NOTA GRONDBELEID Gemeente Twenterand

Transcriptie

1 NOTA GRONDBELEID 2010

2 2 INHOUD 1. INLEIDING 3 2. DOELSTELLING EN WERKINGSSFEER VAN DE NOTA 4 3. WETTELIJKE KADERS 5 4. BESTAAND BELEID 8 5. GRONDPOLITIEK VERWERVING BEHEER KOSTENVERHAAL CONSEQUENTIES EXPLOITATIES SAMENVATTING BELEIDSBESLISSINGEN 26

3 3 1. INLEIDING De Gemeentewet bepaalt dat de begroting, de begrotingswijzigingen, de meerjarenraming, het jaarverslag en de jaarrekening van de gemeente dienen te voldoen aan bij of krachtens algemene maatregel van bestuur te geven regels. Dit betreft het Besluit Begroting en Verantwoording dat met ingang van 1 februari 2003 in werking is getreden. Vanaf 1 januari 2004 zijn gemeenten op basis van het genoemd Besluit verplicht een paragraaf grondbeleid op te nemen in de jaarbegroting. In de jaren na 2004 is jaarlijks de Paragraaf Grondbeleid in de beleidsbegroting van de gemeente Twenterand opgenomen. Die paragraaf is gebaseerd op de KADERNOTA GRONDBELEID Bij besluit van de raad van de gemeente Twenterand van 8 juli 2004 werd die kadernota vastgesteld. De genoemde kadernota behoeft actualisering. De hoofdreden daarvan is, dat op 1 juli 2008 de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro), waarin opgenomen de Grondexploitatiewet, in werking is getreden. Gemeenten hebben per 1 juli 2008 de beschikking gekregen over een verbeterd kostenverhaalsinstrumentarium. Zij kunnen publiekrechtelijke locatie-eisen stellen, alsmede eisen aan bepaalde woningbouwcategorieën. Met een Nota Grondbeleid maakt de gemeente aan burgers en marktpartijen kenbaar op welke wijze het grondbeleid wordt gehanteerd. Bovendien vormt het ambtelijk en bestuurlijk een toetsingskader. In de nota worden concrete ruimtelijke ontwikkelingsprojecten benoemd. Tevens wordt aangegeven op welke wijze de grondbeleidsinstrumenten worden ingezet om deze projecten te realiseren. In het verleden kozen veel gemeenten voor of een actief of een passief grondbeleid. Actief grondbeleid gaat uit van een overheersende rol voor de overheid die grond verwerft en uitgeeft en passief grondbeleid gaat uit van een overheersende rol van de grondeigenaar c.q. marktpartij. Tegenwoordig is in veel gemeenten, ook in Twenterand, bij nagenoeg elke locatieontwikkeling sprake van overleg en onderhandelingen tussen de gemeente en marktpartijen. De gemeente Twenterand heeft eerder al kenbaar gemaakt binnen het te voeren ruimtelijk- en volkshuisvestingsbeleid een regierol te willen vervullen. Woningbouw en bedrijfsvestigingsmogelijkheden per kern behoren door die regierol te worden gegarandeerd. Om de gewenste ontwikkelingen te kunnen bereiken wil de gemeente in het grondbeleid leidend zijn. Het is bekend dat steeds vaker private partijen vastgoedposities innemen en dat het gemeentelijke publiekrechtelijke instrumentarium (bestemmingsplannen, voorkeursrecht, onteigening en kostenverhaal) niet altijd voldoende toereikend is voor de realisatie van diverse plannen. Niettemin wordt in deze een maximale gemeentelijke prestatie nagestreefd.

4 4 2. DOELSTELLING EN WERKINGSSFEER VAN DE NOTA Grondbeleid is geen doel op zich. Het is een middel om doelen te realiseren die buiten het grondbeleid zijn gelegen en dan met name het planologische beleid. Grondbeleid zal dan ook moeten leiden tot een goed functionerende gemeente in termen van sociaaleconomisch functioneren, maar ook in fysieke zin, dat wil zeggen een goed en gezond vestigingsklimaat. Om dit te bereiken is een goede infrastructuur en een goed functionerende vastgoedmarkt nodig (huisvesting, bedrijven, winkels e.d.). Een definitie van het begrip gemeentelijk grondbeleid is niet algemeen te geven, maar in deze nota wordt de volgende definitie gehanteerd: Een activiteit van de lokale overheid waarbij op een uitvoeringsgerichte wijze sturing wordt gegeven aan de ruimtelijke ordening ten einde een goede en evenwichtige inrichting van de ruimte te verkrijgen, waarbij ook die voorzieningen kunnen worden gerealiseerd die niet door de particuliere sector worden ontwikkeld (sociale woningbouw, sociaal-culturele voorzieningen, openbaar vervoer, infrastructuur e.d.). De complexiteit van het grondbedrijf alsmede de ontwikkelingen in onze samenleving noodzaken tot het verschaffen van duidelijkheid omtrent de relevante aspecten van het door de gemeente Twenterand te voeren grondbeleid. De haalbaarheid en de uitvoerbaarheid van ruimtelijke plannen is in hoge mate afhankelijk van de effectiviteit van het te voeren grondbeleid. Een effectief grondbeleid betekent dat er een strategisch beleid moet worden gevoerd op alle relevante deelterreinen. Het grondbeleid van de gemeente Twenterand heeft tot doel de bestuurlijk en maatschappelijk gewenste ruimtelijke ontwikkelingen van de gemeente Twenterand mogelijk te maken door middel van aankoop, exploitatie en uitgifte van gronden dan wel door medewerking te verlenen aan de ontwikkeling van plannen door private partijen. Het doel van de nota is om voor de periode van heden tot 2014: - vast te stellen of er in het algemeen, voor de verschillende sectoren in het bijzonder en/of voor bepaalde projecten afzonderlijk een actief, passief of facilitair beleid dient te worden gevoerd; - vast te leggen op welke wijze inzicht in de vermogenspositie en het financieel perspectief van de gemeente dient te worden geboden (zie Fondsen en reserves hierna); - de (al dan niet voor verschillende sectoren afzonderlijk) toe te passen grondprijsmethodiek te bepalen (zie Procedures verkoopprijzen onder Bestaand beleid ); - vast te leggen van welk financieel en juridisch instrumentarium gebruik wordt gemaakt; - een eenduidige werkwijze te bepalen en goede modelvorming te initiëren voor verwerving, beheer en uitgifte (zie o.a. Verwervingsplan en Beheer ); - de kostenverhaalsmethodiek vast te leggen, alsmede de werkwijze bij het hanteren van bijzondere juridische instrumenten; - kennisopbouw te initiëren en de wijze van kennisborging te bepalen; - een voldoende geoutilleerde en bruikbare organisatie voor de uitvoering van het grondbeleid vast te leggen. De nota moet als richtinggevend worden beschouwd. Met het oog op gewenst maatwerk dient de nota flexibel te worden toegepast.

