Oplegnotitie gemeenteraad Gouda

Transcriptie

1 Oplegnotitie gemeenteraad Gouda Onderwerp: nota Grondbeleid 2011 en grondprijzenbrief Raadsvoorstel nr: Programma: Status: Vertrouwelijkheid: Bereikbaarheid, parkeren en RO b Openbaar Collegelid: Voorzitter: Raadsadviseur: ( en telefoon nummer) Kastelein, M. (142301) Arenoe, C.M. (101702) Karman, E.J. (797915) eleonore.karman@gouda.nl 8493 Behandeling in de raad: (in welke raadsbijeenkomsten wordt het behandeld en in welke fase) Fase: Voorbereidende raadsbijeenkomsten: Besluitvormende raadsbijeenkomst: 7 september september 2011 Doel van de bespreking: (wat zou het resultaat moeten zijn aan het eind van de bespreking) De raad wil in een verkennende bijeenkomst informatie over de nieuwe Nota Grondbeleid. Aan het eind van de vergadering heeft de raad voldoende informatie om te kunnen vaststellen of over het voorstel een debat gevoerd kan worden in de vergadering van 14 september en vervolgens behandeld kan worden in de besluitvormende raadsvergadering van 22 juni 201. Voorgesteld raadsbesluit: 1. De volgende kaders voor het grondbeleid te hanteren, zoals beschreven in de Nota Grondbeleid 2011: a. Er wordt Actief Grondbeleid toegepast waar dat moet en Faciliterend Grondbeleid waar dat kan. - Hoofdregel bij de toepassing van Faciliterend Grondbeleid is, dat er anterieure overeenkomsten worden gesloten. b. Aan koop van vastgoed wordt getoetst aan de volgende criteria: - Vastgoed is nodig voor concrete herontwikkeling of om herontwikkeling mogelijk te maken; - strategisch bezit is dienstbaar aan de ruimtelijke ontwikkelingen zoals beschreven in vastgestelde planologische beleidskaders; - de periode tussen datum aankoop en feitelijke ontwikkeling is naar verwachting niet langer dan vijf jaar.

2 c. De wet voorkeursrecht wordt ingezet als dit echt noodzakelijk is: - bij een keuze voor Actief Grondbeleid; - om restpercelen aan te kopen; - om specifieke kavels aan te kopen; - bij AB-BC-levering. d. Hoofdregel is dat grond na ontwikkeling wordt verkocht. Daar waar op korte of middellange termijn herontwikkeling wordt verwacht, houdt de gemeente grond in eigendom en geeft de gemeente grond (tijdelijk) in gebruik of in verhuur. 2. kennis te nemen van de Grondprijzenbrief. Stukken in de raadsbundel: , Raadsvoorstel, nota Grondbeleid 2011 Overige relevante stukken: (en waar ze te vinden) (facultatief) Inhoudelijke opmerkingen bij het raadsvoorstel en besluit: (facultatief)

