Distributieve toets en effecten Centrumvisie Zeist

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Distributieve toets en effecten Centrumvisie Zeist"

Transcriptie

1 Distributieve toets en effecten Centrumvisie Zeist 13 september 2013 Eindrapport

2 Status: Eindrapport Datum: 13 september 2013 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam Team Detailhandel en Leisure: Drs. Toine Hooft Anne Risselada MSc. Voor meer informatie: Toine Hooft, In opdracht van: De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV. Projectnummer: 2013.A.521 Referentie: 2013.A.521 Zeist, Centrumvisie DPO en effecten pagina 2

3 Inhoudsopgave Pagina Inleiding en samenvatting 4 1 Contextanalyse Draagvlak 1.2 Regionaal en lokaal krachtenveld 1.3 Centrum Zeist 1.4 Trends en ontwikkelingen 1.5 SWOT-analyse en SWOT-confrontatie 2 Distributieplanologische toetsing Benchmark 2.2 Distributieve berekening 2.3 Conclusie 3 Effectenanalyse Economische en ruimtelijke impuls 3.2 Effecten op de bestaande winkelstructuur 3.3 Slotconclusies Bijlage 1: Benchmarktabellen 28 Bijlage 2: Ladder duurzame verstedelijking & jurisprudentie 30 Bijlage 3: Distributieplanologische berekening 31 Bijlage 4: Geïnterviewde personen 34 Bijlage 5: BSR -model SmartAgent 35 Bijlage 6: Leefstijlprofiel in Zeist naar wijk 39 pagina 3

4 Inleiding en samenvatting De gemeente Zeist wil het centrum aantrekkelijker te maken zodat bezoekers, ondernemers en omwonenden zich prettig (blijven) voelen in het hart van Zeist. VVKH Architecten heeft in februari 2013 een visie op het centrum van Zeist ontvouwd. Daarin is aangegeven hoe de identiteit, het verblijfsklimaat, de verkeerstructuur en winkelrouting te verbeteren. Ook is op de Klinker-locatie een toevoeging van commerciële ruimtes voor winkels en aanverwante functies voorzien op de Klinker-locatie en Allegro. De Raad heeft op 14 mei 2013 aangegeven de Centrumvisie te beschouwen als een plan waarin het gewenste hoofddoel voor centrum Zeist op hoofdlijnen is omschreven. Voor de komende periode zijn een aantal vervolgonderzoeken uitgezet, waaronder een distributie toets en effectanalyse. Ook is er een dialoog met de voornaamste belanghebbenden opgestart. De Centrumvisie wordt naar aanleiding van de uitkomsten van de onderzoeken en de dialoog zo nodig nog aangepast en dan ter definitieve besluitvorming aan de Raad voorgelegd. Als de Raad groen licht geeft start de bestemmingsplanprocedure. De gemeente Zeist heeft Bureau Stedelijke Planning gevraagd de distributieve toets en effecten van de Centrumvisie uit te voeren. De volgende vragen staan centraal: 1. Wat zijn de ontwikkelingsmogelijkheden voor detailhandel en aanverwante functies in het centrum van Zeist? 2. Wat zijn de effecten van de beoogde centrumontwikkelingen, in het bijzonder voor de toevoeging van m² (plus mogelijk 400 m² op de verdieping) op de Klinkerlocatie? 3. Hoe kan eventuele leegstand in de verschillende deelgebieden van het centrum worden voorkomen c.q. effectief worden aangepakt? De uitkomsten in een notendop De detailhandel verkeert landelijk in zwaar weer: de bestedingen in non-food dalen al vijf jaar op rij, internet neemt een steeds groter aandeel in (10% van de non-food bestedingen) en het winkelvolume neemt nog steeds toe (zij het minder sterk). Gevolgen: een val in vloerproductiviteit, oplopende leegstand en lagere vastgoedwaardes. Zeist centrum bekleedt een functie voor zowel Zeistenaren als inwoners uit omliggende plaatsen. De Slotlaan, Voorheuvel en de Steynlaan zijn van oudsher de winkelstraten in het centrum. Met de toevoeging van Belcour in de jaren negentig is getracht de verschillende winkelgebieden met de Slotlaan te verbinden, en moderne ruimte te scheppen voor grotere ketens. Het eerste deel van de Slotlaan (tussen HEMA en Blokker) en Belcour (tot aan V&D, H&M) vormen nu het winkelhart Net als in veel andere centrumgebieden van middelgrote steden heeft centrum Zeist aan kracht ingeboet. Middelgrote centra blinken niet uit in functionaliteit of in beleving en leggen het af tegen centra die dat wel doen. De koopkrachtbinding is vrij sterk teruggelopen; Zeistenaren wijken vaker uit. De koopkrachttoevloeiing is licht gedaald; er komen minder mensen van buiten Zeist naar Zeist. Een opwaardering van het centrumgebied is meer dan ooit noodzakelijk om de positie van Zeist centrum niet verder te laten afkalven. De opwaardering bestaat uit: pagina 4

5 een meer heldere profilering, een breed gedragen centrumvisie, een ruimtelijkfunctionele versterking van het centrum, het veraangenamen van het verblijfsklimaat ( look & feel ), het omarmen van het Nieuwe Winkelen (dat wil zeggen cross channel - activiteiten integreren in de fysieke winkelomgeving). In de huidige situatie is het centrum min of meer in evenwicht. Naar de toekomst toe is er ruimte voor een beperkte toevoeging van winkelmeters als gevolg van de groei van het draagvlak. Een toevoeging van circa m² is distributief gezien alleen verantwoord indien: Nieuwe, bewezen succesformules met grote autonome aantrekkingskracht op de consument worden aangetrokken waardoor centrum Zeist een meer aantrekkelijk alternatief vormt voor de inwoners van Zeist en buurgemeenten; De uitbreiding is ingebed in een pallet aan maatregelen (zie vorige bullet); Elders in en buiten het centrum winkelmeters worden gesaneerd. Het is overigens zeer de vraag of de Klinker-locatie op korte termijn tot ontwikkeling komt. Het marktsentiment is slecht; ontwikkelaars en retailers staan niet in de rij. Het winkelhart van Zeist is gebaat bij een aantrekkelijke invulling van de Weeshuislaan (de zwakste schakel) en het optrekken van de gevels achter de V&D. Dit heeft onzes inziens de hoogste prioriteit. Ook een tijdelijke invulling van de Allegrolocatie helpt. De ontwikkeling van de Klinker-locatie met minimaal een echte trekker is de tweede prioriteit. De ontwikkeling van m² (plus mogelijk 400 m² op de verdieping) op de Klinkerlocatie levert 60 (deels nieuwe) arbeidsplaatsen op en zorgt ook nog voor een forse tijdelijke werkgelegenheid (gedurende de bouw) van 170 voltijdbanen. Hoewel de economische bijdrage per saldo positief is zal er ook sprake zijn van (lokale) verdringing van maximaal 1,4% op de schaal van Zeist. Dit valt te beschouwen als regulier ondernemersrisico. Tot grote uitval c.q. sterk oplopende leegstand elders (en daarmee aantasting het woon- en leefklimaat en het ondernemersklimaat c.q. duurzame ontwrichting) zal de modernisering en uitbreiding van het centrum niet leiden. Het gros van de verdringing zal overigens ten koste gaan van ondernemers in het centrum vanwege overlap in functie en de nabijheid. Het meest kwetsbaar zijn de matig functionerende winkels in zwakke deelgebieden, op de grootste afstand van de ontwikkeling Klinker-locatie. De winkels in Belcour profiteren van een grote deels nieuwe klantenstroom die de beoogde ontwikkeling aanboort. De positieve effecten worden versterkt (en de negatieve verzacht) als: In het centrum branches/formules worden uitgebreid/toegevoegd met een (boven)lokale aantrekkingskracht, die een brede doelgroep aanspreken (eigen inwoners en buurgemeenten) en die passen binnen de profilering van het kernwinkelgebied van Zeist; De verschillende deelgebieden in het centrum het momentum aangrijpen om zich verder te versterken, onderscheiden én verbinden. Centrummanagement Zeist vervult daarbij een sleutelrol. Leeswijzer In hoofdstuk 1 is de context - de vraag en aanbodverhoudingen, het functioneren van het aanbod, relevante trends en ontwikkelingen - geschetst. In hoofdstuk 2 zijn de distributieve mogelijkheden beoordeeld. In hoofdstuk 3 komen de effecten van het voorgenomen initiatief aan bod. pagina 5

6 1 Contextanalyse In dit eerste hoofdstuk is de context geschetst. Aan bod komen het draagvlak voor detailhandel in Zeist centrum (1.1), het regionaal en lokaal krachtenveld (1.2), het functioneren van Zeist centrum (1.3) en relevante trends en ontwikkelingen (1.4). 1.1 Draagvlak De lommerrijke gemeente Zeist op de Utrechtse Heuvelrug telt circa inwoners. De gemeente bestaat naast Zeist ( inwoners) uit de dorpen Den Dolder, Bosch en Duin, Huis ter Heide en Austerlitz. Het kernwinkelgebied ligt centraal in Zeist ten noordoosten van de historische en dorpskern en Slot Zeist. De groene omgeving, statige monumentale panden, chique winkels en het Slot Zeist dat in 1677 werd gebouwd zijn beeldbepalend. Uit het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 (KSO2011) blijkt dat het centrum van Zeist een regionaal verzorgende functie kent: 43% van de omzet is afkomstig van buiten de gemeente Zeist. De omzet komt vooral uit de omliggende gemeenten: de Utrechtse Heuvelrug (14%), Bunnik (8%), Soest (5%) en tot op zekere hoogte De Bilt, waar gezien de westelijke ligging inwoners in hogere mate op Utrecht georiënteerd zijn. Figuur 1 Verzorgingsgebied Centrum Zeist Bron: DPOK, bewerking Bureau Stedelijke Planning pagina 6

7 Kenmerken bevolking Wanneer het bevolkingsprofiel van de gemeente Zeist en het omliggende verzorgingsgebied vergeleken wordt met het Nederlandse gemiddelde valt op dat er relatief veel ouderen wonen: 1 op de 5 inwoners is 65+. In het totale verzorgingsgebied is het aandeel niet-westerse allochtonen laag maar wanneer we kijken naar de gemeente Zeist dan ligt het percentage niet-westerse allochtonen juist hoger dan het landelijk gemiddelde. De inwoners van het verzorgingsgebied zijn vermogend en hebben meer te besteden dan de gemiddelde Nederlander. Tabel 1 Demografische kenmerken verzorgingsgebied Zeist centrum Gebied Aantal inw % 0-15 % % % % 65+ Gem. hhgrootte % Niet- westerse allocht. Gem. inkomen per inw. Zeist , Verzorgingsgebied (incl. Zeist) , Nederland , Bron: CBS Statline 2012, inkomen betreft 2010 Leefstijlprofielen verzorgingsgebied centrum Zeist 1 Steeds vaker zien we dat socio-demografische achtergronden, zoals leeftijd, opleiding en inkomen, onvoldoende verklarend zijn voor consumentengedrag. Keuzes van consumenten worden meer en meer bepaald door lifestyle en emoties, waarden en normen. Het BSR -model is een psychografisch model waarin met deze sociologische factoren rekening wordt gehouden. Door middel van twee dimensies wordt onderscheid aangebracht tussen individuen op basis van hun belevingswereld. Het model kent vier belevingswerelden waaraan vier kleuren zijn gekoppeld. Figuur 2 De belevingswerelden en de retailbeleving Bron: SmartAgent 1 Voor een verdere uitleg van de leefstijlprofielen verwijzen we naar bijlage 5 2 Gebaseerd op Concept Woonvisie voor de jaren , gemeente Zeist (2013) pagina 7

