Succesvol beleggen in binnenstedelijke winkelcentra

Transcriptie

1 Succesvol beleggen in binnenstedelijke winkelcentra Een aanzet voor een toetsingsmodel door en voor de belegger Annette Postma Amsterdam, augustus 2008

2 Succesvol beleggen in binnenstedelijke winkelcentra Een aanzet voor een toetsingsmodel door en voor de belegger MASTER THESIS Master of Studies in Real Estate Amsterdam School of Real Estate Auteur: Begeleider ASRE: Begeleider CB Richard Ellis: Mevrouw A. Postma De heer drs. G.A. Vos De heer drs. R.L. Bak Amsterdam, augustus 2008

3 VOORWOORD Deze Master Thesis vormt het resultaat van de afronding van de opleiding Master of Studies in Real Estate (MSRE) aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE). Deze titel wordt verkregen als drie van de zeven MSRE vakken zijn afgerond en een Master Thesis is geschreven. Door te kiezen voor de vakken Marktanalyse, Assetmanagement en Waarderen heb ik het beroepsprofiel Management gevolgd. Binnen dit profiel staat sturen op waarde van vastgoed centraal en het onderwerp van de Master Thesis moet gericht zijn op vraagstukken betreffende de vastgoedvoorraad. De start van het schrijven van deze Master Thesis vond tegelijkertijd plaats met mijn indiensttreding als researcher bij de internationale vastgoedorganisatie CB Richard Ellis. De keuze van het onderwerp is voortgekomen uit het feit dat de werkzaamheden binnen mijn nieuwe functie voor een groot deel samenhangen met het analyseren van winkels. Daarnaast heeft mijn persoonlijke interesse in binnenstedelijk winkelvastgoed tot de uiteindelijke keuze van het onderwerp geleid. Vanuit de Amsterdam School of Real Estate is dit onderzoek begeleid door Gerjan Vos, docent aan de Faculteit Economie en Bedrijfskunde van de Universiteit van Amsterdam. Hierbij wil ik hem bedanken voor de goede adviezen, opbouwende kritiek en plezierige samenwerking. Voor de interne begeleiding vanuit CB Richard Ellis was mijn direct leidinggevende Rudolf Bak, Director Research, verantwoordelijk. Ik wil hem bedanken voor zijn waardevolle inhoudelijke adviezen. Binnen de afdeling Retail van CB Richard Ellis gaat mijn dank uit naar Krijn Taconis, omdat ik gebruik heb mogen maken van zijn kennis van en contacten binnen winkelvastgoedmarkt. Ook wil ik de negen winkelbeleggers bedanken, die ik heb mogen interviewen. De Master Thesis is tot stand gekomen door een balans te zoeken tussen werk, studie en privé. Mijn speciale dank gaat daarom uit naar mijn vriend Willem van der Kooij voor zijn inhoudelijke feedback en morele ondersteuning. Amsterdam, augustus 2008 Annette Postma 2

4 SAMENVATTING Aanleiding, probleemstelling en doelstelling Het afgelopen decennium is ongeveer 11 miljoen m² winkelvloeroppervlak opgeleverd. Dit komt neer op een stijging van de Nederlandse winkelvoorraad met bijna 65% tot ruim 28 miljoen m². De Nederlandse bevolking heeft met ongeveer 1,7 m² per persoon nooit eerder over zo veel winkelruimte kunnen beschikken. De huidige totale planvoorraad van de Nederlandse projectontwikkelaars omvat ruim 4,9 miljoen m². In de binnensteden is nauwelijks nog ruimte beschikbaar voor de toevoeging van nieuwe winkelmeters. Aan de stadsranden bestaan echter nog steeds voldoende mogelijkheden. Met de nieuwe Nota Ruimte, die in januari 2006 door het Ministerie van VROM is geïntroduceerd, is de regelgeving ten aanzien van de ontwikkeling van grootschalige detailhandelsvestigingen aan de stadsranden verder versoepeld. Door de centrale ligging in de stad en de doorgaans kleinschalige openbare ruimte bestaan in binnensteden vrijwel altijd problemen ten aanzien van bereikbaarheid en parkeren. Hierdoor zijn consumenten geneigd uit te wijken naar beter bereikbare winkelgebieden aan de rand van de stad. Hierdoor is de concurrentiepositie van de binnensteden ten opzichte van de stadsranden verslechterd. Dit komt tot uitdrukking in de bezoekersaantallen van winkels in de Nederlandse binnensteden, die de afgelopen jaren zijn gedaald. Ondanks het gebrek aan ruimte heeft in vrijwel alle Nederlandse binnensteden het afgelopen decennium een planmatige ontwikkeling van een winkelcentrum plaatsgevonden. Het grootste gedeelte van de projecten is succesvol gebleken door de hoge aantallen bezoekers en daaruit voortvloeiende forse winkelomzetten. Een aantal projecten kampt echter met tegenvallende bezoekersaantallen en een achterblijvende omzet. Op dit moment zijn in meerdere binnensteden planmatige winkelcentra in ontwikkeling. Het wordt voor een winkelbelegger echter steeds risicovoller om te investeren in een dergelijk project. Wanneer de druk op de binnensteden verder toeneemt, zullen de bezoekersaantallen blijven teruglopen en de omzet van de winkeliers achterblijven, hetgeen een drukkend effect op het beleggingsrendement heeft. De Master Thesis heeft als doel inzicht te krijgen in de waardebepalende factoren van het succes van een planmatig ontwikkeld winkelcentrum in de binnenstad als beleggingsobject. Om deze doelstelling te bereiken dient de onderstaande onderzoeksvraag te worden beantwoord. Wat zijn de waardebepalende factoren van het succes van een planmatig ontwikkeld winkelcentrum in de binnenstad als beleggingsobject en in welke mate dragen de afzonderlijke factoren bij aan dit succes? De voltooiing van deze Master Thesis zal een eerste stap zijn naar een model waarmee een belegger het succes van een planmatig ontwikkeld winkelcentrum in de binnenstad vooraf kan toetsen. 3

