in euro s. De verslaggevingsperiode loopt van 1 januari 2016 tot en met 31 december Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, zijn de balansposten gewaardeerd volgens het kostprijsmodel. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. c. Stelselwijziging Marktwaarde De belangrijkste wijziging voortvloeiend uit het implementeren van de nieuwe RJ 645, de Woningwet 2015, respectievelijk de RTIV en BTIV is de waardering van onroerende zaken in exploitatie en de bepaling van het resultaat op basis van marktwaarde bepaalt op het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde, waarbij de full-versie is gehanteerd. Voorgaande jaren was de waardering op historische kosten verminderd met cumulatieve afschrijvingen en duurzame waardeverminderingen / bedrijfswaarde. In de Toelichting op de balans en winst- en verliesrekening onder deel a. Daeb vastgoed in exploitatie / ontwikkeling en ten dienste van de exploitatie wordt toegelicht dat een gedeelte van de herwaarderingsreserve niet realiseerbaar is. Als gevolg van de waardering tegen marktwaarde van onroerende zaken in exploitatie is een eventuele afwaardering van vastgoedontwikkelingsprojecten naar lagere bedrijfswaarde herrekend op basis van de marktwaarde in verhuurde staat als toets ter bepaling van eventuele duurzame waardevermindering. De wijzigingen in de waarderingsgrondslagen zoals hiervoor genoemd zijn als stelselwijziging verwerkt in het vermogen en resultaat, waarbij de vergelijkende cijfers 2015 in de jaarrekening 2016 zijn aangepast. Op basis van deze stelselwijziging is het vermogen begin 2015 herrekend. Deze cijfers dienen als basis voor de vergelijkende cijfers en de cijfers over het boekjaar. Het cumulatieve effect van de stelselwijziging op het beginvermogen bedraagt 174 miljoen en het effect op het resultaat bedraagt 4 miljoen positief en is als volgt weergegeven: Jaarstukken

33 in 1.000,- Eigen vermogen 1 januari voor stelselwijziging Hogere waardering DAEB vastgoed in exploitatie Hogere waardering vastgoed in ontwikkeling 0 9 Hogere waardering niet DAEB vastgoed in exploitatie Wijziging voorziening onrendabele top Herrekend eigen vermogen 1 januari Resultaat boekjaar: in 1.000,- Voor stelselwijziging Lagere afschrijvingslasten Wijziging overige waardeveranderingen Wijziging verkoopresultaat Resultaat boekjaar na stelselwijziging De stelselwijziging heeft impact op de volgende individuele posten in de balans en winst- en verliesrekening: DAEB vastgoed in exploitatie; DAEB vastgoed in ontwikkeling ten behoeve van eigen exploitatie; Niet DAEB vastgoed in exploitatie; Eigen vermogen en herwaarderingsreserve; Voorziening onrendabele top; Afschrijvingen en verkoopresultaat. Voor de individuele balansposten zijn de verschillen met de oorspronkelijke cijfers in de jaarrekening 2015 in de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten in de jaarrekening 2016 vermeld. De impact van de stelselwijziging op toekomstige jaren is afhankelijk van de ontwikkeling van de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie. Hierdoor is hier geen betrouwbare inschatting van te maken. Functionele indeling Conform de voorschriften in de Woningwet is in deze jaarrekening de winst- en verliesrekening opgesteld conform het functionele model. Voorgaande jaren was het categorale model opgenomen. De wijziging van de grondslag is verwerkt conform RJ 140 Stelselwijzigingen. Dit houdt in dat de vergelijkende cijfers zijn gepresenteerd conform de nieuwe grondslag. De gewijzigde presentatie van de winst- en verliesrekening heeft geen impact op het vermogen en resultaat. Directe kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld conform de directe methode, overeenkomstig de voorschriften in de Woningwet. Voorgaande jaren werd de indirecte methode gehanteerd. De wijziging van de grondslag is verwerkt conform RJ 140 Stelselwijzigingen. Dit houdt in dat de vergelijkende cijfers zijn gepresenteerd conform de nieuwe grondslag. Voor een toelichting van de mutaties binnen het kasstroomoverzicht wordt verwezen naar de toelichting op de afzonderlijk posten van de balans en winst en verliesrekening. d. Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als financiële derivaten verstaan. Er wordt uitsluitend gebruik gemaakt van primaire financiële instrumenten. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva a. Grondslag DAEB en Niet DAEB vastgoed in exploitatie DAEB vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 januari door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Voor 2016 bedraagt deze grens 710,68 (2015: 710,68). Het niet-daeb-vastgoed omvat parkeervoorzieningen. Jaarstukken

