7 Gemengd regionaal bedrijventerrein Sterrenhoek

Transcriptie

1 7 Gemengd regionaal bedrijventerrein Sterrenhoek 49

2 A Relatie met het afbakeningsproces In de hypothese van gewenste ruimtelijke structuur van het regionaalstedelijk gebied Aalst wordt dit gebied aangeduid als specifiek regionaal bedrijventerrein voor transport en distributieactiviteiten. Binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan wordt dit terrein bestemd als een gemengd regionaal bedrijventerrein. De doelstelling om het gebied in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan voor de afbakening van het regionaalstedelijk gebied Aalst op te nemen zijn de volgende: de ontwikkeling van de grotendeels nog onbebouwde terreinen als gemengd regionaal bedrijventerrein (productie en transport, expeditie en logistieke) door een overheid mogelijk maken. het functioneren van de Wegenregiepost beheerd door de Administratie Wegen en Verkeer veilig te stellen en - mits een interne ruimtelijke reorganisatie - de juridische beperkingen inzake het afleveren van bijkomende stedenbouwkundige vergunningen te weg te nemen. het normaal functioneren van de hoofdinfrastructuren in het gebied of aan de rand van het gebied waarborgen. B Bestaande feitelijke en juridische toestand Kaart 7.1 Bestaande feitelijke toestand: percelering Kaart 7.2 Bestaande feitelijke toestand: topografische kaart Kaart 7.3 Bestaande feitelijke toestand: luchtfoto met aanduidingen Kaart 7.4 Bestaande juridische toestand: gewestplan Kaart 7.5 Bestaande juridische toestand: verkavelingen en contouren BPA's Kaart 7.6 Bestaande juridische toestand: andere plannen D mast zijn rechtstreeks ontsloten naar de in de richting van Aalst. De open begroeiing langsheen de ter hoogte van het gebied Sterrenhoek laat een visuele relatie toe. de Churchillsteenweg als enerzijds ontsluitingsweg voor de bedrijventerreinen Erembodegem-Zuid I, II en III en de wegenregiepost naar de. De steenweg heeft aan de zuidelijke zijde het karakter van een woonstraat en heeft aan de zijde van het gebied Sterrenhoek een gesloten parkachtig karakter. het grote ronde punt dat het lokale en regionale zelfs internationale verkeer tussen de richting Ninove en richting -Aalst, de Geraardbergsesteenweg (N460), de Churchillsteenweg en enkele lokale straten organiseert. Op de randen van dit ronde punt komen vooral activiteiten voor gebruik maken van de zichtlocatie aan dit verkeersplein (tweede handsverkoop, benzinestation, tavernefeestzaal, ). de wegenregiepost die is ontsloten via de Churchillsteenweg. De wegenregiepost omvat een bebouwd gedeelte aan de steenweg en dieper op het perceel opslag van signalisatie- en onderhoudsmateriaal. de overige bebouwing op het terrein (verlaten landbouwloods, ) die niet als structuurbepalend voor de ontwikkeling van het gebied wordt beschouwd. Visie en ruimtelijk concepten inzake inrichting en ontwikkeling Een compact gemengd regionaal bedrijventerrein als uitbreiding van het bedrijventerrein te Erembodegem en goed ontsloten naar het op- en afrittencomplex van. Erembodegem Type In het gebied Grensstellend Gewestplan Aalst-Ninove-Geraardsbergen- Zottegem KB 30/05/1978 BPA Geen Geen Beschermd monument Geen Geen Beschermd landschap Geen Geen Beschermde dorpsgezicht Geen Geen Vogelrichtlijngebied Geen Geen Habitatrichtlijngebied Geen Geen Verkavelingsvergunning Geen Geen Aalst-Ninove-Geraardsbergen- Zottegem KB 30/05/1978 Wijziging BVR 13/09/1995: reservatiestrook langs werd vervangen door bestaande hoofdverkeersweg Het ontsluitingspunt van het gemengd regionaal bedrijventerrein tegenover de ontsluiting van het bedrijventerrein Erembodegem Zuid In functie van de leesbaarheid wordt de ontsluiting van het nieuwe bedrijventerrein tegenover de inkom van het bestaande bedrijventerrein Erembodegem Zuid aangelegd. Enkel het bestaande tankstation kan rechtstreeks ontsloten blijven op de. Sterrenhoek Welle C Bestaande ruimtelijke structuur en begrenzing van het gebied Het gebied wordt begrensd: in het noorden en het oosten door het oprittencomplex en Gent-Brussel in het westen door de Aalst-Ninove in het zuiden door de Churchillsteenweg De structuurbepalende elementen voor het gebied zijn: de en het oprittencomplex met de met een dichte schermbeplanting naar het gebied Sterrenhoek waardoor er geen visuele relatie bestaat tussen de snelweg en het gebied de als ontsluitingsweg naar de van delen van het stedelijk gebied Aalst en de bestaande bedrijventerreinen Erembodegem Zuid I, II en III. De weg is ingericht als autoweg met gescheiden rijbanen en dicht begroeide middenberm. Enkel het bestaande benzinestation, het hoekgebouw in gebruik als tweede handsautoverkoop en de voorlopige GSM 50