5 Methode van onderzoek Het theoretische gedeelte van het onderzoek is uitgevoerd door middel van literatuurstudie. Als eerste zijn de kenmerken van de Nederlandse winkelmarkt in kaart gebracht. Vervolgens is vastgesteld wanneer een winkelcentrum kan worden getypeerd als een succesvol beleggingsobject. Als laatste zijn de waardebepalende factoren van het succes van een planmatig ontwikkeld winkelcentrum in binnenstedelijk gebied geïnventariseerd. Voor de uitvoering van het praktijkgedeelte van het onderzoek is gebruik gemaakt van mondelinge interviews, die zijn gehouden bij toonaangevende beleggingsorganisaties in winkelvastgoed. De waardebepalende factoren, die bij het theoretische gedeelte van het onderzoek zijn geïnventariseerd, zijn door de geïnterviewden gerangschikt. De mate waarin de afzonderlijke factoren invloed uitoefenen op de hoogte van het beleggingsrendement van een planmatig ontwikkeld winkelcentrum in binnenstedelijk gebied is hierbij het uitgangspunt. Het laatste gedeelte van het onderzoek bestaat uit een analyse van de resultaten van de gehouden interviews. Nederlandse winkelbeleggingsmarkt De Nederlandse winkelmarkt wordt gekenmerkt door een fijnmazige verzorgingsstructuur, bestaande uit binnensteden, stadsdeelcentra, wijkwinkelcentra en buurtwinkelcentra. Door de veranderende bevolkingssamenstelling en consumentenvoorkeuren is op de winkelmarkt echter sprake van ruimtelijke ontmenging. Dit betekent dat er steeds meer onderscheid komt in locaties voor recreatief winkelen (binnensteden), locaties voor doelgerichte aankopen (stadsdeelcentra) en locaties voor dagelijkse inkopen (buurt- en wijkwinkelcentra). Andere belangrijke trends op de Nederlandse winkelmarkt zijn de schaalvergroting van winkelunits, de filialisering van winkelbedrijven en de internationalisering van formules. De Nederlandse winkelmarkt wordt gekenmerkt door een laag leegstandspercentage van ongeveer 4%. In het hoofdwinkelgebied van de binnensteden komt leegstand niet of nauwelijks voor en vrijkomende winkelruimte vindt vrijwel meteen een nieuwe gebruiker. Hierdoor zijn de huurprijzen de afgelopen jaren fors gestegen. Beleggen in winkelvastgoed is mede door het lage leegstandsrisico en het hoge en stabiele huurprijsniveau erg populair. Ook door de afnemende aantrekkelijkheid van de beleggingsmarkten van kantoren en bedrijfsruimten is de vraag naar winkels de afgelopen jaren gestegen. De prestaties van een beleggingsobject kunnen meetbaar worden gemaakt aan de hand van het rendement. Het totale rendement geeft de opbrengst van de investering van een object weer gedurende de exploitatieperiode en bestaat uit een direct en indirect gedeelte. Het afgelopen decennium is op winkels een hoger totaal rendement behaald dan op de andere traditionele segmenten binnen de vastgoedmarkt. Waardebepalende factoren In de praktijk worden door vastgoedpartijen verschillende indelingsmethoden van waardebepalende factoren gebruikt om inzicht te krijgen in de rendementsontwikkeling van winkelvoorzieningen. In 1995 heeft Zimmer op basis van een analyse van de op dat moment bestaande indelingen en zijn ervaringen uit de praktijk een indeling gemaakt van vijftig 4

6 waardebepalende factoren, die gelijkmatig zijn verdeeld over vijf verschillende kwaliteitsaspecten. De indeling van Zimmer dient als uitgangspunt bij de ontwikkeling van een model waarmee een belegger vooraf het succes van een planmatig ontwikkeld winkelcentrum in de binnenstad kan toetsen. Omdat er veel overeenkomsten tussen de waardebepalende factoren van Zimmer bestaan, zijn de factoren gecomprimeerd tot een kleiner aantal. De vijftien waardebepalende factoren van het succes van een planmatig ontwikkeld winkelcentrum in de binnenstad als beleggingsobject en de mate waarin de afzonderlijke factoren bijdragen aan dit succes zijn weergegeven in de onderstaande tabel. Kwaliteitsaspect Waardebepalende factor Weging Locationele en omgevingskwaliteit 42 Verzorgingsgebied 21 9 Concurrentiepositie 11 4 Overheidsbeleid 7 3 Standplaatskwaliteit Bereikbaarheid 18 8 Parkeren Functionele kwaliteit 27 Branchering Trekkers Leisure Fysieke kwaliteit 19 Routing 34 6 Maatvoering 29 6 Uitbreidingsmogelijkheden 16 3 Vormgeving Commerciële kwaliteit 12 Doelgroep 52 6 Positionering Conclusies De binnensteden vervullen in toenemende mate een recreatieve rol binnen de Nederlandse winkelmarkt en onderscheiden zich ten opzichte van de overige winkelgebieden, in het bijzonder door de opbouw van de voorraad en de ontwikkelingen op de verhuurmarkt. Hoewel er verschillende indelingsmethoden van waardebepalende factoren bestaan om de rendementsontwikkeling van zowel individuele winkels als winkelcentra inzichtelijk te maken, bestaat er geen indeling specifiek voor binnenstedelijk winkelvastgoed. De locationele en omgevingskwaliteit bepaalt volgens de geïnterviewde beleggers grotendeels het rendement van een planmatig ontwikkeld winkelcentrum in binnenstedelijk gebied, gevolgd door de functionele kwaliteit, de fysieke kwaliteit en de commerciële kwaliteit. De mate waarin de onderliggende waardebepalende factoren door de belegger te beïnvloeden zijn, ligt aan de weging te grondslag. 5

7 Het gewicht van de locationele en omgevingskwaliteit wordt grotendeels beïnvloed door de standplaatskwaliteit van het winkelcentrum en de omvang van het verzorgingsgebied. Het aantal consumenten dat een winkelcentrum bezoekt is namelijk in de meeste gevallen doorslaggevend voor de hoogte van het beleggingsrendement. Omdat er zonder sterke trekkers geen goede branchering kan bestaan, is de functionele kwaliteit voor bijna de helft afhankelijk van de trekkers die in het winkelcentrum zijn gehuisvest. Bij fysieke kwaliteit bestaan er minder grote verschillen tussen de invloed van de bijbehorende waardebepalende factoren. Toch bepaald de routing voor het grootste gedeelte de fysieke kwaliteit van een winkelcentrum. Bij commerciële kwaliteit is het verschil tussen de twee waardebepalende factoren erg klein. De focus op het aantal en het soort doelgroepen en de bijbehorende positionering van het winkelcentrum in de markt gaan vrijwel gelijk op. Aanbevelingen Om tot een toetsingsmodel te komen, waarmee een belegger het succes van een planmatig ontwikkeld winkelcentrum in de binnenstad vooraf kan toetsen dienen de onderstaande vervolgstappen te worden genomen. 1. De vijftien waardebepalende factoren dienen te worden omgezet naar meetbare prestatie-indicatoren en vervolgens te worden vertaald naar een conceptueel toetsingsmodel. 2. De betrouwbaarheid en werkbaarheid van het conceptuele model kan worden getoetst door middel van een aantal casestudies. Hierbij dienen planmatig ontwikkelde winkelcentra in binnensteden als de onderzoekseenheden. 3. Aan de hand van een analyse van het toetsingsresultaat kan het conceptueel model worden aangepast. Uiteindelijk wordt het definitieve model opgesteld waarmee een belegger het succes van een planmatig ontwikkeld winkelcentrum in de binnenstad vooraf kan toetsen. 6