34 Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. b. Grondslag waardering tegen actuele waarde gebaseerd op marktwaarde Het DAEB- en niet-daeb-vastgoed in exploitatie wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten. Na eerste verwerking wordt het vastgoed in exploitatie gewaardeerd op basis van actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde. Het Besluit actuele waarde is niet van toepassing. Op grond van artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering tegen marktwaarde plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 ( Handboek modelmatig waarderen marktwaarde ). Bij het toepassen van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde wordt, zoals verplicht in het Handboek, de full-versie gehanteerd. Om een inschatting van de marktwaarde te maken wordt gebruik gemaakt van taxaties. De vraag is wat de nauwkeurigheid van deze taxaties is of binnen welke bandbreedte de opdrachtgever het waardeoordeel mag verwachten. Uitgaande van de gegeven definitie van de marktwaarde en de aan de taxateur opgelegde norm op het gebied van kennis en uitvoering wordt in de markt de nauwkeurigheid van de waardering geacht te liggen binnen een bandbreedte van 10% plus en min de waarde. Uit marktonderzoek waarbij de verkoopprijs van verkochte objecten wordt vergeleken met de meest recente taxatie (onderzoek IPD en RICS) blijkt een gemiddeld verschil van 9% tussen de getaxeerde waarde en de opbrengstwaarde. Voor een verdere toelichting op de toepassing van het waarderingshandboek wordt verwezen naar de toelichting op de balans. Winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie, worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming, hetzij ten laste van de overige reserves, een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve wordt gevormd voor het verschil tussen de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie waar de reserve betrekking op heeft. Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. c. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. In deze post is een bedrag opgenomen van voor de ontwikkeling van het plangebied tussen de Doarpsstrjitte, Hillebrandsreed en Swaddepaed te Twijzelerheide (gefaseerd zullen hier nog maximaal 39 woningen worden gerealiseerd). In het verslagjaar zijn in dit plangebied voor 4 woningen bouwvergunning aangevraagd. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingprijs dan wel lagere marktwaarde. d. Roerende zaken ten dienste van de exploitatie De roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Toelichting op de balans en winst- en verliesrekening a. DAEB vastgoed in exploitatie / ontwikkeling en ten dienste van de exploitatie Marktwaarde Het DAEB woningbezit in exploitatie en de niet DAEB parkeervoorzieningen in exploitatie zijn gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat die is bepaald op basis van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde die als bijlage is opgenomen bij de Regeling toegelaten instellingen Jaarstukken