8 Uit de analyse van leefstijlprofielen blijkt dat de Blauwe leefstijl is in Zeist, en vooral in de omliggende gemeenten, duidelijk oververtegenwoordigd is ten opzichte van het landelijke gemiddelde. Deze consumenten hechten in de winkelbeleving vooral waarde aan een stijlvolle en luxe winkelomgeving, merken en service. De Rode leefstijl treffen we relatief minder aan in Zeist. Deze consumenten kiezen liever voor een meer grootstedelijk woonmilieu. De Blauwe leefstijl wordt gekenmerkt door een hoge mate van mobiliteit. Vaak bezitten deze huishoudens één of meerdere auto s. Uit onderstaande kaart blijkt dat de Blauwe leefstijl vooral oververtegenwoordigd is in de meer perifere wijken van Zeist. Omdat de overwegend Blauwe inwoners van het noordelijk gelegen Bosch en Duin en Huis ter Heijde geneigd zullen zijn de auto te nemen en de A28 moeten passeren, lijkt het aannemelijk dat deze inwoners er bij het doen van niet-dagelijkse aankopen voor kiezen om naar een centrumgebied van hogere orde af te reizen. Figuur 3 Leefstijlprofielen Zeist Centrum Zeist Ontwikkeling nieuwbouw Kerkebosch Bron: SmartAgent, bewerking Bureau Stedelijke Planning Ontwikkeling draagvlak De Primos bevolkingsprognose (ABF research) verondersteld dat het aantal inwoners in Zeist van 2010 tot 2020 met ruim 11% zal stijgen. Voor het totale verzorgingsgebied geldt een stijging van ruim 6%, waarbij er wordt uitgegaan van een gelijkblijvend aantal inwoners in De Bilt en Utrechtse Heuvelrug. CBS bevolkingsprognoses gaan uit van minder forse groeicijfers (7,4%) waarbij het aantal inwoners in Zeist zal toenemen tot in In het totale verzorgingsgebied voorspelt het CBS een groei van 1%, waarbij het aantal inwoners tot 2020 zal stijgen tot Tot 2030 wordt geprognosticeerd dat het aantal inwoners van het verzorgingsgebied groeit tot (14%). pagina 8

9 Woningbouwplannen 2 De bevolkingsgroei in Zeist wordt mede veroorzaakt door verschillende nieuwbouwprojecten variërend van harde tot zachte planstatus. In huidig economisch tijdsgewricht zijn de realisatie en haalbaarheid van deze plannen ongewis. Kerckebosch: vanaf 2013 wordt gewerkt aan de herontwikkeling van Kerkebosch in Zeist Zuid-Oost. Het gebied bevindt zich zuidelijk van Zeist centrum. Het betreft hier de sloop van 198 flatwoningen waarbij de eerste fase van het plan voorziet in de bouw van 233 woningen. In volgende vier fases is er ruimte voor de realisatie van maximaal woningen. Gezien het huidige economische tijdsgewricht is het mogelijk dat de volgende fases van de woningbouwontwikkeling op de lange baan worden geschoven. Vogelwijk: in het westelijk deel van Zeist worden er voorzien in 237 woningen en appartementen. Op dit moment worden de 2 e en 3 e fase uitgevoerd. Er zijn ook enkele kleinere woningbouwprojecten waarvan de bouw de komende jaren aanvangt. Deze projecten zijn op de Schaepmanlaan (14 woningen), Boswijcklaan/Ramaerlaan (30 woningen), Beukbergen (38 woningen) en de Antonlaan/Weeshuislaan (13 woningen). Tot slot wordt ook in de Centrumvisie de bouw van 20 woningen voorzien. Nabij het de beoogde detailhandelsontwikkeling in het centrum liggen er ook ontwikkelingsmogelijkheden op het ENECO-terrein op de hoek van de Antonlaan/Steynlaan. Hoe het terrein precies wordt herontwikkeld is nog niet vastgelegd. Eigenaar van de grond, Seyster Veste, heeft plannen voor het realiseren van woningen, winkelruimte en parkeerplaatsen. In paragraaf 1.2 komen we terug op de realisatie van extra winkelruimte in dit gebied. 1.2 Regionaal en lokaal krachtenveld Regionaal krachtenveld Binnen de regio Utrecht is het kernwinkelgebied van Zeist het vierde grootste centrum na de centra Utrecht, Amersfoort en Veenendaal. Het bevindt zich op 15 autominuten van het centrum het westelijk gelegen Utrecht. Dat een zeer uitgebreid en hoogwaardig winkelaanbod en heeft en een regionaal en nationaal verzorgende functie kent. Daarnaast is het centrum van Utrecht, en het naastgelegen Hoog Catharijne dat op dit moment wordt herontwikkeld, goed bereikbaar met trein en (regio)bus. De andere centra van hogere orde, Amersfoort en Veenendaal, liggen meer dan 20 autominuten van Zeist, en hebben dan ook minder grote aantrekkingskracht voor consumenten uit Zeist en omgeving. Uit koopstroomgegevens blijkt ook dat de afvloeiing voor niet-dagelijkse artikelen voor de inwoners van Zeist voor het grootste deel in Utrecht terecht komt (13%). Overigens is ook de afvloeiing naar internet substantieel (9%). 3 De centra van kleinere orde rondom Zeist, zoals Driebergen, Bilthoven, Bunnik en Soesterberg hebben een weinig concurrerend aanbod. Echter, dergelijke plaatsen hebben de afgelopen jaren een behoorlijke stap gemaakt in hun functionele winkelaanbod gericht op snelheid en gemak. Het recente Rabobank-rapport Fun of functie uit 2013 schetst dat middelgrote winkelgebieden zoals Zeist het gevaar lopen dat ze niet voldoende volume hebben om te concurreren met het funshoppen in de 2 Gebaseerd op Concept Woonvisie voor de jaren , gemeente Zeist (2013) 3 Koopstromen Zeist; Koopstromenonderzoek Randstad 2011, I&O research pagina 9

10 echt grote winkelgebieden, als bijvoorbeeld Utrecht, terwijl de meer functionele aankopen dicht bij huis, of soms online, worden gedaan. Omvang en functie van een winkelgebied zijn dus bepalend voor het succes. Figuur 4 Regionale winkelstructuur Bron: PDOK; bewerking Bureau Stedelijke Planning Lokaal krachtenveld De kern Zeist telt circa m² wvo detailhandel. Ruim twee derde hiervan is geconcentreerd in het centrum ( m² wvo). Verder kent Zeist 4 wijkcentra (De Clomp, Hoog Kanje, Johan van Oldenbarneveltlaan, Laan van Vollenhove) en buurtcentrum (Vrijheidsplein) en verspreide bewinkeling. Figuur 5 Winkelgebieden in Zeist Bron: PDOK; bewerking Bureau Stedelijke Planning 4 Exclusief leegstand pagina 10

11 Detailhandelsontwikkelingen in de directe omgeving Binnen Zeist centrum zijn er vergevorderde plannen voor de ontwikkeling van nieuwbouw Allegro. Allegro biedt ruimte voor 15 stadsappartementen en circa m² aan (winkel)voorzieningen op de begane grond. De verkoop van de appartementen is al gestart, echter is onduidelijk of de ontwikkeling van Allegro ook echt doorgang zal vinden gezien het feit dat er nog nauwelijks appartementen zijn verkocht en de ontwikkelaar (MAB) in de toekomst zal worden ontmanteld. Nabij het centrum liggen er ook ontwikkelingsmogelijkheden op het ENECO-terrein op de hoek van de Antonlaan/Steynlaan. Er zijn plannen voor het realiseren van een supermarkt, enkele dagwinkels, woningen, en parkeerplaatsen. De plannen passen niet in het nu geldende bestemmingsplan. Er is op dit moment een procedure in gang gezet om het bestemmingsplan aan te passen. Wijkwinkelcentrum De Clomp, in het hart van de wijk Zeist-West, wordt vernieuwd. Er komen nieuwe winkels, 170 woningen en voorzieningen om het winkelcentrum completer en aantrekkelijker te maken. De voorzieningen zijn een sociaal-cultureel centrum, een sporthal, kerk, moskee, apotheek, gezondheidscentrum en wijkservicepunt. De eerste fase van het plan is al gerealiseerd. De bouw van de winkelvoorzieningen is echter nog in de planfase. 1.3 Centrum Zeist In het centrum van Zeist behoort 13% van het detailhandelsaanbod tot de dagelijkse sector. Maar liefst 50% van het aanbod betreft winkels in de branche Mode & Luxe en 24% in de branche In & Om het huis. Trekkers in het centrum zijn onder andere HEMA, V&D, Blokker, C&A en H&M en daarnaast kent het vele bekende ketens waarbij een groot deel van winkelaanbod behoort tot het hogere marktsegment. Deelgebieden centrum Zeist Het winkelcentrum van Zeist wordt gevormd door de Slotlaan, Voorheuvel, 1e en 2e Hogeweg, Steynlaan en Belcour. Ieder winkelgebied heeft zijn eigen karakter en winkelaanbod. Iedere donderdag en zaterdag is er markt op een deel van het Emmaplein en het marktplein. De Slotlaan is van oudsher de belangrijkste winkelstraat in centrum Zeist. Het zuidelijke deel van de Slotlaan kan worden bestempeld als het hoofdwinkelgebied samen met het deel van het Belcour grenzend aan de Slotlaan. De Slotlaan loopt zuidelijk verder door tot Slot Zeist. Op dit tweede deel bevinden zich ook een aantal luxe damesmodezaken, een parfumerie en een aantal financiële dienstverleners. Dit tweede deel van de Slotlaan wordt niet meegenomen in de huidige visievorming Winkelcentrum Belcour is in de jaren negentig in fasen gerealiseerd. De laatste grote ingreep is de komst van H&M geweest, in het pand waar voorheen onder meer Mc Donald s was gevestigd. V&D heeft in 2009 de winkel gemoderniseerd. Belcour kent belangrijke trekkers als H&M en V&D. Toch hangt er rondom het gebied een negatieve connotatie waarbij het idee heerst dat Belcour geen aangename verblijfplaats en het niet voldoende verbonden is met de Slotlaan. Het Emmaplein, onderdeel van het Belcour, heeft dan ook het meeste last van leegstand. Aberdeen is voornemens de etalages op het Emmaplein, onder de arcades achter de V&D, op te trekken. Hiermee komen de etalages en winkels meer in het zicht te liggen. pagina 11

12 Voorheuvel: De Voorheuvel is de oudste winkelstraat van Zeist en kent veel aanbod in wonen en doe-het-zelf. Hogeweg: De Hogeweg grenst aangrenzend aan het Belcour en vormt een verbinding tussen het Belcour en de Slotlaan. Steynlaan: De Steynlaan kenmerkt zich door allerlei zelfstandige winkels en speciaalzaken, maar ligt op bijna een kilometer afstand van het A1 winkelgebied in het zuidelijk deel van de Slotlaan. Op de Steynlaan zijn ambachtelijke winkels, speciaalzaken en horeca te vinden, deels met een antroposofische signatuur. Figuur 6 Winkelgebieden in Zeist en beoordeling van centrum Zeist Bron: ; bewerking Bureau Stedelijke Planning Functioneren centrum Zeist Over het algemeen functioneert het centrum van Zeist gemiddeld. De vloerproductiviteit (omzet per vierkante meter) per meter ligt rond het landelijke gemiddelde. Vraag en aanbod zijn min of meer in balans. De positie van Zeist is wel kwetsbaar. Aankoopplaatsen van lagere als hogere orde versterken zich en hoewel het totale winkelvloeroppervlakte in Zeist nagenoeg gelijk is gebleven is de leegstand in het centrum opgelopen. Daarnaast is de koopkrachtbinding en -toevloeiing in het centrum van Zeist tussen gedaald. Zeist wordt positief beoordeeld op autobereikbaarheid en parkeren. De sfeer en uitstraling, daghoreca en bereikbaarheid met OV worden negatief beoordeeld. Leegstandsituatie Zeist centrum In het totaal staat er in de gemeente Zeist in 2013 ruim 6% van het totale winkelvloeroppervlakte leeg. Dit is lager dan het landelijk gemiddelde (7%). In 2009 lag de leegstand in gemeente Zeist nog op 3,5%. De leegstand concentreert zich in centrum Zeist. Hier ligt het leegstandpercentage hoger dan het landelijke gemiddelde. Specifiek voor centrum van Zeist geldt dat in totaal m² wvo toe te schrijven is aan detailhandelsleegstand. Vooral op het Emmaplein en in mindere mate het Belcour is de leegstand relatief hoog. pagina 12