5 5 3. WETTELIJKE KADERS De Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening is het algemeen wettelijk kader voor het gemeentelijk grondbeleid. Daarnaast is er een aantal bijzondere aspecten van het grondbeleid uitgewerkt in andere wetten. Hieronder worden de wettelijke regelingen kort en bondig weergegeven. Wet ruimtelijke ordening In de op 1 juli 2008 door de Wet ruimtelijke ordening vervangen Wet op de Ruimtelijke Ordening was in artikel 42 de verplichting opgenomen, dat de gemeenteraad een verordening behoorde vast te stellen waarin de voorwaarden waren opgenomen waaronder de gemeente medewerking verleende aan particuliere grondexploitatie. In de nieuwe wet is een verplichting om een dergelijke exploitatieverordening vast te stellen niet meer opgenomen. In de Wet ruimtelijke ordening is nu de bepaling opgenomen dat de gemeenteraad gelijktijdig met het vaststellen van een bestemmingsplan een exploitatieplan kan vaststellen. Van het vaststellen daarvan kan de raad afzien indien het verhaal van kosten anderszins is verzekerd. Bij daadwerkelijk kostenverhaal op basis van een exploitatieplan zal dit geschieden tegelijk met de legesheffing bouwvergunning. In de nieuwe Wet ruimtelijke ordening is de Grondexploitatiewet opgenomen. Besluit ruimtelijke ordening Ingevolge artikel 3.1.6, onder i van dit Besluit dient een bestemmingsplan vergezeld te gaan van een toelichting, waarin de inzichten zijn neergelegd over de uitvoerbaarheid van het plan, met andere woorden of gekomen kan worden tot een realistische en sluitende grondexploitatie. Een dergelijke kosten-batenanalyse moet worden verwerkt in de toelichting van het bestemmingsplan. Gemeentewet Tot de bevoegdheden van het college van burgemeester en wethouders behoort krachtens artikel 160, lid 1, sub e van de Gemeentewet het besluiten tot privaatrechtelijke rechtshandelingen van de gemeente. Wet voorkeursrecht gemeenten De Wet voorkeursrecht gemeenten geeft de gemeente de mogelijkheid een voorkeursrecht te vestigen op een onroerende zaak. Het voorkeursrecht kan niet alleen voor woningen en bedrijven maar ook voor wegen en zelfs voor natuur gevestigd worden. Onteigeningswet In de onteigeningswet zijn regels opgenomen met betrekking tot de totstandkoming en de uitvoering van een onteigening. In deze wet staat tevens vermeld in welke gevallen onteigening mogelijk is. Milieuwetgeving De mogelijke aanwezigheid van een onaanvaardbare bodemverontreiniging vormt één van de meest hachelijke onderdelen bij transacties van onroerende zaken, maar ook bij de handel in grond en zand. Milieu(wetgeving) Wet- en regelgeving betreffende het milieucompartiment bodem is verwoord in diverse algemene en specifieke Wetten, Algemene maatregelen van Bestuur (AMvB s), Ministeriële Regelingen (MR) en overige regelingen. Binnen het omgevingsrecht volgen hierna de meest belangrijke: de Wet milieubeheer (algemene zorgplicht) de Wet bodembescherming (met bijvoorbeeld de specifieke zorgplicht bodemkwaliteit) Besluit bodemkwaliteit

6 6 Regeling bodemkwaliteit Woningwet Bouwverordening Bouwen op milieuhygiënisch verantwoorde grond De Woningwet heeft aan het bevoegd gezag (college van burgemeester en wethouders) de bevoegdheid gegeven, de beslissing op een aanvraag om een bouwvergunning aan te houden als uit een bodemonderzoek is gebleken dat er binnen het te bebouwen perceel sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Het laten uitvoeren van een verkennend bodemonderzoek alvorens tot bouwen wordt overgegaan is een verplichting uit de Bouwverordening. Hier is namelijk het verbod opgenomen dat niet op verontreinigde grond mag worden gebouwd. Voor de volledigheid wordt opgemerkt dat het hier gaat om de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem. Het onderzoek zegt dus niet vanzelfsprekend iets over de aanwezigheid van bodemvreemd materiaal in de grond, bijvoorbeeld oude autobanden, kunststofvoorwerpen, oud ijzer, asbest en overige materiaal dat binnen de definitie afval past. Bij het laten uitvoeren van een bodemonderzoek dient de opdrachtgever tot in detail te beschrijven welke resultaten hij aangetoond wil hebben. Als naast het standaard bodempakket (standaard aantal stoffen waarop de genomen grondmonsters worden geanalyseerd) bijvoorbeeld ook onderzoek moet worden gedaan naar de aanwezigheid van asbest, dient deze opdracht expliciet te worden verstrekt, omdat het een andere onderzoekmethode, -strategie en karakter vergt. Vooraf bepalen bodemkwaliteit Naast het feit dat in de Wet milieubeheer de algemene zorgplicht op de kwaliteit van het milieu, welke in acht genomen moet worden door iedereen, is opgenomen, is de Wm ook de basis om bij inrichtingen (bedrijven) een bodemonderzoek te eisen om bijvoorbeeld de 0-situatie van de milieuhygiënische bodemkwaliteit binnen de inrichting aan te tonen. Een dergelijk onderzoek is één van de middelen om na beëindiging van de bedrijfsmatige activiteiten te bepalen of de bodemkwaliteit binnen het perceel al of niet vanwege de bedrijfsmatige activiteiten is verslechterd. Om een dergelijk onderzoek af te kunnen dwingen worden voorschriften aan de milieuvergunning verbonden. Ook kunnen op deze wijze herhalingsonderzoeken en eindonderzoeken verplicht worden gesteld. Bovendien kan de Wet milieubeheer de basis zijn om bodembeschermende maatregelen af te dwingen. Het vorenstaande is in een vergelijkbare vorm ook af te dwingen op basis van het Activiteitenbesluit (Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer). Beschermen en multifunctioneel toepassen van grond De Wet bodembescherming (Wbb) is de specifieke wet om de kwaliteit en samenstelling van de bodem te beschermen. Een voor iedereen geldende zorgplicht om de kwaliteit en de samenstelling van de bodem niet nadelig te beïnvloeden is maar één van de vele beschermende maatregelen die de Wbb kent. Via een groot aantal aan de Wbb verbonden AMvB s en MR s worden risico s op een verminderde bodemkwaliteit en samenstelling tot een minimum beperkt. Wanneer het om welke reden toch tot een bodemverontreiniging is gekomen kent de Wbb een groot aantal eisen om de verontreiniging weer ongedaan te maken c.q. tot een verantwoorde milieuhygiënische kwaliteit terug te brengen. Het zogenaamd functiegericht saneren. De verplichting tot saneren rust in principe op de veroorzaker c.q. eigenaar van het perceel. Het multifunctioneel en zonder toestemming van het bevoegd gezag toepassen van vrijgekomen grond is in Nederland niet vanzelfsprekend. Het Besluit bodemkwaliteit kent bijvoorbeeld voor grond de volgende toetsingskaders: achtergrondwaarden, klassenindeling en bodemfunctieklassen. Deze toetsingskaders dienen vooraf aan het verplaatsen van grond getoetst te worden. Hiermee wordt er alles aan gedaan om grond van een vergelijkbare samenstelling bij elkaar te laten of te brengen. Het aantonen van de bodemsamenstelling dient anders dan het aantonen van de bodemkwaliteit te worden aangetoond met uitlooganalyses (het zogenaamde AP04-onderzoek) Reconstructiewet concentratiegebieden Het grondgebied van de gemeente Twenterand is gelegen binnen een reconstructiegebied. De doelstelling van deze wet is een integrale aanpak van de verbetering van de kwaliteit van gebieden die in het bijzonder kampen met problemen op het vlak van inrichting, landbouw, natuur, bos, landschap, recreatie, water en milieu.

