Fase 1: van inschrijven tot ondertekening overeenkomst

Transcriptie

1 Stappenplan eigen woning bouwen in Utrecht Heeft u altijd al gedroomd van het ontwerpen en bouwen van een eigen woning? Of vindt u binnen het huidige woningaanbod niet de woning die aan al uw woonwensen voldoet? Wellicht overweegt u daarom zelf een woning te laten bouwen op een vrije kavel. Wat komt er zoal kijken bij het bouwen van een eigen woning in Utrecht? De stappen die u doorloopt van inschrijving tot oplevering van uw woning, hebben wij voor u op een rijtje gezet. Gemiddeld nemen de stappen van begin tot eind anderhalf tot twee jaar in beslag. Fase 1: uw eigen kavel. Hoe wordt u eigenaar van een eigen kavel? Fase 2: uw eigen ontwerp. Hoe komt u van uw programma van eisen tot een definitief ontwerp van uw woning? Fase 3: uw eigen bouwproces. Wat moet u nog doen nadat de vergunning binnen is? Fase 1: van inschrijven tot ondertekening overeenkomst Inschrijving Als u interesse heeft in een kavel in Utrecht, kunt u zich via de website inschrijven voor de kavel van uw keuze. Soms is er sprake van een reservelijst. Als u bovenaan de reservelijst staat nemen wij contact met u op voor een oriëntatiegesprek. Oriëntatiegesprek Het oriëntatiegesprek is een vrijblijvend gesprek met de projectleider van de gemeente. In het gesprek wordt met u de kavel, de randvoorwaarden en het proces besproken. Na dit gesprek wordt de kavel van uw keuze twee weken kosteloos voor u gereserveerd. Binnen deze twee weken geeft u aan of u een optie op de kavel wilt nemen. De optieovereenkomst wordt dan naar u gestuurd. Deze optieovereenkomst moet u ondertekenend terugsturen naar de gemeente. Optieovereenkomst Tekent u de optieovereenkomst, dan reserveert de gemeente de kavel zeven maanden lang voor u. U betaalt hiervoor een optievergoeding. In die periode heeft u de tijd om een woning te ontwerpen tot een Voorlopig Ontwerp (VO). De optievergoeding wordt later verrekend met de grondprijs van de kavel. Mocht u na tekenen van de optieovereenkomst afzien van de optie op de kavel, dan vervalt de optievergoeding aan de gemeente. Koopovereenkomst Na tekenen van de optieovereenkomst gaat u aan de slag met het ontwerpen van uw woning. De eerste schets van het ontwerp dient u in bij de projectleider. Het schetsontwerp wordt door de supervisor getoetst, zodat u weet of uw ideeën voor de woning passen binnen de randvoorwaarden van het project. Het schetsontwerp werkt u verder uit tot Voorlopig Ontwerp (VO). Zodra deze is goedgekeurd door de supervisor, duurzaamheidsadviseur en projectleider, krijg u van de gemeente ter ondertekening een koopovereenkomst. Als de koopovereenkomst door beide partijen is getekend, kan het transport (overdracht bij de Stappenplan eigen woning bouwen in Utrecht 1