13 Tabel 2 Leegstandsontwikkeling verkooppunten (VKP) en winkelvloeroppervlak (WVO) % van totaal Leegstaand % van totaal Leegstaand wvo WVO wvo WVO Zeist centrum 4,3% ,9% Zeist woonplaats 3,4% ,1% Zeist gemeente 3,5% ,2% Bron: Locatus Tabel 3 Leegstand deelgebieden centrum Zeist 5 Deelgebied centrum Detailhandelsleegstand WVO VKP Belcour Emmaplein Slotlaan Steynlaan Overig Centrum Zeist Totaal Leefstijlprofielen Zeist centrum Door middel van gedetailleerde koopstroomgegevens heeft Smartagent de consumenten die hun aankopen doen in het centrum van Zeist kunnen koppelen aan leefstijlprofielen. Daarbij valt het volgende op: Consumenten uit Zeist met een blauw leefstijl profiel zijn minder sterk vertegenwoordigd in aankopen niet dagelijks Consumenten uit de regio met een blauw leefstijlprofiel komen juist relatief vaak naar Zeist. Consumenten uit de regio met een rood leefstijlprofiel komen relatief minder vaak naar Zeist voor hun aankopen. Voor consumenten uit de regio met een Geel leefstijlprofiel is Zeist relatief aantrekkelijk. Hun bestedingen zijn relatief gezien wel iets lager. Bij de consumenten uit de regiogemeenten zien we dat consumenten uit de relatief Blauwe wijken Bilthoven Zuid, Driebergen Rijssenburg, Bunnik en Soesterberg duidelijk op het centrum van Zeist zijn gericht. Het hogere aandeel niet dagelijkse bestedingen van de Blauwe leefstijlgroep is vooral hierop terug te voeren. Voor het centrum in Zeist is het vooral van belang de blauwe consumenten uit Zeist (nog) meer aan het centrum te binden. De blauwe consumenten uit de regiogemeenten weten het centrum van Zeist wel te vinden, terwijl de consumenten uit Zeist zelf relatief een iets lager aandeel scoren. Het feit dat blauwe consumenten uit Zeist relatief weinig in Zeist winkelen noopt tot een versterking van het aanbod voor Blauwe consument. In centrum Zeist kan over de 5 Dit betreft leegstand toe te schrijven aan detailhandel. Locatus kent twee soorten verkooppunten: 1. Detailhandel (met wvo) en 2. Niet-detailhandel zoals leisure, dienstverlening en horeca (zonder wvo). Als verkooppunten uit categorie 1 leeg komen te staan wordt daarvan het wvo opgenomen als leegstand. Als verkooppunten uit categorie 2 leeg komen te staan, dan wordt er hier ook een wvo aan toegekend en wordt het opgenomen als leegstand. Van het totaal aantal leegstaande panden behoort circa helft tot detailhandel (categorie 1) en de andere helft tot niet detailhandel (categorie 2). Detailhandelsunits zijn gemiddeld echter wel groter dan de andere units die leegkomen. Van het totale wvo leegstand wordt 2/3 toegeschreven aan detailhandel. pagina 13

14 gehele linie een zwaarder accent worden gelegd op blauwe formules, overigens niet alleen winkels, maar ook horeca en andere publieksfuncties. Blauwe consumenten voelen zich aangetrokken tot de betere (vers)speciaalzaken en winkels in mode en luxe van topondernemers die kwaliteit, service en innovatie hoog in het vaandel hebben staan. Tevens is het belangrijk ook het aanbod voor de gele consumenten te versterken. Dit is vooral van toepassing in het Belcour waar de grotere ketens en warenhuizen gevestigd zijn. Tabel 4 Leefstijl en herkomst van de kopende huishoudens in Zeist Leefstijl Bron: Smartagent Leefstijl profiel van Alle huishoudens aandelen in betreffende op basis van gemeenten kopende huishoudens / regio in het centrum van Zeist Regio Nederland Zeist Zeist consumenten uit Zeist Consumenten uit de regio Dagelijkse aankopen Dagelijkse aankopen aankopen niet dagelijks aankopen niet dagelijks Geel 30,2% 21,3% 22,6% 20,9% 22,0% 28,6% 24,4% Groen 27,6% 29,7% 30,4% 29,3% 30,4% 32,8% 30,9% Blauw 25,2% 29,8% 33,2% 29,9% 28,0% 27,7% 32,0% Rood 17,1% 19,2% 13,9% 19,9% 19,6% 10,9% 12,7% Beschrijving Visie Centrum Zeist In 2008 is begonnen met het verzamelen van ideeën voor het vormgeven van de centrumvisie voor Zeist, uitmondend een uiteindelijk plan, zoals benoemd in de Visie Centrum Zeist van 5 februari De centrumvisie introduceert een aantal kernwaarden waaromheen bepaalde maatregelen genomen worden met betrekking tot openbare ruimte, het autovrij maken van centrum en andere infrastructurele maatregelen, en het toevoegen van winkelvloeroppervlakte. In de Centrumvisie is beoogd Belcour te versterken met de ontwikkeling van de Klinker-locatie. De Klinker-locatie omvat het plein van de bestaande markt en het gebouw De Klinker, met daarin onder andere de bibliotheek en de muziekschool. Dit deel van het centrum functioneert niet optimaal. Door herontwikkeling en versterking met m² en mogelijke toevoeging van 400m² op de verdieping wordt getracht het kernwinkelgebied aantrekkelijker te maken, de verblijfskwaliteit te verbeteren en de routing te verbeteren. De Centrumvisie voor Zeist bestaat uit: Een mogelijke uitbreiding van m² plus 400 m² op de verdieping op de Klinkerlocatie, aan de zijde van het marktplein. Daarbij wordt grofweg uitgegaan van eenzelfde brancheverdeling als nu het geval is in centrum Zeist: Het verbinden van de verschillende delen van het centrum, logische looproutes, het winkelassortiment en de verkeersafwikkeling en toegankelijkheid. pagina 14

15 Figuur 7 Centrumgebied Zeist, ontwikkellocaties Centrumvisie Bron: Visie Centrum Zeist, VVKH Architecten 2013; bewerking Bureau Stedelijke Planning 1.4 Trends en ontwikkelingen Veranderende bezoekersmotieven. Recent onderzoek van de Rabobank Fun of Functie: Verschuivingen in het ruimtelijk koopgedrag laat zien dat er bewuster voor bepaalde winkelgebieden wordt gekozen, afhankelijk van het specifieke winkeldoel: recreatief en op zoek naar beleving of functioneel en op zoek naar snelheid en gemak, of fun of functie. De consument kiest bewust voor bepaalde winkelgebieden ten koste van andere. De winnaars zijn de kleine winkelgebieden die voorzien in de behoefte van consumenten op zoek naar snelheid en gemak (denk aan wijkwinkelcentra) en de grote winkelgebieden die voorzien in de behoefte aan beleving (denk aan het centrum van Utrecht). De middengroep, die tussen wal en schip valt, kenmerkt zich vaak door een beperkte bereikbaarheid, betaald parkeren en mist in veel gevallen de gezelligheid en het horeca- en culturele aanbod van bijvoorbeeld een historisch centrum. Deze middelgrote winkelgebieden, zoals de centrumgebieden van woonplaatsen als Boxtel, Etten-Leur en ook Zeist, moeten waken voor een afkalvende functie en er voor zorgen dat ook zij op enige wijze inspelen op deze veranderende bezoekersmotieven. Nederland staat bekend om zijn fijnmazige, hiërarchische winkelstructuur. Iedere buurt of wijk kent zijn eigen winkelvoorziening, gedimensioneerd op het aantal inwoners in het verzorgingsgebied. Hierdoor kent Nederland in verhouding tot het buitenland pagina 15

16 relatief veel op korte afstand te bereiken winkels en winkelmeters per inwoner (1,8 m² wvo per inwoner). Deze fijnmazige winkelstructuur staat echter onder druk. Schaalvergroting is een dominante trend: de afgelopen vijf jaar daalde het aantal winkels licht, maar nam het aantal vierkante meters verkoopvloeroppervlak per winkelunit toe van 210 m² naar 252 m² (+20%). Eenzelfde trend valt waar te nemen bij winkelgebieden: aan de onderkant van de hiërarchie de buurtvoorzieningen vindt uitval plaats, de grotere winkelgebieden nemen in omvang toe. De concurrentie tussen winkelgebieden en winkels zal verder toenemen. Consumenten worden steeds mobieler en zijn steeds beter geïnformeerd. Ook zijn zij steeds minder trouw aan winkelgebieden. Winkels en winkelgebieden moeten elke dag weer in de gunst van de consument zien te komen. Dit stelt eisen aan de aanpasbaarheid van winkels en winkelgebieden. Deze laatste dienen zich duidelijk te profileren, ofwel op grond van functionaliteit (doelgericht boodschappen doen en de aanschaf van andere frequent benodigde artikelen) ofwel op beleving (recreatief winkelen). Stuck in the middle -centra krijgen het steeds moeilijker. Winkelen is nog steeds het primair bezoekmotief voor centrumgebieden. Andere motieven, zoals horecabezoek, cultuur en evenementen worden echter steeds belangrijker. Wil een centrumgebied zich onderscheiden dan is niet alleen het winkelaanbod, maar juist ook horeca, vermaak en evenementen doorslaggevend. De combinatie maakt een centrum aantrekkelijker voor een consument. Door de crisis zijn diverse winkelvastgoedprojecten uitgesteld, afgesteld of sterk versoberd. Ruimtelijk-functionele versterking van winkelgebieden is echter een continu vereiste. Het risico is groot dat door de crisis ook die noodzakelijke vernieuwing en versterking onder druk komt te staan. Juist in een tijd van revolutionaire veranderingen in de sector is continue investering in de kwaliteit van de meest waardevolle winkelgebieden van het grootste belang. De leegstand loopt de afgelopen jaren gestaag op; deze is het hoogst in de zogenaamde B- en C-milieus van centrumgebieden, binnenstedelijke winkelstraten en de buurtcentra. Jarenlang is sprake geweest van stijgende huurniveaus, nu is veelal stabilisatie en zelfs daling aan de orde. In deze gebieden vindt nu een (gedeeltelijke) verkleuring van detailhandel naar andere commerciële functies (zoals ambacht, dienstverlening, horeca, kleinschalige bedrijfshuisvesting) en wonen plaats. Naast de economische crisis zijn er twee belangrijke, meer structurele veranderingen gaande, namelijk: Sectorspecifieke ontwikkelingen als internetwinkelen. Steeds meer aankopen worden via internet gedaan. De detailhandelsbestedingen via internet groeien ook ten tijden van crisis en bedragen 10% van alle non-food detailhandelsverkopen. Aan consumentenelektronica wordt online van oudsher het meest besteed. De internetbestedingen aan modische artikelen zijn aan een flinke opmars bezig. Demografische ontwikkelingen als vergrijzing. In 2030 zal bijna een kwart van de Nederlandse bevolking ouder zijn dan 65. Dit is ten opzichte van 2010 een groei 62%. De huidige generatie 65-plussers besteedt beduidend minder in winkels dan 65- minners. De nieuwe generatie 65-plussers is fitter, voelt zich jonger, werkt langer en heeft ook meer te besteden. Senioren hebben echter minder koopdrang ze hoeven hun garderobe en interieur niet zo nodig meer te vervangen en meer keuzevrijheid en tijd. Ze zijn de ultiem kritische consumenten. De uitdaging is om de sterk groeiende groep oudere consumenten te verleiden. Comfort is daarbij het pagina 16

17 sleutelwoord: service gerichte retailers, makkelijk parkeren, voldoende horeca, ontspanning en cultuur, aangename sfeer, en uiteraard schoon, heel en veilig. Het Nieuwe Winkelen De consument gebruikt steeds vaker meerdere kanalen en communicatiemiddelen voor één enkele transactie. De techniek ontwikkelt zich razendsnel en de consument adopteert het. De slimme ondernemer springt op deze ontwikkeling in. De mogelijkheden zijn legio. Veel bestaande technieken en diensten kunnen nu al worden ingezet om meer en sneller klanten te bereiken, ze beter te bedienen en zo meer omzet te genereren. Social media als Facebook en Twitter, en toepassingen als QR Codes, Google Places, Foursquare en Groupon zijn tegenwoordig voor bijna iedereen en bijna overal toegankelijk. Als de branche Het Nieuwe Winkelen omarmt, en het niet ziet als een bedreiging, ontstaat een geheel nieuw perspectief. Dit kan door typische cross channel - functionaliteiten te integreren in het winkelgebied. Dit betreft niet alleen specifieke formules en allerhande digitale toepassingen, maar ook servicepunten en afhaallocaties voor online aankopen. Door dergelijke afhaal- en servicepunten te koppelen aan bestaande winkelgebieden krijgen deze een impuls. Hiervan profiteren ook de zittende ondernemers. De ervaring leert dat het gros van de consumenten die producten komt afhalen ook nog aanknopen doet op locatie. 1.5 SWOT-analyse en SWOT-confrontatie SWOT-analyse SWOT is de afkorting voor Strengths (sterktes), Weaknesses (zwaktes), Opportunities (kansen) en Threats (bedreigingen). De SWOT-analyse is een veelgebruikte methode om inzicht te krijgen in het functioneren van een bedrijf of gebied. Het gaat om de relatieve positie. Zaken waar de gemeente of andere stakeholders invloed op hebben zijn te scharen onder de sterke of zwakke punten. Een voorbeeld hiervan is de parkeergelegenheid. Dat wil zeggen dat het punt sterk of zwak is ten opzichte van concurrerende winkelgebieden. Zaken die van buiten komen en waar geen of nauwelijks invloed op kan worden uitgeoefend, vallen onder de kansen of bedreigingen. Een voorbeeld hiervan is bevolkingsgroei. pagina 17