7 7 De provincie heeft een centrale rol bij de uitvoering van de wet. Burgerlijk Wetboek In het Burgerlijk Wetboek zijn regels opgenomen met betrekking tot privaatrechtelijke overeenkomsten, verbintenissen, bijzondere overeenkomsten, etc. Aangezien een gemeente en haar activiteiten, en dan met name op het gebied van grondbeleid, een privaatrechtelijk karakter kan hebben, zijn de regelingen in deze wet van belang. Gemeentelijke verordeningen Uit de wetgeving vloeit een aantal gemeentelijke verordeningen voort die invloed hebben op het door de gemeente te voeren grondbeleid. Genoemd worden bouwverordening en exploitatieverordening.

8 8 4. BESTAAND BELEID Hieronder wordt weergegeven welk beleid, dat raakvlakken heeft met het grondbeleid, de gemeente Twenterand in voorbereiding heeft dan wel heeft vastgesteld. Ieder onderdeel wordt beknopt weergegeven. Kortheidshalve wordt verwezen naar de beleidsstukken c.q. regelingen. Toekomstvisie Twenterand 2030 economische vitaliteit en sociale weerbaarheid Deze is door de gemeenteraad vastgesteld op 14 april 2009 en geeft een doorkijk naar Het wordt gebruikt als toetsingskader voor de ontwikkeling van toekomstig beleid en het evalueren van bestaand beleid. De Toekomstvisie zal een uitwerking krijgen bij het vaststellen van een ruimtelijke structuurvisie voor heel de gemeente. Collegeprogramma Twenterand werkt In dit programma wordt op hoofdlijnen aangegeven welke richting de gemeente Twenterand wil inslaan. De doelstellingen zijn samengevat in een missie, luidende: De gemeente Twenterand wil een bloeiende plattelandsgemeente zijn waar het voor jong en oud, goed wonen, werken en leven is, gericht op duurzaamheid en groei. Om de missie succesvol te kunnen uitvoeren zijn per beleidsterrein prioriteiten aangeduid. Investeringsbudget stedelijke vernieuwing In de gemeente Twenterand is het zogenaamde ISV II programma in uitvoering. Dit programma loopt vanaf 2004 tot en met In het programma is aangegeven op welke wijze een samenhangend en integraal beleid zal worden gevoerd op het gebied van wonen, werken, mobiliteit, milieu, leefklimaat, bevorderen van de sociale samenhang en verhoging kwaliteit van de openbare ruimte. In de toekomstige ISV III periode ( ) worden op vergelijkbare doelstellingen prestatie-afspraken met de provincie gemaakt. Woonvisie Op 25 september 2003 heeft de gemeenteraad de woonvisie voor de gemeente Twenterand vastgesteld. De doelstellingen van het woonbeleid zijn vertaald in een actieplan. Denk bijvoorbeeld aan het realiseren van nieuwbouw voor senioren en het beschikbaar maken van bestaande woningen voor jongeren. In het najaar wordt de vaststelling door de gemeenteraad van de woonvisie verwacht. Sociaaleconomische visie De integrale sociaaleconomische visie moet worden gezien als een verbreding en verdieping van de in het ISV-rapport uitgewerkte thema s. In de nota worden de belangrijkste thema s en speerpunten voor het sociaaleconomisch beleid van de gemeente Twenterand benoemd. Dit resulteert vervolgens in een aantal concrete actiepunten. De nota werd op 29 augustus 2002 vastgesteld door de gemeenteraad. In 2006 is de nota geëvalueerd en zijn de activiteiten voor de periode vastgesteld. In 2010 zal, onder de vlag van de nieuwe structuurvisie, de sociaaleconomische visie voor de komende jaren ontwikkeld worden. Regeling voor de inschrijving op en de toewijzing van bouwkavels door c.q. aan kavelzoekenden Deze geactualiseerde regeling voor bouwkavels voor woningen werd op 30 juni 2009 vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders. Om te kunnen worden ingeschreven moet een kavelzoekende sociaal en/of economisch gebonden zijn aan de gemeente Twenterand. Burgemeester en wethouders kunnen op basis van de gemeentelijke Woonvisie prioriteit geven aan het stimuleren van de vestiging van mensen met hogere inkomens van buiten de gemeente Twenterand.

9 9 Ook kunnen burgemeester en wethouders bepalen dat een specifiek bouwproject uitsluitend mag worden toegewezen aan gegadigden, die aan nader te stellen eisen voldoen, zoals ouderen of gehandicapten. Regeling ex punt 4.7 van de Regeling voor de inschrijving op en de toewijzing van bouwkavels door c.q. aan kavelzoekenden Ook deze regeling werd op 30 juni 2009 vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders. Het betreft een kortingsregeling op de uitgifte van bouwterreinen met het oog op de bestaande economische omstandigheden en de daarmee samenhangende woningmarkt. Algemene verkoopvoorwaarden bij de verkoop van woningbouwkavels Deze ook geactualiseerde algemene verkoopvoorwaarden zijn ook op 30 juni 2009 vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders. Algemene verkoopvoorwaarden bij de verkoop van bedrijventerreinkavels Deze algemene verkoopvoorwaarden zijn op 18 augustus 2009 door het college van burgemeester en wethouders vastgesteld. Verkoop openbaar groen Het college heeft op 31 oktober 2002 het beleid met betrekking tot de verkoop van openbaar groen vastgesteld. Naar aanleiding van een evaluatie is het beleid met betrekking tot de verkoop van openbaar groen op 16 december 2003 op een aantal onderdelen bijgesteld. Het beleid zal binnenkort andermaal worden geëvalueerd. Exploitatieverordening Bij raadsbesluit van 28 november 2002 heeft de raad een exploitatieverordening vastgesteld. Deze regeling geeft de voorwaarden aan waaronder de gemeente medewerking zal verlenen aan het in exploitatie brengen van gronden door derden. De verordening is op 1 januari 2003 in werking getreden. Procedures verkoopprijzen De verkoopprijzen worden vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders. De prijzen worden opgenomen in de exploitatiebegrotingen. De verkoopprijzen zijn richtinggevend. Marktontwikkelingen, liggingsfactoren e.d. kunnen leiden tot prijsdifferentiatie. De prijs van een bouwkavel kan worden gebaseerd op de waarde van het te bouwen object (principe van de residuele waarde). Een residuele waarde wordt berekend aan de hand van de marktwaarde van een te bouwen object. Van die marktwaarde worden de (bouw)kosten en een redelijke winst voor de bouwer c.q. projectontwikkelaar afgetrokken, waarna de grondwaarde (als residu ) overblijft. Voorbeeld: een woning wordt verkocht voor ,-- (vrij op naam). Exclusief BTW is dat een bedrag van ,--. De aanneemsom is ,-- en de bijkomende kosten bedragen ,--. Daar komt nog 5% opslag en 5% winst bij, wat de totale kosten op ,-- brengt. Die kosten worden afgetrokken van de v.o.n.-prijs, waarna een bedrag overblijft van ,-- excl. BTW. Dat is de residuele grondwaarde. Nadeel van deze rekenmethode is dat voor elke berekening een nieuwe verkenning van de (woning)markt nodig is. Overigens zal het mogelijk blijven, dat bijzondere kavels in een plangebied worden verkocht aan de hoogste bieder. Voor bedrijventerreingrond geldt een lagere grondprijs. Hier wordt gewerkt met de comparatieve methode, dat wil zeggen een grondprijs die spoort met de prijzen elders in de regio. Voor woon-werkkavels op bedrijventerreinen moet voor het bedrijfsgedeelte bovenstaande (lagere) prijs ook worden betaald. Voor het woongedeelte geldt dan bijvoorbeeld de residuele grondwaarde.