2 notaris) van de kavel plaatsvinden en kunt u bij de bank een hypothecaire lening aangaan voor financiering van de grond en woning. U mag de kavel ook in een later stadium van de gemeente afnemen. In veel gevallen wordt de grond na verlening van de vergunning afgenomen i.v.m. de voorwaarden van de hypothecaire lening. De kavel moet u uiterlijk één maand nadat u een bruikbare vergunning heeft gekregen afnemen bij de notaris. Indexering Bij de start verkoop van kavelprojecten bepaalt de gemeente de verkoopprijzen van de kavels. De vaste grondprijzen worden jaarlijks geïndexeerd met het consumentenprijsindexcijfer (CPI). De CPI geeft de prijsontwikkeling weer van goederen en diensten die huishoudens aanschaffen voor consumptie. De CPI is daarmee een belangrijke maatstaf voor de inflatie. Het CBS berekent en publiceert maandelijks de CPI. Zodra de optieovereenkomst voor een kavel is getekend, blijft de dan geldende grondprijs een jaar lang vaststaan voor de kavel. De kavelprijs wordt niet geïndexeerd indien u binnen één jaar na het tekenen van de optieovereenkomst de kavel laat passeren bij de notaris. Indien u niet binnen één jaar na het tekenen van de optieovereenkomst de grond afneemt, wordt de grondprijs met de CPI geïndexeerd vanaf moment van tekenen van de optieovereenkomst. Waarborgsom Het aangaan van de koopovereenkomst heeft consequenties. Zo betaalt u een waarborgsom van 10 % van de grondprijs. De eerder betaalde optievergoeding wordt met de te betalen waarborgsom verrekend. De waarborgsom is bedoeld om twee belangrijke verplichtingen na te komen, die u met de gemeente bent aangegaan: 1. De verplichting om de kavel af te nemen, oftewel het transport van de kavel bij de notaris. 2. De verplichting om de kavel te bebouwen conform de verleende vergunning. Bij het transport van de kavel wordt de helft van de waarborgsom verrekend met de grondprijs. De andere helft van de waarborgsom ontvangt u terug zodra uw woning is gebouwd en de bouwinspecteur het huis gereed heeft verklaard. Mocht u na tekenen van de koopovereenkomst afzien van de kavel, dan vervalt de waarborgsom aan de gemeente. Stappenplan eigen woning bouwen in Utrecht 2

3 Fase 2: Uw eigen ontwerp Begeleiding vanuit gemeente In het voortraject en tijdens de realisatie van uw woning is er vanuit de gemeente altijd een vast aanspreekpersoon. Tot u de omgevingsvergunning ontvangt, is dit de projectleider van de gemeente Utrecht. Doorgaans spreekt u de projectleider eens per twee of drie maanden over de voortgang. De projectleider betrekt hierbij op bepaalde momenten de stedenbouwkundig supervisor, een vastgoedadviseur van de Gemeente Utrecht of een ander expert. Programma van Eisen Nadat u de kavel heeft gekocht, begint u met het in kaart brengen van al uw woonwensen. Wilt u een moderne of klassieke woning? Wilt u de woonkamer op de begane grond of liever op de verdieping? Hoeveel slaapkamers moeten er komen? Denk hierbij ook aan eventuele toekomstige wensen. Belangrijk is dat u in zee gaat met een partij die bij u past. Praat met meerdere partijen om te kijken welke partij het beste aansluit bij uw wensen. Ook is het van belang dat u al in een vroeg stadium bepaalt welke bedrag u aan een woning wilt besteden. Stel een kostenraming op waarbij u aparte budgetten toekent aan de verschillende posten. Houdt ook rekening met een post onvoorzien. Schetsontwerp De stedenbouwkundig supervisor heeft de randvoorwaarden opgesteld waaraan de woning moet voldoen. Samen met de projectleider adviseert hij u over het ontwerp. De supervisor is namens de welstandscommissie van de gemeente Utrecht gemandateerd om uw ontwerpen te toetsen aan de Stedenbouwkundige Randvoorwaarden van het betreffende kavelproject. De toetsing vindt op drie momenten plaats: 1. eerste toetsing van het Schetsontwerp (SO) 2. tweede toetsing van het Voorlopig Ontwerp (VO) 3. derde toetsing van het Definitief Ontwerp (DO) voor de bouwvergunning Een Schetsontwerp (SO) kunt u op verschillende manieren maken. Bijvoorbeeld door met uw eigen tekening een professionele partij te benaderen. Of door eerst een architect, ontwikkelaar of bouwbedrijf te selecteren, die vervolgens een eerste Schetsontwerp van uw woning maakt. Hoe dan ook, uw wensen behoren in dit ontwerp al zoveel mogelijk terug te komen. Het is verstandig om bij het ontwerp een raming van de bouwkosten op te vragen. Zodra u tevreden bent over het Schetsontwerp kunt u dit, samen met uw architect of bouwbedrijf, in een overleg bespreken met de projectleider en supervisor. Stappenplan eigen woning bouwen in Utrecht 3