8 INHOUDSOPGAVE VOORWOORD... 2 SAMENVATTING... 3 OVERZICHT VAN FIGUREN EN TABELLEN INLEIDING Aanleiding Probleemstelling Doelstelling Vraagstelling Onderzoeksmethode Leeswijzer KENMERKEN VAN DE NEDERLANDSE WINKELMARKT Opbouw huidige winkelvoorraad Overheidsbeleid Planvoorraad nieuwbouwontwikkelingen Markttrends Verhuurmarkt Beleggingsmarkt WINKELBELEGGINGEN EN RENDEMENT Direct en indirect beleggingsrendement Karakteristieken winkelbeleggingen WAARDEBEPALENDE FACTOREN WINKELCENTRA WAARDEBEPALENDE FACTOREN WINKELCENTRA NAAR KWALITEIT Locationele en omgevingskwaliteit Verzorgingsgebied Concurrentiepositie Overheidsbeleid Standplaatskwaliteit Bereikbaarheid en parkeren Functionele kwaliteit Branchering Trekkers Leisure Fysieke kwaliteit Routing Maatvoering en uitbreidingsmogelijkheden Vormgeving Commerciële kwaliteit Doelgroep

9 Positionering Samenvatting EEN WEGING VAN DE WAARDEBEPALENDE FACTOREN Beschrijving van de interviews Opbouw van de interviews Uitgangspunten van de interviews Verwerking van de uitkomsten van de interviews Analyse van de uitkomsten van de interviews Locationele en omgevingskwaliteit Functionele kwaliteit Fysieke kwaliteit Commerciële kwaliteit Samenvatting CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN Conclusies Aanbevelingen BIBLIOGRAFIE BIJLAGEN Bijlage 1: Voorbeeld van het interview Bijlage 2: Overzicht van steden Bijlage 3: Overzicht van planmatig ontwikkelde winkelcentra in binnensteden Bijlage 4: Uitkomsten van de interviews Bijlage 5: Uitkomsten van de interviews, gecorrigeerd 8

10 OVERZICHT VAN FIGUREN EN TABELLEN Figuren Figuur 1.1: Stroomschema onderzoek Figuur 2.1: Voorraad naar type winkelgebied Figuur 2.2: Interstedelijke verzorgingsstructuur volgens Christaller Figuur 2.3: Ontwikkeling totaal rendement vier beleggingscategorieën Figuur 2.4: Ontwikkeling direct rendement vier beleggingscategorieën Figuur 2.5: Ontwikkeling indirecte rendement vier beleggingscategorieën Figuur 3.1: Opbouw beleggingsrendement Figuur 5.1: Branchering A1-standkwaliteit binnensteden Figuur 5.2: Branchering A2-standkwaliteit binnensteden Figuur 5.3: Relatie omvang hoofdwinkelgebied en hoogte huurprijs Tabellen Tabel 4.1: Indeling waardebepalende factoren volgens het CIMK Tabel 4.2: Indeling waardebepalende factoren naar kwaliteiten Tabel 4.3: Indeling waardebepalende factoren volgens Koot Tabel 5.1: Waardebepalende factoren locationele en omgevingskwaliteit Tabel 5.2: Standplaatskwaliteiten Tabel 5.3: Waardebepalende factoren functionele kwaliteit Tabel 5.4: Waardebepalende factoren fysieke kwaliteit Tabel 5.5: Waardebepalende factoren commerciële kwaliteit Tabel 5.6: Kwaliteitsaspecten en waardebepalende factoren Tabel 6.1: Uitkomsten kwaliteitsaspecten Tabel 6.2: Uitkomsten locationele en omgevingskwaliteit Tabel 6.3: Uitkomsten functionele kwaliteit Tabel 6.4: Uitkomsten fysieke kwaliteit Tabel 6.5: Uitkomsten commerciële kwaliteit Tabel 6.6: Eindresultaat interviews

11 1. INLEIDING In dit hoofdstuk komt allereerst de aanleiding van deze Master Thesis aan de orde. Vervolgens worden de doelstelling, de probleemstelling en de vraagstelling gepresenteerd. De gehanteerde onderzoeksmethode wordt in de vijfde paragraaf beschreven. De laatste paragraaf van dit hoofdstuk voorziet in een korte vooruitblik op de opbouw van deze Master Thesis. 1.1 Aanleiding Locatus (2007), leverancier van informatie over winkels en winkelgebieden, telt in Nederland bijna winkels met een totaal vloeroppervlak van ongeveer 28,2 miljoen m². De Nederlandse bevolking heeft met ongeveer 1,7 m² per persoon nooit eerder over zo veel winkelruimte kunnen beschikken. Ook vergeleken met andere Europese landen is deze metrage erg hoog. Het afgelopen decennium is ongeveer 11 miljoen m² aan de winkelvoorraad toegevoegd. Uit onderzoek van de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM) (2007) blijkt dat de huidige totale planvoorraad van de Nederlandse projectontwikkelaars ruim 4,9 miljoen m² winkelruimte omvat. Het is de bedoeling dat deze nieuwe meters de komende tien jaar worden opgeleverd. Uit een artikel van Hanff (2007) in Vastgoedmarkt blijkt dat een aantal partijen binnen de winkelmarkt de omvang van de huidige planvoorraad negatief bekritiseert. Het Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD) vindt dat er een einde moet komen aan de ongeremde groei van het winkelvloeroppervlak in Nederland. In tien jaar tijd zijn de bestedingen van de Nederlandse huishoudens binnen de detailhandel met 21% gestegen. Dit percentage staat echter niet in verhouding tot de groei van het winkelvloeroppervlak dat in dezelfde periode met maar liefst 64% is gestegen. Het HBD stelt dat de totale omzet binnen de detailhandel over steeds meer meters moet worden verdeeld. Ook de NEPROM is ongerust over de omvang van de planvoorraad. Volgens de vereniging kan aan de winkelmarkt nog slechts 1 tot 1,5 miljoen m² worden toegevoegd. De berekeningen zijn gebaseerd op de huidige winkeldichtheid van ongeveer 1,7 m² per persoon en de door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) geprognosticeerde groei van de Nederlandse bevolking. In de komende vijfentwintig jaar kan de bevolking nog stijgen met ongeveer personen. Het CBS verwacht dat de bevolkingsgroei daarna zal omslaan in krimp. Ondanks de scheve verhouding tussen de groei van de bestedingen van de Nederlandse huishoudens enerzijds en het aantal opgeleverde winkelmeters anderzijds, heeft de winkelmarkt de forse uitbreidingen goed kunnen opvangen. Dit komt onder andere tot uitdrukking in het lage leegstandspercentage van gemiddeld 4% (DTZ Zadelhoff, 2008). Het is echter de vraag of dit ook voor de toekomst zal gelden. Als de Nederlandse winkelmarkt daadwerkelijk verzadigd raakt en er een overschot aan meters ontstaat, zal niet alleen de concurrentie tussen de verschillende winkelsteden toenemen, maar ook de concurrentie tussen de verschillende typen winkelgebieden binnen een stad. De grotere Nederlandse winkelsteden onderscheiden binnensteden, stadsdeelcentra, wijkwinkelcentra, buurtwinkelcentra en grootschalige detailhandelsvestigingen aan de stadsranden. Onder een binnenstad wordt in Nederland het meestal historische gedeelte van 10

