Voorstel van Burgemeester en Wethouders van Geertruidenberg aan de Gemeenteraad van Geertruidenberg

Transcriptie

1 Voorstel van Burgemeester en Wethouders van Geertruidenberg aan de Gemeenteraad van Geertruidenberg Raadsvergadering : 23 december 2004 Onderwerp : Nota Grondbeleid Geertruidenberg Agendapunt : 15 Datum : 16 november INLEIDING 1.1 Achtergronden Het gemeentelijk grondbeleid is een beleidsterrein waar omvangrijke uitgaven worden gedaan en waarbij sprake is van aanzienlijke uitvoeringsrisico's. Het grondbeleid moet dan ook een van de grondslagen vormen voor de gemeentelijke ruimtelijke planning. Gedurende de laatste jaren hebben economische en maatschappelijke ontwikkelingen ertoe geleid dat de inhoud en de uitvoering van het gemeentelijk grondbeleid accentverschuivingen hebben ondergaan. Gemeenten werden geconfronteerd met de gevolgen van een te intensief verwervingsbeleid als gevolg van een inzakkende woningmarkt. Het inzicht is gegroeid dat een intensieve actieve grondpolitiek risico's inhoudt, indien hieraan geen duidelijke strategie ten grondslag ligt. Een andere ontwikkeling betreft het huidige tijdsbeeld, waarin de gemeente steeds vaker in situaties komt dat het aanbod van in de toekomst benodigde bouwgrond schaars is. Er is een toenemende tendens dat grondeigenaren, in tegenstelling tot de situatie die duurde tot het midden van de jaren tachtig, niet meer zo snel bereid zijn hun gronden te verkopen aan de gemeente. De oorzaken hiervan worden steeds duidelijker. De plannen voor woningbouw en bedrijfslo caties worden, als gevolg van het vollopen van de bebouwing, steeds vaker ontwikkeld in de randgebieden van de gemeente. De gronden in de randgebieden zijn in de meeste gevallen in eigendom van derden, veelal agrariërs. De economische ontwikkeling in de land- en tuinbouwsector geeft aan dat met name deze doelgroep steeds minder ma kkelijk bereid is over te gaan tot verkoop van gronden aan de gemeente, en in sommige gevallen zelf initiatieven ontplooit voor grondexploitatie. Verder is er sprake van een intensievere bemoeienis van projectontwikkelaars en -financiers op het gebied van de grond- en opstalontwikkeling voor zowel woon- als bedrijfslocaties, die in de praktijk veelal bereid zijn om - in vergelijking met de gemeente - een hogere prijs te betalen. 1.2 Doelstelling en status De complexiteit van het grondbeleid en de hiervoor beschreven ontwikkelingen noodzaken tot het verschaffen van duidelijkheid over de relevante aspecten van het door de gemeente Geertruidenberg te voeren grondbeleid. Zoals al aangegeven, zijn de haalbaarheid en de uitvoerbaarheid van ruimtelijke plannen in hoge mate afhankelijk van de effectiviteit van het te voeren grondbeleid. Deze effectiviteit heeft betrekking op de grondverwerving, de aanleg van voorzieningen van openbaar nut (zoals wegen, riolering, enz.), het kostenve rhaal, en de uitgifte van gronden. Een effectief grondbeleid betekent dat voor alle genoemde deelterreinen een samenhangend en strategisch beleid wordt gevoerd. Met behulp van deze nota wordt inzicht gegeven in de rol van de gemeente in het grondbeleidsproces, en worden er voorstellen gedaan op welke wijze de inzet kan worden verbeterd van het aan de gemeente beschikbaar gestelde instrumentarium in het beleidstraject.