3 Een dicht groen scherm als buffer naar het wonen in de Churchillsteenweg en een groen poorteffect aan inkom Het groene beeld van het gebied Sterrenhoek naar de Churchillsteenweg wordt versterkt door de aanleg van een dicht groen scherm met maximaal behoud van bestaande, interessante bomen. De toegang van het gemengd regionaal bedrijventerrein wordt als een groene poort opgevat identiek aan de bestaande groene toegang tot het bedrijventerrein Erembodegem Zuid II. Behoud van de gebouwen van de Wegenregie, ontsloten via de Churchillsteenweg. Wegenregie Visuele openheid naar de, geslotenheid naar het oprittencomplex, de en de Churchillsteenweg De nieuw in te planten gebouwen aan de zijde van de worden niet afgeschermd naar de weg maar opgevat als een aantrekkelijke stedelijke gefragmenteerde gevelwand. De bestaande groene bermen langsheen de oprit, de en de nieuwe groene scherm langsheen de Churchillsteenweg omsluiten het geheel van het gemengd regionaal bedrijventerrein en de Wegenregiepost en creëren geslotenheid. E Geen. Acties ter realisatie Verzorgde gebouwen gericht naar de en enkel ontsloten via centrale ontsluitingsweg in het terrein Voortbouwend op de bestaande bebouwingstypologie langsheen de oostelijke zijde van de vanaf het ronde punt, wordt de wand van het gemengd regionaal bedrijventerrein opgevat als een rij met vrijstaande verzorgde gebouwen. Het bestaande benzinestation met aanliggende bedrijfswoning maakt deel uit van deze gebouwenrij. Alle gebouwen, met uitzondering van het benzinestation, worden uitsluitend ontsloten via een centrale ontsluitingsweg in het gemengd regionaal bedrijventerrein. 51

4 F Vertaling naar verordenende stedenbouwkundige voorschriften inhoudelijke elementen Inhoudelijke elementen eisen gesteld aan inhoudelijke elementen Verordenende stedenbouwkundige voorschriften Op te heffen voorschriften Gemengd regionaal bedrijventerrein Sterrenhoek Een compact bedrijventerrein in één fase te ontwikkelen. Het behoud van de reservatiestrook voor de ringweg is niet gewenst omdat de op het gewestplan aangegeven oplossing te veel ruimtebeslag legt op de gebieden in de omgeving van het op- en afrittencomplex. Uitsluitend volgende bedrijfsactiviteiten zijn toegelaten: Alle vormen van productieactiviteiten waarbij het aan de beheerder toekomt te oordelen of bepaalde productieactiviteiten moeten worden geweerd omwille van hinder voor omgevende bedrijven, laagwaardige uitstraling of omwille van concurrentie met de bestaande meer geprofileerder terreinen in dezelfde economische regio. Op- en overslag. Voorraadbeheer Groupage Fysieke distributie, waarbij distributie wordt opgevat als een verbreding van transportactiviteiten met bepaalde behandelingen van de te transporteren producten. Het is normaal dat er voor het goed functioneren van een bedrijf met een productieactiviteit kantoorruimte en een beperkt aantal toonzalen noodzakelijk zijn. De productieactiviteit blijft echter de hoofdactiviteit op het bedrijventerrein. Een loket of kleinhandelsfunctie wordt beter voorzien in een gemengde omgeving (stationsomgeving, gemengd stedelijk deel). Zowel de bedrijven met groot als met klein veiligheidsrisico (Sevesobedrijven) zijn verboden omdat er onvoldoende afstand kan gehouden worden ten opzichte van de bebouwing en omdat het om een bedrijventerrein met een kleine oppervlakte gaat. Dit verbod is ingegeven omwille van veiligheidsaspecten. Minimale perceelsoppervlakte 5000m² in functie van regionale bedrijven Bestaand benzinestation (+ bedrijfswoning) te behouden Nieuw in te planten gebouwen aan de zijde van de worden opgevat als een aantrekkelijke stedelijke gefragmenteerde gevelwand. Artikel 7.1 Gemengd regionaal bedrijventerrein Sterrenhoek Het gemengd regionaal bedrijventerrein is bestemd voor bedrijven van regionaal belang met volgende activiteiten: - productie van goederen - op- en overslag, voorraadbeheer, groupage en fysieke distributie. Kleinhandel, autonome kantoren en agrarische productie zijn niet toegelaten. Kantoren en beperkte toonzalen gekoppeld aan de productieactiviteit van individuele bedrijven zijn toegelaten. Deze activiteiten mogen geen intensieve loketfunctie hebben. De toonzalen mogen maximum 10% van de bebouwde gelijkvloerse oppervlakte innemen ongeacht op welk niveau zij worden ingericht. Inrichtingen die vallen onder het Samenwerkingsakkoord van 21 juli 1999 tussen de Federale Staat, het Vlaamse Gewest, het Waalse Gewest en het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest betreffende de beheersing van zware ongevallen waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken, zijn niet toegelaten. De minimale perceelsoppervlakte bedraagt 5000m². Inrichtingen voor de huisvesting van bewakingspersoneel van maximaal 200m² vloeroppervlakte geïntegreerd in het bedrijfsgebouw zijn toegelaten. Een benzinestation en bijhorende bedrijfswoning zijn toegelaten op de plaats waar op het ogenblik van definitieve goedkeuring van dit plan het bestaande benzinestation is gevestigd. Ook uitbreiding van het bestaande benzinestation is mogelijk. Een carpoolparking is toegelaten. parkgebied tussen Geraardsbergse steenweg ) en Churchillsteenweg en reservatiegebied aan te leggen hoofdverkeersweg Een carpoolparking kan voorzien worden op het terrein. De ontsluiting ervan gebeurt net als voor het bedrijventerrein via het kruispunt van de Churchillsteenweg en de Industrielaan. Aandacht voor de archeologische implicatie van de ontwikkeling van het gebied. Het ontsluitingspunt van het gemengd regionaal bedrijventerrein tegenover het bedrijventerrein van Erembodegem Het bedrijventerrein wordt uitsluitend ontsloten via het bestaande kruispunt met de Churchillsteenweg en de Industrielaan. Het bestaande benzinestation kan rechtstreeks naar de worden ontsloten. 52