18 Tabel 4 SWOT-analyse winkelhart Zeist Sterktes Diverse landelijke trekkers als V&D en H&M en local heroes met een zekere grandeur Goede autobereikbaarheid en parkeergelegenheid Nog alleszins redelijke koopkrachtbinding en koopkrachttoevloeiing Zwaktes Te langgerekt centrum Deelgebieden zijn niet goed verbonden Verblijfsklimaat en horeca ondermaats; Belcour heeft wat negatieve connotatie Kansen Slot Zeist, uniek vanwege de constellatie (direct verbonden met het winkelgebied/slotlaan) Bevolkingsaanwas (nog wel ongewis) Enkele ontwikkellocaties in en rond het centrum Bedreigingen Economische crisis: omzet onder druk, uitstel en afstel investeringen Echt funshoppen gebeurt in centra van grotere orde; runshoppen centra met hoge mate functionaliteit Internetwinkelen en vergrijzing bedreigen omzet fysieke winkels SWOT-confrontatie Een SWOT-confrontatie koppelt de sterke en de zwakke punten aan de kansen en bedreigingen. Zo ontstaan de meest veelbelovende mogelijkheden en meest bedreigende situaties voor centrum Zeist. Meest veelbelovend Zeist Centrum heeft van oudsher een zekere grandeur en vervult een stevige functie voor zowel Zeistenaren als inwoners uit omliggende plaatsen. Met Slot Zeist, diverse landelijke trekkers als V&D en H&M en local heroes heeft Zeist centrum sterke troeven in hand. Het draagvlak groeit. In en rondom het centrum zijn diverse ontwikkellocaties. Met een vereende krachtsinspanning moet Zeist Centrum in staat terrein terug te winnen. Naast winkelen zijn ook andere functies als horeca, vermaak en evenementen belangrijk en is de omarming van het Nieuwe Winkelen essentieel. Meest bedreigend Net als in veel andere centrumgebieden van middelgrote steden heeft centrum Zeist aan kracht ingeboet. Middelgrote centra blinken niet uit in functionaliteit of in beleving en leggen het af tegen centra die dat wel doen. De koopkrachtbinding is vrij sterk teruggelopen; Zeistenaren wijken vaker uit. De koopkrachttoevloeiing is licht gedaald; er komen minder mensen van buiten Zeist naar Zeist. De crisis, sectorspecifieke ontwikkelingen als internetwinkelen en demografische ontwikkelingen als vergrijzing helpen niet mee. Zeist centrum kent een aantal weeffouten, die herstel behoeven: het is te langgerekt, de deelgebieden zijn niet goed verbonden, het verblijfsklimaat is ondermaats en de diversiteit en concentratie van horeca is niet optimaal. Verdere neergang dreigt als investeringen uitblijven. pagina 18

19 2 Distributieplanologische toetsing In dit hoofdstuk zijn drie methoden gehanteerd om de ontwikkelingsmogelijkheden voor toevoeging van m² plus 400 m² op de verdieping in het centrum van Zeist te bepalen. In paragraaf 2.1 worden de winkeldichtheden van Zeist centrum afgezet tegen het landelijke gemiddelde en in woonplaatsen met een vergelijkbaar aantal inwoners. Ook wordt het detailhandelsaanbod in centrum Zeist via een benchmark vergeleken met soortgelijke winkelgebieden. In 2.2 is de indicatieve marktruimteberekening uiteengezet. 2.3 gaat in op de leefstijlprofielen van bewoners en bezoekers van het centrum van Zeist. 2.1 Benchmark Ten behoeve van de kwantitatieve toetsing van de Centrumvisie in Zeist is er een vergelijking getrokken tussen het detailhandelsaanbod in Zeist met dat in woonplaatsen tussen de en inwoners met een vergelijkbare verzorgingsfunctie als Zeist 6 waarbij ook de aanwezigheid van een V&D warenhuis als selectiecriterium is gebruikt. Winkeldichtheden De winkeldekking in Zeist bedraagt 1,56 m² wvo per inwoner. Dit is lager dan landelijk (1,68 m² per inwoner). Ook in vergelijking met de benchmarkwoonplaatsen is de winkeldekking in Zeist laag (1,56 ten opzichte van 2,39). De lage winkeldekking in Zeist is vooral te wijten aan een relatief klein aanbod in de volumineuze sector. Wanneer we alleen naar de winkeldichtheid van het centrumgebied kijken, dan kent Zeist centrum een relatief hoge winkeldekking ten opzichte van de centrumgebieden in de benchmarksteden. Zeist kent in het centrum een relatief hoog aanbod in de sector Wonen en Doe-Het- Zelf, terwijl dit aanbod in de benchmarksteden zich juist buiten het centrum bevindt. Tabel 5 Aantal m² WVO per inwoner Zeist ten opzichte van Benchmark Woonplaats Centrumgebied NL Zeist Benchmark Verschil Zeist centrum Benchmark centrum Verschil gemiddeld Dagelijks 0,34 0,39-0,05 0,13 0,13 0,00 0,35 Mode & Luxe 0,55 0,61-0,07 0,51 0,51 0,00 0,37 Vrije Tijd & Electro 0,19 0,22-0,03 0,16 0,15 0,01 0,15 Wonen en Doe-Het- 0,31 0,83-0,52 0,15 0,08 0,07 0,56 Zelf Overig 0,17 0,34-0,17 0,07 0,05 0,02 0,25 Totaal 1,56 2,39-0,83 1,02 0,92 0,10 1,68 6 Zie bijlage 1 voor cijfers in individuele benchmarksteden en bijbehorende tabellen pagina 19

20 Tabel 6 Aandeel m² WVO per branche Zeist ten opzichte van Benchmark Woonplaats Centrumgebied Zeist Benchmark Verschil Zeist centrum Benchmark centrum Verschil Dagelijks 22% 16% 6% 13% 14% -2% Mode & Luxe 35% 26% 9% 50% 56% -5% Vrije Tijd & Electro 12% 9% 3% 15% 16% -1% Wonen en Doe-Het-Zelf 20% 35% -15% 15% 9% 6% Overig 11% 14% -3% 7% 5% 2% Totaal 100% 100% 100% 100% Tabel 7 Totaal m² WVO Zeist ten opzichte van Benchmark Woonplaats Zeist Benchmark Verschil Zeist centrum Centrumgebied Benchmark centrum Verschil Dagelijks Mode & Luxe Vrije Tijd & Electro Wonen en Doe-Het-Zelf Overig Totaal Branchering 7 Ten opzichte van vergelijkbare centrumgebieden kent Zeist centrum een kleiner aanbod van m² wvo ten opzichte van m² wvo gemiddeld. Inclusief leegstand is het totale aanbod in Zeist m² wvo ten opzichte van m² wvo gemiddeld. Het aanbod in mode & luxe en schoenen & lederwaren is zowel absoluut als relatief klein in vergelijking met de benchmarkcentra. Het formulebeeld Zeist kent een wat groter aandeel zelfstandige ondernemers (57% van de winkels) dan de benchmarkcentra (50%). Vooral in de sectoren Dagelijks, Schoenen & Lederwaren, Media en Plant & Dier telt Zeist relatief veel zelfstandigen. In de dagelijkse sector ligt het aandeel zelfstandigen 12%-punt hoger dan in de benchmark. Voor de andere sectoren met een relatief hoog percentage zelfstandigen geldt dat dit 20%-punt hoger ligt dan in de benchmarksteden. Door het winkelaanbod in Zeist te vergelijken met de benchmarkcentra kunnen interessante winkelformules worden aangegeven die momenteel niet gevestigd zijn in Zeist, maar wel in de helft of van de meer benchmarkcentra voorkomen. 7 Zie bijlage1 voor onderliggende tabellen pagina 20

21 Tabel 8 Ontbrekende formules Zeist op basis van benchmarkanalyse Formule Levensmiddelen Bakker Bart, Jamin Kleding & Mode Steps, Bonita, Only, Superstar, Coolcat, Jeans centre, Esprit, Bijou Brigit, Wibra en C Vogele Schoenen & Lederwaren Van Haren en Bristol Juwelier & Optiek Eyes + more Overig Intertoys, Perry sport, Coach sports en Big Bazar Horeca Subway Diensten Addecco en Timing Unitgrootte en leegstand De units (winkels en leegstand) in Zeist hebben een gemiddelde omvang van 207 m² wvo. Daarmee zijn de units relatief klein in vergelijking met de benchmarkcentra (265 m² wvo). In Zeist is 93% van het aantal winkelunits kleiner dan 400 m² wvo, in de benchmarkcentra is dit 89%. De leegstand in centrum Zeist bedraagt 8% en dit is relatief laag ten opzichte van de Benchmark waar 12% van het winkelvloeroppervlakte leeg staat. Aanverwante functies In Zeist is er beperkt ruimte voor toevoeging van horecagelegenheden. Cafés en caférestaurants ondervertegenwoordigd ten opzichte van de benchmarksteden. Restaurants in het hogere segment en afhaal/bezorg horecagelegenheden zijn oververtegenwoordigd. Het culturele aanbod in Zeist komt in grote mate overeen met het aanbod in de benchmarkcentra. Naast cultuur en horeca kent Zeist ook een divers aanbod in de dienstensector. Maar liefst 85 verkooppunten vallen binnen deze categorie, versus gemiddeld 75 in de benchmarkcentra. Binnen de dienstensector zijn in Zeist vooral ambachten erg goed vertegenwoordigd. Het aantal financiële dienstverleners is in Zeist relatief laag. Ontwikkeling binding en toevloeiing in vergelijkbare centrumgebieden Op basis van het Randstad Koopstromenonderzoek 2004 en 2011 kunnen we de toevloeiing naar en binding tot centrum Zeist vergelijken met die van soortgelijken kernen. Aangezien sommige steden in de eerder gebruikte benchmarkselectie niet deel uitmaken van de Randstad hebben we voor deze analyse de selectie iets aangepast. De binding aan het centrum van Zeist is 46% voor niet-dagelijkse artikelen. Dit betekent dat van elke euro die de inwoners van gemeente Zeist uitgeven aan nietdagelijkse goederen, 46 cent in de kassa s van winkels in het centrum van Zeist beland. De toevloeiing naar Zeist Centrum is 43%. Dit betekent dat 43% van de totale omzet in Zeist centrum afkomstig is van buiten de gemeente Zeist. Het centrum van Zeist heeft een relatief hoog bindingspercentage. Van de vergelijkbare centrumgebieden kent alleen Veenendaal een hogere binding. Zeist kent een toevloeiing die wat aan de lage kant is ten opzichte van vergelijkbare centrumgebieden. pagina 21

22 Tabel 9 Ontwikkeling koopkrachtbinding en -toevloeiing in de niet-dagelijkse sector in kernwinkelgebieden vergelijkbaar met Zeist centrum Kernwinkelgebied Niet-dagelijks Binding Toevloeiing Ontwikkeling binding Ontwikkeling Toevloeiing Zeist 58% 46% 44% 43% -21% -2% Veenendaal 67% 49% 61% 58% -27% -5% Alphen a/d Rijn 49% 41% 40% 40% -16% 0% Dordrecht 49% 31% 32% 36% -37% 13% Amstelveen 44% 31% 55% 54% -30% -2% Gouda 58% 38% 51% 44% -34% -14% Lessons learned uit soortgelijke projecten Uit eerdere projecten weten we dat ontwikkelingen op deze schaal alleen succesvol zijn als ze onlosmakelijk onderdeel uitmaken van het kernwinkelgebied, het winkelrondje. In de regel vereist dit dat er zich ook minimaal één trekker van naam en faam vestigt. Bij voorkeur fungeren ze ook nog als (nieuw) bronpunt en/of logische tussenstop in de winkelroute. En is een dergelijke ontwikkeling ingebed in een pallet aan maatregelen, afhankelijk van de lokale situatie. Denk aan: communicatie en promotie, uitbreiding parkeren, opwaardering openbare ruimte, actieve acquisitie, en dergelijke. 2.2 Distributieve berekening Door middel van een distributieve berekening (DPO) is zowel voor de huidige situatie als voor de toekomstige situatie een uitspraak gedaan over de ontwikkelingsmogelijkheden in het centrum van Zeist. Met een DPO kan het huidige functioneren van het winkelapparaat in het centrum én de toekomstige uitbreidingsruimte (in m² wvo) indicatief worden berekend voor drie afzonderlijke winkelsectoren, namelijk Dagelijks, Mode & Luxe en Vrije Tijd & Electro. De indicatieve marktruimte in 2020 is gecorrigeerd voor het naar verwachting toenemende belang van internet als aankoopkanaal. In bijlage 3 is een uitgebreide verantwoording en berekening van het DPO opgenomen. Tabel 10 Ontwikkeling koopkrachtbinding en toevloeiing in de niet-dagelijkse sector Dagelijks Mode & Luxe Vrije Tijd & Electro Totaal Huidig (geen ambitieniveau) (wel ambitieniveau) Binding voor Mode & Luxe met 4%-punt omhoog tot 60%, binding voor Vrije Tijd & Electro met 1%-punt omhoog naar 40%. Toevloeiing voor Mode & luxe met 1%-punt omhoog naar 50%, toevloeiing voor Vrije Tijd & Electro met 1%-punt omhoog naar 40% pagina 22