35 volkshuisvesting (RTIV). Hierbij wordt op basis van de toekomstige kasstromen de marktwaarde middels de Discounted Cash Flow (DCF) Methode bepaald. Bij het bepalen van de marktwaarde is, zoals is verplicht, de full-versie van het waarderingshandboek gehanteerd. De variabelen in de berekening zijn conform het waarderingshandboek gehanteerd met uitzondering van de volgende vrijheidsgraden: Scenarioanalyse woongelegenheden Van de marktwaarde in verhuurde staat, zoals gewaardeerd in de jaarrekening, is 13,8% van het daeb-bezit gebaseerd op het scenario doorexploiteren. Markthuur Door de stijging van de leegwaarden in 2016 zijn de markthuren ook gestegen. Exit yield De exit yield is de rendementseis die een belegger heeft wanneer hij het bezit aan het einde van de 15 jaars periode wil (ver)kopen. Deze rendementseis is de basis voor de bepaling van de eindwaarde (periode na 15 jaar). De eindwaarde wordt berekend door de jaarlijkse huuropbrengst te delen door de exit yield, De eindwaarde geeft aan in welke mate het vastgoed aan veroudering onderhevig is en welke potentie het bezit naar verwachting heeft aan het einde van de 15 jarige periode. Leegwaarde De gemiddelde leegwaarde per woning is in 2016 gestegen naar ,-. De verwachting met betrekking tot de ontwikkeling van de verkoopmarkt en daarmee ook de verkoopprijzen is in vergelijking met het beeld eind 2015 verbeterd. Disconteringsvoet De disconteringsvoet is door de deskundige externe taxateur vastgesteld en varieert tussen 6,41% en 8,83%. De disconteringsvoet bedraagt gemiddeld 7,6%. Mutatiegraad De gemiddelde mutatiegraad bedraagt in ,15 en is nagenoeg gelijk aan 2015 met een gemiddelde van 7,13. De berekening van de marktwaarde is gebaseerd op het woningbezit dat is in ingedeeld in acht kasstroomgenerende complexen. De complexen zijn weer onderverdeeld naar subcomplexen op basis van postcodegebied, bouwjaren en type. De verdeling in de bouwjaren van de subcomplexen is als volgt: tot 1945, van 1945 tot 1959, vanaf 1960 steeds een range van 10 jaar. Het type vastgoedbezit bestaat eengezinswoningen, meergezinswoningen en garages. In totaal zijn er 170 subcomplexen. Voor dit jaarverslag is 1/3 deel van de onroerende zaken in exploitatie getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. Het 1/3 deel is zo samengesteld dat dit een representatief deel van het totale bezit is. Voor het deel dat niet is getaxeerd, is een aannemelijkheidverklaring verstrekt door de taxateur. Het taxatierapport en het taxatiedossier waarin de waardering en de daarbij gehanteerde aanpassingen ten opzichte van de basisvariant zijn onderbouwd en vastgelegd zijn in het bezit van de Stichting en op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit woningcorporaties. Bedrijfswaarde De doelstelling van de Stichting is te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet of nauwelijks zelf in kunnen voorzien. Als gevolg van deze doelstelling zal van de onroerende zaken in exploitatie slechts een zeer beperkt deel vervreemd worden. Dit betekent dat slechts een zeer klein deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde in de toekomst zal worden gerealiseerd. De bedrijfswaarde sluit aan op het beleid van de Stichting en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed uitgaande van dit beleid. Bij de berekening van de bedrijfswaarde is het woningbezit ingedeeld in acht PMC s. De indeling is gebaseerd op de volgende marktkenmerken: vooroorlogse woningen, goedkope gezinswoningen, dure gezinswoningen, bejaardenwoningen, HAT woningen, flats, levensloopgeschikte woningen/appartementen en zorgwoningen/appartementen. De gehanteerde parameters zijn gebaseerd op de gepresenteerde Jaarstukken

36 parameters door de Autoriteit woningcorporaties en overeenkomstig de uitgangspunten van de meerjarenraming. Het disconto percentage bedraagt 5,0%. Bij eerste in gebruikname van een woning wordt de levensduur geraamd op 50 jaar. De minimale restant levensduur voor woningen die in het Woningvoorraadbeheerplan behoren tot de categorie doorexploiteren is 15 jaar. De woningen in het Woningvoorraadbeheerplan die behoren tot de categorie sloop hebben een maximale restantlevensduur van 8 jaar. Gemiddeld bedraagt het restant levensduur van het totale woningbezit 18 jaar. In de bedrijfswaarde berekening is rekening gehouden met de verhuurdersheffing tarieven zoals opgenomen in de Wet van 1 februari 2017 tot wijziging van de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II naar aanleiding van de verhuurderheffing. Eventuele toekomstige aanpassingen van de verhuurdersheffing tarieven is niet opgenomen. De vastgoedgerelateerde heffing van de Autoriteit woningcorporaties en voor de aankomende vijf jaar de saneringsheffing zijn opgenomen in de bedrijfswaarde. Conform de geldende voorschriften is geen rekening gehouden met de te betalen vennootschapsbelasting. Hierdoor wordt de verdiencapaciteit hoger gewaardeerd dan in werkelijkheid het geval is. In tegenstelling tot ons beleid betekent dit je rijk rekenen en arm tellen. De bedrijfswaarde van het daeb vastgoed bedraagt 76,2 miljoen (niet-daeb nihil) en is in het verslagjaar afgenomen met een bedrag van 5,4 miljoen ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo het voorgaande verslagjaar. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door wijziging van parameters. De gehanteerde parameters in het verslagjaar en de vier jaren daarvoor waren: parameters per woning Huurverhoging1e vijf jaar 2,25% 4,00% 3,50% 3,00% cfm Aw Huurverhging na vijf jaar 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Derving 1e vijf jaar 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% Derving na vijf jaar 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Kostenstijging 1e vijf jaar 3,00% 3,00% 3,00% 2,50% cfm Aw Kostenstijging na vijf jaar 3,00% 3,00% 3,00% 2,50% 2,50% Disconteringspercentage 5,25% 5,25% 5,25% 5,00% 5,00% b. Financiële vaste activa De verstrekte leningen (lening u/g) worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. De jaarlijkse aflossing van de lening u/g is een vastbedrag van per jaar. c. Voorraden De voorraden worden gewaardeerd tegen de laatst bekende verkrijgingprijs of lagere marktprijs. d. Vorderingen De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de debiteur. Voor dubieuze debiteuren is een voorziening groot ,- getroffen. De in 2016 betaalde voorschot vennootschapsbelasting is opgenomen onder belastingen en premies sociale verzekeringen. e. Liquide middelen De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde en staan ter vrije beschikking. Een kredietfaciliteit is afgesloten bij de ABN AMRO bank groot 1 miljoen en bij de Rabobank groot ,-. f. Herwaarderingsreserve Een herwaarderingsreserve is gevormd voor waardevermeerdering van activa, niet zijnde financiële instrumenten, die rechtstreeks zijn opgenomen in het eigen vermogen. Hierbij wordt er bij de bepaling van de boekwaarde op basis van historische kosten wel rekening gehouden met afschrijvingen en waardeverminderingen. Jaarstukken