12 een stad verstaan dat door de aanwezigheid van winkels, kantoren en andere voorzieningen een centrumfunctie vervult voor een regio. Door de centrale ligging kampen binnensteden vrijwel altijd met problemen ten aanzien van bereikbaarheid en parkeren. Door deze problematiek is de druk op de winkels in de Nederlandse binnensteden de afgelopen jaren toegenomen. De opkomst van concurrerende winkelontwikkelingen aan de stadsranden heeft deze druk verder vergroot. De verslechterde positie van de binnensteden komt tot uitdrukking in de bezoekersaantallen, die volgens Locatus (2007) in de periode 2000 tot 2007 met 20% zijn gedaald. In de binnensteden is nauwelijks nog ruimte beschikbaar voor de toevoeging van nieuwe winkelmeters. Aan de stadsranden bestaan echter wel voldoende mogelijkheden. Met de nieuwe Nota Ruimte, die in januari 2006 door het Ministerie van VROM is geïntroduceerd, is de regelgeving ten aanzien van de ontwikkeling van grootschalige detailhandelsvestigingen aan de stadsranden verder versoepeld (Ministerie van VROM, 2008). Ondanks het gebrek aan ruimte heeft in vrijwel alle Nederlandse binnensteden de afgelopen vijftien jaar een planmatige ontwikkeling van een winkelcentrum plaatsgevonden. Het ging hierbij om zowel het opnieuw positioneren van bestaande winkelruimte als het realiseren van winkels op voormalige woonlocaties en bedrijfslocaties. In enkele gevallen werd ontwikkeld op leegstaand terrein. Voorbeelden van planmatig ontwikkelde winkelcentra in binnensteden zijn Magna Plaza in Amsterdam, Beursplein in Rotterdam, Haagsche Bluf in Den Haag, Drakennest in Amersfoort, Piazza Center in Eindhoven en Musiskwartier in Arnhem. De Nederlandse Raad voor Winkelcentra (NRW) (2008) publiceert jaarlijks een register van planmatig ontwikkelde centra in Nederland. In tegenstelling tot historisch gegroeide winkelconcentraties gaat het bij planmatig opgezette centra om een samenhangend geheel van consumentenverzorgende bedrijven, zowel naar functie als naar vormgeving en bouwwijze. Alle winkelcentra die planmatig ontwikkeld zijn, minimaal een bruto vloeroppervlak van m² hebben en minimaal drie verkooppunten bezitten zijn in het register opgenomen. Het NRW telt ongeveer van dergelijke concentraties met een totaal vloeroppervlak van ongeveer 9 miljoen m². Volgens de afdeling Retail van CB Richard Ellis is het grootste gedeelte van de planmatige ontwikkelingen, zoals Beursplein en Piazza Center, een succes gebleken door de hoge bezoekersaantallen en daaruit voortvloeiende forse winkelomzetten. De eigenaren van deze winkelcentra hebben dan ook een goed beleggingsrendement kunnen incasseren. Een aantal projecten kampt echter met een tegenvallend aantal bezoekers en achterblijvende omzetten. Een voorbeeld hiervan is het in 1992 geopende Magna Plaza. Door de lage bezoekersaantallen besloot een aantal huurders te vertrekken met leegstaande winkelunits tot gevolg. Hierdoor liet het huurniveau een daling zien. Ook de projecten Drakennest en Haagsche Bluf, beide opgeleverd in 2001, voldeden niet aan de verwachtingen. 1.2 Probleemstelling In verschillende Nederlandse binnensteden worden momenteel opnieuw planmatig winkelcentra ontwikkeld. Nieuw Hoog Catharijne in Utrecht, De Raaks in Haarlem en Rond de Admirant in Eindhoven zijn hiervan enkele voorbeelden. Ook voor de toekomst bestaan er verschillende plannen. Het wordt voor een winkelbelegger echter steeds risicovoller om te 11

13 investeren in een dergelijk winkelproject. Wanneer de druk op de binnensteden blijft toenemen, zullen de bezoekersaantallen verder teruglopen en de omzet van de winkeliers achterblijven. Een toenemende leegstand en dalende huurprijzen zullen een drukkend effect hebben op het beleggingsrendement. Het wordt voor een winkelbelegger dan ook steeds belangrijker om vooraf het succes van een planmatig ontwikkeld winkelcentrum in binnenstedelijk gebied in te kunnen schatten. 1.3 Doelstelling Het doel van de Master Thesis is inzicht te krijgen in de waardebepalende factoren van het succes van een planmatig ontwikkeld winkelcentrum in de binnenstad als beleggingsobject. De voltooiing van deze Master Thesis zal een eerste stap zijn naar een model waarmee een belegger het succes van een dergelijk winkelcentrum vooraf kan toetsen. 1.4 Vraagstelling Om de doelstelling uit de voorgaande paragraaf te realiseren dient de onderstaande onderzoeksvraag te worden beantwoord. Wat zijn de waardebepalende factoren van het succes van een planmatig ontwikkeld winkelcentrum in de binnenstad als beleggingsobject en in welke mate dragen de afzonderlijke factoren bij aan dit succes? Om een antwoord te kunnen geven op de centrale onderzoeksvraag moeten eerst een aantal deelvragen worden beantwoord. 1. Wat zijn de kenmerken van de Nederlandse winkelmarkt? 2. Wat zijn de belangrijkste verschillen tussen de binnensteden en de overige winkelgebieden, zoals stadsdeelcentra, wijkwinkelcentra, buurtwinkelcentra en winkelconcentraties aan de stadsranden. 3. Wanneer wordt een planmatig ontwikkeld winkelcentrum in de binnenstad getypeerd als een succesvol beleggingsobject? 4. Welke waardebepalende factoren worden door de belegger gehanteerd bij de beoordeling van het succes van een planmatig ontwikkeld winkelcentrum in de binnenstad? 5. In welke mate dragen de afzonderlijke waardebepalende factoren bij aan het succes van een planmatig ontwikkeld winkelcentrum in de binnenstad? 12

14 1.5 Onderzoeksmethode Het onderzoek van de Master Thesis kan worden opgesplitst in een theoretisch, een praktisch en een analytisch gedeelte. In figuur 1.1 zijn de stappen van het onderzoek en de bijbehorende methoden schematisch weergegeven. Nederlandse winkelbeleggingsmarkt Binnensteden Planmatig ontwikkelde winkelcentra Literatuurstudie Overzicht waardebepalende factoren Theorie Interview Weging waardebepalende factoren Praktijk Analyse Conclusies en Aanbevelingen Analyse Figuur 1.1: Stroomschema onderzoek (bron: eigen bewerking) Het theoretische gedeelte van het onderzoek is uitgevoerd door middel van literatuurstudie. Er is voor deze onderzoeksmethode gekozen, omdat er ruim voldoende relevante literatuur over het onderwerp beschikbaar is. Als eerste zijn de kenmerken van de Nederlandse winkelmarkt in kaart gebracht. Vervolgens is vastgesteld wanneer een winkelcentrum kan worden getypeerd als een succesvol beleggingsobject. Als laatste zijn de waardebepalende factoren van het succes van een planmatig ontwikkeld winkelcentrum in binnenstedelijk gebied geïnventariseerd. Dit theoretische gedeelte van het onderzoek geeft een antwoord op de eerste vier deelvragen die in de voorgaande paragraaf zijn geformuleerd. Het praktijkgedeelte van het onderzoek is uitgevoerd met behulp van mondelinge interviews, die zijn gehouden bij verschillende beleggingsorganisaties in winkelvastgoed. De waardebepalende factoren, die bij het theoretische gedeelte van het onderzoek zijn 13