10 10 Voor wat betreft wonen worden voor bouwkavels waarop sociale huurwoningen gebouwd worden vaste (ook lagere) prijzen gehanteerd, die zijn gerelateerd aan de prijzen in de regio. Zo ook geldt dat voor appartementencomplexen en voor niet-commerciële maatschappelijke voorzieningen. Bij de vaststelling van grondprijzen zijn de situering van het perceel, de locatie en welke kern belangrijke factoren voor de waardebepaling. Hierdoor kan er geen uniform prijsniveau vastgesteld worden voor alle kernen binnen de gemeente Twenterand. Er is een range (met minimum- en maximumprijzen) vastgesteld waarbinnen burgemeester en wethouders de prijzen per complex kunnen vaststellen en waardoor ook kan worden ingespeeld op actuele ontwikkelingen. Tevens kan hiermee de beleidsmatige en controlerende rol van de raad invulling krijgen. Range (alle bedragen zijn exclusief BTW) Soort bouw Eenheid Min. prijs Max. prijs Vrijstaande woningen m2 185,-- 250,-- 2-onder-1 kapwoningen m2 170,-- 230,-- Sociale woningbouw Huur kavel (max. 220 m2) , ,-- kavel (> 220 m2) , ,-- Koop kavel (max. 220 m2) , ,-- kavel (> 220 m2) , ,-- Appartementen appartement , ,-- Maatschappelijke doeleinden m2 135,-- 165,-- Commerciële doeleinden m2 225,-- 350,-- Industrieterrein m2 70,-- 125,-- Kantoorlocatie m2 125,-- 225,-- Woonwerk (woonlocatie) m2 135,-- 200,-- Begroting In de programmabegroting wordt in een paragraaf nader ingegaan op het grondbeleid. Tevens is in de begroting het financiële weerstandsvermogen aangegeven. Bouwen op open groene plekken In deze door de raad op 11 november 2008 vastgestelde beleidsnotitie heeft de gemeente het te voeren beleid voor het ontwikkelen van open groene plekken vastgelegd. Nota Inbreidingslocaties Op 8 december 2005 heeft de gemeenteraad de Beleidsnota Inbreidingslocaties gemeente Twenterand vastgesteld. De nota is een document met betrekking tot geschikte inbreidingslocaties voor wonen en andere functies in de gemeente. De nota werd op 18 januari 2007 geactualiseerd. Nota reserves en voorzieningen Op 10 december 2002 heeft de gemeenteraad de nota inzake beleidsuitgangspunten ten behoeve van in te stellen reserves en voorzieningen van de gemeente Twenterand vastgesteld (kortweg: nota reserves en voorzieningen). In deze nota is het beleid vastgesteld inzake reserves en voorzieningen. De nota werd laatstelijk op 11 juni 2009 geactualiseerd. Kernontwikkelingsplannen De aanleiding voor het opstellen van kernontwikkelingsplannen is gelegen in het ISV-rapport. In kernontwikkelingsplannen wordt op kernniveau een integrale ontwikkelingsvisie beschreven. Eind 2007 is het K(ern)O(ntwikkelings)P(lan) Westerhaar-Vriezenveensewijk tot stand gekomen. Voor Vroomshoop werd op 6 november 2007 door de gemeenteraad de Centrumvisie Vroomshoop vastgesteld.

11 11 Detailhandelsstructuurvisie Met betrekking tot een visie op de gemeentelijke detailhandelsstructuur en concrete strategieën voor de vier grootste centrumgebieden is in 2004 een detailhandelsstructuurvisie vastgesteld. In 2010 zal er, onder de vlag van de nieuwe structuurvisie, een herijking plaatsvinden. Visie bedrijventerreinen De bedrijventerreinenvisie van de gemeente Twenterand is vastgesteld in Per kern worden er uitspraken gedaan over de huidige bedrijventerreinen en de te ontwikkelen terreinen. In de Omgevingsvisie heeft de provincie de verplichting opgenomen dat gemeenten een bedrijventerreinenvisie opstellen als onderdeel van de gemeentelijke structuurvisie. Dit zal in 2010 uitgewerkt worden.