37 g. Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden ingeschat. - Onrendabele investeringen Het verwachte verlies als gevolg van onrendabele investering op onroerende zaken in ontwikkeling is in mindering gebracht op de stichtingskosten van het project. Indien het verwachte verlies groter is dan de bestede stichtingskosten is het nominale saldo verantwoord onder deze post. Het karakter van deze post is kortlopend. - Uitgestelde beloningen Voor de mogelijk verschuldigde vergoeding bij toekomstige jubilea is een geraamde verplichting opgenomen, die bepaald is op basis van contante waarde. De dotatie in de voorziening is verwerkt als mutatie. Het karakter van deze post is langlopend. h. Leningen Leningen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs). De eventuele afwijkende marktwaarde van de leningen is niet verstrekt door de kredietverstrekkers. Volgens eigenberekening bedraagt de marktwaarde van de leningen 24,6 miljoen. De leningen kennen geen andere zekerheden dan borging door de gemeente Achtkarspelen. Het gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille bedroeg in ,39% (2015 3,67%). We verwachten in 2017 een daling naar een gemiddelde rentepercentage van 3,08%. i. Schulden - Verlofuren Aan het eind van het boekjaar heeft een deel van het personeel nog recht op nog niet opgenomen verlofuren. Deze verplichting evenals de fluctuatie in de tijd zijn niet opgenomen in deze jaarrekening op grond van de beperkte omvang van deze verplichting. - Overige Zowel de langlopende als de kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. j. Belastinglatenties De fiscale waarderingsregels zijn gebaseerd op de Vaststellingovereenkomsten (VSO I en II), welke zijn afgesloten met de belastingdienst. Bij de berekening van de fiscale positie heeft de corporatie zich laten leiden door de afspraken die vastgelegd zijn in de VSO I en II en de daarbij verstrekte toelichting alsmede door afspraken die de corporatie zelf heeft gemaakt met de belastingdienst. De vennootschapsbelastingaangiften voor de jaren 2008 tot en met 2014 zijn conform aangifte vastgesteld door de belastingdienst. Het geschatte compensabel verlies eind 2016 wordt geraamd op circa 19,3 miljoen. Voor de fiscaal te verrekenen verliezen is een latentie gevormd. De latentie is als volgt bepaald: resultaat voor belastingen bepalen belasting fiscale correcties af: fiscale winst verkoopresultaat naar HIR* verrekening fiscaal verlies fiscaal resultaat fiscale correcties bij: 20% van , saneringssteunbijdrage 0 25% van af , gemengde kosten (Oort) latentie voorgaand jaar fiscaal geactiveerde onderhoudskosten Totaal waardeveranderingen MVA** * fiscale herinvesteringsreserve Totaal fiscale winst ** materiële vaste activa te verrekenen fiscaal verlies jaarrekening fiscale afwaardering/afschrijving mva in aangifte te verrekenen fiscaal verlies na aangifte vpb De waarde is gebaseerd op de contante waarde van de latente belastingvordering, deze wijkt door de korte beschouwingsperiode niet af van de nominale waarde. Jaarstukken