4 Voorlopig Ontwerp Het Schetsontwerp (SO) wordt vervolgens uitgewerkt tot een Voorlopig Ontwerp (VO), waarin mogelijke aanvullende wensen en op- en aanmerkingen van de gemeente zijn verwerkt. U moet dit Voorlopig Ontwerp - binnen zes maanden na ondertekening van de optieovereenkomst - ter goedkeuring aan de projectleider toesturen. Een Voorlopig Ontwerp bestaat onder andere uit plattegronden en gevelbeelden van de woning, de materialisatie (voorkeur van bouwmaterialen voor de gevels en daken) en beeldbepalende details (kozijnen, ventilatieroosters e.d.). De supervisor, duurzaamheidsadviseur en projectleider toetsen het VO aan de randvoorwaarden. De goedkeuring van het VO wordt in een verslag vastgelegd en per mail aan u verstuurd. Goedkeuring van het VO is vereist om de volgende fase op te starten. Definitief Ontwerp Na goedkeuring van het VO wordt het ontwerp verder uitgewerkt tot een Definitief Ontwerp (DO). Een DO is een gedetailleerde uitwerking van het VO. Hierin staan detailtekeningen en technische omschrijvingen. Zeer waarschijnlijk laat u dit aan een professionele partij over. Als opdrachtgever moet u er zelf op letten dat de aanvullende spelregels, zoals afwatering en de maatregelen ten aanzien van duurzaam bouwen worden nagekomen. Het DO en een voorbeeld van uw materiaalkeuze voor de buitengevels (monsterbord) legt u ter goedkeuring voor aan de supervisor. Is de stedenbouwkundig supervisor akkoord, dan komt uw aanvraag alleen als hamerstuk bij de gemeentelijke welstandscommissie. Een nadere welstandtoets is in dit project alleen nog nodig bij een blijvend verschil van mening tussen u en de supervisor. Indienen omgevingsvergunning Op basis van het goedgekeurde Definitief Ontwerp vraagt u vervolgens de omgevingsvergunning voor het bouwen van een woning aan op Bij de aanvraag overlegt u behalve het Definitieve Ontwerp ook detailtekeningen, diverse bouwkundige- en constructieberekeningen e.d. Neemt u een professionele partij in de hand, dan weten zij als geen ander wat er allemaal bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning komt kijken Behandeltermijn Op de site van gemeente Utrecht of op kunt u lezen waaraan de aanvraag omgevingsvergunning moet voldoen. Via kunt u uw aanvraag digitaal indienen of een papieren aanvraagformulier samenstellen. Als uw plan volgens de regels is ingediend, gaan de wettelijke behandelingstermijnen in. Bij een aanvraag voor een reguliere omgevingsvergunning moet u binnen 8 weken bericht krijgen of u toestemming heeft om te bouwen. Deze termijn kan éénmaal worden verlengd met zes weken. De vergunning is onherroepelijk en definitief bruikbaar zodra er geen bezwaren zijn ingediend 6 weken na verlening van de vergunning. Bouwen na verlening, maar voor het aflopen van de laatste 6 weken termijn is voor eigen risico. Er kunnen namelijk altijd nog bezwaren worden ingediend in die 6 weken (eventueel met bouwstop). Stappenplan eigen woning bouwen in Utrecht 4