5 Inhoudelijke elementen eisen gesteld aan inhoudelijke elementen Verordenende stedenbouwkundige voorschriften Op te heffen voorschriften Verder worden inrichtingsprincipes met het oog op zuinig ruimtegebruik vooropgesteld. Mits motivering vanuit andere regelgeving, aard van de bedrijvigheid en aard van de activiteiten en de gefaseerde oprichting van bedrijfsgebouwen zijn er afwijkingen mogelijk. Het is de bedoeling dat een aanvrager van een stedenbouwkundige vergunning deze motieven in zijn aanvraag opneemt, zodat de vergunningverlenende overheid de afwijking kan motiveren. Er zijn motieven voor afwijking, maar die moeten duidelijk omschreven worden. Een evident voorbeeld van "verplichting uit andere regelgeving" is een bepaalde veiligheidsafstand voor bedrijven met een veiligheidsrisico. Een parking voor vrachtwagens kan essentieel zijn voor de bedrijfsvoering en kan aldus gemotiveerd worden vanuit de aard van de bedrijvigheid en de aard van de activiteiten. Het bouwen op minstens één perceelsgrens van individuele bedrijfsgebouwen kan diverse resultaten van koppeling van gebouwen opleveren, bijvoorbeeld: Met het oog op zuinig ruimtegebruik worden inrichtingsprincipes vooropgesteld. Afwijkingen zijn toegestaan op gemotiveerde basis. Motieven hebben betrekking op: verplichtingen vanuit andere regelgeving; de aard van de bedrijvigheid en de aard van de activiteiten; de gefaseerde oprichting van bedrijfsgebouwen. De inrichtingsprincipes zijn de volgende: Het bouwen in meerdere lagen, het maximaal bezetten van het perceel en het bouwen op minstens één perceelsgrens is verplicht. Ondergrondse bouwlagen zijn toegelaten. Parkeren wordt gegroepeerd voor verschillende bedrijven, ondergronds, in een meerlagig parkeergebouw of op het dak van een bedrijfsgebouw. Per bedrijf kunnen 10 parkeerplaatsen aansluitend bij het bedrijfsgebouw worden voorzien. De bedrijfsgebouwen worden dusdanig gebouwd dat ze aanpasbaar zijn in functie van hergebruik. Het parkeren ondergronds of op het dak van een bedrijfsgebouw geldt in principe voor de gegroepeerde parking. Het maximum van 10 geldt voor de niet-gemeenschappelijke parkeerplaatsen aansluitend bij het bedrijfsgebouw. Bouwvrije strook langs de Groene berm langs de Churchillsteenweg met poorteffect en behoud van het hoogstammig groen, beheerd door de eigenaar Visuele openheid naar de door middel van bouwvrije strook, lage begroeiing en verzorgde voorkanten van bebouwing In de groene berm langs de Churchillsteenweg van minimaal 8 meter breedte gemeten vanuit de zuidelijke rand van het gemengd regionaal bedrijventerrein is geen enkele vorm van bebouwing of verharding mogelijk. De begroeiing wordt over de volledige breedte aangelegd met maximaal behoud van de bestaande hoogstammige bomen en wordt door de eigenaar beheerd als een dicht, groen scherm Ter hoogte van de toegang tot het gemengd regionaal bedrijventerrein worden alle maatregelen genomen om een groen poorteffect te creëren. Artikel 7.2 Bouwvrije strook langs Het gebied is bestemd als bouwvrije strook langs de. Dit is een bestemming in overdruk op de bestemming aangegeven in 7.1. In de bouwvrije strook zijn geen stedenbouwkundige handelingen als bedoeld in artikel 99, 1 van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening toegelaten, ongeacht of er een stedenbouwkundige vergunning vereist is. Dit verbod is niet van toepassing op werken en handelingen die nodig zijn voor het functioneren van de als primaire weg II en de aanleg van ondergrondse leidingen. In de bouwvrije strook en binnen het huidig ingenomen gebied zijn tijdelijke en verwijderbare constructies en ingrepen toegelaten voor de parkgebied langs Geraardsbergse steenweg () tussen Churchillsteenweg en 53

