Winkels in de etalage, een analyse van langdurige leegstand in de Nederlandse hoofdwinkelgebieden

Transcriptie

1 Winkels in de etalage, een analyse van langdurige leegstand in de Nederlandse hoofdwinkelgebieden Afstudeeronderzoek van Anky Dasselaar Locatus BV - Woerden Rijksuniversiteit Groningen, Faculteit der Ruimtelijke Wetenschappen Mei, 2004

2 Winkels in de etalage, een analyse van langdurige leegstand in de Nederlandse hoofdwinkelgebieden Afstudeeronderzoek van Anky Dasselaar Locatus BV - Woerden Rijksuniversiteit Groningen, Faculteit der Ruimtelijke Wetenschappen Mei, 2004 Begeleiders: E.F. Nozeman Rijksuniversiteit Groningen G.J. Slob Locatus B.V.

3 Voorwoord In het kader van mijn studie Sociale Geografie aan de Rijksuniversiteit Groningen heb ik tijdens een afstudeerstage onderzoek gedaan naar de oorzaken van leegstand in de winkelmarkt. De scriptie die voor u ligt, geldt als afsluiting van mijn studierichting Economische Geografie met specialisatie vastgoed en is mede uitgevoerd in opdracht van Locatus. Van de verschillende vastgoedsectoren spreekt de winkelmarkt me bijzonder aan. Deze interesse wordt vooral gewekt door het extra facet dat, naast een gebruiker van het vastgoed, ook de consument een belangrijke bijdrage levert aan de prestatie van het pand. Het aanbod van een afstudeerstage met een onderzoek naar winkelvastgoed, was voor mij dan ook een schot in de roos. Waarom nu leegstand? Wat mij altijd intrigeerde was de vraag waarom op bepaalde plekken nu leegstand kon ontstaan. Bij Locatus bestond de behoefte aan een uitgebreide leegstandsanalyse met de gegevens die bij hen beschikbaar zijn. Het lezen van de NVB Thermometer Winkels in de zomer van 2003 waarin gewaarschuwd werd voor een overaanbod aan winkels met als gevolg het ontstaan van leegstand, maakte mij verder nieuwsgierig naar de achterliggende factoren van dit verschijnsel. Ik wil graag aan een aantal personen mijn dank te betuigen. Allereerst wil ik Locatus heel hartelijk danken voor het beschikbaar stellen van de data voor dit onderzoek. Alle collega s hebben mij wel een keer ergens in het traject geholpen en er in ieder geval voor gezorgd dat ik elke dag in een gezellige werksfeer zat. Vervolgens wil ik de personen bedanken die mee hebben willen werken aan een diepte-interview voor dit onderzoek. Niet alle informatie valt uit data te halen is. Van u allen heb ik kennis mogen vernemen die alleen uit ervaring in de praktijk te leren valt. Deze kennis is een substantieel onderdeel van dit onderzoek geworden, dus daarvoor bijzonder veel dank! Dan wil ik ook speciaal nog mijn beide begeleiders noemen voor een woord van dank. Gertjan Slob bij Locatus heeft me keer op keer weten te motiveren met nieuwe ideeën en heeft oplossingen geboden bij problemen. De heer Nozeman heeft vanuit de Rijksuniversiteit Groningen, Den Haag en de andere kant van de oceaan, gezorgd voor uitdagende feedback en opbouwende kritiek waardoor de kaders van het onderzoek scherp gesteld werden. Tot slot wil ik graag vrienden, familie en in het bijzonder Bart, bedanken voor alle steun, motivatie en inspiratie tijdens het lange traject dat een scriptie schrijven nu eenmaal beslaat. Anky Dasselaar Woerden, mei 2004 I

4 Samenvatting De Nederlandse winkelvastgoedmarkt is aan sterke verandering onderhevig. Het aanbod van winkelruimte is fors toegenomen en de verwachting is dat deze groei door zal blijven gaan. Aanleiding voor dit onderzoek is het grote aantal winkelmeters wat nog in de planning zit en de mogelijkheid dat dit de leegstand nog verder doet vergroten. Het doel van dit onderzoek is het inzicht in de belangrijkste achterliggende oorzaken van leegstand te vergroten om het risico van leegstand te bepalen. Het onderzoeksdoel laat zich daarmee vertalen naar een probleemstelling. De hoofdvraag in dit onderzoek luidt: Wat zijn de achterliggende factoren van de leegstand van winkels in binnensteden en hoofdwinkelgebieden? Dit onderzoek richt zich op de binnensteden en hoofdwinkelgebieden in Nederland. De belangrijkste beleggings- en investeringsvraagstukken zijn hier geconcentreerd. Gekozen is voor de ondergrens van winkelgebieden met 300 winkels of meer. Het onderzoeksobject in dit onderzoek is de leegstand. Maar wat is nu precies leegstand? Uit de literatuur blijkt dat er verschillende vormen van leegstand zijn. Frictieleegstand, is de leegstand die tijdelijk voorkomt als gevolg van bedrijfsverplaatsingen, waarbij de achtergelaten ruimte maximaal één jaar leegstaat (Van Gool et al, 1999). Aanvangsleegstand, is leegstand die ontstaat aansluitend na nieuwbouw of renovatie en waarvan de opleveringsdatum aan het eind van de meetperiode niet meer dan twee jaar geleden is geweest. Langdurige leegstand is de leegstand die aan het eind van de meetperiode tussen de één en twee jaar beloopt (ROZ-IPD, 1996). In dit onderzoek zullen de leegstandsperioden van frictieleegstand, aanvangsleegstand en langdurige leegstand bij elkaar worden genomen. Wanneer de leegstand langer duurt dan de hierboven beschreven perioden, is er een andere vorm van leegstand ontstaan, namelijk structurele leegstand. Structurele leegstand is leegstand die aan het eind van de meetperiode langer dan twee jaar beloopt (ROZ-IPD, 1996). Er wordt bij het onderzoek ook gekeken naar de leegstand op het niveau van locatiesegment binnen het winkelgebied. In de literatuur wordt gesproken over A-1, A-2, B en C locaties. De definities komen voort uit gedane passantentellingen. Een locatie wordt gerekend tot een A1 locatie indien het aantal passanten op die plek 75 tot 100 % bedraagt van het aantal passanten geteld op de drukste plek. Voor A2, B en C locaties geldt respectievelijk dat er 50 tot 75 %, 25 tot 50% en 10 tot 25 % van het aantal passanten geteld op de drukste locatie, gepasseerd moeten zijn. De overige locaties die buiten deze categorieën vallen worden in de segmentatie aangeduid met NVT. Het beeld van de Nederlandse economie blijft somber voor de korte termijn. Het vertrouwen van de consument bevindt zich in 2003 en 2004 op het laagste niveau sinds begin jaren tachtig. Met name de bereidheid om grote aankopen te doen, is sterk afgenomen. II