5 Voor de doorlooptijd van de omgevingsvergunning is het van groot belang dat er tussen het VO en DO geen grote wijzigingen meer worden doorgevoerd. Gebeurt dit wel dan loopt u het risico dat de hele procedure opnieuw doorlopen zal moeten worden en daarmee verliest u dus veel tijd. Fase 3 Uw eigen bouwproces Tijdens de eigenlijke bouw is uw aanspreekpersoon niet langer de projectleider, maar de bouwplaatscoördinator van de gemeente Utrecht. De bouwplaatscoördinator is verantwoordelijk voor een goed verloop van alle bouwwerkzaamheden in een bepaald gebied. Start bouw Als uw vergunning verleend is, mag u beginnen met bouwen. Daarbij moet u wel het bouwreglement in acht nemen, onderdeel van het uitgiftecontract. Een paar weken voor de start bouw moet een kick-off gesprek plaats vinden met de bouwplaatscoördinator. Bij dit gesprek, is indien mogelijk, ook de contactpersoon voor de nutsaansluitingen en de bouwinspecteur aanwezig. Tijdens dit gesprek worden alle praktische punten en afspraken doorgenomen (denk aan bouwverkeer, toegankelijkheid, bouwafval, afspraak over grondbalans, water etc.). Naast de kick-off vindt ook nog een grondschouw plaats. Hierbij bezoekt u samen met de gemeente de kavel, voordat u naar de notaris gaat voor overdracht van de grond. Bouwrijp en woonrijp maken De gemeente zorgt allereerst voor het bouwrijp maken van de grond, waarna uw aannemer aan de slag kan met de bouw. Over het algemeen duurt het bouwen van een nieuwe woning, afhankelijk van het soort woning en de bouwmethode die u toepast, vier maanden tot een jaar. De volgende zaken zijn van belang in deze stap: - De kavels worden opgeleverd op een bepaald NAP. Dit is niet gelijk aan het vloerpeil van de woning. Het vloerpeil komt hoger te liggen dan het NAP waarop de kavels bouwrijp worden geleverd. Aansluiting op riolering en nutsvoorzieningen (elektriciteit, stadsverwarming e.d.) worden door de gemeente aangelegd tot aan de erfgrens. Voor de aansluitingen van riool en nuts vanaf de erfgrens tot de woning bent u zelf verantwoordelijk. - De ontsluitingswegen zijn bestraat, zodat de kavels voor bouwverkeer goed bereikbaar zijn. Zodra de grootste stroom bouwverkeer afneemt, worden de straten en de rest van de openbare ruimte definitief ingericht. - Voorzieningen voor de afvoer van het hemelwater van de dakvlakken moeten op de kavel zelf worden aangelegd. De gemeente stelt bepaalde eisen aan de berging van het hemelwater op eigen terreinen. Het hemelwater moet in de bodem kunnen infiltreren en mag niet worden aangesloten op de riolering. Het afvoeren naar een watergang of het aanbrengen van grintkoffers in de nabijheid van de hemelwaterafvoer zijn daarvoor de beste methodes. - Fundering: in bouwveld E hebben we te maken met een bijzondere situatie die niet geheel past binnen de voorwaarden die gesteld worden aan fundering binnen het Stappenplan eigen woning bouwen in Utrecht 5

6 bouwbesluit. De naastgelegen bebouwing is al wel bekend, maar valt nog niet onder bestaande bebouwing. Om dit op te vangen moet het hart van de funderingspalen van een individuele woning minimaal 100 cm uit de erfgrens blijven. Indien de fundering gezamenlijk met de buren aangelegd wordt, is dit niet nodig. - De gemeente adviseert om de fundering te schroeven in plaats van te heien om schade (bijvoorbeeld in stucwerk) aan belendende panden te voorkomen. Formeel mag heien mits binnen de grenswaarden uitgevoerd. Het is mogelijk dat bij de buren schade optreedt aan bijvoorbeeld het stucwerk (scheuren), maar dat dit niet als constructieve schade wordt aangemerkt. Er is dus technisch gezien geen schade en de aannemer hoeft dus niets te vergoeden. Natuurlijk is dergelijke schade echter wel vervelend voor mensen die net hun nieuwe huis hebben opgeleverd. Daarom wordt geadviseerd om te schroeven. - De grond die wordt uitgegraven voor de bouw van de woning wordt op de eigen kavel aangebracht. Zo sluit het vloerpeil van de woning aan op het openbaar gebied. Het sluit nooit volledig, want elke woning en kavelinrichting is anders. De grond die u overhoudt, voert u af naar de Grondbank. De kosten voor afvoeren van de grond zijn voor uw rekening. Houd hierbij rekening met kosten voor transport, keuring en opslag per kuub grond. Laat goed rekenen aan de grondbalans. U blijft verantwoordelijk voor de grondbalans. Gereedverklaring Uw woning is klaar. Nadat de bouwinspecteur van de gemeente een gereedverklaring heeft afgegeven aan de projectleider, krijgt u de laatste helft van de waarborgsom overgemaakt. Verhuizen en genieten En dan is het eindelijk zover! Uw droomhuis is gereed en u kunt wonen in uw eigen ontworpen of gekozen woning waar u met recht trots op kunt zijn. Stappenplan eigen woning bouwen in Utrecht 6