6 Inhoudelijke elementen eisen gesteld aan inhoudelijke elementen Verordenende stedenbouwkundige voorschriften Op te heffen voorschriften exploitatie van het (bestaande) benzinestation. Over de volledige breedte van de bouwvrije strook wordt lage streekeigen begroeiing aangelegd. Na aanleg van een of meerdere leidingen is een maximale heraanleg van de begroeiing verplicht. Bouwvrije strook langs de Gebied voor publiek wegenonderhoud en beheer Gesloten groenscherm en bouwvrije strook langs, beheerd door de eigenaar Het functioneren van de als hoofdweg moet verzekerd blijven Behoud van de gebouwen van de Wegenregie, ontsloten via de Churchillsteenweg uitsluitend activiteiten toegelaten die betrekking hebben op het publieke wegenonderhoud en beheer groene berm langs Churchillsteenweg met behoud van het hoogstammig groen, beheerd door de eigenaar Artikel 7.3 Bouwvrije strook langs Het gebied is bestemd als bouwvrije strook. In de bouwvrije strook zijn geen stedenbouwkundige handelingen als bedoeld in artikel 99, 1 van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening toegelaten, ongeacht of er een stedenbouwkundige vergunning vereist is. Dit verbod is niet van toepassing op werken en handelingen die nodig zijn voor het functioneren van de als hoofdweg en de aanleg van ondergrondse leidingen. Het bestaande groenscherm wordt afgewerkt over de volledige breedte en wordt door de eigenaar beheerd als een dicht, groen scherm. Na aanleg van een of meerdere ondergrondse leidingen is een maximaal heraanleg van de begroeiing verplicht. Artikel 7.4 Gebied voor publiek wegenonderhoud en beheer Het gebied is bestemd voor activiteiten die betrekking hebben op het publieke wegenonderhoud en beheer Het gebied wordt ontsloten via de bestaande erftoegang aan de Churchillsteenweg. parkgebied langsheen en op- en afrittencomplex tussen Geraardsbergsesteenweg () en Churchillsteenweg reservatiegebied aan te leggen hoofdverkeersweg parkgebied langsheen Churchillsteenweg gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen reservatiegebied aan te leggen hoofdverkeersweg Groene berm langs Churchillsteenweg met poorteffect en behoud van het hoogstammig groen, beheerd door de eigenaar In de groene berm langs de Churchillsteenweg van minimaal 8 meter breedte gemeten vanuit de zuidelijke rand van het gebied voor publiek wegenonderhoud en beheer is geen enkele vorm van bebouwing of verharding mogelijk. De begroeiing wordt over de volledige breedte aangelegd met maximaal behoud van de bestaande hoogstammige bomen en wordt door de eigenaar beheerd als een dicht, groen scherm. De bestaande erftoegang langs de Churchillsteenweg kan behouden blijven. Wanneer de huidige activiteiten om één of andere reden zouden verdwijnen dan kan dit gebied als deel van het gemengd regionaal bedrijventerrein worden ontwikkeld. De erftoegang langs de Churchillsteenweg wordt dan opgeheven Wanneer de activiteiten bedoeld in worden stopgezet krijgt het gebied de bestemming zoals aangegeven in De bepalingen van blijven dan van toepassing, uitgezonderd de toegang tot de Churchillsteenweg, die dan wordt geregeld zoals aangegeven in