23 In de huidige situatie zijn vraag en aanbod in centrum Zeist redelijk in evenwicht. In de dagelijkse sector en de sector Mode & Luxe is sprake van een kleine positieve en negatieve marktruimte van respectievelijk 778 m² en -432 m² wvo. Wat betreft de sector Vrije Tijd & Electro is er nog enige marktruimte. De uitbreidingsruimte wordt in de huidige situatie geschat op ruim m² wvo. Wanneer we kijken naar de toekomstige situatie in 2020 dan kan, op basis van een verwachte bevolkingstoename van 7,4%, worden gesteld dat er een minimale uitbreidingsruimte is. Als we er vanuit gaan dat Zeist een hogere binding en toevloeiing weet te realiseren voor de sectoren Mode & Luxe en Vrije Tijd & Electro dan kan de toevoeging van het winkelvloeroppervlakte op de Klinker-locatie distributief worden onderbouwd. 2.3 Conclusie In de huidige situatie is sprake van evenwicht. Wanneer binding en toevloeiing gelijk blijven is er volgens de DPO-berekening in 2020 sprake van beperkte uitbreidingsruimte. De groei van het draagvlak is hiervoor verantwoordelijk. De beoogde toevoeging van m² is alleen verantwoord als de uitbreidingsplannen zoals omschreven in de Centrumvisie een dusdanige versterking bieden dat Zeist centrum een aantrekkelijker alternatief wordt voor de inwoners van Zeist en de omliggende gemeenten. Dan zal het winkelgebied meer consumenten trekken en binden, en zal dit automatisch een positief effect hebben op de koopstromen c.q. de ontwikkelingsmogelijkheden. In de praktijk vereist dit veel meer dan alleen de enkelvoudige maatregel van de toevoeging van winkelmeters. Prioriteit heeft de opwaardering van het winkelhart. Dit kan onder andere door middel van een heldere profilering, een ruimtelijk-functionele versterking van het winkelhart, het veraangenamen van het verblijfsklimaat ( look & feel ) en het omarmen van het Nieuwe Winkelen (dat wil zeggen cross channel - activiteiten integreren in de fysieke winkelomgeving). Ook professioneel centrummanagement en marketing en promotie van het centrumgebied zal ook bijdragen aan een opwaardering van Zeist centrum. Tot slot moet rekening worden gehouden met het feit dat er reeds m² leegstand is en dat er in en rond centrum Zeist meerdere ontwikkelplannen zijn met betrekking tot detailhandel. pagina 23

24 3 Effectenanalyse In dit hoofdstuk is verslag gedaan van een analyse naar de effecten van de modernisering en uitbreiding van m² plus 400 m² op de verdieping op de Klinker-locatie, aan de zijde van het marktplein. Daarbij wordt indicatief uitgegaan van eenzelfde brancheverdeling als nu het geval is in centrum Zeist. Ingegaan wordt de economische en ruimtelijke impuls (paragraaf 3.1) en de effecten op de bestaande winkelstructuur (paragraaf 3.2). Afgesloten is met conclusies. 3.1 Economische en ruimtelijke impuls De ontwikkeling van een dergelijk (grootschalig) project zal een aanzienlijke, blijvende economische impuls opleveren voor de gemeente, regio en provincie, onder te verdelen in: 1. Tijdelijke effecten; 2. Structurele effecten of maatschappelijke baten; 3. Uitstralingseffecten. Ad 1. Tijdelijke effecten Gedurende de bouw ontstaat tijdelijke werkgelegenheid, vooral in de bouwnijverheid. Maatgevend voor het bepalen van deze tijdelijke (project)effecten zijn de stichtingsen overige (inrichtings)kosten, inclusief parkeren en modernisering. Een eerste ruwe inschatting is dat het zo n 90 voltijdbanen betreft. Via de inschakeling van allerlei toeleverende bedrijven komen daar indirect nog eens 80 arbeidsplaatsen bij, wat het totale tijdelijke werkgelegenheidseffect brengt op 170 voltijdbanen. Ad 2. Structurele effecten: werkgelegenheid en maatschappelijke baten Realisatie van het project brengt niet alleen een tijdelijk effect gedurende de realisatiefase, maar ook een structureel werkgelegenheidseffect. De omzetimpuls is hiervoor maatgevend. Deze omzetimpuls is uiteraard sterk afhankelijk van de omvang en uiteindelijke invulling van de ontwikkeling. Uitgaande van eenzelfde brancheverdeling als nu het geval is in centrum Zeist levert de toevoeging van m² bvo aan winkelruimte 9 grofweg voor een omzetplus van 10,4 miljoen op jaarbasis 10, met een directe werkgelegenheid van bijna 50 arbeidsplaatsen 11 en een indirecte wekgelegenheid van ruim 10 arbeidsplaatsen (bij toeleverende bedrijven) 12, totaal 60. Deze banen zijn niet volledig additioneel. Een aanzienlijk deel meer dan de helft betreft verplaatsing van werkgelegenheid binnen de gemeente en regio. De werkgelegenheidsvraag betreft hoofdzakelijk lager en middelbaar geschoold personeel. Het gros van het werkgelegenheidseffect is toe te schrijven aan de directe 9 Uitgaande van een wvo/bvo-verhouding van 0,8 correspondeert m² bvo met m² wvo. 10 Uitgaande van een verdeling van het wvo van 420 m² dagelijks, m² mode, 515 m² vrije tijd en 725 m² in/om huis/overig met een normatieve vloerproductiviteit (omzet per m² wvo) van respectievelijk 7.310, 2.720, 2.780, en per jaar (samengestelde kengetallen HBD omzetkengetallen detailhandel 2012). 11 Uitgaande van een omzet per fte in de dagelijkse sector van en in de niet-dagelijkse sector van (bron: HBD, 2013). 12 Op basis van eerdere input-output analyses voor de sector is een multiplier van 1,22 gehanteerd, dat wil zeggen dat bovenop de directe werkgelegenheid nog een additionele 22% aan indirecte werkgelegenheid optreedt. pagina 24

Inhoudelijke reactie op rapport Detailhandels- en horecavisie Boxtel (BRO, 26 september 2014)

Inhoudelijke reactie op rapport Detailhandels- en horecavisie Boxtel (BRO, 26 september 2014) Inhoudelijke reactie op rapport Detailhandels- en horecavisie Boxtel (BRO, 26 september 2014) 10 december 2014 Memo Status: Memo Datum: 10 december 2014 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam

Nadere informatie

Begeleidingscommissie

Begeleidingscommissie Bijlage 1 Begeleidingscommissie Bijlage 2 Begrippenlijst mevrouw D. Bogers mevrouw E. Lambooy mevrouw S.N. MinkemaWedzinga de heer J.S. Nota de heer A. van Wanroij Gemeente Soest KvK Gooi en Eemland Gemeente

Nadere informatie

Factsheets. Profielen gemeentes van Utrecht

Factsheets. Profielen gemeentes van Utrecht Factsheets Profielen gemeentes van Utrecht Leeswijzer Profielen gemeentes van Utrecht Per gemeente van de provincie Utrecht is een profiel gemaakt. Dit profiel is weergegeven op basis van vier pagina s.

Nadere informatie

Perspectief Kerkelanden. 1 Inleiding. 2 Actuele situatie. 2.1 Actueel winkelaanbod Hilversum. Blauwhoed Vastgoed. Actueel DPO.

Perspectief Kerkelanden. 1 Inleiding. 2 Actuele situatie. 2.1 Actueel winkelaanbod Hilversum. Blauwhoed Vastgoed. Actueel DPO. Blauwhoed Vastgoed Perspectief Kerkelanden Actueel DPO Datum 28 juni 2006 BLH006/Sdg/0004 Kenmerk 1 Inleiding Voor Kerkelanden worden plannen ontwikkeld die voorzien in een renovatie en upgrading van dit

Nadere informatie

Alles blijft Anders. Het winkellandschap 2003-2011-2020. Gerard Zandbergen CEO Locatus

Alles blijft Anders. Het winkellandschap 2003-2011-2020. Gerard Zandbergen CEO Locatus Alles blijft Anders Het winkellandschap 2003-2011-2020 Gerard Zandbergen CEO Locatus Enkele begrippen Dagelijks aankopen Winkels / Detailhandel Mode & Luxe Wel oppervlak: Vrije Tijd WVO = In en om het

Nadere informatie

Amersfoort. Euterpeplein. ruimtelijk-economisch onderzoek 04-07-2013 081530.17896.00

Amersfoort. Euterpeplein. ruimtelijk-economisch onderzoek 04-07-2013 081530.17896.00 Amersfoort Euterpeplein ruimtelijk-economisch onderzoek identificatie planstatus projectnummer: datum: 081530.17896.00 04-07-2013 projectleider: opdrachtgever: drs. G. Welten Hoorne Vastgoed R.008/04 gecertificeerd

Nadere informatie

Groesbeek DPO Plan Dorpsstraat Groesbeek Opdrachtgever: Gemeente Groesbeek Projectnummer: 896.1109 Datum: 2 december 2009 DPO plan Dorpsstraat DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS Voorstadslaan 254 6542 TG Nijmegen

Nadere informatie

Relatienummer: 243.061204 Zwolle, 12 november 2013

Relatienummer: 243.061204 Zwolle, 12 november 2013 VERTROUWELIJK Coltavast Enschede B.V. De heer R. Wagner Postbus 53186 1007 RD AMSTERDAM Relatienummer: 243.061204 Zwolle, 12 november 2013 Betreft: Enschede-Kalanderstraat Geachte heer Wagner, In de bestaande

Nadere informatie

DPO Groenewegterrein Utrecht- Lombok

DPO Groenewegterrein Utrecht- Lombok DPO Groenewegterrein Utrecht- Lombok Definitief rapport Opdrachtgever: Multi Development ECORYS Nederland BV Peter Beerlage Bart Stek Wojtek Mikolajczyk Rotterdam, 17 november 2009 ECORYS Nederland BV

Nadere informatie

Bewoners regio kopen minder in eigen gemeente

Bewoners regio kopen minder in eigen gemeente 1 Bewoners regio kopen minder in eigen gemeente Fact sheet augustus 15 Net als Amsterdammers kopen bewoners in de Amsterdamse regio steeds meer niet-dagelijkse producten (kleding, muziek, interieurartikelen)

Nadere informatie

Nieuwegein is geen eiland, ontwikkelingen in de regio

Nieuwegein is geen eiland, ontwikkelingen in de regio Nieuwegein is geen eiland, ontwikkelingen in de regio Bevolking Besteding Bereik Bewinkeling Bevolking Index huishoudens (2014-2030) 140 135 130 Ontwikkeling bevolking 2014-2030 Bunnik Vianen Woudenberg

Nadere informatie

DPO Achtergracht/Groeneweg. Gemeente Weesp Definitief

DPO Achtergracht/Groeneweg. Gemeente Weesp Definitief DPO Achtergracht/Groeneweg Gemeente Weesp Definitief DPO Achtergracht/Groeneweg Gemeente Weesp Definitief Rapportnummer: 211X06322.080337_1 Datum: 19 mei 2014 Contactpersoon opdrachtgever: De heer J.

Nadere informatie

Samenvatting Eindhoven Regionaal koopstromenonderzoek SRE. Samenwerkingsverband Regio Eindhoven

Samenvatting Eindhoven Regionaal koopstromenonderzoek SRE. Samenwerkingsverband Regio Eindhoven Samenvatting Eindhoven Regionaal koopstromenonderzoek SRE Samenwerkingsverband Regio Eindhoven Samenvatting Eindhoven Regionaal koopstromenonderzoek SRE Samenwerkingsverband Regio Eindhoven Rapportnummer:

Nadere informatie

De binnenstad in 2020. Binnenstadsdebat Nijmegen 25 juni 2012 Felix Wigman Directeur BRO

De binnenstad in 2020. Binnenstadsdebat Nijmegen 25 juni 2012 Felix Wigman Directeur BRO De binnenstad in 2020 Binnenstadsdebat Nijmegen 25 juni 2012 Felix Wigman Directeur BRO Trends & Ontwikkelingen Consument Mobiel Goed geïnformeerd (internet) Kritisch, hoge verwachtingen Zoekt beleving,

Nadere informatie

Factsheets Leeswijzer

Factsheets Leeswijzer Factsheets Leeswijzer Voor het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 zijn naast een hoofdrapport en een internetapplicatie factsheets ontwikkeld om de onderzoeksresultaten overzichtelijk en helder te presenteren.