3 voorstel aan de gemeenteraad Aan de raad van de gemeente gouda dienst / proj. Directie ROB afdeling telefoon 8451 voorstelnummer 76 Locatieontwikkeling steller S. Hokken onderwerp Nota Grondbeleid Gouda 2010 en Grondprijzenbrief gouda 28 april 2011 div-nummer Wat willen we bereiken? Met Grondbeleid wordt sturing gegeven aan de inzet en het gebruik van grond. Hiermee kunnen ruimtelijke en sectorale doelstellingen (bijvoorbeeld wonen, werken, natuur, zorg, onderwijs, recreatie) worden gerealiseerd. Het Grondbeleid is geen doel op zich, maar staat als instrument ten dienste aan andere gemeentelijke beleidsvelden. Grondbeleid kent de volgende doelstellingen: Grondbeleid is een middel om maatschappelijk gewenst ruimtegebruik te bevorderen Grondbeleid bevordert een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten over gebruikers, eploitanten, eigenaren en de gemeente Grondbeleid bevordert transparantie in het gemeentelijk handelen bij locatieontwikkelingen De Grondprijzenbrief heeft als doel om etern gebruikt te worden als uitgangspunt voor het overleg met marktpartijen. Wat gaan we ervoor doen? Er zijn een Nota Grondbeleid en een Grondprijzenbrief opgesteld. Deze worden toegepast bij locatieontwikkelingen. Het zijn een richtinggevende beleidsinstrumenten. Wat mag het kosten? Er zijn geen etra kosten gemoeid met het opstellen en toepassen van de Nota Grondbeleid Gouda Concept raadsbesluit 1. De volgende kaders voor het grondbeleid te hanteren, zoals beschreven in de Nota Grondbeleid 2011: a. Er wordt Actief Grondbeleid toegepast waar dat moet en Faciliterend Grondbeleid waar dat kan. - Hoofdregel bij de toepassing van Faciliterend Grondbeleid is, dat er anterieure overeenkomsten worden gesloten. b. Aan koop van vastgoed wordt getoetst aan de volgende criteria: - Vastgoed is nodig voor concrete herontwikkeling of om herontwikkeling mogelijk te maken;

4 - strategisch bezit is dienstbaar aan de ruimtelijke ontwikkelingen zoals beschreven in vastgestelde planologische beleidskaders; - de periode tussen datum aankoop en feitelijke ontwikkeling is naar verwachting niet langer dan vijf jaar. c. De wet voorkeursrecht wordt ingezet als dit echt noodzakelijk is: - bij een keuze voor Actief Grondbeleid; - om restpercelen aan te kopen; - om specifieke kavels aan te kopen; - bij AB-BC-levering. d. Hoofdregel is dat grond na ontwikkeling wordt verkocht. Daar waar op korte of middellange termijn herontwikkeling wordt verwacht, houdt de gemeente grond in eigendom en geeft de gemeente grond (tijdelijk) in gebruik of in verhuur. 2. kennis te nemen van de Grondprijzenbrief. Aanleiding In 2004 is door de gemeenteraad van Gouda voor het eerst een Nota Strategisch Grondbeleid vastgesteld. Er zijn verschillende redenen om nu een nieuwe Nota Grondbeleid vast te stellen. De Nota Grondbeleid vormt de basis voor het gemeentelijk handelen. In de Nota wordt beschreven op welke wijze met de verschillende instrumenten voor grondbeleid wordt omgegaan. De Nota Grondbeleid is een richtinggevend beleidsinstrument bij locatieontwikkelingen. De Nota geeft daarnaast inzicht in de relatie tussen privaatrechtelijke en publiekrechtelijke bevoegdheden van de gemeente op het gebied van grondbeleid. In de Nota Grondbeleid worden het strategisch en wettelijk kader van het grondbeleid gegeven voor de periode Voor de uitvoering van Grondbeleid is het noodzakelijk om inzicht te hebben in de totstandkoming grondprijzen. Daarom is een Grondprijzenbrief opgesteld. Toelichting Redenen om de Nota Grondbeleid te herzien In het Besluit Begroting en Verantwoording Provincies en Gemeenten (BBV) is gesteld dat de Nota Grondbeleid minimaal elke vier jaar moet worden herzien. Dit betekent dat nu wederom een Nota Grondbeleid moet worden vastgesteld door de gemeenteraad. Daarnaast is op 1 juli 2008 de nieuwe Wet ruimtelijke ordening in werking getreden. Een onderdeel van deze wet is de grondeploitatiewet. De grondeploitatiewet brengt een aantal belangrijke wijzigingen op het gebied van grondbeleid met zich mee, waardoor het noodzakelijk is om de Nota Grondbeleid te herzien. Mede hierdoor heeft het langer geduurd voordat er een nieuwe nota Grondbeleid is opgesteld. Daarnaast heeft het verleden geleerd dat projecten aanzienlijke financiele risico s met zich meebrengen. Door de crisis zijn deze negatieve effecten versterkt In het bestuursakkoord is vastgelegd dat we risico s in nieuwe projecten willen vermijden. Dat vraagt een andere benadering. Gemeentelijke regierol bij ontwikkelingen Grond is schaars. Er moet goed worden afgewogen wat we met de grond willen en hoe we het gewenste gebruik kunnen realiseren. Grondbeleid is een sturingsmiddel voor de gemeente. Het gaat bij grondbeleid om het afdwingen of stimuleren van gewenst gebruik van de grond door inzet van de verschillende instrumenten die de gemeente voor handen heeft. De gemeente Gouda beweegt zich op de grondmarkt, zowel in de rol van ontwikkelaar als in de rol van regisseur. Waar het tot de verantwoordelijkheid van de gemeente behoort, geeft de gemeente de richting aan van de gewenste ontwikkeling en bepaalt de gemeente de ruimte waarbinnen dat moet gebeuren. Dit gebeurt binnen de kaders van het grondbeleid. De Nota Grondbeleid Gouda 2011 geeft inzicht in de kaders en uitgangspunten van het grondbeleid in de gemeente