15 geïnventariseerd, zijn door de geïnterviewden gerangschikt. De mate waarin de afzonderlijke factoren invloed uitoefenen op de hoogte van het beleggingsrendement van een planmatig ontwikkeld winkelcentrum in binnenstedelijk gebied was hierbij het uitgangspunt. Dit praktische gedeelte van het onderzoek geeft een antwoord op de laatste deelvraag. Er is voor mondelinge interviews als onderzoeksmethode gekozen, omdat door het persoonlijke contact met de deskundigen een optimale hoeveelheid kennis kan worden verkregen. Het laatste gedeelte van het onderzoek bestaat uit een analyse van de resultaten van de gehouden interviews. Aan de hand van deze analyse wordt de centrale onderzoeksvraag van deze Master Thesis beantwoord en worden aanbevelingen voor eventueel vervolgonderzoek gedaan. 1.6 Leeswijzer In het tweede hoofdstuk van deze Master Thesis zijn de kenmerken van de Nederlandse winkelmarkt beschreven. De opbouw van het beleggingsrendement wordt in het derde hoofdstuk toegelicht. Ook worden in dit hoofdstuk de karakteristieken van beleggen in het winkelsegment op een rij gezet. Het vierde hoofdstuk bevat een overzicht van de bestaande indelingsmethoden van waardebepalende factoren die worden gebruikt om inzicht te krijgen in de rendementsontwikkeling van winkels. De indeling van waardebepalende factoren naar vier kwaliteitsaspecten wordt in het vijfde hoofdstuk uitgelicht. Aan elke waardebepalende factor wordt een afzonderlijke paragraaf gewijd. De eerste vier hoofdstukken gelden als theoretische basis voor de rest van het onderzoek. In het zesde hoofdstuk worden de uitkomsten van de gehouden interviews toegelicht en geanalyseerd. Het laatste hoofdstuk bevat de conclusies en aanbevelingen. 14

16 2. KENMERKEN VAN DE NEDERLANDSE WINKELMARKT Dit hoofdstuk bevat een beschrijving van de kenmerken van de Nederlandse winkelmarkt. Achtereenvolgens komen de opbouw van de huidige winkelvoorraad, het overheidsbeleid, de planvoorraad van nieuwbouwontwikkelingen, de belangrijkste markttrends, de verhuurmarkt en de beleggingsmarkt aan bod. Bij de beschrijving zullen de binnenstedelijke winkelgebieden centraal staan. De informatie die in dit hoofdstuk aan de orde komt, dient als theoretische basis voor de rest van de Master Thesis. 2.1 Opbouw huidige winkelvoorraad De Nederlandse winkelmarkt wordt gekenmerkt door een fijnmazige verzorgingsstructuur, bestaande uit binnenstedelijke winkelgebieden, stadsdeelcentra, wijkwinkelcentra en buurtwinkelcentra. Uitgangspunt van de structuur is dat de consument de dagelijkse boodschappen op loopafstand moet kunnen doen. In figuur 2.1 is de Nederlandse winkelvoorraad verdeeld over de te onderscheiden gebiedstypen. De binnenstedelijke winkels maken ongeveer 7% uit van de totale voorraad. Binnenstad 7% 37% 16% Hoofdwinkelgebied Kernverzorgend centrum Stadsdeelcentrum Wijkcentrum 15% Buurtcentrum 11% 2% 8% 4% Grootschalige concentratie Verspreide bewinkeling Figuur 2.1: Voorraad naar type winkelgebied (bron: Locatus, 2007) Het ruimtelijke spreidingspatroon van winkelgebieden in Nederland is gebaseerd op de Centrale Plaatsen Theorie (1933) van de Duitse econoom Christaller. De theorie heeft als uitgangspunt dat er een bepaald vraagniveau nodig is om binnen de detailhandel een artikel rendabel aan te kunnen bieden. In dit verband heeft elk artikel een eigen consumentendraagvlak. Volgens Christaller vormen artikelen met hetzelfde draagvlak samen een centrum en ontstaat er binnen een gebied een rangorde onder winkelcentra. De centrale plaats van de eerste orde wordt gekenmerkt door het grootste aantal winkels en het omvangrijkste winkelvloeroppervlak. Deze plaatsen hebben verzorgingsgebieden die de marktgebieden van centra van een lagere orde omsluiten. Volgens de indeling van Christaller kunnen binnen een gewest in interstedelijk verband grote, middelgrote en kleine hoofdcentra en dorpsvoorzieningen worden onderscheiden. Binnen grotere plaatsen kan ook een intrastedelijke hiërarchie bestaan met een binnenstad, stadsdeelcentra, wijkwinkelcentra en buurtwinkelcentra (Bolt, 2003). De Centrale Plaatsen Theorie wordt uitgebeeld in figuur

17 Figuur 2.2: Interstedelijke verzorgingsstructuur volgens Christaller (bron: Bolt, 2003) De fijnmazige verzorgingsstructuur is echter aan het vervagen en er komt steeds meer onderscheid in locaties voor recreatief winkelen, doelgerichte aankopen en dagelijkse inkopen. Naast binnensteden, stadsdeelcentra, wijkwinkelcentra en buurtwinkelcentra zijn er winkelconcentraties aan de stadranden ontstaan, die een steeds belangrijkere rol binnen de winkelmarkt gaan spelen. In de komende paragrafen van dit hoofdstuk zal deze ruimtelijke ontmenging verder worden toegelicht. In 2007 bedroeg het gemiddelde verkoopoppervlak van een winkelunit volgens Locatus (2007) 252 m² tegenover 210 m² vijf jaar eerder. Units die onderdeel uitmaken van een grootschalige winkelconcentratie hebben een gemiddelde grootte van ruim m². De binnenstedelijke winkelunits behoren met een oppervlakte van gemiddeld ongeveer 165 m² tot de kleinste van Nederland. Volgens Locatus (2007) is ongeveer 20% van het totale winkelvloeroppervlak gericht op de dagelijkse voorzieningen, zoals levensmiddelen en persoonlijke verzorging. Het overige gedeelte heeft betrekking op de niet dagelijkse voorzieningen. De branche wonen is het grootst. Wanneer gemeten wordt naar het aantal verkooppunten staan de branches levensmiddelen en kleding en mode op een eerste en tweede plaats en volgt wonen als derde. Er bestaan grote verschillen in branchespreiding tussen de te onderscheiden gebiedstypen. In de Nederlandse binnensteden zijn de branches kleding en mode, schoenen en lederwaren en warenhuizen veruit het sterkst vertegenwoordigt. 16