Nadere informatie

Geldermalsen. Visievorming op het winkellandschap. Gerard Zandbergen Locatus

Geldermalsen. Visievorming op het winkellandschap. Gerard Zandbergen Locatus Geldermalsen Visievorming op het winkellandschap Gerard Zandbergen Locatus Locatus Congres 2011 6 BIG RETAIL TRENDS Schaalvergroting en Ketenvorming Clustering Internet Vergrijzing Crisis Leegstand? Winkels

Nadere informatie

Staat van de detailhandel, Stadsdeel Noord

Staat van de detailhandel, Stadsdeel Noord 1 Staat van de detailhandel, Stadsdeel Fact sheet juni 215 In zijn 316 winkels met een totale vloeroppervlakte van ruim 1. m 2. Het grootste deel betreft winkels voor niet-dagelijkse boodschappen. De winkels

Nadere informatie

Van centrummanagement naar winkelmanagement

Van centrummanagement naar winkelmanagement Gemeente LIEDEKERKE Toelichting op 9 juni 2011 Waarom is dit onderzoek nodig? Gemeentelijk handelsapparaat zit in een negatieve tendens. Het gemeentebestuur wenst op basis van het RUP Kerngebied delen

Nadere informatie

Westwijk - Amstelveen. Winkelen, Wonen & Parkeren

Westwijk - Amstelveen. Winkelen, Wonen & Parkeren Westwijk - Amstelveen Winkelen, Wonen & Parkeren Westijk Amstelveen WINKELS 2 Inhoudsopgave 3 Amstelveen... 4 De Wijk... 7 Het Winkelcentrum... 8 Het Plan... 11 Winkelinformatie... 12 Impressies... 14

Nadere informatie

Omvang en invulling winkelcentrum Schuytgraaf Arnhem

Omvang en invulling winkelcentrum Schuytgraaf Arnhem Omvang en invulling winkelcentrum Schuytgraaf Arnhem Opdrachtgever: Contactpersoon: Gemeente Arnhem Mevrouw K.M. Molenaar De heer B.A. de Ruiter Projectteam DTNP: De heer J. Vlek Projectnummer: 1120.0112

Nadere informatie

Bijlage 2: Koopstromenonderzoek. Binnenstad Breda Voorjaar 2013. Opdrachtnummer: 30-2243 Dataverzameling: maart 2013 Oplevering: maart 2013

Bijlage 2: Koopstromenonderzoek. Binnenstad Breda Voorjaar 2013. Opdrachtnummer: 30-2243 Dataverzameling: maart 2013 Oplevering: maart 2013 Binnenstad Breda Voorjaar 2013 Opdrachtnummer: 30-2243 Dataverzameling: maart 2013 Oplevering: maart 2013 Projectbegeleiding: drs. M. Caspers Strabo bv Marktonderzoek en Vastgoedinformatie Postbus 15710

Nadere informatie

Zeist-De Wending Toets supermarkt aan Ladder voor Duurzame Verstedelijking

Zeist-De Wending Toets supermarkt aan Ladder voor Duurzame Verstedelijking Zeist-De Wending Toets supermarkt aan Ladder voor Duurzame Verstedelijking 29 september 2015 Eindrapport Status: Eindrapport Datum: 29 september 2015 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam

Nadere informatie

Leegstand detailhandel: oorzaken en wat doen we ermee? Peter ter Hark Lectoraat Fontys Hogescholen Vastgoed en Makelaardij 22 april 2015

Leegstand detailhandel: oorzaken en wat doen we ermee? Peter ter Hark Lectoraat Fontys Hogescholen Vastgoed en Makelaardij 22 april 2015 Leegstand detailhandel: oorzaken en wat doen we ermee? Peter ter Hark Lectoraat Fontys Hogescholen Vastgoed en Makelaardij 22 april 2015 Onderwerpen: Wat is er gebeurd de afgelopen jaren? Wat gaat er gebeuren

Nadere informatie

Mededeling van het college aan de gemeenteraad (2011-42)

Mededeling van het college aan de gemeenteraad (2011-42) Onderwerp: Uitkomsten koopstromenonderzoek (consumentenonderzoek) binnenstad Portefeuillehouder: Steven Kroon Datum: 18 april 2011 Aanleiding voor de mededeling Doetinchem heeft de ambitie haar bovenregionale

Nadere informatie

De strijd om de harde A1

De strijd om de harde A1 De strijd om de harde A1 Ontwikkelingen in het A1-winkelgebied november 2014 www.dtz.nl Duidelijk. DTZ Zadelhoff De strijd om de harde A1 In de populairste winkelstraten in Nederland is een strijd gaande

Nadere informatie

De KoopstromenMonitor

De KoopstromenMonitor De KoopstromenMonitor Consumentenbestedingen gemeente Weert en omgeving Samengesteld in opdracht van Rabobank Weerterland en Cranendonck De Rabobank KoopstromenMonitor Met een belang van 11 procent in

Nadere informatie

Uitbreidingsmogelijkheden voor winkelcentrum Kerkelanden

Uitbreidingsmogelijkheden voor winkelcentrum Kerkelanden Uitbreidingsmogelijkheden voor winkelcentrum Kerkelanden AM juni 2010 definitief Uitbreidingsmogelijkheden voor winkelcentrum Kerkelanden dossier : D2428.01.001 registratienummer : versie : 3 AM juni 2010

Nadere informatie

Visie en Actieplan winkelcentrum Heksenwiel

Visie en Actieplan winkelcentrum Heksenwiel Visie en Actieplan winkelcentrum Heksenwiel 29 april 2014 Bestuur Winkeliersvereniging Heksenwiel DELA/DTZ Wijkraad BeKom SOAB Breda BV i.spape@soab.nl e.kalle@soab.nl Waarom een visie op Heksenwiel Leegstand,

Nadere informatie

Distributie-planologisch onderzoek Supermarktbranche Händelstraat te Utrecht

Distributie-planologisch onderzoek Supermarktbranche Händelstraat te Utrecht Distributie-planologisch onderzoek Supermarktbranche Händelstraat te Utrecht In opdracht van: Aveco de Bondt April 2010 MKB Reva Stationsstraat 80 postbus 10090 7301 GB Apeldoorn T 055 578 72 51 E info@mkbreva.nl

Nadere informatie

Schaalvergroting en samenwerking nemen toe, circa driekwart van de sportdetaillisten werkt samen;

Schaalvergroting en samenwerking nemen toe, circa driekwart van de sportdetaillisten werkt samen; Sportspeciaalzaken De sportspeciaalzaken zijn onder te verdelen in: Algemene sportzaken Modische sportzaken Gespecialiseerde sportzaken Megastores Outdoorzaken Trends Toenemende belangstelling voor gezondheid,

Nadere informatie

KoopstromenMonitor Gemeente Hilversum

KoopstromenMonitor Gemeente Hilversum KoopstromenMonitor Gemeente Hilversum Detailhandel in zwaar weer De marktomstandigheden voor de gevestigde detailhandel zijn er de afgelopen jaren niet beter op geworden. Tussen 2008 en 2012 is de totale

Nadere informatie

Retailvisie Leidse regio

Retailvisie Leidse regio Retailvisie Leidse regio Welkom bij het RMC Werkatelier Leidse regio Twitter: @economie071 2-4-2015 Copyright RMC 2012 1 Programma 18:00 Inloop 18:30 Opening door Robert Strijk Voorzitter stuurgroep Economie071

Nadere informatie

Vlist. ruimtelijk-economisch onderzoek supermarkt Haastrecht 062300.17589.00 19-03-2013

Vlist. ruimtelijk-economisch onderzoek supermarkt Haastrecht 062300.17589.00 19-03-2013 Vlist ruimtelijk-economisch onderzoek supermarkt Haastrecht identificatie planstatus projectnummer: datum: 062300.17589.00 19-03-2013 projectleider: opdrachtgever: drs. G. Welten gemeente Vlist R.008/04

Nadere informatie

Leegstand van bedrijfsvastgoed in de Dordtse Binnenstad

Leegstand van bedrijfsvastgoed in de Dordtse Binnenstad Leegstand van bedrijfsvastgoed in de Dordtse Binnenstad In Nederland staat veel kantoor-, bedrijfs- en winkelruimte leeg. Leegstand van bedrijfsvastgoed lijkt structureel te worden en de verwachting is

Nadere informatie

Peter Nieland (PN) Blogger. Kadastermens. Echtgenoot. Directeur. Westfries. Mountainbiker. Vader van Nick. PN = Positief Nieuws.

Peter Nieland (PN) Blogger. Kadastermens. Echtgenoot. Directeur. Westfries. Mountainbiker. Vader van Nick. PN = Positief Nieuws. Peter Nieland (PN) Echtgenoot Blogger Directeur Kadastermens Mountainbiker Westfries Vader van Nick PN = Positief Nieuws Kaartenman Voorzitter Bar-End Shopper (kijker) Winkelman En wie bent u? Naam. Gemeente.

Nadere informatie

Internetwinkelen: bijna iedereen doet het Resultaten uit het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 (KSO2011)

Internetwinkelen: bijna iedereen doet het Resultaten uit het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 (KSO2011) Internetwinkelen: bijna iedereen doet het Resultaten uit het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 (KSO2011) De detailhandel heeft het moeilijk. Daar waar voor veel sectoren geldt dat vooral de economische

Nadere informatie

GEMEENTEBLAD. Nr. 71764. Beleidsnotitie Detailhandel 2014. 5 augustus 2015. Officiële uitgave van gemeente Wijchen.

GEMEENTEBLAD. Nr. 71764. Beleidsnotitie Detailhandel 2014. 5 augustus 2015. Officiële uitgave van gemeente Wijchen. GEMEENTEBLAD Officiële uitgave van gemeente Wijchen. Nr. 71764 5 augustus 2015 Beleidsnotitie Detailhandel 2014 Detailhandelstructuur en supermarktbeleid Wijchen, vastgesteld 9 juli 2015 1. Aanleiding

Nadere informatie

Vitaliteitsbenchmark. Centrumgebieden. Zutphen. De economische vitaliteit van de 100 grootste centrumgebieden. 1 juli 2015.

Vitaliteitsbenchmark. Centrumgebieden. Zutphen. De economische vitaliteit van de 100 grootste centrumgebieden. 1 juli 2015. Vitaliteitsbenchmark Centrumgebieden Zutphen De economische vitaliteit van de 100 grootste centrumgebieden 1 juli 2015 Tim van Huffelen 2 Inhoud Aanleiding en doel De benchmark De resultaten voor Zutphen

Nadere informatie

Uden. wijkwinkelvoorziening Uden-Zuid. ruimtelijk-economisch onderzoek

Uden. wijkwinkelvoorziening Uden-Zuid. ruimtelijk-economisch onderzoek Uden wijkwinkelvoorziening Uden-Zuid ruimtelijk-economisch onderzoek identificatie planstatus projectnummer: datum: 085600.18534.00 06-06-2014 projectleider: drs. G. Welten opdrachtgever: gemeente Uden

Nadere informatie

memo Toetsing ontwikkeling Land van Matena aan ladder voor duurzame verstedelijking

memo Toetsing ontwikkeling Land van Matena aan ladder voor duurzame verstedelijking memo Postbus 150, 3000 AD Rotterdam Telefoon: 010-2018555 Fax: 010-4121039 E-mail: info@rho.nl Aan: T.a.v.: Onderwerp: Gemeente Papendrecht Mevr. M.A.G. van t Verlaat Toetsing ontwikkeling Land van Matena

Nadere informatie

Sturen op zichtbare resultaten met het Actieprogramma Versterking binnenstad Winschoten

Sturen op zichtbare resultaten met het Actieprogramma Versterking binnenstad Winschoten Sturen op zichtbare resultaten met het Actieprogramma Versterking binnenstad Winschoten 16 april 2015 2012 Overview Actieprogramma Nov.: Provincie agendeert Actieprogramma LEW 2013 Mrt.: start ontwikkeling

Nadere informatie

Koopstromen geven een onthutsend beeld van de toekomst Winkels verdwijnen uit kleine en middelgrote kernen

Koopstromen geven een onthutsend beeld van de toekomst Winkels verdwijnen uit kleine en middelgrote kernen Koopstromen geven een onthutsend beeld van de toekomst Winkels verdwijnen uit kleine en middelgrote kernen Op 24 september werden de koopstromen 2015 van Oost- Nederland gepresenteerd door het onderzoeksbureau

Nadere informatie

ACTUELE MARKTRUIMTE NHC Stec Groep aan Corio. Stec Groep B.V. Guido Scheerder Maart 2012

ACTUELE MARKTRUIMTE NHC Stec Groep aan Corio. Stec Groep B.V. Guido Scheerder Maart 2012 ACTUELE MARKTRUIMTE NHC Stec Groep B.V. Guido Scheerder Maart 2012 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING 1 1.1 Uw situatie en vragen 1 1.2 Onze aanpak 2 1.3 Leeswijzer 2 2. ADVIES 3 2.1 Versterk met NHC marktpositie

Nadere informatie

De supermarkt als drager van de Nederlandse winkelstructuur

De supermarkt als drager van de Nederlandse winkelstructuur De supermarkt als drager van de Nederlandse winkelstructuur in verleden, heden en toekomst Aart Jan van Duren Annexum Academy, 28 januari 2014 Opbouw Over mijzelf Over mijn bedrijf Stellingen Over supermarkten,

Nadere informatie

snel dan voorzien. In de komende jaren zal, afhankelijk van de (woning)marktontwikkeling/

snel dan voorzien. In de komende jaren zal, afhankelijk van de (woning)marktontwikkeling/ 2 Wonen De gemeente telt zo n 36.000 inwoners, waarvan het overgrote deel in de twee kernen Hellendoorn en Nijverdal woont. De woningvoorraad telde in 2013 zo n 14.000 woningen (exclusief recreatiewoningen).