5 Er is een algemene trend van grensverlegging naar de maximale verkoopruimte via megastores.in de detailhandel waar te nemen. De wettelijke verplichting tot het doen van distributie-planologisch onderzoek bij de voorbereiding van ruimtelijke plannen is vervallen. Provincies en gemeenten kunnen volgens de huidige richtlijnen zelf beslissen in welke mate het onderzoek als onderdeel van de ruimtelijke plannen van belang is. Gekeken in dit onderzoek is naar de omvang van de leegstand en waar die zich bevindt. De leegstand in geheel Nederland, dus ook alle winkels buiten hoofdwinkelcentra, is 5,29% van de totale winkelvoorraad. Voor het totaal van de 67 geselecteerde gebieden gold in 2003 een leegstand van 7,2%. Hiermee is m² leegstaand w.v.o. gemoeid, hetgeen 9,1% van het totaal aantal vierkante meters w.v.o. is. Vanaf 1999 heeft zich duidelijk een toename van de leegstand voorgedaan. Opvallend is dat in 2003 een daling in de trend is te zien. Voor 2,4% van de totale voorraad geldt een structurele leegstand. Wanneer de structurele leegstand gekoppeld wordt aan het winkelvloeroppervlak, dan staat er in 3,5% van de totale voorraad winkelmeters structureel leeg. Bij de ontwikkeling van structurele leegstand in de tijd blijkt dat de trend stijgend is. Van de verschillende regio s kan worden geconcludeerd dat de regionale spreiding van leegstand en structurele leegstand, zowel wat betreft winkelunits en w.v.o, geconcentreerd is in het zuiden. Voor de verschillende provincies heeft de provincie Limburg de hoogste incidentele en structurele leegstand voor het aantal verkooppunten en winkelvloeroppervlak.. Voor de verschillende steden in 2003 bevindt zich relatief gezien de grootste leegstand in Schiedam en Roermond. Breda kent voor 2003 de grootste structurele leegstand. Concluderend kan voor de verschillende locaties binnen het winkelgebied gezegd worden dat A1-locaties relatief zelden leeg staan en nauwelijks in aanmerking voor leegstand over een langere periode komen, terwijl C-locaties veelvuldig leegstaan en ook voor een langere periode. Deze structurele leegstand wordt veroorzaakt door een aantal factoren. Aan de hand van literatuur zijn een 9-tal factoren geformuleerd die invloed uitoefenen op de winkelvastgoedmarkt en daarmee dus ook op het ontstaan van structurele leegstand. Nieuwbouw Uit de data-analyse blijkt dat er geen statistisch verband is aan te tonen tussen de mate van nieuwbouw en structurele leegstand. Uit de interviews komt dat er geen verband hoeft te zijn tussen het ontstaan van structurele leegstand en nieuwbouw. Nieuwbouw kan positief zijn voor een winkelgebied. Maar als in zo n mate bijgebouwd wordt dat het aantal vierkante meters winkelareaal te hoog is voor het verzorgingsgebied, dan is er zeker wel een samenhang met het ontstaan van structurele leegstand. III

6 Aanbod wvo per inwoner Uit de analyse van de data blijkt dat er geen statistische samenhang is te vinden tussen relatief hoge structurele leegstand en relatief hoge aantal vierkante meters winkelaanbod per inwoner. Uit bijna alle reacties in de diepte-interviews blijkt echter dat leegstand wel degelijk samenhangt met een te groot aantal vierkante meters winkelaanbod per inwoner. Door het groot aantal winkels gaan steden en dorpen elkaar steeds verder beconcurreren door overlap van de verzorgingsgebieden die daardoor zijn ontstaan. Omvang pand Er staan niet overduidelijk panden met een bepaalde omvang relatief vaker leeg. Toch staan een paar procent meer kleine pandjes en een paar procent minder grote panden structureel leeg. Uit de interviews blijkt dat de tendens naar schaalvergroting zorgt dat kleine panden relatief langer zullen leegstaan dan grote panden. Op A1 locaties staan relatief vaak kleine panden leeg. Op A2 locaties staan tevens relatief meer kleine panden leeg, maar ook de extra grote panden staan hier relatief meer leeg. Dit laatste is te wijten aan het feit dat het hier om een flink aantal vierkante meters gaat waarvoor niet veel formules geschikt zijn. De formules die geschikt zijn, wachten liever op een pand in het A1 gebied. Uit de overige uitkomsten blijkt dat 100 tot 500 m² een populaire omvang is in de drukste locatiesegementen. In de interviews kwam naar voren dat grote winkelketens voorbij lopen aan deze panden want daar kunnen ze hun assortiment niet kwijt. De kleine ondernemers komen met personeelskosten en de hoge huur die gevraagd wordt op A1 locaties niet uit met de relatief lage omzet die te halen valt op zo n kleine oppervlakte. Dus zowel grote als kleine ondernemers hebben geen belangstelling voor deze grootte van panden, waardoor ze moeilijker te verhuren zijn. Huurder en branche Uit de data-analyse blijkt dat een zelfstandige ondernemer relatief vaker de laatste huurder is geweest van een structureel leeggekomen pand. De branches levensmiddelen, bruin- en witgoed, hobby en wonen zijn ook oververtegenwoordigd in de groep van laatste huurders. Deze kenmerken vergroten het risico tot het ontstaan van structurele leegstand. Uit de interviews kwam naar voren dat grote winkelformules langer zullen standhouden dan zelfstandige ondernemers omdat ze kunnen terugvallen op de winstgevendheid van andere filialen. Ook de schaalvoordelen die een grote winkelformule genereert maakt dat deze huurder langer bestand is tegen faillissement. Toch zijn er ook problemen bij enkele grote winkelketens en blijft de bedrijfsvoering van groot belang. Vaak hebben de grootwinkelbedrijven de financiële middelen om op A1 locaties te huren. Wanneer zo n grootwinkelbedrijf toch failliet gaat, zijn de panden vaak wel zo populair dat ze snel weer verhuurd worden en niet structureel leeg komen te staan. Daarnaast waren de respondenten van mening dat de lokale ondernemers in foodspeciaalzaken omvallen door het marktaandeel dat opgeslokt wordt door de grote supermarkten. IV