18 2.2 Overheidsbeleid Het Nederlandse overheidsbeleid was jarenlang gericht op het in stand houden van de fijnmazige verzorgingsstructuur. Daarnaast werd er een restrictief beleid gevoerd ten aanzien van grootschalige detailhandelsvestigingen aan de stadsranden. In de nieuwe Nota Ruimte van het Ministerie van VROM verschuiven de verantwoordelijkheden voor het locatiebeleid van de detailhandel van het Rijk naar de provincies en gemeenten. Daarmee krijgen deze lagere overheden de taak een voldoende, gevarieerd, op de vraag afgestemd aanbod van locaties te creëren. Met de Nota zijn ook de mogelijkheden voor grootschalige detailhandelsvestigingen aan de stadsranden verder vergroot. Uitgangspunt is dat nieuwe vestigingslocaties niet ten koste mogen gaan van de bestaande detailhandelsstructuur in wijkwinkelcentra en binnensteden (Ministerie van VROM, 2008). 2.3 Planvoorraad nieuwbouwontwikkelingen Uit onderzoek van de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM) (2007) blijkt dat er in 2007 bij de Nederlandse projectontwikkelaars plannen waren om de winkelvoorraad het komende decennium met ruim 4,9 miljoen m² uit te breiden of te vernieuwen. Uit hetzelfde onderzoek blijkt dat in 2006 bijna m² aan nieuwe winkels werd opgeleverd. Dat was fors minder dan de m² in het voorgaande jaar. De NEPROM verwacht dat in 2008 en 2009 ongeveer m² per jaar zal worden opgeleverd. Er treedt een geleidelijke verschuiving op van plannen voor binnensteden naar plannen voor locaties aan de randen van de stad. Hoewel de meeste plannen nog steeds worden gemaakt voor binnensteden, nam het aandeel in vloeroppervlak af van 45% in 2006 naar 40% in De planvoorraad voor grootschalige detailhandelsvestigingen aan de stadsranden nam licht toe naar 26% van het totale aanbod aan gepland vloeroppervlak. De NEPROM verwacht dat de planvoorraad betreffende nieuwe winkelcentra geleidelijk zal afnemen. Aan de andere kant zal de renovatie en uitbreiding van bestaande winkelgebieden steeds belangrijker worden. 2.4 Markttrends Door de veranderende bevolkingssamenstelling en consumentenvoorkeuren is de Nederlandse winkelmarkt erg trendgevoelig. In de Thermometer Winkels van de Vereniging voor Ontwikkelaars en Bouwondernemers (NVB) (2005) komen vier belangrijke trends naar voren, te weten schaalvergroting, filialisering, internationalisering en ruimtelijke ontmenging. Deze trends zijn waarneembaar in alle te onderscheiden gebieden van de winkelmarkt. Al decennia lang is sprake van een schaalvergrotingstrend binnen de detailhandel. Het totale winkelvloeroppervlak neemt jaarlijks toe, terwijl het aantal verkooppunten telkens afneemt. De oorzaak hiervan is gelegen in het groter worden van de individuele winkelunits. Uit cijfers van Locatus blijkt dat in 2007 het verkoopoppervlak van een gemiddelde winkel 252 m² bedroeg tegenover 210 m² vijf jaar eerder. 17

19 De tweede trend betreft de filialisering van de winkelmarkt. Bestaande ketens breiden het aantal vestigingen uit en nieuwe ketens betreden de markt. Doordat overal dezelfde ketens zijn gevestigd, gaan de Nederlandse hoofdwinkelstraten steeds meer op elkaar lijken. Een andere ontwikkeling is de internationalisering van de Nederlandse winkelmarkt. Momenteel opereren al een groot aantal internationale winkelketens op Nederlands grondgebied. Daarnaast betreden vanuit het buitenland ook geregeld nieuwe winkelformules de Nederlandse markt. De vierde trend gaat ten koste van de fijnmazige winkelstructuur en kan worden aangeduid als ruimtelijke ontmenging. Er komt steeds meer onderscheid in locaties voor recreatief winkelen (binnensteden), locaties voor doelgerichte aankopen (perifere winkelgebieden) en locaties voor dagelijkse inkopen (buurt- en wijkwinkelcentra). 2.5 Verhuurmarkt Volgens DTZ Zadelhoff (2008) staat in Nederland gemiddeld 4% van de winkelvoorraad leeg. Dit komt neer op een metrage van ongeveer 1,1 miljoen m². De leegstand heeft voornamelijk betrekking op gedateerde panden in de aanloopstraten naar het binnenstedelijke hoofdwinkelgebied en op units in kleinschalige wijkwinkelcentra en buurtwinkelcentra. In de belangrijkste winkelstraten van de Nederlandse binnensteden komt leegstand niet of nauwelijks voor. Leegkomende winkelruimte in dit gebied vindt vrijwel meteen een nieuwe gebruiker en hoge overnamesommen zijn geen uitzondering. Door de schaalvergrotingstrend bestaat er een tekort aan grootschalige winkelunits. Momenteel komt de vraag naar winkels op toplocaties voornamelijk van buitenlandse winkelketens en al in Nederland gevestigde belangrijke winkelformules, die willen verhuizen naar een grotere ruimte. Het afgelopen decennium zijn de huurprijzen van alle te onderscheiden gebieden van de winkelmarkt gestegen. Vooral in de hoofdwinkelstraten van de Nederlandse binnensteden zijn de prijzen fors gestegen. De hoogte van de huurprijzen van de verschillende typen winkelgebieden varieert enorm. Op de toplocaties in de grotere binnensteden wordt meer dan per m² per jaar betaald. In een gemiddeld wijkwinkelcentrum liggen de huurprijzen tussen de 100 en 300 per m² per jaar. De huren van grootschalige perifere detailhandelsvoorzieningen komen vaak niet boven de 100 per m² per jaar. (DTZ Zadelhoff, 2008) 2.6 Beleggingsmarkt Uit informatie van de afdeling Retail van CB Richard Ellis blijkt dat beleggen in winkelvastgoed mede door het stabiele en hoge huurprijsniveau en het lage leegstandsrisico erg populair is. Ook door de afnemende aantrekkelijkheid van de beleggingsmarkten van kantoren en bedrijfsruimten is de vraag naar winkels de afgelopen jaren gestegen. Hierdoor is schaarste ontstaan in het aanbod van goede beleggingsobjecten en portefeuilles. De schaarste doet zich voor in alle segmenten van de winkelmarkt. 18

20 De positieve ontwikkelingen op de winkelbeleggingsmarkt komen tot uitdrukking in de figuren 2.3, 2.4 en 2.5. Achtereenvolgens wordt de ontwikkeling van het totale rendement, de jaarlijkse huurwaardegroei en de jaarlijkse groei van de waarde van het onroerend goed van de vier traditionele beleggingscategorieën, te weten winkels, kantoren, woningen en bedrijfsruimten, weergegeven. 20 Winkels Kantoren Woningen Bedrijfsruimten % '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 Figuur 2.3: Ontwikkeling totaal rendement vier beleggingscategorieën (bron: Stichting ROZ Vastgoedindex, 2008) Uit figuur 2.3 blijkt dat het totale rendement van winkels de afgelopen tien jaar een minder volatiel verloop heeft gekend dan het rendement van de andere drie categorieën. Daarnaast werd vanaf het jaar 2002 op winkelvastgoed jaarlijks het hoogste rendement behaald. 7 Winkels Kantoren Woningen Bedrijfsruimten % '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07-2 Figuur 2.4: Ontwikkeling direct rendement vier beleggingscategorieën (bron: Stichting ROZ Vastgoedindex, 2008) 19