Nadere informatie

Locatus Retail Facts 2010. Kengetallen over de Belgische detailhandel

Locatus Retail Facts 2010. Kengetallen over de Belgische detailhandel Locatus Retail Facts 2010 Kengetallen over de Belgische detailhandel Inhoudsopgave Voorwoord 2 Inleiding 3 Kengetallen verkooppunten per provincie naar groep in % 4 Kengetallen oppervlakten in m² per provincie

Nadere informatie

Apeldoorn - Westpoint DPO en effectenstudie detailhandel

Apeldoorn - Westpoint DPO en effectenstudie detailhandel Apeldoorn - Westpoint DPO en effectenstudie detailhandel 17 juni 2015 eindrapport Status: eindrapport Datum: 17 juni 2015 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam 020-625

Nadere informatie

Eelde-Paterswolde. Functie en positie Eelde-Centrum

Eelde-Paterswolde. Functie en positie Eelde-Centrum Eelde-Paterswolde Functie en positie Eelde-Centrum Eelde-Paterswolde Opdrachtgever: Gemeente Tynaarlo Projectnummer: 855.0509 Datum: 28 oktober 2009 Functie en positie Eelde-Centrum DROOGH TROMMELEN EN

Nadere informatie

Retail Management Center

Retail Management Center Retail Management Center Retailvisie en positionering Vught Carine Ghazzi Huib Lubbers 29-1-2015 Copyright RMC 2012 1 Retail Management Center Retail Management Center is een retailadviesbureau waar strategische

Nadere informatie

Deze cijfers zijn afkomstig van Locatus en worden door alle adviseurs gehanteerd. Hier ligt dus geen interpretatieverschil.

Deze cijfers zijn afkomstig van Locatus en worden door alle adviseurs gehanteerd. Hier ligt dus geen interpretatieverschil. Notitie supermarkten IJsselstein i.v.m. planologische procedures In september 2013 heeft Seinpost een update opgesteld ( Actualisatie DPO supermarktstructuur IJsselstein ) van de rapportage over de supermarktstructuur

Nadere informatie

Tynaarlo-Ter Borch Distributieve toets en effecten supermarktontwikkeling

Tynaarlo-Ter Borch Distributieve toets en effecten supermarktontwikkeling Tynaarlo-Ter Borch Distributieve toets en effecten supermarktontwikkeling 12 april 2016 Eindrapportage Status: Eindrapportage Datum: 12 april 2016 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam

Nadere informatie

Programma. 1. 1. Welkom 19:30-19:40. 2. 2. Gemeente Zoetermeer 19:40-19:50. 3. Unibail-Rodamco 19:50-20:30

Programma. 1. 1. Welkom 19:30-19:40. 2. 2. Gemeente Zoetermeer 19:40-19:50. 3. Unibail-Rodamco 19:50-20:30 Unibail-Rodamco Upgrade Kick-off Stadshart meeting Zoetermeer Gemeente Zoetermeer Programma 1. 1. Welkom 19:30-19:40 2. 2. Gemeente Zoetermeer 19:40-19:50 Sfeervolle en bruisende binnenstad Achtergrond

Nadere informatie

distributie planologisch onderzoek inzake verplaatsing C1000

distributie planologisch onderzoek inzake verplaatsing C1000 Oudewater distributie planologisch onderzoek inzake verplaatsing C1000 In opdracht van: Artica Vastgoedontwikkeling B.V. De heer G. de Wit Postbus 75 5240 AB ROSMALEN Zwolle, 20 augustus 2010 S. Hiemstra

Nadere informatie

Heemstede. distributieplanologisch onderzoek ontwikkeling Vomar 039700.16627.00 29-03-2012. drs. G. Welten ing. P.J.P. Hommel.

Heemstede. distributieplanologisch onderzoek ontwikkeling Vomar 039700.16627.00 29-03-2012. drs. G. Welten ing. P.J.P. Hommel. Heemstede distributieplanologisch onderzoek ontwikkeling Vomar identificatie planstatus projectnummer: datum: 039700.16627.00 29-03-2012 projectleider: opdrachtgever: drs. J.H.M. Seerden gemeente Heemstede

Nadere informatie

Beoordeling uitbreidingsplan Aldi centrum Raalte

Beoordeling uitbreidingsplan Aldi centrum Raalte Beoordeling uitbreidingsplan Aldi centrum Raalte Droogh Trommelen en Partners (DTNP) Adviseurs voor Ruimte en Strategie Graafseweg 109 6512 BS Nijmegen T 024-379 20 83 E info@dtnp.nl W www.dtnp.nl Opdrachtgever:

Nadere informatie

Herkomsttabellen Almere & Nijkerk Randstad Koopstromenonderzoek 2011

Herkomsttabellen Almere & Nijkerk Randstad Koopstromenonderzoek 2011 Herkomsttabellen Almere & Nijkerk Randstad Koopstromenonderzoek 2011 Gemeenten en aankooplocaties, dagelijkse & niet-dagelijkse sector Colofon Opdrachtgever Provincie Zuid-Holland Provincie Noord-Holland

Nadere informatie

Actieplan binnenstad Maassluis

Actieplan binnenstad Maassluis Actieplan binnenstad Maassluis 1 Inleiding De dynamiek in de detailhandel is bijzonder groot en kent vele trends en ontwikkelingen. Een aantal trends is al jaren zichtbaar, zoals schaalvergroting. Andere

Nadere informatie

Marketingbeleid AFDELING

Marketingbeleid AFDELING 2 Marketingbeleid AFDELING meerkeuzevragen juist-onjuistvragen opdrachten MARKETINGBELEID - Afdeling 2 27 21 marktgericht ondernemen meerkeuzevragen 2.1 1 Welke bewering over industriële marketing is juist?

Nadere informatie

Intentieverklaring Versterking economisch positie Centrum Alphen aan den Rijn

Intentieverklaring Versterking economisch positie Centrum Alphen aan den Rijn Intentieverklaring Versterking economisch positie Centrum Alphen aan den Rijn Inleiding Het centrum van Alphen aan den Rijn is de ontmoetingsplaats, het culturele- en koopcentrum voor de inwoners van Alphen

Nadere informatie

Cross Channel Retail

Cross Channel Retail Cross Channel Retail Onderzoek naar de implicaties voor Nederlandse winkelcentra 20 juni 2014 ir. Suzanne Tol MRE Asset manager bij HB Capital Wat is cross channel retail? Theorie: bij cross channel is

Nadere informatie

Den Haag Scheveningen. Mogelijkheden en effecten supermarkt Badhuisweg

Den Haag Scheveningen. Mogelijkheden en effecten supermarkt Badhuisweg Den Haag Scheveningen Mogelijkheden en effecten supermarkt Badhuisweg Den Haag Scheveningen Mogelijkheden en effecten supermarkt Badhuisweg Opdrachtgever: gemeente Den Haag Projectnummer: 894.1109 Datum:

Nadere informatie

winkelcentra kennen de wijk

winkelcentra kennen de wijk P. 210 Slimme Bas Buvelot winkelcentra kennen de wijk P. 211 Veel naoorlogse wijken in Nederland worden momenteel vernieuwd omdat de woningvoorraad niet meer aansluit bij de woonwensen van de hedendaagse

Nadere informatie

Op zoek naar winkelbeleving. VOGON studiemiddag Rotterdam

Op zoek naar winkelbeleving. VOGON studiemiddag Rotterdam Op zoek naar winkelbeleving VOGON studiemiddag Rotterdam I&O Research 1. Bureau voor marktonderzoek en advies 2. 50, 3, 500, 750.000+ 3. Datacollectie in huis 4. Klantbeleving: Retail (KSO2011) Ambulante

Nadere informatie

Leegstand als kans voor de lokale economie?

Leegstand als kans voor de lokale economie? Leegstand als kans voor de lokale economie? NVBO congres 13 april 2011 Arnhem Simon Hiemstra Senior consultant MKB Adviseurs Leegstand als kans voor de lokale economie Voorstellen Simon Hiemstra 35 jaar

Nadere informatie

Herontwikkeling Den Haag- Kijkduin Bad (Deltaplein) Distributieve toets en effecten retailprogramma

Herontwikkeling Den Haag- Kijkduin Bad (Deltaplein) Distributieve toets en effecten retailprogramma Herontwikkeling Den Haag- Kijkduin Bad (Deltaplein) Distributieve toets en effecten retailprogramma 29 oktober 2014 Eindrapport Status: Eindrapport Datum: 29 oktober 2014 Een product van: Bureau Stedelijke

Nadere informatie

Provincie Utrecht. Op weg naar een toekomstbestendige retailstructuur

Provincie Utrecht. Op weg naar een toekomstbestendige retailstructuur Provincie Utrecht Op weg naar een toekomstbestendige retailstructuur Inhoudsopgave Managementsamenvatting 4 1. Inleiding 8 1.1 Aanleiding 9 1.2 Onze aanpak - een gezamenlijk traject 11 1.2.1 Vraagzijde

Nadere informatie

Detailhandelsvisie Katwijk

Detailhandelsvisie Katwijk Detailhandelsvisie Katwijk Opdrachtgever: Contactpersoon: Gemeente Katwijk de heer R. van der Poel Projectteam DTNP: de heer D.J. Droogh de heer W. Frielink Projectnummer: 1114.1211 Datum: 15 mei 2012

Nadere informatie

Vereniging van Commercieel Vastgoed Binnenstad Dordrecht. Jasper Mos, wethouder economie Dordrecht Dordrecht, 6 februari 2012

Vereniging van Commercieel Vastgoed Binnenstad Dordrecht. Jasper Mos, wethouder economie Dordrecht Dordrecht, 6 februari 2012 Vereniging van Commercieel Vastgoed Binnenstad Dordrecht Jasper Mos, wethouder economie Dordrecht Dordrecht, 6 februari 2012 Probleemanalyse (1996) Water als vervoersader wordt barrière Boot wordt auto

Nadere informatie

Gemeente Waalwijk, Effectenanalyse uitbreiding winkelruimte centrum Vrijhoeve te Sprang-Capelle. Gemeente Waalwijk

Gemeente Waalwijk, Effectenanalyse uitbreiding winkelruimte centrum Vrijhoeve te Sprang-Capelle. Gemeente Waalwijk Gemeente Waalwijk, Effectenanalyse uitbreiding winkelruimte centrum Vrijhoeve te Sprang-Capelle Gemeente Waalwijk Gemeente Waalwijk, Effectenanalyse uitbreiding winkelruimte centrum Vrijhoeve te Sprang-Capelle

Nadere informatie

Ontwikkeling centrum Emmeloord

Ontwikkeling centrum Emmeloord Provast Ontwikkeling centrum Definitief Rapportnummer: 205X00211.042576_1_3 Datum: 08 april 2008 Contactpersoon opdrachtgever: H. de Jong Projectteam BRO: Felix Wigman, Tommy Walvius Trefwoorden: De Deel,

Nadere informatie

97% 24% 27% 0% 25% 50% 75% 100%

97% 24% 27% 0% 25% 50% 75% 100% 11 WINKELEN EN WINKELCENTRA In dit hoofdstuk wordt gekeken naar het koopgedrag van de Leidenaar, zowel voor dagelijkse als voor niet-dagelijkse boodschappen. Daarbij wordt tevens aandacht besteed aan het