2 In de nota wordt achtereenvolgens aandacht besteed aan: a. de definiëring van het grondbeleid in het algemeen en de daarbij te stellen uitgangspunten voor de gemeente Geertruidenberg; b. de inhoud en de toepassingsmogelijkheden van het binnen de verschillende deelterreinen bestaande grondbeleidsinstrumentarium; c. de onderlinge samenhang tussen de binnen de genoemde deelterreinen te onderkennen uitvoeringstrajecten; d. de relatie tussen het grond- en het ruimtelijk beleid; e. het formuleren van beleidsuitgangspunten om te komen tot een verbetering van de beleids- en uitvoeringstrajecten van het grondbeleid. De doelstelling van deze nota kan worden gedefinieerd als: het formuleren van de beleidsuitgangspunten voor het te voeren grondbeleid binnen de gemeente Geertruidenberg, welke uitgangspunten tezamen een integraal beleidskader vormen voor een verbetering van de beheersing en de onderlinge afstemming van de verschillende binnen het grondexploitatieproces te onderkennen uitvoerings trajecten. In feite wordt gekomen tot een raamwerk, dat als een paraplu hangt boven de gemeentelijke ruimtelijke plannen. De nota grondbeleid heeft dus het karakter van een raamnota, waarin de algemene beleidsuitgangspunten voor het te voeren grondbeleid zullen worden beschreven. 1.3 Juridisch kader Het gemeentelijk grondbeleid kent geen zelfstandige wettelijke basis. Omdat het grondbeleid fungeert als randvoorwaarde voor het te voeren ruimtelijk beleid, dient voor het vinden van een afgeleide wettelijke basis te worden aangesloten bij de inkadering van het grondbeleid in het ruimtelijk beleid. Deze wettelijke inkadering ligt primair in de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) en het daarop gebaseerde Besluit op de ruimtelijke ordening 1985 (Bro). Naast het algemeen wettelijk kader in de WRO zijn specifieke gemeentelijke bevoegdheden voor het gebruik van het grondbeleidsinstrumentarium uitgewerkt in bijzondere wetgeving. Hier bij moet worden gedacht aan de Gemeentewet, de Onteigeningswet, de Wet voorkeursrecht gemeenten, de Wet op de stads- en dorpsvernieuwing, de Wet stedelijke vernieuwing en het Burgerlijk Wetboek. 1.4 Opzet De nota Grondbeleid bestaat uit twee delen: Deel I: Bestuurlijke informatie In dit deel is een samenvatting opgenomen van de integrale nota grondbeleid. Voorts is een overzicht opgenomen van alle beleidsuitgangspunten die in de nota zijn geformuleerd (in de nota aangeduid als bouwstenen van beleid ). Voor informatie op hoofdlijnen en de daarmee verband houdende besluitvorming kan in beginsel worden volstaan met de inhoud van deel I. Deel II: Beleidsinhoudelijke informatie In dit deel is de integrale tekst van de nota grondbeleid opgenomen. Voor nadere uitwerking en detaillering van de informatie op hoofdlijnen wordt raadpleging van deel II aanbevolen. Daarnaast heeft deel II, gezien het beleidsinhoudelijke karakter, primair een functie voor de ambtelijke uitvoering. In 9 hoofdstu kken wordt het inhoudelijke beleid belicht naar de verschillende gezichtspunten. Ieder hoofdstuk wordt afgesloten met zogenaamde Bouwstenen van Beleid. Voor wat betreft de inhoud van deze voorgestelde bouwstenen van beleid wordt kortheidshalve verwezen naar de concept-nota Grondbeleid. 2. BOUWSTENEN VAN BELEID De verschillende gezichtspuntenbouwstenen kunnen worden onderscheiden naar verschillende hoofdonderwerpen. Hierna zal per hoofdstuk worden ingegaan op de voorgestelde bouwstenen van beleid welke naar de mening van ons college in de komende tijd in ieder