5 Gouda. Financieel kader bij ontwikkelingen Bij grote stedelijke ontwikkelingsprojecten, moeten contracten met de markt gesloten worden en zijn in het algemeen grote bedragen in het geding. Voor het realiseren van deze inhoudelijke plannen, is het noodzakelijk om een financieel kader vast te stellen. Om de gewenste ruimtelijke/stedelijke ontwikkelingen te realiseren is het van belang dat de gemeente beschikt over de regie bij deze ontwikkelingen. Het grondbeleid is het instrumentarium dat aan de gemeente Gouda ter beschikking staat om de gewenste ruimtelijke/stedelijke ontwikkelingen tot stand te laten komen. Grondbeleid en vooral de financiële gevolgen van grondbeleid, hebben altijd invloed op de gemeentelijke begroting en het weerstandsvermogen. Naast en in aanvulling op de nota grondbeleid en de planning en controll cyclus stelt de gemeente Gouda jaarlijks een Meerjarenperspectief Grondeploitaties (MPG) op. Deze rapportage geeft inzicht in de stand van de grondeploitaties per 31 december van een bepaald jaar. Het MPG wordt jaarlijks in samenhang met de jaarrekening geproduceerd. In het MPG wordt voor de lopende projecten de stand van zaken weergegeven op basis van geactualiseerde (grond)eploitatieberekeningen. Per project is ook een risicoanalyse opgenomen. Schematisch ziet dat er als volgt uit: Taak Orgaan Instrument Kaders Stellen Gemeenteraad Nota Grondbeleid MPG Grondeploitaties Uitvoeren College van B en W (project)rapportages Aankoop o.g. Sluiten overeenkomsten Toetsen Gemeenteraad Paragraaf Grondbeleid Begroting en Jaarstukken Afwijkingen Nota Grondbeleid 2004 In de Nota Strategisch Grondbeleid 2004 is gekozen voor een Actief Grondbeleid. In de Nota Grondbeleid 2011 wordt gekozen voor een Actief Grondbeleid waar dat nodig is en een Faciliterend Grondbeleid waar dat kan. Een belangrijke reden voor deze verschuiving ten opzichte van 2004 is dat met Actief Grondbeleid de gemeente meer kan duren, maar ook meer financiële risico loopt. De afgelopen jaren is gebleken dat de gemeente aanvullende voorzieningen in de grondeploitaties moest treffen, terwijl het weerstandsvermogen van de gemeente reeds laag is. Daarnaast is de regierol van de gemeente bij projecten met een Faciliterend Grondbeleid beter geworden met de komst van de Wet ruimtelijke ordening in De gemeente kan veel vastleggen via een eploitatieplan of overeenkomst en het bestemmingsplan. De gemeente heeft bij Faciliterend