7 Door de huidige economische recessie besteden consumenten minder en raken de ondernemers in de branche wonen in de problemen. Huurprijsniveau en type eigenaar Hoge huren veroorzaken geen leegstand. Uit de analyse blijkt zelfs dat er een significant positief verband is tussen hoge huren en structurele leegstand. Waar veel vraag naar panden is kunnen hoge huren gevraagd worden en is weinig structurele leegstand vanwege de populariteit van de winkelstraat. Uit de interviews blijkt dat locatie hierbij van groot belang is en bepaalt daarmee ook de huur. Zolang een omzet hoog genoeg is om een hoge huur te kunnen bekostigen, zal een huur niet snel te hoog zijn en dus geen structurele leegstand veroorzaken. Het is dus afhankelijk van de plek in het winkelgebied, de omzet en een samenspel van factoren dat de huur te hoog maakt voor een huurder. Uit de interviews komt naar voren dat aan de ene kant een particuliere belegger minder lang in staat is leegstand te accepteren omdat hij met minder panden minder spreiding en dus meer risico heeft. Hij zal het direct merken in zijn rendement en daarom flexibel naar een oplossing voor de leegstand zoeken. Aan de andere kant zijn er ook particuliere partijen die een grote portefeuille hebben waar bovenstaande niet voor geldt. Echter, een professionele institutionele belegger heeft schaalvoordelen in zijn administratie en dergelijke waardoor hij efficiënter kan werken. Er zijn bijna geen gegevens bekend over eigendomsverhoudingen en structurele leegstand. De verwachtingen zijn over het algemeen echter dat de verhouding 50% om 50% zal zijn. Dat het dus niets uitmaakt wie eigenaar is als het om structurele leegstand gaat. Locatie en routing Locatie wordt als primaire oorzaak gezien achter het ontstaan van leegstand. Daar waar minder mensen lopen is de locatie van mindere kwaliteit en daarmee wordt de routing ook een belangrijke factor. Toch zijn aanlooproutes, waar minder mensen lopen en de structurele leegstand zich concentreert, nodig voor het goed functioneren van het gehele winkelgebied. Routing kan ook verlegd worden, waarmee aanloopstraten en dus risicogebieden voor structurele leegstand, verschuiven. Volgens de theorie is een trekker in staat de routing te verleggen. Echter, uit de reacties in de diepte-interviews blijkt dat dit in de praktijk niet altijd zo werkt. Een trekker kan namelijk zijn aantrekkingskracht in de loop van de tijd verliezen. De veelzijdigheid van alle winkels bij elkaar zorgt uiteindelijk voor de sterkste aantrekkingskracht. Daar zal dus de routing het sterkst gehandhaafd blijven en de kans op structurele leegstand beperkt zijn. Stedebouwkundige kwaliteit Stedebouwkundige kwaliteit in een winkelgebied creëert een bepaalde sfeer die het verblijf in de binnenstad kan veraangenamen en de duur ervan verlengen. Maar als deze sfeer ontbreekt heeft dit niet direct leegstand tot gevolg. Het aanbod van winkels en de functionaliteit van een winkelcentrum zijn van groter belang voor het succes van het centrum. Als echter alle factoren goed samenspelen, zal de aantrekkingskracht, en daarmee ook de omzet, groter zijn. V

8 Bereikbaarheid en parkeren Uit de data bleek dat de gemiddelde afstand voor alle verkooppunten groter is dan voor de punten die incidenteel en structureel leeg staan. De afstand tot de parkeergarage bepaalt niet de kans op leegstand. In de interviews kwam naar voren dat aan de ene kant bereikbaarheid en parkeren als belangrijke factoren worden gezien bij het slagen van een winkelgebied. Als de consument veel moeite moet doen om in een binnenstad te komen, een grote weerstand moet overwinnen, dan konden ze nog wel eens wegblijven. Maar aan de andere kant geldt dat als het verzorgingsgebied goed is en het winkelaanbod is aantrekkelijk, dat de consument ook zonder goede bereikbaarheid en parkeermogelijkheden bereid is te komen. Het omslagpunt waarop de weerstand voor een consument te hoog is voor het doel dat hij of zij wil bereiken, is moeilijk te bepalen. Daarom is de link tussen het ontstaan van structurele leegstand en slechte bereikbaarheid en parkeermogelijkheden niet eenduidig te leggen. Gemeentelijke invloed Via het ruimtelijk ordeningsbeleid kan de gemeente wel degelijk invloed uitoefenen op de kans op leegstand. Het is echter niet alleen de gemeente die hier invloed op heeft, van andere partijen in de vastgoedmarkt mag ook verwacht worden dat zij meedenken met het te voeren beleid. De gemeente maakt wel te weinig gebruik van de invloed die zij hebben. Intergemeentelijk overleg zou meer moeten plaatsvinden en beleid moet duidelijk naar buiten toe gecommuniceerd worden. Maar zelfs als het beleid goed lijkt te zijn, dan kunnen andere factoren nog de structurele leegstand veroorzaken. De gemeente kan alleen sturen. Tot slot hebben de respondenten een score op de schaal van 1 tot 5 gegeven aan de bovengenoemde factoren. Kort concluderend kan gesteld worden dat, ondanks onderlinge meningsverschillen over de overige factoren, toch alle partijen de grootste invloed op het ontstaan van structurele leegstand toekennen aan de factor locatie. Deze hangt nauw samen met de routing welke daarmee ook een belangrijke rol krijgt. Daarnaast blijkt het succes of falen van een winkel volgens de respondenten grote afhankelijk te tonen van de algemene economische situatie. Gebleken is dat structurele leegstand zich op bepaalde locaties concentreert, binnen het winkelgebied maar ook tussen de verschillende winkelgebieden. De factor locatie wordt primair als oorzaak aangewezen achter het ontstaan van structurele leegstand. Wanneer er iets mis is met de locatie, wordt de kans op structurele vergroot. De gevleugelde uitspraak van Hilton Locatie, locatie, locatie als drie belangrijkste pijlers van de vastgoedmarkt, blijkt met de uitkomsten in dit onderzoek nog steeds van toepassing. VI

9 Inhoudsopgave Pagina Voorwoord Samenvatting Inhoudsopgave I II V Hoofdstuk 1 Inleiding Probleem-, doel- en vraagstelling Opbouw 2 Hoofdstuk 2 De onderzoeksaanpak Soort onderzoek Grenzen van het onderzoeksgebied Conceptueel model Werkwijze en technieken Definities Leegstand Binnensteden en hoofdwinkelgebieden Locatiesegmentatie 16 Hoofdstuk 3 Algemene indicatoren: economie en beleid als beïnvloedende variabelen Economisch klimaat, consumentenvertrouwen en koopbereidheid De detailhandel in Nederland Bestedingen en omzetontwikkelingen ` Algemene trends in de detailhandel Overheidsbeleid 25 Hoofdstuk 4 Leegstandsanalyse Leegstand van winkelvastgoed in Nederland Leegstand in alle geselecteerde winkelgebieden Leegstand naar regio Leegstand naar provincie Leegstand naar steden Leegstand naar locatiesegment Resumé 42 V

10 Pagina Hoofdstuk 5 Leegstandsvariabelen: een analyse Nieuwbouw Winkelaanbod per inwoners Omvang pand Verdeling over de grootteklassen Verdeling leegstand grootteklasse per locatiesegment Huurder en branche Type huurder Branche huurder Huurprijsniveau en type eigenaar Huurprijsniveau Type eigenaar Locatie en routing Stedebouwkundige kwaliteit Parkeren en bereikbaarheid Overheidsbeleid Het belang van de factoren Scores van de respondenten Meervoudige regressie analyse 93 Hoofdstuk 6 Conclusie en aanbevelingen Conclusie Aanbevelingen 101 Literatuurlijst 95 Bijlagen Bijlage I Lijst met de steden van de 67 geselecteerde winkelgebieden Bijlage II Interviewvragen Bijlage III Lijst respondenten Bijlage IV Belang van verschillende bedrijven en organisaties binnen de (winkel)vastgoedmarkt Bijlage V Praktijkvoorbeeld conflict met gewijzigd PDV/GDV beleid Bijlage VI Totale leegstand in de verschillende provincies van 1999 tot en met 2003 Bijlage VII Totale leegstand in de 67 geselecteerde steden voor de jaren 1999 tot en met 2003 Bijlage VIII Vergelijk van de indexcijfers van de 67 geselecteerde steden structurele leegstand in de tijd Bijlage IX Tabel van Kendall s tau Bijlage X Klasseverdeling steden naar inwonertal VI