3 geval nader dienen te worden uitgewerkt, danwel als beleidsuitgangspunt dienen te worden toegepast. 2.1 Grondbeleid: algemene uitgangspunten Het gemeentelijk grondbeleid moet worden onderscheiden van de grondpolitiek. Onder het gemeentelijk grondbeleid wordt verstaan: het op een zodanige wijze handhaven van het bestaande grondgebruik danwel het realiseren van de gewenste veranderingen in het grondgebruik, dat dit past in de door de gemeente Geertruidenberg geformuleerde doelstellingen in het kader van de ruimtelijke ordening. Het grondbeleid vormt dan ook geen einddoel van beleid maar moet meer worden beschouwd als een instrument voor andere gemeentelijke beleidsvelden, zoals ruimtelijke ordening, volkshuisvesting, economische ontwikkeling, werkgelegenheid, en milieu. De door de gemeente te voeren grondpolitiek heeft daarentegen betrekking op de te maken keuzen bij de uitvoering van het grondbeleid: keuzen voor de toepassing van het instru - mentarium bij grondverwerving, kostenverhaal, en uitgifte. Bij de definitie van het begrip grondpolitiek gaat het dus om een bestuurlijke keuze. Hierbij kan, afhankelijk van de positie van de gemeente in het grondexploitatieproces, onderscheid worden gemaakt tussen twee hoofdvormen: actieve en passieve grondpolitiek. Uit zowel bedrijfseconomisch oogpunt als uit een oogpunt van een effectieve ruimtelijke planning verdient het aanbeveling een actieve grondpolitiek te gaan voeren. In de praktijk doet zich echter in toenemende mate de vraag voor in hoeverre het actieve verwervingsbeleid ook daadwerkelijk kan worden geëffectueerd. De hiervoor beschreven voordelen van actieve grondpolitiek doen zich namelijk alleen maar voor, indien daadwerkelijk over alle betrokken gronden kan worden beschikt. In gevallen waarin dit niet mogelijk is (bij particuliere grondexploitatie), komt de gemeente Geertruidenberg als het ware ongewild in het passieve grondbeleid terecht. Daarbij kan het gaan om zowel de uitvoering van nieuwe bestemmingsplannen als om kleinschalige partiële herzieningen. In het te formuleren beleid dient dan ook te worden voorzien in een aanpak waarbij zowel een sturende invloed aanwezig is voor gemeentelijke exploitatie als in een instrumentarium waarbij randvoorwaarden kunnen worden gesteld aan particuliere grondexploitatie. Dit betekent, dat de gemeente toekomt aan een aanpak die elementen bevat van zowel actieve als passieve grondpolitiek. Deze aanpak kan worden aangeduid als facilitaire grondpolitiek. Voor de uitvoering van het grondbeleid kan de keuze van een actieve of passieve grondpolitiek niet worden afgedwongen. Hieraan kan slechts uit beleidsmatig oogpunt een voorkeur worden gegeven. 2.2 Verwerving Op dit moment is er voor onze gemeente nog geen concreet grondverwervingsbeleid vastgesteld en wordt per situatie een strategei bepaald. Op basis van het onderhandelingsresultaat wordt telkens (al dan niet via een besluit van uw raad) een definitief aankoopvoorstel gedaan. Naar het oordeel van ons college is het wenselijk om me er gebruik te gaan maken van mogelijkheden als onteigening en vestiging van een voorkeursrecht. Het voorstel is dan ook om deze instrumenten reeds in op te stellen startnotities ten behoeve van nieuw te ontwikkelen plannen als vast onderdeel mee te nemen. Ten behoeve van het verwerven van gronden is het van belang om, ter vergroting van de rechtszekerheid, Algemene voorwaarden voor de aankoop van gronden op te stellen. 2.3 Bouw- en woonrijp maken Grondexploitatie is een bedrijfsmatig proces en gelet op de positie van de gemeente op de locale grondmarkt is het van belang behoedzaam met exploitatiebegrotingen, -verslagleggingen en rekeningen om te gaan. De kwaliteit van de openbare ruimte is erg belangrijk, waarbij echter een goede balans tussen kwaliteit en kosten van groot belang is. Belangrijk is het om een programma van eisen ten behoeve van de gewenste kwaliteit van de openbare ruimte op te stellen. De gewenste onderbouwing kan plaatsvinden in een op te stellen Beleidsnota bovenwijkse voorzieningen, die dan als bestuurlijk kader geldt voor zowel de aanleg van deze voorzieningen als de dekking van de hiermee verband houdende investerings- en exploitatielasten.