12 12 5. GRONDPOLITIEK 5.1 DEFINITIE Gemeentelijke grondpolitiek moet worden onderscheiden van het gemeentelijke grondbeleid. In deze nota wordt onder grondpolitiek het volgende verstaan: Het binnen het gemeentelijke grondbeleid maken van bestuurlijke keuzen met betrekking tot het te voeren beleid ten aanzien van grondverwerving, kostenverhaal en gronduitgifte. Zoals uit de bovengenoemde definitie blijkt gaat het bij grondpolitiek om een duidelijke bestuurlijke keuze. Binnen de grondpolitiek kan globaal een onderscheid worden gemaakt tussen actieve grondpolitiek en passieve grondpolitiek. 5.2 ACTIEVE GRONDPOLITIEK Bij actieve grondpolitiek verwerft de gemeente op een actieve manier de gronden die nodig zijn voor de (her)ontwikkeling van een project. Vervolgens draagt de gemeente zelf zorg voor het bouw- en woonrijp maken en geeft de gemeente zelf de grond uit. In dit geval kunnen alle productiekosten van de bouwrijpe grond in beginsel volledig in de uitgifteprijs worden verwerkt. De prijsstelling, de voorwaarden waaronder en aan wie de gronduitgifte geschiedt bepaalt de gemeente zelf. Dit zijn dus politieke keuzen. Kenmerken van actieve grondpolitiek zijn: Initiërend: de gemeente neemt zelf het initiatief tot (her)ontwikkeling en verwerft of onteigent op een actieve manier gronden; Instrumenteel: de gemeente heeft een aantal instrumenten die ze zal moeten inzetten om de actieve grondpolitiek maximaal te laten functioneren; Risiconemend: aangezien de gemeente de ontwikkeling zelf ter hand neemt, ligt ook het (exploitatie)risico van dit initiatief bij de gemeente. Daarentegen bestaat de mogelijkheid om eventuele winsten uit de grondexploitatie te genereren. Voordelen Het voeren van een actieve grondpolitiek heeft de volgende voordelen: 1) Het is een middel om (actief) bij te dragen aan: - het realiseren van een goede ruimtelijke ordening; - het sociale belang; - het volkshuisvestingsbelang; - het werkgelegenheidsbelang; 2) De beschikkingsmacht over de uit te geven gronden stelt de gemeente in staat sturend op te treden ten aanzien van het gewenste gebruik en bebouwing van de gronden en de kwaliteit van het toekomstige woonmilieu; 3) In beginsel kunnen alle gemeentelijke kosten van de bouwrijpe grond in de uitgifteprijs worden doorberekend; 4) Bij de vaststelling van de grondprijzen kan differentiatie plaatsvinden uit markttechnisch en economisch oogpunt en naar sterke en zwakkere functies, zoals bijvoorbeeld sociale woningbouw, bouw van seniorenwoningen; 5) Bij het hanteren van de marktprijs voor uitgeefbare grond is het in beginsel mogelijk een aanzienlijk hogere prijs te bedingen dan de kostprijs, hetgeen tot uitdrukking komt in een positief exploitatieresultaat. Dat positieve resultaat komt, hoe dan ook, ten goede aan de gemeenschap. Uitgangspunt zou moeten zijn: kostenneutraal voor de gemeente, tenzij andere (hogere) belangen gemoeid zijn met de ontwikkeling van een bestemmingsplan kunnen worden gerealiseerd. Voorbeeld is een bedrijfsverplaatsing uit een kern naar een nieuw bedrijventerrein. Verevening tussen plannen is daarmee tevens tevens ook een bestuurlijke keuze. Nadelen De nadelen van het voeren van een actieve grondpolitiek zijn: 1) Het produceren van bouwrijpe grond brengt risico s met zich mee. Denk bijvoorbeeld aan renteverliezen als gevolg van dure verwervingen en marktontwikkelingen;

13 13 2) De uitgiftemogelijkheden van grond zijn sterk van maatschappelijke en economische ontwikkelingen afhankelijk: inkomensontwikkelingen, beroepsbevolking, aftrekbaarheid hypotheekrente, recessie en hoogconjunctuur. 5.3 PASSIEVE GRONDPOLITIEK In het geval van passieve grondpolitiek wendt de gemeente haar publiekrechtelijke bevoegdheden aan ten behoeve van derden die zeggenschap hebben over de grond. De gemeente beperkt zich tot regulering van activiteiten van de private sector door middel van het bestemmingsplan annex exploitatieplan. Bij het voeren van een passieve grondpolitiek verandert de gemeentelijke rol van initiator in een voorwaardenscheppende en toezichthoudende rol. Kenmerken van passieve grondpolitiek zijn: kostenverhaal: verhaal van kosten van openbare voorzieningen; afwachtend: wachten op initiatieven vanuit de private sector; risicomijdend: de gemeente draagt in beginsel geen exploitatierisico. Voordelen Het voordeel van passieve grondpolitiek is het feit dat er geen financiële risico s worden genomen. Nadelen De nadelen van passieve grondpolitiek zijn: 1) de gemeente heeft geen initiërende, maar (slechts) een voorwaardenscheppende rol; 2) sturing op het gebied van fasering en tempo van planrealisatie ontbreekt doorgaans; 3) de mogelijkheden van kostenverhaal zijn beperkt tot hetgeen wettelijk is geoorloofd; 4) afspraken over differentiatie van de te realiseren bebouwing (sociaal, senioren, goedkoop, etc) zijn moeilijk afdwingbaar. 5.4 TUSSENVORM: PUBLIEK PRIVATE SAMENWERKING P(ubliek) P(rivate) S(amenwerking) is een tussenvorm van de twee hiervoor genoemde vormen. Binnen deze samenwerkingsvorm proberen de publieke en private sector gezamenlijk publiekrechtelijke en commerciële doelstellingen te realiseren. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de expertise van elke actor. De doelstellingen, voorwaarden en fiscale aspecten dienen vooraf duidelijk in beeld te worden gebracht en vastgelegd. Met betrekking tot de voor- en nadelen wordt verwezen naar hetgeen daarover is opgemerkt bij de paragrafen over de actieve en passieve grondpolitiek. Publiek Private Samenwerking is een tussenvorm van actieve en passieve grondpolitiek.de voordelen en de nadelen kunnen per samenwerking verschillen. Dit is afhankelijk van de uitkomst van onderhandelingen. In paragraaf 8.4 wordt nader ingegaan op publiek private samenwerking. 5.5 GEMEENTELIJK BELEID Gelet op de daaraan verbonden voordelen voor het effectief sturen van het ruimtelijk beleid en de gevolgen voor de economische uitvoerbaarheid wordt uit beleidsmatig oogpunt de voorkeur gegeven aan het voeren van een actieve grondpolitiek. Daarbij geldt dat voor locaties waar de risico s te groot zijn en/of indien er sprake is van particuliere grondexploitatie, gekozen wordt voor een passievere grondpolitiek. Bij dergelijke gevallen zullen binnen de wettelijke kaders bijvoorbeeld exploitatie- of samenwerkingsovereenkomsten worden gesloten. De gemeente heeft een sturende rol.