11 Bijlage XI Bijlage XII Bijlage XIII Lijst steden met verhouding aantal m² wvo per inwoner Uitvoer SPSS meervoudige lineaire regressie analyse voor leegstand Uitvoer SPSS meervoudige lineaire regressie analyse voor structurele leegstand VII

12 1. Inleiding 1.1. Probleem-, doel- en vraagstelling De Nederlandse winkelvastgoedmarkt is aan sterke verandering onderhevig. Het aanbod van winkelruimte is fors toegenomen en de verwachting is dat deze groei door zal blijven gaan. Opvallend is dan dat ondanks deze groei, er echter een leegstand is op de winkelvastgoedmarkt die in april 2003 was opgelopen tot 1,6 miljoen m². Sinds medio 2001 is de totale leegstand aan winkelruimte in Nederland gegroeid met ongeveer 40%, waarmee zo n 12 duizend verkooppunten gemoeid waren (Locatus, 2003). Dit betekent overigens niet dat de projectontwikkelaar en bouwondernemers minder winkelruimte gaan bouwen. Voor de komende jaren wordt de oplevering van niet minder dan drie miljoen vierkante meter winkelruimte verwacht (NVB, 2003). Zorgelijk voor de detailhandel is het feit dat, volgend op de krimpende economie in 2002, het consumentenvertrouwen sterk is gedaald. De consument is vooral minder snel bereid gebleken grote uitgaven te doen. Daarnaast is door de gebeurtenissen op de (inter)nationale aandelenmarkten de koopkracht van particuliere beleggers aangetast, hetgeen eveneens invloed heeft op het sentiment en de kooplust (CBS, 2003). Verder zijn nog andere factoren van invloed op de winkelvastgoedmarkt en dus ook op de leegstand Ondanks de hierboven genoemde ontwikkelingen blijft het een feit dat het totale aantal winkelmeters per hoofd van de Nederlandse bevolking nog steeds groeit (Locatus, 2003). Aanleiding voor dit onderzoek is het grote aantal winkelmeters wat nog in de planning zit en de mogelijkheid dat dit de leegstand nog verder gaat vergroten. Ook is het de vraag wat de toekomst is voor die winkelpanden die langdurig leegstaan. Om een antwoord op deze vragen te vinden moet onderzocht worden welke de belangrijkste achterliggende oorzaken van leegstand zijn. Deze oorzaken en hun mate van invloed hebben dan een voorspellende waarde voor toekomstige leegstand. Het doel van dit onderzoek is het inzicht in de belangrijkste achterliggende oorzaken van leegstand te vergroten om het risico van leegstand bepalen. Dit doel dient een wetenschappelijk en maatschappelijk belang. Ten eerste is leegstand in winkelvastgoed nog een tamelijk onderbelicht onderwerp in de literatuur, dit in tegenstelling tot de andere sectoren van vastgoed. Zo wordt er bijvoorbeeld jaarlijks een kantorenmonitor uitgebracht door DTZ Zadelhoff en Neprom, waarin het aanbod van kantoorruimte zowel kwantitatief als kwalitatief geïnventariseerd en geanalyseerd wordt. Hierbij wordt ook ingegaan op het aandeel leegstand van de kantorenmarkt en welke oorzaken dit heeft (DTZ Zadelhoff & Neprom, 2003). Het feit dat in de Nederlandse Centrale Catalogus 940 treffers gevonden worden bij de zoekterm woningmarkt en slechts 7 treffers voor het 1

13 zoekwoord winkelmarkt, geeft het verschil in belang in de literatuur wellicht op praktische wijze weer. Het blijkt dus van wetenschappelijke relevantie om, naast de informatie beschikbaar over andere sectoren in de vastgoedmarkt, ook de leegstand in het winkelvastgoed in kaart te brengen en te analyseren. Daarnaast vormen gebouwen op toplocaties goede beleggingsobjecten. Dit geldt ook voor winkels. De winkelmarkt in Nederland is een eigenzinnige sector binnen het commercieel onroerend goed, die zich minder aantrekt van economische tegenwind. Dit betekent dat de sector een welkome aanvulling is op de portefeuille voor een optimale risicospreiding. Maar ook winkels kennen leegstand met de financiële consequentie dat er huurderving plaatsvindt (NVB, 2003). Leegstand hangt samen met het functioneren van de vastgoedmarkt. Enerzijds is een zekere leegstand noodzakelijk om de markt goed te laten functioneren. Immers, door verhuizingen en de afstemming van vraag en aanbod staat een percentage van de voorraad leeg, ook wel frictieleegstand genoemd. Anderzijds treedt een andere, ernstiger vorm van leegstand op als vraag naar, en aanbod van vastgoed niet op elkaar zijn afgestemd. Dit wijst op een verstoring van het functioneren van de markt (Grootenboer, 1986). Het gebruiksnut en de maatschappelijke relevantie van dit onderzoek is, dat de nieuw gevonden inzichten over leegstand wellicht als ondersteuning kunnen dienen bij toekomstige investeringsbeslissingen van projectontwikkelaars, beleggers en gemeenten. Ook kunnen aanbevelingen voor beleid, dat betrekking heeft op de detailhandel, gedaan worden om de winkelmarkt zo optimaal mogelijk te laten functioneren. Het onderzoeksdoel laat zich daarmee vertalen naar een probleemstelling die hieronder wordt uitgesplitst van een hoofdvraag naar verschillende deelvragen. De hoofdvraag in dit onderzoek: Wat zijn de achterliggende factoren van de leegstand van winkels in binnensteden en hoofdwinkelgebieden? Om op deze vraag antwoord te kunnen geven zijn een aantal deelvragen opgesteld; Wat wordt verstaan onder leegstand, binnensteden en hoofdwinkelgebieden? Wat is structurele leegstand, hoe groot is die en waar bevindt het zich? Bestaat er een verband tussen leegstand en factoren als: o Stijging aantal m² aan winkelareaal o Routing o Omvang en indeling van pand o Laatst gevestigde branche en huurder o Eigenaar en huurprijsniveau 2