38 Voor het woningbezit wordt voor tijdelijke waarderingsverschillen geen latentie verantwoord omdat de contante waarde van dit actief gelet op de zeer lange exploitatie tendeert naar nihil. Indien deze latentie nominaal zou worden gewaardeerd dan zou deze latentie ,- bedragen waarin is opgenomen een latentie van afschrijvingspotentieel van k. Huuropbrengsten Hier worden de huuropbrengsten opgenomen die uit de exploitatie van het vastgoed worden gegenereerd. Dit zijn zowel de huuropbrengsten uit de exploitatie van het Daeb-vastgoed als het niet-daeb-vastgoed. De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2016 was 1,00% (in ,75%). Conform de wettelijke voorschriften en de afspraken met de huurdersvertegenwoordiging zal het huurverhogingspercentage per 1 juli ,55% bedragen. De huuropbrengsten zijn gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid, daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. l. Opbrengsten en lasten servicecontracten Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en verlening van de diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben. m. Lasten verhuur en beheeractiviteiten Hier worden de directe en indirecte kosten verantwoord die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten. Hierbij kan worden gedacht aan: - lonen en salarissen voor personeel dat primair bezig is met de exploitatie van het vastgoed; - verhuurdersheffing. De systematiek van toerekening is toegelicht onder u. Toerekening baten en lasten. n. Lasten onderhoudsactiviteiten Aan deze post worden de lasten toegerekend die betrekking hebben op de onderhoudslasten. Dit betreffen naast onderhoudslasten ook personeelslasten en overige bedrijfslasten. De systematiek van toerekening is toegelicht onder u. Toerekening baten en lasten. Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. o. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Aan deze posten worden de directe lasten met betrekking tot de exploitatie van het bezit toegerekend die geen betrekking hebben op de verhuur en beheeractiviteiten of onderhoudsactiviteiten. Gedacht kan worden aan: - onroerendezaakbelasting; - verzekeringskosten. De systematiek van toerekening is toegelicht onder u. Toerekening baten en lasten. p. Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille De post nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde van het bestaand bezit en de toegerekende organisatiekosten. Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). q. Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille in het verslagjaar. Jaarstukken

39 r. Opbrengsten en kosten overige activiteiten Hieronder worden onder ander de inschrijfgelden van woningzoekenden en de incidentele opbrengsten verantwoord. s. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa ten dienste van exploitatie De afschrijvingen (im)materiële vaste activa ten dienste van exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. Aangezien de vaste activa voornamelijk bestaat uit activa ten behoeve van de technische dienst zijn de afschrijvingen de post lasten onderhoudsactiviteiten. t. Lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten Op 31 december 2016 had de Stichting Woningbouw Achtkarspelen 29 personeelsleden, van wie 10 parttimers, in vaste dienst (25,4 formatieplaatsen, waarvan 9,4 technische dienst uitvoerend). In 2016 zijn geen medewerkers uit dienst getreden. Met 4 medewerkers met een tijdelijk dienstverband is een vast dienstverband overeengekomen. De gemiddelde leeftijd was ultimo ,3 jaar ( ,3 jaar). De lonen en de salarissen worden op grond van de arbeidsvoorwaarden opgenomen voor zover ze verschuldigd zijn aan de werknemers. De pensioenvoorziening is ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de woningcorporaties (SPW). Deze voorziening voor alle medewerkers is een zogenaamde toegezegde pensioenregeling. De werkgever heeft in het geval van een tekort geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De beleidsdekkingsgraad van het betrokken pensioenfonds bedraagt ultimo 2016 volgens opgave van het fonds 104%. In 2016 heeft het SPW een herstelplan ingediend bij De Nederlandsche Bank (DNB). Dit herstelplan is goedgekeurd. Op basis van de situatie eind 2015 verwacht SPW ruim binnen de voor 2016 maximaal gestelde termijn van 11 jaar weer te beschikken over het wettelijk vereist eigen vermogen. Herstel moet vooral komen uit het beleggingsrendement. De lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten worden aan de verschillende activiteiten toegerekend middels de systematiek toegelicht in u. Toerekening baten en lasten. De heer Riekele Heida was het gehele jaar voor 100% de directeurbestuurder. Deze functionaris wordt op basis van de Wet normering topinkomens (WNT) gekenmerkt als een topfunctionaris. Het salaris van de directeurbestuurder is in overeenstemming met de beloningscode bestuurders Woningcorporaties klasse E, rekening houdend met het overgangsrecht. De beloning in het verslagjaar bedroeg ( ) en een bedrag van ( ) werd aan pensioenpremie afgedragen. De bijtelling van de dienstauto bedroeg ( ). In overeenstemming met de beloningscode honorering toezichthouders ontvingen de commissarissen een vergoeding exclusief btw en geen pensioenafdracht van: Naam (her) benoemd aftredend vergoeding (2015) onkostenvergoeding (2015) W. de Jong 1 jan ,- ( 6.158,-) 806,- ( 801,-) J. Roosma 1 jan ,- ( 6.158,-) 806,- ( 801,-) W. Miedema 1 dec ,- ( 9.237,-) 806,- ( 801,-) A. van Dellen-Veenema 1 dec ,- ( 6.158,-) 806,- ( 801,-) A. Helfrich Hartsema 1 jan ,- 806,- De heer W. Miedema is voorzitter, de heer J. Roosma is vice-voorzitter en de overige personen zijn leden van de raad van commissarissen. u. Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houden met de effectieve rentevoet van die betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen lening. Activering van rente vindt niet plaats. v. Toerekening baten en lasten Om tot de functionele indeling van de winst-en-verliesrekening te komen wordt gebruik gemaakt van een kostenverdeelstaat. Hierbij worden de personeelslasten verdeeld op basis van de werkelijke activiteiten van de werknemers. De overige bedrijfskosten zijn conform deze verdeelsleutel verdeeld. Jaarstukken