14 14 6. VERWERVING 6.1 ALGEMEEN Grondbeleid richt zich feitelijk op het realiseren van ruimtelijke ordeningsdoeleinden in de ruimste zin van het woord. De verwerving van onroerende zaken speelt zich af aan het begin van het proces van de productie van bouwgrond voor gronduitgifte. De verwervingsmogelijkheden zijn van belang voor de realisering van de gemeentelijke doeleinden. In deze nota wordt onder verwerving het volgende verstaan: Het verkrijgen van eigendommen al dan niet met behulp van wettelijke dwangmaatregelen waardoor sturing kan worden gegeven aan de concrete invulling van ruimtelijk, sociaal, volkshuisvestings- en economisch beleid. Actief grondbeleid betekent dat de gemeente gronden verwerft. De gemeente heeft een aantal instrumenten tot haar beschikking, te weten: 1. Minnelijke verwerving; 2. toepassing Wet voorkeursrecht gemeenten; 3. Onteigeningswet. In de hierna volgende paragrafen zal nader worden ingegaan op de instrumenten, het verwervingsplan als basis voor de eventueel te ondernemen verwervingsstappen en de bevoegdheden. Tenslotte wordt afgesloten met het gemeentelijke beleid. 6.2 MINNELIJKE VERWERVING Uitgangspunt bij iedere verwerving van een onroerende zaak is deze door middel van onderhandeling met de verkopende partij in eigendom te verwerven (i.c. de minnelijke verwerving). Afhankelijk van de complexiteit van de onroerende zaak kan worden besloten om vooraf door een externe deskundige een taxatie te laten verrichten om inzicht te krijgen in de waarde. De onderhandelingen om te komen tot verwerving van de onroerende zaak worden in beginsel gevoerd door het onderdeel vastgoed/volkshuisvesting van de afdeling Beleid. Afhankelijk van de omvang van een project of de aard van de onroerende zaak kan incidenteel worden overgegaan tot uitbesteding van de opdracht tot verwerving aan een externe. De algehele coördinatie van verwerving voor de gehele organisatie, al dan niet in het kader van projectmatig werken, ligt bij de afdeling Beleid. Strategische aankopen In bepaalde gevallen heeft de gemeente de mogelijkheid grond te verwerven zonder dat hier een ruimtelijk plan aan ten grondslag ligt. Dit wordt een strategische grondaankoop genoemd en vloeit voort uit een proactieve opstelling van de gemeente op de vastgoedmarkt. Deze gronden zullen in voorraad worden gehouden als compensatiegronden en/of te zijner tijd in exploitatie worden genomen. Deze vorm van strategisch voorraadbeheer zorgt voor een goede ondersteuning van het actieve verwervingsbeleid van de gemeente. Voor de financiële aspecten wordt verwezen naar paragraaf 6.6 en voor de risico s wordt verwezen naar hoofdstuk TOEPASSING WET VOORKEURSRECHT GEMEENTEN Ofschoon de Wet voorkeursrecht gemeenten geen instrument is om te komen tot verwerving wordt dit wettelijk instrumentarium over het algemeen wel als zodanig ervaren. Het wordt vaak gezien als een inbreuk op het eigendomsrecht, terwijl toepassing van het instrument niet verplicht tot aanbieding dan wel verkoop van de desbetreffende onroerende zaken aan de gemeente. Per 1 februari 2004 heeft ook de gemeente Twenterand de mogelijkheid gekregen om gebruik te maken van de Wet voorkeursrecht gemeenten. Deze wet maakt het mogelijk om, door het vestigen

15 15 van een voorkeursrecht, bij voorrang een onroerende zaak te kunnen kopen in een daartoe aangewezen gebied. Deze wet kent drie hoofddoelen: het versterken van de regierol van een gemeente bij de verwezenlijking van het ruimtelijk ordeningsbeleid; het vergroten van de inzichtelijkheid in de grondmarkt; de beheersing van de prijzen. Het voorkeursrecht kan door een besluit van het college van burgemeester en wethouders en van de gemeenteraad worden gevestigd op gronden waaraan in een ter inzage te leggen structuurvisie of een ter inzage te leggen bestemmingsplan een niet-agrarische bestemming is toegedacht en waarvan het bestaande gebruik afwijkt van het plan. Het is dus mogelijk om het voorkeursrecht te vestigen zonder enige planologische grondslag. Het is dan wel van groot belang dat binnen drie jaar een structuurvisie, een bestemmingsplan of een projectbesluit wordt vastgesteld. Er dient derhalve een nauwe afstemming te zijn tussen de vestiging van het voorkeursrecht (grondbeleid) en de daaropvolgende ruimtelijke besluiten (ruimtelijke ordening). De volgende redenen spelen een rol om wel of geen gebruik te maken van het voorkeursrecht: het afgeven van een signaal aan bouwers en projectontwikkelaars dat de gemeente een actieve/sturende grondpolitiek wenst te voeren; het vestigen van het recht wordt door veel eigenaren ervaren als een zeer vergaande inbreuk op hun vrijheid van handelen; het vestigen van het recht is ondanks een per 1 juli 2008 doorgevoerde wijziging zeer arbeidsintensief, betekent een zware bestuurslast en kan tot hoge extra kosten leiden (gedetailleerde kadastrale administratie, individueel informeren direct betrokkenen, een woud aan procedurevoorschriften en de mogelijkheid van veel verschillende procedures). De Wet voorkeursrecht gemeenten is een in de praktijk moeilijk toepasbare wet; het vestigen van het recht verplicht de eigenaar tot niets. Het staat hem vrij zijn eigendom niet te koop aan te bieden en te wachten tot een onteigening; door het vestigen van het recht wordt in een vroegtijdig stadium van de planvorming aan de eigenaren in het gebied duidelijk gemaakt dat hun onroerende zaak een andere (dan agrarische) bestemming kan krijgen. 6.4 ONTEIGENING Indien minnelijke verwerving niet tot aankoop leidt, kan in voorkomende gevallen het instrument onteigening worden toegepast. Niet in alle gevallen biedt het onteigeningsinstrument uitkomst. Als sprake is van grond die in bezit is van een ervaren projectontwikkelaar, die reële plannen heeft ingediend of kan indienen en die op korte termijn door hem kunnen worden gerealiseerd, dan is onteigening niet mogelijk gelet op de wet en rechterlijke uitspraken. Voor de beoordeling of tot onteigening kan worden overgegaan zijn vier criteria van belang: 1. het ruimtelijke ordeningsbelang en/of volkshuisvestingsbelang; 2. het publieke belang; 3. de noodzaak; 4. de urgentie. Gelet op het karakter van deze nota wordt hier niet verder ingegaan op de criteria. Onteigening wordt vanouds als het meest ingrijpende middel gezien. Hierbij moet men voor ogen houden dat het algemeen belang, dat de overheid geacht wordt te behartigen, de doorslag behoort te geven. Het gebruik van het middel van onteigening als instrument van het gemeentelijke grondbeleid wordt in het algemeen aanvaardbaar geacht. De procedure om te komen tot onteigening is met zeer veel waarborgen omkleed en kent twee afzonderlijke procedures: de administratieve en de gerechtelijke procedure. Het is niet ongewoon dat de daadwerkelijke onteigening uitblijft omdat partijen langs de ingeslagen minnelijke route alsnog (versneld) overeenstemming bereiken. Het onteigeningsinstrument vormt hierdoor een niet onbelangrijk onderdeel van het grondbeleid.