14 Is er verschil in leegstand tussen regio s? Is er verschil tussen leegstand van winkelvastgoed in verschillende typen winkelgebieden? De antwoorden op de hierboven geformuleerde vragen worden gezocht binnen een bepaald onderzoekskader. Gepoogd wordt de verschillen in leegstand op diverse ruimtelijke schaalniveaus met behulp van factoranalyse te verklaren. De hoofdlijnen van de te gebruiken methoden, welke in hoofdstuk 2 in detail beschreven zullen worden, zijn een analyse van de data beschikbaar bij Locatus, een reeks diepte-interviews met verschillende partijen in de winkelvastgoedmarkt en een meervoudige regressie analyse om de invloed van een reeks factoren op de leegstand te onderzoeken. Een leeswijzer van het volledige rapport wordt in de volgende paragraaf gegeven Opbouw van het rapport Hoofdstuk 2 beschrijft de grenzen van het onderzoekskader en behandelt de methoden en technieken die als middel dienen bij dit onderzoek. Er wordt eveneens een verklaring en motivering gegeven voor de gekozen onderzoeksafbakening. Daarnaast zal ook het conceptueel model voor dit onderzoek gevormd worden. Op basis hiervan worden een aantal verwachtingen geformuleerd. Tevens worden in dit hoofdstuk de definities van leegstand, binnensteden, hoofdwinkelgebieden en locatiesegmentatie gegeven. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de huidige algemene economische indicatoren. Het gaat om indicatoren waarvan aangenomen wordt dat ze van invloed zijn op de winkelvastgoedmarkt zoals economisch klimaat, koopbereidheid van de consument, de omzetontwikkeling in de detailhandel en overheidsbeleid. Hoofdstuk 4 is gewijd aan de uitkomsten van het kwantitatieve onderzoek naar totale en structurele leegstand. Vanuit de totale winkelvoorraad in heel Nederland wordt ingezoomd op de omvang van leegstand en structurele leegstand op het niveau van regio, provincie, stad en locatiesegment binnen de geselecteerde winkelgebieden. Eveneens wordt ingegaan op de ontwikkeling van leegstand op de verschillende locaties in de periode van 1999 tot en met Vervolgens komen in hoofdstuk 5 de, uit onderzoek gebleken, verbanden en oorzaken van factoren achter leegstand aan de orde. Hierbij worden verwachtingen onderzocht aan de hand van literatuur, data en diepte-interviews. Tot slot wordt uit een meervoudige regressie analyse en de diepte-interviews de mate van invloed van de factoren opgenomen. In het laatste hoofdstuk worden hypothesen ad hoc vastgesteld en de conclusies besproken. Tevens worden aanbevelingen voor vervolgonderzoek gedaan. 3

15 2. De onderzoeksaanpak In dit hoofdstuk wordt het onderzoekskader beschreven. In de eerste paragraaf wordt ingegaan op het soort onderzoek dat toegepast zal worden in dit onderzoek. Daarna wordt in paragraaf 2.2 een beschrijving gegeven van de gekozen onderzoeksafbakening. Paragraaf 2.3 behandelt de methoden en technieken die als middel zullen dienen bij dit onderzoek. Tevens wordt verklaring en motivering gegeven hiervoor. In de daarop volgende paragraaf zullen de definities van leegstand, binnensteden, hoofdwinkelgebieden en locatiesegmentatie geformuleerd worden. Tot slot wordt in paragraaf 2.5 het conceptueel model voor dit onderzoek vorm gegeven. Op basis hiervan worden een aantal verwachtingen opgesteld Soort onderzoek Het gaat bij dit onderzoek om een verkennend onderzoek, ook wel exploratief onderzoek genoemd. Dit onderzoek is het beste te beschrijven als een tussenvorm tussen descriptief en toetsingsonderzoek (de Groot, 1975). Er is voor deze vorm van onderzoek gekozen, omdat er nog weinig over winkelleegstand bekend is. Bij dit soort onderzoek gaat het er vooral om, te ontdekken welke eigenschappen van het onderzoeksobject van belang zijn. Het onderzoeksobject is hier de leegstand van winkels en de relatie met achterliggende oorzaken. De opsporingsoriëntatie die past bij dit soort onderzoek, vraagt om een flexibele onderzoeksopzet. Een strakke opzet die generaliseerbaar is, is hier niet geschikt. Het ontdekken van relevante variabelen staat voorop, waarmee dan vervolgens het onderzochte object, dus de leegstand, kan worden gekarakteriseerd (Segers, 1999). Deze relevante variabelen worden verderop in dit hoofdstuk bij het conceptueel model behandeld. De doelstelling is niet zozeer het veld verkennen en te registreren maar uitdrukkelijk het vormen en selecteren van hypothesen. Er wordt uitgegaan van zekere verwachtingen, maar deze zijn niet in de vorm van scherp gestelde hypothesen vooraf geformuleerd. Het gaat niet zozeer, of niet alleen om een overzicht van wat er is (Hoofdstuk 4: leegstandsanalyse), maar tenminste ook om verwachte en te vinden samenhangen, die voor een praktisch doel relevant kunnen zijn (de Groot, 1975). De verwachtingen die gesteld worden, staan beschreven in dit hoofdstuk. Voor de exploratie van mogelijke samenhangen staan allerlei statistische technieken ter beschikking, zoals correlatie-rekening en factor-analyse. Het streven is er dan op gericht vooral die samenhangen voor de hypothesevorming in het oog te houden, die in dit materiaal iets hebben opgeleverd. Voor een vergelijking van de sterkte of opvallendheid van de verschillende geprobeerde samenhangen, wordt gebruik gemaakt van statistische toetsen. Hierbij moet in het oog gehouden worden dat het hypothesen toetsen niet kan in de zin van een strikte kansinterpretatie van de (P-)uitkomsten. In de conclusie zal blijken welke hypothesen ad hoc er vanuit de verwachtingen en na uitvoeren van het onderzoek, geformuleerd kunnen worden (de Groot, 1975). 4

16 2.2. Grenzen van het onderzoeksgebied Een winkel ontleent een belangrijk deel van zijn kwaliteit aan zijn locatie en dus ook aan het winkelgebied waar het gevestigd is. Dit onderzoek zal zich richten op de binnensteden en hoofdwinkelgebieden in Nederland. In deze gebieden, op de verspreide bewinkeling na, bevindt zich het grootste aandeel winkelvoorraad (Locatus, 2003). Hiermee valt samen dat ook een groot deel van beleggingsportefeuilles bestaat uit winkels uit de centrale winkelgebieden. Het directe beleggingsresultaat, de huuropbrengsten, is hier ook het hoogst. De grote waarde voor beleggers van winkels in de binnensteden geldt ook als argument om het onderzoek hier op te concentreren. De reden waarom niet gekozen is voor de verspreide bewinkeling is, dat winkels niet meer weg te denken zijn uit het verstedelijkte landschap en dominant aanwezig zijn in de binnenstad. Een groot deel van de aantrekkingskracht van de Nederlandse binnensteden hangt af van het daar gevestigde winkelapparaat (Boekema et al, 1996). Daar valt aan toe te voegen dat Locatus de beschikking over passantentellingen heeft in deze gebieden, die gebruikt kunnen worden bij het onderzoek. Met deze passantentellingen kan bepaald worden of een winkelpand langs een drukke of minder drukke passantenstroom ligt. Zoals reeds eerder gezegd ontleent een winkel een belangrijk deel van zijn kwaliteit aan de locatie, wat samenhangt met de hoeveelheid passanten dat langs zijn etalage loopt. Echter, er zijn geen passantentellingen gedaan in de verspreide bewinkeling en wel in de binnensteden en hoofdwinkelgebieden. Kort concluderend, het feit dat winkels in de binnensteden van Nederland zo n prominente rol spelen, dat de belangrijkste beleggings- en investeringsvraagstukken hier geconcentreerd zijn en de aanwezigheid van passantentellingen in de binnensteden, hebben er voor gezorgd dat dit onderzoek zich richt op deze centrale winkelgebieden. Bij het gebruik van de gegevens uit het volledige winkelbestand van Locatus zal een selectie van winkelgebieden worden gemaakt. Het winkelbestand waarmee gewerkt wordt is de extractie uit de Locatusdata van september Gekozen wordt voor de ondergrens van winkelgebieden met 300 winkels of meer. Dit om het onderzoeksgebied te specificeren op de hoofdwinkelcentra van de eerste orde en zo aan te sluiten bij de definitie van hoofdwinkelcentra zoals E.J. Bolt (1995) die in Productvorming in de detailhandel beschrijft. Deze definitie wordt in paragraaf uitgebreid behandeld. Daarnaast heeft, zoals hiervoor al gezegd, Locatus de beschikking over passantentellingen die gebruikt kunnen worden bij het onderzoek. Echter, de passantentellingen zijn alleen compleet voor winkelgebieden met 300 winkels of meer. De keuze voor de grens van dit onderzoek heeft dus een praktische achtergrond en is gebonden aan de beschikbaarheid van data. Uit de definitie van Locatus (2003), die ook in paragraaf wordt behandeld, volgt dat in de database onder 5