40 Toelichting Balans (Activa in 1.000,-) Verslagjaar Vorig verslagjaar MATERIELE VASTE ACTIVA DAEB vastgoed in exploitatie Grondkosten waarde 1 januari investeringen af : boekwaarde verkopen af : overige mutaties Bouwkosten aanschafwaarde minus afschrijvingen cumulatieve waardeveranderingen waarde 1 januari investeringen af: boekwaarde verkopen bij/af: bedrijfswaarde af: afschrijving Vervaardings- of verkrijgingsprijs minus afschrijvingen en waardeverminderingen impact stelstewijziging marktwaarde bij/af: marktwaarde bestaand bezit bij/af: marktwaarde toevoeging bezit af: marktwaarde afname bezit Niet DAEB vastgoed in exploitatie Grondkosten waarde 1 januari investeringen af : boekwaarde verkopen 0 0 af : overige mutaties Bouwkosten aanschafwaarde minus afschrijvingen cumulatieve waardeveranderingen 0 0 waarde 1 januari investeringen af: boekwaarde verkopen 0 0 af: afschrijving Vervaardings- of verkrijgingsprijs minus afschrijvingen en waardeverminderingen impact stelwijzijziging marktwaarde bij/af: marktwaarde bestaand bezit -8 4 bij: marktwaarde toevoeging bezit 0 0 af: marktwaarde afname bezit Jaarstukken

41 Toelichting Balans (Activa in 1.000,-) Verslagjaar Vorig verslagjaar Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie waarde 1 januari effecten stelselwijziging 0 9 boekwaarde per 1 januari bij: investeringen af: vervallen project 0 0 af: toevoeging sociaal vastgoed in exploitatie af: voorziening onrendabele investering Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie aanschafwaarde cumulatieve afschrijvingen waarde 1 januari bij: investeringen af: afschrijvingen FINANCIELE VASTE ACTIVA Latente belastingvordering waarde 1 januari fiscaal resultaat verwachte aanwending volgend verslagjaar Lening u/g lening SKZ waarde 1 januari jaarlijkse aflossing Jaarstukken