16 16 Hieronder worden een aantal overwegingen weergegeven die bepalend zijn over het wel of niet toepassen van het instrument onteigening: uit een oogpunt van rechtszekerheid kan gesteld worden dat een onteigeningsprocedure met meer waarborgen is omkleed dan een minnelijke aankoop. In de praktijk kan het nu voorkomen dat de laatste individuele onderhandelingen moeizaam verlopen en de druk zodanig wordt verhoogd dat het gevaar ontstaat dat alsnog wordt toegegeven aan eisen welke uitgaan boven de in het beginstadium gehanteerde uitgangspunten (i.c. een bovenmatig prijsniveau). Daarmee kan rechtsongelijkheid ontstaan ten opzichte van de bereikte overeenstemming uit de eerste onderhandelingen. het tijdig inzetten van dit middel kan van groot belang zijn om stagnatie in de planrealisatie als gevolg van vastgelopen verwervingsonderhandelingen. Hiermee kunnen ongewenste financiële gevolgen worden beperkt. Wanneer eerst langdurig is onderhandeld en op het laatste moment wordt besloten tot onteigening, wordt de grondeigenaar in gelegenheid gesteld zijn onderhandelingspositie te versterken. Het laatste moment wordt namelijk vaak ingeluid door de noodzaak om te starten met het bouwrijp maken van de grond en als er dan nog slechts één perceel behoeft te worden aangekocht, dan is het niet ongebruikelijk dat alsnog een hogere schadeloosstelling wordt betaald. een minnelijke verwerving lijkt nog steeds de meest aangewezen weg voor een gemeente. Als de gemeente zich marktgericht opstelt en een reële prijs betaalt, is dit zonder meer juist. Wel is van belang te voorkomen dat de gemeente hogere prijzen betaalt dan de markt want dit leidt tot ongewenste prijsopdrijving met een ongewenste precedentwerking tot gevolg. de onteigeningsprocedure moet zeer zorgvuldig geschieden en met de belangen van de eigenaren moet ten volle rekening worden gehouden. Het is een arbeidsintensieve procedure. Elke vormfout is fataal. 6.5 VERWERVINGSPLAN Bij een sturende gemeente is verwerving een onmisbaar onderdeel van het ruimtelijke ordeningsproces. Dit is natuurlijk alleen het geval indien de gronden (nog) niet in handen zijn van ontwikkelaars en bouwers. In gevallen waarbij de gemeente nog mogelijkheden heeft is het gewenst een verwervingsplan te maken met als basis een risicoanalyse. Allereerst dient een risicoanalyse te worden uitgevoerd. De volgende aspecten dienen minimaal te worden geïnventariseerd: 1. de kadastrale situatie en rechten; 2. de aanwezige bebouwing; 3. de kwaliteit van de bodem; 4. mogelijke beperkingen (Burgerlijk Wetboek, milieuwetgeving, provinciale Omgevingsvisie als structuurvisie etc); 5. de getaxeerde waarden inclusief eventuele schadevergoedingen (bijv. planschade); 6. de gronden die nodig zijn voor de uitoefening van publiekrechtelijke taken; 7. de gronden die een sleutelpositie vervullen; 8. de mogelijkheden (ook de economische mogelijkheden) voor de uitvoering van de geplande bestemming. Na het in kaart brengen van de risico s kan een verwervingsplan worden gemaakt. Een verwervingsplan bevat in ieder geval de volgende elementen: 1. een afbakening van de aan te kopen gronden; 2. het tempo van verwerving; 3. het aankoopprijsbeleid; 4. de sleutelpercelen; 5. de verwervingsstrategie (minnelijke verwerving, toepassing voorkeursrecht, onteigening); 6. inventarisatie van de belemmeringen (bijv. bodemverontreiniging); 7. de inpassing van de benodigde onderzoeken; 8. het beheer van de gronden.

17 17 Het college van burgemeester en wethouders stelt het verwervingsplan vast. Dit plan is vertrouwelijk. Het verwervingsplan is een beslisdocument. Er wordt een besluit genomen om wel of niet tot verwerving van gronden over te gaan. 6.6 BEVOEGDHEDEN In het kader van de dualisering ligt de bevoegdheid tot het aangaan van privaatrechtelijke overeenkomsten sinds 1 januari 2003 bij het college van burgemeester en wethouders (artikel 160, lid 1, sub e Gemeentewet). Indien de uitoefening van deze bevoegdheid ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente, mag het college echter geen besluit nemen nadat de raad zijn wensen en bedenkingen ter zake ter kennis van het college heeft kunnen brengen (artikel 169, lid 4 Gemeentewet). Het budgetrecht ligt bij de gemeenteraad. Om tot een effectief grondbeleid te komen is het noodzakelijk om de spelregels tussen het college en de gemeenteraad vast te leggen. Deze spelregels zijn: Grondaankopen vallende binnen exploitatiegebieden Bij verwerving van grond die plaatsvindt in het kader van en passend binnen een door de raad gefiatteerd project en/of vastgestelde grondexploitatie is het college bevoegd overeenkomsten te sluiten zonder dat daaraan voorafgaand de raad zijn wensen en bedenkingen kenbaar hoeft te maken. Het college is hiertoe zelfstandig bevoegd. Strategische aankopen Zoals reeds gememoreerd heeft de gemeente de mogelijkheid grond te verwerven zonder dat hier een ruimtelijk plan aan ten grondslag ligt. Dit wordt ook een strategische grondaankoop genoemd en vloeit voort uit een proactieve opstelling van de gemeente op de vastgoedmarkt. Deze gronden zullen te zijner tijd in exploitatie worden genomen of in voorraad worden gehouden als compensatiegronden. Deze vorm van strategisch voorraadbeheer vormt een goede ondersteuning van het actieve verwervingsbeleid van de gemeente. Voor een succesvol grondbeleid is het noodzakelijk om slagvaardig te kunnen handelen. Door de dualisering is de slagvaardigheid voor wat betreft het aangaan van privaatrechtelijke overeenkomsten in principe toegenomen doordat het college bevoegd is geworden om overeenkomsten aan te gaan. Echter, het bepaalde in artikel 169, lid 4 van de Gemeentewet en het budgetrecht leveren de nodige beperkingen op om slagvaardig te kunnen handelen. Om effectief te kunnen handelen werd in 2008 door de gemeenteraad aan het college een krediet van in totaal ,-- beschikbaar gesteld. Dit krediet heeft een werking als een rekening-courant. Zodra de gronden in een kostendekkende exploitatie zijn opgenomen, is het gebruikte krediet weer beschikbaar voor strategische aankopen. Binnen dit krediet is het college zelfstandig bevoegd om strategische aankopen te verrichten. Het college legt achteraf verantwoording af aan de gemeenteraad over de gedane aankopen. Het college besluit niet eerder tot strategische aankopen, waarvoor geen exploitatieopzet is vastgesteld en waarbij het krediet wordt overschreden, nadat het college de gemeenteraad met toepassing van het bepaalde in de Gemeentewet vooraf heeft geïnformeerd en de gemeenteraad hiermee heeft ingestemd. Zonodig wordt in deze gevallen in een koopovereenkomst een ontbindende voorwaarde opgenomen.