17 binnensteden wordt verstaan de winkelgebieden met meer dan 400 winkels. Hoofdwinkelgebieden bevatten 100 tot 400 winkels. Het resultaat van de selectie uit het databestand van winkelgebieden die 300 of meer winkels bevatten, zijn 67 steden met hoofdwinkelcentra van de eerste orde (zie Bijlage I). Dit zijn dus, volgens de definitie van Locatus (2003), in ieder geval altijd binnensteden en een deel van de hoofdwinkelgebieden. Vervolgens worden de bestanden van 1999 tot en met 2003 van Locatus gebruikt om de ontwikkeling van leegstand in de tijd in beeld te brengen. De exacte populatie steden (en dus ook panden) zoals die geselecteerd zal worden, wordt uit de bestanden 1999 tot en met 2002 gehaald. Immers, winkelgebieden in steden groeien ten opzichte van elkaar. De grensgebieden worden dus niet opnieuw per jaar bepaald worden want dan zou een andere selectie steden kunnen ontstaan. Op deze manier wordt in het gehele onderzoek dezelfde populatie behandeld, wat ten goede komt aan de conclusies. Kanttekening dient geplaatst te worden bij de beschrijving van de ontwikkeling in de jaren van de leegstand. Hierbij kan alleen ingegaan worden op het aantal units dat leegstaat en niet op het winkelvloeroppervlak. Dit, omdat er in het bestand van Locatus geen gegevens wat betreft winkelvloeroppervlak van leegstand zijn van vóór Een groot deel van de aantrekkingskracht van de Nederlandse binnensteden hangt af van het daar gevestigde winkelapparaat. Maar de publieksfunctie van de binnenstad bestaat uit meer dan alleen detailhandel. Horeca, culturele voorzieningen en allerlei vormen van vrije tijdsfuncties zijn ook prominent aanwezig in de binnenstad (Boekema et al, 1996). Daarom is niet gekozen om uitsluitend de detailhandel te behandelen in dit onderzoek. De branches 0 tot en met 6 worden meegenomen en alleen branche 9 wordt uitgesloten. Branche 9 bevat overige activiteiten, zoals gebouwen met als functie onder andere woning, kantoor en overheidsgebouw. Daarmee valt dit vastgoed buiten de sector winkelvastgoed en zodanig niet van belang in dit onderzoek. De branches 0 tot en met 6 bevatten de leegstand (branche 0), detailhandel (branche 1 t/m 3), transport & brandstoffen (branche 4), horeca (branche 5) en diensten (branche 6). Tot slot dient een kanttekening geplaatst te worden bij het winkelgebied van Eindhoven. In de selectie van de winkels in de binnenstad van Eindhoven zal het Piazza Centrum in Eindhoven niet worden meegenomen. Het gaat bij dit centrum om een uitzonderlijk voorval waar het volledige nieuwbouwproject al verhuurd is maar opgenomen is in het databestand onder leegstand. Met dit grote aantal units en nog meer vierkante meters w.v.o. wordt een vertekend beeld gegeven van de leegstand in Eindhoven, aangezien het nieuwe Piazza centrum al bijna volledig verhuurd is. Van de m² winkels was bij de start van de bouw 90% verhuurd, aan 6

18 nationale en internationale bedrijven (o.a. Zara, Mexx, Esprit, H&M, Perry Sport, Mediamarkt en ICI Paris XL) (William Properties, 2003) Conceptueel model en verwachtingen vooraf In deze paragraaf worden het conceptueel model en de daaruit af te leiden verwachtingen behandeld. Allereerst zal het conceptueel model beschreven worden. Daarna volgen de verwachtingen die nauw samenhang vertonen met het model. Het opgestelde conceptueel model kan gezien worden als een dynamisch proces van de winkelvastgoedmarkt. Het is niet te doen om alle verschijnselen en alle mogelijke gezichtshoeken die met leegstand van winkelvastgoed te maken hebben, in dit onderzoek te betrekken. Zodoende is er met behulp van het conceptueel model een selectie gemaakt. In figuur 4.2 is het model af te lezen. Centraal staat de leegstand van een winkel, waar acht factoren direct of indirect verband mee houden. Deze factoren beïnvloeden of worden beïnvloed door diverse elementen in de winkelmarkt, in dit onderzoek worden dit partijen genoemd. De partijen beïnvloeden dus direct of indirect via de factoren de leegstand van winkelvastgoed. Het gaat bij de relaties tussen de factoren, partijen en het onderzoeksobject overigens om verwachte relaties. Uit het onderzoek moet nog blijken of die relaties in feite al dan niet aanwezig zijn (Segers, 1999). De keuze voor de geselecteerde partijen en factoren is uit literatuur over de winkelmarkt te herleiden. Zo wordt in het boek van Van Gool, Jager en Weisz (2001) Onroerend goed als belegging de vraag naar winkelvastgoed bepaald door afzet- en winstmogelijkheden op een locatie, in het model vertaald naar Omzet. De vraag is afkomstig van grootwinkelbedrijven en individuele winkeliers en dit is in het model de Retailer. De vraag wordt in grote lijnen door de volgende factoren bepaald en opgenomen in het model als: - consumentengedrag, in het model Consument - koopkracht die bepaald wordt door de heersende economische situatie, in het model Algemene economische situatie - bevolkingssamenstelling, in het model Consument - concurrentie binnen het verzorgingsgebied en van andere winkelgebieden, in het model concurrentie - aantrekkelijkheid van het winkelgebied, in het model stedebouwkundige kwaliteit Het aanbod op de winkelmarkt wordt bepaald door beleggers respectievelijk de ontwikkelaar, vandaar de partij Eigenaar/Belegger in het model. Dit aanbod wordt beïnvloed door de factoren huurwaardeontwikkeling en de beschikbare ruimte, in het model vertaald met respectievelijk huur en nieuwbouw (Van Gool et al, 2001). 7