4 2.4 Kostenverhaal van voorzieningen van openbaar nut Uit ervaring is gebleken dat de rol van de gemeente in het proces van gemeentelijke en particuliere grondexploitatie moet worden versterkt. Om hieraan invulling te kunnen geven is het wenselijk een strategisch beleidskader te formuleren voor het te voeren kostenverhaal. Het beleid is erop gericht om met de ontwikkelaar een zodanige regeling te treffen dat de ontwikkelaar de eventuele planschade, voorafgaand aan het treffen van de planologische maatregel, re gelt met de betrokkenen. Hierdoor wordt bereikt dat de planschade anderszins is verzekerd. 2.5 Uitgifte van gronden De gronduitgifte kan worden gezien als het sluitstuk van een actieve grondpolitiek. Na verwerving en het bouwrijp maken van de grond wordt deze overeenkomstig de bestemming uitgegeven en ingericht danwel bebouwd. De vast te stellen uitgifteprijs vormt binnen de actieve grondpolitiek de dekking voor de te maken kosten. Het uitgangspunt is te komen tot een minimaal in financieel-economische zin sluitende exploitatie. De uitgifteprijzen worden jaarlijks vastgesteld, waarbij zo veel mogelijk wordt gekomen tot marktgeoriënteerde prijsvorming. Hierbij wordt niet alleen rekening gehouden met de vraag- en-aanbodverhouding binnen maar ook buiten de gemeente. De voor de woningbouw vast te stellen uitgifteprijzen vinden hun opbouw in de uitgangspunten zoals deze binnen het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid zijn gefo rmuleerd. Het uitgiftebeleid voor de woningbouw is erop gericht dat de prijzen worden gedifferentieerd naar de in economische zin zwakke (de sociale bouwsector) en sterke functies (de vrije sector). Voor de uitgifte van bouwkavels wil de gemeente een optiebeleid gaan formuleren. Het beleid zal erop gericht zijn om te komen tot de vaststelling van algemene optievoorwaarden. Hierin zullen uniforme regels worden opgenomen voor de verlening van opties, de kosten voor de verlening van opties, de gevolgen van het verstrijken van de optietermijnen, enz. 2.6 Samenwerking met derden Het motief om voor de grondexploitatie te komen tot een vorm van publiek-private samenwerking bestaat veelal uit de meerwaarde die een dergelijke samenwerking kan bieden boven een aanpak die is gericht op het voeren van een actieve grondpolitiek. Samenwerking met private partijen op het terrein van de grondexploitatie verdient serieuze overweging, indien deze vorm van samenwerking voor de gemeente een duidelijke meerwaarde biedt ten opzichte van de traditioneel voorgestane aanpak. 2.7 Relatie ruimtelijke planning Het gemeentelijk grondbeleid is geen doel op zich, maar vormt een randvoorwaarde voor een effectieve ruimtelijke planning. Als zodanig is het wenselijk de vertaling van het te voeren grondbeleid in de ruimtelijke plannen (structuurschets of bestemmingsplan) tot uitdrukking te brengen. De economische uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan wordt voor een belangrijk gedeelte bepaald door de resultaten van het gevoerde grondbeleid. Uit beleidsmatig oogpunt is er dan ook sprake van een direct verband tussen grondbeleid en bestemmingsplan. De formulering van het te voeren grondbeleid vormt een onderbouwing van het te voeren planologische beleid, en dient om deze reden dan ook onderdeel uit te maken van de toelichting op het bestemmingsplan. Het beleid is erop gericht te komen tot een zodanige formulering van bebouwings- en gebruiksvoorschriften in het bestemmingsplan, dat toepassingsproblemen bij de inste lling van kostenverhaal zo veel mogelijk worden voorkomen. Een belangrijk voordeel van het integreren van het grondbeleid in het bestemmingsplan is dat het voor derden (bijvoorbeeld particuliere grondexploitanten) vooraf duidelijk is tegen welke condities en binnen welke randvoorwaarden de gemeente het ruimtelijk beleid wil realiseren.

5 2.8 Beheer van gronden De in dit hoofdstuk genoemde bouwstenen van beleid behoeven vooralsnog geen nadere uitwerking of instemming en kunnen naar ons oordeel integraal in de concept-nota worden overgenomen. De desbetreffende beleidsuitgangspunten dienen bij de uitvoering van het grondbeleid leidend te zijn. 2.9 Organisatorische aspecten Het gemeentelijk grondbeleid wordt gekenmerkt door marktgerichtheid en de daarmee verband houdende noodzaak tot slagvaardig en klantgericht optreden. Ter ve rgroting van de slagvaardigheid van handelen is het van belang dat wordt gekomen tot bundeling van activiteiten binnen de betrokken afdelingen cq clusters met korte en eenvoudige informatieen besluitvormingsstructuren. Daarbij verdient het aanbeveling in een zo vroeg mogelijk stadium van de ruimtelijke ontwikkeling te komen tot een zodanige interne afstemming en coördinatie, dat vooraf tijdig inzicht bestaat in de voorwaarden en gevolgen van het te voeren grondbeleid. Handhaving van de geldende voorwaarden (Financiële Verordening gemeente Geertruidenberg, vastgesteld bij raadsbesluit van 27 november 2003) heeft tot gevolg dat geen uitvoering kan worden gegeven aan de beleidsuitgangspunten zoals opgenomen in het hoofdstuk Verwerving. Daarin is aangegeven dat een door burgemeester en wethouders op te stellen verwervingsplan (per locatie) de basis vormt voor het starten van de verwervingen. Dergelijke verwervingen zullen, vanwege het strategisch belang, veelal starten voordat een bestemmingsplan is vastgesteld en voordat een exploitatieopzet is opgesteld. In zo'n geval is de beschikking nodig over een algemeen bufferkrediet voor toekomstige verwervingen. Voorstel: Resumerend stellen wij u voor in te stemmen met de concept-nota Grondbeleid gemeente Geertruidenberg en de in die nota voorgestelde bouwstenen van beleid. burgemeester en wethouders van Geertruidenberg, de secretaris, de burgemeester, mr. J.H. Willems M.J.A. Meijer

6 Nr. 15 De raad van de gemeente Geertruidenberg; gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 16 november 2004; besluit: In te stemmen met de nota Grondbeleid gemeente Geertruidenberg en de in die nota voorgestelde bouwstenen van beleid. Raamsdonksveer, 23 december 2004 De raad van de gemeente Geertruidenberg, de griffier, de voorzitter, drs. K.M.C. Millenaar-Rammelaere M.J.A. Meijer