6 Grondbeleid minder sturing op de projecten, maar de gemeente loopt ook veel minder financiële risico s. Hierdoor vindt er een verschuiving plaats naar een keuze voor Actief Grondbeleid waar dat moet en Faciliterend waar dat kan. Grondprijzenbrief Tegelijkertijd met de Nota Grondbeleid 2011 is een Grondprijzenbrief opgesteld, waarin gedetailleerd wordt weergegeven op welke wijze grondprijzen in de gemeente Gouda tot stand komen. Grondprijsbeleid gaat over de wijze waarop de gemeente de waarde van haar gronden, die voor uitgifte in aanmerking komen, bepaalt en de wijze waarop zij de kaders, uitgangspunten en randvoorwaarden vaststelt die daaraan ten grondslag liggen. De Grondprijzenbrief heeft als doel om etern gebruikt te worden als uitgangspunt bij het opstellen van een eploitatieplan (bij een bestemmingsplan). Daarnaast heeft deze brief ook een interne werking en kan derhalve worden gebruikt als spoorboekje voor interne projectgroepen of toetsingskader voor het college over het behaalde onderhandelingsresultaat. De brief is van toepassing op de eigen gemeentelijke gronduitgiftes en vormt het uitgangspunt voor de bepaling van grondprijzen in Publiek-Private Samenwerkingsovereenkomsten en de invulling van eploitatieplannen. Er zijn verschillende manieren om de grondprijs te bepalen. In veel gevallen blijft residueel rekenen (grondprijs is resultante van verkoopprijs minus de bouwkosten) het uitgangspunt. In onderstaande tabel is aangegeven welke grondprijsmethodiek per categorie of functie op hoofdlijn zal worden gehanteerd. Grondprijsmethode Vast Kostprijs Comperatief Residueel Grondquote Functie 1a woningbouw sociale huur 1b woningbouw sociale koop 1c woningbouw vrije sector huur 1d woningbouw vrije sector koop 1e woningbouw bouwkavels (via bieding) 2 kantoren 3 bedrijven 4a maatschappelijke voorzieningen -commercieel 4b maatschappelijke voorzienignen - niet-commercieel 5 overig (snippergoren, parkeren, kabels en leidingen) De prijzen worden jaarlijks in een Grondprijsbrief door het college vastgesteld. De grondprijzenbrief geldt na vaststelling voor alle nieuwe projecten. Bij lopende en afgeronde onderhandelingen en voor zover vastgelegd in officiële correspondentie van hiertoe bevoegden gelden de huidige grondprijzen. Grondprijzen Voor alle categorieën (met uitzondering van de kostprijsmethode) gewerkt met een minimum grondwaarde. Voor de commericele functies (woningbouw, kantoren) wordt gerekend met een residuele grondwaarde. Voor twee categorieën worden de grondprijzen significant gewijzigd doordat de grondprijzen zijn geindeeerd. In twee categorieen wordt maatwerk geboden. Tuingrond In 2002 is een tuingrondprijs van 135 euro per m2 ingevoerd. Deze grondprijs is nadien niet geïndeeerd. De huidige tuingrondprijs is lager dan in vergelijkbare steden wordt gehanteerd.