19 In Productvorming in de detailhandel van Bolt (1995) worden nog een aantal factoren genoemd die de winkelmarkt beïnvloeden: - locatie van een winkel binnen een centrum, in het model locatie - de grootte van het pand, in het model omvang pand - de branchesamenstelling, in het model wordt dit bij de Retailer gevoegd - het ruimtelijk ordeningsbeleid, in het model weergegeven door nieuwbouw en stedebouwkundige kwaliteit. De partij die dit beleid voert is de overheid, dus vandaar Gemeente in het model. - Verkeers- en parkeerbeleid, in het model parkeren en bereikbaarheid Bij exploratief onderzoek wordt uitgegaan van zekere verwachtingen en is gericht op het vinden van bepaalde soorten samenhangen. Deze verwachtingen worden vooraf gesteld en zijn niet in de vorm van scherp gestelde (toetsbare) hypothesen geformuleerd. Deze scherp gevormde hypothesen worden achteraf opgesteld: hypothese ad hoc. Om te beginnen, wordt de verwachte samenhang van de factoren op leegstand beschreven. De algemene economische situatie heeft invloed op de relatie tussen consument en omzet. Deze bepaalt het bestedingsbedrag door middel van het besteedbaar inkomen. Daarnaast wordt de relatie ook beïnvloed door de mate van concurrentie. De huurhoogte is van invloed op de relatie van de omzet met de leegstand. De huur wordt namelijk in mindering gebracht op de omzet en bepaalt daarmee mede de marge die overblijft. Hoe hoger de huur, des te lager de winst. De huur kan ook de gebruiker van het pand bepalen. Een beginnende ondernemer kan vaak niet een hoge huur betalen dit terwijl een grootwinkelbedrijf dat over het algemeen wel kan. De omzet is, door middel van de gestelde winstmarges en de huur, van invloed op de leegstand. Een hoge omzet kan ervoor zorgen dat een gebruiker een hoge winst heeft en tevreden is met zijn winkel. Een lage omzet kan echter de kans op leegstand vergroten. Omvang pand bepaalt mede de huur. De huur wordt namelijk betaald per vierkante meter en de mate van courantheid van de omvang. Een lang en smal pand, de zogenaamde pijpenla, is minder courant dan een pand met een gevel van 7 meter en een groot oppervlak. Men is bereid meer huur te betalen voor een courant pand. Daarnaast zorgt het aantal vierkante meters ook voor ruimte voor het assortiment van de retailer. De omzet is afhankelijk van het assortiment wat aangeboden wordt en de verkoop daarvan. De locatie is van invloed op de hoogte van de huur. Op de ene locatie wordt een hogere huur per vierkante meter betaald dan op andere, afhankelijk van de vraag naar dat type locatie. 8

20 De locatie houdt verband met de routing, een consument kan er voor kiezen zijn routing aan te passen om een bepaalde aantrekkelijke locatie aan te kunnen doen. De locatie heeft een directe invloed op de leegstand. Als een locatie verlaten wordt dan staat het pand leeg. De kans dat een locatie verlaten wordt is afhankelijk van de invloed van andere factoren op de locatie. Voor routing geldt de invloed op locatie dat de routing (en dus de consument) er wel respectievelijk niet langs loopt. De routing van de consument is van invloed op de omzet, want hoe vaker een winkel gepasseerd wordt des te groter is de kans dat een consument naar binnen gaat en aankopen doet. De stedebouwkundige kwaliteit van een omgeving is van invloed op de aantrekkelijkheid van een locatie en daarmee ook op de routing van de klant. Een aantrekkelijk gebouw of winkelpassage nodigt uit om te bezoeken en kan de routing van consumenten verleggen. Nieuwbouw heeft als relatie met de routing dat de consument de routing kan aanpassen om het nieuwbouwproject te kunnen bezoeken. Daarnaast kan nieuwbouw de stedebouwkundige kwaliteit van een winkelgebied verbeteren en op die manier consumenten trekken. Bereikbaarheid en parkeren hebben invloed op de loop van de consumenten. Waar een parkeerplaats is, begint en eindigt de winkeltrip van een consument die met de auto is gekomen. De bovengenoemde factoren kunnen in grote mate of in mindere mate hun invloed uitoefenen op leegstand. Verwacht wordt dat er zeker een verschil zal bestaan hierin. Als gekeken wordt naar de theorie van Christaller dan wordt zijn uitgangspunt dat, om in de detailhandel een artikel rendabel aan te kunnen bieden, een bepaald(e) vraagniveau (omzet) noodzakelijk is. De verwachting die naar aanleiding van deze theorie geformuleerd kan worden, is dat leegstand de meeste invloed zal ondervinden van factoren als bestedingen en omzet, aanbod van winkels en algmene economische situatie. Vervolgens wordt gekeken naar de verschillende partijen die zo hun verwachte invloed hebben op de factoren en de leegstand. De consument is van invloed op de omzet door de mate waarin het inkomen besteed wordt in een winkel. De samenhang tussen routing en de consument is dat alle individuele consumenten samen de passantenstroom, oftewel de routing, vormen. 9

21 Figuur 2.1 Conceptueel model Algemene economische situatie Concurrentie Consument Retailer Eigenaar/Belegger Omvang pand Huur Omzet Leegstand van winkels Locatie Routing Nieuwbouw Stedebouwkundige kwaliteit van omgeving Gemeente Parkeren en bereikbaarheid 10