21 Figuur 2.4 laat zien dat winkels vergeleken met kantoren en bedrijfsruimten het afgelopen decennium een bovengemiddelde groei van de huurwaarde hebben gekend. Terwijl het directe rendement van kantoren en bedrijfsruimte in de periode 2003 tot 2005 zelfs daalde, bleef de huurwaarde van winkels op niveau. Het directe rendement van winkels groeide het afgelopen decennium gemiddeld 2,4% per jaar. 14 Winkels Kantoren Woningen Bedrijfsruimten % '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07-4 Figuur 2.5: Ontwikkeling indirecte rendement vier beleggingscategorieën (bron: Stichting ROZ Vastgoedindex, 2008) Uit figuur 2.5 blijkt het indirecte rendement van het onroerend goed, oftewel de waardegroei, ongeveer hetzelfde verloop kent als de ontwikkeling van het totale rendement. 20

22 3. WINKELBELEGGINGEN EN RENDEMENT Deze Master Thesis wordt uitgevoerd vanuit het oogpunt van de winkelbelegger. Van Gool, Jager en Weisz (2007) geven in hun boek een definitie van beleggen in onroerend goed. Hieronder wordt verstaan het vastleggen van vermogen in onroerend goed met als doel om uit de exploitatie en de eventuele verkoop een stroom geldelijke middelen te realiseren. Vastgoedbeleggingen kunnen worden onderscheiden in beleggen in direct en indirect onroerend goed. Bij deze Master Thesis ligt de focus op de eerste categorie. Men spreekt van directe beleggingen in onroerend goed als de belegger rechtstreeks eigenaar is van het vastgoed of eigenaar is van financiële vermogenstitels die recht geven op de opbrengsten van dat vastgoed waarbij de belegger en een meerderheidsbelang heeft en de zeggenschap heeft over het management van dat vastgoed. De Master Thesis heeft als uiteindelijke doel het succes van planmatig ontwikkelde winkelcentra in binnensteden voor de belegger toetsbaar te maken. De opbrengsten van het vastgoed komen tot uitdrukking in het beleggingsrendement. In de eerste paragraaf wordt de opbouw van het rendement toegelicht. Vervolgens worden in de tweede paragraaf de karakteristieken van de winkelbeleggingsmarkt op een rij gezet. 3.1 Direct en indirect beleggingsrendement De prestaties van een beleggingsobject of portefeuille kunnen meetbaar worden gemaakt aan de hand van het rendement. De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) onderhoudt een vastgoedindex voor de vier traditionele beleggingsvormen, te weten: winkels, kantoren, woningen en bedrijfsruimten. Beleggers kunnen met behulp van de vastgoedindex de prestaties van een object of portefeuille beoordelen door een vergelijking te maken tussen het rendement van het eigen vastgoed en dat van anderen. Het totale rendement geeft de opbrengst van de investering van een object of portefeuille weer gedurende de exploitatieperiode en bestaat uit een direct en indirect gedeelte. In figuur 3.1 is de opbouw van het rendement schematisch weegegeven. Rendement Direct Indirect Bruto huurinkomsten minus exploitatiekosten Verkoopsom minus verkoopkosten Exploitatieresultaat Verkoopresultaat Figuur 3.1: Opbouw beleggingsrendement (bron: Stichting ROZ Vastgoedindex, 2007 / eigen bewerking) 21

23 Het directe rendement, ook wel exploitatieresultaat of cashflow rendement genoemd, wordt berekend op basis van de bruto huuropbrengsten minus de exploitatiekosten van het onroerend goed als percentage van het geïnvesteerde vermogen. De hoogte van het directe rendement is grotendeels afhankelijk van de hoogte van de inkomsten uit verhuur en wordt door de belegger periodiek geïncasseerd. Ook het leegstandspercentage speelt een belangrijke rol. Het indirecte rendement, ook wel verkoopresultaat genoemd, is de opbrengst die behaald kan worden bij de verkoop van het onroerend goed minus de verkoopkosten en aflossing van een eventuele hypothecaire geldlening. Het indirecte rendement geeft de procentuele appreciatie of depreciatie van de waarde van het onroerend goed weer, die heeft plaatsgevonden gedurende de exploitatieperiode. Het rendement kan de belegger alleen incasseren bij de verkoop van het object of de portefeuille. Wel kan de ontwikkeling van het rendement met behulp van taxaties periodiek inzichtelijk worden gemaakt. De hoogte kan in de loop van de tijd fluctueren en wordt bepaald door meerdere factoren. De hoogte van de inkomsten uit verhuur spelen een belangrijke rol. Daarnaast zijn ook de kosten van de financiering van vreemd vermogen bepalend voor het verkoopresultaat. Tot slot zijn ook de kwaliteit van de locatie, het object en de eventuele huurders van invloed op de hoogte van het indirecte rendement. 3.2 Karakteristieken winkelbeleggingen De beleggingsmarkt voor winkels richt zich op het commercieel onroerend goed met een detailhandelsfunctie. De beleggingsmarkt onderscheidt zich ten opzichte van beleggingen in kantoren, woningen en bedrijfsruimten. Op basis van het boek van Van Gool, Jager en Weisz (2007) gecombineerd met informatie van de afdeling Retail van CB Richard Ellis worden de belangrijkste karakteristieken van de beleggingsmarkt voor winkelvastgoed beschreven. Omdat de Master Thesis is gericht op winkels in de binnenstad hebben de punten in een aantal gevallen uitsluitend betrekking op dit gebied. Uit de voorgaande paragraaf van dit hoofdstuk is onder andere gebleken dat de winkelmarkt sterk aan trends en ontwikkelingen onderhevig is door de veranderende bevolkingssamenstelling en consumentenvoorkeuren. Dit betekent dat bij het beleggen in winkels kennis van de markt en intensief management belangrijker zijn dan bij kantoren, woningen en bedrijfsruimten. In paragraaf 2.2 van dit hoofdstuk is de nieuwe Nota Ruimte van het ministerie van VROM toegelicht. Het ruimtelijke overheidsbeleid kent ten aanzien van winkels beduidend meer bemoeienis dan ten aanzien van kantoren en bedrijfsruimten. Binnen de Nederlandse huurwetgeving genieten huurders van winkelruimte meer bescherming dan de huurders van kantoren en bedrijfsruimten. Dit kan als nadeel voor de belegger worden gezien. Werkzaamheden ten behoeve van onderhoud en renovatie, die niet betrekking hebben op de structureel bouwkundige zaken, zijn bij winkels voor rekening van de huurder. 22