42 Toelichting Balans (Passiva in 1.000,-) Verslagjaar Vorig verslagjaar EIGEN VERMOGEN herwaarderingsreserve waarde 1 januari realisatie uit hoofde van verkoop en sloop toename uit hoofde van stijging vam de marktwaarde afname uit hoofde van daling van de marktwaarde -9 0 overige mutaties overige reserves waarde 1 januari volgens jaarrekening vorig boekjaar effect stelselwijziging boekwaarde per 1 januari toename uit hoofde van daling van de marktwaarde 9 afname uit hoofde van stijging van de marktwaarde realisatie uit hoofde van verkoop en sloop bij/af: jaarresultaat VOORZIENINGEN Voorziening onrendabele investering nieuwbouw waarde 1 januari volgens jaarrekening vorig boekjaar effect stelwijziging boekwaarde per 1 januari toevoeging aanwending verwachte aanwending volgend verslagjaar verwachte looptijd langer dan 1 jaar 0 0 Voorziening jubileumuitkeringen waarde 1 januari toevoeging 9 8 aanwending verwachte aanwending volgend verslagjaar 4 2 verwachte looptijd langer dan 1 jaar LANGLOPENDE S CHULDEN Schulden/leningen kredietinstellingen waarde 1 januari toename leningen aflossing aflossing 1e jaar na verslagjaar aflossingen 2e t/m 5e jaar na verslagjaar looptijd langer dan 5 jaar Jaarstukken

43 Toelichting Winst- en Verliesrekening (in 1.000) Verslagjaar Vorig verslagjaar Huuropbrengsten woningen en woongebouwen onroerende zaken niet zijnde woningen leegstand totaal Lasten verhuur en beheeractiviteiten directe personeelslasten verhuurderheffing heffing Autoriteit woningcorporaties algemene beheerkosten totaal Lasten onderhoudsactiviteiten directe personeelasten algemene beheerkosten afschrijvingslasten vervoermiddelen planmatig onderhoud energiebesparende maatregelen onderhoud op verzoek totaal Overige directe operationele lasten exploitatie bezit saneringssteunbijdrage 0 0 onroerend zaakbelasting waterschapslasten brand- stormverzekering totaal Overige organisatiekosten directe personeelslasten algemene beheerkosten taxateur marktwaarde betaalde accountantscontrole jaarstukken fiscale advisering -4-6 matching Centrada 0-15 totaal Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten rente deposito's 5 12 rente verstrekte lening SKZ rente diversen 9 9 totaal Rentelasten en soortgelijke kosten rente kapitaalmarkt leningen afsluitprovisie -4-3 bankkosten rente rekening courant 0 0 totaal Directe personeelslasten lonen en salarissen sociale lasten pensioenlasten totaal Jaarstukken

44 E. Overige relevante aspecten Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Voor 2017 en daaropvolgende jaren zijn nog geen nieuwbouwverplichtingen aangegaan. Jaarresultaat Het positieve jaarresultaat van 5,1 miljoen wordt toegevoegd aan het eigen vermogen. Gebeurtenissen na balansdatum Zoals gebruikelijk is het jaarverslag binnen drie weken na afloop van het verslagjaar opgemaakt, behoudens dit jaar de waardering van de materiële vaste activa. Tot aan het vaststellen van het verslag hebben zich geen belangrijke gebeurtenissen voorgedaan die noodzaken dit op te nemen in dit jaarverslag. Stichting Kantoorpand Zwanebloem Het kantoorgebouw aan de Zwanebloem te Buitenpost wordt gehuurd van de Stichting Kantoorpand Zwanebloem (SKZ), waarbij de 3 e tienjaars termijn loopt tot en met Na deze periode wordt de overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 10 jaar. De huurprijs bedraagt ,- (excl btw) waarbij de onderhoudslasten voor rekening van SWA zijn. Overeenkomstig de niet geconsolideerde jaarrekening van de SKZ had deze per 31 december 2016 een positief vermogen van ,-. Buitenpost, 27 juni Riekele T. Heida directeurbestuurder Vaststelling raad van commissarissen Op 27 juni 2017 heeft de raad van commissarissen een gesprek gehad met de accountant. De raad van commissarissen heeft het verslag van de directeurbestuurder over het jaar 2016 bestudeerd. Voorts heeft de raad van commissarissen kennis genomen van de door Deloitte afgegeven controleverklaring en het verslag van de bevindingen over de jaarrekening De raad van commissarissen heeft de jaarrekening vastgesteld. Buitenpost, 27 juni W. Miedema A. van Dellen Veenema J. Roosma A. Helfrich - Hartsema Jaarstukken

45 Jaarstukken

46 Jaarstukken

47 Jaarstukken

48 Jaarstukken

49 Jaarstukken

50 Swaddepaed Twijzelerheide