18 GEMEENTELIJK BELEID In het kader van de verwerving worden de volgende beleidsuitgangspunten gehanteerd: 1. er wordt volwaardig gebruik gemaakt van de wettelijke instrumenten indien dit gewenst is. Gelet op de in geding zijnde belangen dient een zorgvuldige afweging te worden gemaakt over het wel of niet toepassen van de wettelijke instrumenten; 2. om onevenredige (financiële) risico s te voorkomen wordt bij elk project in een zo vroeg mogelijk stadium een verwervingsplan opgesteld. In dit plan wordt een inschatting gemaakt welke kansen de gemeente heeft om de betreffende gronden te verwerven. Er zal een risicoanalyse worden gemaakt van de juridische en financiële mogelijkheden. Het verwervingsplan wordt vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders en is vertrouwelijk; 3. om slagvaardig te kunnen handelen bij strategische aankopen is door de gemeenteraad aan het college een krediet van in totaal ,-- beschikbaar gesteld. Binnen dit krediet is het college bevoegd om strategische aankopen te verrichten. Het college legt achteraf verantwoording af aan de gemeenteraad over de gedane aankopen. Het college besluit niet eerder tot strategische aankopen, waarvoor geen exploitatieopzet is vastgesteld en waarbij het krediet wordt overschreden, nadat het college de gemeenteraad met toepassing van het bepaalde in de Gemeentewet vooraf heeft geïnformeerd en de gemeenteraad hiermee heeft ingestemd. Zonodig wordt in deze gevallen in een koopovereenkomst een ontbindende voorwaarde opgenomen.

19 19 7. BEHEER 7.1 ALGEMEEN Bij een actief grondbeleid van de gemeente zal steeds het beheer van onroerende zaken aan de orde zijn. Nadat een onroerende zaak grond met of zonder opstallen is verworven, dient het beheerd te worden. Om de risico s van het beheer van vastgoed te beheersen, zal voor elk exploitatiegebied een beheerplan worden opgesteld. In het beheerplan zal expliciet tot uiting komen welke actie het meest optimaal is in het kader van het beheer. Het college van burgemeester en wethouders stelt het beheerplan vast. De gemeente streeft naar een beperking van de kosten van de bij haar in eigendom zijnde onroerende zaken. In veel gevallen zal sprake zijn van tijdelijk beheer. Dit tijdelijk beheer zal erop gericht moeten zijn dat op korte termijn over de gronden c.q. opstallen beschikt kan worden. De tijdelijkheid van het beheer wordt bepaald door het tijdstip waarop de onroerende zaak beschikbaar moet zijn voor bijvoorbeeld het bouwrijp maken van het plangebied of voor de uitgifte. Er zijn diverse opties mogelijk, te denken valt aan het in gebruik geven, commerciële verhuur of slopen (bij opstallen). 7.2 GEMEENTELIJK BELEID Beheer vindt plaats met het oog op (her)ontwikkeling en herbestemming van verworven onroerende zaken. Het beleid is erop gericht om het beheer optimaal renderend uit te voeren en de (her)ontwikkeling zo spoedig mogelijk aan te vangen.

20 20 8. KOSTENVERHAAL 8.1 ALGEMEEN Het verhaal van kosten bij grondexploitatie doet zich zowel bij actieve als passieve grondpolitiek voor. Uitgangspunt bij actieve grondpolitiek is, dat voor kwalitatief gelijkwaardige kavels gelijke prijzen moeten worden betaald, ongeacht de toevallige productiekosten. Voor wat betreft de toepassing van kostenverhaal bij particuliere grondexploitatie, oftewel passieve grondpolitiek, dient er een verband te bestaan tussen de kosten van voorzieningen van openbaar nut en de baat dat een onroerende zaak heeft van deze voorziening. De kosten, verbonden aan het bewerken van ruwe grond naar bouwrijpe grond, kunnen afhankelijk van een actieve of een passieve grondpolitiek verhaald worden via gronduitgifte, via een tegelijk met het bestemmingsplan vast te stellen exploitatieplan of ingeval van PPS via een samenwerkingsovereenkomst. 8.2 GRONDUITGIFTE De mogelijkheid van kostenverhaal door middel van gronduitgifte spreekt voor zich: in de verkoopprijs van de bouwrijpe grond kunnen in principe alle kosten worden verdisconteerd die verband houden met de realisering van een locatie. Eventuele planschadekosten kunnen ook worden verdisconteerd in deze kosten. Deze vorm van kostenverhaal is bijvoorbeeld mogelijk als de gemeente vroegtijdig agrarische grond koopt zonder tussenkomst van een ontwikkelaar. 8.3 EXPLOITATIEPLAN Als de vrijwillige basis voor de grondexploitatie ontbreekt en er dus een exploitatieplan moet worden opgesteld, dient dit plan gelijktijdig te worden vastgesteld en bekendgemaakt met het bestemmingsplan, met een wijziging van een bestemmingsplan of met een projectbesluit. Een tweede voorwaarde is dat het ruimtelijk besluit voorziet in nieuwbouw of in belangrijke en omvangrijke verbouwplannen met functiewijzigingen, zoals de verandering van een fabrieksgebouw in appartementen. Een exploitatieplan bevat in ieder geval een exploitatieopzet. Ten aanzien van het opstellen van de exploitatieopzet gaat de Wet ruimtelijke ordening uit van de fictie dat de gemeente als enige exploitant optreedt. Alle verhaalbare kosten worden meegeteld. Ook moeten in het exploitatieplan regels staan voor het omslaan van de kosten over de verschillende uitgiftecategorieën van de uit te geven gronden. Aan de gronden die objectief gezien de hoogste grondopbrengst kennen, zullen ook de hoogste kosten worden toebedeeld. Het daadwerkelijke publiekrechtelijke kostenverhaal loopt via de bouwvergunning. Vóór de invoering van de Wro werkte ook de gemeente Twenterand voor wat betreft het kostenverhaal met een exploitatieverordening. Het vaststellen van een nieuwe exploitatieverordening onder de nieuwe Wro is niet verplicht, maar nog wèl mogelijk. De gemeente Twenterand heeft hier vooralsnog van afgezien. 8.4 SAMENWERKINGSOVEREENKOMST (PUBLIEK PRIVATE SAMENWERKING) Bij een samenwerkingsovereenkomst wordt door de gemeente en de bouwer samengewerkt. Dit wordt ook wel aangeduid als Publiek Private Samenwerking (kortweg: PPS). De samenwerking wordt breed geregeld. Denk bijvoorbeeld aan het gezamenlijk opstellen van een stedenbouwkundige visie en het bestemmingsplan. De gemeente Twenterand is bekend met het fenomeen Publiek Private Samenwerking. Binnen de gemeente Twenterand zijn diverse publiek private samenwerkingsvormen tussen de gemeente en bouwers vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst. Voorbeelden zijn de samenwerkingsovereenkomst Vroomshoop-Oost en de samenwerkingsovereenkomst Weemelanden. Voor deze vormen van samenwerking zijn geen vooraf vastgestelde uitgangspunten van toepassing. Deze uitgangspunten worden overeengekomen op basis van onderhandelingen. Het kan zijn dat een gemeente alleen haar kosten vergoed krijgt en niet deelt in de financiële risico s en kansen of dat via een aparte juridische entiteit door de gemeente wordt gedeeld in de financiële risico s en kansen.