7 Voorgesteld wordt de tuingrondprijs met een gemiddeld inflatiepercentage van 2,5% te indeeren. Dit resulteert in een nieuwe grondprijs van 170 euro per m2 voor onbebouwbare tuingrond. Maatschappelijke grondwaarde (overig) Bij overige maatschappelijke niet-commerciële functies geldt een minimale vaste grondwaarde. De bedraagt 170 euro per m2 BVO. Daarmee wordt de grondwaarde gelijk aan de laagste grondwaarde voor onbebouwde (tuin)grond. Dit betekent een verhoging met 20 euro per m2, hetgeen gelijk is aan de indeatie over de afgelopen vijf jaar. Voor dit bedrag wordt bouwrijpe grond geleverd. De grondprijzen worden vooral toegepast bij gezamenlijke projecten met ontwikkelaars en corporaties. Bij levering van gronden in de huidige staat kan kan het college voor gemeentelijke projecten besluiten de grondwaarde te laten dalen tot nul. Maatschappelijke grondwaarde (zorg) Bij medische voorzieningen geldt de comparatieve grondprijsmethode. Hierbij wordt als uitgangspunt de grondprijs uit het Jaarbeeld van TNO Zorg en Bouw gehanteerd. Locatiespecifieke en functiespecifieke omstandigheden worden meegenomen en de prijs wordt vergeleken met eerder gehanteerde grondwaardes in de omgeving. Dit resulteert in een maatwerkgrondprijs per geval. Sociale huurwoningen In de grondprijzenbrief is gekozen voor een comparatieve grondprijsmethode voor bouwrijpe grond. De grondwaarde wordt per project of programma (wijkontwikkeling) overeengekomen met de corporaties Mozaïek Wonen en Woonpartners. Bij het bepalen van de grondwaarde wordt gekeken naar VON prijzen in de omgeving, de kwaliteit en het oppervlak van de woning en locatiespecifieke omstandigheden. Juridische gevolgen / fatale termijnen / handhaving Op grond van het Besluit Begroting en Verantwoording Provincies en Gemeenten dient iedere vier jaar de Nota Grondbeleid te worden vastgesteld. Het heeft echter geen juridische consequenties als dit niet tijdig wordt gedaan. Financiële / personele / organisatorische gevolgen Het vaststellen van de Nota Grondbeleid zelf heeft geen financiële, personele en/of organisatorische consequenties. De Nota legt vast op welke wijze met grondbeleid omgegaan dient te worden. Communicatie / interactiviteit Op grond van de inspraakverordening heeft het college besloten inspraak te houden voor de Nota Grondbeleid. De nota heeft van 2 maart tot 12 april 2011 ter inzage gelegen. Er zijn geen inspraakreacties geweest. De Nota Grondbeleid wordt na vaststelling op de website van de gemeente Gouda geplaatst. Burgemeester en wethouders van G o u d a, de secretaris, de burgemeester, drs. L.A.M. Bakker W.M. Cornelis

8 besluit van de gemeenteraad voorstelnummer augustus 2011 onderwerp nota Grondbeleid 2011 de raad van de gemeente gouda Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 28 april 2011; Gelet op besluit: 1. De volgende kaders voor het grondbeleid te hanteren, zoals beschreven in de Nota Grondbeleid 2011: a. Er wordt Actief Grondbeleid toegepast waar dat moet en Faciliterend Grondbeleid waar dat kan. - Hoofdregel bij de toepassing van Faciliterend Grondbeleid is, dat er anterieure overeenkomsten worden gesloten. b. Aan koop van vastgoed wordt getoetst aan de volgende criteria: - Vastgoed is nodig voor concrete herontwikkeling of om herontwikkeling mogelijk te maken; - strategisch bezit is dienstbaar aan de ruimtelijke ontwikkelingen zoals beschreven in vastgestelde planologische beleidskaders; - de periode tussen datum aankoop en feitelijke ontwikkeling is naar verwachting niet langer dan vijf jaar. c. De wet voorkeursrecht wordt ingezet als dit echt noodzakelijk is: - bij een keuze voor Actief Grondbeleid; - om restpercelen aan te kopen; - om specifieke kavels aan te kopen; - bij AB-BC-levering. d. Hoofdregel is dat grond na ontwikkeling wordt verkocht. Daar waar op korte of middellange termijn herontwikkeling wordt verwacht, houdt de gemeente grond in eigendom en geeft de gemeente grond (tijdelijk) in gebruik of in verhuur. 2. kennis te nemen van de Grondprijzenbrief.

9 Aldus besloten in de openbare vergadering van De raad der gemeente voornoemd,, voorzitter, griffier OVB Grondbeleid en grondprijzenbrief.doc