Nadere informatie

Winkelen in het Internettijdperk

Winkelen in het Internettijdperk Winkelen in het Internettijdperk De (ruimtelijke) gevolgen van internet winkelen dr. Jesse Weltevreden, Hoofd Onderzoek BOVAG 1 Inhoud Winkelgebieden in Nederland Internet winkelen in Nederland E-shoppers:

Nadere informatie

Gemeente Haarlem. Visie winkelstructuur Haarlem- Oost Eindconcept

Gemeente Haarlem. Visie winkelstructuur Haarlem- Oost Eindconcept Gemeente Haarlem Visie winkelstructuur Haarlem- Oost Eindconcept Gemeente Haarlem Visie winkelstructuur Haarlem- Oost Eindconcept Datum 7 december 2006 HLM081/Sdg Kenmerk Eerste versie Documentatiepagina

Nadere informatie

Ruimtelijk-economisch onderzoek planvorming Steynlaan

Ruimtelijk-economisch onderzoek planvorming Steynlaan Ruimtelijk-economisch onderzoek planvorming Steynlaan Naar een optimale invulling van de 'Eneco-locatie' Arnhem, november 211 Ruimtelijk-economisch onderzoek planvorming Steynlaan Naar een optimale invulling

Nadere informatie

Uitkomsten denk mee over de toekomst van Leidsenhage

Uitkomsten denk mee over de toekomst van Leidsenhage Uitkomsten denk mee over de toekomst van Leidsenhage Koningin Wilhelminalaan 2 Leidschendam Postbus 905 2270 AX Voorburg Telefoon 14 070 Fax (070) 320 13 02 www.leidschendam-voorburg.nl info@leidschendam-voorburg.nl

Nadere informatie

Vereniging Commercieel Onroerend goed binnenstad Dordrecht (VCOD) VCOD

Vereniging Commercieel Onroerend goed binnenstad Dordrecht (VCOD) VCOD Vereniging Commercieel Onroerend goed binnenstad Dordrecht (VCOD) VCOD Vereniging Commercieel Onroerend goed binnenstad Dordrecht Aanleiding Binnensteden staan steeds meer in de belangstelling van bezoekers,

Nadere informatie

Flevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen

Flevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen Landelijke marktontwikkelingen Veel consumenten nemen een afwachtende houding aan. De economische vooruitzichten zijn immers niet goed en de dalende koopkracht zorgt ervoor dat klanten alleen maar langer

Nadere informatie

Rabobank Cijfers & Trends

Rabobank Cijfers & Trends Detailhandel in wonen De detailhandel in wonen bestaat uit de volgende branches: woninginrichting (onder te verdelen in meubelspeciaalzaken, woningtextielspeciaalzaken, slaapspeciaalzaken en gemengde zaken),

Nadere informatie

!!! Fractievoorzitters!Politieke!Partijen!Noordwijk! P/a!Griffie!Gemeente!Noordwijk! Postbus!298! 2200!AG!!Noordwijk!

!!! Fractievoorzitters!Politieke!Partijen!Noordwijk! P/a!Griffie!Gemeente!Noordwijk! Postbus!298! 2200!AG!!Noordwijk! FractievoorzittersPolitiekePartijenNoordwijk P/aGriffieGemeenteNoordwijk Postbus298 2200AGNoordwijk Betreft:inputNOVcoalitievorming2014 Noordwijk,25maart2014 Geachtefractievoorzitter, Degemeenteraadsverkiezingenvan2014liggenachteru.Uwbesprekingenoverdetevormen

Nadere informatie

Veghel, het voorbeeld voor binnensteden van de toekomst?

Veghel, het voorbeeld voor binnensteden van de toekomst? Veghel, het voorbeeld voor binnensteden van de toekomst? Trots maakte wethouder Jan Goijaards van Veghel de resultaten bekend van de renovatie van het winkelgebied van Veghel: 22 nieuwe winkels erbij in

Nadere informatie

Regionale behoefteraming Brainport Industries Campus Eindhoven

Regionale behoefteraming Brainport Industries Campus Eindhoven Regionale behoefteraming Brainport Industries Campus Eindhoven 23 juni 2015 Managementsamenvatting Status: Managementsamenvatting Datum: 23 juni 2015 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam

Nadere informatie

Feitenfiche stad Leuven

Feitenfiche stad Leuven Feitenfiche stad Leuven Voorbeeldtemplate (met fictieve gegevens) Versie 6 juni Feitenfiche stad Leuven (fictief!) 1 1 OVERZICHTFICHES DEMOGRAFIE, TOERISME EN WERKGELEGENHEID 1.1 ALGEMENE DEMOGRAFISCHE

Nadere informatie

Samen werken aan het centrum van Den Hoorn

Samen werken aan het centrum van Den Hoorn Samen werken aan het centrum van Den Hoorn Eindrapport 31 mei 2012 Roots Beleidsadvies In opdracht van de Gemeente Midden Delfland, Kamer van Koophandel Den Haag, Kantoor Naaldwijk en Ondernemersvereniging

Nadere informatie

Distributieplanologisch onderzoek supermarkt Bennebroek

Distributieplanologisch onderzoek supermarkt Bennebroek Distributieplanologisch onderzoek supermarkt Bennebroek Droogh Trommelen en Partners (DTNP) Adviseurs voor Ruimte en Strategie Graafseweg 109 6512 BS Nijmegen T 024-379 20 83 E info@dtnp.nl W www.dtnp.nl

Nadere informatie

Zijdelwaard Uithoorn. Winkelen Wonen Verblijven

Zijdelwaard Uithoorn. Winkelen Wonen Verblijven Zijdelwaard Uithoorn Winkelen Wonen Verblijven Uithoorn is een aantrekkelijke, landelijke woongemeente. Direct gelegen aan de Amstel en onderdeel van het Groene Hart, maar toch ook op een steenworpafstand

Nadere informatie

Retail Gemeente Atlas 2015

Retail Gemeente Atlas 2015 Retail Gemeente Atlas 2015 Introductie Introductie Wat zijn de toekomstbestendige winkelgemeenten van Nederland? Waar wil je als retailer of vastgoedpartij juist wel of niet zitten? Op welke aspecten kun

Nadere informatie

ADVIES DETAILHANDELSSTRUCTUUR TEYLINGEN SAMEN STERK(ER) Stec Groep samen met Gemeente Teylingen en ondernemers

ADVIES DETAILHANDELSSTRUCTUUR TEYLINGEN SAMEN STERK(ER) Stec Groep samen met Gemeente Teylingen en ondernemers ADVIES DETAILHANDELSSTRUCTUUR TEYLINGEN SAMEN STERK(ER) Stec Groep samen met Gemeente Teylingen en ondernemers Stec Groep B.V. Peter van Geffen, Evert-Jan de Kort en Hub Ploem 10 december 2013 INHOUDSOPGAVE

Nadere informatie

Winkelcentra weer toekomstproof John Patrick Jansen, MVGM Bedrijfshuisvesting B.V.

Winkelcentra weer toekomstproof John Patrick Jansen, MVGM Bedrijfshuisvesting B.V. Winkelcentra weer toekomstproof John Patrick Jansen, MVGM Bedrijfshuisvesting B.V. Datum: 12-05-2015 John Patrick Jansen - 18 jaar werkzaam in het vastgoed - 15 jaar bedrijfsmakelaar - Retailspecialist

Nadere informatie

Rabobank Cijfers & Trends

Rabobank Cijfers & Trends Schoenendetailhandel De schoenendetailhandel verkoopt schoeisel en aanverwante accessoires. De schoenenwinkels zijn globaal onder te verdelen in: zelfstandige samenwerkende schoenenzaken, discountzaken,

Nadere informatie

Detailhandelsvisie gemeente Meppel

Detailhandelsvisie gemeente Meppel [2] Inhoud 1 Inleiding 5 2 Huidige structuur 7 2.1 Algemeen 7 2.2 Centrum 9 2.3 Wijk- en buurtcentra 11 2.4 Perifere locaties 12 2.5 Conclusie 13 3 Ontwikkelingen 15 3.1 Consumentengedrag 15 3.2 Beleidsontwikkelingen

Nadere informatie

Lesbrief 6: Trends en ontwikkelingen

Lesbrief 6: Trends en ontwikkelingen Lesbrief 6: Trends en ontwikkelingen Iedere dag worden er nieuwe ontdekkingen gedaan en veranderen de gewoonten van mensen. Trends en ontwikkelingen vind je dan ook in ieder werkgebied terug. Ook in de

Nadere informatie

Alvorens in te gaan op de juridische weigeringsgronden, geven wij eerste de resultaten van het dpo hier weer.

Alvorens in te gaan op de juridische weigeringsgronden, geven wij eerste de resultaten van het dpo hier weer. gemeentebestuur PURMEREND Postbus 15 1440 AA Purmerend telefoon 0299-452452 telefax 0299-452124 Afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling Aan de gemeenteraad van Purmerend ons kenmerk 1074102 datum 16 april 2013

Nadere informatie

Rapport KOPEN@UTRECHT. KOOPSTROMENONDERZOEK PROVINCIE UTRECHT 2014-2015 Februari 2015. www.ioresearch.nl

Rapport KOPEN@UTRECHT. KOOPSTROMENONDERZOEK PROVINCIE UTRECHT 2014-2015 Februari 2015. www.ioresearch.nl Rapport KOPEN@UTRECHT KOOPSTROMENONDERZOEK PROVINCIE UTRECHT 2014-2015 Februari 2015 www.ioresearch.nl COLOFON Uitgave I&O Research Zuiderval 70 Postbus 563 7500 AN Enschede Rapportnummer 2015/005 Datum

Nadere informatie

Kwaliteitsverbetering aanloopstraten. Presentatie 31 mei 2012

Kwaliteitsverbetering aanloopstraten. Presentatie 31 mei 2012 Kwaliteitsverbetering aanloopstraten Presentatie 31 mei 2012 Vooraf Aanleiding: BRO rapportage 2009 Conceptplan Brusselsestraat e.o. 2010 Verandering economische situatie 2009-2012 Vraagstelling: Actuele

Nadere informatie

Notitie Onderzoek Verruiming Winkeltijden

Notitie Onderzoek Verruiming Winkeltijden Notitie Onderzoek Verruiming Winkeltijden Gemeente Haarlemmermeer November 2012 Notitie Onderzoek Verruiming Winkeltijden Gemeente Haarlemmermeer November 2012 Colofon Uitgave I&O Research Villawal 19

Nadere informatie

Heusden. Aldi Drunen. ruimtelijk-economisch onderzoek 011209.20150285 22-10-2015. M. Geerts MSc. auteur(s):

Heusden. Aldi Drunen. ruimtelijk-economisch onderzoek 011209.20150285 22-10-2015. M. Geerts MSc. auteur(s): Heusden Aldi Drunen ruimtelijk-economisch onderzoek identificatie planstatus projectnummer: datum: 011209.20150285 22-10-2015 projectleider: drs. G. Welten opdrachtgever: Aldi Vastgoed B.V. auteur(s):

Nadere informatie

Rotterdam Hart van Zuid Distributieve toets en effecten uitbreiding retailprogramma

Rotterdam Hart van Zuid Distributieve toets en effecten uitbreiding retailprogramma Rotterdam Hart van Zuid Distributieve toets en effecten uitbreiding retailprogramma 17 februari 2015 Eindrapport Status: Eindrapport Datum: 17 februari 2015 Een product van: Bureau Stedelijke Planning

Nadere informatie

De zonnige toekomst van winkels, winkelgebieden en winkelcentra

De zonnige toekomst van winkels, winkelgebieden en winkelcentra 1/20 De zonnige toekomst van winkels, winkelgebieden en winkelcentra Winnaars Verliezers Hoe wordt een winkelcentrum een winnaar? Case-study Zonder parkeren geen winkelomzet drs. Hans P. van Tellingen

Nadere informatie

Distributieve toets en effecten ontwikkeling Rijssen - Stationsomgeving

Distributieve toets en effecten ontwikkeling Rijssen - Stationsomgeving Distributieve toets en effecten ontwikkeling Rijssen - Stationsomgeving 19 december 2013 Definitief Status: Definitief Datum: 19 december 2013 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E

Nadere informatie

vraaggericht woningmarkt onderzoek Maastricht

vraaggericht woningmarkt onderzoek Maastricht vraaggericht woningmarkt onderzoek Maastricht Stec Groep aan Gemeente Maastricht Desiree Uitzetter 18 november 2014 U vroeg ons: Actuele inzichten voor herijking stedelijke programmering Nieuwe regionale

Nadere informatie