24 Over het algemeen is de locatie bij winkels belangrijker dan bij bijvoorbeeld kantoren, woningen en bedrijfsruimten. Ook uit de volgende hoofdstukken van deze Master Thesis zal blijken dat er sprake is van een zeer sterke correlatie tussen de locatie van het object en de hoogte van het omzetniveau voor de winkelier. Er bestaan grote huurprijsverschillen tussen winkels in de grote binnensteden enerzijds en winkels aan de stadsranden, in de buurtwinkelcentra en in de dorpskernen anderzijds. De huurprijs voor een winkelunit in de Amsterdamse Kalverstraat kan oplopen tot per m². Voor winkelruimte aan de stadsranden, in de buurtwinkelcentra en in de dorpskernen worden gemiddeld huurprijzen tussen de 200 en 300 per m² betaald. (DTZ Zadelhoff, 2008) De afgelopen jaren zijn de winkelhuurprijzen, in het bijzonder in de binnensteden, telkens gestegen. De huurprijzen van kantoren en bedrijfsruimten hebben in dezelfde periode door de economische recessie in Nederland onder druk gestaan. De prijs van grond met een winkelbestemming is hoger dan de grondprijs van kantoren en bedrijfsruimten. Bij winkelbeleggingen beslaat de grondwaarde dan ook een groter gedeelte van de investeringssom dan bij beleggingen in kantoren en bedrijfsruimten. Uit paragraaf 2.5 van dit hoofdstuk kwam naar voren dat de verhuurmarkt van winkelruimte op de goede locaties krap te noemen is. Het landelijke leegstandspercentage bedraagt slechts 4% en op de toplocaties komt leegstand nauwelijks voor. Op de kantorenmarkt en bedrijfsruimtemarkt is het aandeel leegstaande objecten veel hoger. (DTZ Zadelhoff, 2008) Hierdoor is het leegstandrisico bij een winkelbelegging beduidend lager dan bij beleggingen in de andere segmenten van de markt. 23

25 4. WAARDEBEPALENDE FACTOREN WINKELCENTRA De prestaties van een belegging worden meetbaar gemaakt aan de hand van het rendement. In de praktijk worden door vastgoedpartijen verschillende indelingsmethoden van waardebepalende factoren gebruikt om de rendementsontwikkeling van winkelcentra inzichtelijk te maken. In dit hoofdstuk wordt een opsomming van de meest voorkomende methoden gegeven. Hoewel de Master Thesis betrekking heeft op planmatig gerealiseerde winkelcentra in binnenstedelijk gebied hebben de indelingsmethoden in dit hoofdstuk betrekking op alle winkelcategorieën. De opsomming geschiedt op basis van een chronologische volgorde. Achtereenvolgens worden de indelingen van Bolt, het Centraal Instituut Midden en Kleinbedrijf (CIMK), Zimmer en Koot behandeld. Bolt (2003) verdeelt de waardebepalende factoren van een winkelvoorziening onder in drie niveaus, te weten macro, meso en micro. Onderstaand worden deze niveaus toegelicht. Factoren op macroniveau hebben betrekking op het inkaderen van het winkelcentrum in zijn omgeving als groter geheel. Voorbeelden van deze factoren zijn de ontwikkeling van het consumentendraagvlak, het ruimtelijke ordeningsbeleid, de concurrentie van andere winkelcentra, de mate van bereikbaarheid en de betaalbaarheid van de parkeervoorzieningen. De macrofactoren zijn niet of slechts in geringe mate door de belegger te beïnvloeden. Factoren op mesoniveau hebben betrekking op de kenmerken van het winkelcentrum als product. Voorbeelden zijn de passantenstromen, de branchering, het aandeel en de kwaliteit van de trekkers, de courantheid en flexibiliteit van de units, de vormgeving, uitstraling en sfeer van het centrum en de uitbreidingsmogelijkheden. Een aantal van deze factoren zijn min of meer door de belegger te beïnvloeden. Bij volledig eigendom van het winkelcentrum neemt de beïnvloedbaarheid beduidend toe. Factoren op microniveau hebben betrekking op de kenmerken van de in het centrum voorkomende winkels. De factoren betreffen voornamelijk de kwaliteit van de individuele winkelformules en de technische staat van de units. De beïnvloedbaarheid van de microfactoren is voor de belegger het grootst. Aan het begin van de jaren tachtig heeft het CIMK een checklist voor de toetsing van winkelcentra ontwikkeld. In 1985 en 2006 hebben Vaders en Kolen aan de hand van deze checklist eerst 32 en vervolgens 90 winkelcentra geanalyseerd. Een samenvatting van het laatste onderzoek is onderdeel van de publicatie Visies op winkelvastgoed 2007 van De Soet. De beoordeling van zowel buurtcentra, wijkwinkelcentra, stadsdeelcentra, dorpscentra als zelfstandige onderdelen van binnensteden geschiedt aan de hand van de locatie, de bereikbaarheid, de distributieve sector en de belevingswaarde. Deze vier criteria zijn onderverdeeld in indicatoren en maatstaven. Hoewel Vaders en Kolen de indeling uit 1985 als enigszins gedateerd beschouwen, zijn de indicatoren en maatstaven toch onveranderd gehandhaafd bij het laatste onderzoek om een optimale vergelijking tussen beide tijdstippen te kunnen maken. In tabel 4.1 zijn de criteria met bijbehorende indicatoren en maatstaven weergegeven. 24

26 Criteria Indicatoren Maatstaven 1. Distributieve sector Branche patroon Aanbod VGM Aanbod DOG Aanbod Horeca Aanbod overig Voorzieningen Concurrentiekracht Discount Trekkers Verhouding filialen en franchise Assortimenten Prijsniveau Breedte Diepte Modisch Kwalitatief 2. Locatie Ligging t.o.v. koopstromen Woningen Kantoren Ligging t.o.v. concurrentie Ligging 3. Bereikbaarheid Parkeergelegenheid Aantal parkeerplaatsen Afstand WC Inrichting Externe bereikbaarheid Te voet Per fiets Per auto Per openbaar vervoer Aan en afvoer situatie Aparte aan en afvoer Ligging 4. Belevingswaarde Kwaliteit winkels Exterieur Etalages Indeling Opstelling Inventaris Verblijfsklimaat Gevels/luifels Routing Sierelementen Onderhoud Uitstraling Appelatie Tabel 4.1: Indeling waardebepalende factoren volgens het CIMK (bron: De Soet, 2007) Zimmer (1995) heeft de bestaande indelingsmethoden van waardebepalende factoren van winkelcentra geanalyseerd. Op basis van deze analyse en zijn ervaringen uit de praktijk heeft hij een nieuwe indeling gemaakt. Vijftig waardebepalende factoren zijn gelijkmatig verdeeld over vijf verschillende kwaliteitsaspecten, te weten: omgevingskwaliteit, locationele kwaliteit, functionele kwaliteit, fysieke kwaliteit en commerciële kwaliteit. De eerste twee categorieën zijn door hun macro-economische aard niet of nauwelijks door de belegger te beïnvloeden. De overige drie aspecten zijn voor een belegger beter beïnvloedbaar. Onderstaand worden de vijf kwaliteitsaspecten puntsgewijs toegelicht. 25