22 De directe invloed van de retailer op leegstand is, wanneer een ondernemer te oud is om zijn zaak nog draaiende te houden en geen opvolger kan vinden. Daarnaast kan een retailer ook zijn omzet vergroten door zijn bedrijfsvoering. Onderdeel daarvan kunnen extra services en aanbiedingen zijn. De retailer houdt verband met de locatie omdat hij met zijn formule een bepaalde locatie extra aantrekkelijk kan maken. Zo n retailer wordt ook wel trekker genoemd (Bolt, 1999). De eigenaar/belegger is van invloed op de huur, hij bepaalt de hoogte ervan. Daarnaast bepaalt hij ook de gebruiker. Hij zal hoogstwaarschijnlijk de huurder nemen waarbij het minste rendementsrisico wordt gelopen. De gemeente beïnvloedt het parkeren door de locaties daarvoor aan te wijzen en de parkeertarieven te bepalen. Van belang in dit onderzoek zal niet alleen de leegstand zijn, maar vooral ook de langdurige leegstand, oftewel de structurele leegstand. De vraag is nu welke van deze factoren en in welke mate er voor zorgen dat een pand langer leeg blijft staan. In hoofdstuk 5 worden per factor de verwachte samenhangen naar aanleiding van gevonden literatuur weergegeven. Tot zover de verwachtingen ten opzichte van de diverse factoren en partijen. Naast deze invloeden kunnen er ook verwachtingen geformuleerd met betrekking tot het voorkomen of ontbreken van leegstand op verschillende ruimtelijke schaalniveaus. Naar aanleiding van de Locatus-data en overige beweringen over leegstand die reeds gepubliceerd zijn in het NVB Thermometer Winkels 2003 kunnen een aantal verwachtingen geformuleerd worden met betrekking leegstand op ruimtelijk schaalniveau. De provincies Limburg, Drenthe en Overijssel hebben een bovengemiddelde leegstand. Naar aanleiding van deze uitkomsten over totale incidentele leegstand in alle winkelgebieden, wordt wel verwacht dat in de provincie Limburg ook de (structurele) leegstand voor de hoofdwinkelgebieden het hoogst zal zijn. In de NVB Thermometer wordt tevens gesteld dat de kloof tussen goede en slechte locaties groeit. Op A1- locaties zou gebrek aan goede winkelpanden zijn, terwijl op mindere locaties (B en C locaties) sprake is van oplopende leegstand. Uit de analyses zal vervolgens moeten blijken of deze verwachtingen ten opzichte van ruimtelijke concentraties van leegstand, blijken uit te komen Werkwijze en technieken Er zal op zowel kwalitatieve en kwantitatieve wijze onderzoek gedaan worden. Voor het kwantitatieve gedeelte van het onderzoek zal vooral de databank van Locatus van essentieel belang zijn. Het afnemen van diepte-interviews gaat het kwalitatieve onderzoek invullen. 11

23 De selectie van de populatie, volgens bovenstaande randvoorwaarden, wordt uitgevoerd met het computerprogramma Microsoft Access. Voor de analyse van het geselecteerde databestand zal gebruik gemaakt worden van SPSS 11.5 for Windows en Microsoft Excel De ontwikkeling van leegstand in de tijd is met de Locatus bestanden van 1999 tot en met 2003 in beeld te brengen voor de 67 geselecteerde winkelgebieden. Om er achter te komen welke panden structureel leeg staan zal er gekeken worden naar de jaren 2001, 2002 en De definitie van structurele leegstand wordt in paragraaf behandeld. Een koppeling wordt gemaakt met een bestand van meer dan twee jaar daarvoor om uiteindelijk een populatie van winkelpanden over te houden die structureel leegstaan. Voor het bestand van 1999 geldt dat het gekoppeld zal worden aan het bestand van Hetzelfde geldt voor het bestand van 2002 met het enige verschil dat dat bestand gekoppeld wordt aan het bestand van Tot slot is het bestand van 2003 gekoppeld aan dat van 2001 zodat precies die panden overblijven die in 2001 leeg stonden en in 2003 nog steeds. Om te kunnen bepalen wat de invloed van een toename van het aantal winkelmeters in een winkelgebied is op de leegstand, wordt gebruik gemaakt van het register van de Nederlandse Raad van Winkelcentra Er zal een selectie worden gemaakt van nieuwbouwprojecten uit het register. Daarbij is uitgegaan van de 67 geselecteerde steden en het daar gerealiseerde aantal vierkante meters nieuw w.v.o. in 1999 en Via het NRW bestand worden de nieuwbouwprojecten gekozen die in 2001 geopend zijn. Met een set steden wordt vervolgens gekeken of er samenhang is tussen de mate van toevoeging van nieuw winkelareaal en de hoogte van de leegstand. Het verband met de hoogte van de huur en de leegstand wordt bepaald met de hulp van huurprijscijfers van DTZ Zadelhoff. Met een set van 10 straten in 10 verschillende maar vergelijkbare steden wordt gekeken of er een correlatie te vinden is tussen de hoogte van de huur en de omvang van de leegstand. De oorzaken van en verbanden met leegstand zullen daarnaast ook door analyse van de Locatusbestanden en diepte-interviews verkregen moeten worden. De diepte-interviews zullen worden gehouden met diverse partijen binnen de winkelvastgoedmarkt. Deze deskundigen worden in de praktijk zodanig geconfronteerd met de winkelmarkt, dat zij een goede omschrijving kunnen geven van de mate van invloed die bepaalde factoren hebben op leegstand. De respondenten worden onderverdeeld in 4 groepen, namelijk deskundigen, beleggers, retailers en gemeente. Voor de eerste drie groepen wordt telkens van vijf personen interviews 12

24 afgenomen. Van de gemeente worden er slechts twee benaderd, dit omdat het werkveld van één gemeente zich niet over Nederland uitstrekt. De gemeente waar een interview zal worden afgenomen, zal een opvallende ontwikkeling met betrekking tot leegstand moeten kennen. Eén gemeente wordt geselecteerd op het feit dat het een hoge structurele leegstand kent en een andere gemeente waar de structurele leegstand in de tijd is afgenomen. De groep van deskundigen zal bestaan uit personen die vanuit de praktijk waarin ze werken, veel te maken hebben met de winkelmarkt, maar niet behoren tot de andere drie groepen. De groep van beleggers kent professionele beleggers met een hoog percentage winkelvastgoed in de portefeuille. Voor de groep van retailers geldt dat het hier om ketenbedrijven gaat, omdat hun werkveld en blik zich over geheel Nederland uitstrekken. De interviewvragen zullen betrekking hebben op de genoemde factoren en hun relaties met de leegstand, zoals die in het conceptueel model voorkomen. Daarnaast zullen een aantal uitkomsten van de leegstandsanalyse in Nederland, voorgelegd worden en om de opinie hierover gevraagd worden. In bijlage II en III zijn de interviewvragen en een lijst met de respondenten opgenomen. In bijlage IV staan diverse top tien lijsten gegeven met bedrijven of instellingen. Dit geeft het belang van het bedrijf op de (winkel)vastgoedmarkt weer. Alle respondenten zijn gekozen uit bedrijven, die voorkomen in één van de top tien lijsten. De functies die deze personen binnen het bedrijf bekleden, moeten gerelateerd zijn aan winkelvastgoed. Tot slot zal met behulp van een meervoudige regressie-analyse worden gekeken in welke mate onafhankelijke variabelen de afhankelijke variabele van leegstand weten te verklaren. Bepalend hiervoor is of de variabelen weergegeven kunnen worden op ratio schaal. Bij een lineaire meervoudige regressie wordt een analyse gedaan waarbij gekeken wordt welke variabele nu de meeste variatie in de leegstand en structurele leegstand verklaart. Met andere woorden, welke variabele is statistisch gezien de meest verklarende factor achter leegstand (Huizingh, Definities In deze paragraaf wordt ingegaan op de verschillende definities die van belang zijn voor het onderzoek. Het gaat hierbij om de definitie van leegstand, binnensteden en hoofdwinkelgebieden, en locatiesegmentatie Leegstand Het onderzoeksobject in dit onderzoek is de leegstand. Maar wat is nu precies leegstand? Uit de literatuur blijkt dat er verschillende vormen van leegstand zijn. Frictieleegstand, ook wel mutatieleegstand, is de leegstand die tijdelijk voorkomt uit bedrijfsverhuizingen, waarbij de achtergelaten ruimte maximaal één jaar leegstaat. Het 13